ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL SISTEMA

REGISTRAL VENEZOLANO

Angel Cristóbal Montes

Catedrático de Derecho Romano de la
Universidad Católica Andrés Bello

1. ORIENTACIONES GENERALES

Dispone el Artículo 796 del Código civil: “La propiedad se

adquiere por la ocupación. La propiedad y demás derechos se
adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de
los contratos. Pueden también adquirirse por medio de la pres­
cripción” .
Y acorde con tal normativa, establece el artículo 1.161 del
mismo Cuerpo legal: “ En los contratos que tienen por objeto
la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o
derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consenti­
miento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo
y peligro del adquirente aunque la tradición no se haya ve­
rificado” .
Aparece de esta manera adherido nuestro ordenamiento al
régimen franco-italiano de transmisión y adquisición de la pro­
piedad y demás derechos reales por efecto del mero contrato
(título, contratos con eficacia real o dispositiva) sin necesidad
de aditamento o complementación alguna (modo, inscripción
registral, tradición). Es decir, abandonando la tradición roma­
nista, el sistema venezolano de mutaciones o cambios de los de­
rechos reales ha prescindido de la distinción entre titulus y
modus adquirendi para acogerse al principio del nudus o solus
consensus (vendre c'est aliener) en las modificaciones de las
titularidades reales.
Consecuentemente, si la transmisión o constitución de dere­
chos reales se producen con absoluta prescindencia de cual­
SISTEM A REGISTRAL VENEZOLANO 37

quier actuación jurídica distinta del contrato enajenatorio, re­

sulta obvio que la transcripción en el Registro de los actos y
derechos registrables no podrá tener otro valor que el mera­
mente declarativo, por lo que, y a diferencia de lo que sucede
en los sistemas germánicos estrictos, la constatación registral
de los derechos reales no es una forma de ser (salvo el caso
de la hipoteca), sino una forma de valer (por razón de la efi­
cacia civil especial que la misma les atribuye). El derecho ya
está formado cuando accede al Registro; ahora bien, tal acceso,
por virtud de la publicidad a que da lugar, añade al derecho
unos electos singulares de los que antes carecía.
Admitido por nuestro ordenamiento el principio consensua­
lista de trasmisión del dominio y constitución de los derechos
reales por el sólo efecto del contrato, y, como consecuencia de
ello, relegado el Registro a la mera publicidad, sin valor ni
efecto constitutivo, estableciendo como objeto propio del mis­
mo el título constitutivo del derecho real, es decir, el acto o
contrato, no se crea, empero, que tal regimen es manienido
irrestrictamente en todo caso. La publicidad posesoria y la pu­
blicidad registral, con la apariencia legitimadora que una y otra
crean, provocan en ciertos supuestos una desvirtuación del
estricto principio consensualista, sacrificando la regularidad
del tráfico jurídico de los bienes en aras de la seguridad o
protección del mismo.
Así, según el artículo 1.162 del Código Civil: “ Cuando por
diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entre­
gar alguna cosa mueble por naturaleza, o un título al portador,
a diferentes personas, se preterirá la persona que primero ha­
ya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título
sea posterior en fecha” . Con lo que resulta, que enajenada una
misma cosa mueble a distintos adquirentes, si el segundo toma
posesión de ella deviene en propietario, derogándose el princi­
pio prior tempore potior iure y marginándose la operancia tras-
mitiva del nudo contrato que, en relación al primer adquirente,
debería ser bastante, si operase absolutamente la regla general,
para haberle hecho propietario del bien mueble enajenado.
Conjugando el precepto aludido con el artículo 794, tendre­
mos que, en el sistema venezolano, la necesidad de proteger o
asegurar el comercio jurídico mobiliario determina que la po­
sesión de buena fe de los bienes muebles por parte de su ad­
quirente devenga en titularidad (del derecho de propiedad o
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de otro derecho real de contacto) con indiferencia de que el

transmitente no sea propietario o titular por haber dejado de
serlo o por no haberlo sido nunca (adquisiciones a non domino).
Mas ¿qué sucederá en relación a los bienes inmuebles?
Los Registros de la propiedad inmueble están dirigidos,
fundamentalmente, a dar seguridad en el comercio de los bie­
nes inmuebles. La publicidad registral, creando una aparien­
cia legitimadora suliciente como para proteger a quien en ella
comía, se orienta a dar a conocer los derechos reales a los ter­
ceros interesados, protegiéndoles contra el íraude y mantenién­
doles a cubierto de aquellos derechos que por no haber acu­
dido ai Kegistro se conservan clandestinos. Y es que si no íuese
así, la institución registral no tendría razón alguna de existir,
pues reducida a mero órgano imormativo destinado a dar a
conocer la existencia de derechos reales inmobiliarios, pero en
forma tal que en todo caso y sin excepción la realidad jurídica
extrarregistral ha de prevalecer e imponerse sobre la situa­
ción jurídica aparente, tormal o tabular que los pronuncia­
mientos regístrales proclaman, viene a transiormarse en una
especie de tichero de derechos reales o de actos inscribibles,
accesible a la curiosidad del interesado en consultarlo, mas
penectamente inútil por no procurar una eficacia jurídica,
sino meramente táctica. “Mientras la información suministrada
por el Kegistro no lleva anexa ninguna garantía de exclusividad
o de certeza —ha escrito acertadamente L a c r u z B e r d e j o — el
Registro no pasa de ser como una hemeroteca: cualquiera pue­
de consultar allí los periódicos puestos a disposición del lector,
pero sin que la Dirección asegure la certeza y exactitud de
las noticias. No hay, pues, propia publicidad, sino mera publi­
cación de hecho” O). Porque, efectivamente, la publicidad su­
ministrada o producida por un Registro no es auténticamente
jurídica, mientras que, al menos en algunos casos, la falta de
armonía entre la realidad jurídica extrarregistral y el conte­
nido de los asientos regístrales no se decida a favor de estos
últimos.
Por ello, indefectiblemente, la generalidad de los Registros

(i) LACRUZ BERDEJO. Lecciones de D erecho inmobiliario registral. 2* Ed.

Zaragoza^ 1957. p. 10.
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inmobiliarios estatuyen una presunción de exactitud a favor de

lo por ellos manifestado, en forma tal que, a fin de garantizar
el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, el contenido regis­
tral, cuando el mismo se halle en desacuerdo con la realidad
jurídica, se presume verdadero (con presunción iuris et de
iure) o se finge por la Ley irrebatiblemente exacto en bene­
ficio de los terceros que, reuniendo ciertas condiciones, adquie­
ran fundados en él.
Ahora bien, el ámbito de operancia de la citada presunción o,
lo que es lo mismo, la protección procurada por el Registro
varía sensiblemente de unos sistemas regístrales a otros. .D e s d e
un mínimo hasta un máximo, t i mínimo de protección corres­
ponde a aquellos Registros que admiten tan sólo la llamada
fuerza negativa o preclusiva de la publicidad; el que inscribe
su derecho se halla a cubierto de los ataques de cualesquiera
contradictores que no hayan inscrito su derecho o que lo hayan
hecho con posierioridad a él, pero no se garantiza ia vauaez
de la titularidad del tradens o la de los causantes de éste, de
forma tal que la nulidad, resolución, revocación o rescisión de
una de ellas alcanza y perjudica a todos los adquirentes poste­
riores. Esta es la eticada propia de los sistemas regístrales de
transcripción (francés, italiano, belga, holandés, portugués, ve­
nezolano, etc.): lo no inscrito no perjudica a tercero inscrito.
Haciendo jugar escuetamente el principio de inoponibilidad de
lo no inscrito, la constatación registral de los actos de consti­
tución, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre inmuebles no dota a los mismos de un valor ma­
yor del que tenían antes de acudir al Registro. La toma de ra­
zón registral no sanea o convalida la titularidad claudicante
del transmitente. Estamos en presencia del que se ha dado en
llamar sistema latino de protección.
El máximo de protección registral corresponde a aquellos
sistemas en los que la inscripción por su propia sustantividad
da lugar al nacimiento o a la extinción de los derechos reales
independientemente de la validez o eficacia de los títulos re­
gistrados. “ Se atribuye a la inscripción —escribe R o c a S a s t r e —
la virtud de operar la modificación jurídica consiguiente, aun­
que el negocio jurídico registrado sea inválido, de modo que
quien consigue inscribir a su favor un derecho real por medio
 A N G EL CRISTOBAL MONTES
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de una falsificación del título, deviene por obra y gracia del

Registro verdadero titular de dicho derecho real” ( 2). En tal
tipo de Registro, consecuentemente, no puede cuestionarse la
nulidad o validez de los actos transmisivos, pues, en todo caso,
el acceso al Registro procura el derecho al titular inscrito. La
inscripción al purgar o sanar todo vicio que pudiera tener el
título presentado determina que el mundo tabular o registral
sustituya por completo a la realidad extrarregistral: en mate­
ria de derechos reales inmobiliarios la única realidad, la única
verdad, es la formal proclamada por libros del Registro (es el
sistema que se apoya en el denominado principio de la fuerza
probante o eficacia jurídica formal del Registro, y al que per­
tenecen el régimen inmobiliario australiano y algunas orde­
naciones regístrales alemanas del siglo pasado).
Pues bien, entre estos dos puntos extremos existe un ter­
cer modelo que agrupa los llamados sistemas germánicos, tam­
bién denominados por algunos autores sistemas regístrales de
desenvolvimiento técnico. En ellos, por razones de seguridad
jurídica, los datos regístrales prevalecen sobre la realidad ju­
rídica extrarregistral en tanto en cuanto no se demuestre su
inexactitud. Se presume la exactitud del Registro mientras no
se demuestre lo contrario; más si se trata de tercero que ha
adquirido por negocio jurídico fundándose de buena fe en el
contenido del Registro, la aludida presunción iuris tantum de­
viene en presunción iuris et de iure, procurando la firmeza
e inatacabilidad de la adquisición (principio de la fe pública
registral). La confianza en la apariencia resulta plenamente
protegida, pues todo aquel que adquiera un derecho del titu­
lar inscrito, reuniendo las circunstancias exigidas por la Ley,
lo adquiere con la consistencia y extensión que resulten del
Registro, subsanándose o convalidándose los defectos que pu­
diera tener la titularidad del transferente, ya por no pertene-
cerle el derecho enajenado, ya por tenerlo limitado en virtud de
causas no proclamadas registralménte.
No estamos aquí en presencia, meramente, como sucedía
con los Registros del primer grupo, de una protección de la
confianza en una apariencia de tipo negativo (el hecho de que

(2) ROCA SASTRE. Derecho H ipotecario. I. Barcelona, 1954, p. 220.

 SISTEM A REG ISTRAL VENEZOLANO 41

no aparezca registrada ninguna enajenación crea la apariencia

de que continúa la titularidad en el transmitente, lo que da
derecho al segundo adquirente que acude al Registro a impo­
nerse sobre el primer adquirente que omitió la constancia re­
gistral —lo no inscrito no perjudica a tercero— ), sino de algo
más, de una protección total de la confianza en la apariencia
registral o tabular. Se protege al tercer adquirente no sólo
cuando la inexactitud del Registro proviene de la incompatibi­
lidad o contradicción entre títulos relativos a modificaciones
reales de los que los de fecha anterior no llegaron a inscribirse
mas si los de fecha posterior, sino también cuando la inexac­
titud procede de falsedad, nulidad o defecto del título que pro­
vocó la inscripción y dichas circunstancias no constaban en el
Registro. Es decir, el tercero protegido lo está no solamente
contra todo lo que siendo registrable no haya sido registrado,
sino asimismo contra las causas no publicadas que acarreen
la nulidad, resolución, rescisión, revocación o reducción del
derecho del transferente (por lo que, y consecuencialmente, si
el acto dispositivo es intrínsecamente válido, al subsanarse o
convalidarse la preexistencia del derecho en el auctor, resulta
marginada la operancia estricta del principio romanista resolu­
to iure dantis resolvitur et ius accipientis.

Frente al régimen de la fuerza preclusiva de la publicidad

que no garantiza la validez del título del tradens ni, por ende,
protege contra la agresión de otros titulares inscritos, nos ha­
llamos frente al régimen de la inscripción convalidante, por
cuya virtud el tercero de buena fe deviene en titular real y
firme del derecho adquirido aunque, por defectuosa o defi­
ciente titularidad, no lo tuviese el transmitente, resultado pro­
tegido tanto de los actos no publicados como de los vicios de
los titulares inscritos (protección contra el sucesor y contra
los anteriores titulares —auctores— de quienes procede su de­
recho).

A este tipo registral intermedio pertenecen los regímenes

inmobiliarios de más adecuado, realista y progresista desen­
volvimiento : alemán, suizo y español. En ellos resulta acogido
no sólo el sistema latino de protección, sino igualmente el no­
minado sistema germánico de protección (o en expresión del
hipotecarista T i r s o C a r r e t e r o , están protegidos conjuntamente
42 AN G EL CRISTOBAL MONTES

el tercero latino y el tercero germánico) ( 3). O lo que es lo

mismo, la fe pública registral, auténtico fundamento de todo
genuino Registro de la propiedad, despliega su eficacia en sen­
tido positivo, proclamando, en beneficio del tercer adquirente,
la existencia y substancia de los derechos inscritos (legitima­
ción para el tráfico, Registro exacto o cierto) y en sentido ne­
gativo, desconociendo, a favor de dicho tercero, la existencia
de todas aquellas titularidades reales no obrantes en el Registro
o que en éste aparecen como extinguidas o canceladas (Regis­
tro íntegro o completo). El hipotecarista S a n z F e r n a n d e z expre­
sa la misma idea con las siguientes palabras: “La seguridad
prestada al adquirente (en virtud del juego del principio de la
fe pública registral) se extiende a todo aquello que pueda limi­
tar el derecho del transferente, ya por vicios o defectos en su
título de adquisición, ya por tener su derecho limitado en vir­
tud de títulos dispositivos no inscritos. Consecuencia de ello
es que pueda tener un doble sentido: el de validez y eficacia
de los títulos inscritos y el de no existencia de ninguna limi­
tación del derecho del transferente” (4).

( 3) Plasmación legal del principio de que la inscripción del derecho del

tradens crea una apariencia registral positiva en la que puede con fiar el acci-
piens son las siguientes normas:
Parágrafo 892 del Código civil alemán: “ En beneficio de aquél que adquiera
por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal dere­
cho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exac­
titud’ esté practicado un asiento de contradicción o que la inexactitud sea cono­
cida para el adquirente” .
Artículo 793 del Código civil suizo: “ El que adquiere la propiedad u otro
derecho real fundándose de buena fe en una inscripción del Registro de la pro­
piedad, es mantenido en su adquisición” .
Por su parte la Ley Hipotecaria española tras establecer en su artículo 32
que los títulos de d'ominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles
que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad,
no perjudican a tercero, dispone en el 34: “ El tercero que de buena fe adquie­
ra a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el d'el otorgante
por virtud de causas que no consten en el mismo Registro” . Diversos preceptos
de la misma Ley desarrollan o complementan el principio transcrito, principal­
mente los artículos 13, 15, 40, 69, 76 y 144,
De ellas resulta que, a diferencia de lo que sucede en los regímenes regís­
trales donde, fundamentalmente, tan sólo juega el principio de inoponibilidad
en los sistemas donde la fe pública registral juega tanto en su aspecto negativo
(R egistro íntegro o com pleto) como en su aspecto positivo (R egistro exa cto),
el adquirente pued’e con fiar en que lo que no figura inscrito no existe y en que
lo que figura inscrito existe irrebatiblemente.
(4) SANZ FER N AN D EZ. Instituciones de Derecho hipotecario. I, Madrid,
1947, p. 372.
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2. CONSIDERACION DEL ARTICULO 1.924

Y CONCORDANTES DEL CODIGO CIVIL VENEZOLANO

El artículo 1.924 con redacción harto desdichada e imprecisa

establece lo siguiente: “Los documentos, actos y sentencias que
la Ley sujeta a las formalidades del registro (arts. 1.920, 1.921
y 1.922) y que no hayan sido anteriormente registrados, no
tienen ningún efecto contra tercero que, por cualquier título,
haya adquirido y conservado legalmente derechos sobre el in­
mueble” .
Este es el precepto fundamental dado en el ordenamiento
registral venezolano para asegurar o proteger el comercio jurí­
dico inmobiliario. Recoge el principio de la fe pública registral,
mas no en su integridad, sino tan sólo en uno de sus dos posi­
bles aspectos, el aspecto negativo (conflicto entre un título
inscrito y otro no inscrito: lo no inscrito no perjudica al que
inscribe). En su virtud, el Registro se presume, iuris et de iure,
íntegro, pero no exacto, pues deja al que inscribió su adquisi­
ción bajo la latente amenaza de las acciones de impugnación
procedentes de la genealogía de titulares regístrales y de la
sucesión de títulos por razón de defectos en la titularidad del
transferente (así, anulada una compraventa por vicios del con­
sentimiento o incapacidad del enajenante, la nulidad alcanza
a todos los adquirentes, con indiferencia de que hayan regis­
trado o no su adquisición).
De todas maneras, aunque recogida tan parcialmente la
doctrina de la protección a la confianza en la apariencia regis­
tral, es evidente que la misma resulta suficiente para desvir­
tuar, por razones de garantía del tráfico jurídico, la operancia
en forma absoluta y en la totalidad de los supuestos del prin­
cipio de transmisión y adquisición de los derechos reales sobre
bienes inmuebles por efecto del solo contrato (nudo consensu),
pues en todo caso de doble enajenación de un mismo derecho
real o de derechos reales incompatibles o contradictorios a dis­
tintos adquirentes, resulta que, si bien de acuerdo a los artícu­
los 796 y 1.161 del Código civil el verdadero titular debería ser
el primer adquirente, por ingerencia del artículo 1.924, si dicho
primer adquirente no registró el negocio transmisivo, habién­
dolo hecho el segundo respecto al suyo, es este último quien
 ANGEL CRISTOBAL MONTES
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deviene en real y firme titular por más que su adquisición sea

posterior en el tiempo (inoponibilidad del acto no registrado).
Tendremos, pues, que tanto el artículo 1.162, en el ámbito
de los bienes muebles, como el artículo 1.924, en el de los bienes
inmuebles, vienen a desvirtuar el sistema ordinario civil de
transmisión y constitución de los derechos reales por virtud
del simple contrato dispositivo cuando en la hipótesis de que
un mismo bien sea enajenado sucesivamente a distintas perso­
nas se den los supuestos en dichos preceptos contemplados
(posesión o registro del segundo adquirente, respectivamente).
Y decimos que en la hipótesis contemplada resulta desvir­
tuada o, si se quiere en términos más suaves, vencida la efi­
cacia transmisiva normal del contrato, pues si consideramos el
caso clínico de doble enajenación que es la doble venta de un
mismo inmueble veremos cual es la incidencia del principio
recogido por el artículo 1.924 sobre aquélla. Quien vende por
segunda vez la misma finca, de acuerdo al artículo 1.161, si el
primer contrato es intrínsecamente válido, ya no es propieta­
rio de ella y por tanto mal podrá transferir su dominio al se­
gundo adquirente (nemo plus iuris ad alium, trasferre potest
quam ipse habet), por lo que, en principio, debería concluirse
que la segunda compraventa es ineficaz. Mas la necesidad de
dar seguridad jurídica a las transacciones determina que si la
primera venta no ha sido inscrita y si lo ha sido la posterior,
se hace prevalecer el título inscrito sobre el no inscrito ( “ .. .y
que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún
efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adqui­
rido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. . . ” ,
fórmula de defectuosa redacción en su parte final, pues debería
decir: . .. no tienen ningún defecto contra terceros que, por
cualquier título, hayan adquirido derechos sobre los inmue­
bles en virtud de un acto registrado), en el sentido de que el
Registro atribuye la propiedad al segundo adquirente que se
adelantó a inscribir. Nos hallamos, pues, en presencia de una
atribución ex lege de la propiedad al primer inscribiente, que
parece hallarse muy cerca de la inscripción constitutiva (así
lo han sostenido diversos autores, V i l l a r e s P i c o , H e r m i d a , G ó ­
m e z G ó m e z , para quienes en los sistemas de inscripción decla­

rativa, como el nuestro, el principio de inoponibilidad de lo no

inscrito determina que dicha inscripción se tome constitutiva
por lo que respecta al tercer adquirente del dominio y demás
SISTEM A REG ISTRAL VENEZOLANO 45

derechos reales sobre bienes inmuebles) ( 5) y que semeja hacer

válida erga omnes las adquisiciones a non domino de los dere­
chos reales, pues si existió una primera enajenación en virtud
de la cual su auctor se desprendió de la titularidad del derecho,
la consecuencia normal parece ser, en principio y sin entrar
ahora en disquisiciones dogmático-jurídicas, que con indife­
rencia de que el derecho sea inscrito o no el titular enajenante
queda en forma absoluta despejado del mismo.
El precedente remoto del artículo 1.924 del Código civil
venezolano se encuentra en el artículo S9 de la Ley Francesa
de 1855, matriz de los sistemas latinos de transcripción, que
disponía: “Kasta la transcripción de los derechos resultantes
de los actos y sentencias enunciados en los artículos preceden­
tes no pueden ser opuestos a terceros que tienen derecho sobre
los inmuebles y los han conservado conforme a las leyes” .
La similitud entre este precepto y el artículo 1.924 del Có­
digo Civil es tan patente, que no puede caber duda alguna a
qué gran grupo de regímenes inmobiliarios aparece afiliado el
sistema registral venezolano. Estamos en presencia de un sis­
tema perteneciente a la categoría de los que se han dado en
llamar sistemas latinos de transcripción frente a los denomi­
nados sistemas de fe pública del Registro (porque en ellos se
protege al tercer adquirente contra la inexactitud registral y
contra los vicios posibles que puedan provocar la invalidación,
resolución o rescisión de la titularidad del transferente —el
Registro se presume íntegro y exacto— ), germánicos o sistemas
de desenvolvimiento técnico (por jugar en ellos íntegramente
el principio de la fe pública registral, base de la institución del
Registro), o, lo que es lo mismo, el sistema inmobiliario regis­
tral venezolano se ubica entre aquellos sistemas que al comien­
zo de este trabajo caracterizábamos por la peculiaridad de que
en ellos el Registro de la propiedad inmueble otorga al tráfico
jurídico fundiario el mínimo posible de protección o seguridad

(5) VILLARES PICO. La posesión y el R egistro, en R .C .D .I . , 1947, pp.

437 y ss., y La L ey H ipotecaria de 1861, en R . C . D . I ., 1960, pp. 1.947 y ss.
HERM IDA. El Derecho inmobiliario español, en R . C . D . I . , 1951, p. 722. GO­
MEZ GOMEZ. ¿Inscripción declarativa o constitutiva?, en R .C .D .I . , 1949
p. 788, y Ambito de aplicación del llamado principio de fe pública registral, en-
R .C . D .I . , 1952, pp. 560 y ss.
46 AN G EL CRISTOBAL MONTES

(publicidad con fuerza meramente negativa o preclusiva). (c).

Los sistemas de transcripción contemplan tan sólo, al me­
nos en principio, la pugna o conflicto entre títulos incompati­
bles o contradictorios entre sí traslativos de la propiedad de
inmuebles o de constitución, declaración, reconocimiento, modi­
ficación o extinción de derechos, gravámenes o cargas reales
sobre los mismos, principalmente cuando los de fecha anterior
no han llegado a inscribirse, mas sí lo de fecha posterior. En
semejante conflicto, suele servir de prototipo el caso clínico
de la doble venta por el propietario de un inmueble sucesiva­
mente a favor de dos personas. La pugna de intereses plantea­
da en este caso límite y crítico de la doble venta, “desde donde
hay que contemplar —como apunta T i r s o C a r r e t e r o — el fenó­
meno traslativo en sus matices más delicados” ( T), la resuelven
los sistemas de transcripción a través de un mecanismo ele­
mental y simple: el juego del principio de prioridad en su más
desnuda absolutividad (s). En cuya virtud, la primera o ante­
rior venta, que no se ha inscrito, no puede perjudicar a ter­
cero, tercero que, en el caso contemplado, es el segundo o pos­
terior adquirente que tempestivamente transcribió su título
de compra.
“ Prior in tempore potior in iure. Esta es la solución mágica.
La conciencia del legislador —escribe el maestro R o c a S a s t r e — ■
adopta aquí un argumento que le tranquiliza: es justo que el
que fue negligente o remiso en acudir a la transcripción sufra
el justo castigo de quedar inoperante su adquisición. Esta trans-

( s) Hablamos del mínimo posible de seguridad, pues ya hemos tenido oca­

sión de considerar que por debajo d'e ese mínimo el Registro de la propiedad
raíz deja de ser jurídico para transform arse en un ente de valor puramente
inform ativo, a la manera de fichero de derechos reales con eficacia meramente
fáctica (publicación de hecho). Tal sucede cuando a todo trance y sin excepción
se hace prevalecer la realidad jurídica extrarregistral sobre la apariencia regis-
tral (la titularidad real vence a 1a, titularidad formal o tabular: ubi rem meara
invenio, ibi vindico).
(7) Tirso CARRETERO. R etornos al Código civil ( R etorno al artículo 606),
en R .C .D .I ., 1965, p. 120.
(8) Parece ser que tal prioridad está inspirada, sin mayor identidad de
esencia al respecto, en la prioridad de la tradición en el caso de la doble venta,
que en base a la Ley Quotiens (C. 3, 32, 15) tuvo aplicación justificadam ente
(admisión d'e la teoría del título y el modo en las mutaciones jurídicas rea­
les) en la etapa del ius commune intermedio. Como ha significado algún autor,
resulta absurdo trasplantar este criterio de prioridad en la tradición (que
en nuestro sistema tiene acogida, como hemos visto, a través del art. 1.162 C .c.
en relación a los bienes muebles) a los inmuebles en función de los Reg'istros
de publicidad^ por falta de paridad.
SISTEM A REGISTKAL VENEZOLANO 47

cripción es, pues, suficiente para que aquella adquisición trans­

crita prevalezca, siempre, claro está, que el contrato de compra­
venta sea válido; no se requiere ningún otro requisito, ni si­
quiera la buena fe. De la validez o vigor de la titularidad del
vendedor el sistema para nada se preocupa, por ser un problema
ajeno a todo lo que no sea la oportunidad en el logro de la
transcripción, pues es lo único de que se trata” (9).
Los sistemas de fe pública del Registro adoptan una posición
mucho más amplia y desarrollada. La prioridad juega también
en ellos, pero la subordinan no sólo a la validez intrínseca del
negocio adquisitivo del tercero, sino, y principalmente, a la
buena fe de ciieno tercero y, consecuencialmente, al tutelarse
la confianza de éste en los datos regístrales, a la previa ins­
cripción del derecho a favor del transmi tente (que lo legitima
para el tráfico al facultarle para disponer válidamente por ne­
gocio jurídico, con indiferencia de que sea o no verus do-
minus) y aún en algunos ordenamientos, como el español, a la
onerosidad del negocio adquisitivo. “En estos sistemas —retor­
nemos a la ducción de R o c a S a s t r e — no se habla de sanción a
la negligencia en inscribir la adquisición, sino de proteger la
confianza del tercer adquirente en el contenido del Registro,
y la protección de la fe pública registral opera a todo evento
jurídico, esto es, ante cualquier supuesto de inexactitud de tal
contenido, aunque emane la posible inexactitud del hecho de
no haber tenido acceso a los libros algún título o relación jurí­
dica inmobiliaria registral, dentro del alcance que permita la
circunstancia de no ser constitutiva la inscripción” ( 10).
Sin embargo, si las diferencias apuntadas entre uno y otro
tipo de sistemas se muestran palmarias en el plano teorético
y aun en una realidad legislativa pretérita, tienden a difumi-
narse cada día más en los ordenamientos inmobiliario-regis-
trales del momento. Y ello no por la cabida que en el Derecho
alemán se pueda dar al sistema latino de protección (tercero
latino a través de la fuerza vinculante del Einigung (acuerdo
sobre el cambio real perseguido) formal (con forma pública
notarial o judicial) y de la Vormerkung de la pretensión perso­

(s>) ROCA SASTRE. El problema de la relación que respecto del art. 34

de la L ey H ipotecaria guarda el art. 32 de la misma, en R . C . D . I ., 1965, p. 810.
(io ) Ibid., pp. 810-811.
 AN G EL CRISTO BAL MONTES
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nal derivada de la compra en documento público, (“ ) sino

fundamentalmente porque en las últimas décadas los sistemas
regístrales de transcripción, sentidas en carne propia las defi­
ciencias asegurativas de tales regímenes y resentido, por ende,
el tráfico jurídico sobre inmuebles de creciente importancia y
magnitud, están volviendo los ojos hacia el sistema germánico
de protección, observándose una sostenida y progresiva ten­
dencia en pro de la admisión, en forma cada vez más amplia,
de la operancia de la fe pública registral como mecanismo
subsanador de la falta de preexistencia de la facultad de dis­
poner en el transíerente de derechos reales inmobiliarios. Ob­
servemos al respecto:
El párrafo primero del artículo 30 de la Ley francesa de

(ii) Tirso CARRETERO, loe. cit., pp. 111-116. Dispone el parágrafo 873
del B .G . B .: “ Para la transmisión de la propiedad de una finca para el gra­
vamen de una finca con un derecho y para la transmisión o el gravamen de un
derecho sobre finca, es necesario el acuerdo del titular y el de la otra parte
sobre la modificación del derecho ( E inigung) y la inscripción de éste en el
Registro {E in tra g u n g ), en tanto la Ley no prescribe otra cosa” .
“ Antes de la inscripción están vinculadas las partes por el acuerdo solamen­
te, cuando las declaraciones se han otorgado judicial o notarialmente o se han
emitido ante el Registro o si el titular ha entregado a la otra parte una auto­
rización de inscripción conform e a los preceptos de la Ordenanza del Registro” .
Los autores alemanes han dado distintos sentidos a la frase “ están vincula­
das las partes por el acuerdo s o la m e n te ...” del párrafo segundo del parágrafo
recién transcrito. Así, para Endeman, Fuch y Oberneck las citadas palabras
no significan otra cosa que estar obligadas las partes personalmente: no se ha
rebasado la esfera d'el derecho personal, a pesar del contacto causal y del E ini­
gung. Para Enneccerus-W olff estar vinculado en el precepto cuestionado quiere
decir no poder revocar unilateralmente; la revocación unilateral sería no sólo
ilícita sino ineficaz, pero el acuerdo vinculante puede ser suprimido mediante un
nuevo contrato en tanto no haya inscripción: estar vinculado no significa
estar obligado, pero tampoco tener limitado el derecho de disposición. Y en fin,
no han faltado quienes, como K offk a y Simón, han sostenido que estar vincula­
dos significa tener limitado el derecho de disposición: el segundo acuerdo que
contradiga el primero contiene una renovación de éste, y^ por tanto, será in efi­
caz y prohibido, o sea, que estar vinculado quiere decir no poder disponer a
favor de otro. De aceptarse esta posición, duramente criticada por Enneccerus-
W olff, parece habría que admitir que en el Derecho germánico, y en relación
a la transmisión o constitución de los derechos reales inmobiliarios, cuando
medie acuerdo form al vinculante, el derecho está transmitido o constituido sin
necesidad de inscripción, si bien tan sólo in ter partes, por virtud de tal acuer­
do, con los que el supuesto típicamente latino de doble venta con transcrip­
ción anterior de la segunda vendría a configurarse con el ordenamiento teutón
como un supuesto de doble venta notarial con doble Einigung, con inscripción
de la segunda, atribuyéndose similarmente en uno y otro caso la propiedad del
objeto al que primero acudió al Registro (lo no inscrito no perjudica al que
in scribe). Juego del principio latino de inoponibilidad de lo no inscrito que es
totalmente improcedente en el Derecho alemán cuando se sostiene en form a
irrestricta que el B .C .B . exige en todo caso y a todo efecto (tanto inter
partes como erga om nes) la inscripción para que el derecho real exista (in s­
cripción con stitutiva).
SISTEMA REGISTRAI, VENEZOLANO 49

publicidad fundiaria de 4 de enero de 1955 ( 12) recoge en su

forma tradicional el clásico principio de inoponibilidad frente
a terceros del acto no transcrito, pero sigue un párrafo segun­
do que supone una franca y revolucionaria tutela del titular
registral contra las situaciones claudicantes o debilidades de
la titularidad de su transferente en virtud de causas que para
el momento de la transcripción el Registro no publica ni radi­
can en la Ley. Dispone, en efecto, el párrafo segundo del ci­
tado artículo 30: “La resolución, revocación, anulación o resci­
sión de un derecho objeto de mutación o constitución de algún
acto transcribible, cuando produzcan efecto retroactivo, no son
oponibles a los causahabientes a título singular del derecho
aniquilado, a menos que la cláusula en virtud de la cual se haya
operado tal resolución, revocación, anulación o rescisión cons­
te anteriormente publicada o si la causa radica en la Ley” . Cla­
ramente se vislumbra la importancia trascendental del precepto
copiado. En su virtud el Registro francés ya no es un Registro
de publicidad meramente negativa destinado a evitar las dobles
enajenaciones, sino que a su publicidad se le ha venido a dar
también la eficacia positiva o sustantiva, en el sentido de que
en relación al tercer adquirente el derecho del transferente tiene
la extensión y consistencia que resulten del Registro. La toma
de razón registral provoca la subsanación o convalidación de
la titularidad del transmitente, en beneficio de tercero, cuan­
do el vicio o defecto que afecte a la misma no conste en for­
ma pública por la Ley o por el Registro. Ahora, para el tercer
adquirente, el contenido registral se presume exacto (con pre­
sunción inris et de iure), en forma tal que, en su beneficio, el
titular aparente o tabular fungirá de titular real, disponiendo
en forma válida de los derechos reales publicados a su favor.
Ya no estamos en presencia de una escueta y raquítica pro­
tección de la confianza en una apariencia negativa, sino ante
una protección de la confianza en la apariencia íntegra (tanto
negativa como positiva) con lo cual se vigoriza singularmente

( 12) “ Los actos y decisiones judiciales sujetos a publicidad son, si no han

sido publicados, inoponibles a terceros que sobre el mismo inmueble hayan ad­
quirido, del mismo autor, derechos concurrentes en virtud de actos o decisiones
sujetas a la misma obligación de publicidad y publicados, o que hayan hecho
inscribir privilegios o hipotecas. Son igualmente inoponibles. si han sido pu­
blicados, cuando los actos, decisiones, privilegios o hipotecas, invocados por estos
terceros, hayan sido anteriormente publicados” .
50 ANGEL CRISTOBAL MONTES

la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias: para

el tercer adquirente los derechos reales existen y subsisten en
la forma y medida que el Registro patentiza, no perjudicándole
las causas de resolución, revocación rescisión o anulación de
aquéllos que éste no manifieste. La inexactitud registral (13)
producida ya porque el que aparece como titular registral de
un derecho ha dispuesto de él con anterioridad, en todo o en
parte (ha dejado de ser titular real), ya porque en ningún
momento le ha pertenecido (nunca fué titular real) no afecta
al tercer adquirente que, en uno y otro caso, resulta beneficiado
por el mecanismo de la adquisición registral a non domino.
¡Qué poco distantes nos hallamos del régimen de protección
pautado por el parágrafo 892 del Código civil alemán y por el
artículo 34 y concordantes de la Ley Hipotecaria española! ¡Y
qué poco exacto resulta hoy día sostener que el sistema regis­
tral francés no es más que un sistema de transcripción, dispen­
sador de la mera protección latina que genera el principio de
inoponibilidad! ( 14).
Igualmente sucede en la legislación italiana. El artículo 2.644
del Código civil de 1.942 ( 1B) consagra el principio de que lo no
inscrito no perjudica a tercero en su formulación latina ordi­
naria; mas el artículo 2.652 del mismo Cuerpo legal sujeta a
registro una serie de demandas de resolución, revocación, anu­
lación, rescisión, reducción, etc., de los actos sujetos a trans­
cripción, sin cuyo requisito las sentencias que las acojan no
perjudicarán los derechos adquiridos por los terceros en vir­
tud de títulos que accedieron al Registro con anterioridad a la
transcripción de aquellas demandas. Esto es, el derecho del ter­
cer adquirente no se verá afectado por la desaparición de la

(i3 ) Segón H EDEM ANN la inexactitud' registral puede revestir alguna de

las siguientes form as: se ha inscrito un derecho no existente, se ha dejado de
inscribir un derecho existente, se ha cancelado indebidamente un derecho exis­
tente inscrito o se ha expresado equivocadamente el contenido de un derecho.
H E D EM AN N : Tratado de Derecho civil. II (Derechos rea les). Madrid, 1955,
p. 107.
( 1^) Cf. PEÑ A BERNALDO DE QUIROS. El sistema registral fran cés,
en R . C . D . I . , 1963, pp. 721-795.
( 15) “ Los actos enunciados en el artículo anterior no tienen efecto res­
pecto a los terceros que a cualquer título hayan adquirido derechos sobre los
inmuebles en virtud de un acto transcrito o inscrito anteriorm ente a la trans­
cripción de los mismos actos” .
“ Realizada la transcripción, no pueden tener efecto contra aquel que ha
transcrito alguna transcripción o inscripción de derechos adquiridos contra su
causante, uun cuando la adquisición se remonte a fecha anterior” .
SISTEM A REGISTRAL VENEZOLANO 51

titularidad de su tradens por virtud de causas que el Registro

no denunciaba al tiempo de la toma de razón registral de su
negocio adquisitivo. Estamos de nuevo en presencia de una
eficacia sanante o convalidante de la publicidad: el titular
según la transcripción resulta protegido de la invalidación de
la titularidad del transferente (si bien no por la sola fuerza
de la transcripción, sino con la ayuda del tiempo, buena fe y
otras circunstancias), porque en su beneficio se subsanan o
convalidan los defectos de dicha titularidad
Veamos como se expresa G e n t i l e en relación a este artícu­
lo 2.652: “Ya vimos como la transcripción de un acto deja im­
prejuzgada la cuestión acerca de su invalidez o ineficacia deri­
vada de vicios intrínsecos ( ie). Es, por tanto, natural que sea
muy probable un contraste entre la apariencia iuris, que re­
sulta del Registro, y la realidad jurídica que desconoce la va­
lidez de la modificación registrada, contraste que provocaría
a la larga una notable y grave divergencia jurídica. A reducir
tal divergencia y a tender un puente entre el principio de pu­
blicidad que reclama imperiosamente la certeza y el principio
resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis, provee el
artículo 2.652, que sujeta a transcripción, disciplinando a la vez
sus efectos, una serie de demandas judiciales tendientes a im­
pugnar la validez o la eficacia de aquellas adquisiciones sujetas
a transcripción” ( 17).

( 1 6 ) Toda enajenación exige un acto o contrato intrínsecamente válido

y la preexistencia del derecho enajenado en la persona del trasferente; fa l­
tando esta última la transmisión o gravamen es ineficaz aunque el acto sea
válido. Pues bien, la inscripción no convalida la invalidez intrínseca, pero en
cambio subsana el requisito de la preexistencia del derecho, eliminando el peli­
gro de que el tercer adquirente se vea despojado del derecho adquirido, bien por
no existir (anterior enajenación), bien por resolverse el derecho del transfe­
rente. De lo que resulta que el titular registral está legitimado para el tráfico
o puede disponer eficazmente del derecho que el Registro proclama a su favor,
siempre que en el mismo no aparezcan circunstancias o causas que hagan clau­
dicante su situación jurídica. “ Cuando el titular inscrito — escribe SANZ FE R ­
NANDEZ— es efectivamente dueño o titular de los bienes, porque el iiegistro
y la realidad se hallan en completo acuerdo, los actos dispositivos que realice
no encontrarán dificultad alguna en la vida registral ni en la extrarivgistral.
Mas, cuando por cualquier causa no lo sea o su derecho esté sujeto a limita­
ciones, condiciones o modificaciones que en el Registro no consten, y el ver­
dadero titular o el favorecido por aquellas circunstancias no inscritas no haya
pedido la rectificancia de la inscripción, si aquél realiza un acto dispositivo en
favor de otra persona y ésta inscribe su derecho, se opera ipso iure una recti­
ficación de la realidad jurídica en favor de la situción aparente que los asien­
tos reflejaban y la adquisición es perfecta c inatacable” . 0 6 . cit., I, pp. 369-370.
( 17) GENTILE. La trascriziones inmobiliare. Nápoles, 1959* p. 455.
52 AN GEL CRISTOBAL MONTEA

En el Derecho venezolano ya hemos reseñado como el ar­

tículo 1.924 del Código Civil recoge la regla lo no inscrito no
perjudica a tercero. Si no pasare de allí, estaríamos frente a un
sistema puro de transcripción, apegado escuetamente, en el
conflicto de títulos incompatibles o contradictorios en relación
al Registro, al rígido principio de la prioridad o inoponibilidad.
Pero llega algo más lejos.
En efecto, en ciertos casos la publicidad registral venezolana
tiene eficacia sanante o convalidante pues en los mismos el
tercer adquirente que inscribió su título queda inmunizado o
protegido contra las sentencias que impugnen la titularidad
de su tradens, si resulta que al tiempo de dicha inscripción
no aparecían publicadas por el Registro las demandas por las
que se ejercitaban las acciones de impugnación. Es decir, que
en ciertos supuestos las adquisiciones del tercero, una vez ins­
critas, no podrán invalidarse ni resolverse por virtud del ejer­
cicio de acciones triunfantes contra la titularidad del transmi-
tente cuando éstas no aparezcan registralmente manifestadas
mediante la transcripción de las oportunas demandas: en aqué­
llos, pues, el Registro valdrá como exacto en beneíicio del ad­
quirente, quien no verá destruida su adquisición aunque re­
sulte declarada la no prexistencia del derecho transmitido o
gravado en el patrimonio del enajenante. Veamos cuáles son
dichos supuestos:
El ordinal segundo del artículo 1.921 establece que deben
igualmente registrarse para los efectos establecidos por la Ley
“ las demandas a que se refieren los artículos 1.279, 1.281, 1.350,
1.466 y 1.562” .
El artículo 1.279 recoge la denominada acción pauliana que
pueden ejercitar los acreedores para impugnar los actos reali­
zados por el deudor en fraude de sus derechos; pues bien, en
relación a esta acción, el párrafo segundo del artículo 1.280
dispone que “en todos los casos la revocación (debiera decir
rescisión) del acto no produce efecto en perjuicio de los ter­
ceros que, no habiendo participado en el fraude, han adquirido
derechos sobre el inmueble con anterioridad al registro de la
demanda por revocación” . En relación, pues, al tercero subad-
quirente tabular de buena fe resulta inoperante la acción im-
pugnatoria del acreedor, por no denunciar el Registro la corres­
pondiente demanda al tiempo de transcribirse la adquisición.
El artículo 1.281, que regula la acción por simulación, esta­
SISTEM A RE G ISTRAL VENEZOLANO 53
tuye en su párrafo tercero que “ la simulación, una vez decla­
rada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no
teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre
los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por
simulación” . Valga lo mismo dicho.
Asimismo, la acción de rescisión por causa de lesión en los
casos en que se admite “no produce efecto respecto de los ter­
ceros que han adquirido derechos sobre los inmuebles con
anterioridad al registro de la demanda por rescisión” (art. 1.350).
De la misma manera, a tenor del artículo 1.466, “la revo­
cación por ingratitud o por superveniencia o existencia de hijos
o descendientes a que se refiere el artículo 1.462, no perjudica
los derechos adquiridos (sobre inmuebles) por terceros con
anterioridad al registro de la demanda.
En fin, en relación a la permuta establece el artículo 1.562:
“En los casos de resolución indicados en los dos artículos pre­
cedentes, quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre
los inmuebles por terceros, antes del registro de la demanda
de resolución” .
Vemos, en consecuencia, que en los casos contemplados por
los artículos transcritos no opera en el ordenamiento venezo­
lano el principio resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis,
ya que en los mismos anulado, resuelto, revocado o rescindido
el derecho del transferente por causas que no consten en el
Registro el tercero es mantenido en su adquisición. Desde luego
que ya no estamos en presencia de la mera fuerza negativa de
la publicidad que sanciona el artículo 1.924 (el título inscrito
queda a salvo de otros de igual o anterior fecha que se le opon­
gan o sean incompatibles), sino ante una eficacia positiva o
sustantiva de la inscripción en cuya virtud se garantiza firme­
mente al tercer adquirente que el derecho inscrito existe, que
pertenece al titular que se lo transmite y que tal derecho tiene
la extensión y consistencia con que consta registrado. Por tan­
to, siempre que el acto adquisitivo sea intrínsecamente váli­
do ( 1S), en los casos a que hemos hecho referencia, el tercero

(**) La fe pública registral subsana la preexistencia de la correspondiente

facultad de d'isponer en el transferente, pero en relación al acto dispositivo en
cuya virtud adquirió el tercero, aquélla no tiene ninguna eficacia sanatoria o
convalidante ( “ La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nu­
los con arreglo a las leye’s” ) . Por tanto, si dicho acto es inexistente (simula­
ción, error obstativo), nulo (por oponerse a norma legal im perativa) o anu-
54 AN G EL CRISTOBAL MONTES

adquiere el derecho enajenado aunque por ser nula la anterior

transmisión o por cualquier otra causa de las reseñadas tal
derecho no preexistiera en el patrimonio del enajenante.
El principio de la fe pública registral está operando en su
aspecto positivo. En los supuestos cuestionados, el contenido
del Registro resulta indefectiblemente exacto o verdadero para
el tercero protegido: en su beneficio, los derechos reales, regis-
tralmente publicados existen y subsisten en los estrictos tér­
minos que el Registro proclama. Al lado de la protección a la
confianza en la apariencia negativa, se da cabida a la protec­
ción jurídica a la confianza en la apariencia positiva: no sólo
el adquirente puede confiar en que lo no inscrito no existe, sino
que también puede tener seguridad de que lo inscrito existe.
Para su favor, la titularidad viciada, claudicante o formal del
transferente vale como una titularidad real, efectiva, defini­
tiva y firme, pues su derrumbe no le va a perjudicar ( 19).

lable (incapacidad o vicio en la voluntad de los otorgantes) la modificación

jurídica real perseguida no se producirá y el tercer adquirente no devendrá en
titular del derecho enajenado por más que logre el acceso al Registro de su
título. Consecuentemente; pues, la fe pública registral no dispensa al adqui­
rente protección alguna contra los vicios o defectos intrínsecos del acto dispo­
sitivo, que quedan sometidos al tratamiento normal de Derecho civil general:
a ella no le preocupa la invalidez de este acto, en relación al cual, por otro
lado, el adquirente no será tercero, sino parte, pues tercero lo será respecto al
acto adquisitivo de su transferencia. Como ha significado la doctrina más cali­
ficada, a la fe pública no le corresponde proteger al adquirente en un acto nulo
per se, pues su cometido es defender al adquirente de este adquirente, o sea al
subadquirente (expresión técnicamente correcta para referirse al tercero pro­
tegido). Por ello, la noción de tercero protegido implica una doble enajena­
ción, ya que la tutela registral tan sólo alcanza al adquirente que tenga condi­
ción de subadquirente y no al que se presente como adquirente directo en su
acto adquisitivo (por ejemplo, A enajena un inmueble a B mediante contrato
de compraventa nulo o anulable. B se lo vende posteriormente a C por contrato
intrínsecamente válido — aunque civilmente ineficaz pues B no ha llegado a
ser propietario del inmueble y nemo dat quod non kabet— ; pues bien, C ad­
quiere la propiedad del bien en form a absoluta en virtud del juego protector
de la fe pública registral — adquisición a nov. domino — ; él es el tercero p ro­
tegido).
(19) Para nosotros i'esulta palmaria e indudable la tesis de que la tuición
otorgada, por un lado, por el artículo 1.924 y, por el otro, por los artículos 1.280,
1.281, 1.350, 1.466 y 1.562 al tercero que acudió a registrar su adquisición se
apoya en una dualidad proteccional de signo y alcance diferentes. E fectiva­
mente, los artículos 1.920, 1.921 y 1.922 sancionan el deber de registrar, respec­
tivamente, determinados negocios dispositivos, demandas y sentencias y, por
su parte, el 1.924 establece la sanción en caso de incumplimiento del deber alu­
dido: al tercero que prioritariam ente inscribió no le perjudicarán (no tendrán
ningún efecto contra él) las antedichas actuaciones sustantivas o procedimen-
tales (a la manera de castigo al que fue negligente o descuidado en regularizar
registralmente su situción ju ríd ica ). Pero la tutela al tercer adquirente no
pasa de allí. En el supuesto del artículo 1922 se protege al tercero que ha­
biendo adquirido con posteriodad a la decisión judicial que pronunció la nuli-
SISTEM A REGISTRAL VENEZOLANO 55

Desde luego que la casuística y fragmentaria admisión que

el ordenamiento venezolano hace del principio de la fe pública
registral en su faceta positiva se halla todavía muy lejana
de la forma general en que el principio es recogido por las le­
gislaciones alemana, suiza y española, por ejemplo. Numerosos
supuestos de invalidación, revocación, rescisión, resolución y re­
ducción de la titularidad del transferente han dejado de con­
templarse expresamente ( 20) y, por tanto, en ellos, en princi­
pio, el desmonoramiento del derecho del tradens afectará a
todos los adquirentes posteriores. Consecuencialmente, el trá­
fico jurídico inmobiliario, en Venezuela, queda desigual y frag­
mentariamente asegurado, pues el Registro no protege en todo
caso al tercer adquirente que contrata confiado en la aparien­
cia jurídica por él exteriorizada. Creemos, empero, que una
actividad jurisprudencial consecuente que hiciese uso del ins­
trumento analógico, de las doctrinas de la apariencia jurídica
y de la legitimación para el tráfico que la publicidad registra!
crea a favor del titular inscrito (para lo cual hay suficiente
apoyo en los artículos 1.280, 1.281, 1.350, 1.466, 1.562 y 1.924 del
Código civil) y del superior principio de la seguridad jurídica
en el comercio de los bienes inmuebles, que es, como ya hemos
significado en distintas ocasiones, el objetivo fundamental y
razón de ser de todos los sistemas inmobiliarios regístrales,
podría subsanar, al menos en sus matices más chocantes y per­
judiciales, las deficiencias señaladas.

dad, resolución, recisión o revocación de la titularidad del transferente acudió

al Registro con anterioridad a la transcripción de la sentencia; mas no en la
sitación contraria: si la adquisición ocurrió con antelación a la resolución ju ­
dicial, al dictarse ésta, debeladora del derecho del tradens, el tercero verá
desaparecer su titularidad, pues en principio y de acuerdo a la normativa civil
general, cuando se ejercitó con éxito la impugnación de una determinada titula­
ridad jurídica, ésta se extingue retroactivamente como si nunca hubiese tenido
existencia efectiva (la impugnación triunfante hace retornar las cosas a la
situación en que se hallaban antes del nacimiento ctel derecho atacado — reso­
luto iure concedentis resolvitur ius concesum ). Valga lo mismo para los artícu­
los 1.920 y 1.921, todos en función de la eficacia registral sancionada en el 1.924.
Bien distinta es la eficacia aseguratoria reconocida al Registro por los
artículos 1.280, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.562: en los supuestos en los mismos
contemplados, la debilidad de la titularidad del enajenante es completamente
inofensiva para el tercer adquirente. de manera tal que, arruinada aquolla ti­
tularidad por obra de un impugnación exitosa, dicho subadquirente so.rá man­
tenido en el derecho enajenado (protección a la confianza en la apariencia
registral).
( 20) Piénsese, por ejemplo, en la invalidación de la titularidad del ena­
jenante por razón de incapacidad1, vicios del consentimiento, pugna con norma
legal prohibitiva u otros defectos que afecten a -su acto adquisitivo.
56 ANG EL CRISTOBAL MONTES

De todas maneras, y lo mismo podríamos afirmar en rela­

ción a las recientes reformas francesa e italiana que con ante­
rioridad sucintamente comentamos, la ordenación actual vene­
zolana en materia de fe pública registral no tiene ni la senci­
llez, ni la generalidad, ni el alcance que serían de desear, pero
sí, al menos, constituye un adelanto notable en relación a orde­
naciones anteriores y en comparación a ciertos sistemas de
transcripción que se mantienen en una situación de rigidez y
de pureza decimonónicas (21). Hay en ella ya una admisión,
todo parcial y raquítica que se quiera, del sistema germánico
de protección al tercer adquirente, que, mixtificando y digni­
ficando el tradicional sistema patrio de transcripción, marca
una pauta firme y segura sobré' el camino que debemos cubrir
en el futuro. En estos momentos, por cierto, esto último es ya
una prometedora realidad, pues está listo para ser introducido
al Congreso Nacional un Proyecto de Ley de Registro Inmobi­
liario que nos va a situar en la órbita de los sistemas de fe
pública registral de alcance germánico y que sigue muy de
cerca las pautas del sistema registral español, modélico, a nues­
tro entender, por su moderación, progresismo y armonía.
En resumen, las nuevas formulaciones y progresos que he­
mos visto se observan en ciertos países, incluido el nuestro, en
materia inmobiliaria registral no son otra cosa, en acertada
visión de R o c a S a s t r e , que “manifestaciones de un proceso evo­
lutivo hacia un progresivo perfeccionamiento de los sistemas
de transcripción que fatalmente culminará en el principio de
fe pública registral, con caracteres más o menos naciona­
les” (22).

( 21) Así sucede, por ejem plo, con el sistema belga^ cuya protección re­
gistral no rebasa la de la mera inoponibilidad de lo no inscrito: artículo 1Q de
Ley H ipotecaria de 16 de diciembre de 1851^ modificado el 8 de julio de 1924:
“ Todos los actos entre vivos a título gratuito u oneroso, traslativos o decla­
rativos de derechos reales inmobiliarios, además de los privilegios e hipotecas,
serán inscritos. Mientras tanto, no podrán ellos ser opuestos a terceros que
hayan contratado sin fraude” . Y con el sistema portugués, que no pasa de
reconocer a la publicidad la mera fuerza negativa o preclusiva: artículo 79
del Decreto-Ley de 8 de octubre de 1959 (Código de Registro P r e d ia l): “ Los
hechos sujetos a Registro sólo producen efectos contra terceros después de la
fecha de su respectivo registro” .
( 22) ROCA SASTRE, loe. cit., p. 802.