San Agustin, 28 de Agosto de 2020

Señor(es):
CENTRO DE CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO NEIVA
SECCIONAL PITALITO
E. S. D.

Referencia: SOLICITUD DE CONCILIACIÓN

EXTRAJUDICIAL EN DERECHO
Convocante:INMOBILIARIA CONSTRUCCIONES E
INVERSIONES HERMES S.A.S.
Convocada: LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS

MAGDA JESSENIA CASTRO, identificada con cédula de ciudadanía No.

1.077.012.638 de Elías (H), domiciliada en este Municipio y portadora
de la tarjeta profesional No. 288459 del Consejo Superior de la
Judicatura, haciendo uso del poder anexo y que en debida forma me ha
conferido el señor JAVIER CALDERÓN LASSO, identificado con cédula
de ciudadanía 12.142.598 de San Agustín (H), en nombre y
representación legal de la empresa INMOBILIARIA CONTRUCCIONES
E INVERSIONES HERMES S.A.S., con Nit. 900685389-3, en forma
respetuosa acudo a su despacho con el fin de solicitar audiencia de
conciliación contra la señora LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS,
identificada con cédula de ciudadanía No. 36.381.860 expedida en la
Plata (H), con el fin de agotar el requisito de procebilidad de que trata la
Ley 640 de 2001, por cuanto persigo obtener por la vía judicial o
extrajudicial, la resolución del contrato e indemnización de perjuicios,
relacionados con la compraventa de la casa No. 5, manzana 2, predio
demarcado en la nomenclatura urbana con el número calle 1 No. 8-67
de la ciudad de San Agustín Huila del proyecto “QUINTAS DE VILLA
ESTHER”, de la empresa INMOBILIARIA CONSTRUCCIONES E
INVERSIONES HERMES S.A.S.

HECHOS:

1. El día diecisiete (17) de Noviembre de 2018, mi cliente JAVIER

CALDERÓN LASSO, en nombre y representación legal de la
empresa INMOBILIARIA CONTRUCCIONES E INVERSIONES
HERMES S.A.S. y la señora LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS,
celebran contrato de promesa de compraventa de la casa No. 5,
manzana 2, del proyecto “QUINTAS DE VILLA ESTHER”, por el
valor de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS
($250.000.000,00) MTCE. De los cuales fueron pagados
OCHENTA MILLONES DE PESOS ($80.000.000,00) MTCE en
dos cuotas.

2. La señora LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS, conforme al

contrato celebrado, se obligó con mi cliente a cancelar
oportunamente en las fechas veintitrés (23) de Noviembre y
diecinueve (19) de Mayo de 2020 las cuotas del pago de la casa.
3. El 23 de Noviembre de 2018, la señora LINA CLARENA
RAMÍREZ VARGAS, cancelo a mi cliente la suma de TREINTA
MILLONES DE PESOS ($30.000.000,00) MTCE, quedando un
saldo de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS
($220.000.000,00) MTCE, que se cancelarían el día diecinueve
(19) de Mayo de 2019.

4. La señora LINA CLAVERA RAMÍREZ VARGAS, en el día ocho

(08) de junio 2019 cancelo CINCUENTA MILLONES DE PESOS
($50.000.000,00) MTCE, quedando un saldo por cancelar de
CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS ($170.000.000,00)
MTCE.

5. Una vez cancelado el valor anterior, la señora LINA CLARENA

RAMÍREZ VARGAS, le manifestó a mi cliente que estaba
tramitando un crédito en el Banco de Bogotá y que se lo
aprobarían aproximadamente en un (1) mes para cancelar el valor
restante del contrato a mi cliente.

6. Igualmente, teniendo en cuenta el no pago oportuno de las cuotas

y la no aprobación del crédito en mención, en varias ocasiones mi
cliente se reunió con la señora LINA CLARENA RAMÍREZ
VARGAS, con el fin de llegar a un punto de solución, donde ella
expresó verbalmente que tenía una finca en el municipio de la
Plata (H); predio que tenía a la venta para poder cancelar lo
adeudado.

7. El 21 de Agosto del 2020, se envió citación extraprocesal a la

señora LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS, con el fin de llegar a
un arreglo extrajudicial que permitiera la satisfacción de mi
poderdante, el cual no se pudo lograr.

8. Verbalmente se le comunico a la señora LINA CLARENA

RAMÍREZ VARGAS, varias propuestas para finalizar en buen
términos el contrato de promesa de compraventa; entre ellas
estaba: a) Cancelar clausula penal más los cánones de
arrendamiento durante los veintidós (22) meses que ocupo el bien
inmueble; b) Se le daría un apartamento de (115.000.000,00)
abonando a su favor ($40.000.000,00) y quedando en su contra
la suma de ($75.000.000,00). Situación que no accedió o acepto
la promitente compradora.

9. Así las cosas, el día veinticinco (25) de Agosto de 2020 recibí por
medio del correo electrónico de la empresa INMOBILIARIA
CONTRUCCIONES E INVERSIONES HERMES S.A.S dos (2)
documentos, diferidos como asunto punto de aclaración y
resolución del contrato de promesa de compraventa No. 004,
dándole respuesta y no aceptando como tal lo manifestado.

10. Hasta el día de hoy, la señora LINA CLARENA RAMÍREZ

VARGAS, no ha ejecutado el pago total de la deuda del contrato
de promesa de compraventa a cancelar o en su medida no ha
realizado ningún abono.
 11. La señora LINA CLARENA RAMÍREZ, desde el día de la
firma del contrato, es decir, diecisiete (17) de Noviembre del
2018, hace uso exclusivo del bien inmueble en mención.

12. Una vez estudiado y revisado el contrato de promesa de

compraventa del proyecto “QUINTAS DE VILLA ESTHER”, se
evidencia rotundamente la imposibilidad del cumplimiento de las
obligaciones del contrato, por parte de la señora LINA CLARENA
RAMÍREZ VARGAS.

ARGUMENTOS:

Los documentos del expediente base de recaudo para los presentes

argumentos son los siguientes:

1. Copia contrato de promesa de compraventa celebrado entre el

señor JAVIER CALDERÓN LASSO obrando en su calidad de
representante legal de la INMOBILIARIA CONSTRUCCIONES E
INVERSIONES HERMES S.A.S. y la señora LINA CLARENA
RAMÍREZ VARGAS, de fecha de diecisiete (17) de Noviembre de
2020.

Una vez revisado el contrato de promesa de compraventa, se ostenta

como primer punto que según la cláusula quinta, el promitente
comprador debería cancelar ($30.000.000,oo) a la fecha 23 de
Noviembre de 2018, cuota que cancelo oportunamente, y el restante por
la suma de ($220.000.000,oo) a la fecha del 19 de Mayo de 2020.
Situación que se incumplió, ya que se canceló solamente
($50.000.000,oo) el 08 de Junio de 2019; sin tener algún abono
restante. Es de anotar que han pasado catorce (14) meses
aproximadamente desde el último pago.

Como se observa habría un eminente incumplimiento consistente en la

falta de ejecución por una parte de la promitente compradora en sus
obligaciones contractuales, incluyendo el cumplimiento defectuoso o el
cumplimiento tardío, por decirlo así. Esta concepción es similar a la
consagrada en el Código Civil colombiano en su artículo 1613 en donde
además establece la indemnización por lucro cesante y daño emergente,
suma que se debe pagar en los casos en que no se haya cumplido la
obligación, como también cuando se hubiere cumplido imperfectamente
o si se hubiere retardado en el cumplimiento.

Así las cosas, en la misma clausula, parágrafo I, manifiesta lo siguiente:

“El no pago de cualquiera de las cuotas previstas en esta cláusula,
causara a favor del promitente vendedor, intereses de mora a la tasa
comercial máxima permitida por la Ley. (…) Sin perjuicio de la facultad
de hacer efectivo la sanción pecuniaria prevista en la cláusula novena
del presente contrato”. Es así, que a partir del 19 de Mayo de 2019,
comenzó a correr los intereses de mora por el no cumplimiento del
contrato de promesa de compraventa; es decir, la deudora deberá pagar
desde el momento en que se constituye en mora de sufragar la suma de
dinero, hasta el instante en que se soluciona o cancela la obligación.

En este caso, es de anotar que las partes pactaron expresamente que

por el pago de la pena, no se extingue la obligación principal, por ende
será procedente la acumulación, como se desprende del artículo 1594
del Código Civil.

Por otro lado, en la cláusula novena “Cláusula penal. En caso de

incumplimiento de cualquiera de las obligaciones fundamentales
estipuladas en el presente contrato, la parte que hubiere cumplido
podrá, de la que incumpliere, exigir la suma de un diez (10) por ciento
del precio total del inmueble”.

El artículo 1592 del Código Civil: “Clausula penal es aquella en que una
persona, para asegurar el incumplimiento de una obligación se sujeta a
una pena que consiste en dar o hacer algo, en caso de no ejecutar o
retardar la obligación principal.

Como efecto importante de la cláusula penal, tenemos la estimación

anticipada de perjuicios que ella conlleva. Con esto, las partes están
liquidando en forma anticipada los daños y perjuicios sufridos por el
vendedor. El vendedor queda liberado de la carga de probar los
perjuicios que ha sufrido a causa de la inejecución o del retardo de la
obligación principal.

En este orden de ideas, se tiene ilustrado que cuando se incumple una

promesa de compraventa, si se ha pactado una cláusula penal o de
incumplimiento esta se debe pagar; caso que nos percibe, por cuanto la
señora LINA CLARENA RAMIREZ VARGAS no tiene la intención de
cancelarlos; simplemente realizar la resolución sin perjuicio alguno,
situación que lleva a pensar la falta de consciencia y seriedad.

Igualmente, en la cláusula quinta, parágrafo II “El promitente vendedor

al hacer la devolución del dinero aportado se le descontara el dos (2)
por ciento sobre el valor total del presente contrato, por conceptos de
gastos administrativos”. Si hubiese lugar a ello.

PRETENSIONES:

PRIMERA.- Con base en los hechos anteriormente enunciados,

respetuosamente solicito se cite a la señora LINA CLARENA RAMÍREZ
VARGAS, con el fin de que se agote el trámite de conciliación
extraprocesal como requisito de procedibilidad para la demanda de
RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDENMIZACIÓN DE PERJUICIOS
y las demás actuaciones necesarias para la defensa de los derechos
relaciones con la compraventa de la casa No. 5, manzana 2, del
proyecto “QUIINTAS DE VILLA ESTHER”.

SEGUNDO.- Solicitó el reconocimiento de la cláusula penal por el valor

de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS ($25.000.000,00) MTCE,
por la indemnización por los perjuicios que se han causado a mi
mandante, las cuales se tasan a la fecha en la suma de SESENTA Y
CUATRO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA MIL PESOS
($64.260.000,00) MTCE, y se descuente el dos (2) por ciento del
valor total del presente contrato por conceptos de gastos
administrativos ocasionados en la venta, por el valor de CINCO
MILLONES DE PESOS ($5.000.000,00)MTCE, si fuere el caso.

JURAMENTO:
Manifiesto, bajo la gravedad del juramento, que no he presentado
demandas u otra  solicitud  de conciliación basada en los mismos
hechos.
CUANTÍA:

La cuantía la estimo provisionalmente como indeterminada toda vez que

depende si se llega a un acuerdo cuantificable en valor monetario.

DERECHO:

Fundamento o baso la presente petición en la Ley 640 de 2001.

TRÁMITE Y COMPETENCIA:

El trámite que se le debe dar a la presente solicitud es el establecido en

la Ley 640 de 2001, para efectos exclusivamente del trámite de
conciliación. Acudo ante su Despacho por exigencia expresa del Art. 27
de la precitada Ley 640.

PRUEBAS Y ANEXOS:

Para tal efecto me permito acompañar a esta solicitud los siguientes

documentos.

 Poder debidamente conferido.

 Copia del Contrato de promesa de compraventa celebrado entre el

señor JAVIER CALDERÓN LASSO obrando en su calidad de
representante legal de la INMOBILIARIA CONSTRUCCIONES E
INVERSIONES HERMES S.A.S. y la señora LINA CLARENA
RAMÍREZ VARGAS, de fecha de diecisiete (17) de Noviembre de
2020.

 Copia de citación para comparecer ante la oficina de la

INMOBILIARIA CONSTRUCCIONES E INVERSIONES HERMES
S.A.S. para el día veintiuno (21) de Agosto de 2020.

 Copia documento asunto punto de aclaración.

 Copia documento asunto Resolución contrato de promesa de

compraventa No. 004.

 Certificado de Existencia y representación legal de

INMOBILIARIA, CONSTRUCCIONES E INVERSIONES S.A.S.

 Copia de la tarjeta profesional.

 Copia de la cedula de ciudanía.

NOTIFICACIONES:

A la convocada, la señora LINA CLARENA RAMÍREZ VARGAS,

identificada con cédula de ciudadanía No. 36.381.860 de la Plata (H), en
su dirección calle 1 No. 8-67. Teléfono (311) 564-8917.
A mi poderdante y al suscrito en la calle 1ª No. 8-57 San Agustín, Barrio
Nueva Alianza. Correo electrónico [email protected] o al
celular (312)-588-1110 - (322) 219-7625.

Atentamente,

MAGDA JESSENIA CASTRO

C.C. No. 1.077.012.638 de Elías (H)
T.P. No. 288459 del C.S.J.