Capitalizacion Inmobiliaria Caso Chile

CAPITALIZACION INMOBILIARIA CASO CHILE
FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS: CHILE Y SU CONSOLIDADA

INDUSTRIA
Con activos administrados que superan los US$ 2.300 millones, la industria de Fondos de
Inversión Inmobiliarios en Chile ha disfrutado de un dinámico crecimiento en la última
década. En esta edición, siete de los principales players locales detallan sus carteras,
fondos, rentabilidades y proyecciones para el sector este 2015.
Los Fondos de Inversión Inmobiliarios han mostrado en Chile un importante crecimiento en
los últimos años. Según cifras de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos
de Inversión (ACAFI), a septiembre de 2014 la industria local de fondos de inversión se
encuentra representada por 29 administradoras, quienes en conjunto operan un total de 108
fondos públicos.
En el caso de los fondos inmobiliarios, sus activos ascienden a US$ 2.355 millones, lo que
representa el 23% de la industria de fondos de inversión, participando en este segmento un
total de 12 administradoras.
“Si comparamos este período con diciembre de 2004, se observa un crecimiento de US$
1.530 millones, momento en que los activos inmobiliarios alcanzaban los US$ 825
millones”, explican desde ACAFI.
Entre los fondos que se pueden encontrar en Chile se destacan aquellos en los que invierten
en activos de renta, donde se compran propiedades para ser arrendadas. También están los
fondos de plusvalía y por último los fondos de desarrollo, que invierten en proyectos
inmobiliarios donde se construirán viviendas u oficinas
La inversión en fondos inmobiliarios cuenta con diversas características que los convierten
en instrumentos altamente atractivos:
 Acceso a la diversificación en las inversiones: Estudios avalan que un 10% de

inversión inmobiliaria aumenta el retorno y disminuye el riesgo de una cartera.
 Posibilidad de inversión para pequeños inversionistas: Permiten la compra de
títulos de un portfolio inmobiliario por reducidos montos de inversión.
 Acceso a economías de escala: Al invertir en un fondo inmobiliario, se accede a las
economías de escala que obtiene este por su gran tamaño y a mejores alternativas de
financiamiento.
Según explica Marcos Kaplún, Director de Kayco International Group, las
rentabilidades históricas de los fondos de inversión inmobiliarios en Chile varían entre UF
+ 7% y UF + 8%. Sin embargo, Kaplún plantea que en este momento, debido a la
desaceleración y aumento de stock, es probable que las rentabilidades disminuyan.
Dentro de las novedades que han surgido en la industria de fondos inmobiliarios chilena se
destaca la nueva modalidad de fondos que invierten en departamentos pequeños para renta,
normalmente edificios con alrededor de 150 departamentos.
BTG Pactual, Activos Inmobiliarios
El área de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual cuenta con dos fondos públicos de Renta
Inmobiliaria y dos fondos públicos de desarrollo inmobiliario, con un volumen de inversión
en torno a los US$ 1.000 millones.
“Los Fondos de Renta se han enfocado en activos comerciales (oficinas, centros
comerciales), estacionamientos y bodegas. Mientras que los Fondos de Desarrollo apuntan
principalmente a primera vivienda tanto en Chile como en Perú”, explica Augusto
Rodríguez Lira, Gerente de Activos Inmobiliarios de BTG Pactual.
En los Fondos de Renta cuentan con 35 inmuebles, mientras que en los de Desarrollo
mantienen más de 20 proyectos en paralelo. En ellos, la rentabilidad a la que apuntan se
ubica en torno a UF + 8% anual para los de Renta y UF + 14% para Desarrollo
Para invertir en los fondos inmobiliarios de BTG Pactual, Augusto Rodríguez señala que
la forma de hacerlo es comprando cuotas en el mercado secundario para el caso de los que
están cerrados. “Eventualmente cuando se lanza un nuevo Fondo, los clientes
de BTG tienen acceso a invertir desde el inicio.
Independencia Administradora de Fondos de Inversión
Especializados en la administración de activos reales desde hace 25 años, Independencia
Administradora de Fondos de Inversión gestiona fondos especializados en renta
comercial y en desarrollo de proyectos habitacionales. Administra activos totales por más
de US$ 2.000 millones en el sector inmobiliario, infraestructura, forestal y educacional.
“En Chile contamos con el Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias que administra
directa e indirectamente activos por cerca de US$ 900 millones en propiedades de renta
comercial. Este es un fondo abierto, que se oferta en la Bolsa de Comercio de Santiago,
siendo el fondo inmobiliario más grande del país, con una rentabilidad promedio anual en
sus más de 20 años en torno a un 10%”, indica Enrique Ovalle, Director Ejecutivo
de Independencia.
Adicionalmente, cuentan con el “Fondo Desarrollo 2006” especializado en el desarrollo de
proyectos habitacionales para la venta, actualmente en proceso de liquidación.
En Uruguay, gestionan a un horizonte de 30 años el Fideicomiso Financiero de Inversiones

y Rentas Inmobiliarias con un aporte inicial de US$ 60 millones proveniente de las AFAP
locales.
PatagonLand Investment
Especialistas en inversiones inmobiliarias desde hace 6 años, PatagonLand

Investmentcuenta con tres áreas de negocios: administración de fondos, desarrollos
inmobiliarios (loteos, Strip centers, bodegas industriales, edificios de oficinas,
departamentos) e intermediación de activos inmobiliarios. A la fecha, sus fondos están
presentes en 17 proyectos a lo largo de Chile, cerrando el 2014 con activos por más de US$
200 millones.
Hoy PatagonLand trabaja en el cierre de 2 fondos de inversión, los cuales tendrán como
foco inversiones en temas industriales y de rentas comerciales. “Como especialistas en
inversiones inmobiliarias, más que proyectos específicos lo que buscamos son buenas
oportunidades. En ese sentido, nuestro abanico de proyectos es muy variado. Los fondos
especializados en loteos en los lagos del sur de Chile marcaron nuestros inicios. Sin
embargo, hemos logrado ir ampliando aún más el abanico con edificios de oficinas,
departamentos, bodegas industriales y Strip centers”, relata Jaime Iglesias, Director
Ejecutivo de PatagonLand Investment.
En los activos de desarrollo, la rentabilidad de los fondos de PatagonLand se ubica en

torno a UF + 15%, y en renta UF + 8%.
Entre sus planes a futuro se encuentra levantar entre 6 a 8 fondos al año en el período 2015
– 2017, teniendo como objetivo cerrar este 2015 manejando activos por US$ 350 millones
Unidad de Fomento
La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida reajustable diariamente según la

variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Es una medida monetaria indexada a
la inflación y que actualmente tiene la siguiente equivalencia: 1 UF tiene un valor
aproximado de US$ 45 dólares o $24.000 (moneda chilena).
los fondos de inversión inmobiliaria chilenos- en la producción de los espacios

residenciales de Santiago.
• Por medio del examen de su portafolio de colocaciones habitacionales, se subraya
su importancia en el financiamiento de la edificación privada de vivienda.
• Para definir estos programas, los fondos han privilegiado las tipologías y las
localizaciones que se adecuan mejor a sus temporalidades y a sus lógicas de
funcionamiento.
• De este modo, han tenido influencia directa sobre la verticalización de la ciudad, y
en los procesos de renovación de los barrios céntricos.
• Vemos en la difusión de las exigencias del mercado de capitales, así como de sus
técnicas de gestión de activos, una nueva faceta del fenómeno de "financiarización"
de las grandes metrópolis en el sector
habitacional.
SUBCIDIOS DE VIVIENDA
CRITERIOS
“la vivienda no es un bien que debería ser transado en el mercado, sino un derecho que
seria provisto del estado.” ALLENDE 1970
El Estado concentró sus esfuerzos de vivienda en los que menos tienen complementándose
con el esfuerzo privado
• No hay mercado de financiamiento ni de construcción para los más pobres. El
Estado asume el financiamiento para la construcción de estas viviendas.
• Las viviendas construidas —financiadas— por el Estado son construidas realmente
por el sector privado bajo contrato.
El Estado subsidia a la demanda.
• Los subsidios son a la demanda y no a la oferta ni a los insumos ni a los materiales.
• Los ciudadanos escogen cual es la vivienda que desean comprar y el Estado les
facilita el subsidio.
• Las empresas de construcción privadas compiten para ganarse la preferencia de los
consumidores.
La asignación de viviendas por parte del Estado es transparente y estimula el ahorro.
• Existe una lista pública con elaborada con base en criterios de puntaje claros.
• El ahorro y la bancarización son obligatorios para estar en la lista.
• La prioridad se otorga con base en el ahorro, el número de familiares y antigüedad
en el programa.
Un manejo exitoso de la inflación y crecimiento económico
• Expresión del valor de la vivienda en Unidades de Fomento con el objetivo de
considerar la inflación.
• Abatimiento de la inflación.
• Despegue del crecimiento económico.
Crecimiento masivo del financiamiento a la construcción y compra de vivienda
• Existencia de fondos privados dispuestos a invertir en el largo plazo (vivienda),
tales como fondo de pensiones y empresas de seguro
• Titularización de hipotecas y desarrollo del mercado de capitales.
PROGRAMAS DEL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO DEL GOBIERNO
DE CHILE
En el Minvu se busca posibilitar el acceso a soluciones habitacionales de calidad y
contribuir al desarrollo de barrios y ciudades equitativas, integradas y sustentables, todo
ello bajo criterios de descentralización, participación y desarrollo. Se quiere que las
personas, familias y comunidades, mejoren su calidad de vida y aumenten su bienestar.
• COMPRAR UNA VIVIENDA
 CONSTRUIR UNA VIVIENDA

 ARRENDAR UNA VIVIENDA
 MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS Y BARRIOS

EL BID EN CHILE
Chile es uno de los países miembros fundadores del BID. Como el resto de los accionistas,
Chile designa a un gobernador que representa al país en la Asamblea de Gobernadores.
Para las operaciones diarias del Banco, Chile esta representado en el Directorio
Ejecutivo por una silla que comparte con Ecuador. El gobernador por Chile elige junto al
gobernador por Ecuador a un director ejecutivo que trabaja en la sede del BID, en
Washington, D.C., durante su mandato de tres años.
Contexto económico social
En 2013 Chile alcanzó un ingreso por habitante de US$ 15.800, uno de los niveles más
altos de Latinoamérica y el Caribe. El buen desempeño económico del país es explicado
por un sólido marco institucional, social, político y macroeconómico
El bid en chile
La participación del financiamiento del BID en la economía chilena es reducida. La deuda

pública con el BID al cierre de 2013 representó sólo un 0,2% del PIB, aunque equivale al
85,0% del total de la deuda multilateral.
Prioridades sectoriales
El enfoque de la Estrategia del Banco con el País para el período 2014–2018 es trabajar
siguiendo tres ejes estratégicos
• A) Desarrollo Productivo y Competitividad, con énfasis en las áreas prioritarias de

(a) Competitividad e Innovación, (b) Energía y (c) Gestión Pública;
• B) Desarrollo de Capital Humano, con énfasis en las áreas prioritarias de (a)

Educación, (b) Capacitación Laboral y (c) Salud;
• C) Desarrollo Regional, con énfasis en el área prioritaria de Equidad Territorial y

Desarrollo Regional.
marco de financiamiento
• El Banco anticipa aprobaciones de operaciones con garantía soberana por
aproximadamente US$500 millones en préstamos de inversión para 2014-2018. En
este escenario, los flujos netos de préstamos serían positivos entre 2015 y 2018.
EL BANCO MUNDIAL EN CHILE
En las últimas décadas, Chile ha sido una de las economías de más rápido crecimiento en
Latinoamérica. Esto le ha permitido una importante reducción de la pobreza. Por ejemplo,
entre 2000 y 2015, la proporción de la población considerada pobre (US$4 por día) se
redujo del 26 a 7.9%.
• El Banco Mundial ha acompañado la transformación de Chile a lo largo de estos

años, implementando un programa que ha puesto especial énfasis en la prestación
de asistencia técnica y servicios financieros en áreas con un fuerte impacto en el
desarrollo.
• el Banco Mundial completó más de 30 estudios en las áreas de Probidad,

Educación Superior, Seguros de Salud, Sistema de Seguridad Social, Agua,
Concesiones y Zonas Económicas Especiales. Asimismo, recientemente se
aprobaron dos proyectos que incluyen financiamiento en los sectores de Educación
y Salud.

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 Acceso a la diversificación en las inversiones: Estudios avalan que un 10% de

En Uruguay, gestionan a un horizonte de 30 años el Fideicomiso Financiero de Inversiones

Especialistas en inversiones inmobiliarias desde hace 6 años, PatagonLand

En los activos de desarrollo, la rentabilidad de los fondos de PatagonLand se ubica en

La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida reajustable diariamente según la

los fondos de inversión inmobiliaria chilenos- en la producción de los espacios

• COMPRAR UNA VIVIENDA

 CONSTRUIR UNA VIVIENDA

 MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS Y BARRIOS

Contexto económico social

La participación del financiamiento del BID en la economía chilena es reducida. La deuda

• A) Desarrollo Productivo y Competitividad, con énfasis en las áreas prioritarias de

• B) Desarrollo de Capital Humano, con énfasis en las áreas prioritarias de (a)

• C) Desarrollo Regional, con énfasis en el área prioritaria de Equidad Territorial y

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