Copia de NIC 40
Copia de NIC 40
Copia de NIC 40
Que las Normas Internacionales de Contabilidad (en adelante NIC), aprobadas y adoptadas por el Colegio de Contadores Pblicos de Costa Rica, segn Sesin ordinaria 18-99, del 21 de setiembre de 1999, publicado en La Gaceta N 195 del 7 de octubre de 1999, Sesin ordinaria 03-2000 del 18 de enero del 2000, publicada en La Gaceta N 37 del 22 de febrero del 2000 y Sesin ordinaria N 27-2001, del 27 de agosto del 2001, publicada en La Gaceta N 167 del 31 de agosto del 2001, estn vigentes a partir del perodo fiscal 2001, como normas expresas para el registro contable, presentacin de los Estados Financieros y revelacin de la informacin financiera.
La inversin inmobiliaria debe reconocerse como un activo, cuando es probable que los beneficios econmicos futuros asociados con la inversin fluirn a la empresa; y el costo de dicha inversin inmobiliaria, pueda ser medido confiablemente. El objetivo de esta norma es establecer el tratamiento contable de la Inversin Inmobiliaria, en cuanto a su reconocimiento, valuacin y revelacin en los estados financieros.
La norma define a la Inversin Inmobiliaria, como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad financiera para realizar alquileres o para aumentar el valor del capital. Por consiguiente, son inmuebles no destinados para: La venta Su uso en la produccin Suministro de bienes o servicios Propsitos administrativos.
Una inversin inmobiliaria debe medirse inicialmente a su costo. Todo desembolso posterior a su reconocimiento como inversin inmobiliaria, debe agregarse al valor de la inversin, slo si es probable que los beneficios econmicos futuros en exceso fluirn a la empresa. Si no existe esa probabilidad, todo desembolso posterior se reconocer como gasto.
Posterior al reconocimiento inicial, una empresa debe elegir como su poltica contable, entre el modelo de valor razonable o el modelo del costo, aplicando dicha poltica a toda su inversin inmobiliaria.
Las inversiones inmobiliarias pueden ser transferidas, a existencias o a activo fijo o viceversa. Cuando la empresa usa el modelo de costo, las transferencias entre inversin inmobiliaria o existencias, y activo fijo, no cambian el importe en libros del inmueble transferido, y no cambia el costo de ese inmueble para propsito de medicin o revelacin. Cuando la empresa usa el modelo del valor razonable, la transferencia del inmueble a existencias o activo fijo, se har al valor razonable de dicho inmueble a la fecha de la transferencia. Si un inmueble que es un activo fijo, llega a ser una inversin inmobiliaria llevada al valor razonable, cualquier diferencia a esa fecha entre el valor en libros del inmueble y su valor razonable, ser tratado como una revaluacin bajo la NIC 16.
Si la empresa transfiere un inmueble, de existencias a inversin inmobiliaria, cualquier diferencia entre el valor razonable de dicho inmueble y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y prdidas. Cuando la empresa completa la construccin o desarrollo de una inversin inmobiliaria, construida por la propia empresa que ser llevada al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable y su valor en libros debe ser reconocida en el estado de ganancias y prdidas.
De acuerdo a lo expuesto, el siguiente cuadro demuestra la clasificacin de los activos de acuerdo a su destino y la Norma Internacional de Contabilidad que se debe de aplicar para su tratamiento contable:
NIC 40
REALIZAR ALQUILERES INVERSIN INMOBILIARIA
NIC 40
AUMENTAR EL VALOR DEL CAPITAL INMUEBLE PARA: INVERSIN INMOBILIARIA
NIC 2
LA VENTA EXISTENCIAS
NIC 16
USO EN LA PRODUCCIN DE BIENES Y SERVICIOS PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO
La norma tambin menciona ejemplos de tems que no son considerados inversin inmobiliaria y deben ser considerados como activo fijo:
a)Inmueble adquirido para la venta o en proceso de construccin o
desarrollo para la venta. b)Inmueble que est siendo construido o desarrollado por cuenta de terceros. c)Inmueble ocupado por el propietario. d)Inmueble que est siendo construido o desarrollado para uso futuro como inversin inmobiliaria, hasta que se complete la construccin o desarrollo, momento en el cual se considerar una inversin inmobiliaria.
A-) Modelo de costo: El modelo de costo es el tratamiento referencial de la NIC 16 Inmueble, Maquinaria y Equipo; en la cual, la inversin inmobiliaria se registra al costo menos depreciacin acumulada. Sin embargo, bajo este modelo, la NIC 16 indica que se debe revelar el valor razonable de la inversin inmobiliaria. Contabilizacin de inversin a su costo de adquisicin. Compra de inversin inmobiliaria Asiento contable: Inversin inmobiliaria xxxxx Bancos xxxxx Registrando la compra de inversin a su costo de adquisicin
Valor razonable, es el importe por el cual un activo puede ser intercambiado entre un comprador bien informado y un vendedor igualmente entendido. El valor razonable de una inversin inmobiliaria es usualmente su valor de mercado. El valor razonable es medido como el precio ms probable que razonablemente se hubiera obtenido en el mercado a la fecha del balance general; no a una fecha pasada ni futura; es el mejor precio razonablemente obtenible por el vendedor y el precio ms ventajoso razonablemente obtenible por el comprador. El mejor sustento de valor razonable es dado normalmente por los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma zona de ubicacin y condicin, y sujetos a contratos de arrendamiento u otros contratos similares. El valor razonable de una inversin inmobiliaria debe estar basado en una valoracin de un valuador independiente que posea una reconocida y relevante calificacin profesional en la zona de ubicacin y categora de la inversin inmobiliaria que est siendo valuada.
B-) Modelo de valor razonable: La inversin inmobiliaria debe ser valuada al valor razonable, y la utilidad o prdida en el cambio de valuacin debe ser incluida en el Estado de Ganancias y Prdidas del periodo del cambio. El modelo de valor razonable es diferente del modelo de revaluacin; pues mientras en ste, los incrementos del valor en libros por sobre el costo son reconocidos en el Balance General como un incremento patrimonial, en aqul todos los cambios en el valor razonable son reconocidos en el Estado de Ganancias y Prdidas.
Contabilizacin de la inversin inmobiliaria a su valor razonable. Aqu se pueden dar dos casos: Incremento de la Inversin Inmobiliaria Inversin inmobiliaria Ingresos xx xx
Para contabilizar el incremento de la inversin al ser llevado a su valor razonable Disminucin de la Inversin Inmobiliaria Gastos Inversin inmobiliaria xx xx
Artculo 57.- Registro de las operaciones (*) El sistema contable del declarante debe ajustarse a las Normas Internacionales de Contabilidad aprobadas y adoptadas por el Colegio de Contadores Pblicos de Costa Rica y a las que ese colegio llegare a aprobar y adoptar en el futuro. La diferencia entre los ingresos totales y los costos y gastos totales se denomina "utilidad neta del periodo". Para obtener la "renta imponible" del perodo, se debe hacer una conciliacin, restando de la utilidad neta del perodo el total de ingresos no gravables y adicionando aquellos costos y gastos no deducibles. Tales ajustes se registrarn aplicando la Norma Internacional de Contabilidad 12 relativa al impuesto sobre renta diferido. (*) Reglamento a la ley 7092 del Impuesto sobre la Renta.
a)
Cuando una empresa utiliza la valuacin de acuerdo al modelo de valor razonable para contabilizar su inversin inmobiliaria, generar una utilidad o una prdida en el cambio de valuacin. Cualquiera que sea el resultado el cambio de valuacin, ste no es aceptado tributariamente, debiendo ser deducido o agregado a la Declaracin Jurada de Impuesto a la Renta. Cuando una empresa utiliza el modelo de costo para contabilizar su inversin inmobiliaria, generar un gasto producto de la depreciacin del inmueble, el cual para efectos tributarios, es aceptado en deduccin; sin embargo, cualquier prdida por deterioro o desvalorizacin del valor del activo fijo que se haga contablemente no es aceptada como gasto tributario; por lo que tendr que ser reparada en la Declaracin Jurada de Impuesto a la Renta.
b)
Artculo 6.- Exclusiones de la renta bruta. (*) bruta. d) Las ganancias de capital obtenidos en virtud de traspasos de bienes muebles e inmuebles, a cualquier ttulo, siempre que los ingresos de aquellas no constituyan una actividad habitual, en cuyo caso se deber tributar de acuerdo con las normas generales de la ley. Artculo 8.- Gastos deducibles (*) Son deducibles de la renta bruta: f).En todos los casos, cuando el contribuyente enajene bienes tangibles, sujetos a depreciacin, por cualquier ttulo, y por un valor diferente del que les corresponda a la fecha de la transaccin, de acuerdo con la amortizacin autorizada, tal diferencia se incluir como ingreso gravable o prdida deducible, segn corresponda, en el perodo en el que se realice la operacin. (*) Ley No. 7092 Ley del Impuesto sobre la Renta
CASO PARA EJEMPLIFICAR NIC 40 Supuesto la inversion inmobiliaria ascendio a $1.000.00 de los cuales se registro contablemente asi : Terrenos Edificio Depreciacion edificio se hizo la inversion hace un ao y se vendio en el segundo ao al inicio en $2.000.00 Depreciacion anual El incremento se da por una indenizacion por dao al edificio Las mejoras al edificio ascendieron a
Ejemplo Modelo Valor Razonable punto ( a ) del tratamiento tributario CIA EL SUSPIRO S.A. ESTADO DE RESULTADOS AL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX
Ventas varias costo de ventas utilidad bruta Menos gastos Gastos Generales Otros ingresos Incremento inversion inmobiliria menos gastos disminucion valor razonable utilidad antes de impuesto impuesto renta tasa 30 % utilidad neta
Modelo Valor Razonble ACTIVIDAD IC 40 TOTAL NORMAL 1.000,00 1.000,00 600,00 600,00 400,00 400,00 0,00 200,00 200,00 0,00 100,00 100,00 0,00 200,00 200,00 200,00 100,00 60,00 30,00 140,00 0,00 70,00
Ejemplo Modelo Metodo de Costo punto ( b ) del tratamiento tributario modelo de costo CIA EL SUSPIRO S.A. ESTADO DE RESULTADOS AL 30 DE SETIEMBRE DEL 20XX ACTIVIDAD NORMAL 1.000,00 600,00 400,00 200,00
TOTAL 1.000,00 600,00 400,00 0,00 200,00 0,00 0,00 0,00 8,00 192,00 57,60 134,40
Ventas varias costo de ventas utilidad bruta Menos gastos Gastos Generales Otros ingresos Incremento inversion inmobiliria menos gastos depreciacion edificio ( un ao ) utilidad antes de impuesto impuesto renta tasa 30 % utilidad neta
0,00
Ej I
r r r c r c
r c c
c L L y c
Ej Aplic cin del impuesto segn articulo 6 y 8 de la Ley ASIE CONTABLE SEGN ARTICULO 6 Y 8 DE LA LEY
BANCOS DEPRECIACION ACUMULADA TERRENO EDI ICIO MEJORAS AL EDI ICIO NETO GANACIA DE CAPITAL GRAVABLE GANANCIA DE CAPITAL NO GRABABLE CALCULOS DE GANANCIA DE CAPITAL GRAVABLE TOTAL DE LA INVERSION EN INMOBILIARIA EDI ICIO MEJORA EN EDI ICIO NETO TOTAL DE PORCENTAJE DE LA GANANCIA GRAVABLE 45.45% NOTA LA GANANCIA PARA EFECTOS TRIBUTARIOS SON $908.00 %
3 9
EE E HA IT LI A C L U PR TA O R ULTA O AL 3 T MBR L XX
nt s v ri s os o s r M os s os r s G s os G tr s in r s s GRA A LE r G s so
Articul 6 8 L i pu st ACTI I A R nt R AL 1.000,00 600,00 400,00 200,00 412,00 200,00 60,00 496,00 so 140,00
T TAL 1.000,00 600,00 400,00 0,00 200,00 0,00 412,00 0,00 612,00 183,60 496,00 924,40
s or s 3 s r sos o r s o r s s
v r de venta tilidad bruta Menos gastos Gastos Generales r gre GR V B E Ganancia de ca ital gravable Utilidad antes del impuesto sobre la renta impesto sobre la renta Utilidad neta
Ve
6 8 e
0,00
1 000,00 600,00 400,00 0,00 200,00 0,00 908,00 1 108,00 332,40 775,60
NORMA TRIBUTARIA
BASE CONTABLE
NIIFs
RESOLUCION 52.01
BASE PRESUNTA
BASE CIERTA
RESULTADO FINANCIERO
ARTICULO 57 REGLAMENTO
APLICACIN NIC 12
INFORMACION A REVELAR
Mtodo aplicado para la medicin Circunstancias en las cuales clasifica y contabiliza como propiedad de inversin los arrendamientos operativos Criterios para diferenciar las propiedades ocupadas por el dueo, propiedades de inversin y propiedades para vender. Mtodos e hiptesis significativas para la determinacin del valor razonable. Existencia de avalos como base de la medicin Obligaciones contractuales