La Regulación Construccion de Ventanas A Tres Metros

La regulación
El Código Civil sostiene que en una medianera no pueden construirse ventanas,

aunque establece una excepción en el artículo 2.655 que permite que el dueño de
una pared no medianera pero lindante, abra ventanas para recibir luz; pero debe
hacerlo a tres metros del piso de la habitación que quiere iluminar. “Ello tiene que
ver con la privacidad del vecino y a su vez con la dificultad para el acceso visual
directo de cualquier persona” refiere el fallo, al rechazar que los tres metros deban
contarse desde el piso de la construcción.
“Si se tratara de una medianera mixta por no lindar directamente con la propiedad
de la actora sino con el pasillo, es antirreglamentaria porque las ventanas no están
a tres metros contados desde el piso de la habitación de la planta a la que
pertenecen. Y además, y en ambos casos, porque no se requirió el consentimiento
del afectado ni la autorización municipal previa”, subrayaron los jueces.
Dejaron en claro que “poco interesa a los efectos de resolver el conflicto si los
vidrios son traslúcidos o transparentes, circunstancia de hecho que originó
distintas interpretaciones. A la vista se advierte que el perito atinó bien al describir
los vidrios: traslúcidos, o sea, una visibilidad no nítida sino de imágenes.
Transformar la visibilidad nítida por una visibilidad de imágenes no resta
importancia a la turbación porque igualmente imágenes y movimientos forman
parte de la privacidad cotidiana”.
“El derecho a la privacidad, constitucionalmente protegido, legalmente protegido y
administrativamente protegido, es la base que ha determinado una legislación
bastante completa cuando se contrapone con la construcción”, remataron los
jueces María Angélica Rodríguez, Mariana Varela y Alejandro Martín. Por lo cual
condenaron al demandado a volver las cosas a su estado anterior a la instalación
de los ventiluces en un plazo de 30 días, procurando la iluminación de su inmueble
a través de técnicas reglamentarias, y a indemnizar a la mujer con la suma de
5.700 pesos en concepto de daño moral y gastos, más los intereses devengados
desde diciembre de 2006.
Glosario
Luces: aberturas que sirven para proporcionar iluminación natural, pero no permiten mirar en la propiedad
vecina.
Vistas: aberturas que permiten mirar en la propiedad vecina.
Medianera: pared erigida sobre el límite entre dos propiedades colindantes, que es empleada por ambas.
Según el art. 2654 del Código Civil, ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera,
sin consentimiento del otro condómino.
Contiguas no medianeras: paredes cuyos extremos se tocan en el límite entre propiedad. Según el art. 2655,
en ellas se permiten luces, siempre que no se tenga vistas del fundo lindero (“a tres metros del piso de la
pieza a que quiera darse luz”, dice el Código. La misma disposición se aplicaría a paredes próximas.
Distancia: “No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas,
balcones y otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria” (art.
2658).
LEY PROHÍBE ABRIR VENTANAS CERCA DEL LINDERO

Algunas personas tienen el criterio de que en su casa “pueden hacer lo que quieran”. Eso es
parcialmente cierto, pero siempre y cuando no lesionen los derechos de los demás, en cuanto
a tranquilidad, o se violen disposiciones concretas que limitan el uso y el goce de la propiedad
privada.
Entre las limitaciones más desconocidas, pero vigentes y lógicas, señalo dos como ejemplo:
No se pueden sembrar árboles de mediano o gran tamaño, cerca de la línea divisoria de las
propiedades confinantes, pues el árbol crece para arriba, pero sus raíces y ramas no conocen
sobre límites de propiedad, y se extienden en circunferencia.
Otro caso es el de las ventanas, que no pueden ser abiertas en las paredes cercanas al
lindero vecino, por dos razones: porque atentan contra la privacidad del vecino, y porque su
permanencia por más de diez años, crean y consolidan lo que se llama una servidumbre. Esa
servidumbre es a favor de quien disfruta de la ventana, y en contra de quien vive o es dueño
de la propiedad colindante. En determinados casos, si ese vecino quiere construir una pared o
una tapia que tapen esa ventana, no podrá hacerlo si ya existe la servidumbre, por el paso del
tiempo, y deberá retirar su construcción a más de tres metros del lindero, lo que significa una
limitación a lo propio, y un perjuicio evidente.
Por tales razones, el artículo 407 del Código Civil, establece:
“Artículo 407.- No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a las habitaciones,
patios o corrales del predio vecino, a menos que intervenga una distancia de tres metros”.
Cuando un vecino abra el buque para una ventana en contravención a la limitante antes
copiada, debe plantear el reclamo judicialmente, pues a pesar de que los planos de
construcción son aprobados en cada municipalidad de acuerdo a la ley, podría ser que no
haya planos, o que la municipalidad considere que se trata de un asunto fuera de su
competencia.

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