Saneamiento Fisico Legal
Saneamiento Fisico Legal
Saneamiento Fisico Legal
PREDIOS URBANOS
TEMA : DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
Edificación nueva
Ampliación
Remodelación
Refacción
Acondicionamiento
Cercado
Demolición
AMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
EDIFICACIÓN
La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza
inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un
predio.
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
DECLARATORIA DE FABRICA
SOLUCIONA CONFLICTOS
NORMA APLICABLE
Ley N° 29090 publicado el 28,02.2017, modificado por D. Leg. N°1426, publicado
el 16.09.208, modificado por D. Leg N°1469,publicada 14.04.2020.
D.S. N°029-2019 “Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación”, publicado el 06.11.2019.
Ley 27157 publicada el 20/7/1999: Ley de Regularización de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Ley 30830 publicada el 27/7/2018.
Decreto Supremo N° 035-2006- VIVIENDA: TUO del Reglamento de la Ley 27157
publicado en El Peruano el 08 de noviembre de 2006 modificado por DS 008-
2019-VIVIENDA publicado el 12/2/2019.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-SUNARP-SN,
arts. 78 al 82).
PROCEDIMIENTOS DE INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA
Procedimiento Ordinario (Ley 29090)
LEY N° 27157
Del Objeto de la Ley: Art. 1 de la Ley N° 27157
Establecer los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad,
centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el
procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de
las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común.
Inscripción del verificador en registros públicos
El Verificador Responsable del trámite de regularización, debe ser
arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podrá ser público o privado y se
inscribirá en el Índice de Verificadores que la SUNARP o el RPU
implementarán de ser el caso. Para dicha inscripción el profesional que
desee ejercer como Verificador Responsable, presentará al Registro
ante el cual solicite su inscripción, copia certificada de su título
profesional emitida por la universidad que lo otorgó; Certificado de
Habilitación Profesional del CAP o del CIP, según corresponda; el
comprobante de pago de los derechos de inscripción, y el registro de su
firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de
veracidad, a través del formato que, para el efecto, aprueba este
reglamento.
Verificador Ad Hoc
Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:
el Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservación y
conservación del patrimonio cultural monumental y arqueológico; el
Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de
la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas; el
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (CGBVP) y el
Instituto Nacional de Defensa Civil(INDECI), para cautelar la seguridad
de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentración masiva de público; y el Ministerio de
Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia
conforme a ley.
No requerirán pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos
Voluntarios del Perú (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil
(INDECI) las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el
quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex
siempre que la circulación común sea sólo hasta el quinto piso.
FUNCIONES DEL NOTARIO
El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los títulos o
documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o
contratos objeto de inscripción.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulación
previstos en este Reglamento, sujetándose al procedimiento
respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes
a fin de garantizar la adecuada publicidad del trámite.
FUNCIONES DEL NOTARIO
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que
pudiesen tener derecho o pretensión, respecto de la propiedad del
terreno o de la edificación, para que puedan ejercer su derecho de
oposición si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante,
legalizando la firma de éste en el FOR y otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de
su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico
de Verificación.
FUNCIONES DEL NOTARIO
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripción de los
derechos, actos o contratos objeto de regularización.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trámite, una copia
completa del FOR y documentos anexos, con las constancias de
inscripción respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularización
tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los
efectos tributarios y de catastro urbano consiguientes.
DEFINICIONES: ART. 2 DE LA LEY N°27157
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en edificaciones de
más de un piso.
Primera Disposición Complementaria y Final de la Ley N° 30830, que modifica la Ley N° 27157
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Supuesto de improcedencia
La procedencia o improcedencia de la regularización debe ser comprobada por el
Verificador Responsable, así como por el Verificador Ad Hoc.
Se adjunta una declaración jurada con firma certificada por notario, señalando
que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de
los supuestos de improcedencia que establece la Ley N° 30830.
Artículo 12, último párrafo, del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, incorporado por el art. 1 del D.S. 008-2019-VIVIENDA, que
reguló las modificaciones de la Ley N° 30830.
Formulario Registral
Artículo 4 de la Ley N°27157 Artículo 7 del RGRP: Definición
4.1. Para efectos registrales se Se entiende por título para efectos de la
considera título al Formulario inscripción, el documento o documentos en
Registral con la documentación que que se fundamenta inmediata y
le sirve de sustento en el que consta directamente el derecho o acto inscribible y
la información relativa a los que, por si solos, acrediten fehaciente e
solicitantes, los datos del inmueble indubitablemente su existencia. También
materia de la inscripción y las formarán parte del título los documentos
condiciones del derecho, acto o que no fundamentan de manera inmediata
contrato que se registra. y directa la inscripción pero que de manera
4.2. El Formulario Registral al que se complementaria coadyuvan a que ésta se
refiere el párrafo precedente será realice.
suscrito por los interesados, por un
verificador, cuando corresponda. Las
firmas son legalizadas por Notario.
DECLARATORIA DE FABRICA: LEY N° 27157
Documentos que se presentan:
1. FOR suscrito por los propietarios y verificador.
2. Informe técnico de verificación suscrito por verificador.
3. Declaración jurada del verificador (antes Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad Distrital o por la
Provincial si se trata del ámbito del Cercado).
4. Plano de Ubicación-Localización suscrito por verificador.
5. Plano de distribución por plantas suscrito por verificador.
6. Toda la documentación debe presentarse en un original y dos copias simples
(Una para devolver al usuario y otra para enviar a la municipalidad).
*No se requieren planos de cortes y elevaciones.
Nota:
Acuerdo + Norma = No observación
Cuadro comparativo del plano de ubicación : Comparación de proyectos y los
parámetros del certificado = No observación
ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO DE LA LEY 27157 A LA
LEY 30830: DS 008-2019-VIV
La función del Cenepred para emitir ITV en edificaciones materia de regularización,
proviene el art. 11.1 del Reglamento de la Ley 2715
Art. 25.2 de la Ley 27157, otorga al Indeci la atribución de emitir dichos informes.
Artículo 25.- Del informe
(..)
En el caso de centro y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso el
informe técnico debe elaborarse tomando en consideración la opción acordada por
los propietarios de conformidad con el art. 13 de la presente ley y contener opinión
favorable del Instituto Nacional de Defensa Civil.
PRECEDENTE VINCULANTE
PERTINENCIA DE VERIFICACIÓN AD HOC
No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de verificación ad hoc respecto de una
edificación, en los supuestos previstos en el artículo 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por el
Decreto Supremo 008-2019-VIVIENDA, por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y
responsabilidad exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc, las instancias registrales no
formularán denegatoria por esta omisión, pero comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura Zonal respectiva
para que actúe de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso que las instancias registrales consideren que existen incumplimientos de la
normativa urbanística o edificatoria que no se han consignado como observaciones.
Criterio sustentado en las resoluciones 067-2020-SUNARP-TR-A del 24 de enero de 2020, Resolución N° 226-
2020-SUNARP-TR-A del 15 de junio de 2020 y 512-2020-SUNARP-TR-T del 2 de noviembre de 2020.
APROBADO EN EL CCXXXV PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL, realizado los días 14 y 15 de diciembre de 2020.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
CARGAS:
Deben levantarse las cargas técnicas antes de cualquier obra. Art. 32 del
Reglamento de la Ley.
LEVANTAMIENTO: Art. 34 del Reglamento de la Ley.
- RECTIFICACIÓN: Nuevo ITV y en su caso, planos.
- MODIFICACIÓN DE LA FÁBRICA: Nuevo ITV, previa inscripción de la modificación
de la fábrica inscrita de corresponder.
- Si las cargas se referían a las discrepancias de área y linderos: Rectificar
previamente con el procedimiento respectivo.
EXCEPCIÓN: Si es segunda regularización Ley 30830: No se aplica artículo 32.
Declaratoria de Fábrica: Ley 27157.
OTRAS CARGAS: DISCREPANCIAS DE ÁREAS Y LINDEROS.
Nota:
Acuerdo + Norma = No observación
Cuadro comparativo del plano de ubicación : Comparación de proyectos y los parámetros
del certificado = No observación
Declaratoria de Fábrica: DF Ley 27157
DECLARACIÓN JURADA
SUSTITUCIÓN DEL CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS POR DECLARACIÓN JURADA
Con la modificación de la Ley N°27157, ya no es requisito el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios y en su defecto, el verificador común debe
presentar declaración jurada con firma certificada indicando que la edificación
cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios a la fecha de la construcción
o, en todo caso, señalar que no los cumple, indicando cuales son los parámetros
transgredidos que se van a inscribir como carga técnica.
ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO LEY 27157 A LA LEY
30830
Declaraciones juradas:
- Declaración jurada del verificador responsable: edificación que se regulariza
cumple con los parámetros vigentes a la fecha de la edificación. Art. 25.
- La del verificador responsable y del verificador ad hoc: que la edificación no se
encuentra dentro de causales de improcedencia. Art. 12.
* Si hay una primera regularización (plazos de la Ley 27157) y realizo 2da
regularización (Ley 30830), no se aplica art. 32: Levantamiento de carga.
DF Ley 27157
PRECISIONES DE LAS DECLARACIONES JURADAS
El verificador común emite dos declaraciones juradas (las referidas en el art. 12 y art.25
del Reglamento de la Ley 27157 modificado por D.S N°008-2019-Vivienda), estas
declaraciones pueden estar contenidas en una solo documento, e incluso, estar
contenidas dentro del ITV.
Beneficio:
Implica una sola certificación de firmas
Aminoras costos
CERTIFICADO PARÁMETROS
UBICACIÓN DEL PREDIO EN ZONA URBANA
Para efectos de determinar si es aplicable la Ley 27157, cuando un predio obre
inscrito como rústico, podrá acreditarse que está ubicado en zona urbana, entre
otros documentos, con el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
expedido por la Municipalidad respectiva o presentar los documentos que
sustenten que se produjo el silencio administrativo positivo.
Criterio sustentado en la Resolución Nº 2469-2016-SUNARP-TR-L del 02.12.2016.
DF Ley 27157
4. Plano de ubicación localización
• Indicar linderos y medidas perimétricas del terreno.
• Cuadro de áreas: Coincidir con FOR.
• Indicar áreas techadas por piso y área libre con relación al primer piso. El
área del alero, en caso de corresponder.
• Cuadro comparativo: Entre los parámetros contenidos en el certificado y
los de la fábrica declarada.
• Art. 64.2 del Reglamento
5. Planos de distribución
• Por plantas.
• Nombre de todos los ambientes inclusive los secundarios concordados con
la memoria del FOR
DF Ley 27157
AMPLIACIÓN, REMODELACIÓN, MODIFICACIÓN
• Indicar en el FOR principalmente la distribución resultante.
• Cuadro de áreas del plano de ubicación localización: área primigenia, área
ampliada, remodelada o modificada y resultante.
• 2 planos de distribución: uno referente a la fábrica inscrita con los elementos
eliminados y otro referido a la modificación, ampliación y/o remodelación
efectuada.
• En cualquier caso se debe indicar la distribución resultante.
DF Ley 27157
DEMOLICIÓN:
En caso de demolición parcial:
Se califica como una modificación parcial de fábrica:
FOR, planos de localización-ubicación y de plantas, informe técnico de verificación.