VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Ing. Gustavo Lorenzo Talamantes Barnola

UNIVERSIDAD DE DURANGO CAMPUS AGUASCALIENTES

MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACION DE CONSTRUCCIONES

INTRODUCCIÓN

Uno de los sectores más importantes de la economía a nivel internacional y nacional, sin
duda lo representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad y
comportamiento constituye uno de los indicadores más representativos del crecimiento y
estancamiento de su desarrollo.

En este contexto, la valuación de inmuebles constituye como actividad profesional o

institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan
a cabo en este sector económico, tanto en el ámbito público como en el privado.

VALOR

Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios que se le

estime al bien objeto de la valuación, en función de su utilidad, demanda y oferta, en una
fecha determinada.

Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y letra en

moneda nacional a la fecha del Avalúo.

VALOR COMERCIAL

Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador en el

informe de valuación.

VALOR DE MERCADO

Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se

intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un
plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los
hechos.

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FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR

Existen diversos factores que infieren en el valor, o que de alguna manera modifican el
valor, dichos factores son en sí mismos complejos de entender y explicar en qué
momento, cuantos y como influyen en el valor, ya que son cambiantes y fluctuantes sin
ninguna lógica o predicción y, la mayoría no se manifiestan visualmente en los bienes,
estos factores determinan en cierto momento la velocidad, cantidad, certeza y confianza
de intercambio de bienes, y nos aportan la materia prima en la determinación de los
elementos básicos a utilizar en la elaboración de un estimado de valor.

A. Factores Económicos: Estos factores incluyen los recursos y esfuerzos del

hombre para obtener y lograr sus ideales sociales y que, modifican por rebote o
colateralmente, el modo de vida, la disciplina y el programa financiero de
ingresos-egresos de las personas, dentro de estos factores se encuentran:

 Recursos naturales.
 Tendencias comerciales e industriales.
 Tendencias de los empleos y niveles de salarios.
 Disponibilidad de dinero y créditos.
 Niveles de precios.
 Tasas de interés y cargas de impuestos.

B. Factores Políticos: Que se manifiestan a través de los planes de gobierno, tales

como:

 Planes de Desarrollo.
 Programas de Apoyo.
 Control y destino de créditos.
 Préstamos hipotecarios del gobierno.
 Factores Legales. Son aquellos que se desprenden directamente de las leyes
y normas aplicables a los bienes inmuebles, tales como:
 Leyes de Zonificación.
 Reglamentos y normas de construcción.
 Reglamentos de policía, tránsito y bomberos.
 Control de rentas. Leyes Ambientales.

C. Factores Sociales: Son aquellos donde interviene directamente la sociedad, a

través de la familia, los colonos, asociaciones civiles, grupos de integración, entre
otros, y se pueden destacar:
 Crecimiento o decremento poblacional.
 Cambios en la densidad poblacional.
 Distribución geográfica del nivel social.
 Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales.
 Actitudes hacia los cambios de diseño y utilidad.

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ENFOQUES PARA LA OBTENCION DEL VALOR

 Enfoque Físico o Directo: Considera que como sustituto a la compra de una

propiedad dada, puede construirse otra similar a la original que preste la misma
utilidad, deduciéndose sus depreciaciones físicas y de conservación.

 Enfoque de Mercado: Considera un valor estimado del bien a valuar de acuerdo a

las ventas de bienes similares que se ofertan en el mercado, mediante procesos
que implican comparaciones y ajustes.

 Enfoque por capitalización: Considera un valor estimado del bien a valuar,

partiendo de conocer el valor presente de todas las rentas futuras, libres de
gastos, que producirá dicho inmueble de acuerdo a una tasa especificada.

FUNDAMENTOS DEL VALUADOR

Existen principios que rigen de manera importante la actividad del profesional de la

valuación, estos principios forjan y moldean el perfil deseado que espera el usuario del
servicio de un valuador. Transmitir confianza, crear certidumbre y mostrar conocimientos
son parte importante en el quehacer del profesional del valuador.

1. NORMATIVOS: Son todos aquellos contenidos en documentos oficiales emitidos

por diferentes instancias legalmente reconocidas donde se establecen los
lineamientos básicos a seguir y que, sustentan lícitamente la actividad del
profesional de la valuación como lo son:

 Leyes.

 Normas.

 Sustentos.

 Ética.

2. FORMATIVOS: Se refiere a aquellos que son adquiridos a través de una

educación y enseñanza académica, para profesionalizar esta actividad,
transformándola en una ciencia, donde se aplique todos los conocimientos
científicos que sustenten los resultados que se muestran al usuario final del
avalúo, dentro de estos fundamentos se encuentran:

 Investigación.

 Análisis.

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 Métodos Valuatorios.

 Buen juicio y experiencia del valuador.

EL PROCESO VALUATORIO

Se refiere a la manera o método a seguir y elementos que deberá tener toda elaboración
de un dictamen de valor, así como su proceso de investigación, fuentes de datos, análisis,
soluciones y conclusiones del valor de los bienes sometidos a valuación, contando con los
siguientes puntos como básicos:

 Identificación de la Propiedad a valuar: Detectar específica y únicamente el

bien inmueble sujeto.

 Propósito del Avalúo: El uso o destino del dictamen de valor.

 Objeto del Avalúo: Se refiere al tipo de valor concluido en el dictamen de

valor.

 Determinar las Condiciones Previas al Avalúo: Especificar áreas a valuar,

condiciones de la inspección, alcances del avalúo.

 Salvedades del Avalúo: todas las condicionantes que se refieran a la

información obtenida y ética profesional.

 Condiciones Previas a la Conclusión del Valor: Es lo referente a la toma de

decisión en la determinación del valor final, con base en todos los factores que
afectan al valor, propósito y objeto del avalúo.

 Características de las Construcciones: Todo lo referente a describir los

elementos de construcción plasmados en el inmueble.

 Fecha del Avalúo.

 Sondeo Preliminar: El propósito del sondeo preliminar es para determinar el

carácter, la visualización y la cantidad de trabajo que llevara la resolución del
problema.

 Honorarios: Es importante determinar la cantidad de trabajo necesaria que se

llevara tanto el levantamiento de campo, la investigación de datos y la
elaboración del avaluó para poder estar en condiciones de presupuestar dicho
avaluó.

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 Programa de Trabajo: Después de definir con el cliente el alcance del trabajo,

es necesario elaborar un programa de trabajo con el propósito de llevar un
control de todas las etapas de avalúo.

MÉTODOS DE VALUACIÓN

MÉTODO FÍSICO

 Vida útil de las construcciones:

Tipo de Construcción y Calidad Vida Util Total

Residencial
A.- De Lujo 70.00 Años
B.- De Buena Calidad 70.00 Años

Medio
A.- De Buena Calidad 60.00 Años
B.- De Tipo
Mediana Calidad
de Construcción y Calidad 60.00 Años
Vida Util Total

Interés Social-Popular
A.- Con Acabados 50.00 Años
B.- Con Semi-Acabados 50.00 Años
C.- Auto construcción 50.00 Años

Departamentos
A.- De Lujo 70.00 Años
B.- De Buena Calidad 70.00 Años
C.- Mediana Calidad 60.00 Años
D.- Interés Social 50.00 Años

Tabla de cálculo de la edad de las Construcciones

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IE 1/IE %A
Importancia Recíproco del % aportacion
Elemento constructivo del Inmueble
del elemento elemento del elemento
Cimentación 1 1.00 20.76%
Albañilería 1 1.00 20.76%
Estructura 1 1.00 20.76%
Instalaciones 2 0.50 10.38%
Recubrimientos 3 0.33 6.92%
Acabados 4 0.25 5.19%
Muebles Fijos 6 0.17 3.46%
Cancelería 5 0.20 4.15%
Carpintería 5 0.20 4.15%
Pinturas 6 0.17 3.46%
Sumas 4.82 100.00%

 Cálculo de la edad de las construcciones

1. Captura la Vida Útil según el tipo en la celda: VUT

2. Capturar edad cronológica del inmueble en años en celda: Ecr

3. Capturar porcentaje estimado de vida transcurrida del elemento en celda %V
4. Capturar solo números ordinales (pueden tener decimales).
5. En todos los casos los valores no podrán ser menores que 1
6. Obtener el Factor unidad de edad Fue=1/VUT que en el caso de los elementos
que se le captura la edad cronológica, corresponde al resultado de la división de la
unidad entre la Vida Útil del Inmueble. En los elementos que se captura el
porcentaje de vida dejar la columna correspondiente en blanco.
7. Obtener el factor acumulado de edad (Fae) para cada elemento, que en el caso de
los elementos que tiene factor unitario es el resultado de multiplicar dicho factor
por la edad cronológica de ellos (Fae=Fue X Ecr), en el caso de los demás
elementos, es el resultado de dividir el porcentaje de vida entre 100,
(Fae=%V/100)
8. Obtener el porcentaje de aportación (%ae), que resulta de multiplicar cada factor
acumulado de edad por su correspondiente porcentaje de aportación de cada
elemento que se determinó en la tabla de captura de datos: (%ae=FaeX%A).
9. Finalmente obtener la suma de todos los porcentajes de aportación (∑%ae) y
multiplicarla por la vida útil del inmueble obteniendo así, la edad estimada de la
construcción. EE=∑%aeXVUT).

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 Cálculo de la edad de las construcciones

Calcular la edad de una vivienda construida en 1996

Vida Util de la Construcción 70

Ecr Fue Fae %ae
%V factor factor porcentaje
Elemento constructivo edad Cronol. unitario de acumulado aportacion a
del Inmueble % de Vida edad de edad la edad
Cimentación 15 0.014 0.214 0.044
Albañilería 15 0.014 0.214 0.044
Estructura 15 0.014 0.214 0.044
Instalaciones 25 ----- 0.250 0.026
Recubrimientos 25 ----- 0.250 0.017
Acabados 40 ----- 0.400 0.021
Muebles Fijos 25 ----- 0.250 0.009
Cancelería 25 ----- 0.250 0.010
Carpintería 20 ----- 0.200 0.008
Pinturas 40 ----- 0.400 0.014
Suma del Porcentaje de Aportación(%ae) 0.239
Edad Estimada de la Construcción(EE): 17 Años

MÉTODO FÍSICO

 El estado de conservación

El estado de conservación de una construcción (EC) es la condición física en que

se encuentra dicha construcción al momento del avalúo, este es determinado
apreciativamente de acuerdo a la siguiente tabla:

EL ESTADO DE CONSERVACIÓN

 Costos unitarios de construcción

Estos son estimados mediante una investigación o mercadeo con diferentes empresas
profesionales de la construcción del tipo que se está analizando y de la ciudad donde se
encuentre el bien a valuar, pudiéndose utilizar la información propia de archivos. Es

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conveniente citar la fuente de donde se obtuvieron dichos costos. Una fuente confiable y
muy sustentable, es la información que emite la CMIC al respecto.

 Depreciación de las Construcciones

Calculo de la Depreciación de las Construcciones con base en la Edad y Estado

de Conservación, aplicando la fórmula de Roos-Heidecke que establece:
1.4
Factor de depreciación por edad y estado de conservación (FEC)= [1-(E/VUT) ]xF
Dónde:

 FEC= Factor por edad y estado de conservación

 E= Edad
 VUT= Vida Útil Total
 F= Factor que corresponde a su estado de conservación de acuerdo tabla
establecida con anterioridad.

Desarrollo del Método

 El Método inicia con la recopilación de datos obtenidos en la visita e inspección del

inmueble a valuar.

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MÉTODOS DE VALUACIÓN
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

 Comparables en Venta: Nos referimos a éste término para designar a los

inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que están en oferta en el
mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se
denomina una investigación de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas
similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y así mediante
criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

 Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es

necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para
estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisión de valor.
Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren
según el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante
aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificación/factor en base a la
observación.

 Comparables en Venta: Nos referimos a éste término para designar a los

inmuebles similares (Comparables) al bien valuado que están en oferta en el
mercado. Para determinar este tipo de inmuebles llevamos a cabo lo que se

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

denomina una investigación de mercado, es decir un recorrido por la zona o zonas

similares a que pertenece o pueda pertenecer el bien a valuar, y así mediante
criterios ya establecidos, llevar a cabo nuestra comparativa de mercado.

 Criterios que aportan al valor: Como ya mencionamos anteriormente, es

necesario conocer que criterios o factores aportan al valor de un inmueble, para
estandarizar el contexto dentro del cual se va a tomar una decisión de valor.
Dichos factores, que ya fueron previamente establecidos y calificados, difieren
según el inmueble a valuar, en este caso, terrenos y construcciones. Es importante
aplicar siempre el mismo criterio y, aplicar la calificación/factor en base a la
observación.

a) Factor Zona (Fzo): Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona

donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar,
determinado por las calificaciones siguientes:

b) Factor Ubicación dentro de la Manzana (Fub): Este se refiere a la posición que

guarda, tanto el inmueble a valuar como los comparables, dentro de la manzana
de la colonia o fraccionamiento correspondiente, está determinado por las
siguientes calificaciones de acuerdo con la metrología del Distrito Federal.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

c) Factor Vialidades (Fvi): Relacionado al tipo de vialidades que colindan con el

acceso, tanto del el inmueble a valuar como de los comparables, está determinado
por las siguientes calificaciones.

d) Factor Calidad de los Servicios Públicos (Csp): Se refiere al tipo de

urbanización y servicios de alumbrado, electrificación, agua potable, alcantarillado
y telefonía con que cuenta la vialidad a la que da acceso, tanto el inmueble a
valuar como los comparables, está determinado por la siguiente tabla.

e) Factor Topografía (Fto): Es determinado por las características físicas del suelo
del lugar donde se encuentra delimitado, tanto el terreno a valuar como los
comparables, está determinado por la siguiente tabla.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

f) Factor Superficie (Fsp): Este factor está fundamentado en un principio básico de

la producción y oferta de cualquier unidad de venta, es decir a mayor producción u
oferta de unidades de venta menor precio de cada una y viceversa, este principio
se traslada también a las unidades que componen el área o superficie de un
terreno o construcción (m2).

g) Factor de Negociación (Fng): Este factor permite aproximar el valor de oferta a

un valor de venta. Este factor, también sirve para corregir precios o valores que se
alejan de un comportamiento de mercado abierto normal; lo aplica el valuador de
acuerdo a su criterio y/o experiencia, y a si la información de la investigación de
mercado está basada en ofertas o en operaciones realizadas, ya que de acuerdo a
lo que se ha venido observado los tratos de compra venta, normalmente se cierran
más abajo de lo ofertado.

h) Calidad de la Construcción (Ccn): Este punto está relacionado con la estructura

en si del edificio, tomando en cuenta la calidad del proceso constructivo y su
terminado, tanto del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de
acuerdo a la siguiente tabla.

i) Tipo de Construcción (Tcn): Este punto está relacionado con la estructura en si

del edificio, tomando en cuenta la calidad de los materiales y la construcción, tanto
del inmueble a valuar como de los comparables. Se determina de acuerdo a la
siguiente tabla.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

j) Factor Calidad del Proyecto (Cpr): Este está relacionado con la funcionalidad,
estética y confort del edificio en si, tanto del inmueble a valuar como de los
comparables, de acuerdo con la siguiente tabla.

k) Factor Ubicación dentro de la Colonia (Udc): Es referente a su posición dentro

del área delimitada del fraccionamiento o de la colonia, la deseabilidad del
inmueble puede variar según su ubicación en la colonia, tanto para el inmueble a
valuar como para los comparables.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

l) Disponibilidad de Cajones de Estacionamiento (Dce): Está en función del

Número de cajones que posee, tanto el sujeto como el comparable y por lo
regular es utilizado en la homologación de construcciones de servicios en
condominio.

m) Ubicación dentro del Edificio (Ude): Este factor se refiere al piso o nivel que
ocupa, dentro de un edificio, tanto el sujeto como el comparable, y es utilizado
generalmente en los casos de construcciones en condominio vertical, para lo cual
se separan en dos tipos de calificaciones, las correspondientes a inmuebles
comerciales y de servicios y, a las correspondientes a inmuebles habitacionales,
distinguiéndose, en este caso, los que van desde el tipo de interés social al tipo
medio alto que se agruparían en una sola manera de calificarlos, y los que se
encuentran dentro del tipo residencial a residencial de lujo que se agruparan en
otro sistema de calificaciones, como se indica en las siguientes tablas.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

PROCESO DE HOMOLOGACIÓN:

Este proceso consiste en ajustar los comparables encontrados en la investigación de

mercado, con nuestro sujeto, es decir obtener factores de ajuste, utilizando las
calificaciones obtenidas de cada criterio que aporta al valor y, dividiendo cada calificación
de cada criterio de nuestro sujeto con la correspondiente de cada criterio de nuestros
comparables.

Mediante este proceso se logra convertir nuestros comparables semejantes en

comparables iguales a nuestro sujeto, es decir hacerlos homólogos. Para llevar a cabo
este proceso es necesario seguir los pasos que a continuación se describen en el orden
establecido.

 Cálculo de factores parciales de homologación o ajuste (Fhp):

Fhp= (Criterio de valor del Sujeto)/(Criterio de valor de c/comparable)

 Cálculo del factor de superficie de cada comparable (Fsp):

0.10
Fsp=(SC/SS)

 Determinación del factor negociación de cada comparable (Fng):

 Cálculo del factor de homologación de cada comparable (FH):

FH= (Fhp)1x(Fhp)2x(Fhp)3x…..(Fhp)nx(Fsp)x(Fng)

 Cálculo del valor unitario homologado de cada comparable (Vuh):

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Se establece, primeramente encontrando el valor unitario de oferta (Vuo) de cada

comparable, para lo cual se establece la siguiente fórmula:

Vuo=(Valor de oferta del comparable)/(Superficie del comparable)

Vuh=(Vuo)x(FH)

 Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Este nos determina el valor a aplicar a nuestro sujeto para obtener el valor de
mercado del mismo y puede calcularse de las siguientes maneras:

 Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Media Aritmética: Cuando los valores unitarios son muy semejantes.

Vhm=[(Vuh) +(Vuh) +(Vuh) +…..(Vuh)n]/n

1 2 3

 Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Media Geométrica: Cuando los valores unitarios son semejantes.

1/n
Vhm=[(Vuh) x(Vuh) x(Vuh) x….(Vuh) ]
1 2 3 n

 Cálculo del valor unitario homologado de mercado (Vhm):

Por Ponderación: Cuando los valores unitarios son poco semejantes

Vhm=[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+….
1 1,n 1 2 1,n 2
...[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]+….[(Vuh /SVuh )x(Vuh )]
3 1,n 3 n 1,n n

MÉTODOS DE VALUACIÓN
MÉTODO CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

La recopilación de información necesaria para el desarrollo de este método es idéntica a

la utilizada en el método comparativo de mercado, de hecho es primordial esta
investigación, ya que a partir de ella se obtendrá información básica y vital para el cálculo
de los valores de renta de un inmueble. Se complementa con datos tales como Tasa de
Capitalización, Vacíos, es decir, porcentaje de inmuebles en oferta de renta en la zona o
meses que se tiene el inmueble desocupado, costos de mantenimiento y administración,
seguros, impuestos y gastos, etc. mismos que más adelante se desglosarán.

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VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

 Renta Unitaria de Mercado: Es la determinada a partir de un análisis comparativo

de rentas en oferta en el mercado de inmuebles similares, y que corresponde al
valor de la renta por unidad, es decir, por metro cuadrado rentable.

 Renta Bruta Anual: Es el valor en pesos, de la renta del inmueble durante un año,
sin descontar los respectivos gastos, impuestos y vacíos del inmueble.

 Tasa de Capitalización: Es la referida a la tasa que se aplica para capitalizar la

inversión, es decir, la tasa adecuada para calcular los beneficios futuros de una
inversión. Esta se puede obtener mediante varios esquemas financieros, según
sea el caso.

 Tasa Libre de Riesgo: Es la que se refiere al porcentaje de interés que fija el

gobierno en las subastas de documentos o valores gubernamentales, y por lo
general es la correspondiente a la subasta de Certificados de la Tesorería con
vencimiento a los 28 días (Cetes). Es llamada libre de riesgo por qué no interviene
ningún imponderable que la haga variar y es segura y duradera durante un
contrato de inversión.

 Tasa de Inflación: Es la que se refiere a los Índices de Precios al Consumidor,

que es el parámetro oficial con que se mide la inflación en México. Pueden
utilizarse también los Índices de Precios al Productor.

 Tasa Real: Es la resultante de restar la tasa de inflación de la tasa libre de riesgo.

 Tasa de Liquidez: Esta se refiere al porcentaje que se deja de obtener de la

inversión durante un período definido de venta o renta del inmueble, es decir es el
valor en porcentaje del dinero que se deja de percibir de una inversión durante un
tiempo.

 Tasa de Recuperación: Esta tasa se obtiene en función de la vida útil remanente

del inmueble, es decir es el valor, en porcentaje, de la inversión que se recuperará
al final de la vida útil del inmueble.

 Cálculo de la Tasa de Capitalización: El cálculo de la Tasa de Capitalización se

basa en el siguiente principio matemático:

Tasa de Capitalización (Tc)=Tasa Real(Tr)+Tasa de Liquidez(Tl)+Tasa de

Recuperación(Trc)

 Cálculo de la Tasa Real (Tr):

Tasa Real (Tr)=[(1+Tasa Libre de Riesgo)/(1+Tasa de Inflación)]-1

17
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

 Cálculo de la Tasa de Liquidez (Tl):

(Tr)x(tiempo de venta del inmueble en meses/12)

(1-porcentaje de gastos de venta)

 Cálculo de la Tasa de Recuperación (Trc):

Tasa de Recuperación (Trc)=1/VUR

 Obtención de la Renta Anual Efectiva (RAE):

RAE= (Renta Bruta Anual-Vacíos.

 Obtención de gastos de predial (Gp):

Se obtienen de la información de pago de contribuciones anuales del inmueble.

 Cálculo del costo de Mantenimiento (Mtto):

Mtto=(%xVRN)/(cada cuantos años se realiza el mantenimiento)

 Cálculo de gastos de Administración (Gad):

Gad=(%estimado)x(RAE)

 Cálculo del costo por Seguro (Seg):

Seg=(%prima)x(VRN)

 Cálculo de la Depreciación Fiscal (Dfs):

Dfs=(%de ley)x(VNR)

 Suma de Deducciones Fiscales (SDdfs):

 Ddfs=(Gp+Mtto+Gad+Seg+Dfs)

 Cálculo de la Deducción fiscal Opcional (Ddfo):

Para Personas Físicas

Ddfo=(35%)x(RAE) en uso habitacional

Ddfo=(35%)x(RAE) en uso comercial

Para Personas Morales

No aplica la Deducción Opcional.

18
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

 Obtención de la Deducción Fiscal Aplicable (Dfap):

Se elige la deducción fiscal mayor, entre la suma de deducciones fiscales y la

deducción fiscal opcional.

 Cálculo de la Utilidad antes de Impuestos (Uai):

Uai=(RAE-Dfap)

 Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

Existen dos maneras del cálculo del impuesto sobre la renta, uno se refiere a las
persona morales, tales como sociedades, anónimas, y otro se refiere a las
personas físicas. En ambos caso interviene un porcentaje que se aplica la utilidad
antes de impuesto (Uai)

 En personas Morales:

ISR=(35%)x(Uai)

 Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

En personas Físicas, se utiliza una tabla de cálculo, donde se establece una cuota
fija dependiendo del rango de percepciones de utilidad en que se encuentre a la
cual, se le suma un porcentaje aplicado a la diferencia de la percepción de
utilidades menos el límite inferior del rango de percepciones.

 Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR):

ISR=(Rango Cuota Fija)+[(Uai-Li. Inf. Rango)x(%Rango)]

 Cálculo de la participación de las utilidades de los trabajadores (PTU):

19
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Este porcentaje sólo es aplicable cuando las percepciones de la renta anual

efectiva sean mayores a los $300,000.00

PTU=(10%)X(RAE)

 Cálculo de las Deducciones (Dd):

Dd=(Gp+Mtto+Seg+Gad+ISR+PTU)

 Cálculo de la Renta Neta Anual(RNA):

RNA=RAE-SDd

TERMINOLOGÍA:

 Avalúo Comercial: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de

un bien, en base a la premisa que el valor que se obtiene es aceptado en el
mercado de compradores y vendedores y podrá absorberse en el mercado en
tiempo razonable.

 Avalúo de Capitalización: Es el procedimiento por medio del cual se estima el

valor de un bien, en base a la capitalización de los ingresos que es capaz de
producir , restándole las deducciones pertinentes y aplicando una tasa de
capitalización adecuada.

 Avalúo de Mercado: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de

un bien, en base a la comparación directa de ventas y ofertas similares al bien
valuado.

 Avalúo Físico: Es el procedimiento por medio del cual se estima el valor de un

bien, partiendo del valor comercial del terreno y del valor neto de reposición de las
construcciones y mejoras.

 Capitalización: Es el hecho de incrementar los beneficios recibidos, de acuerdo a

una tasa conveniente, a una inversión inicial.

 Comparable: Es aquél bien similar al que se está estimando su valor.

 Depreciación: Es la pérdida de valor que sufre un bien, debido a la edad,

conservación y obsolescencia.

 Homologación: Procedimiento por medio del cual se compara y ajusta los

comparables al sujeto que se está estimando su valor.

 Sujeto: Es aquél bien que se está estimando su valor.

20
VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

 Tipo Apreciado: Precio por unidad de del tipo de construcción o accesorio o

instalación especial, donde este precio resulta de sumar la mano de obra,
materiales, equipo e indirectos.

 Valor de Mercado: Es el valor que se obtiene mediante la homologación de

comparables.

 Valor de reposición nuevo (VRN): Es el presupuesto actual de una construcción

o accesorio similar al bien valuado.

 Valor Físico: Es la suma del valor comercial del terreno y el valor neto de
reposición de las construcciones y mejoras.

 Valor Justo de Mercado: Es igual al valor de mercado.

 Valor neto de reposición (VNR): Es el valor resultante de restar al valor de

reposición nuevo la depreciación.

 Valor por Capitalización de Rentas: Es el valor que resulta de la capitalización

de la renta mediante una tasa determinada.

 Valor Referido: Es la estimación de valor de un bien a una fecha anterior a la

fecha de elaboración del avalúo.

 Vida útil remanente (VUR): Es la vida, expresada en años, que se estima tendrá
un bien en el futuro.

 Vida útil total (VUT): Es la vida, expresada en años, que se estima tendrá un bien,
desde su construcción hasta que deje de tener utilidad.

21