Saneamiento Fisico Legal

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DIPLOMADO: SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE

PREDIOS URBANOS
TEMA : DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN

Abog. CONTRERAS SÁNCHEZ CRISTIAN A.


Especialista Registral y Notarial
ALCANCES DE LA LEY Nº27157

Es la ley marco del procedimiento de regularización de edificaciones y regula el


saneamiento o regularización de:
Propiedad: saneamiento de titulación.
Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (reglamento interno).
Declaratoria de fábrica ( hoy declaratoria de edificación).
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Es el procedimiento a través del cual, se reconoce la existencia de una edificación


construida sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o que no cuente
con declaratoria de fábrica.
Con la regularización se reconoce legalmente la existencia de las edificaciones
construidas sin haber seguido el procedimiento regular ante la Municipalidad
competente.
TIPO DE OBRA COMPRENDIDAS EN LA REGULARIZACIÓN

Edificación nueva
Ampliación
Remodelación
Refacción
Acondicionamiento
Cercado
Demolición
AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO

CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION QUE ES MATERIA DE REGULARIZACION:

Debe de haberse levantado sobre predios urbanos.


Deben de haberse construido o demolido antes del 31/12/2016 (ÙLTIMA
MODIFICACIÓN).

EL PROCEDIMIENTO SOLO SE APLICA POR UNA ÚNICA VEZ.


REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
DEFINICIÓN

EDIFICACIÓN
La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza
inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un
predio.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

DECLARATORIA DE FABRICA

ES EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA EXISTENCIA DE CUALQUIER TIPO DE OBRA,


QUE SE REALIZA MEDIANTE DECLARACIÓN DEL PROPIETARIO CON LAS
FORMALIDADES Y TRÁMITES PREVISTO EN LA LEY.
BENEFICIOS DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
• Aumenta el valor de tu propiedad
• Da el costo real de la edificación y facilita la venta.
• Cuenta con documento de la propiedad
• Puede darse como aval o garantía para un préstamo bancario (hipotecar)
¿POR QUÉ REGISTRAR TU DECLARATORIA DE FÁBRICA?
MAYOR SEGURIDAD JURÍDICA PARA EL QUE ADQUIERE Y PARA EL QUE
TRANSFIERE.

ACCESO AL CRÉDITO POR PARTE DE ENTIDADES FINANCIERAS Y/O BANCARIAS

RECONOCIMIENTO DE DERECHOS DE PROPIEDAD SOBRE LA CONSTRUCCIÓN

SOLUCIONA CONFLICTOS
NORMA APLICABLE
Ley N° 29090 publicado el 28,02.2017, modificado por D. Leg. N°1426, publicado
el 16.09.208, modificado por D. Leg N°1469,publicada 14.04.2020.
D.S. N°029-2019 “Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación”, publicado el 06.11.2019.
Ley 27157 publicada el 20/7/1999: Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Ley 30830 publicada el 27/7/2018.
 Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA: TUO del Reglamento de la Ley 27157
publicado en El Peruano el 08 de noviembre de 2006 modificado por DS 008-
2019-VIVIENDA publicado el 12/2/2019.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-SUNARP-SN,
arts. 78 al 82).
PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA
Procedimiento Ordinario (Ley 29090)
LEY N° 27157
Del Objeto de la Ley: Art. 1 de la Ley N° 27157
Establecer los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el
procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de
las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común.
Inscripción del verificador en registros públicos
El Verificador Responsable del trámite de regularización, debe ser
arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podrá ser público o privado y se
inscribirá en el Índice de Verificadores que la SUNARP o el RPU
implementarán de ser el caso. Para dicha inscripción el profesional que
desee ejercer como Verificador Responsable, presentará al Registro
ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su título
profesional emitida por la universidad que lo otorgó; Certificado de
Habilitación Profesional del CAP o del CIP, según corresponda; el
comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su
firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de
veracidad, a través del formato que, para el efecto, aprueba este
reglamento.
Verificador Ad Hoc
Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:
el Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservación y
conservación del patrimonio cultural monumental y arqueológico; el
Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de
la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el
Instituto Nacional de Defensa Civil(INDECI), para cautelar la seguridad
de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentración masiva de público; y el Ministerio de
Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia
conforme a ley.
No requerirán pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos
Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil
(INDECI) las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el
quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex
siempre que la circulación común sea sólo hasta el quinto piso.
FUNCIONES DEL NOTARIO
El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o
documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o
contratos objeto de inscripción.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación
previstos en este Reglamento, sujetándose al procedimiento
respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes
a fin de garantizar la adecuada publicidad del trámite.
FUNCIONES DEL NOTARIO
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que
pudiesen tener derecho o pretensión, respecto de la propiedad del
terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su derecho de
oposición si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante,
legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de
su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico
de Verificación.
FUNCIONES DEL NOTARIO
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripción de los
derechos, actos o contratos objeto de regularización.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia
completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de
inscripción respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización
tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los
efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes.
DEFINICIONES: ART. 2 DE LA LEY N°27157
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de
más de un piso.

b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo


menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien común.

c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que


cuentan con áreas recreativas adyacentes de propiedad común y/o servicios
comunes.
DEFINICIONES: ART. 2 DE LA LEY N°27157
d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que
cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de


propiedad exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno
como bien de propiedad común.

f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no cuentan con


bienes ni servicios comunes.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Regularización al amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención municipal

Regularización al amparo de la Ley 29090


Con intervención municipal
LEY 30830 (PRORROGA EL PLAZO LEY 27157)
Modificó art. 3 Ley 27157:
“Artículo 3.- De la regularización
Los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016, que
hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no
cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de
ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en
la presente ley”.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuestos de aplicación
Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva que carezcan de
independización.
Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, que no
cuenten con reglamento interno.
Edificaciones que requieran saneamiento de la titulación de propiedad
(inmatriculación o tracto sucesivo).
Edificaciones que requieran regularizar subdivisiones o acumulaciones
(accesorios a la regularización de edificaciones o saneamiento de titulación).
Art. 3 del Reglamento de la Ley N° 27157
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuestos de aplicación
Edificaciones levantadas sobre predios urbanos. Se considera urbanos para este
régimen a los predios:
Con habilitación urbana inscrita (HU finalizada con recepción de obras).
Con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
Ubicados en zonas urbanas consolidadas (acreditada por cualquier certificación
otorgada por la autoridad municipal).

Art. 4 del Reglamento de la Ley N° 27157


REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuestos de aplicación
No interviene la municipalidad sino un verificador inscrito en el índice de
Verificadores de la Sunarp, quien se sustituye en la labor que realiza la
municipalidad.

Se realiza mediante formularios suscritos por los propietarios y verificador y con


firmas certificadas por notario.

Es competente el notario del lugar de ubicación del inmueble.


REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuestos de improcedencia
No se aplica la regularización de edificaciones establecida en la Ley N° 27157 (modificada por
Ley N° 30830), para las edificaciones levantadas en:
Zonas arqueológicas.
Zonas de protección ecológica.
Zonas de riesgo para la salud e integridad física.
Riberas de ríos, lagos o mares.
Edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de
seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.

Primera Disposición Complementaria y Final de la Ley N° 30830, que modifica la Ley N° 27157
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuesto de improcedencia
La procedencia o improcedencia de la regularización debe ser comprobada por el
Verificador Responsable, así como por el Verificador Ad Hoc.

Se adjunta una declaración jurada con firma certificada por notario, señalando
que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de
los supuestos de improcedencia que establece la Ley N° 30830.

Los Registradores Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros


requisitos para acreditar dicha circunstancia.

Artículo 12, último párrafo, del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, incorporado por el art. 1 del D.S. 008-2019-VIVIENDA, que
reguló las modificaciones de la Ley N° 30830.
Formulario Registral
Artículo 4 de la Ley N°27157 Artículo 7 del RGRP: Definición
4.1. Para efectos registrales se Se entiende por título para efectos de la
considera título al Formulario inscripción, el documento o documentos en
Registral con la documentación que que se fundamenta inmediata y
le sirve de sustento en el que consta directamente el derecho o acto inscribible y
la información relativa a los que, por si solos, acrediten fehaciente e
solicitantes, los datos del inmueble indubitablemente su existencia. También
materia de la inscripción y las formarán parte del título los documentos
condiciones del derecho, acto o que no fundamentan de manera inmediata
contrato que se registra. y directa la inscripción pero que de manera
4.2. El Formulario Registral al que se complementaria coadyuvan a que ésta se
refiere el párrafo precedente será realice.
suscrito por los interesados, por un
verificador, cuando corresponda. Las
firmas son legalizadas por Notario.
DECLARATORIA DE FABRICA: LEY N° 27157
Documentos que se presentan:
1. FOR suscrito por los propietarios y verificador.
2. Informe técnico de verificación suscrito por verificador.
3. Declaración jurada del verificador (antes Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad Distrital o por la
Provincial si se trata del ámbito del Cercado).
4. Plano de Ubicación-Localización suscrito por verificador.
5. Plano de distribución por plantas suscrito por verificador.
6. Toda la documentación debe presentarse en un original y dos copias simples
(Una para devolver al usuario y otra para enviar a la municipalidad).
*No se requieren planos de cortes y elevaciones.

Art. 25 y Art. 31 Reglamento de la Ley.


Formulario Registral – FOR
 Formulario Registral N° 1: Propiedad Exclusiva
 Formulario Registral N° 2: Edificio de Departamentos
ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO LEY N° 27157 A LA LEY
N° 30830
Declaraciones juradas:
 Declaración jurada del verificador responsable: edificación que se regulariza
cumple con los parámetros vigentes a la fecha de la edificación. art. 25.
 La del verificador responsable y del verificador ad hoc: que la edificación no se
encuentra dentro de causales de improcedencia. Art. 12
* Si hay una primera regularización (plazos de la Ley N° 27157) y realizo 2da
regularización (Ley N° 30830), no se aplica art. 32
Art. 12, Art. 25 y del D.S. N° 008-2019-VIVIENDA y Art. 32 del Reglamento de la Ley
N° 27157.
ACTOS REGISTRALES
1. Inscripciones de declaratoria de fábrica, predeclaratoria de fábrica,
reglamento interno: Requisitos. Junta de propietarios. Acumulación y
desacumulación.
2. Inscripción de transferencia de propiedad: Requisitos, formalidades
y contenido del asiento.
3. Inscripción de cargas y gravámenes: Requisitos, formalidades y
contenido del asiento. Cancelaciones. El bloqueo registral: Concepto,
duración y efectos. Levantamiento del bloqueo registral.
Declaratoria de Fábrica - Ley 27157
REQUISITOS
Documentos: Art. 25 Reglamento de la Ley
1. FOR suscrito por los propietarios y verificador.
2. Informe técnico de verificación suscrito por verificador.
3. Declaración jurada del verificador (antes Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios expedido por la Municipalidad Distrital o por la Provincial si se trata
del ámbito del Cercado).
4. Plano de Ubicación-Localización suscrito por verificador.
5. Plano de distribución por plantas suscrito por verificador.
6. Toda la documentación debe presentarse en un original y dos copias simples
(Una para devolver al usuario y otra para enviar a la municipalidad). Art. 31
Reglamento de la Ley.

*No se requieren planos de cortes y elevaciones.


Declaratoria de Fábrica: Ley 27157
1.- FOR:
Debe indicarse el nombre, estado civil y DNI en principio todos los propietarios
registrales o propietarios que representen mas del 50% de las cuotas ideales del
predio. Art. 971 inciso 2) del Código Civil.
Debe indicarse el número de la partida registral
Debe indicarse fecha de culminación de la construcción.
Debe indicarse la valorización de la construcción.
Debe indicarse la distribución de ambientes, acorde con el plano de distribución.
Debe indicarse las áreas techadas por piso: acordes con el plano de ubicación
localización.
Debe indicarse si se requiere informe técnico de verificación ad hoc.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157

Fecha de culminación de la construcción y estado civil.


Discrepancias de nombres.
El cuadro de áreas en principio debe coincidir con el del plano de ubicación
localización, pero ante cualquier discrepancia, priman los datos del plano.
La distribución de ambientes en principio debe coincidir con la de los planos de
distribución, pero ante cualquier discrepancia, prima los datos de los planos. Art.
78 RIRP.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.

2. Informe Técnico de verificación


Debe indicarse áreas y medidas perimétricas del lote de terreno.
Debe indicarse si existen cargas o no, con relación al cumplimiento de los
parámetros urbanísticos y edificatorios. CARGAS.
Las características arquitectónicas, estructurales y de las instalaciones.
No deberá transcribirse el cuadro normativo y según el proyecto, contenido en el
plano de ubicación, sino indicar solamente cuales son los parámetros que no se
cumplen, a fin de que los mismos sean trasladados al asiento de inscripción.
No corresponde a las instancias registrales formular observaciones a los aspectos
técnicos del ITV. Art. 80 RIRP
PLENO
CXLI PLENO (141-2016)
INDEPENDIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY N.º 27157: DISCREPANCIA ENTRE
MEMORIA Y PLANOS
En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de
independización de unidades sujetas a alguno de los regímenes de la Ley Nº
27157, prevalecerán los que aparecen en el plano, debiendo extender el asiento de
inscripción conforme a este.

* Criterio sustentado en la Resolución Nº 576-2015-SUNARP-TR-L del 24.03.2015.


Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
Informe Técnico de verificación Ad hoc.
El verificador responsable determina la necesidad del informe ad hoc.
Comunica a la entidad rectora la necesidad del ITV ad hoc y paga derechos.
Se anota en la partida que está pendiente la emisión del ITV ad hoc.
Las observaciones del ITV ad hoc también se anotan como cargas.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
Informe Técnico de verificación Ad hoc
Entidades rectoras que emiten el informe técnico Ad Hoc
Las entidades especializadas en caso la edificación se encuentre dentro de
supuestos específicos:
MC, para conservación y preservación del patrimonio cultural, monumental y
arqueológico.
SENARP, conservación y preservación de las áreas naturales protegidas.
CENEPRED; para cautelar seguridad de edificaciones de mas de 5 pisos, centros y
galerías comerciales, campos feriales, hospedajes, edificios de concentración
masiva de público.
Ministerio de Defensa en las zonas de frontera.
Declaratoria de Fábrica: Ley N° 27157
Art. 80 del RIRP establece:
Art.80.-
“(…) Solo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe
Técnico de Verificación.
No corresponde al registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de
dicho informe (…).”

Nota:
Acuerdo + Norma = No observación
Cuadro comparativo del plano de ubicación : Comparación de proyectos y los
parámetros del certificado = No observación
ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 A LA
LEY 30830: DS 008-2019-VIV
La función del Cenepred para emitir ITV en edificaciones materia de regularización,
proviene el art. 11.1 del Reglamento de la Ley 2715
Art. 25.2 de la Ley 27157, otorga al Indeci la atribución de emitir dichos informes.
Artículo 25.- Del informe
(..)
En el caso de centro y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso el
informe técnico debe elaborarse tomando en consideración la opción acordada por
los propietarios de conformidad con el art. 13 de la presente ley y contener opinión
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
PRECEDENTE VINCULANTE
PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC

No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una
edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el
Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y
responsabilidad exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc, las instancias registrales no
formularán denegatoria por esta omisión, pero comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura Zonal respectiva
para que actúe de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso que las instancias registrales consideren que existen incumplimientos de la
normativa urbanística o edificatoria que no se han consignado como observaciones.

Criterio sustentado en las resoluciones 067-2020-SUNARP-TR-A del 24 de enero de 2020, Resolución N° 226-
2020-SUNARP-TR-A del 15 de junio de 2020 y 512-2020-SUNARP-TR-T del 2 de noviembre de 2020.
APROBADO EN EL CCXXXV PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL, realizado los días 14 y 15 de diciembre de 2020.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
CARGAS:
Deben levantarse las cargas técnicas antes de cualquier obra. Art. 32 del
Reglamento de la Ley.
LEVANTAMIENTO: Art. 34 del Reglamento de la Ley.
- RECTIFICACIÓN: Nuevo ITV y en su caso, planos.
- MODIFICACIÓN DE LA FÁBRICA: Nuevo ITV, previa inscripción de la modificación
de la fábrica inscrita de corresponder.
- Si las cargas se referían a las discrepancias de área y linderos: Rectificar
previamente con el procedimiento respectivo.
EXCEPCIÓN: Si es segunda regularización Ley 30830: No se aplica artículo 32.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
OTRAS CARGAS: DISCREPANCIAS DE ÁREAS Y LINDEROS.

- Si el área real del terreno no es mayor a la inscrita: Se inscribe la fábrica y la


diferencia se inscribe como carga.
- Si el área real es mayor a la inscrita y no existe superposición de áreas, se puede
anotar preventivamente la fábrica: 1 año.

Art. 33 del Reglamento de la Ley.


Declaratoria de Fábrica: Ley 27157
3.- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Ley 29090 art. 14 (2). Art. 5.2 del
Reglamento de Licencias de HU y Licencia de Edificación: DS N. 029-2019-VIVIENDA.
• Expedido por Municipalidad Distrital o Provincial. Plazo 5 días ú. Vigencia 36 m.
• Debe estar referido al predio conforme a la partida registral.
• Vigente a la fecha de la regularización (fecha de certificación de firmas) en el FOR.
• Expedido por la Municipalidad Distrital conforme a la partida, de lo contrario deberá inscribirse
previamente el cambio de jurisdicción.
• Verificar restricciones: por ejemplo si es monumento histórico, en cuyo caso requerirá
autorización del INC (hoy Ministerio de Cultura).
• ¿Si la Municipalidad no lo expide dentro del plazo? Art. 25 b) Reglamento Ley.
• ¿Vigencia? Vigente a la fecha de la regularización o a la fecha de presentación del título.
3. Declaración jurada verificador: Indicando que la edificación cumple con los parámetros a la
fecha de la edificación o indicando las observaciones.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157
El art. 25 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por DS N°008-2019-Vivienda, en lo que se refiere a los
requisitos para la regularización:
Art.25.- Documentos que se adjuntan al FOR
(…)
b) Declaración Jurada del Verificador Responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificación, señalando bajo su
responsabilidad, que la edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario consigna las observaciones a que hubiere lugar, en
la forma que se establece en el artículo 13 del presente reglamento.
(…)“
• Documento innecesario para la regularización, puesto que el tribunal registral en reiterada jurisprudencia había señalado
que las observaciones a los parámetros urbanísticos y edificatorios que debían consignarse como cargas técnicas deberían
estar referidos a aquellos incumplimientos incurridos a la fecha de la construcción y no a la fecha de regularización, por lo
que el certificado no era útil para el registrador.
• El certificado se crea con la Ley 27157 (vigente desde el 21.07.1999) y todas las regularizaciones habían sido edificadas
antes de dicha fecha
• El tribunal había señalado que no era competencia del registrador evaluar aspectos técnicos del ITV, por tanto no es
laborar del registrador comparar los parámetros del certificado con los de la edificación consignadas en el cuadro
comparativo del plano de ubicación.
ACUERDOS D.F. LEY 27157
PLENO LXIX 17/12/2010)

• 1. ALCANCES DEL SEGUNDO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 50L DEL RIRP


• “En la regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157, el verificador
responsable reemplaza a la municipalidad en la verificación de la adecuación de
la edificación a la normativa urbanística y edificatoria, razón por la que no puede
ser objeto de observación las discrepancias entre el informe y el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios o la omisión de consignar alguna
transgresión y demás aspectos técnicos, por cuanto estos aspectos son de
exclusiva responsabilidad del verificador”.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157
Art. 80 del RIRP establece:
Art.80.-
“(…)
Solo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en el Informe Técnico de
Verificación.
No corresponde al registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe (…).”

Nota:
Acuerdo + Norma = No observación
Cuadro comparativo del plano de ubicación : Comparación de proyectos y los parámetros
del certificado = No observación
Declaratoria de Fábrica: DF Ley 27157
DECLARACIÓN JURADA
SUSTITUCIÓN DEL CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS POR DECLARACIÓN JURADA
Con la modificación de la Ley N°27157, ya no es requisito el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios y en su defecto, el verificador común debe
presentar declaración jurada con firma certificada indicando que la edificación
cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios a la fecha de la construcción
o, en todo caso, señalar que no los cumple, indicando cuales son los parámetros
transgredidos que se van a inscribir como carga técnica.
ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO LEY 27157 A LA LEY
30830
Declaraciones juradas:
- Declaración jurada del verificador responsable: edificación que se regulariza
cumple con los parámetros vigentes a la fecha de la edificación. Art. 25.
- La del verificador responsable y del verificador ad hoc: que la edificación no se
encuentra dentro de causales de improcedencia. Art. 12.
* Si hay una primera regularización (plazos de la Ley 27157) y realizo 2da
regularización (Ley 30830), no se aplica art. 32: Levantamiento de carga.
DF Ley 27157
PRECISIONES DE LAS DECLARACIONES JURADAS

El verificador común emite dos declaraciones juradas (las referidas en el art. 12 y art.25
del Reglamento de la Ley 27157 modificado por D.S N°008-2019-Vivienda), estas
declaraciones pueden estar contenidas en una solo documento, e incluso, estar
contenidas dentro del ITV.
Beneficio:
Implica una sola certificación de firmas
Aminoras costos
CERTIFICADO PARÁMETROS
UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA
Para efectos de determinar si es aplicable la Ley 27157, cuando un predio obre
inscrito como rústico, podrá acreditarse que está ubicado en zona urbana, entre
otros documentos, con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
expedido por la Municipalidad respectiva o presentar los documentos que
sustenten que se produjo el silencio administrativo positivo.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2469-2016-SUNARP-TR-L del 02.12.2016.
DF Ley 27157
4. Plano de ubicación localización
• Indicar linderos y medidas perimétricas del terreno.
• Cuadro de áreas: Coincidir con FOR.
• Indicar áreas techadas por piso y área libre con relación al primer piso. El
área del alero, en caso de corresponder.
• Cuadro comparativo: Entre los parámetros contenidos en el certificado y
los de la fábrica declarada.
• Art. 64.2 del Reglamento
5. Planos de distribución
• Por plantas.
• Nombre de todos los ambientes inclusive los secundarios concordados con
la memoria del FOR
DF Ley 27157
AMPLIACIÓN, REMODELACIÓN, MODIFICACIÓN
• Indicar en el FOR principalmente la distribución resultante.
• Cuadro de áreas del plano de ubicación localización: área primigenia, área
ampliada, remodelada o modificada y resultante.
• 2 planos de distribución: uno referente a la fábrica inscrita con los elementos
eliminados y otro referido a la modificación, ampliación y/o remodelación
efectuada.
• En cualquier caso se debe indicar la distribución resultante.
DF Ley 27157
DEMOLICIÓN:
En caso de demolición parcial:
Se califica como una modificación parcial de fábrica:
FOR, planos de localización-ubicación y de plantas, informe técnico de verificación.

En caso de demolición total:


Solo FOR y plano ubicación-localización.
DF Ley 27157
Novena Disposición Transitoria del RIRP
REGULARIZACIÓN SUCESIVA.- Inscrita la DF mediante el procedimiento de
regularización previsto en la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación,
reparación, remodelación, puesta en valor, cercado, o demolición de la fábrica,
efectuada sin cumplir con los procedimientos de la citada Ley, se regularizará
mediante el procedimiento previsto en el art. 68 y siguientes del Reglamento de la
Ley 29090.
PRECEDENTES D.F. LEY 27157
PLENO XCIII (EP 16/8/2012)
3. IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACIÓN VIA RECTIFICACIÓN
“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica
inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente
que se trata de una segunda regularización”.
Criterio adoptado en la Resolución N°088-2012-SUNARP-TR-L del
19.01.2012.
Aún vigente (en cuanto al criterio) Si tenemos una regularización con la
Ley 27157 y otra con la Ley 30830, ya no procede una tercera.
PROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN LEY 30830
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA TRANSITORIA
ÚNICA. Procedencia de la regularización
Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al
procedimiento de regularización dispuesto por el artículo 3 respecto a edificaciones
terminadas al 20 de julio de 1999 o dentro del plazo establecido por la disposición
complementaria décimo cuarta de la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades
modificada por la Ley 28437; y en los que se hayan efectuado nuevas edificaciones,
ampliaciones, demoliciones o remodelaciones en el mismo predio con
posterioridad a dicha fecha, pueden acogerse a lo dispuesto en la presente ley.
PRECEDENTES D.F. LEY 27157

PLENO LXII (EP 6/9/2010)

2.-REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES EN CENTROS HISTÓRICOS


MONUMENTALES
“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio
cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el Instituto Nacional
de Cultura (INC) lo haya autorizado”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 308-2010-SUNARP-TR-T del
20/08/2010.
PRECEDENTES OBSERVANCIA OBLIGATORIA
D.F. LEY 27157
PLENO XXVII-XXVIII (EP 1/3/2008)
4. CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VÍA DE RECTIFICACIÓN
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en
el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra,
pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación
en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la
edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 492-2007-SUNARP-TR-L del 25 de julio
de 20074.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL D.F. 27157
Resolución : 2452-2017-SUNARP-TR-L de 27/10/2017
Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 983421
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : COMPETENCIA DEL NOTARIO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE REGULARIZACIÒN
PREVISTOS EN LA LEY Nª27157
Tema de Sumilla : COMPETENCIA DEL NOTARIO EN LOS PROCEDIMIENTOS DE
REGULARIZACIÒN PREVISTOS EN LA LEY Nª27157 Es competente para el conocimiento de
los procedimientos de regularización de edificaciones realizados al amparo de la Ley Nª 27157
y su Reglamento, el notario del distrito notarial donde se ubica el predio objeto de
regularización. Si la certificación de firmas puesta en el FOR y en los documentos anexos la ha
realizado un notario de un distrito notarial distinto a aquel en que se ubica el predio, el título
adolece de un defecto insubsanable que amerita su tacha sustantiva.
DECLARATORIA DE FÁBRICA LEY 29090
Art. 29.2.
Título inscribible FUE Conformidad de obra (la segunda parte), sellado y con el
número de resolución de conformidad de obra.
Planos de ubicación-localización y planos de distribución por plantas. Art. 78
segundo párrafo del RIRP.
Puede solicitarse la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica (Licencia:
FUE Parte 1). Vigencia 1 año. At. 29.1 Ley 29090 y art. 70.1 del Reglamento.
Conjuntamente puede inscribirse pre reglamento interno y pre independizaciones.
En caso de remodelación, ampliación y modificación de fábrica, basta los planos de
distribución de la fábrica resultante.
DECLARATORIA DE FÁBRICA LEY 29090
ANOTACIÓN PREVENTIVA PRE DECLARATORIA DE FABRICA
Puede solicitarse la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica (Licencia:
FUE Parte 1).
Vigencia 1 año. At. 29.1 Ley 29090
Art. 70 del RIRP: FUE Anexo C.
Art. 73 del RIRP: Conjuntamente puede inscribirse pre reglamento interno y pre
independizaciones.
En caso de remodelación, ampliación y modificación de fábrica, basta los planos de
distribución de la fábrica resultante.
DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
Debe indicarse en el asiento de DF:
Fecha de culminación de la construcción. Si se omite tanto en el FOR o FUE, puede
presentar declaración jurada del propietario con firma certificada por notario.
Valor de la construcción
Distribución de ambientes
Cuadro de áreas RESULTANTE: Área techada por piso, área libre, medida de alero
de corresponder.

* Artículo 79 del RIRP.


JURISPRUDENCIA REGISTRAL D.F. 29090
Resolución : 402-2017-SUNARP-TR-T de 12/09/2017
Tribunal : TRUJILLO
Sede : TRUJILLO
Nro. de Título : 482746
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : DECLARATORIA DE FÁBRICA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO.

Tema de Sumilla : DECLARATORIA DE FÁBRICA POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO.- Para


la inscripción de la declaratoria de fábrica aprobada por silencio administrativo positivo se requerirá que el
cargo del Formulario Único de Edificaciones presentado ante la municipalidad respectiva, así como los
demás documentos técnicos, se encuentren debidamente sellados, firmados y foliados por el funcionario
edil competente en cada uno de ellos y que se les haya asignado el número de expediente
correspondiente.
DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
• En caso de discrepancias entre los datos de la memoria y planos,
el registrador debe consignar en el asiento los datos de los
planos.
• Esto tanto para cuadro de áreas y distribución de ambientes.
• Art. 78 último párrafo del RIRP.
• Directiva 009-2008-SUNARP/SN. Numeral 5.12.
• Los planos presentados para la inscripción de la declaratoria
de fábrica que cuenten con el respectivo visado municipal o
del verificador, según el caso, no pueden ser objeto de
observación ni rechazo registral.
DECLARATORIA DE FÁBRICA. AMBAS CLASES
QUIEN DEBE SUSCRIBIR EL FOR O FUE?
Sociedad conyugal: Cualquiera de los cónyuges
Copropiedad: Propietarios que representen más del 50% de las alícuotas.

LA DECLARATORIA DE FABRICA COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN


La DF tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de
un predio pertenecientes a una comunidad de bienes puede ser realizada por
cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de copropietarios, según sea el caso.
• Resolución: 282-2008-SUNARP-TR-T del 26.11.2008
DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
EDIFICIOS CONSTRUIDOS EN SUELO PROPIO CON CAUDAL SOCIAL.
Art. 310 del Código Civil. Son Bienes Sociales
“(…)
También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del
reembolso.”
Art. 79 del RIRP.
“(…) En los casos que la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal
sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.
Para efectos del párrafo anterior, debe acompañarse la copia certificada de la partida de
matrimonio expedida por el funcionario que conserve en su poder la matriz o por Notario."
DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
EDIFICIOS CONSTRUIDOS EN SUELO PROPIO CON CAUDAL SOCIAL.
Art. 310 del Código Civil.
Art. 79 del RIRP.
Requisitos:
Adjuntar copia certificada de la partida de matrimonio, expedida con posterioridad
a la fecha de la construcción.
En caso de ser la fábrica social, NO se requiere la intervención del otro cónyuge en
la regularización.
PRECEDENTES OBSERVANCIA OBLIGATORIA
D.F. LEY 27157
CCXX PLENO (220-2019)
INTERPRETACION DE LOS ARTICULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79 DEL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica
sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce – por imperio de la ley –
la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se
acredite que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del reglamento de
inscripciones del registro de predios bastará con que intervenga en la declaratoria
de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la
partida de matrimonio. Criterio sustentado en la Resolución Nº 3280-2019-
SUNARP-TR-L del 18.12.2019.
DECLARATORIA DE FÁBRICA: AMBAS CLASES
ACUERDO
CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA
“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio
de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de fábrica”.

CXXI PLENO (121-2014)


DECLARATORIA DE FÁBRICA EN EDIFICACIONES CON BIENES
EXCLUSIVOS Y COMUNES

- Para registrar declaratoria de fábrica en secciones de propiedad exclusiva que


alteren la volumetría, estilo arquitectónico o aspecto exterior de la sección donde
se ejecuta , el propietario debe obtener aprobación de la Junta de Propietarios.

-Art. 133 del Reglamento de la Ley segundo párrafo.


ACUERDOS D.F. LEY 29090
PLENO LXXX (15 Y 16/12/2011).

5. AMPLIACIÓN DE FÁBRICA CON APROBACIÓN MUNICIPAL


“Para la inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica sobre secciones de
propiedad exclusiva, aun cuando altere la volumetría, estilo arquitectónico o el
aspecto exterior de la edificación, no se requiere acreditar ante el Registro la
autorización de la junta de propietarios si se cuenta con licencia de edificación,
salvo que afecte zonas comunes”.
DECLARATORIA DE FÁBRICA EN EDIFICACIONES CON BIENES
EXCLUSIVOS Y COMUNES
- Para registrar declaratoria de fábrica en bienes comunes, se requiere autorización
de la Junta de Propietarios, adoptada por mayoría simple, si están destinados a su
conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si están destinadas a algún
fin que implique la modificación o limitación de su uso.

-Art. 136 del Reglamento de la Ley segundo párrafo.


JURISPRUDENCIA D.F.
Resolución : 282-2008-SUNARP-TR-T DEL 26/11/2008.
Tribunal : TRUJILLO
Sede : PIURA
Nro. de Título : 3870
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema : LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN
Tema de Sumilla : LA DECLARACIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO DE
ADMINISTRACIÓN La declaración de fábrica tiene la naturaleza de un acto de
administración, por lo que tratándose de un predio pertenecientes a una comunidad
de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de
copropietarios, según sea el caso.
ACUERDOS D.F.
PLENO CXXI (6/6/2014)

6. CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA


“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el suelo propio
de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de fábrica”.
GRACIAS POR SU PARTICIPACIÓN

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