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    Depreciación Por Edad

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    carlos salazar savinovich
    Este documento describe varios métodos para calcular la depreciación de mejoras debido al paso del tiempo, incluidas fórmulas lineales, cuadráticas y la fórmula de Ross que es la media aritmética de las dos anteriores. Explica que la pérdida de valor es menor en los primeros años y aumenta con el tiempo. También cubre cómo determinar el valor final de una mejora teniendo en cuenta su estado de conservación y los gastos necesarios para dejarla en buen estado.

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    carlos salazar savinovich
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    Este documento describe varios métodos para calcular la depreciación de mejoras debido al paso del tiempo, incluidas fórmulas lineales, cuadráticas y la fórmula de Ross que es la media aritmética de las dos anteriores. Explica que la pérdida de valor es menor en los primeros años y aumenta con el tiempo. También cubre cómo determinar el valor final de una mejora teniendo en cuenta su estado de conservación y los gastos necesarios para dejarla en buen estado.

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    Depreciación por Edad.

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    Depreciacin por Edad

    L a accin del tiempo produce alteraciones en los valores de las mejoras.

    En general las desvalorizan, pero tambin existen bienes materiales que lejos de esto,
    acrecientan su valor al aumentar la edad.

    As sucede, por ejemplo, con las mejoras forestales, sean plantaciones arbreas o ciertos
    montes naturales e igualmente ocurre con inmuebles y objetos histricos, cuadros,
    esculturas, etc.

    No se tratarn las mejoras que presentan estas caractersticas, valorizarse al aumentar la


    edad. Cada uno de dichos casos requiere un estudio especial, si bien algunos (como
    ciertos tipos de monte) podran admitir consideraciones ms o menos generales.

    Si la desvalorizacin se acentuara uniformemente, un diagrama representativo sera


    una recta, en la cual el incremento de depreciacin D es constante y se tendra una
    ecuacin lineal del tipo:

    D = (E/V) x Vnd Vnd = VR Vr

    Donde:

    D = Depreciacin Vnd = Valor Nuevo Depreciable

    E = Edad VR = Valor de Reposicin o Valor a Nuevo (Vn)

    V = Vida til Vr = Valor residual

    De acuerdo a ciertos especialistas en la materia, esto en general, no sucede as, por lo


    cual se han establecido frmulas ms apropiadas, una de stas debida al Arquitecto
    George Kuentzle, es una frmula cuadrtica que representa una parbola de segundo

    1
    grado, en la que el autor ha considerado que la prdida de valor es menor en los
    primeros aos de vida del bien y aumenta con el correr del tiempo.

    Muchos peritos utilizan sta frmula para el clculo de la depreciacin de unidades


    sujetas a las acciones dinmicas.

    La representacin de la frmula de Kuentzle, es la siguiente:

    D = (E/V) x Vnd

    La frmula de Ross es la media aritmtica de los valores dados por los mtodos de la
    lnea recta y de Kuentzle y tiene la forma:

    D = [(E/V) + (E/V)] x Vnd

    Si se considera un par de ejes cartesianos ortogonales y se representa las curvas de


    depreciacin segn los criterios mencionados, tomando sobre el eje de las abscisas los
    porcentajes de la relacin (E/V) y sobre las ordenadas el porcentaje de la
    Depreciaciones, se tendr lo siguiente:

    Para determinar el valor de la mejora con esta metodologa se utiliza la siguiente


    frmula:

    Vm = Scub x Vuc x Ca

    Donde:

    Vm = Valor de la mejora

    Scub = Superficie cubierta en m

    Ca = Coeficiente de antigedad de Ross = [1 (0,5 x Vnd x ((E/V) + (E/V))]

    Vnd = Valor nuevo depreciable en por ciento

    E = Edad de la mejora

    V = Vida til

    Con esa frmula se obtiene el valor de la construccin castigada solamente por la edad.

    Para obtener el valor final de la mejora, se debe determinar el estado de conservacin de


    la misma, el cual depende de lo bien o mal que se haya mantenido a lo largo de los aos
    vividos.

    Del anlisis realizado se debe evaluar la inversin que se debe realizar para dejar la
    mejora en buen estado de uso (por ejemplo: determinar si existe humedad en los
    ambientes la inversin necesaria para estudiar y solucionar las prdidas en el sistema de
    redes de agua, arreglar los revoques y la pintura en mal estado).

    2
    Esto significa que al valor de la mejora obtenido de la manera indicada se le deben
    deducir el importe de la inversin necesaria realizada para dejar la misma en buen
    estado.

    VM = Vm G

    Donde:

    VM = Valor final de la mejora

    Vm = Valor de la mejora castigada por edad

    G = Gastos necesarios para dejar la mejora en estado de uso.

    Contina en el prximo artculo con: El mtodo de Ross y Heideck

    Fuente: VALUACIN DE INMUEBLES Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice Ed.


    Fund. Univ. Nac. de San Juan (Argentina) 2004.-

    MCP Miguel ngel ANTOANA

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