Justo Titulo
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Antecedentes
Se presenta el escribano J. G. CH. formulando consulta respecto de una es-
critura antecedente por la cual: 1) Adquirieron una unidad funcional con fe-
cha 19 de agosto de 1974 los cónyuges en primeras nupcias don M. .E. y doña
I. A. R. de E. 2) Posteriormente el cónyuge otorgó con fecha 29 de marzo de
1983 a favor de su señora esposa doña I. A. R. de E. un poder amplio de ad-
ministración y disposición. 3) Con fecha 9 de junio de 1983, doña I. A. R. de
E. por sí, y además en nombre y representación de su cónyuge, don M. E., re-
presentación que acreditó con el poder amplio de administración y disposi-
ción antes mencionado, otorgó por escritura pública ante la escribana F. una
donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio a favor de la
hija de ambos del inmueble de referencia. 4) Con fecha 16 de marzo de 2001,
ante la citada escribana F. se otorgó escritura aclaratoria rectificatoria en la
que se transcriben los autos pertinentes a las sucesiones de don M. E. y su cón-
yuge, doña I. A. R. de E., y una de las coherederas ratifica la donación efectua-
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* Dictamen elaborado por la escribana Liliana Mabel Serebrisky y aprobado por la Comi-
sión Asesora de Consultas Jurídicas el 10/10/2001.
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da a favor de su hermana. La titular de dominio (donataria), a través de sus
asesores letrados, considera que es plenamente eficaz la donación efectuada a
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Consideraciones
Para tratar este tema necesitamos hacer una síntesis de los conceptos de
usucapión, posesión, justo título y buena fe.
La usucapión (usus, usucapio) convierte, gracias a la virtud curativa del
tiempo, el estado de hecho en un estado jurídico.
En relación con la usucapión, podemos afirmar –sin lugar a dudas– que
constituye una solución justa, que desempeña una función social necesaria, ya
que a falta de título, la propiedad inmobiliaria no podría ser probada si no
existiera la usucapión.
La prescripción soluciona ese problema, ya que basta con el correr de cier-
ta cantidad de años de posesión (20 años en forma continua), al cabo de los
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cuales habrá una concordancia indisoluble entre hecho y derecho. Aquel que
sólo era poseedor se convierte en titular del derecho.
El art. 4015 establece: “Prescríbese también la propiedad de cosas inmue-
bles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con áni-
mo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del
poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescrip-
ción se necesita título”.
La Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en el fallo del
26 de agosto de 1980, expresó al respecto: “La usucapión se impone como una
verdadera sanción a la incuria y negligencia de los dueños de las cosas, cuan-
do las dejan en estado de abandono. Es una actitud reñida con el deber comu-
nitario porque no se ha hecho un ejercicio regular del uso y goce de bienes
raíces destinados a la productividad y utilización conforme a su destino”.
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conducente cualquier investigación acerca de la validez del título” (Acuerdos y
sentencias serie 19, tomo II, pág. 59, voto del doctor Quijano, Jurisprudencia de
la Suprema Corte de Buenos Aires, pág. 541).
La prescripción decenal del artículo 3999 no es “de adquirir”. La cosa ya es-
tá adquirida con título y buena fe. La prescripción, como se expresó anterior-
mente, no hace más que consolidar la adquisición hecha.
Salvat manifiesta: “Suele decirse sin embargo que la prescripción adquisi-
tiva funciona en el caso de la prescripción corta, como modo de consolidación
de una enajenación hecha a non domino, es decir, por una persona que no era
propietaria de la cosa”.
La terminología “justo título” es per se engañosa, por cuanto parecería que
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3984: “La prescripción se interrumpe cuando se priva al poseedor durante un
año del goce de la cosa por el antiguo propietario, o por un tercero, aunque la
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nueva posesión sea ilegítima, injusta o violenta”. Es necesario que también és-
ta sea pública, entendiéndose por tal cuando el dueño verdadero del bien pue-
da apreciar que hay un tercero que está ejerciendo actos de propiedad sobre su
cosa, pues los actos clandestinos no pueden ser utilizados para la invocación
de la posesión. El requisito de que la posesión sea pública es porque lo que
verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es el ejerci-
cio público erga omnes.
Es destacable, además, que la posesión debió haber sido ganada sin violen-
cia, ya que es norma general que en ningún caso pueda adquirirse violen-
tamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga. Para que sea
un justo título es condición sine qua non que esté “revestido de las solemni-
dades exigidas para su validez”. Este requisito está en la definición misma de
esta figura, es parte de su esencia, sin que haya cabida a otra interpretación.
Ahora bien, ¿cuáles son esas solemnidades exigidas?; veamos el art. 1184:
“Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen cele-
brados en subasta pública: 1º Los contratos que tuvieren por objeto la trans-
misión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o
gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de
otro…”.
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Por tanto, no debe confundirse el justo título, como acto-jurídico causa del
derecho real, con la forma instrumental que lo recubre: escritura pública siem-
pre que se trate de inmuebles, siendo un requisito ad solemnitatem, tal cual el
principio general que surge del art. 1183.
A su vez, el art. 4012 establece categóricamente: “El título nulo por defecto
de forma, no puede servir de base para la prescripción”, diciendo en su nota:
“La nulidad del acto por su forma es un obstáculo invencible para que sea un
justo título; tal sería la venta de un inmueble por un documento privado”.
Parece superponerse este artículo con el antes citado art. 4012, estando uno
de ellos de más; sin embargo, no es así: mientras el art. 4009 se refiere única-
mente al significado principal y propio de solemnidad extrínseca del art. 973,
el otro se refiere también a las formas intrínsecas, a la idoneidad del título. Por
consiguiente, es inhábil aquel que tuviese un objeto ilícito o fuese contrario a
la moral o a las buenas costumbres, entre los variados ejemplos que pueden ci-
tarse (conf. Parry, Adolfo E., “Justo Título: condiciones requeridas”, La Ley,
mayo 17 de 1939, t. 14, pág. 530).
Por lo tanto, el justo título requiere para ser tal tanto de las formas extrínse-
cas como de las intrínsecas; así provenga la nulidad por una u otra razón, en
ningún caso es justo título. Vélez dice en su nota al art. 4012: “La nulidad del
acto puede proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las condi-
ciones esenciales del contrato, o de la forma extrínseca, el escrito que lo com-
prueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas solemnes. En el primer
caso, el acto no puede ser para el poseedor un justo título. Si al contrario, por
un vicio cualquiera el acto no es nulo, sino anulable, puede servir al poseedor.
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En el segundo caso, la nulidad del acto por la forma es un obstáculo invenci-
ble para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por un do-
cumento privado”.
El art. 4013 es de difícil interpretación, veámoslo: “Aunque la nulidad del
título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir con-
tra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título”. Como se
ve, nada claro fue Vélez en esta norma; en ella se refiere a la nulidad relativa
respecto del adquirente, estableciendo que éste no puede prescribir, en tales
condiciones, contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el
título.
Sería el caso de adquisición por dolo, violencia o error, por ejemplo; por
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que el instrumento está integrado al concepto de forma y que en ese aspecto
adquiere relevancia en virtud de lo establecido en el artículo 4012, pero consi-
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Buena fe
La noción de justo título se encuentra asociada plenamente al concepto
subjetivo de la buena fe, ya que si bien la buena fe es un elemento distinto del
justo título, éstos se hallan íntimamente ligados. Al respecto, el Codificador es-
tablece en la nota al art. 3999: “Si el justo título y la buena fe son dos condi-
ciones distintas, no son, sin embargo, dos condiciones independientes”.
No obstante esta estrecha vinculación, bien puede ocurrir que haya justo tí-
tulo y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedería en el caso de que el que
adquiere conozca la falla del derecho del transmitente. Sin embargo, un justo
título en tales condiciones no tendría valor en nuestro derecho por cuanto, al
decir de Troplong, es la buena fe la que purifica al título de sus vicios y lo re-
habilita a los ojos de la conciencia. Es la creencia firme e intacta de que se es el
propietario, es la convicción de que ningún otro tiene derecho sobre la cosa,
de que se es el dueño exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto.
O sea, entonces, que el poseedor debe estar totalmente convencido de que
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es el legítimo propietario del inmueble, para lo cual debe ignorar que quien se
lo transmitió no era el propietario, o siéndolo, carecía de capacidad para ena-
jenar. Por tanto, la buena fe exige una creencia plena y entera; la menor duda
de parte del adquirente acerca de los derechos de su autor sería excluyente de
la buena fe.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4006: “La buena fe requerida
para la prescripción, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el ex-
clusivo señor de la cosa. Las disposiciones contenidas en el título De la pose-
sión, sobre la posesión de buena fe, son aplicables a este capítulo”. En la nota
aclara que “la buena fe consiste en creer que aquel de quien se recibe la cosa,
es dueño y puede enajenarla”. Agrega que debe ser creencia sin duda alguna, y
dice: “Duda es un término medio entre la buena y mala fe”.
El doctor Horacio L. Pelosi señala, en su exposición correspondiente a la
sesión académica celebrada el 11 de mayo de 1998, lo siguiente: “1. En primer
término, el Código Civil no sigue textualmente a Aubry y Rau, para quienes el
justo título era aquel considerado con abstracción de si emana del verdadero
propietario y de una persona capaz de enajenar. Nuestro Código utiliza, en lu-
gar de esta expresión ‘verdadero propietario, persona capaz’, la siguiente ex-
presión: ‘sin consideración a la condición de la persona de quien emana’, y
concluye que tal vez debió ser expresado en plural, es decir, ‘a las condiciones
de la persona de quien emana’”.
En este concepto se encuentran cubiertas las transmisiones a non domino
tanto como las emanadas de persona incapaz, pero también estima el Dr. Pe-
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losi que se encuentran comprendidas las emanadas de persona no legitimada
para realizar el acto.
Vélez Sarsfield, en la nota al artículo 4010, dice: “Por justo título se
entiende exclusivamente la reunión de las condiciones legales que prescribe
el artículo”.
Y ese artículo prescribe ausencia, es decir, sin consideración a la condición
de la persona.
Fue el maestro Lafaille quien ya señaló, en el Tratado de Derecho Civil, la
distinción que antes mencionamos entre el texto del artículo 4010 y el de su
fuente.
2. En segundo término, la doctrina es prácticamente unánime en señalar
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dan encontrarse, como también cuando la documentación no contiene facul-
tades suficientes o carece de la forma legalmente requerida o en la que el di-
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pretendiendo restarle validez, no es motivo en perjuicio del prescribiente, pa-
ra privarlo de los efectos de esa buena fe.
Conclusiones
Luego de lo reseñado anteriormente, considero que la titular del dominio
del título en consulta ha consolidado el mismo por la prescripción decenal,
convirtiéndose por lo tanto dicho título en plenamente eficaz por la prescrip-
ción adquisitiva corta, en virtud de que en vez de adquirir de quien no era el
verdadero dueño, adquirió de quien no estaba legitimado para hacerlo, y di-
cho título es en sí un justo título emanado de una escritura de donación en la
cual la donante no tenía facultades suficientes para donar y carecía de la for-