PLAN DE DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE AYACUCHO

2008 - 2018

REGLAMENTO DE ZONIFICACION DE USOS DE SUELO

CIUDAD DE AYACUCHO

1. LA ZONIFICACION Y LOS USOS DEL SUELO

1.1. GENERALIDADES
Los aspectos normativos establecen definiciones, características, criterios técnicos y compatibilidades
generales de cada una de las zonas establecidas en el Plano de zonificación, señalando los requisitos
para las habilitaciones urbanas y las edificaciones.
El ámbito de aplicación de los aspectos normativos de la superficie, corresponde al área
Metropolitana, es decir, el área actualmente ocupada por la ciudad y sus áreas de expansión.

1.2. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS

Para efectos de un mejor entendimiento de los aspectos normativos, se describen los siguientes
conceptos:

 Área Libre: Porcentaje mínimo de la superficie de lote que no debe estar construida ni techada. Es
la superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula sumando las
superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de
las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta los
límites de la propiedad.

 Altura de Edificación: Altura máxima en metros o número de pisos que puede alcanzar una
edificación, a partir del nivel promedio de la vereda pública. Es la dimensión vertical de una
edificación. Es establecida como parámetro en el Plan de Desarrollo Urbano, para el lote donde se
construirá la obra. Se mide en el punto más alto de la vereda del frente principal de acceso de
personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad. En caso de no existir vereda, se
tomará el nivel de la calzada más 0.15 m. En caso que el ingreso sea por una esquina, se tomará
el nivel de la esquina. La altura total incluye el parapeto superior sobre el último nivel edificado. En
caso que exista acceso por dos frentes de distinto nivel se tomará el nivel más alto. No incluye los
tanques elevados, ni las casetas de los equipos para los ascensores. En los casos en que la altura
de la edificación este indicada en pisos, cada piso se considera de 3.00 m. En caso que esté fijada
en metros y en pisos simultáneamente, prima la altura en metros.

 Aportes: Son las contribuciones obligatorias del área total de terreno a ser habilitado que sirven
como reserva de áreas para el equipamiento básico. Están establecidos normativamente por el
Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). Área de terreno habilitado destinado a recreación
pública y servicios públicos, que debe inscribirse a favor de la institución beneficiaria, y que es
cedida a titulo gratuito por el propietario de un terreno rústico como consecuencia del proceso de
habilitación urbana.

 Área urbana: Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada con actividades urbanas (suelo
urbano) y las áreas de expansión urbana, destinadas a albergar actividades urbanas (suelo
urbanizable). Constituye el territorio sujeto a las disposiciones legales de zonificación urbana. Es el
área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por los
Instrumentos de Planificación Territorial.

 Área rural: Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de
los límites urbanos o de expansión urbana.

 Área de Expansión Urbana: Son las áreas para cubrir los requerimientos de espacios físicos para
el crecimiento poblacional de la ciudad, según los horizontes de planeamiento trazados. Se le
denomina también suelo urbanizable.

 Área de recreación pública: Superficie destinada a parques de uso público.

 Coeficiente de Edificación: Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo
resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas
tributarias.

1
 Conjunto residencial: Grupo de viviendas compuesto de varias edificaciones independientes, con
predios de propiedad exclusiva y que comparten bienes comunes bajo el régimen de copropiedad.

 Densidad: Es un indicador de la intensidad con que es usado el suelo urbano en las zonas
residenciales. La densidad se expresa en habitantes por hectárea

Densidad = población/área = Nº hab/Ha

 Densidad Bruta: Es la población que habita en una determinada área, considerando las
manzanas, pistas, veredas, áreas libres urbanas, equipamientos, otros usos, etc. Es el indicador
resultante de dividir el número de habitantes del proyecto propuesto, entre el área de un lote
rústico para uso residencial. Se aplica para fines de habilitación urbana y se expresa en hab/Ha
bruta.

 Densidad Neta: Es la población que habita en un área utilizada exclusivamente para vivienda,
descontando las áreas ocupadas por vías, parques, equipamiento, otros usos, etc. Es el indicador
resultante de dividir el número de habitantes del proyecto propuesto entre el área de un lote urbano
para uso residencial. Se aplica para fines de edificación y se expresa en hab/Ha neta.

 Densificación: Es el proceso de incremento de la densidad habitacional, producto del aumento del

número de habitantes dentro del mismo suelo ocupado.

 Edificación: Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar actividades humanas.

Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

 Edificio: Obra ejecutada por el hombre albergar sus actividades.

 Edificio multifamiliar: Edificación única con dos o más unidades de vivienda que mantienen la
copropiedad del terreno y de las áreas y servicios comunes.

 Estacionamiento: Número de espacios mínimos para el estacionamiento de vehículos. Estos

espacios deberán reservarse dentro de los límites del lote o en zonas expresas de acuerdo a la
normatividad. Superficie pavimentada, con o sin techo, destinada exclusivamente al
estacionamiento de vehículos.

 Equipamiento Básico Residencial: Corresponde a las áreas locales complementarias a la

vivienda destinada para fines recreacionales (parques), educativos (centro de educación inicial,
primaria, secundaria, etc.), salud, (posta médica, centro de salud) y a otros fines que requiera la
urbanización a la que pertenece, éstas áreas son planteadas con la concepción inicial de cada
zona urbanizada, de acuerdo a sus características propias, y en ningún caso debe considerarse un
cambio de uso ni depredación de las áreas verdes.

 Equipamiento urbano: Edificaciones destinadas a recreación, salud, educación, cultura,

transporte, comunicaciones, seguridad, administración local, gobierno y servicios básicos.

 Espacio público: Superficie de uso público, destinado a circulación o recreación.

 Expansión urbana: Proceso mediante el cual se incrementa la superficie ocupada de un centro

poblado.

 Frente Normativo de Lote: Longitud mínima recomendable para el frente de lote que da a un
espacio público como vías, parques, etc.

 Habilitación Urbana: Es el proceso de cambio de uso de la tierra para fines urbanos, que requiere
la ejecución de diversas obras de infraestructura urbana y de servicios. Proceso de convertir un
terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y
recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes de comunicaciones. Las
habilitaciones urbanas pueden ser ejecutadas de manera progresiva.

 Infraestructura Urbana: Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las
actividades urbanas, comprende básicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energía
eléctrica, telecomunicaciones y las vías urbanas.
2
 Isla rústica: Terreno sin habilitar circundado por zonas con habilitación urbana.

 Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido como resultado de un
proceso de habilitación urbana y subdivisión del suelo.

 Lote mínimo: Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso asignado.

 Lote Normativo: Es la mínima superficie de lote que se establece para cada zona y constituye la
unidad básica para la aplicación de normas de zonificación. Superficie de lote de una habilitación
urbana de acuerdo a la zonificación establecida, densidad y uso del suelo. Sirve de base para el
diseño de las habilitaciones urbanas y para la subdivisión de lotes.

 Limite de propiedad: Cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el área de un
terreno urbano o rústico.

 Limite de edificación: Línea que define hasta donde puede llegar el área techada de la
edificación.

 Línea de Propiedad: Línea que delimita el lote o predio del espacio público (líneas, parques, etc.).

 Línea Municipal de Fachada: Es la línea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio
urbano (calles, plazas, alamedas, etc.).

 Retiro: Es la separación obligatoria entre la línea de propiedad y la línea municipal tomada esta
distancia en forma perpendicular a ambas líneas, y a todo lo largo del frente o de los frentes del
lote. El área entre el lindero y el límite de edificación, forma parte del área libre que se exige en los
parámetros urbanísticos y edificatorios.

 Uso del suelo: Determinación del tipo de actividades que se pueden realizar en las edificaciones
que se ejecuten en cada lote según la zonificación asignada a los terrenos urbanos, de acuerdo a
su vocación y en función de las necesidades de los habitantes de la ciudad. Puede ser residencial,
comercial, industrial o de servicios.

 Usos Compatibles: Son los usos que se permitirá en la edificación de la urbanización de una
determinada zona. En los casos señalados se referirá al Cuadro de Compatibilidad de Usos de
Suelo. Ver Anexo 1

 Uso No Conforme: Cuando una obra de construcción tiene un uso diferente al establecido en el
Plano de Zonificación Urbana, será considerado como “no conforme”. En tal caso, no se autorizará
ampliaciones, ni inversiones adicionales en las instalaciones existentes. Cuando el uso actual
cause molestias a los vecinos se otorgará un plazo prudencial para el traslado a otra zona donde
esté previsto tal uso.

1.3. ZONIFICACION URBANA

La Zonificación Urbana es la distribución normativa de los usos del suelo de la ciudad,
constituyendo un instrumento básico para la planificación de la misma.
Entre las zonas establecidas, se consideran:
 Uso Residencial.
 Uso Comercial y de Servicios.
 Uso de Equipamiento Urbano.
 Uso Recreativo, de Protección y Reserva Ambiental.
 Reglamentación Especial del Centro Histórico y Zona Arqueológica.
 Expansión Urbana.

 USO RESIDENCIAL: Se aplica a las áreas donde predomina la vivienda admitiendo como
actividades urbanas compatibles el comercio vecinal y los servicios no molestos, en concordancia
al cuadro de Compatibilidades de Usos de Suelo Urbano.

CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Residencial Densidad Baja - R1
 Residencial Densidad Baja - DB
 Residencial Densidad Media - DM

3
  Residencial Densidad Media con Reglamentación Especial - DM-RE
 Residencial Densidad Media con Restricciones - DMr
 Residencial Densidad Alta - DA
 Residencial Densidad Alta con Reglamentación Especial DA-RE

 USO COMERCIAL Y DE SERVICIOS: Se aplica a las áreas donde se desarrolla el comercio y

otras actividades urbanas compatibles como vivienda, servicios, recreación.

CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Comercio Central - C8
 Comercio Distrital - C5
 Comercio Especializado - CE
 Comercio Especial Restringido
 Comercio Especializado Nocturno 1 - CEN1
 Comercio Especializado Nocturno 2 - CEN2
 Comercio Especializado Nocturno 2 – CEN3
 Comercio Intensivo - CI
USTRIAL
 USO INDUSTRIAL: Se aplica a las áreas donde se localiza o deben localizarse los
establecimientos industriales debiendo contar previamente con las Evaluaciones de Impacto Ambiental
respectivo.

CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Industria Mediana – IM
 Industria Liviana – I2
 Industria Elemental y Complementaria – I1

 USO DE EQUIPAMIENTO URBANO: Se aplica a las áreas destinadas para el equipamiento de

educación, salud, comercialización y otros equipamientos, según el tipo y nivel de cada sector.

CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Usos Especiales - OU
 Usos Especiales para fines de Educación - OUE
 Usos Especiales para fines de Salud - OUS
 Usos Especiales para fines de Transporte - OUT

 USO RECREATIVO, DE PROTECCIÓN Y RESERVA AMBIENTAL: Se aplica a las áreas

destinadas a recreación, actividades agrícolas, pecuarias, de protección ambiental, de
preservación ambiental, de reserva paisajista y de expansión urbana.

CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Zona Turismo Recreativo - ZTR
 Zona Recreativa - ZR
 Zona de Reserva Paisajista - ZRP
 Zona de Tratamiento Especial – Protección de Suelos - ZTE-PS
 Zona de Protección Ambiental - ZPA
 Zona de Protección de Riberas - ZPR
 Reserva Agrícola – RAg

 REGLAMENTACIÓN ESPECIAL DEL CENTRO HISTÓRICO Y ZONA ARQUEOLOGICA: Se

aplica a las áreas de patrimonio construido (Centro Histórico y Pueblos Tradicionales), restos
arqueológicos y prehispánicos. Por sus especiales características urbanas y arquitectónicas, son
áreas destinadas a la investigación, cultura, turismo y recreación pasiva. El Centro Histórico se
regirá por las condiciones y reglamento específico del Plan de Gestión del Centro Histórico.
CLASIFICACION NOMENCLATURA
 Zona de Reglamentación Especial del Centro Histórico - ZRE- CH
 Zona Arqueológica - ZAr
RBANO
 ÁREA DE EXPANSIÓN URBANA - EU
Se aplica a las áreas calificadas como aptas para la expansión urbana por constituir áreas no
urbanas o preurbanas, con suelos estables.

4
A. ZONIFICACION RESIDENCIAL

A.1 ZONA RESIDENCIAL - R1 (DENSIDAD BAJA):

Es el área caracterizada por el uso residencial unifamiliar, con los siguientes requisitos normativos:

a) Densidades Normativas:
 Densidad Neta: 100 - 160 hab/ha
 Densidad Bruta: 60 - 110 hab/ha

b) Normas para Habilitación:

 Aportes : 12%
Recreación: 7%
Educación: 2%
Comunal: 2%
SERPAR: 1%
 Lote Normativo: 1200 - 1500 m²
 Frente Normativo de Lote: 20 – 25 metros lineales

c) Normas para Edificación:

 Área Libre: 80%
 Coeficiente de Edificación: 0.2
 Altura de Edificación: 1 pisos + azotea.
 Estacionamiento: 1c/v.

d) Tipo de Vivienda: Unifamiliar

e) Usos Compatibles: Comercio Vecinal (no se especifica su ubicación en los planos de

Zonificación) DB, ZR.

f) Restricciones:
 No está permitido actividades que generen ruidos, transito vehicular pesado, actividades
que generen riesgo de incendio, actividades que generen riesgo delincuencial.
 No está permitido el cambio de uso de suelo predial, de vías, veredas, pasajes, parques y
jardines municipales.

A.2. ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD BAJA (DB):

Es el área caracterizada por el uso residencial unifamiliar, se establece dentro de las zonas ya
consolidadas, con los siguientes requisitos normativos:

a) Densidades Normativas:
 Densidad Neta: 100 - 240 hab/ha
 Densidad Bruta: 60 - 160 hab/ha

b) Normas para Habilitación:

 Aportes: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Recreación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Educación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Comunal: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 SERPAR: 1%

c) Normas para Edificación:

 Área Libre: 30%
 Altura de Edificación: 1 a 2 pisos + azotea.
 Estacionamiento: 1c/v.

d) Usos Compatibles: R1, DM, Comercio Vecinal (no se especifica su ubicación en los
planos de Zonificación), ZR, ZRE-CH, OU, OUE, OUS, C5, CE.

5
 e) Restricciones:
 No están permitidas actividades que generen ruidos, transito vehicular pesado,
actividades que generen riesgo de incendio, actividades que generen riesgo
delincuencial.
 No está permitido el cambio de uso de suelo predial, de vías, veredas, pasajes, parques
y jardines municipales.
 Las Actividades Compatibles CE y C5 se consolidarán solo en las vías y avenidas
propuestas en el Plano de Zonificación.

A.3. ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA (DM):

Es el área caracterizada por el uso residencial unifamiliar y bifamiliar de densidad media, se
establece dentro de las zonas ya consolidadas, con los siguientes requisitos normativos:

a) Densidades Normativas:
 Densidad Neta: 240 - 600 hab/ha
 Densidad Bruta: 160 - 330 hab/ha

b) Normas para Habilitación:

 Aportes : De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
o Recreación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
o Educación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
o Comunal: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
o SERPAR: 1%

c) Normas para Edificación:

 Área Libre: 30%
 Altura de Edificación: 3 a 4 pisos + azotea.
 Estacionamiento: 1c/2v.

d) Usos Compatibles: DB, DA, Comercio Vecinal (no se especifica su ubicación en los
planos de Zonificación), ZR, ZRE-CH, OU, OUE, OUS, OUT, C5, C8, CE, CI, ZAR, ZTR.

e) Restricciones:
 No están permitidas actividades que generen ruidos, transito vehicular pesado,
actividades que generen riesgo de incendio y riesgo delincuencial.
 No está permitido el cambio de uso de suelo predial, de vías, veredas, pasajes, parques
y jardines municipales.
 Las Actividades Compatibles C5, C8, CE, CI, OUT, ZAr, ZTR se consolidarán solo en las
vías y avenidas propuestas en el Plano de Zonificación.

A.4 ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA CON REGLAMENTACION ESPECIAL (DM-RE):

Conformada por Conjuntos Residenciales y Urbanizaciones caracterizados por el uso residencial
unifamiliar y bifamiliar de densidad media, en zonas ya consolidadas, en las que se deberá
respetar el uso compartido de bienes comunes bajo el régimen de copropiedad, a fin de lograr la
recuperación física integral de vías y pasajes peatonales, veredas, parques, estacionamientos
comunes y jardines municipales.

Los conjuntos residenciales están compuestos por edificaciones independientes unifamiliares o

multifamiliares, espacios para estacionamiento de vehículos, áreas comunes y servicios comunes.
El objeto de un conjunto residencial es posibilitar el acceso a servicios comunes que generan un
beneficio a sus habitantes. Estos servicios son: recreación pasiva (áreas verdes y mobiliario
urbano), recreación activa (juegos infantiles y deportes), seguridad (control de accesos y
guardianía) y actividades sociales (salas de reunión). No está permitido el cambio de uso de suelo
predial, de vías, veredas, pasajes, estacionamientos, parques y jardines municipales.

6
 Se aplicará la normatividad correspondiente según lo establecido en la Norma A.020 - Capitulo IV:
Condiciones Adicionales para Conjuntos Residenciales y Quintas del Reglamento Nacional de
Edificaciones- RNE.

A.5 ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA CON RESTRICCIONES (DMr):

Es el área caracterizada por el uso residencial unifamiliar y bifamiliar de densidad media, se
establece dentro de las zonas ya consolidadas, con las siguientes restricciones en distancias y en
altura de edificación por su cercanía al aeropuerto de la ciudad de Ayacucho “Crnl. FAP Alfredo
Duarte Mendívil”1:

Restricciones en distancia:
 No se permitirán edificaciones a una distancia menor a 75 m. desde el eje de la pista del
aeropuerto, de acuerdo a lo establecido en la Superficie Limitadora de Obstáculos para el
Aeropuerto de Ayacucho2. Ver Grafico Nº 1

Gráfico Nº 1
SUPERFICIE LIMITADORA DE OBSTACULOS – AEROPUERTO DE AYACUCHO
CORTE DE SUPERFICIE DE TRANSICION
RESTRICCIONES DE DISTANCIA HORINZONTAL : 75 M.

SUPERFICIE CONICA COTA = 2880.5 msnm

SUPERFICIE HORIZONTAL INTERNA COTA = 2780.5 msnm

Pendiente=14.3% Pendiente=14.3%
Superficie de transición
45 m

PISTA AEROPUERTO

45 m
315 m 315 m

RESTRICCION EN DISTANCIA  75 m 75 m
R = 400 m R = 400 m

R = 6000 m R = 6000 m

ESCALA : S/E

1
Ley de Aeronáutica Civil del Perú Nº 27261- Artículo 31º .- Establece que en las áreas cubiertas por la proyección de las superficies
limitadoras de obstáculos de los aeródromos, así como en las áreas de aproximación por instrumentos y circuitos de espera
correspondientes a los mismos, las construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones, ya sean permanentes o transitorias, no
podrán tener una altura mayor que la limitada por dichas superficies, ni podrán ser de naturaleza tal que acrecienten los riesgos
potenciales de un eventual accidente de aviación.
 D.S. 050-2001-MTC-Reglamento de la Ley 27261, Art. 51°.- Las construcciones o instalaciones en los terrenos adyacentes y
circundantes a los aeródromos así como los obstáculos que constituyen peligro para el transito aéreo están sujetos a las limitaciones
a la propiedad privada establecidas en la Ley y en el presente Reglamento. Para tales efectos y dentro de las áreas cubiertas por las
superficies limitadoras de obstáculos quedan prohibidas plantaciones, construcciones, instalación de líneas eléctricas, teleféricos,
incluyendo torres de servicios de radio, radar, televisión, telefonía inalámbrica, ferrovías, carreteras y en general cualquier obra u
objeto que afecte la seguridad de las operaciones aéreas.
 Art. 52°.- Las superficies limitadoras de obstáculos definen el espacio aéreo que debe mantenerse libre de obstáculos alrededor de
los aeródromos para que puedan llevarse cabo con seguridad las operaciones aéreas. Dicha superficies marcan los límites hasta
donde deben los objetos pueden proyectarse en es espacio aéreo, por lo que ningún obstáculo debe sobrepasarlas.
 Art. 53°.- La determinación de las superficies limitadoras de obstáculos en los aeródromos públicos se efectúa mediante
Resolución Directoral de la DGAC. Una vez inscritas las superficies limitadoras de obstáculos determinadas conforme al Art. 32º de la
Ley, la zonificación relativa a dichas áreas será establecida por las autoridades municipales competentes en coordinación con la
DGAC.
 Art. 54°.- Para la ejecución de obras dentro de áreas sujetas a limitaciones a la propiedad privada se requiere de autorización previa
de la DGAC, asimismo que los gobiernos regionales, locales y otras autoridades no pueden, bajo responsabilidad otorgar
licencia de construcción ni permitir o ejecutar obras sin dicha autorización.
2
Fuente: CORPAC S.A Ayacucho
7
 Restricciones en altura:
De acuerdo a la pendiente de 14.3% de la superficie de transición calculada desde la distancia de
75 m del eje de la pista del Aeropuerto (Ver Gráficos Nº1 y Nº 2), las edificaciones en lotes
colindantes con la pista del aeropuerto tendrán las siguientes alturas máximas3, según las alturas
de edificación establecidas en la zonificación correspondiente:

Densidad Baja : 1 y 2 pisos más azotea:

 1 piso (3 m): Lotes ubicados a una distancia de 96m del eje de la pista.
 2 pisos (6 m): Lotes ubicados a una distancia de 117m del eje de la pista.

Densidad Media: 3 a 4 pisos + azotea:

 3 pisos (9 m): Lotes ubicados a una distancia entre 138 m del eje de la pista.
 4 pisos (12 m): Lotes ubicados a una distancia mayor a 159 m del eje de la pista.

Densidad Alta : 5 a 6 pisos + azotea:

 5 pisos (15 m): Lotes ubicados a una distancia mayor a 180 m del eje de la pista.
 6 pisos (18 m): Lotes ubicados a una distancia mayor a 201 m del eje de la pista.

Gráfico Nº 2
ALTURAS MAXIMAS PERMISIBLES
SUPERFICIE LIMITADORA DE OBSTACULOS – AEROPUERTO DE AYACUCHO

SUPERFICIE DE TRANSICIÓN

ALTURA DE EDIFICACION PERMITIDA COTA = 2780.5 msnm

SUPERFICIE HORIZONTAL INTERNA

45.00
.3 %
PEND NTE = 14
IENTE = PENDIE
6 5 14.3 % Pista Aeropuerto
5 6
4 3 2
1 1 2 3 4

45

315.00 75.00 75.00 315.00

95.98
116.96
137.94
158.92
179.90
200.88 DISTANCIAS SEGUN ALTURA DE EDIFICACION

A.6 ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA (DA):

Es el área caracterizada por el uso residencial bifamiliar y multifamiliar de densidad alta, se
establece dentro de las zonas ya consolidadas, con los siguientes requisitos normativos:

a) Densidades Normativas:
 Densidad Neta: 600 - 1350 hab/ha
 Densidad Bruta: 330 - 640 hab/ha

b) Normas para Habilitación:

3
Incluye habitaciones en azoteas, tanques elevados y casetas de los equipos para los ascensores.
8
  Aportes : De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Recreación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Educación: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 Comunal: De acuerdo a la concepción primigenia de la habilitación Urbana ya
consolidada.
 SERPAR: 1%

c) Normas para Edificación:

 Área Libre: 35%
 Altura de Edificación: 5 a 6 pisos + azotea.
 Estacionamiento: 1c/3v.

d) Usos Compatibles: DM, Comercio Vecinal (no se especifica su ubicación en los planos de
Zonificación), ZR, OU, OUE, OUS, OUT, C5, C8, CE, ZTR

e) Restricciones:
 No están permitidas actividades que generen ruidos, transito vehicular pesado,
actividades que generen riesgo de incendio, actividades que generen riesgo
delincuencial.
 No está permitido el cambio de uso de suelo predial, de vías, veredas, pasajes,
estacionamientos, parques y jardines municipales.
 Las Actividades Compatibles C5, C8, CE, ZTR se consolidarán solo en las vías y
avenidas propuestas en el Plano de Zonificación.

A.7 ZONA RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA CON REGLAMENTACION ESPECIAL (DA - RE):
Conformada por Conjuntos Residenciales y Urbanizaciones caracterizados por el uso residencial
multifamiliar de densidad alta, en zonas ya consolidadas, en las que se deberá respetar el uso
compartido de bienes comunes bajo el régimen de copropiedad, a fin de lograr la recuperación
física integral de vías y pasajes peatonales, veredas, parques, estacionamientos comunes y
jardines municipales.

Los conjuntos residenciales están compuestos por edificaciones independientes unifamiliares o

multifamiliares, espacios para estacionamiento de vehículos, áreas comunes y servicios comunes.

El objeto de un conjunto residencial es posibilitar el acceso a servicios comunes que generan un

beneficio a sus habitantes. Estos servicios son: recreación pasiva (áreas verdes y mobiliario
urbano), recreación activa (juegos infantiles y deportes), seguridad (control de accesos y
guardianía) y actividades sociales (salas de reunión). No está permitido el cambio de uso de suelo
predial, de vías, veredas, pasajes, estacionamientos, parques y jardines municipales.

Se aplicará la normatividad correspondiente según lo establecido en la Norma A.020 - Capitulo IV:

Condiciones Adicionales para Conjuntos Residenciales y Quintas del Reglamento Nacional de
Edificaciones- RNE.

9
B. ZONIFICACION COMERCIAL Y DE SERVICIOS

B.1 ZONA DE COMERCIO CENTRAL – C8

Está constituida por los corredores comerciales metropolitanos caracterizados por el comercio
especializado de bienes y servicios, por la presencia de sucursales bancarias e instituciones de
crédito, y además por su extensión y área de influencia interdistrital, es de carácter metropolitano,
comercio mayor, y se ubica a lo largo de vías principales. Tiene los siguientes requisitos
normativos.

a) Coeficiente de Edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 6.0, correspondiendo

1.0 como mínimo para el uso comercial. El 5.0 restante será máximo para el uso de oficinas y/o
viviendas.

b) Área de Lote: Se considera de 200 a 1000 m².

c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 100 m² de área de ventas o 2
viviendas.
d) Usos Compatibles: DM, DA, CI, C5, CE, OU, OUE, OUS, OUT.
e) Población Servida: 160, 000 habitantes.
f) Radio de Influencia:1,000 a 3,000 metros lineales
g) Giros de Negocio:
 Centros comerciales (ropa, zapatos, artefactos electrodomésticos, telefonía e internet,
muebles, regalos, joyerías, librerías, florerías, decoración, ópticas, menaje, bazares).
 Restaurantes (pollerías, cebicherías, chifas, pizzerías), Recreos Turísticos.
 Alojamientos (Hoteles, Hostales, Hospedajes, Apart Hotel)
 Cafés, heladerías, panaderías, pastelerías
 Abarrotes, bodegas, mini mercados, súper mercados, farmacias, boticas, artesanías, arte.
 Video-pubs, tabernas, casinos, teatros, salones de billar, autoservicios.
 Bancos, financieras, mutuales, cooperativas, Oficinas de Seguros, inmobiliarias.
 Cines, Clínicas, centros médicos.
 Estudios, oficinas, consultorios, agencias.
 Organismos de gestión (ministerios, municipios, comisarías, Cruz roja, etc.)

h) Restricciones: Esta restringido cualquier tipo de servicios que generen riesgo ambiental y/o
delincuencial que requieran supervisión permanente como son:
 Sustancias químicas volátiles, combustibles, pirotécnicos, etc.
 Granjas, madereras, cerrajerías, metal mecánicas, chatarreras, pirotecnia.
 Discotecas, bares y cantinas.
 Video Pubs, tabernas
 Prostíbulos y Night Club

Se permitirán Grifos, gasocentros y venta de gas, sólo en la Av. Del Ejército (C8 – CEN2), vía
principal establecida en el Sistema Vial del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de
Ayacucho. Ver Gráfico Nº 3.

B.2 ZONA COMERCIO DISTRITAL – C5

Está constituida por los corredores comerciales de importancia a nivel distrital y sectorial,
caracterizados por su magnitud y la diversidad de actividades comerciales de bienes de consumo
directo y consumo diario, servicios, dados en forma mixta de mercados, tiendas de autoservicio,
grandes almacenes (tienda por departamentos4), tiendas especializadas, comercio menor, etc.
Tiene los siguientes requisitos:

a) Coeficiente de Edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 4.0, correspondiendo

1.0 como mínimo para el uso comercial. Del 2.0 al 4.0 restante será para el uso de oficinas y/o
viviendas.
b) Área de Lote: Se considera de 200 a 800 m².
c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 90 m² de área de ventas o 2
viviendas.
d) Usos Compatibles: DM, DA, C8, CE, OUT.

4
Tienda minorista cuya mercancía está acomodada por departamentos para efectos de promoción y servicio. Maneja un amplio
surtido de mercancías de distintos géneros tales como ropa hecha y accesorios para hombre, mujeres y niños, muebles,
electrodomésticos, línea blanca, juguetes, perfumería, regalos, etc.
10
 e) Población Servida: De 10,000 a 50,000 habitantes.
f) Radio de Influencia: 500 a 1,000 metros lineales

Incluye las Edificaciones para uso de Equipamiento de Comercialización de nivel distrital y zonal,
que además de ceñirse a lo establecido en el RNE, respetarán las disposiciones urbanísticas
municipales en lo referente a retiros, vías, altura de edificación, volumetría y vías del área en la
cual se localizan.
g) Giros de Negocio:
 Boutique, zapatería, tienda de artefactos electrodomésticos, telefonía e Internet, mueblería,
bazar, joyerías, librerías, florerías, decoración, ópticas, menaje, bazares, video caset,
discos compactos y accesorios.
 Ferreterías, pinturas, vidrierías, plastiquerías (no almacén).
 Talleres de servicio de reparación y mantenimiento de carpintería, ebanistería, tapicería
(no almacén),
 Restaurantes (pollerías, cebicherías, chifas, pizzerías), cafés, juguerías, hoteles, hostales,
centros médicos, panaderías, pastelerías, heladerías.
 Fruterías, verdulerías, carnicerías, venta de gas.
 Abarrotes, bodegas, mini mercados, farmacias, tópicos, telas, mercerías, cortinas,
dulcerías, especias.
 Estudios, oficinas, consultorios, agencias.
 Cocheras
 Grifos, gasocentros y venta de gas.
Se ubicarán sólo en las siguientes vías principales establecidas en el Sistema Vial del Plan
de Desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho. Ver Gráfico Nº 3.

 Vía de Evitamiento  Jr. Salvador Cavero

 Vía Los Libertadores  Carretera Ayacucho Huanta
 Av. Independencia  Av. Del Ejército
 Calle Libertad  Av. 9 de diciembre
 Av. Mariscal Cáceres (Carmen Alto)  Av. Arenales
 Av. Cusco  Carretera a Tambillo
 Av. Mariscal Castilla (Ayacucho)  Carretera Ayacucho-Cusco

h) Restricciones: Está restringido cualquier tipo de servicios que generen riesgo ambiental y/o
delincuencial que requieran supervisión permanente como son:
 Sustancias químicas volátiles, combustibles, pirotécnicas, etc.
 Granjas, madereras, cerrajerías, metal mecánicas, chatarreras.
 Discotecas, peñas, bares y cantinas.
 Recreos Turísticos, excepto en la Av. Aviación donde sí están permitidos.
 Video Pubs, tabernas
 Prostíbulos y Night Club

B.3 ZONA COMERCIO ESPECIALIZADO – CE

Esta constituida por los centros comerciales e instalaciones de bienes y servicios relacionados a
una actividad específica de carácter distrital, sectorial o metropolitano. Tiene los siguientes
requisitos normativos:

a) Coeficiente de Edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 4.0 con un máximo de

1.0 para el uso comercial.
b) Área de Lote: Se considera 450 m² como área mínima de lote. En las áreas habilitadas y
construidas parcialmente se considerarán las áreas de los lotes existentes.
c) Estacionamiento: Se considerará como mínimo un estacionamiento por cada 75 m² de área de
ventas y/u oficina.
d) Usos Compatibles: DM, C5, C8, ZR.
e) Población Servida: De 1,000 a 100,000 habitantes.
f) Radio de Influencia: 1,000 a 3,000 metros lineales
g) Giros de Negocio*:
 Centros comerciales
 Venta de Automóviles
 Materiales de construcción

11
  Venta de repuestos, ferreterías, carpinterías.
 Talleres de mecánica (sólo si cuentan con patio de maniobras o área de trabajo al interior
del predio)
 Cocheras o playas de estacionamiento.
 Grifos, gasocentros y venta de gas

Se ubicarán sólo en las siguientes vías principales establecidas en el Sistema Vial del Plan
de Desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho. Ver Gráfico Nº 3:

 Vía de Evitamiento  Jr. Salvador Cavero

 Vía Los Libertadores  Carretera Ayacucho Huanta
 Av. Independencia  Av. Del Ejército
 Calle Libertad  Av. 9 de diciembre
 Av. Mariscal Cáceres (Carmen Alto)  Av. Arenales
 Av. Cusco  Carretera a Tambillo
 Av. Mariscal Castilla (Ayacucho)  Carretera Ayacucho - Cusco
 Jr. C. Alegría

* La actividad específica que se desarrolle en el Comercio Especializado – CE depende de la

ubicación de la avenida y la actividad que se desarrolla en ella.

12
 GRAFICO Nº 3
ESQUEMA DEL SISTEMA VIAL : VIAS PRINCIPALES AUTORIZADAS PARA
UBICACIÓN DE GRIFOS, GASOCENTROS Y VENTA DE GAS

HUANTA
HUANCAYO
VRAE

B.4 COMERCIO ESPECIAL RESTRINGIDO

Se considera dentro de éste rubro, al comercio que por sus características, ocasiona ruido,
peligrosidad, riesgo para la salud, contaminación ambiental, atenta con el ornato de la ciudad,
etc., por ello, su ubicación es restringida, y solo se permitirá en lugares específicos de la
ciudad, de acuerdo al Plano de Zonificación. Y en el caso que no se encuentren en éste, quiere
decir que no está permitida esa actividad en el distrito, están enmarcados dentro de ésta
clasificación los siguientes tipos de comercio:
 Comercio Especializado Nocturno (CEN)
 Discotecas, peñas, Centros de Esparcimiento Familiares (CEN1)
 Video Pubs, tabernas (CEN2)
 Prostíbulos y Night Club (CEN3)
 Maderera, aserradero (sólo en Industria Mediana - IM)
 Chatarrería (sólo en Industria Mediana - IM)
 Productos Pirotécnicos (sólo en Industria Mediana - IM)

13
 Terminales Terrestres – Terminales de Carga (sólo en Otros Usos con fines de Transporte
- OUT)
 Grifos y gasocentros (sólo en vías principales establecidas en el Sistema Vial del Plan de
Desarrollo Urbano de la ciudad de Ayacucho).

 ZONA COMERCIO ESPECIALIZADO NOCTURNO – CEN

Esta constituida por los centros de esparcimiento diurno y nocturno, instalaciones de
servicios relacionados a la actividad específica de recreación y diversión, ya sean centros
de esparcimiento familiares, tabernas, video-pubs, discotecas, peñas, Prostíbulos y Night
Clubs de carácter distrital, sectorial o metropolitano, se dividen en 3 grupos. Las
municipalidades definirán mediante Reglamentación Especial la infraestructura mínima
requerida, las características del mobiliario y ambientación de estos establecimientos.

El desarrollo de las actividad en estos establecimientos deberán cumplir con los

estándares y normas ambientales, así como con los requisitos de seguridad establecidos
en el Reglamento Nacional de Edificaciones – R.N.E. y otras normas nacionales.

1.- CEN 1: Discotecas, Peñas*.

Definiciones:
 Discotecas: Establecimientos cerrados, acústicos, acondicionados para
reuniones, donde se realizan bailes públicos con equipos de sonido y luces,
pudiéndose expender bebidas alcohólicas, refrescos y comidas ligeras.
Debiendo contar los servicios elementales para éste efecto como pista de baile,
zona de mesas, barra, adecuada circulación, zona de recepción, zona de
seguridad, servicios higiénicos adecuados, y los respectivos requisitos de
seguridad contra incendios, circulaciones y puertas de escape fluidas.

 Peña: Establecimientos cerrados o semicerrados acondicionados para la

presentación en vivo de conjuntos que difunden música folklórica, donde se
pueden realizar bailes, expender bebidas alcohólicas, refrescos y comidas.
Debiendo contar los servicios elementales para éste efecto como zona para
baile, zona de mesas, escenario, adecuada circulación, zona de recepción, zona
de seguridad, servicios higiénicos adecuados, y los respectivos requisitos de
seguridad contra incendios circulaciones y puertas de escape fluidas.

a) Usos Compatibles: Sectores Exclusivos determinados por la Municipalidad.

b) Población Servida: De 1,000 a 160,000 habitantes.
c) Radio de Influencia: 1,000 a 3,000 metros lineales
d) Área de Lote: Se considera 300 m2 como mínimo.
c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 25 usuarios del
establecimiento. Cuando esto no sea posible, se deberán proveer los
estacionamientos faltantes en otro inmueble de acuerdo con lo que establezca la
municipalidad respectiva.

(*) Estas actividades se desarrollarán sólo donde se señale en el Plano de

Zonificación de Usos de Suelo (CEN1).

2.- CEN 2 : Video-Pubs, tabernas*

Definiciones:
Video-Pubs: Establecimientos cerrados, acústicos, acondicionados para reuniones
donde se realizan pláticas, se expenden bebidas alcohólicas, refrescos y comidas
ligeras, cuenta con equipos de sonido y de video. Debiendo contar con los servicios
elementales para éste efecto como zona de mesas, barra, pequeño escenario o
ubicación de video, zona de seguridad, adecuados servicios higiénicos y los
respectivos requisitos de seguridad contra incendios, circulaciones y puertas de
escape fluidas.

Tabernas: Establecimientos cerrados, donde se desarrollan actividades culturales,

acondicionados con mobiliario de madera y/o metal con una ambientación adecuada
de buena presentación, donde se expenden bebidas alcohólicas, refrescos, comidas
ligeras, pudiéndose contar con equipos de sonido y video, el área total de éste local
no debe exceder los 100m2, ni ser menor a 60m2.

14
 a) Usos Compatibles: Comercio C5, C8, CE (solo donde muestre el Plano de
Zonificación de Usos de Suelo).

Restricciones: Se prohíben los siguientes giros de negocio:

 Bares y cantinas.
 Prostíbulos y Night Clubs

b) Población Servida: De 1,000 a 160,000 habitantes.

c) Radio de Influencia: 1,000 a 3,000 metros lineales
d) Área de Lote: Se considera: 150 m2. como mínimo.
c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 25 usuarios del
establecimiento. Cuando esto no sea posible, se deberán proveer los
estacionamientos faltantes en otro inmueble de acuerdo con lo que establezca la
municipalidad respectiva.

(*) Estas actividades se desarrollarán dentro de estos sectores comerciales,

sólo donde se señale en el Plano de Zonificación de Usos de Suelo (CEN2).

3.- CEN 3 : Prostíbulos , Night Clubs*.

Definiciones:
Prostíbulos: Edificaciones cerradas, destinadas a servicios sexuales, donde se
ejerce la prostitución, en condiciones de habitabilidad, que cuenta con habitaciones
independientes con servicios higiénicos y unidad de administración, que ocupan la
totalidad del edificio completamente independizado, constituyendo sus
dependencias una estructura homogénea.

Se aplicarán las normas de infraestructura mínima para los Establecimientos de

Hospedaje clasificados como Hostales de la Norma A.30 del Reglamento Nacional
de Edificaciones. Dispondrán de espacios destinados a estacionamiento de
vehículos privados y cerrados en función de su capacidad de alojamiento, con un
mínimo de 30% del Nº de habitaciones.

Night Clubs: Edificaciones destinadas a salas de fiestas o club nocturno en el que

se celebran espectáculos en horario nocturno.

Se aplicarán las normas de infraestructura mínima para Centros de Diversión

clasificados como Salones de Baile y Discotecas de la Norma A.100 del Reglamento
Nacional de Edificaciones - RNE.

El número de estacionamientos será provisto dentro del terreno donde se ubica la

edificación a razón de un puesto cada 50 espectadores. Cuando esto no sea posible,
se deberán proveer los estacionamientos faltantes en otro inmueble de acuerdo con
lo que establezca la municipalidad respectiva.

(*) Esta actividad se desarrollará dentro de estos sectores comerciales, sólo

donde se señale en el Plano de Zonificación de Usos de Suelo (CEN3).

B.5 ZONA COMERCIO INTENSIVO – CI

Es el comercio de nivel metropolitano y regional netamente mayorista, especializado en el
mercadeo de alimentos y funciones y servicios relacionados con esta actividad.
a) Coeficiente de Edificación: El resultante del diseño.
b) Área de Lote: Se considera 300 m² como lote normativo mínimo.
c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 100 m² de área de ventas, más
un estacionamiento por cada 10 puestos.
d) Usos Compatibles: C8.
e) Población Servida: De 1,000 a 500,000 habitantes.
f) Radio de Influencia: 3,000 a 8,000 metros lineales
g) Giros de Negocio:
 Abarrotes por mayor y menor, bodegas, mini mercados, fruterías, juguerías, confiterías,
carnicerías, verdulerías, artículos de mercadeo.

15
C. ZONIFICACION INDUSTRIAL

C.1 ZONA DE INDUSTRIA MEDIANA – IM

Está destinada para establecimientos industriales que tienen las siguientes características:

 Conforman concentraciones industriales, con utilización de moderado volumen de materia

prima.
 Orientadas hacia la infraestructura vial regional (carreteras, ferrocarriles, etc.)
 Producción de mediana escala.
 Las áreas periféricas satisfacen mejor sus necesidades.
 Las economías externas, su complementariedad y relaciones interindustriales favorecen su
concentración.
 Son molestas y/o con cierto grado de peligrosidad.

No se permitirá dentro del casco urbano central la localización de industrias del tipo IM. Este tipo
de industria tiene los siguientes requisitos normativos:

a) Normas para Habilitación y Sub – División:

 Industria Mediana:
- Área de Lote mínimo: 2,000 m²
- Porcentaje de uso mínimo: 60%
- Frente Recomendable: 25 metros lineales
 Industria Liviana:
- Área de Lote mínimo: Entre 2,000 a 1,000 m²
- Porcentaje de uso: 20% máximo predio.
- Frente Recomendable: 20 metros lineales
 Industria Elemental:
- Área de Lote Mínimo: Menos de 1,000 a 300 m².
- Porcentaje de Uso: 10% de predio.
- Frente: 10 metros lineales

b) Normas para Edificación:

 Estacionamiento:
- Se recomienda un espacio por cada 06 personas ocupadas en el turno principal.
- Todo establecimiento de tipo IM deberá contar con un patio de descarga con
dimensiones y radio de volteo adecuado al tipo y número de vehículos que se utilicen.
 Coeficiente de Edificación: El coeficiente máximo de edificación será el resultante del
proyecto.
 Altura de Edificación: La altura máxima de edificación estará determinada por la
resultante del proyecto arquitectónico y/o aplicación de reglamentos especiales.
 Área Libre Mínima: El área libre mínima será la resultante de la suma de las áreas libres
por concepto de retiros y estacionamientos.

c) Retiros:
 Retiro Frontal:
- Será el señalado por los Aspectos Normativos del Sistema Vial Urbano en cuanto al
diseño de vías.
- El necesario para resolver la salida de vehículos.
 Retiro Lateral Posterior:
- Para seguridad del propio establecimiento.
- Lo dispuesto en el R.N.E.
d) Usos Compatibles: I2, I1. Se podrán instalar en esta zona industrias madereras,
aserraderos, chatarreras, talleres de reciclado, talleres de metal mecánica, talleres de pirotecnia,
almacenes5, siempre que cumplan con los estándares y normas ambientales, así como con los
requisitos de seguridad establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones – R.N.E. y
otras normas nacionales.

5
ALMACEN: Local o edificio donde se guardan mercancías u otras cosas en gran cantidad.

16
C.2 ZONA DE INDUSTRIA LIVIANA – I2
Está destinada para establecimientos industriales que tienen las siguientes características.
 Orientadas al área de mercado local y a la infraestructura vial urbana.
 Posee contacto con el área central.
 Ventas al por mayor.
 Dimensión económica media.
 No son molestos ni peligrosos.

Este tipo de industrias tiene los siguientes requisitos normativos:

a) Normas para Habilitación y Sub – División:

 Industria Liviana:
- Área de Lote Mínimo: 1,000 m²
- Porcentaje de Uso mínimo: 80%
- Frente Recomendable: 20 metros lineales
 Industria Elemental:
- Área de Lote Mínimo: Menos de 1,000 a 3,000 m2.
- Porcentaje de Uso: 20% máximo predio.
- Frente Recomendable: 10 metros lineales

b) Normas para Edificación:

 Estacionamiento:
- Se recomienda un espacio por cada 06 personas ocupadas en el turno principal.
- Todo establecimiento del Tipo I2 deberá contar con un patio de maniobra de carga y
descarga con dimensiones y radio de volteo adecuado al tipo y número de vehículos que
se utilicen.
 Coeficiente de Edificación: El coeficiente de edificación será el resultante del proyecto.
 Altura de Edificación: La altura máxima de edificación estará determinada por la
resultante del proyecto arquitectónico y/o aplicación de reglamentos especiales.
 Área Libre Mínima: El área libre mínima será la resultante de la suma de las áreas libres
por concepto de retiros y estacionamientos.
c) Retiros:
 Retiro Frontal:
- Será el señalado por el Reglamento del Sistema Vial Urbano en cuanto al diseño de Vías.
- El necesario para resolver la salida de vehículos.
 Retiro Lateral Posterior:
- Lo dispuesto en el R.N.E.
- Lo dispuesto en el R.N.E.

d) Usos Compatibles: I1.

C.3 ZONA DE INDUSTRIA ELEMENTAL Y COMPLEMENTARIA – I1:

Es la destinada para establecimientos industriales, complementarios o de apoyo a la industria de
mayor escala. Sus características son:
 Grado tecnológico medio.
 Producción en serie dirigida al comercio mayorista.
 Capital de operación reducido.
 Tendencia en el área urbana.
 No son molestas no peligrosas.

Este tipo de industria tiene los siguientes requisitos normativos:

a) Normas para Habilitación y Sub – División:

 Área de Lote Mínimo: 300 m².
 Frente Recomendable: 10 metros lineales

b) Normas de Edificación:
 Estacionamiento:
- No se exige estacionamientos. Están incluidos en las secciones de vías.

17
 - Todo establecimiento del tipo I1 deberá contar con un patio de maniobra de carga y
descarga con dimensiones y radio de volteo adecuado al tipo y número de vehículos que
se utilicen.
 Coeficiente de Edificación: El coeficiente máximo de edificación será la resultante del
proyecto arquitectónico y/o ampliación de reglamentos especiales.
 Altura de Edificación: La altura de edificación estará determinada por la resultante del
proyecto arquitectónico y/o ampliación de reglamentos especiales.
 Área Libre Mínima: El área libre mínima será la resultante de la suma de las áreas libres
por concepto de retiros y estacionamientos.

c) Retiros:
 Retiro Frontal: Las puertas de ingreso para vehículos estarán a una distancia no menor de
3.00 metros lineales de línea de propiedad.
 Retiro Lateral y Posterior: Se exigirán estos retiros como separación cuando el uso
colindante es el residencial. Su ancho será fijado al momento de otorgarse la Licencia de
Obra según el tipo de industria a establecerse.

d) Usos Compatibles: R1 (dedicada a la vivienda granja o huerto)., DB.

18
D. ZONAS DE EQUIPAMIENTO URBANO
Son las áreas destinadas para la localización del equipamiento de educación, salud,
comercialización, de nivel de ciudad, de sector o sub-sector. Comprenden usos urbanos existentes
y propuestos, destinados a albergar actividades de servicio, apoyo y complemento a los usos
residenciales, mixto, administración, gestión, cultura, investigación. Se clasifica en:

 USOS ESPECIALES - OU: Comprende las áreas destinadas a locales para actividades
político administrativas, institucionales, de infraestructura de servicios, terminales y otros
equipamientos de alcance metropolitano.
Se han identificado áreas dentro de la ciudad, que al haber quedado dentro de la trama urbana
consolidada siendo incompatibles con las funciones urbanas, se propone su reutilización como
equipamientos de alcance metropolitano y distrital (centros de convenciones, centros, cívicos,
instituciones político – administrativas, centros de investigación, centros culturales y artísticos).
Las edificaciones en esta zona, además de cumplir con lo establecido en el RNE deberán
ceñirse a las normas sobre retiros, altura de edificación, volumetría, etc. de las áreas
inmediatas adyacentes.

 USOS ESPECIALES CON FINES DE EDUCACION - OUE: Son aquellas áreas destinadas al
a localización y al funcionamiento de locales educativos en todos sus niveles:
 Universidad - E3
 Instituto Superior - E2
 Colegios Secundarios y Primarios - E1

Las áreas existentes o destinadas a uso educativo no podrán subdividirse; en cambio se

podrán incrementarse en los casos que el diseño vial y urbano así lo permitan.
Las edificaciones de uso educativo, además debe ceñirse al RNE y disposiciones particulares
del Ministerio de Educación, deberán respetar las disposiciones urbanísticas municipales en lo
referente a retiros, altura de edificación y volumetría del área en el cual se localizan.
Los centros educativos requeridos en las áreas de expansión urbana, podrán localizarse en las
áreas e aporte de las nuevas habilitaciones.
La localización de nuevos centros educativos se ceñirá al Cuadro de Compatibilidad de Usos
de Suelo del Plan de Desarrollo Urbano de Ayacucho.

 OTROS USOS CON FINES DE SALUD - OUS: Son aquellas áreas destinadas a la
localización y funcionamiento de establecimientos de salud en todos los niveles:
 Hospital Regional: H3
 Centro de Salud: H2
 Posta Médica: H1

Las áreas existentes o destinadas al uso de Salud no podrán subdividirse, ni reducirse; en

cambio sí podrán incrementarse en los casos que el diseño vial y urbano así lo permitan.
Las edificaciones para el uso de Equipamiento de Salud, además de ceñirse a lo establecido
en el R.N.E. y las disposiciones particulares del Ministerio de Salud, deberán respetar las
disposiciones urbanísticas municipales en lo referente a retiros, altura de edificación y
volumetría del área en que se ubican.
Los centros de salud o postas sanitarias requeridas en las áreas de expansión urbana, podrán
localizarse en las áreas de aporte de las nuevas habilitaciones.
La localización de nuevas edificaciones destinadas al Equipamiento de Salud deberá ubicarse
de acuerdo al Cuadro de Compatibilidad de Usos de Suelo.

 OTROS USOS CON FINES DE TRANSPORTE - OUT: Son aquellas áreas destinadas a la
localización y funcionamiento de establecimientos de transporte interprovincial de pasajeros y
de carga (terminales de carga) en todos los niveles:

Estos establecimientos deberán ubicarse en zonas alejadas al centro de la ciudad, y con fácil
acceso en cuanto a distancias y soporte de vías, de entrada y salida de la ciudad, el área
deberá ser la necesaria para el estacionamiento, maniobra y recorrido de buses,
estacionamiento para vehículos particulares y taxis, zonas de espera, counter, zonas de
embarque, y servicios. La localización se detalla en el Plano de Zonificación.

19
E. ZONAS RECREATIVAS, DE PROTECCION Y RESERVA AMBIENTAL
Comprende áreas destinadas a recreación activa y pasiva, servicios complementarios de uso
público, y protección ambiental y ante desastres, actividades agrícolas, pecuarias, de reserva
paisajista y de expansión urbana.

Se clasifican en:
 Zona Turismo Recreativo - ZTR
 Zona Recreativa - ZR
 Zona de Reserva Paisajista - ZRP
 Zona de Tratamiento Especial – Protección de Suelos - ZTE-PS
 Zona de Protección Ambiental - ZPA
 Zona de Protección de Riberas - ZPR
 Reserva Agrícola - RAg

 ZONA TURISTICO - RECREATIVA – ZTR

Es el tipo de comercio dirigido a la promoción de la actividad turística, a través del establecimiento
de hoteles, restaurantes, clubes recreativos, salas de reuniones, recreos turísticos, tiendas y
talleres de producción artesanal, desarrollado principalmente en las áreas urbanas próximas a la
campiña y en ejes de desarrollo turístico de la ciudad. Se propone a un máximo de 30 metros de
las vías designadas para este uso, a partir de la línea de propiedad.
No se permitirá el funcionamiento de locales destinados a eventos masivos y conciertos.

a) Coeficiente de Edificación: El máximo coeficiente de edificación será de 4.0, correspondiendo

2.5 como mínimo para el uso comercial turístico recreativo. El 1.5 restantes se destinará a áreas
libres.
b) Área de Lote: Se considera de 450 a 600 m².
c) Estacionamiento: Se exigirá un estacionamiento por cada 50 m² de área de comercio.
d) Usos Compatibles: DM, ZRP, ZR, OUT, CI.
e) Población Servida: De 10,000 a 30,000 habitantes.
f) Radio de Influencia: 800 a 1000 metros lineales

 ZONA RECREATIVA – ZR: Son las áreas destinadas al equipamiento recreacional pasivo y activo.
Comprende los parques zonales, parques de sector, parques de barrio, parques locales, plazas,
complejo deportivo distrital y estadio distrital, centros de esparcimiento familiares 6. Los locales para
uso recreacional, además de cumplir con las normas establecida en el RNE y disposiciones del
Instituto Peruano de Deporte, deberán respetar las normas municipales en lo referente a retiros de
edificación del área donde se localizan.

 ZONA DE RESERVA PAISAJISTA - ZRP: Tiene como objetivo mitigar los impactos urbanos,
económicos y sociales negativos de las actividades urbanas aledañas y elevar la calidad ambiental
del área propiciando su uso social para permitir su mantenimiento y conservación. En ella se
proponen actividades eco - productivas, recreativas pasivas, turismo e investigación. Por lo tanto
no son urbanizables.

 ZONA DE TRATAMIENTO ESPECIAL DE PROTECCION DE SUELOS – ZTE - PS: Comprende

las laderas de cerros de fuertes pendientes, torrenteras, cauces de antiguas quebradas y zonas de
suelos inestables que por su constitución geofísica y geomorfológica (rocosa, de material
deleznable, erosionable, inundable e inseguro), son inaplicables al asentamiento con fines de
vivienda. Pueden ser habilitada y usada con fines ecológicos, paisajísticos y para proyectos de
forestación y/o reforestación.

Con la finalidad de mejorar las condiciones de seguridad e integridad física de la población

asentada en estas zonas y sus edificaciones, es necesario se formulen e implementen proyectos
de mitigación y prevención de desastres en laderas de cerros, cauces de quebradas, propuestos
en el “Plan de Prevención Ante Desastres: Usos del Suelo y Medidas de Mitigación - Ciudad de
Ayacucho” elaborado por INDECI en Enero del 2004 y aprobado por Ordenanza Municipal Nº 064

6
Centros de Esparcimiento Familiares: Establecimientos cerrados o semicerrados acondicionados con instalaciones para
el desarrollo de actividades recreativas pasivas y activas para gran número de personas, con la finalidad de dinamizar el
sector con actividades estructurantes de animación en horario diurno.

20
 del 29 de octubre de 2004, recuperando dichas áreas para la protección ecológica y fajas
marginales o de seguridad, considerando que son áreas intangibles y estando prohibido su uso
para fines agrícolas, de asentamiento humano y de equipamientos urbanos vitales para la ciudad,
limitando y desalentando la densificación y expansión de estas áreas.

Entre los principales proyectos a implementarse se han identificado:

 Formulación e implementación de planes de reasentamiento de la población ubicada en las

zonas más críticas hacia zonas más seguras de las áreas de expansión de la ciudad, en
concordancia con el Estudio Plan de Prevención Ante Desastres elaborado por INDECI.
 Implementación de programas de forestación (barrera natural) en zonas intangibles de laderas
y quebradas, a fin de evitar la ocupación urbana.
 Colocación de muros de contención y otros elementos que mitiguen los efectos de fenómenos
geológico climáticos, limiten la ocupación urbana en las laderas y disminuyan la vulnerabilidad
de la población localizada en estas zonas de alto riesgo.
 Protección y recuperación de las características y el paisaje natural de laderas de ríos y
quebradas mediante tratamiento paisajista y de arborización de fajas marginales de quebradas
y recuperación de los niveles de los cauces que faciliten la escorrentía de aguas pluviales.

 ZONA DE PROTECCION AMBIENTAL - ZPA: Conformada por los ecosistemas naturales

ubicados dentro el área de influencia urbana de la ciudad. Son espacios de valores y
características singulares, en su mayoría frágiles o afectados por la actividad urbana, cuya
conservación resulta imprescindible para el funcionamiento y el equilibrio del ecosistema natural de
la ciudad y la preservación de la biodiversidad. Por sus características, no son urbanizables,
permitiendo usos de turismo controlado, investigación y explotación sostenible de sus recursos

 ZONA DE PROTECCIÓN DE RIBERAS – ZPR: Conformada por la franja ribereña de los ríos
Huatatas y Totorilla, ubicadas en áreas urbanas ocupadas y no ocupadas, afectadas por erosión y
desborde fluvial. Esta zona se constituye en Suelo de protección ante estos peligros naturales que
reducirá el grado de vulnerabilidad de áreas urbanas contiguas, la cual requiere de Estudios y
reglamentación específica para la delimitación de fajas marginales, reubicación de población y de
equipamientos urbanos, así como la implementación de proyectos de tratamiento paisajista,
protección de riberas, limpieza, mantenimiento y recuperación de niveles de cauces que faciliten la
escorrentía de aguas fluviales. Son áreas intangibles y está prohibido su uso para fines agrícolas,
de asentamiento humano y de equipamientos urbanos vitales.

 RESERVA AGRÍCOLA – RAg: Está constituida por las áreas en actual producción agrícola
señaladas para el establecimiento y desarrollo de actividades productivas. Por lo tanto no son
urbanizables Asimismo, son permitidas las actividades pecuarias y pecuario – industriales
elementales, siempre que se realicen en estrictas condiciones de sanidad animal, salubridad de las
actividades humanas y productivas y de respeto al medio ambiente

21
F. ZONAS ESPECIALES
Son áreas urbanizables y no urbanizables, de tipo protegido o común, de acuerdo a su excepcional
valor patrimonial, natural, agrícola, ganadero o forestal; presenta excepcionales posibilidades de
explotación de sus recursos naturales; por sus valores paisajísticos, históricos o culturales y para la
defensa del equilibrio ecológico. Presenta:

 ZONAS DE REGLAMENTACION ESPECIAL DEL CENTRO HISTORICO- ZRE-CH: Conforman

conjuntos urbanos, monumentos de valor histórico y paisajes rurales de especial valor, herencia de
la evolución urbana y desarrollo de la ciudad. Está conformado por el Centro Histórico de la ciudad
de Ayacucho y otros con las características mencionadas.

Como usos compatibles, se propone la cultura, el turismo controlado, la recreación pasiva, el culto,
la administración y gestión local, así como la residencia en armonía con las características urbanas
y arquitectónicas de la zona.

Las características de edificación en estas zonas están definidas por el Plan de Gestión del Centro
Histórico (para el Área Central).

 ZONA ARQUEOLÓGICA - ZAr

Se aplica a las áreas arqueológicas conformadas por restos prehispánicos de conjuntos urbanos,
pinturas rupestres o cualquier otra manifestación artística o cultural del hombre. Por sus especiales
características urbanas y arquitectónicas, son áreas destinadas a la investigación, cultura, turismo
y recreación pasiva. Se propone la preservación de estos espacios y su protección y
reconocimiento de la ciudadanía a través de actividades culturales, educativas y de investigación,
debiendo las edificaciones e intervenciones en los Pueblos Tradicionales y Restos Arqueológicas,
seguir la Reglamentación establecida por el Instituto Nacional de Cultura – INC.

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G. ÁREA DE EXPANSIÓN URBANA - EU
Corresponde a terrenos calificados como aptos para la expansión urbana por constituir áreas no
urbanas o preurbanas, con suelos calificados con peligro bajo o medio. Teniendo en cuenta la
hipótesis de crecimiento establecida en el Plan de Desarrollo Urbano, se considera que la
disponibilidad de espacios para acoger a la creciente población en el corto y mediano plazo se
podrá dar en las áreas inmediatas al suelo urbano consolidado,

Estos terrenos ubicados al norte, sur, sureste y oeste de la ciudad de Ayacucho, tienen una
extensión total de 619.46 Has. y algunos de ellos requieren se determine sus características
geotécnicas mediante Estudios de Mecánica de Suelos, saneamiento físico legal de la propiedad,
así como la factibilidad de servicios básicos de agua, alcantarillado y energía eléctrica, tal como se
observa en el siguiente Cuadro.

Cuadro Nº 01
AREAS DE EXPANSION URBANA IDENTIFICADAS
Área Subtotal
UBICACIÓN SECTOR OBSERVACIONES
Has. Has
Norte Sector Mollepata 70.81 Requiere saneamiento físico legal.
80.76 151.57
Oeste Sector Picota 131.81 131.81 Requiere Estudio de Suelos y factibilidad de servicios.
Oeste Sector Huascahura 32.18 Requiere Estudio de Suelos y factibilidad de servicios.
20.04
0.70
2.18
4.35 59.45
Suroeste Sector Quicapata 10.59
74.66 85.25
Sureste Sector San Juan 4.53
8.50
10.69
9.61
1.92
3.98 39.23
Sur Sector Yanama 152.15 152.15 Requiere Estudio de Suelos y factibilidad de servicios.
TOTAL 619.46

BIBLIOGRAFIA:

- REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

- PLAN DIRECTOR DE AYACUCHO – 1996
- D.S.027-2003–VIVIENDA Reglamento de Acondicionamiento Territorial
y Desarrollo Urbano.
- Ley Nº 27261, Ley de Aeronáutica Civil del Perú, y su Reglamento el D.S. Nº 050-2001-MTC

Arq. JENNY PARRA SMALL

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 ANEXO 1

ZONIFICACION SIGLAS R1 DB DM DA C8 CI C5 CE I1 I2 IM ZTR ZRP ZR ZPA RAg ZTE ZRE ZPR OU OUE OUS OUT ZAr
PS CH
Residencial de Baja Densidad R1
Residencial de Baja Densidad DB

Residencial de Media Densidad DM

Residencial de Alta Densidad DA

Comercio Central C8

Comercio Intensivo CI

Comercio Distrital C5
Comercio Especializado CE
Industria Elemental y Complementaria I1

Industria Liviana I2

Industria Mediana IM

Zona Turismo Recreativo ZTR

Zona de Reserva paisajista ZRP

Zona Recreativa ZR

Zona Protección Ambiental ZPA

Reserva Agricola RAg
Zona de Tratamiento Especial ZTE
Protección de Suelos PS
Zona de Reglamentacion Especial ZRE-CH
Centro Histórico
Zona de Protección de Riberas ZPR
Usos Especiales OU
Usos Especiales con Fines Educativos OUE

Usos Esenciales con Fines de Salud OUS

Usos Especiales con fines de Transporte OUT

Zona Arqueológica ZAr

Compatibilidad Compatibilidad restringida

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