JAIME GUTIERREZ SANCHEZ

INGENIERO CIVIL – MP 5420282777 NTS

PROYECTO: AVALUO VIVIENDA

UNIFAMILIAR

CONTRATANTE: COOPERATIVA DE
CAFÉ OCAÑA

CONTRATISTA
INGENIERO: JAIME GUTIERREZ
SANCHEZ

LOCALIZACION:
BARRIO PUEBLO NUEVO -
MUNICIPIO DE EL ZULIA –
DEPARTAMENTO NORTE DE
SANTANDER
 JAIME GUTIERREZ SANCHEZ
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FEBRERO DE 2020

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN

1. INFORME TÉCNICO DE AVALÚO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.

2. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
3. BIENES VALORADOS EN ESTE INFORME
4. MONTO DEL AVALÚO
5. FECHA DE ELABORACIÓN
6. ASPECTOS GENERALES.
5.1. Requerimiento
5.2. Objetivo Determinar el valor del inmueble
5.3. Descripción del Inmueble
5.4. Ubicación
5.5. Entorno
5.6. Servicios existentes
6.0 Metodología de valoración
6.1. Métodos utilizados
6.2. Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo)
6.3. Método del Mercado
6.4. Valor Actual del Terreno
6.5. Valoración de Bienes Inmuebles
6.6. Estado de conservación según Ross-Heidecke
6.7. RESUMEN DE AVALUÓ
CONCLUSIONES
ANEXOS
 JAIME GUTIERREZ SANCHEZ
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INFORME TÉCNICO DE AVALÚO DE VIVIENDA

UNIFAMILIAR.

LOCALIZACION: INMUEBLE UBICADO EN EL BARRIO PUEBLO

NUEVO (avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE EL ZULIA,
DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER.
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INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real

y verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado EN EL BARRIO PUEBLO
NUEVO (avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE EL ZULIA,
DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER.

Este informe de avaluó es elaborado para conocer a una fecha determinada

anteriormente su valor real o verdadero. Para realizar la tasación del
inmueble, se empleó la fórmula de Ross – Heidecke la cual es el método
más utilizado actualmente para depreciar las edificaciones en línea curva,
que es lo que acontece en la práctica y toma en consideración el valor de
reposición (VR), años de uso, vida útil, estado de conservación y
mantenimiento para el momento del avaluó. El Método utilizado para
valorar el terreno es denominado método del Mercado o Ventas
comparables, el cual permite ajustar precios por tiempo y áreas, uso,
acceso y ubicación. Tomando como base referenciales de las compras
ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando.

De acuerdo a la solicitud y siguiendo las instrucciones se procedió a

realizar el avalúo del inmueble ubicado EN EL BARRIO PUEBLO
NUEVO (avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE EL ZULIA,
DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER. En el informe técnico de
avalúo se puede evidenciar que el procedimiento utilizado para el cálculo
del valor actual del inmueble es el que usualmente se emplea en el campo
de la tasación, por lo cual se garantiza la veracidad del mismo basada en la
metodología utilizada y la información recolectada. Efectuados los análisis
y cálculos correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un valor
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actual de: CIENTO ONCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y

OCHO MIL ONCE PESOS 00/100 ($ 111.668.011).

1. CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD: El avalúo obtenido es

producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y
universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi
trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los
mencionados métodos. a. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni
indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación
comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares
ni de ninguna otra índole. b. Que mis servicios fueron requeridos
única y exclusivamente en mi carácter de profesional evaluador
consciente de mis deberes y responsabilidades. c. Que todos los datos
obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza
la buena fe del evaluador y que no he exagerado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.

2. BIENES VALORADOS EN ESTE INFORME: Vivienda

Unifamiliar. Ubicación: EN EL BARRIO PUEBLO NUEVO
(avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE EL ZULIA,
DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER.

3. MONTO DEL AVALÚO: CIENTO ONCE MILLONES

SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL ONCE PESOS 00/100
($ 111.668.011).

4. FECHA DE ELABORACIÓN: 12 de Febrero de 2.020; Elaborado

por: Ing. JAIME GUTIERREZ SANCHEZ
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5. ASPECTOS GENERALES.

5.1. Requerimiento: El avalúo se realiza producto de la solicitud verbal

emitida por la Cooperativa de caficultores de la ciudad de Ocaña,
departamento, Norte de Santander.

5.2. Objetivo Determinar el valor del inmueble. se realiza una

averiguación del valor comercial en el sector donde está localizada la
vivienda a evaluar, en varios predios y de esta manera sacar el valor
promedio por metro cuadrado tanto del lote como el valor por metro
cuadrado de construcción.

5.3. Descripción del Inmueble: construcción tradicional, viga de amarre

piso y aérea, muros en ladrillo, pañetado estucado pintado, estructura que
no cumple con la norma SISMO-RESISTENTE NSR 10.

5.4. Ubicación: se encuentra localizada en el BARRIO PUEBLO NUEVO

(avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE EL ZULIA,
DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER.

 La superficie total del predio según documento suministrado, es de

270,00 m2.
 Superficie Levantada en Campo incluye el área construida: La
superficie total del predio según Levantamiento, es de 125.40 m2,
de construcción y 144.60 m2, de área libre o lote sin construir.
 Linderos. Los linderos generales contenidos en la documentación
consignada son los siguientes: Norte: Robert Duran Con extensión
de 35 m Sur: Rosmary Duran Con extensión de 35 m; Este:
Vialidad y Accesos. Oeste: Hugo Fernández. Con extensión de 8.70
m
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El inmueble objeto de la referencia está muy bien ubicado ya que se

encuentra sobre la Avenida principal que comunica al Municipio de el
Zulia con la salida a la costa norte colombiana, posee una capa de
rodamiento asfaltico, la cual se encuentra en buenas condiciones de
transitabilidad.

5.5 Entorno: Viviendas unifamiliares, bifamiliares, locales

comerciales, abastos, farmacia, escuela, estación de servicios.

5.6 Servicios Existentes: Este Sector posee consolidado los

siguientes servicios públicos:

5.5.1. Red de Acueductos y alcantarillado

5.6.2 .Aseo urbano.

5.6.3 Red de Electricidad.

5.6.4 Red Gas domiciliario

5.6.5 Red de Telefonía

5.6.6 Red de televisión

5.6.7 Red de internet

5.6.8 Transporte público: se presta el servicio en taxis, buses, y

busetas a los diferentes lugares del área metropolitana, municipal,
departamental y nacional.

5.6.9 Población: Clase media

5.6.10 Tendencia: Estable

5.6.11 Actividades Económicas Predominantes: Comercio.

5.6.12 Desarrollo y Consolidación de la Zona: En proceso de desarrollo.

5.6.13 Nivel Socio – Económico: Clase media

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6. Metodología de Valoración: En el desarrollo de este avalúo se

emplea una terminología particular asociada a la disciplina
Inmobiliaria en general, y a la materia Valuadora en particular. Ello
hace necesario el enunciado de un grupo de definiciones que
permitan al lector no relacionado con estas disciplinas, una cabal
comprensión del análisis a realizar

6.1 Métodos Utilizados: Para determinar el valor total del inmueble

objeto de estudio serán empleados diferentes métodos “Método del Costo
y Método del Mercado”, los cuáles se describen a continuación:

6.2 Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo): es

aquel que nos proporciona el valor de la construcción, el cual será
influenciado por un valor de depreciación en función del uso,
conservación y edad del inmueble. Se entiende por Valor de Reposición de
una edificación, al costo de su reproducción a los precios actuales de mano
de obra, materiales y equipos. Este criterio de valoración recibe la
denominación del Método del Costo, y es el desarrollado por las distintas
normativas administrativas de valoración de inmuebles. Existen dos
variantes principales de este método, el primero basado en el cálculo de
todos partidas que probablemente se involucraron al momento de ejecutar
la construcción del inmueble objeto de estudio, y el segundo basado en el
costo directo unitario, método que resulta más expedito ya que se apoya en
información ya existente de los costos de construcción según tipologías y
estándares constructivos. Para determinar el Valor de la Construcción de
un inmueble objeto de estudio, es necesario deducirle al Valor de
Reposición del inmueble, la depreciación que esta sufre por efecto del
tiempo y condiciones en que se mantenga. Valor de la Construcción =
Valor de Reposición – Depreciación. Para determinar el valor de
depreciación utilizaremos la fórmula de Roos- Heidecke, la cual involucra
la edad, la condición o estado en que se encuentra el inmueble según
valoración visual, y la vida útil del tipo de inmueble que se está
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estudiando. La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Valor Actual: V.R. x 1- (1-r) x FRH %V.U

n/t n: Años de uso

t: Vida útil

r: Constante de 0.10 FRH: Factor de depreciación Física Ross-Heidecke

(Tabla I) tabla i depreciación física heidecke estado condiciones físicas
coeficiente C.

ESTADO %
1,0 0,00
1,5 0,32
2,0 2,52
2,5 8,09
3,0 18,10
3,5 33,20
4,0 52,60
4,5 75,20
5,0 100,00

6.3 Método del Mercado: El método de mercado consiste en hacer una

comparación directa de los precios pagados en el mercado de propiedades
similares, cuando existen sustitutos razonablemente y suceden
transacciones con cierta frecuencia a través de uso de referenciales de
compra venta en este caso particular. El principio fundamental para la
aplicación de este enfoque es la similitud, concepto que implica establecer
un patrón de comparación entre objetos muy parecidos en cuanto a las
características físicas con la finalidad de llegar así a la obtención justa de
valor. Los datos referenciales obtenidos datan Del año 2016, por lo tanto
no es necesario aplicar la fórmula de capitalización para encontrar los
valores actuales. Para la valoración del terreno, se efectuó una
investigación de operaciones de compra - venta en el Registro Público del
municipio de el Zulia. Ventas registradas y protocolizadas, se obtuvo una
muestra de cinco (5) referenciales.

El valor por metro cuadrado en este sector que abarca desde la bomba
hasta la Alejandra esta estandarizado a razón de CIENTO CINCUENTA
MIL PESOS CON 00/CTVS ($ 150.000.00).
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El valor unitario por metros cuadrados tomado según el ajuste correctivo

por área fue por el Ing. Jaime Gutiérrez Sánchez debido a que la zona
donde se encuentra el inmueble es media.

6.4 Valor Actual del Terreno

VALOR METRO
AREA DEL VALOR TOTAL
CUADRADO
LOTE (M2) LOTE
(M2)
$ 150.000,00 270 $40.500.000,00

6.5 Valoración de Bienes Inmuebles: Cálculo del Valor de las

Construcciones de la Vivienda principal Vivienda unifamiliar de
construcción tradicional de 125,40 m2 situada en el terreno 1, consta de
fundaciones aisladas, sistema estructural tradicional, con paredes de
bloque de # 5. e=0,15m frisados, losa de piso de concreto armado, techo
de acerolit, cielo raso en drywall e icopor, y estructura de hierro, piso de
cerámica y tableta de gres, instalaciones eléctricas internas, instalaciones
sanitarias internas, presenta un estado de conservación bueno, la calidad en
los interiores es de acabados de primera con buen estado de conservación
en paredes pintura, puertas metálicas con protectores, así como en la
cerrajería y herrería, baños, ventanas metálicas, entre otros. Distribución
de espacios: 01 Cocina, 01 Sala, 01 Comedor, 02 Alcobas, 01 Sanitario, 01
ducha, 01 lavamanos, 01 lavadero, todos enchapados en cerámica y en
buen estado, 01 tanque aéreo para almacenamiento de agua de 5000 litros,
01 Porche. 01 Patio de ropas, 01 pasillo y gradas de acceso al área sin
construir (lote de 144.60 m2).

Características constructivas:

Infraestructura: Fundaciones vigas de riostra en concreto.

Mampostería: bloque # 5

Viga de amarre aérea

Columnetas ancladas a la riostra en concreto.

Cubierta: Acerolit.
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Pisos: en cerámica y gres.

Área: 125.40 m2

Edad: 15 años

Vida útil: 60 años

6.6 Estado de conservación según Ross-Heidecke: 2 VA = VR [1 – (1 –

r) (F.R.H)] 1. Calculo de VR: VR = 567528 (Según presupuesto.) 2.
Calculo de (F.R.H) Donde; n_ = 15 años = 0,36; T 60 años. En la Tabla de
Ross-Heidecke: Estado 2, factor 66% da un F.R.H. = 36% = 0,36
Descripción construcción Área (m2) Valor de Reposición N (años de uso)
t (vida útil) Ecuación FRH Vivienda unifamiliar 125.40 m2.

AREA VALOR TOTAL

VALOR M2 FACTOR VALOR REAL
CONSTRUIDA AREA
CONSTRUIDO MULTIPLICADOR M2
M2 CONSTRUIDA

$ 744.397 0,7624 $ 567.528,00 125,40 $ 71.168.011

6.7 RESUMEN DE AVALUÓ:

6.7.1 Valor de mercado del terreno $40.500.000,00.

6.7.2 Valor de mercado de la vivienda: $ 71.168.010,99.

6.7.3 Valor de mercado Total de la vivienda: $ 111.668.011

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CONCLUSIONES

El inmueble conformado por una vivienda unifamiliar localizada en el

BARRIO PUEBLO NUEVO (avenida 6 # 3N-80) DEL MUNICIPIO DE
EL ZULIA, DEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDER, se concluye,
que para la fecha de la inspección se tomó las siguientes consideraciones:
buena información en lo que se refiere a referenciales de la zona.

La ubicación del inmueble se encuentra en una zona media, Y BIEN

LOCALIZADA SOBRE LA VIA A LA COSTA.

La vivienda se encuentra en un estado de conservación bueno.

Como resultado del análisis del avaluó tenemos que el valor del inmueble
es de: CIENTO ONCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO
MIL ONCE PESOS 00/100 ($ 111.668.011).

JAIME GUTIERREZ SANCHEZ

INGENIERO CIVIL
M.P 5420282777 NTS
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ANEXOS

REGISTRO
FOTOGRAFICO
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FACHADA PRINCIPAL

FACHADA PRINCIPAL
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ANTEJARDIN

SALA COMEDOR
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PASILLO AL PATIO

COCINA
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COCINA

PASILLO AL PATIO
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BAÑOS

TANQUE AEREO
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SALON PATIO DE ROPAS

SALON PATIO DE ROPAS

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VISTA LOTE SIN CONSTRUIR

VISTA LOTE SIN CONSTRUIR

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VISTA LOTE SIN CONSTRUIR

CUBIERTA
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CIELO RASO EN ICOPOR

CIELO RASO EN DRYWALL

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CIELO RASO EN ICOPOR

CIELO RASO EN ICOPOR

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FACHADA

FACHADA
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ESPACIO PÚBLICO

ESPACIO PÚBLICO
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ANDEN ESPACIO PÚBLICO

ANDEN ESPACIO PÚBLICO