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    Estimación Del Valor de Un Inmueble.

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    Billy Dávila González
    Determinación del valor comercial de un bien, realizado mediante un dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un evaluador certificado, el cual considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del bien ,tiempo de la transacción entre otras.

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    Determinación del valor comercial de un bien, realizado mediante un dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un evaluador certificado, el cual considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del bien ,tiempo de la transacción entre otras.

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    Determinación del valor comercial de un bien, realizado mediante un dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un evaluador certificado, el cual considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del bien ,tiempo de la transacción entre otras.

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    Determinación del valor comercial de un bien, realizado mediante un dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un evaluador certificado, el cual considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del bien ,tiempo de la transacción entre otras.

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    ESTIMACION DEL VALOR DE UN

    INMUEBLE
    Avalúos Certificados

    ESTIMACION DE VALORES por Deyanira López Boccardo UCAB-CIV está bajo una Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-CompartirIgual 4.0
    Internacional.
    Contenido

    1. ¿Qué es un Avalúo?
    2. Contenido de un Avalúo Certificado
    3. Características de un avalúo
    4. ¿Quiénes elaboran avalúos?
    5. ¿Cuando se justifica la contratación de un Avalúo Certificado?
    6. ¿Cuándo se necesita un avalúo?
    7. Aspectos varios
    definición y contenido

    Avaluos Certificados
    • ¿Qué es un avalúo?
    Un avalúo es la determinación del valor comercial de un bien, el cual es realizado mediante un
    dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un avaluador certificado, el cual
    considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su
    valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del
    bien,tiempo de la transaccion entre otras y, la obtención del valor está basada en un proceso
    metódico de investigación de mercado:

    “ ...en el cual el avaluador logra dar el valor más probable de un bien en términos de dinero, que la
    propiedad lograría en un mercado abierto y competitivo dadas las condiciones y requisitos para
    una venta justa, en el cual vendedor y comprador actúan con pleno conocimiento y prudencia,
    asumiendo que el precio no es afectado por ningún estimulo indebido.”

    • Contenido de un Informe de Avalúo Certificado de un bien Inmueble:


    A. ASPECTOS GENERALES
     Identificación completa del sujeto de avalúo
     Objeto o finalidad
     Fecha del Informe
     Descripción del sector donde se ubica el inmueble: vecindario, vialidad, accesos, servicios públicos existentes,
    acceso a bienes y servicios
    contenido

     Descripción del inmueble. Zonificación. Uso presente y permitido. Constancias, Permisos.


     Titularidad del bien. Linderos, medidas. Características de la construcción. Edad. Calidad de materiales y acabados,
    obras exteriores y complementarias, instalaciones y equipos
    B. MEDICIONES Y CALCULOS
     Terreno
     Verificación de áreas y linderos, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio,
    etc.)
     Construcciones
     Verificación de áreas, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio, etc.)
    C. FORMACION DEL VALOR
     Enfoque del problema. Selección y justificación de la metodología a emplear
     Fuentes de recopilación de datos
     Selección y análisis de referenciales
     Procesamiento de datos
     Cálculo de valor
     Conciliación de resultados, en caso de tener varios
     Conclusión de valor
     Recomendaciones
    D. ANEXOS
     Planos o croquis de ubicación del inmueble, terreno y construcciones
     Fotografías del sector y del inmueble
     Tablas y gráficos usados
     Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al informe
     Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere
     Cualquier otro que se considere necesario
    Características

    Características de un Avalúo Inmobiliario


     Es un trabajo de investigación, el cual debe establecer el propósito, el uso previsto, el alcance del
    trabajo.
     Se presenta mediante un informe técnico, basado estándares de contenido definidos en las Normas
    Internacionales de Valuación (IVS).
     Analiza todas las variables que influyen en el valor de un inmueble.
     El valor resultante, es una referencia, depende de las características específicas del inmueble
    analizado y la(s) base(s) de valor utilizadas (valor de mercado, renta, de inversión, de liquidación..)
    apropiadas al propósito del avalúo.
     Explica el enfoque o los enfoques adoptados y de universalmente aceptación (Mercado Directo,
    Aproximación al Costo e Ingresos)
     Debe ser realizado por un profesional calificado, que se responsabiliza legalmente por la opinión del
    valor resultante
     Tiene una fecha determinada y vigencia.

    ¿Quienes elaboran avalúos?


    Los valuadores: quienes son individuos, grupo de individuos o empresas que poseen las calificaciones,
    habilidades y experiencia necesarias para ejecutar de manera objetiva, imparcial y competente la
    valoración de un bien. En Venezuela, se otorta licencia para realizar avaluos a Profesionales de la
    Ingenieria, Arquitectura y Profesiones Afines que han realizado cursos de especialización y se
    encuentran debidamente certificados ante la Sociedad de Ingenieria de Tasación de Venezuela
    (SOITAVE) y Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN),…. Colegio de
    Arquitectos y/o Ingenieros de Venezuela (CIV o CAV).
    ¿Cuando se justifica?

    La contratación de un avalúo certificado, se justifica cuando


     No existen datos/referenciales de mercado, suficientes en cantidad o calidad, que permitan aplicar
    la estadística descriptiva. La inexistencia de datos puede deberse a la poca dinámica del mercado
    inmobiliario, altas distorsiones de las ofertas, alto índice inflacionario.

     Es un inmueble atípico, por ejemplo: un hotel, aeropuerto, centro de salud, terminal ferroviario,
    centros educativos…

     El terreno no se encuentra en su Mas Alto y Mejor Uso.

     El uso actual no está en concordancia con lo establecido en la Normativa Urbana vigente.

     Se requiere respaldo técnico de un valor.

     El inmueble se encuentra influenciado por cualquiera de las cuatro grandes fuerzas:


    Gubernamentales, Físicas, Económicas o Sociales. Cambios de variables que influyen en el valor
    (Ej: Cambio zonificación, expropiación, deslave, invasiones cercanas…)

     Ajustar o asignar cánones de arrendamiento

    Cuando el inmueble ha sufrido una modificación considerable con respecto a sus características
    originales ej: ampliación, refracción, demolición, etc. que lo diferencia sustancialmente del común de
    los inmuebles
    ¿Cuándo se necesita?

    Al requerir información en un momento determinado, que permita tomar decisiones ágiles y


    confiables a efectos de:
     Constitución de garantías hipotecarias, prendarías, fiduciarias u operaciones
    de leasing
     Compra, venta, permuta y renta de bienes
     Cuantificación de Patrimonio y Aporte Capital en la Constitución de Empresas.
    Transformación, fusión o liquidación de sociedades.
     Establecimiento valores para pólizas de seguros
     Sucesiones, separación de bienes, cuotas de participación, etc. ¨
     Expropiaciones
     Cálculo de la rentabilidad de un bien inmueble
     Realización de inversiones inmobiliarias.
     Determinación cánones de arrendamiento
     Declaración Bienes ante el Fisco. Cumplimiento de obligaciones legales y tributarias.
     Juicios jurídicos. Determinación del monto de Indemnizacion por daños y perjuicios a
    terceros
    El propósito para el cual se prepara la valuación debe estar claramente identificado ya que es
    importante que las valuaciones no sean usadas fuera de contexto o para propósitos no
    pretendidos.
    Es importante que el Profesional Inmobiliario conozca los inmuebles o los casos, donde es
    necesario la intervención o el apoyo de un avaluador certificado.
    Aspectos Varios
     La fecha de valuación, requiere que el valor sea temporalmente específica en una
    fecha determinada. Ya que los mercados y condiciones de mercado pueden variar, y el
    valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro momento.
     Los Enfoques de valuacion se basan en principios económicos de equilibrio de
    precio, anticipación de beneficios o sustitución. Los principales enfoques son el
    de comparación o de mercado, enfoque basado en el ingreso y enfoque del
    coste.
     El objetivo de seleccionar enfoques y metodos de valuacion para un activo es
    encontrar el método mas apropiado bajo las circunstacias particulares. Ningún metodo es
    adecuado en todas las situaciones posibles.
     Aún cuando ningun enfoque o metodo es aplicable en todas las circunstancias, se
    considera que la información de precios de un mercado activo, es generalmente la mas
    sólida evidencia de valor.

    Fuente: IVS 105, Enfoques de valuación y métodos, 2020


    Referencias bibliográficas

    • Mendoça, Frederico (2012), Valuación de Inmuebles: Teoría y Práctica


    3ra ed. México, Editorial do Autor.

    • Guadalajara Olmeda, Natividad. (2018) Métodos de Valoración Inmobiliaria


    2da ed. México, Editorial Mundi – Prensa.

    • Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, SOITAVE, 1994, Normas técnicas para la elaboración de un
    informe de Avalúo

    • FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA, (FOGADE), 1994, Manejo de Activos: Normas a
    ser contempladas en los informes de Avalúo

    • INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COUNCIL, Normas Internacionales de Valuación (IVS), edición en


    español: Unión Panamericana de Valuación (UPAV) con participación de la Asociación Profesional de Sociedades
    de Valoración (ATASA, España), enero 2020
    ESTIMACION DEL VALOR DE UN
    INMUEBLE
    Avalúos Certificados

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