Materiales Del Curso de Saneamiento

CURSO DE ESPECIALIZACIÓN
SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE

PREDIOS URBANOS
Ley 27157, D. S. 008-2019-VIVIENDA y Ley 30830
Saneamiento Físico-Legal de Predios Urbanos.
Parte 1 - 2019
EXPOSITOR
ING. CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
¿QUÉ ES LA OBRA?
Como se genera la obra
Obra Declaratoria Registros

Proyecto Licencia Planificación de
Física Públicos
de Obra Edificación
RNE PUyE Ley Responsable Inspector Ley Ley RIP

29090 Residente Municipal 27157 29090
Acreditado
Ley
30830
INTRODUCCIÓN
PROPIEDAD
DEFINICIONES
Real academia de la lengua:
a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas.
b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias

personas.
c) Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según

su auténtico significado.
d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.

CÓDIGO CIVIL
 Propiedad (Art. 923).- La propiedad es el poder jurídico que

permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites
de la ley.
 Propiedad Predial (Art. 954).- La propiedad se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
 La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,
los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales.
PROPIEDAD PREDIAL
SOBRESUELO
(edificaciones + aires)
Aires
LÍMITE LÍMITE
Edificación
SUBSUELO
(sótanos)
LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD
POR RAZONES DE VECINDAD
Código Civil
 Art. 959.- El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten
actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o
conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los
daños y perjuicios causados.
 Art. 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar

materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste
debe consentirlo, recibiendo indemnización por daños y perjuicios que se
le causen.
Código Civil
 Art. 962.- Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar
en su terreno pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en
la propiedad vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y
puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad
de los predios afectados, además de la obligación de pagar la
indemnización por los daños y perjuicios.
 Art. 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u

otros similares o depósitos de agua o materias húmedas; penetrantes,
explosivas o radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben
observarse las distancias y precauciones establecidos por los
reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean necesarias para
preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La
inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la
obra y a la indemnización de daños y perjuicios.
Código Civil
 Art. 964.- El propietario no puede hacer que las aguas
correspondientes al predio discurran en los predios vecinos,
salvo pacto distinto.
Canaleta de techo
Derechos del Propietario

 Art. 966.- El propietario de un predio puede obligar a los
vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al
amojonamiento.
PROPIEDAD
DOCUMENTOS BÁSICOS DE PROPIEDAD

1. Promesa de compra - venta
2. Contrato Privado de compra -venta
3. Minuta de compra – venta
4. Escritura Pública compra - venta
5. Testimonio de compra - venta
TIPOS DE PROPIEDAD
1. Urbana
2. Rural
CLASES DE PROPIEDAD
1. Estatal o Pública
2. Privada
3. Mixta
4. Cooperativa
5. Social
6. Comunidad Campesina
DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
(Antes Declaratoria de Fábrica)
DEFINICIONES
a) Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha

fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.).
b) Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción (Ley
27157).
c) Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificación.
Cualquiera sea la definición que quiera dársele, el significado real es la
inscripción de lo edificado en el Registro Público.
Lo que es importante señalar es que actualmente, significa la inscripción en
el Registro Público para tener el reconocimiento legal que dispone la Ley
27157.
Debe tenerse en cuenta que para la inscripción registral, no es llenar un
formato (formulario), sino, el análisis real de los documentos fehacientes
que debe realizar el ingeniero o arquitecto, antes de suscribir con su firma
la responsabilidad de lo que declara.
REQUISITOS REGISTRALES
Art. 79 RIP.- Contenido de asiento de declaratoria de fábrica

El asiento de inscripción debe contener:
1. La distribución de los ambientes.
2. El área techada por cada piso.
3. El área libre del primer piso
4. La fecha de finalización de la obra.
5. La valorización (valor).
6. Nombre del profesional que interviene en la declaratoria

(Ing. Civil o Arquitecto Colegiado).
7. Demás datos relevantes (especificaciones técnicas).
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de

fábrica se hubiera omitido la fecha de finalización de la obra, para
subsanar dicha omisión podrá presentarse declaración jurada del
propietario con firma certificada notarialmente.
REQUISITOS REGISTRALES
Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad

hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la
que se deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la
presentación de dicho informe al Registro.
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad
conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya
sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a
extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaración, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la
copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario
que conserva en su poder la matriz o por Notario.
TIPOS
 Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado.
 Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no

concluido.
TIPOS
 Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto,

cuya etapa anterior se encuentra inscrita y existe un
incremento de área techada.
TIPOS
 Modificación.- Cuando obedece a una variación de los rubros
inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
 Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total

de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento
registral.
PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Art. 71 RIP.- Anotación preventiva de pre declaratoria de fábrica

La anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica, en el caso
de las modalidades A y B, se realizará en mérito a los siguientes
documentos:
a. Cargo del Formulario Único de Edificaciones – FUE presentado
ante la Municipalidad correspondiente, con el sello de su
recepción y el número de expediente asignado.
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de
plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad
respectiva.
c. Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
En el caso de las modalidades C y D, la anotación preventiva, se

realizará en mérito a los siguientes documentos:
a. Copia autenticada del FUE Licencia;
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de
plantas y distribución) aprobados por la Municipalidad
respectiva;
c. FUE Anexo C – pre declaratoria de fábrica, conteniendo la
memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que
aparecen en este último.
A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la

memoria descriptiva en soporte digital. Los Jefes de las Zonas
Registrales, de manera progresiva, establecerán el cumplimiento de
lo dispuesto en el presente párrafo.
Art. 72 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva de

pre declaratoria de fábrica.
El asiento de anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica
debe contener la distribución de ambientes, el área techada por
cada piso, el área libre del primer piso, el carácter preventivo del
asiento, la norma que autoriza su extensión y su plazo de vigencia,
así como el nombre del profesional que interviene en el proyecto de
declaratoria de fábrica.
Art. 75 RIP.- Plazo de vigencia de las anotaciones preventivas

de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre
independizaciones.
El plazo de vigencia de las anotaciones preventiva de pre

declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre
independizaciones es de un año contado desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento y
por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún
caso la vigencia de dichas anotaciones excederán el plazo de
vigencia de la licencia de la edificación.
La vigencia de anotación preventiva podrá prorrogarse en

mérito de documento privado con firmas certificadas por el
propietario del terreno, por cualquiera de los adquirentes de
las unidades inmobiliarias pre independizadas o por el tercero
cuyo derecho emane de la partida independizada,
acompañado de la documentación pertinente.
Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que se
refiere el párrafo anterior, no se llegara a registrar su
conversión en inscripción, dichas anotaciones caducarán de
pleno derecho. Producida la caducidad, se cerrarán las
partidas pre independizadas.
CARGAS REGISTRALES
Art. 80 RIP.- Inscripción de carga registral

Con la regularización de la declaratoria de fábrica se
inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y
gravámenes, Las cargas constituidas por transgresiones a los
parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al predio y
otras cargas reguladas en la normativa vigente, en virtud al
mismo instrumento que da mérito a la inscripción de la
SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN
Art. 78 RIP.- Inscripción de la declaración de fábrica o demolición.
a. Escritura Pública.- Vía

Notarial, adjuntando el FUO.
b. Mediante el Formulario
Registral FOR.- Para los
casos de regularización para
obras de acuerdo a los plazos
vigentes que otorga la Ley.
c. Mediante el Formulario Único

Oficial FUO o Formulario Único
de Edificación FUE.- Para casos
cuyas licencias se han tramitado
vía municipio y obras que no
estén comprendidas dentro de
los plazos que la Ley otorga.
d. Otros señalados en las normas

especiales.- Cualquiera de los
instrumentos señalados debe
acompañarse de los anexos que la
normativa aplicable requiera, así como del
plano de ubicación y localización y del
plano de distribución, autorizados por
profesional competente. En el caso de
demolición total no se requiere la
presentación del plano de distribución.
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de

fábrica debe adjuntarse además, la memoria descriptiva de la
edificación resultante, el plano de distribución en el que se
visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano
de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el
presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido
aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador
consignará en el mismo asiento de inscripción los que
aparecen en estos últimos.
REGULARIZACIÓN
PROCESOS DE REGULARIZACIÓN
Antes del 31.12.16 mediante la Ley 27157 o 30830
Después del 31.12.16 mediante la Ley 29090 y sus modificaciones
31/12/16
Regularizar Licencia
Reg. Pub. Municipio
FOR FUO o FUE
Verificador Constatador o Ejecutor
Sin multa Multa por Regularización
Parámetros Anteriores y/o Actuales Parámetros Actuales
Carga Registral No tiene Carga Registral
30830 - 27157 29090 y sus modificaciones

PROCEDIMIENTO SECUENCIAL
a. Inspección Ocular.- Se
realiza en el campo, con la
finalidad de efectuar la
constatación de la edificación
y la verificación de los datos
técnicos que debe contener la
b. Estudio de la
documentación.- Se refiere
a toda la documentación que
poseen y entregan los
propietarios.
PROCEDIMIENTO SECUENCIAL
c. Investigación.- Es la etapa en la
que se indaga, hasta conseguir, la
documentación o los datos que
faltan para la declaratoria de fábrica.
d. Trabajo de Gabinete.- Etapa

donde se cruza todos los datos
de información conseguida, a fin
de certificar su veracidad y
realidad.
e. Desarrollo de la Declaratoria de
Fábrica.- Es la consignación de
todos los datos obtenidos, previo
análisis, en el FOR, FUO o Escritura
Pública según sea el caso.
ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
FEHACIENTES, REAL Y LEGAL
I. MUNICIPALIDADES:
• Licencia de Construcción: Planos.

• Autovalúo.
• Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
• Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de
Obra.
• Certificado de Habitabilidad.
• Declaratorias de Fábrica anteriores.
• Independizaciones presentadas.
• Certificado de Numeración.
• Certificado de Jurisdicción.
ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
FEHACIENTES, REAL Y LEGAL
II. REGISTRO PÚBLICO
• Tomos
• Fichas Registrales
• Partidas Electrónicas
• Sistema Interconectado a Nivel Nacional
• Copias Literales de Dominio
• Títulos Archivados
• Certificados de Gravámenes
• Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
• CRI
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA,
FUO O FUE
MINUTA
1. Introducción de Ley
En el Registro Notarial se señala cual es el OBJETO.
• Contratantes: Otorgante y Otorgado.
• Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg.
domicilio, etc.).
• Denominación de los contratantes.
• Términos y Condiciones.
2. Cuerpo de la Minuta
a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el
Registro de Predios.
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o

fábrica).
MINUTA
I. Frente:
(Puerta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires,
etc.)
• Colindancia
• Sentido
• Tipo de línea
• Medida
II. Por la derecha entrando

• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
MINUTA
III. Por la izquierda entrando

• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
IV. Por el fondo

• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
MINUTA
Línea Quebrada
1. Número de tramos
2. El primer tramo
• Colindancia: Opcional
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
3. Segundo Tramo y siguientes
• Colindancia (opcional)
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
MINUTA
c. De las Áreas
1. De terreno
2. De la Edificación
• Ocupación
• Áreas Techadas y/o Construidas
• Áreas Libres
• Área de aleros exteriores
• Áreas superpuestas
• Áreas exclusivas
• Áreas comunes
MINUTA – ANÁLISIS DE ÁREAS
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES
HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ
HALL
C D
ESCALERA
DEFINICIONES
A. De las áreas:
 El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal
establece.
1. Área Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada sección, sin tener en cuenta
los elementos o sistemas de techados. En la referida área
quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan
excluidas las áreas de aleros o voladizos en general que
no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del Reglamento de
la Ley de Propiedad Horizontal).
Solo aplicada a la declaración jurada con fines a determinar el impuesto predial.

 El Reglamento de la Ley 27157 establece:
2. Área Techada: Es el área encerrada por el perímetro de

la proyección de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los
aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y
excluye la proyección de vigas cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos. (Art. 2.2 del Reglamento).
ÁREA CERRADA ÁREA CONSTRUIDA
DORMITORIO
ÁREA SIN CERRAR ÁREA TECHADA
BALCON
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES
HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ
HALL
C D
ESCALERA
MINUTA – ALEROS
Fórmula Registral
AO = AT + AL
AO = Área de Ocupación
AT = Área Techada
AL = Área Libre
A.T. A.L.
Vereda
A.O.
MINUTA – ALEROS
1. ALEROS EXTERIORES E INTERIORES

A.O.
A.L.
A.T. A.L.
Alero
Alero Interno
Exterior
Vereda
Los aleros exteriores o interiores se proyectan sobre el área de

ocupación del terreno.
Los reglamentos, tanto de la Ley 27157 como el Nacional de
Edificaciones consideran que los aleros, en estos casos, son parte de
las áreas techadas de donde se proyectan.
Los aleros exteriores e interiores conjuntamente con el área techada de
la parte edificada constituye el área total techada del nivel.
MINUTA – ALEROS
2. ALERO EXTERNO
A.T. Segundo Piso
Segundo Piso
A.O.Segundo Piso
Alero A.T. Primer Piso A.L.

Externo Primer Piso
Primer Piso
Vereda A.O
MINUTA – ALERO EXTERNO
 Las áreas del Alero Externo se declaran

independientemente de las áreas techadas de la
edificación.
 El área total techada del piso y la de los aleros se convierte

en área de ocupación del piso superior.
 Cuando el alero es autorizado (parámetros urbanísticos y

edificatorios) no genera carga registral en la regularización
de edificación antes del 20.07.99 (Ley
N° 27157).
MINUTA
d. De la descripción del predio

La edificación integral.
e. De la Distribución de la edificación
I. Por tipo de techos.
II. Por concepción integral.
III. Por etapas (casos de diferentes antigüedades).
f. Especificaciones técnicas
I. Criterios de predominancia.
II. Criterios de diferenciación de especificaciones.
g. Valor de la Edificación
I. Valor arancelario.
II. Valor de inversión.
MINUTA
h. De la fecha de terminación
i. De la numeración municipal
j. De la aceptación del propietario
k. Del pago de la Escritura Pública
3. Conclusiones de Ley
4. Fecha
5. Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios

INDEPENDIZACIÓN
DEFINICIONES TÉCNICAS
• Sub División: Seccionamiento de terrenos.
• Independización: Seccionamiento de edificaciones.

INDEPENDIZACIÓN SUB DIVISIÓN
A.L POZO LUZ A.L
A B LOTE 1
HALL
ESCAL ESCAL
SUB LOTE SUB LOTE
C D
1A 1B
DEFINICIONES TÉCNICAS
• División: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las

partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección.
• Partición: Permuta que efectúan los copropietarios,

cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los
bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se
ceden en los que se le adjudican.
REGÍMENES
Art. 63 RIP.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los

regímenes establecidos en la Ley Nº 27157.
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen

de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y
copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:
a. Reglamento Interno;
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con
firma certificada, en el que se describa el área, linderos y
medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y
de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c. Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional
competente con firma certificada por notario.
REGÍMENES
 Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se

inscribirán en partida especial donde se señale el régimen
al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz.
Excepcionalmente y a solicitud del interesado se podrá
independizar en una misma partida más de una sección de
dominio exclusivo, aún cuando no exista continuidad entre
ellas, siempre que constituyan una unidad funcional.
REGÍMENES
 Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de

aires de la edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación de los bienes comunes. En este
caso la independización procederá, siempre que cuente con
área proyectada de acceso.
 El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin

independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en
asiento específico correspondiente a la partida registral del
predio matriz, o de otra partida vinculada.
PREINDEPENDIZACÓN Y
PREREGLAMENTO INTERNO
Art. 73 RIP.- Anotación preventiva de pre reglamento interno

y pre independización.
 Cuando la pre declaratoria de fábrica se refiera a una unidad

inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes
comunes, el pre reglamento interno y las pre
independizaciones se anotarán preventivamente en mérito al
documento privado otorgado por el propietario con firma
certificada por Notario, acompañado de plano de pre
independización.
 El registrador al extender la anotación preventiva del pre
reglamento interno procederá a extender las pre
independizaciones.
Art. 74 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva
del pre reglamento interno y pre independizaciones.
 El asiento de anotación preventiva de pre reglamento interno

contendrá, además de los datos a que alude el artículo 85
(Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno), el
carácter preventivo del asiento y el plazo de su vigencia.
 En las partidas pre independizadas se consignarán, además de
los datos previstos en los literales a), b) y c) del artículo 19
(Contenido del asiento de inmatriculación de predios urbanos) y
el régimen adoptado de conformidad con el artículo 127 del
Reglamento de la Ley N° 27157 (secciones exclusivas con
bienes comunes y independización y bienes en copropiedad).
Art. 77 RIP.- Conversión en inscripción de la pre declaratoria de

fábrica, el pre reglamento interno y las pre independizaciones.
 Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la pre
declaratoria anotada preventivamente, para su conversión en
inscripción deben presentarse los documentos que den mérito a
la inscripción de la fábrica. En este caso, al inscribir la
declaratoria de fábrica, el Registrador procederá a convertir en
inscripción el pre reglamento interno y las pre independizaciones,
incluyendo las transferencias y demás actos anotados
preventivamente.
 Cuando no exista conformidad con la pre declaratoria de fábrica y
dicha circunstancia implique modificaciones al pre reglamento
interno a las pre independizaciones o demás actos anotados
preventivamente, se presentarán, además, los documentos
aclaratorios o modificatorios correspondientes.
MEMORIA DESCRIPTIVA
I. Secciones exclusivas
 Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad

Inmobiliaria.
 Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la
 Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas.
 Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
II. De los bienes comunes
 Áreas Comunes
 Pozos de luz
 Aires Comunes
ASPECTOS TÉCNICOS REFERENTES
A LA INDEPENDIZACIÓN
CRITERIOS A TENER EN CUENTA
• Compatibilidad de la Declaratoria de Edificación.- Consiste en

la revisión de las memorias, cuadro de áreas y planos inscritos en
el Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo
que se quiere independizar, no puede independizarse algo que
no figura en la edificación.
• Determinación de las secciones por independizar.- De

acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es factible
independizar (unidades mínimas de vivienda, estacionamientos,
oficinas, tiendas, aires, etc.) se procede a identificar en los planos
el posible seccionamiento incluyendo los bienes y áreas
comunes.
BIENES Y ÁREAS COMUNES
Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la

Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la edificación.
• Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos
no sean integrantes de una sección sino que sirven a dos o
más secciones.
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como

portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios
que no estén destinados a una sección en particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
 Plano esquemático: Solo contiene un polígono.
 Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van

los linderos.
DISEÑO
 Análisis de los bienes comunes: Determinación de los

mismos.
• Análisis estructural.
• Análisis arquitectónico.
DISEÑO
 Determinación de la cota 0.00 m o nivel de piso (área de

ocupación).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a los
análisis de los bienes comunes (medianerías).
 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
CÁLCULO DE ÁREAS
Secciones y Áreas Comunes
 Cálculo de las áreas

de ocupación.
 Cálculo de áreas
techadas.
 Cálculo de áreas
libres.
 Cuadro integral de las áreas de independización (se

comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la edificación que se
independiza).
CÁLCULO DE ÁREAS
 Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de

luz.
 Distribución del contenido de las áreas comunes (por niveles).
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de
las áreas comunes.
 Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SOBRE EL VALOR DE LOS

BIENES COMUNES
 Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de

ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
 Proporcionalidad de las áreas.
REGLAMENTO
INTERNO
DEFINICIÓN
Art. 37 Ley 27157.

Los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, están sujetos a régimen al que se refiere
el presente Título (unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
y de propiedad común).
Art. 83 RIP.- Inscripción de acto previo al reglamento

interno.
Para la inscripción de Reglamento Interno deberá inscribirse
previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo
disposición expresa en contrario.
Art. 42 Ley 27157.- Del contenido.
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino al uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u
otros).
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes.
c. Los derechos y deberes de los propietarios.
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos
que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las Juntas
de Propietarios.
Art. 86 RIP.- Formalidad del reglamento interno.
El Reglamento Interno se inscribirá en mérito a una escritura
pública o documento privado con firma certificada de Notario,
otorgado por los propietarios o por el presidente de la Junta
de Propietarios. Cuando es otorgado por este último, se
insertará o acompañará copia certificada del acta de la sesión
de Junta de Propietarios en la que se aprobó el Reglamento
Interno, con el voto favorable de más de 50% de los
propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto
se computa por cada sección de propiedad exclusiva,
mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes, y las respectivas
esquelas de convocatoria o la constancia otorgada conforme
a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente (art.
87 inscripción de Junta de Propietarios).
El Reglamento Interno Presentado adjunto al Formulario Único
de Edificaciones (FUE) requerirá certificación notarial de
firmas.
La inscripción del Reglamento Interno solicitada al amparo del
literal d) del artículo 15 del Reglamento de Formalización de la
Propiedad en Programas de Vivienda del Estado, aprobada
por Decreto Supremo Nº 012-2000-MTC, se realizará en
mérito a la Resolución del organismo competente.
Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica en
mérito al Formulario Registral (FOR) a que se refiere la Ley Nº
27157, pueden inscribirse también el Reglamento Interno, aún
cuando quien declare la fábrica sea el único propietario de la
edificación.
Art. 89 RIP.- Modificación de Reglamento Interno.
Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica un

Reglamento Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
a. El acto mediante el cual la mayoría calificada de los
propietarios de una edificación, de conformidad con lo
previsto por el artículo 135 del Decreto Supremo
Nº 035-2006-VIVIENDA, acuerda la desafectación de bienes
comunes y se autoriza al Presidente de la Junta para
efectuar la enajenación o gravamen correspondiente, dará
lugar a la independización a nombre de la Junta de
Propietarios, del área involucrada para lo cual se deberán
presentar los documentos que sustenten dicha
independización, según se trate de un área destinada a
formar parte de la edificación o no.
b. El acto mediante el cual, el propietario de un área reservada para
futura edificación e independizada con un correspondiente porcentaje
de participación sobre los bienes comunes, podrá otorgar
unilateralmente la modificación del Reglamento Interno a efectos de
incorporar dentro del Reglamento Interno a las nuevas unidades
conformantes de dicho sector, siempre que en el Reglamento Interno
conste la correspondiente cláusula autoritativa y la sumatoria de los
porcentajes que se asignen a las nuevas unidades resultantes en el
cuadro general de unidades inmobiliarias de la edificación o conjunto
de edificaciones sea idéntica al porcentaje asignado al área
reservada. De no contarse con dicha autorización, corresponderá a la
Junta de Propietarios otorgar la modificación del Reglamento Interno.
No será necesaria cláusula autoritativa en el caso de edificaciones o
conjunto de edificaciones en los que el Reglamento Interno General
haya previsto el desarrollo por sectores asignados a cada uno de
estos un porcentaje de participación en los bienes comunes
generales.
c. Para formalizar la modificación del Reglamento Interno que
reordene las cuotas de participación de las unidades
afectadas y dar lugar a la correspondiente acumulación o
independización de las unidades respectivas se requiere
acuerdo de la Junta de Propietarios a instancia del
propietario de las secciones de propiedad exclusiva de
dominio objeto de modificación física.
La modificación también puede ser otorgada por el
Presidente de la Junta de Propietarios cuando así se
establezca en el Reglamento Interno.
Si el Reglamento Interno contiene cláusula autoritativa, el
propietario podrá otorgar unilateralmente una Escritura
Pública de modificación del Reglamento Interno.
LEYES 27157 y 30830
Ley de Regularizaciones de Edificaciones del
Procedimiento para la declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de propiedad común.
TÍTULO PRELIMINAR
Artículo 1.- Del objeto de la Ley.
La presente Ley establece los procedimientos para el

saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las
que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas
en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y
construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva; así
como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria
de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común.
TÍTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2.- De las definiciones.
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a. Edificaciones de Departamentos: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios
comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados
en edificaciones de más de un piso.
b. Quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de
bien común.
c. Casa en Copropiedad: Unidades Inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes.
d. Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
e. Otras Unidades Inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
f. Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que
no cuentan con bienes ni servicios comunes.
Artículo 3.- De la regularización.
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de

2016, que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo
al procedimiento establecido en la presente ley.
Artículo 4.- Del Formulario Registral.

4.1 Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral con
la documentación que le sirve de sustento en el que consta la
información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de
la inscripción y las condiciones del derecho acto o contrato que se
registra.
4.2 El Formulario Registral al que se refiere el párrafo precedente será
suscrito por los interesados, por un verificador, cuando corresponda.
Las firmas son legalizadas por Notario.
Artículo 5.- De la función notarial.
5.1 El Notario, además de lo estipulado en el artículo

precedente, para los fines de la legalización, certifica y
verifica la documentación que se adjunta al Formulario
Registral, bajo responsabilidad; y tramita los procesos a
que se refiere la presente Ley.
5.2 En casos de oposición de terceros, el proceso debe

seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.
CAPÍTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Artículo 6.- Del inicio del proceso.

6.1 Para iniciar el proceso de saneamiento
a que se refiere el artículo precedente
se debe tomar el acuerdo por la
mayoría simple de todos los
propietarios de departamentos, en una
reunión que será convocada para
estos efectos por él o los propietarios
interesados, mediante carta notarial, y
realizada dentro de los 10 (diez) días
útiles contados a partir de la
convocatoria.
6.2 La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y el

nombre del convocante, así como la agenda a tratar.
6.3 El acuerdo tomado consta de un Acta Simple firmada
por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario
Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar donde se
ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para
efectos de determinar los porcentajes de bienes comunes, salvo
que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.
6.4 Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo precedente
el interesado tiene un plazo de 15 (quince) días, contados a partir
de la fecha de la ultima publicación, y se tramita de acuerdo a los
artículos 546 y siguientes del Código Procesal Civil.
6.5 Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes
corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes de
dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado.
Para la inscripción del derecho de propiedad de los

departamentos se debe presentar el Formulario Registral
acompañado del título de propiedad que puede ser escritura
pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento
público o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de título
de propiedad, o cuando el terreno está inscrito a nombre de
personas diferentes al vendedor, el poseedor debe demostrar
posesión continua, pacifica y publica como propietario durante
10 (diez) años.
Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado.
Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta

el Formulario Registral acompañado de declaración notarial
que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil. Una vez acreditados los
requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a
inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de
departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la
propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los
derechos sobre las áreas y bienes comunes.
CAPÍTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y

OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON
BIENES COMUNES
Artículo 9.- De la inscripción cuando
el terreno está registrado.
Para la inscripción del derecho de

propiedad de una unidad inmobiliaria
en quinta, casa en copropiedad u otra
unidad inmobiliaria con bienes
comunes, cualquier propietario o
poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 7 de la
presente Ley.
Artículo 10.- De la inscripción cuando el terreno no
está registrado.
10.1 Para la primera inscripción de

dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompañado
de declaración notarial que acredite
el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el artículo 2018 del
Código Civil.
10.2 Una vez acreditada la referida

posesión el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno,
distinguiendo entre el área de
propiedad común y el área y bienes
de propiedad exclusiva.
10.3 El área y bienes de propiedad común se inmatriculan en su
calidad de copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se
inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 11.- Del terreno.
En ningún caso se puede considerar como bien común el terreno

sobre el cual está edificada la sección de propiedad exclusiva, salvo
que sobre el mismo terreno exista más de una sección de esta
naturaleza.
CAPÍTULO IV
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O

CAMPOS FERIALES
Artículo 12.- De los centros y galerías comerciales o campos
feriales de un solo piso.
12.1 Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten
únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus
tiendas del terreno matriz.
12.2 El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad
exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares
integralmente del terreno y de la edificación sobre la cual está
construida su tienda.
12.3 Las Áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de
servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo
constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua
a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie.
Artículo 13.- De los centros y galerías comerciales
o campos feriales de más de un piso.
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales
cuenten con más de un piso, es facultad de los propietarios optar
entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva con
bienes de propiedad común.
b. Tener más de un régimen de propiedad exclusiva con bienes
de propiedad común.
c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La
propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas
independizadas es de propiedad de éstas, considerando el
plano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. En éstos
casos, se deben constituir derechos reales de servidumbre
perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes
respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y similares o
considerar éstos como zonas de propiedad común.
Artículo 14.- De la inscripción cuando el terreno está registrado.
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier
propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario Registral,
de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la presente Ley.
registrado.
15.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta

que acredite el cumplimiento del los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil.
15.2 Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo
entre la sección de propiedad común y el área y bienes de
propiedad exclusiva. El área y bienes de propiedad común se
inmatricula en su calidad de copropiedad y la sección de
propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre del
titular del derecho.
Artículo 16.- Del terreno.
En caso de haber optado por lo establecido en el literal c), del

artículo 13 el terreno se considera copropiedad de los propietarios
de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro
superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios
comunes a que se refiere el Reglamento nacional de
Construcciones.
CAPÍTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artículo 17.- De la inscripción cuando el terreno está

registrado.
Para la inscripción del derecho

de propiedad de una unidad de
propiedad exclusiva cualquier
propietario o poseedor pleno
debe presentar el Formulario
Registral, de acuerdo a lo
dispuesto al artículo 7 de la
presente Ley.
registrado.
18.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta

que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere
el artículo 2018 del Código Civil.
18.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno.
CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 19.- De las disposiciones comunes.
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos los
procedimientos establecidos en el presente título.
Artículo 20.- De las inscripciones.

20.1 Con la presentación del Formulario Registral al Registro
correspondiente se puede inmatricular el terreno e inscribirse
la fábrica.
20.2 También es susceptible de inscripción de ser el caso las

secciones de propiedad exclusiva, las secciones de propiedad
común, la independización, el Reglamento Interno y la Junta
de Propietarios.
Artículo 21.- De la prescripción adquisitiva de dominio.
La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título es

declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se
debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
Artículo 22.- De la inmatriculación.
La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 2018

del Código Civil se declara notarialmente y para ello se debe seguir
el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo
previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
Artículo 23.- De la procedencia de la inscripción.
No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser

el caso, ni para la inscripción del derecho de propiedad de la
unidad inmobiliaria ni de los bienes comunes, que uno o más
de los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no
acrediten su derecho de propiedad.
En estos casos particulares, el registrador suspende la

inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido solicitado o
acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.
Artículo 24.- De la presunción de igualdad de alícuotas.
En caso de que no sea posible determinar los porcentajes de

bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o más
propietarios, se presume que las alícuotas corresponden en
partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio
exclusivo, salvo prueba en contrario. Para el efecto se publica
en el Diario Oficial El Peruano, uno de mayor circulación del
lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del
predio, un extracto que contenga la ubicación del inmueble,
dándose un plazo de 10 (diez) días para que cualquier
afectado acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Artículo 25.- Del informe técnico.
25.1 En todos los casos de regularización de edificaciones a

que se refiere el presente Título, el interesado debe
presentar al Notario un informe técnico elaborado por un
verificador, público o privado, ingeniero civil o arquitecto
colegiado, que constate las características de la
edificación, y de ser el caso, de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común
y el total de áreas y bienes comunes existentes,
debiendo efectuar los planos de ubicación y de
distribución de cada una de las secciones de propiedad
exclusiva y de las áreas y bienes comunes.
25.2 En el caso de centros y galerías comerciales o campos
feriales de más de un piso el informe técnico debe
elaborarse tomando en consideración la opción
acordada por los propietarios de conformidad con el
artículo 13 de la presente Ley y contener una opinión
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
Artículo 26.- De la inaplicación.
Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo

985 del Código Civil.
TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMÚN
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
Artículo 37.- De la definición.
Los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad;
centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan
a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere
el presente Título.
Artículo 38.- De los regímenes.
Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad

exclusiva y propiedad común o independización y
copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario Único
Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.
CAPÍTULO II
REGLAMENTO INTERNO
Artículo 39.- Del Reglamento Interno.
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley
deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o
aprobado por el promotor o constructor, o en su caso, por los
propietarios con el voto favorable de más del 50% (cincuenta por
ciento) de los porcentajes de participación.
Artículo 40.- De los bienes de propiedad común.
Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación;
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no
sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a
una o más secciones;
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas
de circulación de uso común;
d. Los ascensores y montacargas;
e. Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común;
f. Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros;
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no
estén destinados en una sección en particular;
h. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de
las secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j. Los demás bienes destinado al uso y disfrute de todos los
propietarios.
Artículo 41.- De los servicios comunes.
Son servicios comunes los siguientes:

a. La guardianía, la portería y la jardinería;
b. La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y
ambientes, elementos y en general de los bienes
comunes. Esta incluye la reposición de los bienes de
propiedad y uso comunes;
c. La incineración y/o eliminación de basura;
d. El alumbrado público, la baja policía y jardines públicos,
siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban
efectuar los propietarios en conjunto; y,
e. La administración de la edificación.
Artículo 42.- Del contenido.
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área construida

de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas
(vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes;
c. Los derechos y obligaciones de los propietarios;
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado
por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demande
los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y
administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar
acuerdos en las Juntas de Propietarios.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de
las Juntas de Propietarios.
Artículo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad común.

La transferencia de bienes de propiedad
común debe aprobarse por los dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios. Los
propietarios que debidamente citados, no
hubiesen asistido a la Junta, son notificados
por conducto notarial y si en el plazo de 20
(veinte) días útiles, contados a partir de dicha
notificación no manifiestan por escrito notarial
su discrepancia, se entenderán vinculados al
acuerdo, que no será ejecutado hasta que
transcurra tal plazo. Cualquier transferencia
realizada sin contar con la votación antes
dispuesta es nula de pleno derecho.
Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o
independización.
Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar

sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre
los bienes de dominio común se obtendrán sumando o
detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades
acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada
caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a
la Junta de Propietarios para que proceda la modificación
respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que
generen.
Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos.
45.1 En todos los casos se pueden otorgar más de un Reglamento y

conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas
físicamente determinables, que comprenden un conjunto de
unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de
propietarios.
45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta

General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de
Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a
asuntos que afecten a la edificación en su conjunto.
45.3 La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre

Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un
Reglamento Interno General.
CAPÍTULO III
LAS INSCRIPCIONES
Artículo 46.- De las inscripciones.
46.1 En el Registro Público correspondiente se archivan los

planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se
inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la
declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta
de Propietarios.
46.2 Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se

independizarán de conformidad con los dispuesto por la
normatividad correspondiente.
CAPÍTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 47.- De la constitución.
47.1 La Junta de Propietarios está constituida por todos los

propietarios de las secciones y tendrá la representación
conjunta de éstos.
47.2 La renuncia de uno o más

propietarios no impedirá la
constitución de la Junta,
pero la admisión a su seno
siempre estará expedita.
Artículo 48.- Del presidente de la Junta de Propietarios.
48.1 El presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades

generales y especiales de representación señalada en los
artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil.
48.2 Para ejercer la representación procesal antes referida se

requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de
Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que
esté debidamente inscrita.
Artículo 49.- De los propietarios hábiles.
49.1 Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de

ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de
Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las
cuotas establecidas por la Junta de Propietarios.
49.2 La Directiva de la Junta de Propietarios declara la

inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con
pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una)
extraordinaria al momento de la convocatoria.
49.3 Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios

envía una comunicación al propietario moroso comunicándole
su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento
de cancelarse la deuda pendiente.
49.4 Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo
con derecho a voz y no se les considerará para el computo del
quórum.
49.5 Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios

aquellos que no se encuentren inhabilitados.
Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas.
Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias

y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a los cuales se
pueden promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso
se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de
ejecución del Código Procesal Civil.
DISPOSICION COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA. Procedencia de la regularización
Los propietarios de predios que se hayan acogido con

anterioridad al procedimiento de regularización dispuesto por
el artículo 3 respecto a edificaciones terminadas al 20 de julio
de 1999 o dentro del plazo establecido por la disposición
complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley Orgánica
de Municipalidades modificada por la Ley 28437; y en los que
se hayan efectuado nuevas edificaciones, ampliaciones,
demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con
posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto
en la presente ley.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
PRIMERA. Improcedencia de la regularización
No puede aplicarse el procedimiento de regularización establecido en la

presente ley para las edificaciones levantadas en zonas arqueológicas,
zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad
física, riberas de ríos, lagos o mares, así como en edificaciones en las que
resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo
cual ponga en riesgo la vida humana.
SEGUNDA. Adecuación del reglamento
En el plazo de 30 días contados desde la entrada en vigencia de la

presente ley, el Poder Ejecutivo adecúa el Texto Único Ordenado del
Reglamento de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por
el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.
DISPOSICIONES FINALES
Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos.
Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de
publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece,
para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la
mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que
asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por
la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios.
Cuarta.- De la aplicación de la Ley.
Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que no
se oponga a las funciones y competencias que realiza la Comisión
de Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI, de acuerdo
a su legislación.
Quinta.- De la derogatoria.
Deróguese y déjese sin efecto el Decreto Ley N° 22112, el Decreto
Supremo N° 019-78-VC y todas aquellas normas que se opongan a
la presente Ley.
Comuníquese al Señor Presidente de la República para su promulgación.
En Lima, a los quince días del mes de Julio de mil novecientos noventa y
nueve.
PRESIDENTE DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA.
Mando se publique y cumpla.
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima a los diecinueve días del mes de

julio de mil novecientos noventa y nueve.
PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPÚBLICA.
(Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 20 de Julio de 1999).

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ATENCIÓN!

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 Propiedad (Art. 923).- La propiedad es el poder jurídico que

 Art. 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar

 Art. 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u

Derechos del Propietario

DOCUMENTOS BÁSICOS DE PROPIEDAD

a) Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha

Art. 79 RIP.- Contenido de asiento de declaratoria de fábrica

2. El área techada por cada piso.

3. El área libre del primer piso

4. La fecha de finalización de la obra.

6. Nombre del profesional que interviene en la declaratoria

Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de

Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad

 Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado.

 Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no

 Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto,

 Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total

Art. 71 RIP.- Anotación preventiva de pre declaratoria de fábrica

En el caso de las modalidades C y D, la anotación preventiva, se

A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la

Art. 72 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva de

Art. 75 RIP.- Plazo de vigencia de las anotaciones preventivas

El plazo de vigencia de las anotaciones preventiva de pre

La vigencia de anotación preventiva podrá prorrogarse en

Art. 80 RIP.- Inscripción de carga registral

Art. 78 RIP.- Inscripción de la declaración de fábrica o demolición.

a. Escritura Pública.- Vía

c. Mediante el Formulario Único

d. Otros señalados en las normas

En los casos de remodelación, ampliación y modificación de

30830 - 27157 29090 y sus modificaciones

d. Trabajo de Gabinete.- Etapa

• Licencia de Construcción: Planos.

II. REGISTRO PÚBLICO

b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o

II. Por la derecha entrando

III. Por la izquierda entrando

IV. Por el fondo

1. Área Construida: Es aquella que corresponde a los

Solo aplicada a la declaración jurada con fines a determinar el impuesto predial.

 El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2. Área Techada: Es el área encerrada por el perímetro de

ÁREA CERRADA ÁREA CONSTRUIDA

ÁREA SIN CERRAR ÁREA TECHADA

1. ALEROS EXTERIORES E INTERIORES

Los aleros exteriores o interiores se proyectan sobre el área de

A.T. Segundo Piso

Alero A.T. Primer Piso A.L.