Proyecto Inmobiliario de Otro Grupo

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN ANTONIO ABAD DEL CUSCO
FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERIA CIVIL

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
UNIVERSIDAD NACIONAL DE
SAN ANTONIO ABAD DEL CUSCO
PROYECTOS DE INVERSION
“AÑO DE LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCION Y LA IMPUNIDAD”
PROYECTO INMOBILIARIO:
URB. ALEJANDRO VELAZCO ASTETE
Docente:
 Ing. URPI BARRETO RIVERA
Alumnos:
 ALAVI CHILLIHUANI ZORAIDA
 ARCIBIA HURTADO GILMER
 TAIPE HUAMAN RONALD
 LAURENTE TTITO ADELQUI
 SUTTA ATAUSINCHI BRAYAN
SEMESTRE 2019-I
Proyecto Inmobiliario: Urb Alejandro Velasco Astete

PROYECTO INMOBILIARIO
1. FORMULACIÓN DE PROYECTO DE INVERSIÓN
1.1. ESTRUCTURA DE DESGLOGUE DE TAREAS

ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS
a) GESTION.
En esta etapa del proyecto se realizará el análisis de todos los riesgos del proyecto
(política, social y económica), se planificará la organización para las diferentes
etapas del proyecto y se realizará el análisis respectivo de todas las fuentes de
financiamiento posibles para el proyecto.
b) ADQUISICION DEL TERRENO.

La forma de adquirir un terreno para ejecutar un proyecto cualquiera que éste fuera,
es mediante un procedimiento de selección (ubicación, beneficios, servicios y otros).
Para este proceso se contará con la asesoría legal respectiva de un abogado
especialista en compra y venta de inmuebles que estará encargada de recabar toda la
información necesaria del predio antes de su compra y una vez realizada la compra
también deberá realizar la inscripción en Registros Públicos.
c) LICITACIONES Y CONCURSOS.
Mediante esta tarea se realizará la contratación del mejor proveedor especializado,
teniendo en cuenta las necesidades que la empresa tiene con respecto al proyecto que
se está por ejecutar, entendiendo que no todos los proyectos se dirigen al mismo
público objetivo, y por eso las características y costos no siempre serán los mismos.
Es aquí donde radica la importancia del mejor proveedor, según sea el caso. Este
debe generar rentabilidad y, para lograrlo, se deben de cotizar todos los recursos a
utilizar, sabiendo diferenciar la calidad y el precio en vistas a escoger la mejor opción
para la organización.
d) ELABORACION DEL PROYECTO.

Consiste en la elaboración de toda la documentación técnica del proyecto a realizar.
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se define el diseño de
una construcción antes de ser realizada. Es el documento base sobre el que se
desarrolla el trabajo de los arquitectos, ingenieros y proyectistas de distintas
especialidades.
A lo largo de un proyecto se desarrolla la distribución de usos y espacios, la
utilización de materiales y tecnologías, y la justificación técnica del cumplimiento de
las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable además de las
exigencias de los propietarios.

e) LICENCIAS Y PERMISOS
Consiste en la obtención de todas las licencias y permisos necesarios para dar inicio
a la etapa de elección del proyecto, estos permisos deberán ser otorgados por las
entidades fiscalizadoras como: municipalidad, ministerio de cultura, colegios
profesionales y otros.
f) PUBLICIDAD Y VENTAS
Esta tarea es desarrollada mediante un gran equipo de trabajo que se desempeña
dentro y fuera del departamento. El objetivo de este es ubicar y posicionar el proyecto
en el mercado, e incrementar las ventas o los ingresos.
Este trabajo será desarrollado por una empresa de Marketing encargada de manejar
y coordinar las diferentes estrategias de venta. Este trabajo deberá satisfacer los
requerimientos y necesidades del cliente, al mismo tiempo generando ganancias.
g) SUMINISTROS
Consiste en la adquisición de bienes, materiales, y servicios de terceros por medio de
alguna licitación o contrata directa entre la empresa y el proveedor.
También se contempla en esta tarea la compra de los equipos electromecánicos y
mobiliarios, cada bien adquirido deberá cumplir con los estándares de calidad
exigidos según el proyecto.
h) EJECUCION DEL PROYECTO

En esta tarea se realizará la ejecución física del proyecto desde su etapa inicial de
puesta en marcha hasta su culminación y puesta en servicio. Esta etapa estará
constantemente monitoreada por el residente de obra a cargo y la supervisión de la
misma si fuese el caso. Estará conformado esencialmente por estas etapas.
ORGANIZAR, los medios humanos y materiales del proyecto para poder asignar los
recursos adecuados a cada tarea.
CONTROLAR, para asegurar la adecuada ejecución y el control del riesgo. También
se controlará la calidad de los materiales adquiridos de terceros.
CONCLUIR, para obtener la aceptación y hacer la entrega del producto o servicio.
i) SANEAMIENTO LEGAL
Es el procedimiento se realizará la regulación y/o formalización del terreno adquirido
con la finalidad de que estos se encuentren aptos para la elaboración del proyecto.

Esta actividad también consiste en la independización de los títulos de propiedad para

cada propietario.
j) ENTREGA
Consiste en la entrega del inmueble en completo funcionamiento, el mismo que
deberá estar a completa satisfacción del propietario.
1.2. DEFINICIÓN DE TAREAS A TERCERIZAR, REALIZAR ESTUDIO A

POSIBLES EMPRESAS A CONTRATAR.
a) ADQUISICIÓN DEL TERRENO: se contratará a una empresa o persona natural
especializada en el Saneamiento Físico Legal de Inmuebles para realizar todos los
trámites correspondientes en la compra del terreno.
 SOLUCIONES REGISTRALES DEL SUR CUSCO (SRS).
Ramiro Velázquez Velázquez Abog. Esp. Civil Registral Inmobiliario, Cel.:
986888483.
b) DISEÑO ARQUITECTONICO: Se contratará a una empresa o persona natural

especializada para realizar las propuestas del diseño arquitectónico.
 R&A NEGOCIOS INMOBILIARIOS.
Especialista en Proyectos Arquitectónicos y Construcción. Av. Micaela
Bastidas 405 Interior A, Cel. 921022900
 PACHA INGENIEROS S.A.C.
Av. De la Cultura 1304 Interior 77 C.C. Plaza Sur, Cel.: 958250397
c) ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS: Se contratará a una empresa o

persona natural especializada para realizar los estudios de mecánica de suelos.
 Laboratorio de Suelos GEOTEST PERU S.A.C.
Av. Brasil Mza. C Lote. 4 Urb. Quispicanchi - Ing. Abelardo Abarca Ancori,
Cel. 942461039
 Laboratorio de Suelos GEOTECNIA SAMBOR.
Ing. Publio Vera Guevara, Cel. 984704236

d) PUBLICIDAD Y VENTAS: Se contratará a una empresa especializada marketing

y ventas para realizar la respectiva publicidad del proyecto.
 Agencia de Publicidad y Marketing CREATIVE PLACE.
 Agencia de Publicidad y Marketing NIXSUR.
e) SUMINISTROS: Se contratará a diferentes proveedores de servicios y bienes para

la instalación de mobiliarios, aparatos y accesorios. En este rubro, existen una gran
variedad de empresas en el mercado.
f) EJECUCIÓN DEL PROYECTO: Se realizará la contratación de empresas que

brinden seguros al personal de obra, contratación de mano de obra calificada y no
calificada, la contratación de maquinarias para el movimiento de tierras, la
adquisición de concreto premezclado y otros.
 MAQUINARIAS MEGASUR E.I.R.L.
Av. Garcilaso N° 516.

1.3. DIAGRAMA GANTT DE TAREAS


1.4. FLUJOGRAMA DE PRINCIPALES TAREAS (TENER EN CUENTA EL

VALOR DE LOS TRÁMITES).
1.4.1. CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y

EDIFICATORIOS (36 meses).
USUARIO
TRAMITE DOCUMENTARIO:
1) Solicitud Dirigida Al Alcalde
2) Plano Perimétrico y Ubicación
3) Pago por Servicios Administrativos
(S/.67.00).
DESARROLLO NO PLANO PERIMETRICO

URBANO UBICACION
(5 días)
SI
USUARIO PACHA INGENIEROS
ARCHIVO FIN S.A.C.
S/. 250.00 (5 días)
1.4.2. LICENCIA DE DEMOLICION
TRAMITE DOCUMENTARIO:
4) FUE: Formato Único de Edificaciones
5) Plano Perimétrico y Ubicación
USUARIO
6) Memoria Descriptiva
7) Carta de Responsabilidad (Ing. Civil)
8) Pago por Servicios Administrativos (S/.232.00).
DESARROLLO
URBANO
(Aprueba 15 días)
ARCHIVO

1.4.3. LICENCIA DE CONSTRUCCION (Modalidad “C”).

A) Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios,
que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos y/o más de 3 000m2
de área construida.
B) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y
salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo
de 30 000m2 de área construida.
REQUISITOS COMUNES:
 Formulario Único de Edificaciones (FUE) y Anexos en caso de corresponder
debidamente suscrito por el solicitante, de ser el caso, por los profesionales
responsables.
 Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que suscriben la
documentación por especialidad.
 Pago por Servicios Administrativos (Licencia de edificación S/. 473.00).
 Pago por Verificación Técnica S/. 180.00 por cada una.
 La Licencia de Construcción tendrá un valor de 1.5% del valor de la obra.
REQUISITOS TECNICOS:
 Plano perimétrico y ubicación.
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/.250.00
 Certificado de parámetros urbanísticos.
MUNICIPALIDAD DE WANCHAQ S/.67.00
 Planos de Arquitectura (plantas, cortes y elevaciones).
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/. 4,500.00
 Planos de Estructuras, Instalaciones Sanitarias, Eléctricas y otros de ser el
caso con sus respectivas memorias justificativas.
PACHA INGENIEROS S.A.C. S/. 8,500.00
 Estudio de Mecánica de Suelos
Laboratorio de Suelos GEOTECNIA SAMBOR. S/. 4,000.00
Ing. Publio Vera Guevara, Cel. 984704236

TRAMITE
INICIO DOCUMENTARIO
USUARIO
DESARROLLO
NO URBANO (26 Días)
SI
COMISION INSPECCIÓN
TECNICA TÉCNICA
(30 Días)
SI
FIN
USUARIO
1.5. ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS

Para este estudio, hemos ubicado en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta
de terrenos en el Distrito de Wanchaq, exclusivamente en la Urb. Alejandro Velazco
Astete y alrededores para poder tener una visión clara de los costos de terreno
disponibles en la zona de estudio. Se ha seleccionado una muestra de 13 terrenos.
De los costos evaluados y las características requeridas para nuestro proyecto

inmobiliario, elegimos como apto para la adquisición el terreno 07 del siguiente cuadro:

ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS

Extension
Terreno Ubicación Costo x m2 Contactos
(m2)
Av. costanera cerca al Coliseo Uriel García, en esquina estratégica Autocasas Servicios Generales
01 780 $2,000.00
cerca a la Av. Velasco Astete Celular: 953767385 - 984895668
02 Vendo terreno en esquina por 28 de julio de subida al centro. 250 $2,700.00 INMOBILIARIA WASICHAY SAC
03 Av. Maco Capac Wanchaq 1600 $2,800.00 REMAX CUSCO IMPERIAL S.A.C.
04 AV. PACHACUTEC -LINEA FERRA 265.5 $2,600.00 INMOBILIARIA WASICHAY SAC
05 URB. SAN BORJA EN EL DISTRITO DE WANQHAQ 265.2 $2,250.00 Gaby Saettone 9 5 9 1 3 5 3 2 5
REMAX CUSCO IMPERIAL S.A.C.
06 Diagonal Angamos Avenida de La cultura Cusco, Wanchaq, Cusco 957 $3,150.00
Celular 979359119
Calle Jose Abelardo Quiñones Lote E-10 (costado del Aeropuerto Trato directo propietario
07 292 $1,950.00
Velasco Astete) Celular: 999276104
Urbanización Progreso, en el Jr. Espinar, frente a la canchita de CONSULTAS
10 160 $2,100.00
fulbito Celular: 953767385 - 984895668
Casa en la Urb. Ttio, en la misma Av. Jorge Chávez a pocos metros CONSULTAS
11 150 $2,100.00
del Colegio Especial San Martín Celular: 953767385 - 984895668
Casa Urbanización de Ttio, a la altura del 4to. Paradero y medio,
CONSULTAS
12 frente a la puerta del Colegio Uriel García, entre las Avenidas 28 de 160 $1,343.75
Celular: 953767385 - 984895668
Julio y Jorge Chávez
Cusco Home
Casa en Urb. Velazco Astete: construcción de un piso proyección a 5
Dirección: C.C. La Salle. c/ Tullumayo 205,
13 pisos en 150m2, en el fondo tiene de 3 pisos de 75m2 todo material 310 $1,242.00
oficina 108
noble, con departamento de 2 dormitorios en cada piso
Teléfono: +51 (084) 262940
PROMEDIO = $2,203.25
MEDIANA = $2,100.00

1.6. ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

Para este estudio, hemos ubicado en varios portales inmobiliarios, anuncios de venta de Departamentos en el Distrito de Wanchaq, tratando
de priorizar los ubcados alrededor de la Urb. Alejandro Velazco Astete. Se ha seleccionado una muestra de 08 departamentos.
ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

Extension Costo x
Terreno Ubicación Caracteristicas Costo x m2 Contactos
(m2) Depto.
Tres dormitorios el dormitorio principal cuenta con baño incorporado y
closets los dos siguientes dormitorios cuentan con closet un baño
01 La Florida, Wanchaq, Cusco adicional completo , sala comedor . cocina con muebles altos y bajos 80 $93,500.00 $1,168.75 Celular: 996839048
lavandería finos acabados departamento iluminado bién ubicado
centrico
Cuenta con 03 dormitorios amplios cada uno con sus respectivos
roperos empotrados en melamine de 18” y sus SS.HH. con tina y mesa
de granito, el principal tiene su walk in closet, todo el piso del
URB. JOSE CARLOS departamento es de porcelanato, cuenta con 03 intercomunicadores con CONTACTOS
02 MARIATEGUI, pantalla y es bastante iluminado. 153 $150,000.00 $980.39 Celulares: 953767385 -
WANCHAQ (1er Piso) sala-comedor amplia, un baño social y área de estudio con muebles, una 984895668
cocina con reposteros arriba y abajo, mesa de granito, campana
extractora, tiene techo transparente; una lavandería cómoda, todo el
sistema de agua caliente es a gas,
Cuenta con sala-comedor-cocina con reposteros arriba y abajo, baño
Urb. Fideranda, en esquina a
social completo, lavandería, terma a gas, 3 dormitorios con closets, el
una cuadra de la tribuna sur Celulares: 953767385 -
03 principal tiene baño propio, cochera, lavandería en la azotea, excelente 95 $115,000.00 $1,210.53
del estadio Garcilaso y del 984895668
vista a la ciudad, servicios de guardianía las 24 horas del día. 6to. Piso
Parque Marianito Ferro.
con ascensor, bastante iluminado

ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

Extension Costo x
Terreno Ubicación Caracteristicas Costo x m2 Contactos
(m2) Depto.
RE/MAX Terra
Departamento a estrenar en 6° piso, con ascensor en edificio nuevo.
Velasco Astete (Cusco Evelin De Lima
04 Lindas vistas. Salón, cocina, dos habitaciones y un baño. Plaza de 65 $65,000.00 $1,000.00
Capital) Cusco Urriche - (084) 240 581
lavado en la terraza y cochera. Sala de cine en planta baja del edificio.
// 916416660
Hermoso Departamento Moderno, Amplio y Bien Iluminado, finos
acabados, espectacular vista desde la habitacion principal, excelente LOURDES LIVIA
Urbanización Santa Teresa,
05 distribucion de ambientes, comodo y calido, consta de: 3 Dormitorios, 115 $137,000.00 $1,191.30 984006209
Wanchaq, Cusco
Sala, Comedor, Cocina, 3 Baños, Estudio, Ascensor, Sistema 984388880
contraincendios, Bombas de agua
Conjunto habitacional bastante seguro en 2do. piso, bastante iluminada
y soleada por tener 3 frenteras a jardines, área de 75M2, consta de una
Departamento en el C.H. CONTACTOS
sala-comedor con piso de parquet, 03 dormitorios tienen para poner
06 Hilario Mendivil, pasando el 75 $80,000.00 $1,066.67 Celulares: 953767385 -
roperos empotrados, con piso de parquet, un baño completo, una
aeropuerto 984895668
cocina remodelada con piso de cerámico una lavandería amplia y tiene
02 tendederos de ropa con polea
Departamento pequeño en la Urb. Velasco Astete en 2do. piso con
ascensor. Consta de sala-comedor-cocina tipo americano, una Arturo Huamán Salas
Departamento en Cusco -
07 lavandería, 02 dormitorios uno de ellos con ropero empotrado y un baño 50 $48,000.00 $960.00 984895668
Urb. Velasco Astete
general completo, en la azotea tiene un pequeño espacio para tendedero 953767385
de ropa, tiene todos los servicios
Departamento Penthouse, en 7° piso con buena vista de la ciudad.
Terraza de 40mt2. Buenos acabados, amplio baño con tina de
Departamento en Venta Jr Marcia Díaz Campana -
08 hidromasaje, piso de parquetón, ducha española, amplia habitación 121 $140,000.00 $1,157.02
Libertad, Wanchaq, Cusco 990173847
principal con dos closets. Departamento muy iluminado y con entrada
de sol a las habitaciones.
PROMEDIO = $103,562.50 $1,091.83
MEDIANA = $104,250.00 $1,111.85

1.7. ESTUDIO DE LAS PRINCIPALES EMPRESAS INMOBILIARIAS DEL

CUSCO (CARACTERIZACIÓN) - ANÁLISIS DE COMPETIDORES
El objetivo central de este estudio es determinar el tamaño de la demanda por viviendas
en la ciudad y ver como las principales empresas inmobiliarias responden a dicho
pedido y detallar sus principales características.
La realización de este documento busca generar información válida, a nivel de las
empresas inmobiliarias del cusco y contribuir de esta manera al análisis de la situación
habitacional en ella. En general, la literatura concerniente al tema en el Perú es muy
escasa; particularmente si se trata de información a nivel de regiones o ciudades.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CIUDAD DE CUSCO

La principal actividad económica de sus habitantes es la recepción del turismo, sin dejar
de lado, a la agricultura con el cultivo del maíz. Es la única ciudad del Perú que tiene
y mantiene pleno empleo.
EL ASPECTO GEOGRÁFICO Y LA CONFIGURACIÓN ACTUAL DE LA

CIUDAD
La región Cusco se localiza en la parte sur-oriental del Perú y limita con las regiones
de Junín y Ucayali por el norte, Madre de Dios y Puno por el este, Arequipa por el sur-
oeste y finalmente, Apurímac y Ayacucho por el oeste.
Tiene una superficie de 71 986,50 km2 y ocupa el 5,6% de la superficie nacional.

Políticamente, está dividida en 13 provincias: Cusco, Acomayo, Anta, Calca, Canas,
Canchis, Chumbivilcas, Espinar, La Convención, Paruro, Paucartambo, Quispicanchi
y Urubamba; y además, está compuesta por 112 distritos. Asimismo, la provincia de
Cusco cubre sólo el 0,86% del total de la región, mientras que La Convención,
provincia más extensa, abarca el 41,8%.

DISTRIBUCION GEOGRÁFICA DE LA PROVINCIA
INDICADORES DEMOGRÁFICOS
Según el último Censo realizado por el INEI, la población de la región Cusco es de
aproximadamente a 1 171 403 habitantes. El 30,5% de este total habita en la ciudad de
Cusco.
POBLACIÓN Y DENSIDAD POR DISTRITO
POBLACIÓN POR GÉNERO Y GRANDES GRUPOS ETÁREOS EN LA CIUDAD
La ciudad de Cusco, capital de la región Cusco, concentra un total de 358 052

habitantes, que representa el 97,4% a nivel provincial, y el 30,6% a nivel regional. Su
densidad es 929,8 habitantes por km².
EN CONCLUSION

 Según el XI Censo Nacional de Población y VI de Vivienda llevado a cabo por el

INEI, la ciudad de Cusco alberga una población predominantemente joven entre 5 y
34 años. Asimismo, más del 50% de la población es del género femenino.
 El PBI de la región Cusco constituye el 2,3% del PBI nacional. Los sectores más
relevantes son minería, agricultura y construcción, teniendo este último una
participación de 4% en el PBI nacional.
 El acceso a los servicios públicos presenta ciertos niveles de déficit. La cobertura de
agua y alcantarillado llega al 96,7% y al 85,8% de la población, respectivamente.
Por otro lado, la cobertura de energía eléctrica alcanza al 68,2% de la población,
siendo esta muy inferior a la cobertura nacional.
 A marzo de 2009, las colocaciones de los productos MIVIVIENDA tuvieron una
participación de 56% del total de créditos hipotecarios. Esto muestra un crecimiento
paulatino de las colocaciones gracias a los esfuerzos del Fondo MIVIVIENDA y la
activación del mercado hipotecario e inmobiliario.
 Las viviendas en la ciudad de Cusco cuentan con 3 ambientes y 2 dormitorios, en
promedio. En estas viviendas predomina la exclusividad por hogar. Los hogares
allegados representan el 0,7% del total.
 Los hogares en la ciudad de Cusco, en general, habitan en casas independientes o
casas vecindad. El 31,6% de estas viviendas son alquiladas. Las viviendas, en
promedio, muestran un alto grado de precariedad. Los materiales que predominan
en las paredes de las viviendas es el adobe y en los pisos, el cemento, tierra y madera
(entablados).
 En la ciudad de Cusco, el acceso al servicio de agua y eliminación de excretas
también presentan déficit. Sólo el 62,9% de las viviendas cuentan con acceso al agua
por red pública dentro de la vivienda, y el 83,6% tiene acceso a eliminación de
excretas por red pública (sea dentro o fuera de la vivienda). Un 5,7% no cuenta con
ningún tipo de eliminación. Mientras que el servicio eléctrico en la ciudad es
cubierto al 88,3% del total de las viviendas.
 La demanda potencial por vivienda nueva (hogares no propietarios) es de 30 243
hogares (37,6%), distribuido de la siguiente manera: 3 086 hogares no propietarios
en el estrato B, 9 466 familias en el segmento C y 17 691 en el NSE D.
 La demanda efectiva, es decir aquellos hogares que tienen la intención de adquirir
una vivienda en un plazo no mayor a los 2 años, es de 18 063 hogares, el cual
representa el 59,7% del total de hogares no propietarios. El total de hogares
demandantes efectivos incluye a las 2 252 familias allegadas que no eran contadas
con la metodología anterior.
 Dichos hogares cuentan con 3 o 4 miembros y 1 o 2 hijos en promedio, por lo que
se puede concluir que los núcleos familiares en la ciudad de Cusco son pequeños
comparados con muchas otras ciudades analizadas en estudios anteriores. Tanto la
edad del jefe de hogar como la del cónyuge se encuentra entra los 31 y 40 años.
 Más del 50% de los jefes de familia trabaja de forma dependiente. El ingreso neto
familiar se encuentra entre los mil y dos mil nuevos soles.
 El alquiler es uno de los rubros más importante dentro de la composición del gasto
en el hogar. El 52% de familias manifiesta pagar alquiler por la vivienda que habita.

 El 64,1% de hogares que manifiesta contar con ahorros, los cuales en su mayoría
son destinados para la adquisición de una vivienda (78,5%). Esto se manifiesta en
el hecho que más del 35% del total de demandantes efectivos se encuentra
insatisfecho con su vivienda actual.
 Los distritos de destino de preferencia son Cusco, San Sebastián y Wánchaq que se
ubican en la ciudad de Cusco.
En base a estos indicadores y características generales de la ciudad se haces el
estudio de las principales inmobiliarias de la ciudad
La proyección de la demanda por viviendas nuevas en la ciudad de Cusco busca
establecer los montos de inversión que los hogares podrían acceder a una vivienda. Esto
es, conocer los precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien.
EMPRES INMOBILIARIA LA FINCA
LA FINCA BIENES RAICES EIRL
Av. Anselmo Alvarez Nro. 208

Tel: (084)235135
 DEPARTAMENTO EN SAN JUDAS -WANCHAQ

o PRECIO:US$180000.00
o AREA:90.00 m2
o Consta de tres pisos:
 El primer piso: Garaje +01 tienda +un minidepartamento
 El segundo :01 departamento de 90.00 m2
 El tercero :01 departamento de 90.00 m2
 DEPARTAMENTO A MEDIA CUADRA DE MARIANITO FERRO -
WANCHAQ
o PRECIO:US$ 77 000.00
o AREA: 72.00 m2

o Ubicada en quinto piso con ascensor cuenta con dos dormitorios, 01

estudio ,02 baños, sala ,comedor ,cocina y lavandería.
 TUPAC AMARU por SANTA URSULA
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o Se vende hermoso departamento de 80.95m2 en un 2do piso, cuenta con
03 dormitorios, baño, sala, comedor, cocina y lavandería. Se encuentra
muy cerca de Diario el Cusco y con documentos en regla.
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o Precio: US$130 000.00
o Área: 102.00m²
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dormitorios, 2 baños, sala, comedor amplio, cocina y lavandería.
AUTOCASAS INMOBILIARIA EIRL
 DEPARTAMENTO AV. LOS INCAS

o Departamento en Venta en WANCHAQ Wanchaq, Cusco
o U$D 130.000
o AV. LOS INCAS, CUSCO, WANCHAQ Wánchaq - Cusco
o Código: DEV26613
o Actualizado: más de 6 meses
o Habitaciones:3
o Baños:3

o Sup. Cubierta / edificada:100m2

o Sup. Terreno:125m2
 VENDO CASA EN URB. VELASCO ASTETE
o Casa en Venta en WANCHAQ Wánchaq, Cusco
o CÓD: CAV20541.
o en Urb. Velazco Astete se vende como terreno, área de 310m2, 10ml. De
frentera, adelante una construcción de un piso proyección a 5 pisos en
150m2, en el fondo tiene de 3 pisos de 75m2 todo.
o U$D 385.000
1.8. ELABORACIÓN DE ENCUESTA (DEFINICIÓN DE POBLACIÓN Y

MUESTRA), TENER EN CUENTA EL OBJETIVO DE LA ENCUESTA:
CARACTERIZAR A LA DEMANDA
Diseño de la investigación
Planteamiento del problema

Cusco es una ciudad de alto movimiento poblacional y turístico por lo cual existe alta
demanda de viviendas, (departamentos, dúplex, habitaciones, etc.)
Se ofrecen departamentos en su mayoría en zonas alejadas del centro de cusco y la
preferencia del cliente es por departamentos de ubicación cercanos al centro.
Objetivos
 Conocer las preferencias y gustos de la población sobre inmobiliaria
 Evaluar la viabilidad de un proyecto inmobiliario.
 Caracterizar la demanda
Determinar la información requerida

Recabar información acerca de las preferencias y gustos del cliente respecto a los
proyectos inmobiliarios en específico sobre departamentos.
Formulación de preguntas:
1. Su preferencia de adquisición es por:

⃝ Departamento
⃝ Vivienda
⃝ Terreno
⃝ Habitación

2. Su preferencia de adquisición de un departamento es en base a que modalidad de:

⃝ Compra
⃝ Alquiler
⃝ Anticresis
3. ¿Dónde preferiría adquirir este bien?

⃝ Urb. Velasco Astete.
⃝ Urb. Progreso
⃝ Urb. Ttio
4. Preferiría un inmueble:
⃝ Pequeño (60 – 80m2)
⃝ Mediano (80 – 150m2)
⃝ Grande (mayores a 150m2)
5. Que lo incentiva a adquirir un inmueble?

⃝ Independencia
⃝ Comodidad familiar
⃝ Generar ingresos extras
6. Que aspectos toma en cuenta al adquirir un inmueble?

⃝ Infraestructura y terminaciones en óptimas condiciones
⃝ Facilidad de financiamiento
⃝ Cercanía a zonas comerciales, educacionales y transporte publico
⃝ Local comercial
7. Calidad de acabados:
⃝ Básico
⃝ Intermedio
⃝ Lujo
Determinación la población a estudiar

Recabar información de nuestro público objetivo, de aquellas personas, parejas, familias
que tienen solvencia económica, mayores de 25 años.
Determinación de la muestra
Para determinar el número de encuestas que vamos a realizar, aplicaremos la siguiente
formula:

Donde:
N = tamaño de la población
Z = nivel de confianza,
P = probabilidad de éxito, o proporción esperada
Q = probabilidad de fracaso
D = precisión
1.9. CÁLCULO DE COSTOS DE CADA UNA DE LAS ACTIVIDADES DEL EDT

Los costos estimados son producto de algunas cotizaciones realizadas en el mercado
inmobiliario y entidades pertinentes involucradas. También algunos de estos cotos se
estimaron en función de costos de otros proyectos inmobiliarios.
Para la conversión de costos de Dólares a Soles, utilizaremos una tasa de cambio de

3.31 cotizado para eldia24 de junio del 2019.


2. GESTIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN

2.1. ORGANIGRAMA DEL PROYECTO

2.2. DEFINICIÓN DEL PERFIL DEL PUESTO
a) GERENCIA GENERAL
Es el principal responsable de las decisiones que afectan a la empresa en el ámbito
comercial, laboral y estratégico a lo largo del tiempo.
Es un ejecutivo que tiene la responsabilidad de administrar coherentemente los
ingresos y costos de la empresa. Se ocupa de generar rentabilidad en un mediano y
largo plazo, mediante la búsqueda y elaboración de nuevos proyectos inmobiliarios
que aprovechen las oportunidades que le brinda el mercado, indicando los costos,
riesgos y beneficios que implican la puesta en marcha de los mismos. El gerente
general es un gerente integral: estratega, organizador y líder transformacional.
Es de suma importancia que sepa diferenciar de antemano el éxito o fracaso de un
proyecto, de acuerdo a la realidad del sector en un determinado momento y en un
futuro no muy lejano.
Además, debe de velar por el correcto desempeño de cada uno de los colaboradores,
a través de un análisis continuo de su rendimiento laboral y de los aportes brindados
en el área donde se desenvuelven profesionalmente.
En cuanto a las funciones que forman parte de su día a día en la organización, se
pueden enunciar:
 Complementar y elaborar los reportes de gestión de las obras en marcha, cuando
se lleva a cabo la gestión inmobiliaria de tipo “propiedad y desarrollo
inmobiliario”. Tales reportes permiten una adecuada comunicación con los
propietarios de los predios a construir o para uso interno de la organización.
 Preparar la información para bancos; es decir, entregar la información financiera
de la organización, ya que ellos son los principales financistas de los proyectos a
llevar a cabo.
 Controlar que se cumplan los procesos ya establecidos.
 Crear y mantener buenas relaciones con los clientes.
 Planificar y dirigir el área comercial, así como conseguir nuevos proyectos y
terrenos, y vender departamentos.
b) AREA DE PROMOCION INMOBILIARIA

Es el área encargada de buscar, analizar e impulsar nuevos proyectos inmobiliarios,
a través de la promoción y puesta en marcha. Esta es la matriz de todas las demás
áreas, debido a su capacidad para determinar la viabilidad, ejecución y venta de un
determinado proyecto.
En resumen, se podría decir que se encarga directamente de buscar nuevos terrenos,
proveedores, clientes, vendedores y profesionales aptos para formar parte de los
proyectos que la empresa quiere impulsar. Todo esto se basa en la búsqueda y uso
oportuno de la información que brinda el mercado.

A continuación, se citan adecuadamente todas las funciones que forman parte de la

labor
diaria de este departamento:
 Recoger, organizar y presentar informes que especifican cómo se van
desarrollando las preferencias inmobiliarias dentro del mercado; o sea,
determinar qué zonas urbanas son las que se están expandiendo en un
determinado momento, y qué tipo de predio tiene más acogida, por ejemplo,
casas, departamentos, chalets, etcétera.
 Buscar información de terrenos potenciales; es decir, los más adecuados para dar
inicio a nuevos proyectos que tendrán como base los informes del mercado y sus
preferencias.
 Estructurar el área comercial, entrevistando y escogiendo a las personas
adecuadas para formar parte del equipo de ventas. El objetivo principal de esta
área es vender la mayor cantidad de predios, ya sean casas, departamentos,
chalets, etc., generando rentabilidad y movimiento de dinero en la organización.
En la mayoría de los casos es fundamental que esto se dé antes de empezar la
construcción.
c) LOGISTICA
Esta es otra área fundamental dentro de la organización, ya que se ocupa de todos los
detalles que permiten un adecuado funcionamiento organizativo. Se encarga de
cuidar que todos los recursos necesarios se encuentren disponibles oportunamente en
el momento y lugar donde son requeridos.
Esta es la columna vertebral del negocio inmobiliario enfocado en la propiedad y el
desarrollo, pues el adecuado manejo de la logística permitirá que el proyecto sea
exitoso y rentable durante su ejecución y puesta en marcha. Aquí se debe aclarar el
papel que puede tomar esta área durante la ejecución de un determinado proyecto,
teniendo dos tipos de caminos a seguir.
El primero opta por la subcontratación total del desarrollo constructivo del proyecto
inmobiliario, o sea, subcontratar la construcción y aprovisionamiento del proyecto a
una empresa dedicada exclusivamente a esta especialidad. El segundo es hacerse
cargo del flujo de todos los recursos que forman parte de este proceso constructivo,
y únicamente subcontratar las manos de obras directa e indirecta que forman parte
del proyecto.
d) OPERACIONES
Esta área está integrada por dos personas que tienen como principal función el
manejo de la información dentro de la organización. La información debe ser
procesada, optimizada, sintetizada y presentada en un informe confiable para la toma
de decisiones.

Estos son cargos de confianza dentro de la organización requieren de muchas

actitudes y aptitudes personales para lograr un eficaz desarrollo de los mismos. Aquí
es donde confluye toda la información y, un mal manejo de la misma, podría generar
pérdidas o desventajas con respecto a las demás empresas presentes en el sector.
Las actividades a realizar diariamente son:
 Procesar la información concerniente a facturas de compras y pedidos.
 Administrar diariamente el dinero que se encuentra en la caja chica, que es usado
para diligencias, material de oficina y mantenimiento de las instalaciones de la
organización
 Llevar directamente el control de los egresos de la organización.
 Presentar informes semanales indicando el estado de los presupuestos y costos de
los diferentes proyectos que se están llevando a cabo.
 Emitir documentos destinados a las distintas áreas de la organización, los cuales
son individuales e intransferibles, e indicarán las actividades a realizar diaria y
semanalmente, evitando retrasos y olvidos de las tareas encomendadas y por
cumplir.
e) CONSTRUCCION
Es una pequeña sección dentro de la organización, cuyo encargado es un ingeniero
que ejercerá de residente en las obras que se ejecuten y que no hayan sido totalmente
subcontratadas.
Las actividades que realizará día a día, son las que se mencionan a continuación:
 Analizar los planos y programación de los proyectos y verificar si estos coinciden
con lo que la mano de obra subcontratada está ejecutando.
 Programar actividades diarias y presentar informes semanales con respecto al
avance de las mismas. Estos informes deben remitirse al gerente general.
 Coordinar con logística el abastecimiento de recursos, es decir, definir cuáles son
los recursos que se necesitan en un determinado momento.
Se debe indicar que tanto las funciones de diseño y arquitectura de los proyectos que
son trabajados bajo la modalidad de propiedad y desarrollo, se realizan fuera de la
empresa por profesionales o empresas especializadas en la materia. Pero hay que
tener en cuenta que todos los avances en cualquiera de esas dos funciones son
seguidos muy de cerca por la organización. Además, se puede mencionar que tales
profesionales o empresas que trabajan para la organización, han superado un exigente
proceso de selección.
f) AREA COMERCIAL
Es la encargada de tener contacto directo con el cliente, definido como todo aquel
que adquiere un inmueble impulsado por la organización o como aquel que contrata
un servicio brindando por el área.

Su principal función es vender los inmuebles impulsados por la organización, a través

del seguimiento de la estrategia de promoción y venta definida por el área
inmobiliaria; es decir que debe elegir los medios de publicidad y marketing
adecuados para llegar al público que se considera objetivo.
La venta de los inmuebles se maneja como un proceso rápido, eficiente y eficaz;
puesto que se debe analizar cuidadosamente a los clientes potenciales, desde el lugar
donde trabajan y viven, su historial financiero y todas aquellas características
importantes al momento de cerrar un vínculo contractual con una determinada
persona. Por ello, es muy importante la rapidez con la cual se analiza adecuadamente
a una persona, ya que el factor tiempo puede afectar la venta, pero el apuro y la falta
de análisis pueden afectar financiera y comercialmente los objetivos trazados por la
organización.
Además, debe generar atracción e interés en las ofertas realizadas, por lo que hay que
definir todo tipo de promociones y regalos que llamen la atención de clientes en
potencia, pero sin afectar la rentabilidad y utilidades que generaría dicha venta.

3. ANEXOS
3.1.INSTITUCIONES FINANCIERAS QUE BRINDAN CRÉDITOS
HIPOTECARIOS CONOCIDAS
3.2. FUENTES DE FINANCIAMIENTO(PROBABLES)




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ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TAREAS

b) ADQUISICION DEL TERRENO.

d) ELABORACION DEL PROYECTO.

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h) EJECUCION DEL PROYECTO

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Esta actividad también consiste en la independización de los títulos de propiedad para

1.2. DEFINICIÓN DE TAREAS A TERCERIZAR, REALIZAR ESTUDIO A

b) DISEÑO ARQUITECTONICO: Se contratará a una empresa o persona natural

c) ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS: Se contratará a una empresa o

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d) PUBLICIDAD Y VENTAS: Se contratará a una empresa especializada marketing

e) SUMINISTROS: Se contratará a diferentes proveedores de servicios y bienes para

f) EJECUCIÓN DEL PROYECTO: Se realizará la contratación de empresas que

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1.3. DIAGRAMA GANTT DE TAREAS

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1.4. FLUJOGRAMA DE PRINCIPALES TAREAS (TENER EN CUENTA EL

1.4.1. CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y

DESARROLLO NO PLANO PERIMETRICO

1.4.2. LICENCIA DE DEMOLICION

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1.4.3. LICENCIA DE CONSTRUCCION (Modalidad “C”).

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1.5. ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS

De los costos evaluados y las características requeridas para nuestro proyecto

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ESTUDIO INMOBILIARIO DE TERRENOS

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1.6. ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

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ESTUDIO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS

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1.7. ESTUDIO DE LAS PRINCIPALES EMPRESAS INMOBILIARIAS DEL

CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CIUDAD DE CUSCO

EL ASPECTO GEOGRÁFICO Y LA CONFIGURACIÓN ACTUAL DE LA

Tiene una superficie de 71 986,50 km2 y ocupa el 5,6% de la superficie nacional.

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DISTRIBUCION GEOGRÁFICA DE LA PROVINCIA

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POBLACIÓN POR GÉNERO Y GRANDES GRUPOS ETÁREOS EN LA CIUDAD

La ciudad de Cusco, capital de la región Cusco, concentra un total de 358 052

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o Sup. Cubierta / edificada:100m2