Derechos Reales

DERECHOS REALES
El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o
derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los
derechos personales o de crédito. Por derecho real entendemos derecho de
bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el
derecho real supone una relación entre persona y cosa.
Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la

distinción entre este y el derecho de crédito u obligación.
Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o

limitado sobre una cosa, un bien.
Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una

prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero. Hay teorías que niegan los
derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y
cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en
todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de
respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es
una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los
terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.
Las notas características de los derechos reales son:
Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre
una persona y una cosa.
Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la

relación con la cosa.
Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la

cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.
Como elementos de los derechos reales podemos mencionar los siguientes:
• El Sujeto Activo: que es la persona en quien se produce el poder de hecho o el
derecho sobre la cosa, es la persona que ha adquirido el derecho real y es titular
de ese derecho.
• El Sujeto Pasivo: Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que está obligada a

procurar al acreedor del objeto de la obligación. Puede haber en ella uno o varios
deudores, como uno o varios acreedores.
Como características se pueden establecer los siguientes aspectos:
• El Derecho Real es Absoluto; es decir que vale contra todos, surge para todos;
es erga omnes; esto significa que los no titulares del derecho, las personas que no
forman parte de esa relación jurídica que constituye los derechos reales tiene el
deber de guardar respeto frente al derecho real y deben abstenerse de interferir en
esa relación entre persona y cosa.
• Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a

otro a través, de todos los modos de enajenación y adquisición que se establecen
en el derecho civil.
• Los derechos reales no se extinguen por el no uso pero si se aplica la

prescripción adquisitiva.
• Los derechos reales son preferentes; es decir que el titular del derecho nada
tiene que temer, aun cuando se constituyeran posteriormente otros derechos
sobre la misma cosa y en beneficio de otras personas.
• Los derechos son limitados; en el sentido de que solo pueden ser creados por
el derecho.
• Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y

contra cualquier persona que obstaculice su ejercicio, pudiéndose perseguir la
cosa de manos de quien se encuentre.
CONCEPTO DE COSAS
Los romanos denominaban a la cosa como “res”, esta es todo objeto extraño al
hombre que ocupa un lugar en el espacio, en este sentido es todo lo que existe y
por lo tanto en este concepto se engloban las cosas materiales o corporales; así
como las incorporales.
En sentido Restringido: Cosa es todo aquello que procura una utilidad al hombre
y es susceptible de propiedad privada, es este sentido cosa es sinónimo de bien.
En sentido Jurídico: Cosa es todo aquello que puede ser objeto de derecho
patrimonial y representa una utilidad estimable en dinero.
Las cosas se clasifican atendiendo por un lado a sus características físicas y

exteriores, o por la consideración que merecen al derecho a efectos de su
pertenencia y apropiación por el hombre.
Por sus características exteriores o físicas, las cosas se dividen en:
• Corporales o incorporales: según Gayo son corporales las cosas tangibles, como
un fundo, un esclavo, un vestido, un objeto de oro o de plata y, en fin otras
muchas. Son incorporales las no tangibles, como son las que consisten en un
derecho; por ejemplo, una herencia, un usufructo, y las obligaciones de cualquier
clase.
• Cosas divisibles e indivisibles: las que pueden dividirse, de forma que las partes
resultantes tienen la misma función que tenía la cosa entera, y aquellas otras que
no son susceptibles de división sin que sufran daño.
• Cosas simples o cosas compuestas: una la que constituye una unidad singular;
otra la que consta de cosas unidas.
• Cosas fungibles o no fungibles: la primeras son las que se determinan por su

peso, número, medida y las no fungibles son cosas específicas o individualmente
determinadas.
• Cosas consumibles o inconsumibles: según se pierdan o no en el primer uso
que se haga de ellas. La pérdida o consumición puede ser física o jurídica.
• (mancipables o no mancipables: los primeros son los terrenos situados en suelo

itálico junto con sus servidumbres rústicas y las otras son las de cambio, no
hereditario)
• (extra commercium o intra commercium: la primera son de dos tipos por derecho
divino que son las sagradas, las religiosas y las santas y por derecho humano que
son las públicas, comunes a todos los hombres y res universitatis la segunda son
las que no se pueden comercializar con ella).
Diferencias con los derechos reales
Para establecer las diferencias entre los derechos reales y derechos personales,
debemos precisar la noción de derecho personal o conocido también como
derechos de crédito o de obligaciones; y donde el patrimonio de una persona se
divide en derechos reales y derechos de crédito, que son conocidos como
obligaciones.
El derecho de crédito es la relación que existe entre dos o más personas donde
una es el acreedor que puede exigir de la otra, el deudor un hecho determinado
apreciable en dinero denominado prestación.
Así podemos definir el derecho de crédito u obligación, como la facultad que tiene
su titular de exigir del obligado, el deudor una determinada conducta ya sea una
acción o una abstención, es decir el cumplimiento de una determinada prestación.
En La Roma antigua se definía como: “un vínculo jurídico que nos constriñe en la
necesidad de pagar una cosa a alguien según el derecho de nuestra ciudad” Vista
esta noción general de los derechos personales, podemos establecer las
siguientes diferencias:
Ambos derechos varían con referencia a sus caracteres, por cuanto el derecho
real es absoluto, preferente, limitado y se persigue con acciones reales y el
derecho personal es relativo, no implica preferencia, es amplio y se defiende a
través de las acciones in personam ( acciones personales).
Ambos conceptos difieren en relación con sus conceptos.
Ambos derechos son diferentes en función de sus elementos.
Las Servidumbres
El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar

solamente al propietario todas las ventajas que ella tolera. Pero mientras que el
ius abutendi pertenece solo al propietario, otros derechos como el iu utendi, el ius
fruendi, están algunas veces, total o parcialmente, separados de la propiedad, la
cual se encuentra disminuida o aminorada por ésta razón; en este caso se dice
entonces que la propiedad está gravada con una servidumbre.
La palabra servidumbre proviene de servus y tiene su equivalente latino en el

vocablo servitus, el cual indica una relación de sumisión o una restricción a la
liberta, y aplicada a los derechos reales la servidumbre viene a ser el poder que
ejerce una persona sobre la cosa de otro, sea a su favor, o sea a favor de un
inmueble determinado. De allí tenemos que la servidumbre es un derecho real
establecido sobre una cosa en provecho de una persona o de un fundo
perteneciente a un propietario distinto.
Clases de Servidumbres
De la definición anterior se deducen dos clases o tipos de servidumbres:
1.- Las Servidumbres Personales (Servitutis Personarum), cuando el derecho de

utilizar la cosa de otro, sea mueble o inmueble, se ha establecido a favor de una
persona determinada, sin pasar a sus herederos.
2.- Las Servidumbres Reales o Prediales (Servitudis rerum o praediorum), cuando

la utilidad de una cosa se ha establecido a favor de un inmueble; solo puede existir
en provecho de un fundo de tierra a favor de otro fundo, es decir, que es un
derecho unido a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este
fundo. El fundo a cuyo favor se ha establecido la servidumbre se denomina fundo
dominante o servido, y el fundo que está gravado con la servidumbre se denomina
fundo dominado o sirviente. Las hay de dos tipos servidumbres rústicas o rurales y
servidumbres urbanas.
Características comunes a las servidumbres personales y reales
1. Ambas constituyen derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no

susceptibles de posesión.
2. Ambas constituyen derechos reales, y por lo tanto no imponen a nadie la

obligación de hacer, sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer,
un no hacer.
3. Ambas basan su existencia sobre una cosa perteneciente a otra persona, ya

que no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia; ya que todas las
ventajas que pudiese obtener entran en su derecho de propiedad.
4. Ambas constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, ya que lo

normal es que la propiedad esté libre de toda carga o gravamen.
5. Pueden consistir en un in faciendo, un hacer (servidumbres positivas); o en un

in prohibiendo, un no hacer (servidumbres negativas).
Constitución y extinción de las servidumbres reales
La constitución de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos
El propietario de un fundo puede ceder sobre ese fundo, sus ventajas, en

provecho de un inmueble vecino formando una servidumbre predial; entonces
estamos en presencia de una constitución directa, o translatio servidutis.
El propietario de dos fundos, puede enajenar uno de ellos, reservando sobre

este fundo una servidumbre en provecho del otro; entonces hay la constitución
deductio servidutis.
Extinción de las servidumbres reales
Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:
1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fondo dominante;
pero debía transferírsela al propietario del fundo sirviente, de la misma forma
como se había constituido la servidumbre.
2. Por la pérdida o destrucción de uno de los dos fundos; pero si luego el fundo
destruido era reconstruido en el mismo sitio la servidumbre resurgía.
3. Por confusión, es decir, por reunirse en una misma persona las cualidades de
propietario de ambos fundos, lo que ocurría, o porque el propietario del fondo
dominante adquiría el fundo sirviente, o viceversa; o porque un tercero adquiría la
propiedad de ambos fundos.
4. Por el no uso, durante dos años, según el derecho civil, y durante diez o veinte
años, según Justiniano.1
1
https://es.scribd.com/doc/11943607/Derecho-Romano-Derechos-Reales Consultado el 07 de agosto del
2019.

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Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la

Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o

Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una

Las notas características de los derechos reales son:

Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la

Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la

• El Sujeto Pasivo: Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que está obligada a

Como características se pueden establecer los siguientes aspectos:

• Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a

• Los derechos reales no se extinguen por el no uso pero si se aplica la

• Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y

Las cosas se clasifican atendiendo por un lado a sus características físicas y

Por sus características exteriores o físicas, las cosas se dividen en:

• Cosas fungibles o no fungibles: la primeras son las que se determinan por su

• (mancipables o no mancipables: los primeros son los terrenos situados en suelo

Diferencias con los derechos reales

Ambos conceptos difieren en relación con sus conceptos.

Ambos derechos son diferentes en función de sus elementos.

El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar

La palabra servidumbre proviene de servus y tiene su equivalente latino en el

De la definición anterior se deducen dos clases o tipos de servidumbres:

1.- Las Servidumbres Personales (Servitutis Personarum), cuando el derecho de

2.- Las Servidumbres Reales o Prediales (Servitudis rerum o praediorum), cuando

Características comunes a las servidumbres personales y reales

1. Ambas constituyen derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no

2. Ambas constituyen derechos reales, y por lo tanto no imponen a nadie la

3. Ambas basan su existencia sobre una cosa perteneciente a otra persona, ya

4. Ambas constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, ya que lo

5. Pueden consistir en un in faciendo, un hacer (servidumbres positivas); o en un

Constitución y extinción de las servidumbres reales

La constitución de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos

El propietario de un fundo puede ceder sobre ese fundo, sus ventajas, en

El propietario de dos fundos, puede enajenar uno de ellos, reservando sobre

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:

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