JURISPRUDENCIA

CIVIL

EN LOS PROCESOS DE MEJOR DERECHO

DE PROPIEDAD ¿NO BASTA LA BUENA FE REGISTRAL
DEL TERCERO ADQUIRENTE?
A propósito de la Casación N° 740-2017-Lambayeque*

Pamela Geraldine Martínez Chávez**

RESUMEN

La autora realiza un análisis sobre la acción declarativa de mejor derecho de propiedad,

su relación con la acción reivindicatoria, el tratamiento jurisprudencial de esta institución,
asimismo, examina los fundamentos relevantes que sustentaron la decisión de la Corte
Suprema en la Casación N° 740-2017-Lambayeque a través de la cual se ha incorpo-
rado como criterio valorativo la determinación de la existencia o ausencia de la buena fe
de los anteriores propietarios y del demandante, la misma que no se considera agotada con
la constatación registral de la titularidad del transferente sino que incluso considera a la
posesión inmediata como elemento de apreciación de la buena fe. Frente a ello, la autora
llega a la conclusión de que, si bien la Corte Suprema ha abordado un criterio correcto, el
mismo no sería aplicable al caso, habiendo incurrido en error al soslayar principios y nor-
mas del Derecho Registral que sirven para la resolución del caso materia de litis.

INTRODUCCIÓN
PALABRAS CLAVE: Mejor derecho de propiedad /
Buena fe / Principio de legitimación / Principio de buena
fe registral / Principio de prioridad / Oponibilidad / Tercero
A inicios de octubre del año en curso, se
adquirente publicó en el diario oficial El Peruano la
Casación N° 740-2017-Lambayeque resuelta
Recibido: 15/11/2019
por la Sala Civil Permanente de la Corte
Aprobado: 29/11/2019
Suprema sobre mejor derecho de propiedad

* El texto completo de la Casación N° 740-2017-Lambayeque se publicó en Diálogo con la Jurisprudencia Nº 254,

p. 194 y ss.
** Asistente de Juez Superior en la Sala Mixta Itinerante de Sánchez Carrión de la Corte Superior de Justicia de La
Libertad. Miembro del Círculo de Investigación Jurídica Civil de Trujillo. Expresidenta y miembro honorario de
la Asociación “Acción y Desarrollo Jurídico Social”- AD JURIS.

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y reivindicación, en la que se dispuso la de derecho de propiedad y reivindicación
devolución del expediente a la Sala Supe- del inmueble sito en el Lote N° 01, Man-
rior para que esta solicite el expediente –o zana E de la Habilitación Urbana Progre-
en su defecto copias certificadas– de nuli- siva San Javier Armas, en el distrito y pro-
dad de acto jurídico de compraventa de uno vincia de Jaén, argumentando que el bien
de los títulos de propiedad que pertenecen al inmueble fue adquirido de su anterior pro-
tracto sucesivo del que deriva la adquisición pietario José Antonio Sempertegui Guevara
de propiedad del demandante, asimismo, mediante escritura pública de fecha 04 de
ordena al ad quem analice si existió o no enero de 2013, quien lo adquirió de Clodes-
buena fe del demandante y de los anteriores vinda Guevara Guerrero mediantes escritura
compradores, anotando que la buena fe no se pública de fecha 13 de noviembre de 2012,
agota con la sola constatación de la inscrip- y esta lo adquirió de su anterior propietario,
ción registral. la Asociación Pro-Vivienda de la Urbani-
zación “San Javier Armas”, mediante escri-
En el presente trabajo se analizará la acción tura pública de fecha 08 de agosto de 2012.
declarativa de mejor derecho de propiedad, Añade que su título de propiedad fue ins-
su relación y diferencia con la acción reivin- crito en la Oficina Registral de Jaén el 16
dicatoria, asimismo, se hará referencia a las de enero de 2013, y que antes de realizar
reglas de preferencia o prevalencia de títu- la compraventa del bien materia de litis se
los que han sido establecidas en sentencias constituyó al inmueble para su verificación,
casatorias. encontrando que el bien se encontraba arren-
dado por Julia Uriarte, otorgándole un plazo
Por otro lado, teniendo en consideración de un mes para que desocupe, empero, el
los fundamentos relevantes que sustentan la 12 de enero de 2013 la arrendataria permi-
decisión de la Corte Suprema en la casación tió el ingreso a los demandados, quienes se
sub examen corresponde analizar la impli- han identificado como herederos de Esteban
cancia de la nulidad del título de propie- Altamirano Gómez y mostraron la escritura
dad de uno de los anteriores propietarios y pública de fecha 27 de diciembre de 2001, el
el título del demandante, así como, la buena cual no se encuentra inscrita.
fe del tercero adquirente y su relación con la
posesión inmediata. Por otro lado, el 3 de junio de 2013 Agus-
tina, María Jesús, María Margarita, Can-
Finalmente, proponemos la aplicación de delaria, Mercedes, Emelina y José Arcadio
normas registrales para la resolución de la Altamirano Marlo contestaron la demanda
controversia basados en el principio de legi- aduciendo que Esteban Altamirano Gómez
timación, buena fe registral, prioridad, así (su padre) adquirió la propiedad del bien sub
como, la oponibilidad de derechos sobre litis mediante escritura pública de fecha 27
inmuebles inscritos, principios y reglas de diciembre de 2001 de su anterior propie-
registrales que se encuentran reconocidas en tario, la Asociación Pro-Vivienda de la Urba-
los artículos 2013, 2014, 2016 y 2022 del nización “San Javier Armas”, a la muerte de
Código Civil respectivamente. su padre acontecida el 20 de junio de 2012,
Clodesvinda Guevara Guerrero en complici-
I. CASACIÓN N° 740-2017-LAMBAYEQUE dad con el Presidente de la Asociación Pro-
1. Antecedentes Vivienda de la Urbanización “San Javier
Armas” realizó una nueva venta del mismo
César Augusto Carrillo Reyes con fecha 10 bien, inscribiendo la propiedad el 06 de
de abril de 2013 interpone demanda de mejor setiembre de 2012, para luego ser transferido

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

a José Antonio Sempertegui Guevara, y este

al demandante, don César Augusto Carri- Comentario relevante
llo Reyes. de la autora
El a quo declaró fundada la demanda sobre Así mientras, la acción de reivin-
mejor derecho de propiedad y reivindicación dicación impone la condena al
del predio materia de litis arguyendo que: el demandado de restituir la posesión
demandante tiene inscrito su derecho de pro- del bien inmueble o mueble en favor
piedad, mientras que, los demandados si bien del demandante; la acción declara-
cuentan con la escritura pública de fecha 27
tiva de mejor derecho de propiedad
de diciembre de 2001 por el que su padre
tiene como finalidad la declaración
adquiere la propiedad del bien inmueble,
de propiedad del demandante des-
esta no fue inscrita, y al fallecimiento de su
padre, los demandados quedaron en posesión
conociendo otros títulos de propie-
del predio, ante la existencia de dos títulos dad; en ese sentido, la diferencia
de propiedad sobre el mismo bien, corres- entre una y otra acción se determina
ponde establecer la prevalencia de uno de los por los efectos de la sentencia, sin
títulos, siendo que, el demandante ha pro- embargo, ambas acciones se susten-
bado que la compraventa fue hecha basada tan en el derecho real de propiedad.
en la buena fe registral, porque no exis-
tía duda de la inexactitud del registro, por
tanto, el título del demandante es preferente conflicto, y obviamente prevalecerá el que
al título de Esteban Altamirano Gómez, el se encuentra inscrito, pese a que los recu-
cual no inscribió, se da la figura de la prefe- rrentes tienen un título de fecha más anti-
rencia al acreedor de buena fe cuyo título ha guo pero que no fue inscrito, aunado a que
sido primeramente inscrito como prescribe el demandante adquirió el bien basado en la
el artículo 1135 del Código Civil, concor- buena fe registral, puesto que no existía nin-
dante con el artículo 2016 del mismo código. gún gravamen.
Al haber quedado probado que el deman-
dante es propietario del inmueble materia de La codemandada Mercedes Altamirano
litis, no obstante, no se encuentra en pose- Marlo representada por su abogado Ramiro
sión del mismo, y habiendo quedado acre- Vásquez Malca interpone recurso de casa-
ditado que la codemandada Candelaria Alta- ción indicando infracciones normativas de
mirano Marlo se encuentra en posesión del los artículos 103, 139, incisos 3 y 5 de la
inmueble desde el 2012, corresponde orde- Constitución Política; I, III, VII del Título
nar la reivindicación del bien inmueble en Preliminar, 50 inciso 6, 122 inciso 4, 196 del
favor del demandante. Código Procesal Civil; 6, 7 y 12 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial (normas pro-
El ad quem confirmó la sentencia de primera cesales); artículos 927, 941, 1135 y 2016
instancia, indicando que no existe incerti- del Código Civil (normas sustantivas), adu-
dumbre sobre el mejor derecho de propie- ciendo principalmente que, el artículo 1135
dad del inmueble, porque para que exista un no es aplicable para determinar el mejor
conflicto de mejor derecho de propiedad, el derecho de propiedad, no debe dejarse de
demandante y demandado deben tener igual lado la escritura pública de compraventa más
categoría de título de propiedad, más cuando antigua, la buena fe, la posesión del inmue-
el título del actor se encuentra inscrito y ble y las construcciones o edificaciones,
del demandado no lo esté, se desvanece el siendo que, después de la muerte de su padre,

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 1. Concepto
Comentario relevante
de la autora Según manifiesta Sagastegui Urteaga (2005)
la acción declaratoria de mejor derecho de
Las reglas de prevalencia de títulos propiedad o también denominada como
no solo se sustentan en el elemento acción declarativa de dominio o acción de
temporal sino también en la hetero- declaración de certeza de propiedad tiende al
geneidad de los títulos de propiedad reconocimiento de un derecho de naturaleza
confrontados, que son analizados real (derecho de propiedad) que recae sobre
un determinado bien mueble o inmueble, lo
en los procesos de mejor derecho
que determina que se trate de una acción real
de propiedad o acción reivindicato-
y no una acción personal (p. 27).
ria cuando constituya un punto de
controversia la determinación de la Messineo señala en referencia a la acción
titularidad del bien sublitis. declarativa de mejor derecho de propiedad:

(...) presupone solamente que otro nie-

la Asociación Pro-Vivienda de la Urbaniza- gue o discuta el derecho del propietario,
ción “San Javier Armas” realizó una segunda sin que este último haya sido privado de
venta del mismo inmueble sublitis y en los la posesión de la cosa; de manera que el
siguientes cinco meses se efectuaron varias propietario no pide obtener de nuevo la
compraventas de mala fe. posesión: sólo pide que judicialmente se
afirme, con eficacia erga omnes, que aque-
2. Decisión lla determinada cosa le pertenece a él,
previa demostración del fundamento del
La Sala Civil Permanente de la Corte derecho alegado. Tal demostración lleva
Suprema resolvió declarar fundado el consigo la carga de probar la inexisten-
recurso de casación, en consecuencia, nula cia del derecho del demandado. (Citado
la sentencia de vista de fecha 23 de noviem- por Sagastegui Urteaga, 2005, p. 27)
bre de 2016 y ordenaron a la Sala Superior
emitir nuevo pronunciamiento con arreglo Hinostroza Minguez (2012) precisa que la
a ley. acción de declaración de mejor derecho de
propiedad es una acción real orientada a que
II. MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
se declare en la vía judicial al accionante
Para una mayor comprensión de la mate- como verdadero titular del derecho de domi-
ria resuelta en sede casatoria y que es objeto nio respecto a un bien específico y no la parte
de estudio en el presente trabajo, es propicio demandada, quien se atribuye el derecho de
desarrollar de manera breve algunos aspec- propiedad del mismo bien negando el dere-
tos teóricos de la acción de mejor derecho de cho del actor. (p. 375)
propiedad, considerando que, la referida ins- 2. Requisitos
titución jurídica no cuenta con una regula-
ción expresa, por lo que, resulta importante Los requisitos de la acción de declaración de
atender su estudio doctrinario, así como, mejor derecho de propiedad son: (a) Con-
su desarrollo en la jurisprudencia nacional tar con el título de propiedad que deriva de
que la han ido dotando de un contenido más un acto jurídico válido, es decir, el accio-
exacto. nante debe tener la condición de propietario

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

que viene siendo opuesto por otro título; En cambio, la acción de mejor derecho de
(b) la individualización y/o identificación del propiedad es evidentemente declarativa cuyo
bien respecto al cual se solicita se reconozca efecto se agota en la sentencia misma al
la calidad de propietario con un título pre- poner término a la incertidumbre de la pre-
ferente frente a otro título; (c) Que el bien ferencia de un título de propiedad en opo-
no se halle en posesión de la parte deman- sición otro u otros, los mismos que quedan
dada que se atribuye la titularidad del bien, excluidos del derecho de propiedad, aunque
de lo contrario, la acción que debe ejercerse su título de propiedad haya sido válido.
sería la acción de reivindicación para resti-
tuir la posesión del bien (Hinostroza Min- Así mientras, la acción de reivindicación
guez, 2012, pp. 389-390). impone la condena al demandado de resti-
tuir la posesión del bien inmueble o mueble
Respecto al último requisito anotado por la en favor del demandante; la acción decla-
doctrina, existen algunas discrepancias en rativa de mejor derecho de propiedad tiene
el desarrollo jurisprudencial de los últimos como finalidad la declaración de propiedad
años, en los que se ha admitido la acumu- del demandante desconociendo otros títulos
lación de ambas acciones reales (la de reco- de propiedad; en ese sentido, la diferencia
nocimiento del derecho de propiedad y la de entre una y otra acción se determina por los
restitución del bien) sin que su resolución efectos de la sentencia, sin embargo, ambas
resulte incongruente, por cuanto, ambas per- acciones se sustentan en el derecho real de
siguen efectos distintos pero relacionados al propiedad.
derecho de propiedad e incluso se ha admi-
tido que éste aspecto sea abordado en el pro- Avendaño Arana (2012) sostiene:
ceso de reivindicación, esta postura es la asu-
Con respecto a la acción de mejor dere-
mida por Avendaño Arana, quien sostiene
cho de propiedad, se trata de una acción
que la reivindicación supone tanto el recono-
que tiene por objeto que el derecho de
cimiento del derecho de propiedad como la
propiedad sea declarado frente al deman-
restitución del bien (2012, p. 16)
dado. A diferencia de la acción reivindi-
3. Diferencias y relación con la acción rei- catoria, que tiene por objeto la restitución
vindicatoria del bien al propietario, en la acción decla-
rativa de propiedad esto no ocurre nece-
En principio, Gonzales Barrón (2005) nos sariamente (p. 15).
explica que la acción reivindicatoria es el
remedio de tutela por excelencia de la pro- Sobre la conexidad entre ambas acciones rea-
piedad, por el cual el propietario pretende la les, Sevilla Agurto ha analizado que en los
entrega del bien que se encuentra en pose- procesos de reivindicación forma parte del
sión de un tercero sin título, siendo una defi- objeto litigioso: la determinación del mejor
nición usual que el propietario no-poseedor derecho de propiedad, en aquellos procesos en
hace efectivo su derecho a exigir la restitu- los que el demandado al contestar la deman-
ción de la posesión del bien en contra del dada se haya opuesto al derecho de propie-
poseedor no-propietario (pp. 210-211). Aun- dad del demandante (2016, p. 213), basado en
que como veremos más adelante, el poseedor otro título de propiedad, porque la configura-
puede contar con un título de propiedad que ción del mejor derecho de propiedad importa
ha quedado relegado por un título de propie- que exista cuando menos dos títulos de pro-
dad preferente que se opone al del poseedor, piedad, en el que se declarará preferente uno
quedando obligado a la restitución del bien frente a otro u otros. Agrega Sevilla que luego
inmueble. de quedar establecido que el mejor derecho de

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propiedad es del demandante y no del deman- títulos contradictorios sobre el mismo
dado, la posesión legítima que detentaba el bien, que van a determinar el derecho
demandado se convierte en posesión ilegítima de propiedad de los justiciables, esto es,
de buena fe, pese a que pudiera ocurrir que su de declaración de un derecho preferente
título haya emanado de persona que sí osten- de propiedad sobre otro, teniendo pre-
taba la titularidad del bien. sente la regla ‘prior in tempore, potior
in iure’ contenida en el artículo 2016
Por su parte, Cavani (2017) refiere que la del Código Civil, concordante con el
reivindicación y mejor derecho de propie- artículo 2022 del mismo texto legal
dad comparten la característica fundamen- (...)” (El resaltado es nuestro).
tal de que en ambas el juez debe analizar si
el demandante es titular o no del derecho de Casación N° 2490-2006-Apurímac 3 :
propiedad respecto del bien litigioso (p. 55). “(...) En los proceso destinados a deter-
4. Jurisprudencia casatoria relacionada minar el mejor derecho de propiedad nos
a la acción de mejor derecho de pro- encontramos ante dos o más propietarios
piedad que acreditan derechos sobre un mismo
bien, por lo que es tarea del órgano juris-
La Corte Suprema a través de sus senten- diccional establecer cuál de todos los
cias casatorias ha ido estableciendo mayores propietarios detenta un derecho pre-
alcances de esta acción real, referente a su ferente y oponible al de los demás, lo
configuración, reglas de preferencia entre los
que importa en el fondo desconocer el
títulos contrapuestos e imprescriptibilidad,
derecho de propiedad de estos últimos,
a continuación, presentamos algunos funda-
aunque haya sido válidamente adqui-
mentos relevantes:
rido, en aras de dar solución al conflicto
Casación N° 450-2004-Lambayeque1: de intereses que se presenta (...)” (El
“(...) La pretensión de Mejor Derecho de resaltado es nuestro).
Propiedad plantea un escenario en donde
Casación N° 3851-2014-Lambayeque:
tanto la parte actora como la parte
“(...) se advierte que existen dos cade-
demandada ostentan título de propie-
dad, respecto de determinado bien, pre- nas de transmisión de la propiedad
tendiendo el demandante, del órgano diferentes, pues tal como se ha referido
jurisdiccional, que su título sea decla- anteriormente, los dos sujetos que ten-
rado preferente al del demandado en drían inscrito su derecho de propiedad
virtud a su inscripción o a la fecha del respecto del mismo bien inmueble subli-
mismo, o ya porque conste en docu- tis lo han adquirido de personas distin-
mento de fecha cierta más antiguo, tas. Por tanto, en este caso corresponde
obteniendo así el ejercicio exclusivo del dilucidar cuál de aquéllos que transfirie-
derecho de propiedad sobre el bien” (el ron el mismo bien a sujetos distintos era
resaltado es nuestro). el verdadero propietario y por ello mismo
con la legitimidad para ejercer las facul-
Casación N° 189-2002-Cañete 2: “(...) tades propias de tal derecho, analizando
en un proceso en el cual se confrontan para ello cada cadena de transmisión

1 Casación N° 450-2004-Lambayeque, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de setiembre de 2005.

2 Casación N° 189-2002-Cañete, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de octubre de 2003.
3 Casación N° 2490-2006-Apurímac, publicada en el diario oficial El Peruano el 03 de setiembre de 2007.

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

en forma independiente y remontán- antigüedad de la inscripción, es decir, en

dose a la inscripción más antigua y si la los casos de duplicidad de partidas regis-
transferencia realizada goza del prin- trales, se preferirá el título con fecha de
cipio de buena fe registral” (el resaltado inscripción más antigua cancelando la
es nuestro). inscripción y partida posterior, en aten-
ción al principio de prioridad establecido
Al respecto, queda claro entonces que la en el artículo 2016 del Código Civil.
acción real declarativa en comento se con-
figura con la existencia de por lo menos dos - A falta de inscripción, se tendrá como
títulos de propiedad sobre el mismo bien, en título de propiedad preferente aquel que
ese sentido, conviene agregar que la calidad conste en documento de fecha cierta más
o categoría de los títulos no necesariamente antigua de acuerdo a lo previsto en el
son iguales, en razón a que son precisamente artículo 1135 del Código Civil y al prin-
las reglas de preferencia o prevalencia de cipio prior in tempore, potior in iure.
los títulos las que declaran preferente un Sobre esta regla, se puede establecer una
título de propiedad en oposición de otro, que discriminación en la calidad de los títulos
incluso es válido. basados inicialmente en su heterogenei-
dad y luego en el elemento temporal:
En este orden de ideas, se puede afirmar que
no puede exigirse que los títulos de propie- - Según se trate de un título de propie-
dad confrontados sean homogéneos, soste- dad contenido en documento público
ner lo contrario, convertiría a las reglas de y documento privado, prevalece el
prevalencia o preferencia de títulos en inofi- primero en oposición al segundo, aun-
ciosas, recayendo únicamente en el elemento que ambos casos se traten de docu-
temporal de los títulos, algo que no puede mentos de fecha cierta.
ser admisible, en tanto, las reglas de preva-
lencia de títulos no solo se sustentan en el - En caso de homogeneidad de los títu-
elemento temporal sino también en la hete- los de dominio, la regla de preva-
rogeneidad de los títulos de propiedad con- lencia obedecerá a la antigüedad del
frontados, que son analizados en los proce- documento.
sos de mejor derecho de propiedad o acción
- Finalmente, debe dejarse constancia
reivindicatoria cuando constituya un punto
que el artículo 1135 del CC ha dejado
de controversia la determinación de la titula-
de lado a los contratos privados sin
ridad del bien sublitis.
fecha cierta, así como, los contra-
En cuanto a las reglas de preferencia o pre- tos verbales que también constituyen
valencia de los títulos, de acuerdo a las sen- títulos de propiedad, teniendo en con-
tencias casatorias y el Código Civil se puede sideración el sistema de transferencia
extraer lo siguiente: y adquisición de propiedad en nuestro
país.
- En primer orden, el título de propie-
dad inscrito es oponible a los que no se Un punto a tener en cuenta es que la concu-
encuentren inscritos, dicha regla se sus- rrencia de acreedores no es el único supuesto
tenta en el artículo 2022 del Código Civil. de pluralidad de títulos de propiedad que dan
lugar a la discusión del mejor derecho de
- Si sobre el mismo bien, existe más de propiedad de los justiciables, por cuanto, en
un título de propiedad inscrito, la regla algunos casos, los propietarios confrontados
de prevalencia se fija en torno a la han adquirido sus títulos de distintas cadenas

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de transmisión de propiedad y no comparten Javier Armas”, ubicada en sector Mon-
el mismo deudor-transferente. Sin embargo, tegrande, distrito y provincia de Jaén,
ello no enerva que se configure la acción de departamento de Cajamarca (bien mate-
mejor de derecho de propiedad, en la medida ria de litis en el presente proceso), de
que, con la declaración de certeza de propie- fecha ocho de agosto de dos mil doce,
dad se obtiene el ejercicio exclusivo del dere- celebrado entre los codemandados
cho de propiedad del bien inmueble sobre el Asociación Pro Vivienda de la Urba-
cual recae más de un título de dominio, situa- nización “San Javier de Armas” repre-
ción que es contraria a la característica erga sentada por Javier Antonio Armas Goico-
omnes del derecho de propiedad. chea y Clodesvinda Guevara Guerrero,
así como el Asiento C00001, de la par-
Por último, la jurisprudencia nacional4 ha tida electrónica Nº 11035292, de la Ofi-
establecido que la acción de mejor derecho cina Registral de Jaén; por tal motivo, a
de propiedad es imprescriptible, argumen- fin de no vulnerar el derecho al debido
tando que la acción declarativa de dominio proceso, así como el derecho de defensa
también se sustenta en el derecho de propie- de la parte recurrente se considera nece-
dad al igual como ocurre con la reivindica- sario que el ad quem solicite el Expe-
ción, estableciendo conexidad entre ambas diente Nº 00183-2012-0-1703-JR-CI-01,
acciones reales. sobre nulidad de acto jurídico, tramitado
III. FUNDAMENTOS RELEVANTES QUE ante el Primer Juzgado Civil Mixto de la
SUSTENTAN LA DECISIÓN DE LA Provincia de Jaén de la Corte Superior de
CORTE SUPREMA EN LA CASACIÓN Justicia de Lambayeque, o en su defecto
N° 740-2017-LAMBAYEQUE copias certificadas del mismo, con el fin
1. Nulidad del acto jurídico de compra- de privilegiar los fines del proceso esta-
venta (título de propiedad) de uno blecidos en el artículo III del Título Preli-
de los anteriores transferentes de la minar del Código Procesal Civil, y resol-
cadena de transmisión del deman-
dante ver la causa con justicia. Precisando que
obran en autos la fuente de prueba,
La Sala Civil Permanente al absolver el como fluye de lo expuesto” (el resaltado
recurso casatorio indicó en el considerando es nuestro).
DÉCIMO y DÉCIMO PRIMERO:
“Décimo primero: Este Supremo Tribu-
“Décimo: (...) se advierte que efectiva- nal no puede dejar de expresar su preo-
mente existe un proceso de Nulidad de cupación por la necesidad de reenviar el
Acto Jurídico signado con el Nº 00183- proceso a la instancia correspondiente,
2012-0-1703-JR-CI-01, donde aparece dada la particularidad del caso y la rele-
que el juez de esa causa, ha declarado vancia del proceso de nulidad de acto
fundada en parte la demanda, en con- jurídico que guarda conexidad con el
secuencia Nula la escritura pública que tema sublitis; no siendo posible por
contiene el acto jurídico denominado ahora un pronunciamiento definitivo
“Regularización de Compraventa de de esta Sala Suprema respecto al asunto
lote urbano Nº 01 de la Manzana E, de materia de controversia (...)” (El resal-
la lotización urbana denominada “San tado es nuestro).

4 Casación Nº 65-2002-La Libertad, Nº 1211-2006-Ica, Nº 2106-2005-Ayacucho.

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

Antes de abordar lo expuesto por la Sala

Suprema, se debe destacar que en el caso Comentario relevante
materia de litis no se configura la concu- de la autora
rrencia de acreedores como extrañamente
lo ha establecido el a quo sino que se trata Se debe destacar que en el caso
de cadenas de transmisión de propiedad dis- materia de litis no se configura la
tintas entre el demandante y el demandado; concurrencia de acreedores como
y si bien, existe coincidencia entre el trans- extrañamente lo ha establecido el a
ferente del demandado y uno de los anterio- quo sino que se trata de cadenas de
res propietarios que integra el tracto sucesivo transmisión de propiedad distintas
de la cadena de transmisión de propiedad del entre el demandante y el deman-
demandante, tal coincidencia no es suficiente dado; y si bien, existe coincidencia
para que exista concurrencia de acreedores entre el transferente del demandado
de bienes inmuebles, figura que se encuen- y uno de los anteriores propietarios
tra regulada en el artículo 1135 del Código que integra el tracto sucesivo de la
Civil. cadena de transmisión de propiedad
Sobre la concurrencia de acreedores de bie-
del demandante, tal coincidencia
nes inmuebles, el artículo 1135 del Código no es suficiente para que exista con-
Civil prescribe: currencia de acreedores de bienes
inmuebles, figura que se encuentra
“Cuando el bien es inmueble y concu- regulada en el artículo 1135 del
rren diversos acreedores a quienes el Código Civil.
mismo deudor se ha obligado a entre-
garlo, se prefiere al acreedor de buena fe
cuyo título ha sido primeramente inscrito (deudor-transferente), y no de la Asociación
o, en defecto de inscripción, al acreedor Pro-Vivienda de la Urbanización “San Javier
cuyo título sea de fecha anterior. Se pre- Armas”, quien es la deudora-transferente de
fiere, en este último caso, el título que don Esteban Altamirano Gómez (acreedor-
conste de documento de fecha cierta más transferente), con lo cual se verifica que no
antigua”. existe concurrencia de acreedores en el caso
analizado, porque los “propietarios” con-
De acuerdo al dispositivo normativo pre-
frontados no son acreedores-adquirentes de
citado, la configuración de la concurrencia un mismo deudor.
de acreedores de bienes inmuebles requiere
que el demandante y demandado (adquiren- Respecto al punto de coincidencia tenemos
tes) sean acreedores comunes y/o concu- que la Asociación Pro-Vivienda de la Urba-
rrentes de un mismo deudor (transferente), nización “San Javier Armas” inicialmente
no obstante, en el caso concreto las cues- transfirió la propiedad del bien sublitis a Este-
tiones fácticas difieren de los presupuestos ban Altamirano Gómez5 mediante escritura
regulados por el artículo 1135 del Código pública el 27 de diciembre del 2001, no obs-
Civil, toda vez que, el demandante César tante, el 8 de agosto de 2012 la misma Asocia-
Augusto Carrillo Reyes es acreedor-adqui- ción –quien figuraba como titular registral–
rente de José Antonio Sempertegui Guevara enajena el mismo bien mediante escritura

5 Fallecido el 20 de junio de 2012.

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 Ahora bien, es cierto que la declaración de
Comentario relevante nulidad de acto jurídico del cual deriva un
de la autora título de propiedad anterior e integrante del
tracto sucesivo de la adquisición de pro-
La declaración de nulidad de acto piedad del demandante puede considerarse
jurídico de una anterior transfe- un suceso de relevancia, sin embargo, ante
rencia no incide en el derecho de la invalidez de un título anterior el Código
propiedad del demandante, mien- Civil ha dispuesto:
tras que el título de propiedad del
transferente inmediato se mantenga “Artículo 2014: El tercero que de buena
fe adquiere a título oneroso algún dere-
incólume, y como hemos anotado
cho de persona que en el registro apa-
ut supra, el demandante adquirió la
rece con facultades para otorgarlo, man-
propiedad del bien materia de litis
tiene su adquisición una vez inscrito su
de José Antonio Sempertegui Gue- derecho, aunque después se anule, res-
vara y no de Clodesvinda Guevara cinda o resuelva el del otorgante por vir-
Guerrero cuyo título de propiedad tud de causas que no consten en los regis-
fue declarado inválido, por tanto, lo tros públicos.
que cobra real relevancia es la buena
fe del tercero adquirente y no la La buena fe del tercero se presume mien-
declaración de nulidad del título de tras no se pruebe que conocía la inexacti-
propiedad que integra el tracto suce- tud del registro”6.
sivo de la cadena de adquisición del
Sin entrar a analizar –por ahora– la “buena
demandante que no es inmediato.
fe” del tercero adquirente, se advierte que la
norma registral dispone la conservación del
derecho de propiedad del bien adquirido al
pública a favor de Clodesvinda Guevara Gue- margen de la posterior declaración de inva-
rrero, esta última inscribió su título de propie- lidez del título de propiedad del transferente
dad en los registros correspondientes el 06 de como ha sucedido parcialmente en este caso,
setiembre de 2012, la referida compraventa y en ese sentido, la relevancia anotada por la
fue cuestionada en sede judicial, causa que Sala Suprema no es tal, teniendo en cuenta el
se tramitó en el Expediente Nº 00183-2012, principio de buena fe registral, más aún si el
como resultado de la demanda de nulidad de acto jurídico declarado nulo no es el que sus-
acto jurídico se declaró nula la compraventa tenta el título de propiedad del transferente al
realizada mediante escritura pública el 8 de demandante sino uno anterior a aquel.
agosto de 2012, este acontecimiento ha sido
estimado por la Sala Suprema como un hecho Es decir, la declaración de nulidad de acto jurí-
de notable trascendencia y relevancia para la dico de una anterior transferencia no incide
resolución del caso, disponiendo la incorpo- en el derecho de propiedad del demandante,
ración como prueba de oficio del expediente mientras que el título de propiedad del trans-
–o copias certificadas– en el que se resolvió ferente inmediato se mantenga incólume, y
la nulidad. como hemos anotado ut supra, el demandante

6 Norma vigente a la época de la controversia, posteriormente se modificó mediante la Primera Disposición Com-
plementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

adquirió la propiedad del bien materia de litis un derecho a quien aparezca como tal en el
de José Antonio Sempertegui Guevara y no de asiento registral, ello porque la –o una de
Clodesvinda Guevara Guerrero cuyo título de ellas– finalidad de los Registros Públicos es
propiedad fue declarado inválido, por tanto, otorgar seguridad jurídica en el tráfico jurí-
lo que cobra real relevancia es la buena fe dico de los bienes, como toda presunción
del tercero adquirente y no la declaración de esta constituye una norma sobre carga pro-
nulidad del título de propiedad que integra el batoria y por tanto quien invoque un dere-
tracto sucesivo de la cadena de adquisición cho inscrito solo necesitaría ampararse en su
del demandante que no es inmediato. inscripción, estando exento de probar que se
trata de su propiedad, por cuanto, la infor-
Además, la declaración de nulidad de un acto mación registral se presume veraz, además,
jurídico por sí misma no supone la nulidad no se trata únicamente de una presunción
de los actos jurídicos posteriores celebrados sino de una prueba dispensa de otras pruebas
con ocurrencia del acto jurídico nulo, y bajo pero que al tratarse de una presunción rela-
el análisis la norma registral glosada, tratán- tiva admite prueba en contrario.
dose de transferencia de bienes inmuebles, y
siempre que el tercero adquirente de buena Por tanto, es posible prescindir de la vali-
fe haya logrado la inscripción se manten- dez o invalidez de los títulos de dominio
drá la eficacia del acto jurídico, esto es, con- anteriores al demandante, porque el título
servará el derecho de propiedad; consecuen- de propiedad del demandante está premu-
temente, en el presente caso no basta con la nido de legitimación mientras no se declare
declaración de nulidad de uno o de todos los inválido, y por otro lado, al tratarse de un
títulos de propiedad anteriores al del tercero tercer adquirente con relación al acto jurí-
adquirente, sino que deberá acreditarse que dico nulo, se presume que su adquisición
el tercero adquirente conocía la inexactitud de buena fe salvo que se acredite el cono-
del registro conforme lo dispone el artículo cimiento de la inexactitud del contenido
2014 del Código Civil, y solo así podrá des- registral. Así, en el caso analizado, el título
conocerse la presunción de buena fe del ter- de propiedad del demandante es válido, lo
cero adquirente. único que queda es derrotar la eficacia (con-
servación del derecho de propiedad) que
Bajo la misma línea de análisis, corresponde otorga el registro a su título desvirtuando la
observar el principio de legitimación reco- presunción de buena fe.
gido en el artículo 2013 del Código Civil que
establece: “El contenido de la inscripción se 2. La buena fe no se agota con la verifi-
cación registral teniendo en cuenta la
presume cierto y produce todos sus efectos, posesión inmediata de los anteriores
mientras no se rectifique o se declare judi- propietarios y del demandante
cialmente su invalidez”7, es decir, el prin-
cipio de legitimación prevé la eficacia del La Sala Civil Permanente resaltó como cri-
título inscrito a través de la presunción gene- terio valorativo la determinación de la buena
ral de exactitud del título. fe del demandante y los anteriores propieta-
rios, cuya apreciación se apoye en la pose-
Gonzales Barrón (2009) señala que esta pre- sión inmediata, anotado así en el conside-
sunción sirve para reputar como titular de rando DÉCIMO SEGUNDO:

7 Norma vigente a la época de la controversia, posteriormente se modificó mediante la Primera Disposición Com-
plementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.

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 “Décimo segundo: La Sala Superior adquirente de buena fe, ante ello, debemos
deberá también analizar la existencia o tener claro que no se trata de un tercero inde-
no de buena fe de parte de los deman- terminado sino del sujeto ajeno a la relación
dantes y de los anteriores comprado- jurídico-contractual cuyo título se declaró
res del cual emana su derecho de pro- inválido y que antecede a la adquisición de su
piedad; en atención a que ‘la buena fe’ propiedad, además de ello, la norma exige una
no se agota con la sola constatación de condición cualificada al tercero, que consiste
la inscripción registral; como errónea- en la inscripción de su derecho de propiedad
mente lo han expresado los órganos de y que su adquisición haya sido de buena fe.
instancia o de mérito; siendo la posesión
inmediata un elemento importante en La buena fe según refiere León Hilario
la apreciación del sentido y alcance de (2004) importa tanto un criterio de interpre-
la buena fe; resulta importante también, tación del negocio jurídico como una regla
la inspección judicial actuada por el a de comportamiento que debe ser observada,
quo; todo lo cual deberá ser ponderado y al mismo tiempo una fuente de integración
por la Sala Superior Mixta y de Apelacio- del reglamento contractual (p. 143).
nes de Jaén; con el objeto de emitir una
resolución arreglada a derecho y con cri- Oviedo-Albán (2008) agrega que la buena fe
terio de justicia” (el resaltado es nuestro). tiene un aspecto objetivo y subjetivo, el pri-
mero impone deberes o reglas de conducta,
Para analizar este fundamento, también ten- lo que se denomina buena fe-lealtad, en
dremos en cuenta el principio de buena fe cambio, la buena fe subjetiva o denominada
registral reconocido en el artículo 2014 del buena fe-creencia se refiere a la intención
Código Civil que establece: con la que actúan las personas o a la creencia
con que la hacen (pp. 90-92).
“El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona La buena fe subjetiva de modo general se
que en el registro aparece con faculta- considera como un estado de ignorancia o
des para otorgarlo, mantiene su adquisi- error, denota un estado de conciencia y con-
ción una vez inscrito su derecho, aunque vencimiento, el aspecto subjetivo recae justa-
después se anule, rescinda o resuelva el mente en la intención del sujeto, en el estado
del otorgante por virtud de causas que no psicológico y no volitivo, de ahí que el com-
consten en los registros públicos. portamiento de una persona puede ser objeti-
vamente antijurídico pero el derecho lo con-
La buena fe del tercero se presume mien- sidera justo teniendo en cuenta la situación
tras no se pruebe que conocía la inexacti- subjetiva en que se encontraba el autor, en
tud del registro”8. suma, la buena fe subjetiva se refiere exclusi-
De acuerdo al contenido de la norma regis- vamente a la corrección del sujeto dentro de
tral, hemos creído conveniente realizar pre- la relación jurídica, con la conciencia de su
viamente algunas precisiones conceptuales. propia situación, situación ajena y de la rela-
ción de la que se deriva, convencido de no
La norma registral citada privilegia con estar dañando un interés ajeno tutelado por el
la conservación de la propiedad al tercero derecho (Neme Villarreal, 2009, pp. 48-49).

8 Norma vigente a la época de la controversia, posteriormente se modificó mediante la Primera Disposición Com-
plementaria Final de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015.

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 ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

En cuanto, la buena fe objetiva Neme Villa- presunción de buena fe basado en la igno-

rreal (2009) sostiene que esta se entiende rancia o creencia de que el contenido regis-
como principio jurídico que introduce en tral era exacto, al mismo tiempo tal creencia
las obligaciones deberes coherentes con un inexacta se sustenta en el principio de legiti-
modelo de comportamiento objetivo, que se mación del artículo 2013 del CC., caso con-
expresa en reglas de honestidad y corrección trario, al acreditarse que el tercero adquirente
propias del modelo, se erige entonces como conoció de la inexactitud del registro pierde
regla de conducta fundada en la honestidad, la conservación de la propiedad.
rectitud, lealtad y principalmente en la con-
sideración del interés del otro visto como un ¿Es necesario analizar la buena fe de los
miembro del conjunto social. (pp. 49-50). anteriores propietarios?

Finalmente, debemos reparar en el prin- La Sala Suprema ordena al ad quem que

cipio de buena fe registral, el mismo que analice si existió o no buena fe de parte del
concilia con la protección del tercero adqui- demandante y de los anteriores propieta-
rente o tercero cualificado, quien debe reunir rios; sin embargo, tal análisis puede deve-
una serie de requisitos a fin de colocarse en nir en improductivo, en razón a que, la única
el sitial defensivo que le permita conservar “buena fe” que deberá examinarse es la del
inalterable su adquisición. Así, de confor- demandante y no de los anteriores compra-
midad con el artículo 2014 del Código Civil dores o propietarios.
estos requisitos son: la adquisición válida a
título oneroso (elemento negocial), la con- La conservación del derecho de propiedad
fianza en el registro (elemento de regulari- del demandante se encuentra determinada
dad en la cadena de transmisiones), la buena exclusivamente por la buena fe-creencia
fe (elemento subjetivo), no debe constar en con la que realizó su adquisición, por lo que
el registro las causales de nulidad o inefica- resulta indiferente si los anteriores adquiren-
cia (elemento objetivo), y, la inscripción de tes han actuado también con buena fe o mala
su propio título (elemento de cierre) (Gonza- fe, máxime si los títulos de propiedad de los
les Barrón, 2009, p. 145). anteriores propietarios pueden incluso ser
nulos, rescindidos o resueltos con posteriori-
En consideración de lo expuesto, nos plan- dad a la adquisición del demandante sin que
teamos algunas interrogantes para determi- ello altere la protección legal que le brinda el
nar si lo expuesto por la Sala Suprema es derecho registral siempre que éste haya des-
correcto o no, haciendo notar que el estu- conocido de la inexactitud del registro.
dio se limita a los datos extraídos de la parte
considerativa de la sentencia casatoria, que- ¿De qué modo la posesión inmediata se
dando fuera del análisis alguna cuestión fác- convierte en un elemento de apreciación
tica particular y desconocida que pudiese de la buena fe?
refutar las ideas presentadas.
La Corte Suprema ha señalado como un ele-
¿Qué tipo de buena fe es la aludida en el mento de apreciación de la buena fe, la pose-
artículo 2014 del Código Civil? sión inmediata, al respecto, es necesario aco-
tar que la exigencia de la buena fe subjetiva
El artículo 2014 del Código Civil hace refe- debe ocurrir hasta la adquisición de la pro-
rencia a la buena fe del adquirente en su piedad (celebración del contrato de compra-
aspecto subjetivo, conclusión a la que puede venta) del demandante, en ese sentido, se
arribarse de conformidad con la parte in debe entender que la Sala Suprema no se
fine de la norma registral, que parte de la refiere –o no debería referirse– a la posesión

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inmediata del demandante, sino a la verifi- valorativo la verificación de la posesión
cación que este debería realizar en el bien inmediata (o posesión en general) de los
inmueble sobre el que tiene interés de adqui- transferentes para apreciar o determinar la
rir, es por eso que afirma que la buena fe no existencia de la buena fe, no obstante, este
se agota con la constatación de los asientos análisis tiene lugar únicamente si la parte
registrales sino con la posesión inmediata. demandada alega que existió mala fe en la
adquisición del demandante, hecho que no
No obstante, en el caso concreto, corres- sucedió en la etapa procesal correspondiente
ponde a la parte demandada alegar la mala (etapa postulatoria); asimismo, dicho ele-
fe o desvirtuar la buena fe en la adquisición mento de apreciación no es determinante,
del demandante, dicho señalamiento debe por cuanto, el tráfico jurídico de bienes
encontrarse respaldado con medios probato- inmuebles y la adquisición de la propiedad
rios idóneos que acrediten el conocimiento se sustenta en el consensualismo.
de la inexactitud del registro por parte del
accionante, y si bien, en el recurso casatorio Analizados los hechos descritos en la sen-
se indica que “se efectuaron varias compra- tencia casatoria, consideramos que la resolu-
ventas de mala fe”9, ello no rebate de modo ción de la incertidumbre sobre el mejor dere-
específico la presunción de buena fe regis- cho de propiedad que se disputan las partes
tral contenida en el artículo 2014 del CC, sin puede ser resuelto con la aplicación de nor-
perder de vista, que es en la instancia casa- mas registrales, siempre que, no existan otras
toria en la que se incorpora nuevos elemen- cuestiones fácticas adicionales y relevantes
tos problemáticos a la controversia al sugerir para el caso.
que ha existido mala fe en las adquisiciones
En principio, incumbe señalar que el razo-
de propiedad, hecho que no fue alegado en la
namiento del ad quem efectuado en la sen-
contestación de la demanda, que constituye
tencia de vista es incorrecto, pues consi-
el acto procesal idóneo para agregar hechos
dera que: “(...) para que exista un conflicto
nuevos, respetando el principio de contra-
de mejor derecho de propiedad, el deman-
dicción que rigen los procesos civiles, del
dante y demandado deben tener igual cate-
mismo modo, la Sala Suprema al considerar
goría de título de propiedad como por ejem-
a la posesión inmediata como elemento valo-
plo las escrituras públicas, y los títulos que se
rativo de la buena fe del adquirente desvía
encuentran inscritos en Registros Públicos,
los hechos alegados por las partes, porque
mas no cuando el título del actor se encuen-
la parte demandada pretende la prevalencia
tra inscrito y del demandado no lo este, por-
del título de propiedad basados únicamente
que en este caso, se desvanecería el conflicto
en la antigüedad de la escritura pública des-
(...)”10, es decir, la Sala Superior asume que
cartando la inscripción del título del deman-
la configuración de la pretensión de mejor
dante, todo ello importa la afectación del
derecho de propiedad solo se presenta con la
principio-derecho del debido proceso. homogeneidad de los títulos de dominio en
IV. EN NUESTRA OPINIÓN conflicto, lo cual no es exacto, porque para
la configuración de la mentada acción real se
En nuestra opinión, la Corte Suprema incor- requiere la confluencia de por lo menos dos
pora correctamente como un elemento títulos de propiedad sobre un mismo bien,

9 Léase ítem III. b) de la Casación N° 740-2017-Lambayeque.

10 Léase el ítem II.6 de la Casación N° 740-2017-Lambayeque.

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luego, son las reglas de prevalencia o prefe-

rencia de títulos que protegen un único título Comentario relevante
de propiedad para que su titular pueda ejer- de la autora
cer de manera exclusiva su derecho, es decir,
opone un título de propiedad frente a otros Es posible prescindir de la validez o
que pueden ser incluso válidos. invalidez de los títulos de dominio
anteriores al demandante, porque
En ese sentido, se puede afirmar que en el el título de propiedad del deman-
caso sub examen si existe un supuesto de dante está premunido de legitima-
mejor derecho de propiedad a pesar de la
ción mientras no se declare invá-
heterogeneidad de los títulos de dominio
lido, y por otro lado, al tratarse de
confrontados y conforme hemos expuesto
un tercer adquirente con relación al
anteriormente, se trata de títulos de propie-
dad con cadenas de transmisión distinta,
acto jurídico nulo, se presume que
por lo que debe descartarse la aplicación del su adquisición de buena fe salvo que
artículo 1135 del CC como erróneamente se acredite el conocimiento de la
ocurrió en la sentencia de primera instancia. inexactitud del contenido registral.
Así, en el caso analizado, el título de
Ahora bien, al verificarse que el título de propiedad del demandante es válido,
propiedad del demandante César Augusto lo único que queda es derrotar la efi-
Carrillo Reyes se encuentra inscrito, este cacia (conservación del derecho de
se convierte en un título preferente en opo- propiedad) que otorga el registro a
sición al título de propiedad que ostenta la su título desvirtuando la presunción
parte demandada, de acuerdo al principio de de buena fe.
prioridad reconocido en el artículo 2016 del
Código Civil, en el cual se establece la prio-
ridad en el tiempo de la inscripción deter-
Así, el demandante con la sola inscripción de
mina la preferencia de los derechos que
su derecho de propiedad ha logrado proteger
otorga el registro, y en concordancia con la
la adquisición del bien inmueble materia de
regla de oponibilidad de derechos sobre
litis, partiendo de la presunción y principio
inmuebles inscritos el derecho de propie-
de buena fe registral que el artículo 2014
dad inscrito del demandante solo podría ser
del CC establece para el tercero adquirente.
opuesto por aquel que contase con un dere-
cho real de la misma naturaleza (derecho de La buena fe subjetiva contemplada en el prin-
propiedad) inscrito con anterioridad, así se cipio de buena fe registral, armoniza con el
encuentra prescrito en el artículo 2022 del artículo 2013 del CC que recoge el principio
Código Civil: “Para oponer derechos reales de legitimación, por el cual –el contenido
sobre inmuebles a quienes también tienen de– las inscripciones se presumen ciertas y
derechos reales sobre los mismo, es preciso eficaces en tanto no se declare la invalidez
que el derecho que se opone esté inscrito con de las mismas, de ahí que quien asegura ser
anterioridad al de aquel a quien se opone. propietario de un bien inmueble y tenga ins-
Si se trata de derechos de diferente natura- crito el título que lo legitima está exento de
leza se aplican las disposiciones del derecho demostrar de otro modo su titularidad, y si
común”. Por tanto, de conformidad con las sobre la base de la información registral se
reglas de prevalencia apoyadas en las nor- produce la adquisición del tercero adqui-
mas registrales el título de propiedad del rente, este conservará el derecho de propie-
demandante es preferente e inoponible. dad sin importar que luego de la inscripción

DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA | Nº 255 • DICIEMBRE 2019 • ISSN: 1812-9587 • pp. 139-155 153
 que de estas emergen, correspondiendo úni-
Comentario relevante camente al o los interesados acreditar la mala
de la autora fe en la adquisición del demandante.

El artículo 2014 del Código Civil Por otro lado, la falta de constatación de pose-
hace referencia a la buena fe del sión inmediata del transferente no puede ser
adquirente en su aspecto subjetivo, un criterio inequívoco de ausencia de buena
conclusión a la que puede arribarse fe, porque en tal caso se trataría de una falta de
de conformidad con la parte in fine diligencia del adquirente y no de la configura-
ción de la mala fe, más aún si en este caso, la
de la norma registral, que parte de
parte demandada contaba con un título de pro-
la presunción de buena fe basado
piedad más antiguo pero que por su desidia
en la ignorancia o creencia de que
no inscribió su derecho en más de diez años
el contenido registral era exacto, al dando lugar a la inexactitud del registro.
mismo tiempo tal creencia inexacta
se sustenta en el principio de legi- Aunado a lo anterior, debe hacerse notar que
timación del artículo 2013 del CC, nuestro sistema de tráfico jurídico de bie-
caso contrario, al acreditarse que nes inmuebles se fundamenta en el consen-
el tercero adquirente conoció de sualismo y no en la tradición o entrega del
la inexactitud del registro pierde la bien adquirido, esto significa que la pose-
conservación de la propiedad. sión inmediata de cada uno de los adquiren-
tes debe ser apreciada caso por caso.

De acuerdo al principio de prioridad, buena

de su derecho se produzca la nulidad, resci- fe registral, legitimación y la regla de opo-
sión o resolución del título de propiedad de nibilidad de derechos de inmuebles inscri-
su transferente a menos que, el interesado tos, además de tener consideración el sistema
acredite que el error o ignorancia de los consensualista de transmisión de propie-
vicios de la inscripción no existió, es decir, dad establecido en nuestra legislación, se
se demuestre que el adquirente actuó deli- concluye que en el caso concreto, la parte
beradamente conociendo la inexactitud del demandada no ha rebatido ni desvirtuado
registro y se vale de la inexactitud para pre- oportunamente la buena fe registral del ter-
tender la conservación del derecho propie- cero adquirente, en consecuencia, el título
dad, cuyo título puede ser cuestionado; de de propiedad del demandante es preferente,
manera acertada y con posterioridad a la inoponible y su adquisición de propiedad
controversia el legislador ha agregado que se presume de buena fe.
la inscripción no convalida actos jurídicos
nulos o anulables. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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