Pontificia Universidad Catlica del Per

Facultad de Derecho

Programa de Segunda Especialidad en Derecho Registral

TITULO: LA INMATRICULACIN DE PREDIOS RURALES EN EL PER

Trabajo Acadmico para optar el grado de segunda especialidad en Derecho

Registral

Autor: Ana Margie Salazar Tarazona

Asesor: Maximiliano Salazar Gallegos

Cdigo de alumno: 20060885

2017
Resumen de la Investigacin:
El tema de investigacin se encuentra circunscrito principalmente a dilucidar los
principales aspectos del procedimiento de inmatriculacin de predios en nuestro sistema
registral y especficamente se centra en el anlisis de la primera inscripcin de inmuebles
rurales en el Registro de Predios.

La inmatriculacin constituye el inicio del historial jurdico de un inmueble, el ingreso de

una finca en el registro o el inicio de la vida e historia registral de las titularidades jurdicas
referidas a un predio 1, por ende, contribuye de forma extraordinaria a publicitar
titularidades jurdicas existentes y hacerlas oponibles a terceros de conformidad con la
vocacin del acto, a fin de su incorporacin en el trfico y el mercado de bienes inmuebles,
lo que a su vez atrae mltiples posibilidades de comercializacin y/o explotacin
econmica.

Asimismo, la inmatriculacin permite identificar y modificar un bien, de modo que este sea
definido bajo los estndares del registro y pueda ser saneado fsica y legalmente, lo que
atiende a una necesidad de nuestra realidad social, la misma que se encuentra compuesta
por predios urbanos y rurales que se encuentran fuera del Registro y que requieren del
anlisis y desarrollo de un procedimiento vital para el acceso al sistema registral con el fin
de otorgar a los ciudadanos de un ttulo de propiedad que permita: (i) la defensa del
inmueble, (ii) la inversin y (iii) explotacin econmica sobre el mismo, entre otras.

1GONZALES BARRON, Gunther y QUINTANA LIVA, Rosa Isabel. La Primera inscripcin o

matriculacin de predios. 2014, Lima: Jurista Editores EIRL. 85-86.
Esquema del Contenido de la Investigacin:

I. Introduccin
II. La inmatriculacin de Predios
2.1 Definiciones
2.1.1 Predio No Inscrito
2.1.1.1 Predio Urbano
2.1.1.2 Predio Rural
2.1.2 Inmatriculacin
2.1.3 Inmatriculacin de Predios Rurales
2.2 Mecanismos de la Inmatriculacin de Predios Rurales
2.2.1 Mecanismos Generales de Inmatriculacin de Predios
Rurales
2.2.1.1 Aplicacin de ttulos ininterrumpidos con cinco
aos de antigedad
2.2.1.2 Aplicacin de ttulos supletorios
2.2.2 Mecanismos Especiales de Inmatriculacin de Predios
Rurales
2.3 Normatividad aplicable al procedimiento de inmatriculacin de predios
rurales
2.3.1 Cdigo Civil
2.3.2 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
2.3.3 Decreto Legislativo 1209 que establece el procedimiento a
seguir para la inmatriculacin de predios de propiedad
privada de particulares en el Registro de Predios
2.4 Precedentes de Observancia Obligatoria del Tribunal Registrales relevantes
a la Inmatriculacin de Predios Rurales
2.4.1 Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por el 12
Pleno el 4 y 5 de agosto de 2005
 2.4.1.1 Resolucin del Tribunal Registral No. 067-2005-
SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005
2.4.1.2 Resolucin del Tribunal Registral No. 252-2005-
SUNARP-TR-T del 29 de abril de 2005

III. Conclusiones y recomendaciones

Justificacin y Funcionalidad del tema elegido
El sistema registral peruano se encuentra conformado principalmente por predios urbanos
que han sido incorporados a los Registros Pblicos mediante procesos de formalizacin de
la propiedad informal, iniciativas impulsadas por Municipalidades Provinciales 2 o por
peticin de terceros, entre otras formas de titularizacin 3, que se encuentran dirigidas a
dotar de mayor valor econmico a los inmuebles cuya posesin se ejecuta de forma
pacfica, continua y pblica, mediante su ingreso a los Registros Pblicos.

Sin perjuicio de ello, consideramos que un buen sistema registral debe considerar y permitir
principalmente la incorporacin de predios rurales que por su extensin y dificultades
tcnicas en su delimitacin y descripcin se encuentran en una situacin de mayor
complejidad y difcil acceso a Registros Pblicos.

En adicin a los requerimientos tcnicos, se deben considerar las complicaciones en la

obtencin de sustento legal que se requiere en la inscripcin de la primera de dominio,
puesto que, en nuestro sistema registral, necesariamente deber acreditarse la titularidad del
derecho de propiedad sobre el inmueble materia de inmatriculacin.

De lo expuesto, se deduce que existe una gran cantidad de predios que no han tenido acceso
a la vida registral y que, en consecuencia, no participan del trfico bajo el beneficio de la
publicidad registral, lo que determina que no puedan ser objeto de independizaciones,
subdivisiones o transferencias que puedan llegar al Registro, realizando muchas veces
inclusive estos actos de una forma alternativa y sin que terceros puedan obtener
informacin pblica y veraz sobre el inmueble, ni se encuentren totalmente protegidos
respecto a las cargas, gravmenes o embargos que afecten al predio.

En ese sentido, conviene conocer en mayor abundamiento el procedimiento de

inmatriculacin en predios rurales y establecer mayores alcances sobre los criterios a ser
observados tanto por los solicitantes como por los funcionarios pblicos que realizan la

2
Conforme a lo indicado en el artculo 4 de la Ley No. 28687, Ley de Desarrollo y Complementaria de
Formalizacin de la Propiedad Informal, Acceso al Suelo y Dotacin de Servicios Bsicos, las municipalidad
provinciales, en el mbito de sus circunscripciones territoriales, asumen de manera exclusiva y excluyente la
competencia correspondiente a la formalizacin de la propiedad informal hasta la inscripcin de los ttulos de
propiedad.
3 Por ejemplo, a travs de la adjudicacin de tierras del Estado con fines de vivienda a travs de los programas

a cargo del Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI.

evaluacin de los ttulos presentados para la incorporacin del inmueble a los Registros
Pblicos.
La inmatriculacin de Predios
La inmatriculacin de predios consiste en la incorporacin de una finca a una hoja registral
que determina e individualiza el inmueble mediante consideraciones tcnicas y legales que
requieren de precisin y consistencia con la realidad extra registral.

Predio No Inscrito
Conforme a lo dispuesto por el artculo nico de la Norma G.040 del Reglamento Nacional
de Edificaciones, el predio es la unidad inmobiliaria independiente que puede ser lotes,
terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de
unidad inmobiliaria identificable.

Se aprecia que el predio puede encontrarse contenido en numerosas formas edificadas, no

edificadas y en proceso de edificacin, de diversa naturaleza y destino, requiriendo para
ello que el predio se identifique con una unidad independiente, sin requerir para ello su
inscripcin en los Registros Pblicos.

No obstante lo anterior, sirve a la investigacin entender la definicin de predio no inscrito,

que se refiere a un predio afectado por la inexistencia de antecedentes registrales
relacionados directamente con l, por lo que ste no se encuentra organizado en ninguna
partida u hoja de inscripcin registral que se refiera al rea o espacio fsico correspondiente
al inmueble, y no se le atribuye pblicamente ninguna titularidad jurdica ni acto, carga o
gravamen que afecte el predio frente a terceros.

En ese sentido, no se considerar un predio no inscrito a aquel que pertenezca a un

inmueble de mayor rea, inscrito en una partida abierta y vigente, pese a que ste no se
encuentre delimitado o individualizado, y en consecuencia, no pueda ser objeto de
transferencias o subdivisiones que requieran de una previa identificacin de la situacin
fsica y legal del inmueble.

En consecuencia, la inmatriculacin no es la va legal mediante la cual se pueda obtener

una nueva partida registral por una porcin menor de un inmueble que ya pertenece al
sistema registral sino nicamente se encuentra dispuesta para la incorporacin de un predio
a la vida registral de forma primigenia y sin antecedentes registrales que pudieran denotar
la existencia previa del inmueble en los Registros Pblicos.
Predio Urbano
Segn lo indicado por el artculo nico de la Norma G.040 del Reglamento Nacional de
Edificaciones, se considera un terreno urbano a aquella unidad inmobiliaria constituida por
una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema
de abastecimiento de agua, sistema de desage, abastecimiento de energa elctrica y redes
de iluminacin pblica y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir
esta condicin. Agrega la propia definicin que este predio puede o no contar con pistas y
veredas.

Asimismo, en cuanto al proceso de habilitacin urbana, se establece que consiste en el

proceso de convertir un terreno rstico en urbano, mediante la ejecucin de obras de
accesibilidad, distribucin de agua y recoleccin de desage, distribucin de energa e
iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente podr contar con redes para
distribucin de gas y redes de comunicaciones.

Finalmente indica la definicin que las habilitaciones urbanas pueden ser ejecutadas de
manera progresiva, pues la conversin de un predio rstico a un predio urbano determina la
incorporacin de servicios pblicos que conllevan la implementacin de infraestructura as
como del despliegue y funcionamiento de la misma a favor del propietario.

Predio Rural
La definicin de predio rural podemos encontrarla en la Norma G.040 del Reglamento
Nacional de Edificaciones antes mencionada, que dispone que un terreno rstico es aquella
unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano,
y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema
de desages, abastecimiento de energa elctrica, redes de iluminacin pblica, pistas ni
veredas.

Conviene precisar que normalmente este tipo de predios suele tener una mayor extensin
frente a un terreno urbano, pues el rea podra expresarse en hectreas e identificarse
mediante cdigos de referencia o unidades catastrales que den cuenta de su ubicacin.
Inmatriculacin
Desde los inicios de su regulacin en nuestro ordenamiento, el proceso de inmatriculacin
requera de la indicacin de datos fsicos del predio que resultaban exigibles para que este
acceda a Registros; no obstante, esta informacin resultaba mnima en comparacin al
rgimen que actualmente se encuentra regulado en el Reglamento de Inscripciones de
Predios vigente y que exige mltiples elementos tcnicos de identificacin del predio
materia de inmatriculacin, tales como: su naturaleza, nombre o denominacin, zona
geogrfica de ubicacin, rea, linderos y medidas, planos de ubicacin y perimtricos, entre
otros que forman parte de un sistema de descripcin perimetral georreferenciado.

Segn la investigacin efectuada, podemos determinar los siguientes criterios aplicables a

la inmatriculacin de predios:

a. Se debe demostrar la existencia de un derecho de propiedad sobre el predio

inmatriculado.
Ciertamente, no se puede inscribir un predio bajo la condicin de sin propietario
conocido ni bajo frmulas abstractas que permitan identificar nicamente el
predio. Inclusive, segn el artculo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios (en adelante, RIRP), determina que no cualquier derecho real sirve
para proceder con la inmatriculacin de un bien, por lo que, se descartara la
titularidad que pudieran ostentar los arrendatarios o usufructuarios.
Conviene agregar que, segn la regla de inmatriculacin contenida en el artculo 17
del RIRP, se deber considerar el plazo de cinco aos para los ttulos que dan mrito
a la inmatriculacin, salvo que este se tratase de sentencia, formacin de ttulos
supletorios, prescripcin adquisitiva de dominio, ttulos de propiedad otorgados por
COFOPRI, Superintendencia de Bienes Nacionales, Concejos Municipales y/o
entidad pblicas competentes, entre otros que la ley determine.

b. Se debe verificar la inexistencia de inscripcin previa relacionada al predio

inmatriculado
 La inmatriculacin determina la apertura de una nueva hoja en el registro en base a
la consideracin del folio real que a su vez determina que cada predio de lugar a la
apertura de una partida u hoja de forma exclusiva, para beneficio de los actos que
correspondan a dicha unidad.
Lo anterior resulta de gran relevancia dado que constituye un mecanismo para evitar
el perjuicio a titularidades jurdicas ya inscritas, siendo que para este efecto,
constituye una herramienta la correcta delimitacin del predio.

c. Se debe verificar la existencia de ttulo suficiente para el asiento de inmatriculacin.

El RIRP ha sistematizado la evaluacin de los ttulos mediante los cuales se solicita

inmatriculacin, estableciendo determinadas reglas que se aplican en funcin al
transcurso del tiempo, a saber:

(i) Inmatriculacin en mrito a ttulo con antigedad de cinco (5) aos,

plazo solicitado por nuestro ordenamiento para la prescripcin
adquisitiva de dominio en virtud a la existencia de un justo ttulo y
buena fe.

(ii) Inmatriculacin en mrito a ttulos supletorios que no requieren

antigedad de cinco (5) aos, tales como ttulo supletorio o declaracin
de prescripcin adquisitiva de dominio emitido en sede judicial o
notarial, resolucin de aprobacin expedida por el Estado o autoridad
competente y otros supuestos de inmatriculacin referidos a la
incorporacin de un predio a dominio del Estado, territorio de
comunidades campesinas, y otros que la ley disponga.

d. Se deben verificar la delimitacin, caractersticas y ubicacin del predio

inmatriculado.

El predio materia de inmatriculacin deber encontrarse delimitado segn el

informe tcnico de catastro requerido por ley a fin de verificar que este no se
 superponga a otro preexistente en el Registro, acorde a la base grfica, as como la
verificacin de la ubicacin exacta del predio.

Lo anterior se ratifica en lo dispuesto en el Vigsimo Segundo Precedente del X

Pleno 4, en virtud del cual se establece que el informe del rea de catastro es
vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente
tcnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s
lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas que
no le competen a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador
Pblico.

Conforme a lo dispuesto por QUILCATE TIRADO 5 este requisito de orden tcnico

se encuentra relacionado a la finalidad de determinar que el predio que accede a
registro no tenga historia registral anterior, o un antecedente registral, mediante el
estudio de los planos, de los datos que contiene y los antecedentes grficos,
realizado por personal especializado. Para este efecto, resulta conveniente incidir en
que los planos que se presenten para la inmatriculacin de predios, debern
encontrarse georeferenciados a la red geodsica nacional, referidas al datum y
proyeccin de coordenadas oficiales, expresadas conforme al Sistema Mtrico
Decimal, a travs del cual se logra una concepcin global del datum que tiene la
ventaja de ser nico para cualquier zona de la tierra.

Inmatriculacin de Predios Rurales

En este punto, se considerarn los supuestos contenidos en el Reglamento de Inscripcin

del Registro de Predios, a saber:

a. Inmatriculacin de predio rural de dominio privado del Estado

4Publicado el 09 de junio de 2005.

5QUILCATE, Jos Luis La inmatriculacin en el Registro de Predios en Fuero Registral - SUNARP. Pgs.
73-88.
 Conforme a lo indicado en el artculo 22 6 del RIRP, para la inmatriculacin de
predios rurales de dominio privado del Estado se requerir la presentacin de (i)
Ttulos que otorguen la propiedad al Estado. Agrega que en caso de ser un predio
eriazo, la resolucin que lo califique como tal para fines agrcolas y que en caso de
predios abandonados o revertidos, se requerir la resolucin suprema o acto
administrativo que lo declare; (ii) Certificado de informacin catastral o Certificado
Negativo de Zona Catastrada as como el plano y memoria descriptiva.

b. Inmatriculacin de predio rural transferido a ttulo gratuito a favor del Estado

Segn lo indicado en el artculo 23 7 del RIRP, para la inmatriculacin de predios

rurales de dominio privado del Estado se requerir la presentacin de (i) Ttulo
donde consta la transferencia gratuita a favor del Estado, y (ii) Certificado de
informacin catastral o Certificado Negativo de Zona Catastrada as como el plano
y memoria descriptiva.

Conviene precisar que en este caso, para la transferencia gratuita de bienes

inmuebles a favor del Estado se prescinde del plazo de antigedad correspondiente a

6 Artculo 22 del RIRP.-

Inmatriculacin o inscripcin del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado

Para la inmatriculacin de predios rurales de dominio privado del Estado debern presentarse los siguientes
documentos:

a) Ttulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratndose de predios eriazos deber presentarse copia de la
resolucin o disposicin que lo califique como eriazo para fines agrcolas. En el caso de predios abandonados
o revertidos al dominio del Estado, se presentar copia de la resolucin suprema o disposicin que haya
declarado el abandono y la incorporacin del predio al dominio del Estado; o, la reversin;

b) Copia del certificado de informacin catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y
memoria descriptiva a que se refieren el segundo y tercer prrafos del artculo 20, segn corresponda.

7
Artculo 23 del RIRP.-

Inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor del Estado

Para la inmatriculacin de predios rurales transferidos a ttulo gratuito a favor del Estado, adems de los
planos a que se refiere el literal b) del artculo 22, debe acompaarse el documento en el que consta la
transferencia de propiedad a favor del Estado.
 los ttulos inmatriculadores para los predios de propiedad privada, pues no se
requiere que la titularidad del inmueble transferido se acredite por un plazo mnimo,
ni mucho menos por el periodo de cinco (5) aos dispuesto en el artculo 2018 del
Cdigo Civil.

c. Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a

ttulo gratuito a favor de particulares

Segn lo indicado en el artculo 24 8 del RIRP, para la inmatriculacin de predios

rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de
particulares, se requerir la presentacin de (i) Ttulo de propiedad o resolucin de
adjudicacin de la autoridad competente, acompaado de la certificacin que se
encuentra consentida, y (ii) Certificado de informacin catastral o Certificado
Negativo de Zona Catastrada as como el plano y memoria descriptiva.

Conviene tener en cuenta que debido al periodo transcurrido desde la conclusin del
proceso de reforma agraria y los procesos relacionados al otorgamiento de ttulos
como consecuencia de las afectaciones al derecho de propiedad efectuadas por la
reforma, la inmatriculacin podra efectuarse mediante un mecanismo regular de
acreditacin de posesin por el plazo de cinco aos de antigedad conforme a lo
dispuesto en el artculo 2018 del Cdigo Civil.

8
Artculo 24 del RIRP.-

Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de particulares

Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo gratuito a favor de particulares deber
presentarse:

a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por el organismo competente, acompaando la certificacin
expedida por el organismo competente que acredite que sta se encuentra consentida;

b) Copia del certificado de informacin catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer prrafos del artculo 20, segn corresponda.
 d. Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria y adjudicados a
ttulo oneroso a favor de particulares con resolucin de cancelacin o condonacin
de deuda

Conforme a lo indicado en el artculo 25 9 del RIRP, para la inmatriculacin de

predios rurales afectados por Reforma Agraria y adjudicados a ttulo oneroso a
favor de particulares con resolucin de cancelacin o condonacin de deuda, se
requerir la presentacin de (i) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin de
la autoridad competente, acompaado de la certificacin que se encuentra
consentida, (ii) Resolucin que acredita la cancelacin o condonacin de la deuda
agraria y (iii) Certificado de informacin catastral o Certificado Negativo de Zona
Catastrada as como el plano y memoria descriptiva.

Al igual que el literal c), debido al periodo transcurrido desde la conclusin de la

Reforma Agraria, esta modalidad de inmatriculacin de predio rural vendra en
desuso por ser ms adecuada la inmatriculacin mediante la presentacin de ttulos
de cinco aos de antigedad.

e. Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria y adjudicados a

ttulo oneroso a favor de particulares sin resolucin de cancelacin o condonacin
de deuda

9
Artculo 25 del RIRP.-

Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares con
resolucin de cancelacin ocondonacin de deuda

i
Para la nmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso con resolucin de cancelacin
o condonacin de la deuda agraria deber presentarse:

a) Ttulo de propiedad o resolucin de adjudicacin otorgados por la ex - Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento
Rural, acompaando la certificacin expedida por el organismo competente que acredite que sta se encuentra consentida;

b) Resolucin que acredita la cancelacin o la condonacin de la deuda agraria;

c) Copia del certificado de informacin catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer prrafos del artculo 20, segn corresponda.
 Al igual que el literal c), los requisitos dispuestos en el artculo 26 10 del RIRP
quedaran en desuso, debido al periodo transcurrido desde la conclusin de la
Reforma Agraria, pues esta modalidad de inmatriculacin de predio rural irroga la
presentacin de mayores elementos probatorios y requisitos de innecesario
cumplimiento en comparacin con la inmatriculacin mediante la presentacin de
ttulos de cinco aos de antigedad dispuesta en el artculo 2018 del Cdigo Civil.

f. Inmatriculacin de predios rurales adquiridos por tercero de un beneficiario de

Reforma Agraria

Conforme a lo dispuesto en el artculo 27 11 del RIRP, en el caso de un predio rural

que fue adquirido por un tercero de forma posterior a su adjudicacin, los requisitos

10
Artculo 26 del RIRP.-

Inmatriculacin de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso a favor de particulares sin
resolucin de cancelacin ocondonacin de deuda

Para la inmatriculacin de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a ttulo oneroso sin resolucin de cancelacin
o condonacin de la deuda agraria, deber presentarse:

a) Ttulo de propiedad o Resolucin de Adjudicacin otorgado por la ex - Direccin de Reforma Agraria y Asentamiento
Rural, acompaando la certificacin expedida por el organismo competente que acredite que sta se encuentra consentida;

b) Cargo de recepcin de la solicitud de condonacin de deuda agraria presentada a la mesa de partes de la Unidad
Agraria Departamental u organismo competente, o documento que acredite el pago;

c) Pruebas que acrediten la explotacin econmica y la posesin directa, continua, pacfica y pblica del predio rural, de
acuerdo con lo sealado en los artculos 40 y 41 del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089, aprobado por Decreto
Supremo N 032-2008-VIVIENDA;

d) Copia del certificado de informacin catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer prrafos del artculo 20, segn corresponda.

Por el mrito de los documentos sealados en los literales b) y c), el Registrador dar por cancelada o condonada la deuda
agraria segn corresponda, levantando la reserva de propiedad a favor del Estado.

Efectuada esta inscripcin, el Registrador deber comunicar la misma al organismo correspondiente del Sector Agrario.

11
Artculo 27.- Inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria

Para la inmatriculacin de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria deber
presentarse:

a) Escritura pblica o formulario registral legalizado por Notario;

 aplicables sern instrumentos privados que acrediten la transferencia y la propiedad
por un periodo ininterrumpido de cinco aos anteriores a la solicitud de inscripcin
as como el Certificado de informacin catastral o Certificado Negativo de Zona
Catastrada as como el plano y memoria descriptiva.

Mecanismos de la Inmatriculacin de Predios Rurales

Dentro de los Mecanismos Generales de Inmatriculacin de Predios Rurales, podemos

encontrar dos procedimientos para el acceso a Registros Pblicos, a saber:

i. Aplicacin de ttulos ininterrumpidos con cinco aos de antigedad

El primer mecanismo general de inmatriculacin consiste en la presentacin de ttulos

formales y materiales que permitan acreditar la posesin continua, pacfica e ininterrumpida
por un plazo no menor a cinco aos.

Su regulacin normativa se encuentra en el artculo 2018 del Cdigo Civil y en el artculo

28 12 del RIRP.

ii. Aplicacin de ttulos supletorios

La aplicacin de ttulos supletorias se realiza a fin de obtener un ttulo formal que sustituya
al ttulo que acredite la posesin solicitada por el plazo de cinco aos de antigedad. Es el
caso que mediante esta va se procede a la regularizacin de los inmuebles mediante la

b) Ttulos que acrediten la propiedad por un periodo ininterrumpido de los cinco aos anteriores a la presentacin de la
solicitud de inscripcin, los que podrn constar en instrumento pblico o privado; o, en su defecto, copia de la resolucin
de adjudicacin del ttulo de propiedad expedido por la entidad competente acompaada de los ttulos que acrediten la
propiedad por un periodo ininterrumpido hasta el momento de la presentacin de la solicitud de inscripcin;

c) Copia del certificado de informacin catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria
descriptiva a que se refieren el segundo y tercer prrafos del artculo 20, segn corresponda.

12
Artculo 28.- Inmatriculacin de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria

Para la inmatriculacin de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria, deber adjuntarse, adems de los
requisitos a que se refieren los literales a) y c) del artculo que antecede y, de ser el caso, ttulos que acrediten la
transferencia ininterrumpida de la propiedad durante los ltimos cinco aos. Estos ttulos podrn constar en instrumento
pblico o privado
prueba de la posesin bajo la presuncin de la propiedad del demandante que lo solicita
ante la autoridad judicial o notarial.

Por otro lado, los mecanismos especiales de inmatriculacin de predios rurales pueden
seguirse ante autoridades administrativas cuya competencia incluya la transferencia de
inmuebles a favor de terceros mediante instrumentos jurdicos tales como:

a. Resoluciones emitidas por la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, que

permiten la inmatriculacin de bienes de dominio privado o de dominio pblico.
b. Acuerdos de Consejo de Gobiernos Locales, que permiten la transferencia de
propiedad de bienes municipales como parte de la gestin y administracin de las
organizaciones territoriales conformadas dentro del Estado Peruano.
c. Resoluciones emitidas por COFOPRI, que mediante la ejecucin de un programa de
formalizacin de la propiedad, se realizan diagnsticos tcnicos y legales para la
adjudicacin de la propiedad a terceros que ocupan terrenos de propiedad del Estado
Peruano.

Normatividad aplicable al procedimiento de inmatriculacin de predios rurales

En cuanto al cuerpo normativo aplicable al procedimiento de inmatriculacin de predios

rurales encontramos referencias los siguientes dispositivos:

i. Cdigo Civil
El Cdigo Civil regula en su artculo 2018 la inscripcin de la primera de dominio
en su procedimiento general.

TITULO II

Registro de la Propiedad Inmueble

Primera inscripcin de dominio

Artculo 2018.- Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir

ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto,
ttulos supletorios.

ii. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

El RIRP regula en sus artculos 16 y siguientes, la inscripcin de la primera de
dominio a travs de la implementacin del procedimiento registral y la inscripcin
correspondiente al predio incorporado a Registros en cuanto a su descripcin y
aspectos tcnicos relevantes.

TTULO II

INSCRIPCIONES REFERIDAS A LA DESCRIPCIN DEL PREDIO

Captulo I

Inmatriculacin

Artculo 16 del RIRP.- Definicin

La inmatriculacin es el acto por el cual se incorpora un predio al

Registro. Se realiza con la primera inscripcin de dominio, salvo
disposicin distinta.

Para la inmatriculacin de un predio se requerir el informe tcnico del

rea de Catastro a que se refiere el artculo 11, donde se determine si el
predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a
la base grfica con la que cuenta el rea de Catastro.

No impide la inmatriculacin el informe tcnico que seale la

imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no.
Tampoco impide la inmatriculacin el informe que determina que el
predio ya se encuentra inscrito, siempre que el ttulo presentado tenga
mrito suficiente para cancelar la partida anterior.

En los casos en los que el predio est ubicado en el mbito territorial de

ms de una Oficina Registral, la inmatriculacin se realizar en
cualquiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del
territorio de Comunidades Campesinas o Nativas, en cuyo caso la
inmatriculacin se realizar en la Oficina Registral del domicilio de la
comunidad. En este supuesto, el Registrador requerir informe tcnico a
las reas de catastro de las oficinas registrales involucradas.

El artculo 17 del RIRP regula las reglas para la inscripcin de la primera de

dominio en mrito a ttulos con antigedad no menor a cinco (5) aos, mientras que
el artculo 18 del RIRP seala taxativamente los supuestos en los cuales el ttulo
requerido podr prescindir del plazo mnimo de antigedad, circunscribindose
especialmente a la emisin de sentencias y resoluciones as como a la suscripcin de
un acta de colindancia que excepte al solicitante de obtener un ttulo con la
antigedad de cinco (5) aos.
 Artculo 17 del RIRP.-
Reglas para la inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad de ci
nco aos

Para la inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad de cinco

aos se aplican las siguientes reglas:

a) No se requiere pluralidad de ttulos para la inmatriculacin cuando

el ttulo tiene por s solo la antigedad requerida. Tratndose de sucesin
testamentaria slo da mrito a inmatricular el ttulo en el que se ha
individualizado el predio transferido;

b) El cmputo del plazo de antigedad se efectuar a partir de la

fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin. Tratndose del
testamento al que se refiere el literal a), el plazo se cuenta a partir de la
fecha del fallecimiento del testador.

Artculo 18 del RIRP.-

Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigeda
d de cinco aos

No se requieren ttulos con antigedad de cinco aos cuando se trate

de:

a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333,

escritura pblica o formulario registral de formacin de ttulos
supletorios;

b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333,

escritura pblica o formulario registral de declaracin de prescripcin
adquisitiva de dominio;

c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de

dominio pblico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o
reversin de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones
especiales;

d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de

Comunidades Campesinas;

e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate o por

particin;

f) Otros que la ley determine.

Los artculos 19 y 20 del RIRP determinan el contenido del asiento de

inmatriculacin, el mismo que deber sealar de forma especial la naturaleza del
 predio, el rea, los cdigos de referencia catastral y ubicacin georeferenciada a la
Red Geodsica Nacional 13, entre otros.

Artculo 19.- Contenido del asiento de Inmatriculacin

El asiento de inmatriculacin contendr, adems de los requisitos

sealados en el artculo 13, los siguientes:

a) La naturaleza del predio, indicndose si es urbano o rstico, en este

ltimo caso si es rural o eriazo;

b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el

caso que el predio a inmatricular est ubicado en ms de un distrito debe
indicarse los nombres de los distritos correspondientes;

c) Para el caso de predios urbanos: el rea, linderos, medidas

perimtricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por
la izquierda entrando y por el fondo); su ubicacin georeferenciada a la

13
Artculo 20 del RIRP.-
Presentacin de plano perimtrico y de ubicacin georreferenciado a la Red Geodsica Nacional

Para la inmatriculacin de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento

catastral a que se refiere el Decreto Supremo N 002-89-JUS, adems de los requisitos especficos
establecidos en el presente Reglamento, se presentar el plano catastral con los dems requisitos establecidos
en dicho Decreto Supremo. Tratndose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentar el plano
de ubicacin del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital
correspondiente.

En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentar el certificado de informacin

catastral a que se refiere el artculo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089 - Decreto Legislativo
que Establece el Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales,
aprobado por Decreto Supremo N 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.

Tratndose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentar el certificado negativo de zona
catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimtrico del predio y la memoria descriptiva
respectiva, donde se indique el rea, linderos y medidas perimtricas, elaborados y firmados por profesional
inscrito en el ndice de Verificadores.

Los planos a que se refiere el presente artculo deben estar georreferenciados a la Red Geodsica Nacional
referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales.

En el supuesto del cuarto prrafo del artculo 16, los planos deben graficar el lmite o lmites distritales
correspondientes.

Quedan a salvo de lo previsto en los prrafos precedentes las disposiciones contenidas en la Ley N 28294,
Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios y su
Reglamento y dems disposiciones complementarias, referidas al Cdigo nico Catastral.
 Red Geodsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas
oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeracin o
lote, manzana, etapa, urbanizacin, sector, zona o grupo; as como
cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro. El rea y
las medidas perimtricas debern estar expresadas conforme al Sistema
Mtrico Decimal;

d) Para el caso de predios rurales se indicar: el cdigo de referencia

catastral, rea expresada en hectreas (hs.) y con 04 decimales,
permetro expresado en metros (m); centroide y ubicacin
georeferenciada a la Red Goedsica Nacional referida al datum y
proyeccin en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este ltimo
dato. Asimismo se consignar el nombre del predio, sector, valle de ser el
caso, linderos y medidas perimtricas en el supuesto del tercer prrafo
del artculo 20 y cualquier otra informacin que permita identificar
plenamente el predio que se inscribe.

iii. Decreto Legislativo 1209 que establece el procedimiento a seguir para la

inmatriculacin de predios de propiedad privada de particulares en el Registro de
Predios

Con fecha 22 de setiembre de 2015, se promulg el Decreto Legislativo 1209 que

establece el procedimiento a seguir para la inmatriculacin de predios de propiedad
privada de particulares en el Registro de Predios y que manifiesta en su artculo 2 la
finalidad coadyuvar en la prevencin de la usurpacin y de los conflictos sobre el
derecho de propiedad predial.

Es el caso que, el procedimiento previsto en el Decreto Legislativo es aplicable a

todas las personas naturales y jurdicas que soliciten la inmatriculacin de un predio
de propiedad privada al amparo de lo dispuesto en el artculo 2018 del Cdigo Civil,
sin que sea aplicable a los supuestos de inmatriculacin que se sustenten en el ttulo
de propiedad obtenido en un proceso judicial, en una declaracin notarial u otro
procedimiento especial, sin perjuicio de la calificacin registral correspondiente.

Asimismo, se deben considerar las siguientes modificaciones principales al

procedimiento de inmatriculacin:

Anotacin preventiva de inmatriculacin

Se implementar un asiento provisional y transitorio que otorgue prioridad y

publicidad a la primera de dominio del predio y que se convertir en definitiva si
transcurre el plazo de noventa (90) das hbiles, sin mediar oposicin o cuando esta
ltima sea desestimada.

Conviene considerar que durante la vigencia de la anotacin preventiva no podr

extenderse ningn asiento de inscripcin posterior, salvo la conversin a definitiva o
la cancelacin de la misma.

Para la anotacin preventiva de inmatriculacin del predio se requiere la

presentacin de los siguientes documentos:

a) Ttulo o ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco (05) aos.

b) Plano elaborado y suscrito por verificador catastral, de acuerdo con las

caractersticas tcnicas que determine la SUNARP.

c) Constancia de posesin.

d) La documentacin prevista en la normativa especial vinculada al procedimiento

de inmatriculacin.

Se aprecia que el procedimiento para la inscripcin preventiva incorpora nuevos

requisitos para la inmatriculacin de bienes inmuebles tales como (i) Plano
elaborado y suscrito por verificador catastral, de acuerdo con las caractersticas
tcnicas que determine la SUNARP; y (ii) Constancia de posesin.

Notificacin por el verificador catastral

Conforme a lo dispuesto en el artculo 9 del Decreto Legislativo 1209, luego de

extendido el asiento de anotacin preventiva por inmatriculacin, el verificador
catastral debe notificar a los poseedor es en los predios colindantes estn o no
inscritos y a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales cuando el predio
colindante no est inscrito.

Adicionalmente, el verificador catastral debe notificar mediante cartel en el predio

objeto de inmatriculacin, as como realizar la publicacin en el diario oficial El
 Peruano y otro de mayor circulacin del lugar donde se encuentre el predio que se
pretende inmatricular.

Rgimen de responsabilidad de verificadores catastrales

Conforme a lo indicado en la Primera Disposicin Complementaria Modificatoria,

los Verificadores Catastrales son las personas naturales, profesionales colegiados
y/o personas jurdicas inscritas en el ndice de Verificadores a cargo de la
SUNARP.

Respecto al rgimen de responsabilidad, se dispone que todo Verificador Catastral

es responsable por la veracidad de la informacin y documentacin que emite as
como de la correspondencia entre la informacin confeccionada y la realidad fsica
del predio.

En cuanto a la aplicacin de sanciones, se establece que en primera instancia es

competente el Secretario Tcnico del Sistema Nacional Integrado de Catastro y en
segunda instancia es competente el Consejo Nacional Integrado de Catastro.

An no se dispone de una tipificacin e incorporacin de las sanciones aplicables,

sin perjuicio de ello se dispone que su clasificacin se dar en leves, graves y muy
graves bajo las siguientes consecuencias:

a) Leve: Amonestacin escrita.

b) Grave: Suspensin no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (06) meses.

c) Muy Grave: Cancelacin del Registro.

Precedentes de Observancia Obligatoria del Tribunal Registral relevantes a la

Inmatriculacin de Predios Rurales

Se considera relevante la aplicacin del precedente de observancia obligatoria aprobado en

el 12 Pleno del 4 y 5 de agosto de 2005 a travs del cual se determina la procedencia de la
inmatriculacin en los casos en que el informe del rea de Catastro seale la imposibilidad
de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no, siendo que esta medida representa una
facilidad para el acceso a los Registros Pblicos, contenida en las resoluciones N 067-
2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y N 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de
abril de 2005.

Ciertamente, la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T dispone que no impide la

inmatriculacin de un predio el informe del rea de Catastro sealando la imposibilidad de
determinar si el mismo se encuentra inscrito o no, pues el catastro constituye una
representacin grfica del inmueble, cuyo desarrollo ha sido reducido en comparacin al
registro, pues la incorporacin de los inmuebles al registro se efecta en la mayora de los
casos mediante la presentacin de instrumentos pblicos que no necesariamente se
encuentran adecuados ntegramente a la realidad fsica del predio.

La resolucin en mencin agrega que el catastro cumple una funcin de gran importancia y
especial colaboracin respecto de los derechos contenidos en los ttulos y asientos
registrales y la realidad fsica de los mismos, sin embargo, el tratamiento que corresponde
al catastro debe atenerse a su empleo como herramienta coadyuvante en la labor
registral, cuyos alcances son incorporados paulatinamente segn la capacidad y recursos
posibles.

Por su parte, la Resolucin N 252-2005-SUNARP-TR-L dispone que cuando el rea de

catastro de la zona registral correspondiente no pueda emitir conclusiones respecto del
antecedente registral o superposicin del predio materia de solicitud de inmatriculacin por
no contar con una base cartogrfica, el registrador no podr cursar una observacin por tal
hecho, debiendo proceder con la inmatriculacin solicitada.

Apreciamos que a travs de este criterio se disminuyen los obstculos para la

inmatriculacin de un predio, pues el registrador se limitara a la calificacin del ttulo
presentado y a la verificacin de inexistencia de inscripciones relacionadas directamente al
predio, por lo que, no se podra negar la inscripcin en base a dudas tcnicas o insuficiencia
en los recursos para la absolucin de dichas dudas, pues las deficiencias o incapacidades
del registro no podran ser trasladadas al usuario que acredite el derecho materia de
calificacin mediante los ttulos y documentacin requerida por nuestro ordenamiento.
Conclusiones y recomendaciones

- En el marco de nuestro sistema registral, estimamos necesario ahondar en la

investigacin de los procesos de inmatriculacin de predios, como mtodo de
insercin a la economa de predios que por su extensin, ubicacin y descripcin
presentan mayor complejidad tcnica y sufren dificultades en el acceso a
Registros.

- Para efectos de la inmatriculacin de predios rurales se calificarn los ttulos

presentados por el solicitante que acrediten la posesin en el inmueble materia
de calificacin o ttulos supletorios, sin que deba ser observada por carencias
tcnicas y/o de soporte grfico por parte del rea de catastro de la oficina
registral correspondiente.
Bibliografa

Para la elaboracin del presente avance, se ha considerado la siguiente bibliografa

preliminar:

Sobre los principios registrales:

1. GUNTHER GONZALES BARRON

2011 El Nuevo Derecho Registral.
Lima: Ediciones Caballero Bustamante S.A.C.

2. JORGE ORTIZ PASCO

2005 Apuntes de Derecho Registral.
Lima: Tarea Asociacin Grfica Educativa.

3. SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PBLICOS

2000 Temas de Derecho Registral.
Lima: Palestra Editores SRL.

4. ELENA VIVAR MORALES

1998 La inscripcin registral de la propiedad inmueble en el Per.
Lima: Fondo Editorial Pontificia Universidad Catlica del Per.

5. LUIS MOISSET DE ESPANS

2004 La publicidad registral.
Lima: Palestra

Sobre la inmatriculacin:

6. GUNTHER GONZALES BARRON

ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA
2014 La primera inscripcin o matriculacin de predios.
Lima: Jurista Editores S.R.L.
7. GUNTHER GONZALES BARRON
2013 Los derechos reales y su inscripcin registral.
Lima: Gaceta Jurdica S.A.
8. JOS ANTONIO LVAREZ CAPEROCHIPI
2012 Derecho inmobiliario registral
Lima: Ediciones Legales
9. LUIS CRDENAS RODRGUEZ, GNTHER GONZALES BARRN y ROSA
ISABEL QUINTANA LIVIA
2010 Derecho inmobiliario registral
Lima: Gaceta Jurdica
10. JOS ANTONIO LVAREZ CAPEROCHIPI
2012 Manual de los procedimientos registrales
Lima: Ediciones Legales