Juicio de Arriendo

Manual de Derecho Procesal Captulo Segundo
LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SUMARIO: I. Generalidades; II. El juicio de desahucio; III. El juicio de restitucin de la cosa arrendada por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento, o por la extincin del derecho del arrendador; IV. El juicio de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento en los casos expresamente sealados por el legislador; V. El juicio de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta; VI. El juicio destinado a atajar el mal uso o la deterioracin del fundo arrendado exigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesar inmediatamente el arriendo; VII. El juicio sobre terminacin del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales; VIII. El derecho legal de retencin en favor del arrendador; IX. El derecho legal de retencin en favor del arrendatario; X. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos; XI. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de predios rsticos.
I. Generalidades
899. Fuentes legales. Los juicios especiales del contrato de arrendamiento se hallan reglamentados en el Ttulo VI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil, o sea, en los artculos 588 al 616. Estos preceptos, a su vez, estn modificados o complementados por las siguientes disposiciones: a) Decreto Ley N 964, de 12 de abril de 1975, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado se fij por Decreto Supremo de Vivienda y Urbanismo N 357, de 2 de junio de 1978, publicado en el Diario Oficial de 22 de agosto del mismo ao, que seala los procedimientos a que deben sujetarse los conflictos derivados de los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos; b) Decreto Ley N 993, de 21 de abril de 1975, publicado en el Diario Oficial de 24 del mismo mes, que seala los procedimientos a que deben sujetarse los conflictos a que den origen los contratos de arrendamiento de predios rsticos; c) Decreto Ley N 1.505, de 14 de junio de 1976, publicado en el Diario Oficial de 25 de junio del mismo ao, que fija normas sobre arrendamiento y lanzamiento de viviendas; d) Ley N 18.101, de 7 de enero de 1982, publicada en el Diario Oficial N 31.178, de 29 de enero del mismo ao, con las rectificaciones salvadas en la edicin N 31.183, del mismo Diario, de 4
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de febrero de 1982, la que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.* 900. Clases de juicios especiales del contrato de arrendamiento. En atencin a la innegable importancia econmica y social del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, a su carcter esencialmente transitorio, el legislador debi considerar procedimientos judiciales especiales para el ejercicio de determinados derechos emanados del referido contrato, a riesgo de ser ilusorios si no los estableca. Estos juicios o procedimientos especiales son los siguientes: a) El de desahucio (arts. 588 al 596 CPC); b) El de restitucin de la cosa arrendada por la expiracin del tiempo convenido para la duracin del arrendamiento, o por la extincin del derecho del arrendador (art. 604 CPC); c) El de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento en los casos expresamente sealados por el legislador (arts. 607 al 610 CPC); d) El de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta (art. 611 CPC);
* El procedimiento contemplado en la Ley N 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, fue modificado por Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003.
Mario Casarino Viterbo
e) El destinado a atajar el mal uso o deterioracin del fundo arrendado, exigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesar el arriendo (art. 612 CPC); f) El de terminacin del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales (art. 613 CPC);* y g) El destinado a hacer valer el derecho legal de retencin que la ley concede en favor del arrendador o del arrendatario, segn el caso (arts. 597, 598 y 599 CPC). Sin embargo, no todos los derechos emanados del contrato de arrendamiento, al ser ejercitados judicialmente, pueden encasillarse en los anteriores juicios o procedimientos especiales. De ah que se sostenga, y con razn, que las acciones emanadas del contrato de arrendamiento, que no tengan sealada en la ley una tramitacin especial, debern ajustarse al procedimiento ordinario o al sumario, segn corresponda. Claro est que como la mayora de estas acciones requieren de un procedimiento rpido para que sean eficaces, a falta de norma especial, el legal y adecuado a que deben ajustarse en su tramitacin ser el sumario. Los juicios especiales del contrato de arrendamiento antes sealados, son los que contempla el Cdigo de Procedimiento Civil; pero, fuera de ellos, existen otros dos ms en la legislacin especial, de mayor importancia prctica que aqullos por su objeto y campo de aplicacin. Tales son: a) el juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos; y b) el juicio relativo a los contratos de arrendamiento de predios rsticos.
* Este artculo no tiene aplicacin en el caso del art. 1989 del Cdigo Civil, que fue derogado por el art. 174 del Decreto con Fuerza de Ley N 178, de 13 de mayo de 1931, del Ministerio del Trabajo; ni en el caso del art. 2009 del Cdigo Civil, cuando los servicios a que ste se refiere dan lugar a un contrato de trabajo.
901. Caractersticas generales de los juicios especiales del contrato de arrendamiento. Las caractersticas ms sobresalientes de esta clase de juicios son las siguientes: a) Son de la competencia de los jueces de letras (en nica instancia cuya cuanta no exceda de 10 UTM y en primera instancia cuando excedan de dicha cantidad) (art. 45 COT); y de los jueces de Polica Local en las ciudades compuestas de una o ms comunas en que no tenga el asiento de sus funciones un Juez de letras, siempre que aqullos sean abogados (en nica instancia hasta $ 3.000) (art. 14 letra A, Ley N 15.231).* b) El valor de lo disputado se determinar en conformidad a la siguiente regla: en los juicios de desahucio o de restitucin de la cosa arrendada, por el monto de la renta o del salario convenido para cada periodo de pago; y en los de reconvenciones, por el monto de las rentas insolutas (art. 125 COT); c) Son juicios declarativos, especiales y de aplicacin particular. Declarativos, porque la sentencia se limita a declarar o reconocer derechos controvertidos; especiales, porque su estructura difiere abiertamente de los procedimientos ordinarios; y de aplicacin particular, porque su campo de actuacin est expresamente sealado en la ley para casos tambin particulares; d) Su tramitacin es muy breve y concentrada, puesto que se reduce a la interposicin de la demanda, la notificacin del demandado, la celebracin de un comparendo, en que se oye a las partes y se reciben todas las pruebas de rigor, y al pronunciamiento de la sentencia definitiva, en el ms corto espacio de tiempo posible; e) Las apelaciones de las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que den lugar a la retencin, las que dispongan la restitu-
* Actualizado Depto. Derecho Procesal Universidad de Chile.
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cin de la cosa arrendada, y las que den lugar a la terminacin del arrendamiento, slo sern apelables en el efecto devolutivo, y el recurso se tramitar como en los incidentes (arts. 606 y 614 CPC); f) Las sentencias que en ellos se pronuncien dejan a salvo a las partes el ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho, sobre las mismas cuestiones resueltas por aqullas (art. 615 CPC); y g) Para iniciar la gestin de desahucio o cualquier juicio de arrendamiento, el demandante deber acompaar, junto con presentar su demanda, el recibo de contribuciones correspondiente al ltimo semestre o un certificado de la Direccin de Impuestos Internos que indique el avalo de la propiedad en que incide la gestin o juicio, sin cuyo requisito el juez no dar curso a la demanda (art. 3, Ley N 9.910, de 22 de mayo de 1951).
mi arrendador me desahucia el da 20, el aviso de un mes slo produce efecto desde el primero del prximo mes. Sin embargo, tratndose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, el desahucio en los casos en que tenga lugar deber darse con anticipacin de un periodo entero de los designados por la convencin o la ley para el pago de la renta (art. 1976 CC); y del arrendamiento de predios rsticos, con la anticipacin de un ao (art. 1985 CC). 903. Clases de desahucio. El desahucio se clasifica en judicial y extrajudicial, segn si se hace con o sin intervencin de los tribunales de justicia (art. 588, inc. 1, CPC). Desahucio judicial, por consiguiente, es el que se efecta por intermedio o a travs de los tribunales de justicia; y desahucio extrajudicial, por el contrario, el que se hace de cualquier modo, sin intervencin alguna de los rganos judiciales. La clasificacin anterior tiene suma importancia, por la diversa forma o manera como se practican cada uno de estos desahucios y el diverso procedimiento que se sigue con uno y otro; si bien ambos desahucios, a la postre, producen idnticos efectos legales. 904. El desahucio judicial. Desde luego, se efecta notificando al arrendador o arrendatario de conformidad al artculo 553 el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artculo 1951 del Cdigo Civil (art. 588, inc. 3, CPC). Por consiguiente, la parte contratante interesada en poner trmino al arrendamiento mediante desahucio judicial se presentar por escrito ante el tribunal respectivo, pidiendo que ordene poner en conocimiento de la otra su voluntad de poner trmino a dicho contrato y la fecha en que, tambin a su juicio, debe entenderse terminado. El tribunal acceder a esta presentacin y deber ser notificada personalmen33
II. El juicio de desahucio

902. Concepto. Se define el desahucio como la noticia anticipada de la voluntad de cualesquiera de las partes para poner trmino al contrato de arrendamiento. Ahora bien, el desahucio tiene lugar: a) Cuando no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo; o b) Cuando habindose fijado, este tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre (art. 1951, inc. 1, CC). Por regla general, la anticipacin con que debe darse la noticia de la voluntad de poner trmino al contrato de arriendo, o sea, el desahucio, ser ajustndose al periodo o medida de tiempo que regula los pagos. En consecuencia, si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes (art. 1951, inc. 2, CC); y empezar a correr al mismo tiempo que el prximo periodo (art. 1951, inc. 3, CC). Ejemplo: si arriendo un inmueble por meses, digamos de primero a primero, y
te al desahuciado; pero, en caso que no fuere habido y sea necesario notificarlo de conformidad al artculo 44, bastar con acreditar cul es su morada sin que sea necesario tambin probar que se encuentra en el lugar del juicio (arts. 553 y 588, inc. 3, CPC). En otras palabras, la notificacin del desahucio judicial se efecta del mismo modo que en las querellas de amparo, destitucin y restablecimiento. Una vez notificado el contratante a quien se le ha dado desahucio, puede adoptar dos actitudes, segn creyere conveniente a su derecho: reclamar del desahucio, o no. Estas diversas actitudes influyen en la tramitacin que, en seguida, experimentar el juicio; y debemos, por lo tanto, analizarlas separadamente. 905. El desahuciado reclama. La reclamacin al desahucio slo podr entablarse dentro de los diez das subsiguientes a la noticia del desahucio (art. 590 CPC). Este plazo, en consecuencia, presenta las siguientes caractersticas: a) Se cuenta desde la notificacin del desahucio; b) Es legal y, por consiguiente, no es susceptible de prrroga (art. 67 CPC); c) Es fatal, dada la expresin dentro de empleada por el legislador al establecerlo y, por consiguiente, el derecho a oponerse al desahucio se extinguir por su solo vencimiento (art. 64 CPC); y d) Es de das, y por hallarse establecido en el Cdigo de Procedimiento Civil, se entender suspendido durante los feriados (art. 66 CPC). Una vez presentada la reclamacin al desahucio por el arrendador o el arrendatario, segn el caso, el tribunal citar a las partes para la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos (art. 589 CPC). Esta audiencia, en consecuencia, es de contestacin y de prueba a la vez; y la manera de proveer el escrito de reclama34
cin al desahucio ser: Santiago, 30 de julio de 1985. Por formulada reclamacin al desahucio, vengan las partes a comparendo para la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin, a las 15 horas, con sus medios de prueba. Juez. Secretario. En atencin a que se trata de una resolucin que ordena la comparecencia personal de las partes, y a falta de disposicin especial al respecto, se notificar por cdula (art. 48 CPC). Por el contrario, la forma de notificacin de la resolucin que recae en la reclamacin, contemplada en el artculo 591 del Cdigo de Procedimiento Civil, por su finalidad, que no es otra que poner en conocimiento personal de la parte que ha dado el desahucio el hecho de haber sido reclamado, como se comprende, es propia del desahucio extrajudicial. La audiencia sealada tendr lugar con slo la parte que concurra; pero si ha de rendirse prueba testimonial, se proceder de conformidad con lo dispuesto en los artculos 554 al 560, inclusive (art. 592 CPC). En otras palabras, el comparendo se llevar a efecto en rebelda del inasistente; y si se desea rendir prueba testimonial, se ajustar en todo a las reglas especiales ya estudiadas dentro de las querellas de amparo, restitucin y restablecimiento (ver N 863). La referencia de los artculos 592 al 554 del Cdigo de Procedimiento Civil demuestra, pues, que la oportunidad para presentar lista de testigos en el juicio de desahucio, para ambas partes, no puede ser otra que antes de las doce del da que preceda al designado para la audiencia. Como se trata de una actuacin judicial, habr que dejar constancia escrita en el proceso del comparendo realizado (art. 61 CPC) en un acta, en la que, por expresa disposicin de la ley, se mencionarn con brevedad las alegaciones de las partes, a ms de las pruebas acompaadas (art. 593, parte 1, CPC). Sin otro trmite, el tribunal citar a las partes a or sentencia, la que dictar
inmediatamente, o a ms tardar dentro de tercero da (art. 593).* En dicha sentencia definitiva el tribunal tendr que optar entre estas dos soluciones: a) Desechar la reclamacin, manteniendo el desahucio y designando, al mismo tiempo, el da en que deba hacerse la restitucin de la cosa arrendada; o b) Acoger la reclamacin, declarando sin lugar el desahucio. Cundo adoptar uno u otro camino? Desechar la reclamacin si aparece interpuesta fuera del plazo legal, o si los fundamentos en que se apoya no son legales, o si no resultan probados; la acoger en caso contrario (art. 594 CPC). El da para la restitucin de la cosa arrendada ser el mismo sealado por la parte que da el desahucio, si an no hubiere llegado y, en caso contrario, el que prudencialmente seale el tribunal. Ejemplo: dentro de tercero da a contar de la notificacin de la sentencia. 906. El desahuciado no reclama. Esta situacin se producir cuando la parte notificada de desahucio, llmese arrendatario o arrendador, deja transcurrir el plazo de diez das sealado en el artculo 590 del Cdigo de Procedimiento Civil para oponerse a este desahucio judicial, sin hacerlo. Acerca de la manera como contina adelante el negocio judicial de que se trata, se han formulado dos opiniones manifiestamente divergentes: a) Segn unos, en este caso, el desahuciante debe limitarse a pedirle al tribunal que dicte de inmediato sentencia definitiva, sin ms trmite; y b) Segn otros, tan pronto ha vencido el plazo de diez das, sin haberse formulado reclamacin, el desahuciante debe pedir que se tenga por ratificado el desahucio y que se dicte sentencia definitiva, sin ms trmite.
Esta ltima opinin se fundamenta en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil, el cual comienza disponiendo Si, ratificado el desahucio...; y, adems, en la historia fidedigna del establecimiento de la ley, de la que se infiere la necesidad de cumplir con el trmite de la ratificacin. Ahora bien, cualquiera que sea la opinin que se adopte, lo cierto es que el tribunal debe dictar sentencia definitiva y, por lo que respecta a las actitudes que aquel debe adoptar, nuevamente se dividen las opiniones de los intrpretes. En efecto: a) Segn unos, en este caso, la sentencia debe desestimar el desahucio por cuanto nadie puede ser credo bajo su sola palabra, ya que la existencia y condiciones del contrato de arrendamiento, al que se pretende poner trmino mediante desahucio, apareceran acreditadas con la mera afirmacin del desahuciante; y a ste no le quedara otro camino que el ejercicio posterior de la accin ordinaria correspondiente; y b) Segn otros, es cierto que en principio nadie puede ser credo bajo su sola palabra, pero esta regla tiene excepciones, y una de ellas la constituye precisamente este caso, en el cual al desahuciado se le ha dado la oportunidad legal para oponerse bajo el apercibimiento o riesgo de que, al no hacerlo, el desahuciante ratifique el desahucio y el tribunal, en definitiva, tenga que darlo por aceptado; a todo lo cual se agrega que no es posible colocar en mejor situacin al litigante rebelde que al que comparece a defenderse, tratndose, sobre todo, de un juicio tan sui gneris como es el de desahucio. En consecuencia, de acuerdo con este ltimo criterio que es el que compartimos la sentencia definitiva tendr que dar por ratificado el desahucio y designar, al mismo tiempo, el da en que deba hacerse la restitucin de la cosa arrendada. 907. Los recursos. La sentencia definitiva de primera instancia, que tiene por ratificado el desahucio y fija da para la
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* Artculo sustituido por el artculo 1 , N 63, Ley N 18.705, de 24 de mayo de 1988.
restitucin de la cosa arrendada, lo mismo que la que declara sin lugar el desahucio, sern susceptibles de los recursos de casacin en la forma y de apelacin. El recurso de casacin en la forma no suspender la ejecucin de la sentencia, sin que el demandado vencido pueda exigir del demandante fianza de resultas, por estarle vedado este derecho expresamente por el legislador (art. 773, inc. 2, del CPC). En cuanto al recurso de apelacin, ser necesario distinguir si la sentencia ratifica el desahucio o, por el contrario, lo deniega: en el primer caso, el recurso se conceder slo en el efecto devolutivo y se tramitar como en los incidentes; en el segundo, a contrario sensu, la apelacin se conceder en ambos efectos (art. 606 CPC). La sentencia definitiva de segunda instancia ser susceptible de casacin en la forma y, si ha sido pronunciada por Corte de Apelaciones, ser susceptible, adems, de casacin en el fondo; pero estos recursos no suspendern la ejecucin de la sentencia, ni autorizarn al vencido para exigir del vencedor la correspondiente fianza de resultas (arts. 767 y 773, inc. 2, del CPC). 908. La ejecucin de la sentencia definitiva. Al respecto se hace un claro distingo segn sea la clase del bien sobre el cual versaba el arrendamiento y que la sentencia ordena restituir. En efecto: a) Si el arrendatario desahuciado retarda la restitucin de la cosa mueble arrendada, se proceder a la ejecucin de la sentencia, de conformidad a las reglas generales, esto es, mediante el auxilio de la fuerza pblica (arts. 235, N 1 , y 596 CPC); y b) Si ratificado el desahucio, llega el da sealado para la restitucin sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, ste ser lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artculo 48 (art. 595 CPC).
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En consecuencia, mientras la sentencia que ratifica el desahucio y ordena restituir una cosa mueble arrendada se ejecuta en conformidad a las reglas generales; la que ratifica el desahucio y ordena restituir una cosa inmueble arrendada, se cumple mediante un procedimiento especial llamado lanzamiento. Segn Escriche, lanzamiento es el despojo ordenado y ejecutado por mandato judicial, arrojando a alguno de la posesin o tenencia por ministerio de la justicia. Para nosotros, en cambio, es el procedimiento especial sealado por el Cdigo del ramo para obtener el cumplimiento de la sentencia que acoge el desahucio y ordena restituir la finca o cosa inmueble arrendada. Dictada, pues, la sentencia que da lugar al desahucio y que ordena restituir el inmueble arrendado, se pide el correspondiente lanzamiento, no obstante la interposicin de recursos; puesto que, como hemos visto, tanto la apelacin como la casacin se conceden slo en el efecto devolutivo (arts. 606 y 773, inc. 2, del CPC). Acogida esta solicitud por el tribunal, debe ser notificada al arrendatario retardado en el cumplimiento de la sentencia, por cdula (arts. 48 y 595 CPC). Esta notificacin implica requerimiento judicial, y, en consecuencia, desde ese momento queda aqul constituido en mora, no obstante haber precedido el desahucio (art. 1949 CC), con las consecuencias legales consiguientes. Y si aun se resiste, se procede materialmente al lanzamiento, o sea, desalojando al arrendatario de la finca arrendada mediante el auxilio de la fuerza pblica, tanto en lo que se refiere a su persona, cuanto a los bienes muebles con que lo hubiere amoblado, guarnecido o provisto, a su costa. No olvidemos, en todo caso, que la sentencia que ordena el lanzamiento slo ser apelable en el efecto devolutivo, y la apelacin se tramitar como en los incidentes (art. 606 CPC).
909. El desahucio extrajudicial. Es aquel que se efecta, como su nombre lo indica, sin intervencin de la justicia. La prueba del desahucio extrajudicial se sujetar a las reglas generales del Ttulo XXI, Libro IV, del Cdigo Civil y a los procedimientos que establece el Cdigo del ramo (art. 588, inc. 2, CPC). Desde el momento en que se trata de un hecho, puede probarse por cualesquiera de los medios de prueba que contempla la ley para acreditarlo en juicio, incluso por medio de testigos, pues no existen limitaciones legales al respecto (art. 341 CPC). Pero el desahucio extrajudicial se da con el objeto de que produzca un resultado prctico til, cual es, que el arrendatario desahuciado restituya la cosa mueble o inmueble arrendada al arrendador. Cmo se obtiene, pues, esta finalidad? A nuestro juicio, ser necesario distinguir segn sea la actitud que asuma el contratante a quien se ha notificado extrajudicialmente de desahucio, esto es, si dentro del trmino legal deduce o no reclamacin: a) Sabemos que el trmino para reclamar del desahucio, sea judicial o extrajudicial, es dentro de los diez das subsiguientes a la noticia del desahucio, o sea, de la fecha en que fue dada (art. 590 CPC). Si dentro de este plazo el desahuciado extrajudicialmente reclama ante la justicia, el tribunal proveer la reclamacin citando a las partes a una audiencia para dentro del quinto da hbil despus de la ltima notificacin, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos (art. 589 CPC). La reclamacin se notificar al que hace el desahucio en la forma que dispone el artculo 553 (art. 591, parte 1, CPC). En otras palabras, la solicitud que contiene la reclamacin y su correspondiente provedo sern notificadas personalmente al que dio el desahucio, y si se practica de conformidad al artculo 44,
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sin necesidad de acreditar que se encuentra en el lugar del juicio. La razn de ser de esta notificacin personal, al que hizo el desahucio, no es otra que se trata a su respecto de la primera que se practica dentro de una gestin judicial, cuya iniciacin, adems, ha debido ignorar (art. 40 CPC). En estos casos, si la persona que ha dado el desahucio no se ha hecho parte en la primera instancia antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, se pondr sta en conocimiento del defensor de ausentes, quien podr deducir y seguir los recursos a que haya lugar (art. 591, parte 2, CPC). Si la reclamacin aparece interpuesta fuera del plazo, o si los fundamentos en que se ha apoyado no son legales, o no resultan comprobados, ser desechada por el tribunal, mantenindose el desahucio extrajudicial y designndose en la misma sentencia el da en que deba hacerse la restitucin de la cosa arrendada (art. 594, inc. 1, CPC). En caso contrario, se acoger la reclamacin y se declarar sin lugar el desahucio extrajudicial de que se trate (art. 594, inc. 2, CPC). Esta sentencia definitiva ser susceptible de los mismos recursos y se cumplir en idntica forma que la pronunciada dentro de la gestin a que ha dado origen el desahucio judicial, de suerte que es innecesario insistir sobre ello; y b) En cambio, si el contratante desahuciado extrajudicialmente guarda discreto silencio dentro del trmino legal que tena para reclamar de esta noticia anticipada de poner trmino al arriendo, al contratante que ha dado el desahucio no le queda otro camino que recurrir a los tribunales de justicia; y qu pedir al respecto? A nuestro juicio, deber solicitar que se tenga por ratificado el desahucio extrajudicial y como ste se prueba en conformidad a las reglas generales del derecho y a los procedimientos establecidos por el Cdigo de Procedimiento Civil (art. 588,
inc. 2, CPC), el tribunal proveer semejante presentacin, citando a las partes interesadas a una audiencia para dentro del quinto da hbil despus de la ltima notificacin, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos. Esta resolucin se notificar personalmente al arrendador o arrendatario desahuciado, segn el caso (art. 40 CPC); y la audiencia estar destinada fundamentalmente a que la persona que ha dado el desahucio extrajudicial lo acredite por los medios legales de prueba que correspondan, si desea que el tribunal, en definitiva, tenga por ratificado el desahucio extrajudicial y fije da para la restitucin de la cosa arrendada. La sentencia definitiva que ratifique el desahucio extrajudicial, o lo declare sin lugar, ser tambin susceptible de los mismos recursos y se cumplir en idntica forma que la pronunciada dentro de la gestin a que dio origen el desahucio judicial. 910. Reserva de la accin ordinaria. Sea que la sentencia definitiva se haya pronunciado dentro de una gestin de desahucio judicial, que se haya pronunciado dentro de una gestin de desahucio extrajudicial, que mantenga o ratifique el desahucio, o que lo declare sin lugar, lo cierto es que dicha sentencia no privar a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho, sobre las mismas cuestiones resueltas por aqulla (art. 615 CPC). En otras palabras, esta sentencia se cumple y no puede ser modificada dentro de la gestin judicial en que fue pronunciada; pero no hay inconveniente legal alguno para que por la va ordinaria se discuta entre las mismas partes idntica cuestin ventilada en el juicio de desahucio. Constituye este caso, en consecuencia, un claro ejemplo de lo que llambamos en su oportunidad cosa juzgada formal.
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III. El juicio de restitucin de la cosa arrendada por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento, o por la extincin del derecho del arrendador
911. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. Dispone el inciso 1 del artculo 604 del Cdigo de Procedimiento Civil, que el procedimiento establecido en este prrafo (alude al juicio de desahucio) se observar tambin cuando se exija la restitucin de la cosa arrendada por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento, o por la extincin del derecho del arrendador. Agrega el artculo 605 que cuando la terminacin del arrendamiento resulte de sentencia judicial, en los casos previstos por la ley, podr adoptarse el procedimiento del artculo anterior o el que corresponda para la ejecucin de dicha sentencia, a eleccin de la parte a quien ella favorezca. En consecuencia, el objeto preciso y determinado de este juicio especial del contrato de arrendamiento es pedir la restitucin de la cosa arrendada, llmese mueble o inmueble; y el fundamento de esta peticin puede consistir en: a) La expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento. Ejemplo: arriendo por tres aos y vencido el plazo exijo la restitucin de la cosa arrendada; la simplicidad de la peticin y de su fundamento slo requieren de un juicio especial, breve y sencillo, como el que estamos analizando (art. 1950, N 2, CC); b) La extincin del derecho del arrendador. Ejemplo: el arrendador era usufructuario y el usufructo se extingue por vencimiento del plazo por el cual fue constituido; luego el propietario tiene derecho a exigir del arrendatario la restitucin de la cosa arrendada. El arrendador vende la cosa arrendada y el nuevo dueo no est obligado a respetar el arrendamiento; luego, este ltimo puede pedir del arrendatario la restitucin
de la cosa arrendada (arts. 1950, N 4, 1958 y 1961 CC); c) La dictacin de una sentencia judicial de la que resulte la terminacin del arrendamiento, en los casos previstos por la ley (art. 1950, N 4, CC). ste es otro modo de terminacin del contrato de arrendamiento que obliga al arrendatario a restituir la cosa arrendada al arrendador. Si no lo hace, este ltimo puede valerse del juicio o procedimiento que estamos tratando. La sentencia judicial que declara expirado el arriendo ha podido pronunciarse en cualquier clase de juicio, sea ordinario o sumario, y el arrendador favorecido con ella podr exigir la restitucin de la cosa arrendada de acuerdo con el procedimiento sealado en el artculo 604 del Cdigo de Procedimiento Civil, o en conformidad a las reglas generales sobre ejecucin de sentencias, a su eleccin; o sea, de acuerdo a los artculos 231 y siguientes de este Cdigo. Es evidente que este ltimo camino le ser ms fcil y expedito, pues le permitir recuperar la cosa arrendada mediante el simple auxilio de la fuerza pblica; y d) No obstante, la jurisprudencia ha agregado un cuarto caso en que puede ser utilizado este juicio especial de arrendamiento: nos referimos a la terminacin del arrendamiento producido por la estipulacin de un pacto comisorio con la clusula de terminacin ipso facto. El pacto comisorio consiste en estipular expresamente que el no pago de la renta de arrendamiento convenida hace cesar el correspondiente contrato. Como se ve, es la condicin resolutoria ordinaria que puede pactarse vlidamente en todo contrato bilateral, la que una vez cumplida opera de pleno derecho, esto es, sin declaracin judicial previa. Si a la estipulacin anterior agregamos que la resolucin se producir ipso facto, con mayor razn producido el evento del no pago de la renta, deber entenderse resuelto el arrendamiento de pleno derecho; y puede, por consiguiente, exigirse la restitucin de la cosa arrendada, en conformidad a lo preceptuado en el
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artculo 604 del Cdigo de Procedimiento Civil, del mismo modo que si se tratara de la terminacin del contrato por la expiracin del trmino estipulado para su duracin. 912. Su procedimiento. Este juicio especial del contrato de arrendamiento se tramita como el juicio de desahucio, salvo pequeas modificaciones. En la demanda se pedir la restitucin de la cosa arrendada y se invocar, adems, su correspondiente fundamento, o sea, la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento, la extincin del derecho del arrendador, la dictacin de una sentencia que declare terminado el arriendo, o el evento del pacto comisorio ipso facto, todo ello, segn el caso. El tribunal ordenar poner esta demanda en conocimiento del demandado; quien, notificado en conformidad al artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil, tendr el plazo de diez das para oponerse a dicha restitucin; continuando el juicio adelante lo mismo que si se tratara del desahucio judicial (art. 604, inc. 2, CPC). Cuando se trate de bienes inmuebles, la misma sentencia que deseche la reclamacin ordenar adems el lanzamiento, si est vencido el plazo del contrato; salvo que existan retenciones decretadas a favor del arrendatario por no haberse otorgado las cauciones a que se refiere el artculo 600 (art. 604, inc. 3, CPC). De donde se deduce que este juicio puede iniciarse preventivamente, esto es, antes de estar vencido el plazo estipulado para la duracin del arrendamiento; y a fin de tener de antemano una sentencia firme que ordene restituir la cosa arrendada al momento del vencimiento de dicho plazo; faltando slo pedir y decretar el lanzamiento, si de bienes inmuebles se tratare. La sentencia que disponga la restitucin de la cosa arrendada slo ser apelable en el efecto devolutivo; y la apelacin se tramitar como en los incidentes (art. 606
CPC). A contrario sensu, si la sentencia acoge la reclamacin, o sea, niega lugar a la restitucin de la cosa arrendada, ser apelable en ambos efectos. En cuanto a la casacin, en conformidad a las reglas generales, no suspender la ejecucin de la sentencia recurrida; y el vencido no podr exigir del vencedor fianza de resultas para poder cumplirla, ya que este derecho le est vedado al demandado en los juicios de desahucio, y el que estamos tratando se tramita como este ltimo (art. 773, inc. 2, del CPC). No hay que olvidar que la sentencia no privar a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aqulla (art. 615 CPC).
IV. El juicio de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento en los casos expresamente sealados por el legislador
913. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. El objeto de este juicio especial del contrato de arrendamiento es pedir al tribunal que declare inmediatamente terminado el contrato de arriendo, o sea, lo que el actor pretende es que el contrato expire, por medio de sentencia judicial obtenida a travs de un procedimiento rpido y especial (art. 1950, N 4, CC). El fundamento de la peticin de terminacin del arriendo ser el incumplimiento por parte del arrendatario de determinadas obligaciones que le impone el contrato, siempre y cuando ella no sea el pago de la renta; pues, en tal caso, el arrendador tendra que recurrir a otro juicio especial, al cual nos referiremos ms adelante. Junto con pedir la terminacin inmediata del arriendo, fundada, como hemos dicho, en la infraccin por parte del arrendatario de determinadas obligaciones que le impone el contrato, se solicitar tambin, consecuencialmente, la restitucin de la cosa arrendada.
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Ahora bien, en cules casos se utilizar este procedimiento especial? Contesta la interrogacin la parte primera del artculo 607 del Cdigo de Procedimiento Civil, al decir: Cuando la ley autorice al arrendador para pedir la terminacin inmediata del arrendamiento, como en los casos previstos por los artculos 1972 y 1973 del Cdigo Civil, sealar el tribunal la audiencia.... Este precepto, de sencilla apariencia, ha dado origen a diversas interpretaciones en su aplicacin prctica; porque se discute arduamente en doctrina y ante la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el campo de aplicacin de este juicio. En efecto, tres opiniones se han formulado al respecto: a) Unos piensan que este juicio se aplica nica y exclusivamente a los dos casos sealados por el artculo 607 del Cdigo de Procedimiento Civil, o sea, a los casos en que la terminacin inmediata del arriendo se funde en lo dispuesto en los artculos 1972 y 1973 del Cdigo Civil El primero de estos preceptos autoriza al arrendador para pedir la terminacin inmediata del arrendamiento cuando el inquilino es negligente en el cumplimiento de sus obligaciones de mantener las paredes, los pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente aseados, de mantener limpios los pozos, acequias y caeras y de deshollinar las chimeneas. El segundo, en cambio, autoriza al arrendador para expeler al inquilino cuando empleare la casa o edificio en un objeto ilcito, o cuando teniendo facultad para subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, las que, en este caso, podrn ser igualmente expelidas; b) Otros consideran que este juicio especial se aplica nada ms que a aquellos casos en que la legislacin civil, por expresa disposicin, autoriza al arrendador para pedir la terminacin inmediata del arriendo. Tal sera el caso del artculo 1979 del Cdigo Civil que autoriza al arrendador
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves, cuando el colono o arrendatario rstico no goza del fundo como buen padre de familia; y c) Por ltimo, hay quienes sostienen que la terminacin del arrendamiento por medio de este juicio especial puede obtenerse no slo cuando el legislador la autoriza inmediatamente, o sea, valindose de esta palabra, sino tambin cuando emplea expresiones equivalentes; y, todava ms, cuando opera la condicin resolutoria tcita envuelta en todo contrato bilateral, vale decir, por infraccin del arrendatario a cualesquiera de sus obligaciones, naturalmente siempre que no sea la de pagar la renta convenida, que origina, como ya lo hemos expresado, otro juicio especial. La primera opinin la rechazamos, por cuanto la simple lectura del artculo 607 del Cdigo de Procedimiento Civil permite apreciar que la referencia a los artculos 1972 y 1973 del Cdigo Civil es meramente ilustrativa, o sea, por va de ejemplo; y la tercera, por ser demasiado amplia y no cuadrar con el objeto preciso y determinado de este juicio, cual es pedir la terminacin inmediata del arriendo en los casos expresamente sealados por el legislador. Pensamos que la segunda doctrina es la que se ajusta ms a la letra y al espritu de la legislacin procesal civil; pero, al mismo tiempo, dejando en claro que la accin de terminacin del arriendo si no es inmediata, en virtud de disposicin expresa del legislador civil, podr ventilarse ya en procedimiento ordinario, ya en procedimiento sumario, segn su especial naturaleza. 914. Su procedimiento. Presentada la demanda de terminacin inmediata del arriendo, sealar el tribunal la audiencia del quinto da hbil despus de la notificacin del demandado, a fin de que concurran las partes con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a su derecho (art. 607, inc. 1, CPC). Es aplicable a la notificacin de la demanda, en este caso, lo dispuesto por el
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artculo 553 (art. 608 CPC). En otras palabras, la demanda se notificar al demandado personalmente; y, en caso de serlo personal de conformidad al artculo 44, bastar con acreditar cul es su morada, sin que sea necesario probar que tambin se halla en el lugar del juicio. Tendr lugar la audiencia con slo el interesado que asista (art. 607, inc. 1, CPC). Por consiguiente, la ausencia del demandante o del demandado no frustra el comparendo, el cual se llevar a efecto en rebelda del inasistente. Si ha de rendirse prueba testimonial, se proceder con arreglo a lo establecido en los dos ltimos incisos del artculo 578 (art. 607, inc. 2, CPC). Quiere esto significar que las listas de testigos sern presentadas por las partes antes de las doce del da que preceda al comparendo y que todo cuanto hemos expresado acerca de la prueba testimonial en las querellas posesorias le ser tambin aplicable a este nuevo juicio especial (ver N 863). Cuando el tribunal lo estime necesario podr, antes de dictar sentencia, nombrar un perito que informe sobre los hechos alegados o practicar una inspeccin personal (art. 609 CPC). Terminada la audiencia o practicadas las diligencias antes indicadas, el tribunal citar de inmediato a las partes a or sentencia, la que deber dictar dentro de tercero da (artculo 610 CPC).* Si la sentencia da lugar a la terminacin del arrendamiento, slo ser apelable en el efecto devolutivo; y el recurso se tramitar como en los incidentes (art. 614 CPC). A contrario sensu, si la sentencia niega lugar a la demanda, ser apelable en ambos efectos; y el recurso se tramitar en la forma ordinaria. Los recursos de casacin no suspendern la ejecucin de la sentencia recurrida; y la parte vencida tampoco podr exigir de la vencedora el otorgamiento de fianza de resultas, porque dentro de
* Artculo sustituido por el artculo 1 , N 19, Ley N 18.882, de 20 de diciembre de 1989.
la expresin los de desahucio tambin se comprenden los juicios de terminacin inmediata del arrendamiento. Para justificar esta ltima afirmacin los tribunales han recurrido a la historia fidedigna del establecimiento de la ley; y ella nos demuestra que el actual artculo 773 del Cdigo de Procedimiento Civil fue tomado de la Ley de Enjuiciamiento Civil espaola, en la que los juicios de desahucio son sinnimos de todos nuestros juicios especiales del contrato de arrendamiento. Por ltimo, las sentencias que se pronuncien en conformidad a este juicio o procedimiento especial no privarn a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aqullas (art. 615 CPC).
V. El juicio de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta
915. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. Entre las obligaciones que el contrato de arrendamiento impone al arrendatario sobresale la de pagar el precio o renta convenida (art. 1942, inc. 1, CC). Si el arrendatario no cumple con esta obligacin sobreviene la condicin resolutoria tcita que va envuelta en todo contrato bilateral, consistente en no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, y que autoriza al otro contratante para pedir la resolucin del contrato o el cumplimiento del mismo, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios (art. 1489 CC). Esta accin resolutoria, en los contratos de tracto sucesivo, como es el de arrendamiento, equivale a su terminacin; y, en atencin a que no tiene sealada en la ley una tramitacin especial, se ajustar al procedimiento ordinario o sumario, segn corresponda. Sin embargo, tratndose del arriendo de casas, almacenes u otros edificios, la mora de un periodo entero en el pago
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de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das (art. 1977 CC). En consecuencia, este otro juicio especial de arrendamiento tiene por objeto obtener su terminacin inmediata, mediante sentencia judicial, fundado en la falta de pago de la renta o precio convenido, y siempre que el contrato verse sobre casas, almacenes u otros edificios Pero, al ejercitarse esta accin, podr deducirse tambin la de cobro de las rentas insolutas en que aqulla se funde, y la de los consumos de luz, gas, energa elctrica, agua potable, riego u otras prestaciones anlogas que se adeuden (art. 611, inc. 2, CPC). Todava ms: demandadas estas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio hasta la expiracin del plazo que se haya fijado para la restitucin o para el pago (art. 611, inc. 4, CPC). Si no existieran estas disposiciones, el arrendador tendra que haber cobrado las rentas y dems prestaciones en el juicio ordinario correspondiente. El hecho de comprenderse, adems el cobro de las prestaciones que se devenguen entre la interposicin de la demanda y la expiracin del plazo que se haya fijado para la restitucin o para el pago, es un ejemplo tpico de accin y de sentencia sobre condena futura. 916. Su procedimiento. Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo dispuesto por el artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artculo se refiere se practicar ocurriendo al tribunal respectivo, el que citar a las partes a una audiencia inmediata y proceder en lo dems con arreglo a lo establecido en los artculos precedentes, o sea, en confor-
midad al juicio especial de terminacin inmediata del contrato de arrendamiento anteriormente analizado (art. 611, inc. 1, CPC). El legislador parte, pues, de la base que la primera reconvencin a que alude el artculo 1977 del Cdigo Civil se ha efectuado extrajudicialmente, y que la segunda deber hacerse ante el tribunal respectivo; de suerte que si el arrendatario no paga la renta adeudada o no da seguridades de pago, y el arrendador prueba la efectividad de haberse efectuado la primera reconvencin, el tribunal declarar terminado inmediatamente el arrendamiento y fijar fecha para la restitucin de la cosa arrendada. Sin embargo, en la prctica, siempre la primera reconvencin se efecta por intermedio de la justicia, para precaver dificultades posteriores de prueba. En consecuencia, el juicio comienza por solicitud del arrendador en la que pide se ordene practicar al arrendatario moroso la primera reconvencin de pago, a lo cual el tribunal accede. Esta primera reconvencin la realiza el Receptor; y, por ser la primera notificacin que se practica en el proceso, se efecta personalmente (art. 40 CPC). Una vez transcurridos cuatro das (art. 1977 CC), el arrendador presentar una nueva solicitud, en la que pedir que se ordene practicar al arrendatario moroso la segunda reconvencin de pago. El tribunal la proveer, citando a las partes a una audiencia para dentro del quinto da hbil despus de la notificacin del demandado. Esta resolucin, en conformidad a las reglas generales, se notificar a las partes por cdula (art. 48 CPC). Se trata de una audiencia de contestacin y de prueba que se regir en todo por lo que ya hemos expuesto, al tenor de los artculos 607, 608, 609 y 610 del Cdigo de Procedimiento Civil; pero, como la segunda reconvencin de pago an no se ha efectuado al arrendatario, la audiencia se comenzar practicando el tribunal al demandado dicha reconvencin. Esta audiencia, por consiguiente, tie43
ne una triple finalidad: reconvenir por segunda vez al demandado a objeto de que pague las rentas adeudadas, o bien, de que otorgue seguridades competentes; escuchar las alegaciones de las partes, en especial la defensa del demandado; y, por fin, recibir las pruebas que las partes deseen ofrecer y rendir. As tambin qued claramente establecido en la historia fidedigna de la ley; pues se pens que al efectuar la segunda reconvencin en la audiencia, se le permitira al demandado pagar las rentas, o, por lo menos, ofrecer seguridades de pago, las que podran tambin ser discutidas por el actor, y, en definitiva, ser apreciadas por el juez en orden a su suficiencia. La sentencia rechazar la demanda de terminacin inmediata del arrendamiento, sea porque no se logr probar el contrato, en caso de haber sido desconocido por el arrendatario, sea porque este ltimo pag las rentas insolutas, o bien prest seguridades competentes de pago a juicio del juez. En caso contrario acoger la demanda, esto es, declarar inmediatamente terminado el contrato de arrendamiento y fijar fecha de restitucin de la cosa arrendada; y en el evento de que el arrendador tambin hubiere comprendido en su demanda el cobro de las rentas insolutas, de los consumos y dems prestaciones anlogas, tambin la sentencia deber contener expresa declaracin sobre estas peticiones. Cuando la sentencia definitiva d lugar a la terminacin del arrendamiento, slo ser apelable en el efecto devolutivo; y el recurso se tramitar como en los incidentes (art. 614 CPC). A contrario sensu, la que niegue lugar a la terminacin del arrendamiento, ser apelable en ambos efectos; y el recurso se tramitar en la forma ordinaria. Los recursos de casacin no suspendern la ejecucin de la sentencia recurrida; y la parte vencida no podr exigir del vencedor el otorgamiento de fianza de resultas, por las mismas razones dadas al tratar esta materia dentro del an-
terior juicio especial de arrendamiento (art. 773 CPC). Las sentencias que se pronuncien en conformidad a este juicio o procedimiento especial, no privarn a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aqullas (art. 615 CPC).
VI. El juicio destinado a atajar el mal uso o la deterioracin del fundo arrendado exigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesar inmediatamente el arriendo
917. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. El artculo 1979 del Cdigo Civil establece que el colono o arrendatario rstico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si as no lo hiciere, tendr derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioracin del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. Por otra parte, el artculo 612 del Cdigo de Procedimiento Civil prescribe que el arrendador que pretenda hacer uso de los derechos concedidos por el artculo 1979 del Cdigo Civil, se ajustar a lo establecido en el Ttulo XI de este Libro sobre procedimiento sumario. De donde se desprende que los objetos de este juicio especial del arrendamiento son dos: a) Exigir por parte del arrendador al arrendatario de predio rstico, fianza u otra seguridad competente; o b) Pedir la terminacin inmediata del contrato de arrendamiento de predio rstico, en casos graves. En ambos casos, el fundamento de las acciones deducidas ser el mal uso o deterioracin del fundo por parte del arrendatario, esto es, en suma, la infraccin a su ms elemental obligacin de gozar de aqul como buen padre de familia.
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918. Su procedimiento. Cualquiera de las dos acciones antes sealadas que deduzca el arrendador de predio rstico en contra del arrendatario o colono, ser substanciada en conformidad al procedimiento sumario; o sea, al procedimiento especial sealado en los artculos 680 al 692 del Cdigo de Procedimiento Civil, que ya conocemos. La sentencia que da lugar a la terminacin del arrendamiento slo ser apelable en el efecto devolutivo; y el recurso se tramitar como en los incidentes (art. 614 CPC). A contrario sensu, en los dems casos, la apelacin se conceder en ambos efectos; y su tramitacin se ajustar a las reglas generales. En cuanto a la casacin, de acuerdo a las reglas generales, no suspender la ejecucin de la sentencia recurrida; y el vencido no tendr derecho a exigir del vencedor fianza de resultas, por tratarse de un juicio de desahucio, en conformidad a la interpretacin histrico-jurisprudencial oportunamente sealada (art. 773 CPC). Las sentencias que se pronuncien, en todo caso, no privarn a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aqullas (art. 615 CPC).
VII. El juicio sobre terminacin del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales

919. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. Dispone el artculo 613 del Cdigo de Procedimiento Civil, que en los casos de los artculos 1989 y 2009 del Cdigo Civil, la terminacin del arrendamiento se someter a las disposiciones del artculo 604. Ahora bien, el artculo 1989 del Cdigo Civil trata de la terminacin del contrato de arrendamiento de criados domsticos, disposicin que se encuentra derogada tcitamente por las pertinentes del Cdigo del Trabajo; de suerte que la referencia a dicho precepto es legalmente inoperante.
En cuanto al artculo 2009 del Cdigo Civil, versa sobre la terminacin del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales; y sobre el particular dispone que a esta clase de contratos puede ponrsele fin cuando se quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Pero como la mayora de los contratos de arrendamiento de servicios inmateriales, hoy da, frente a la legislacin social constituyen verdaderos contratos de trabajo, su terminacin se halla reglamentada por el Cdigo del ramo; y la manera de pedirla ser en conformidad a las normas que en l se contienen y no a las del juicio especial que estamos tratando. En resumen, este juicio especial tiene por objeto pedir la terminacin de aquellos contratos de arrendamiento que versen sobre servicios inmateriales que no se hallan reglamentados por el Cdigo del Trabajo; en otras palabras, de aquellos arrendamientos de servicios inmateriales que no constituyen efectivamente contratos de trabajo. 920. Su procedimiento. La terminacin de estos contratos de arrendamiento se ajustar a lo dispuesto en el artculo 604 del Cdigo de Procedimiento Civil; y como esta disposicin se remite, a su vez, al juicio de desahucio, a la postre, quiere decir que este otro juicio especial se ajustar al procedimiento sealado para esta ltima clase de juicios. La sentencia que d lugar a la terminacin del arrendamiento ser apelable slo en el efecto devolutivo; y el recurso se tramitar en conformidad a los incidentes (art. 614 CPC). A contrario sensu, en los dems casos, la apelacin se conceder en ambos efectos. En cuanto a la casacin, no suspender la ejecucin de la sentencia recurrida; y el vencido no podr exigir del vencedor fianza de resultas por las razones tantas veces dadas (art. 773 CPC). No hay que olvidar, en todo caso, que las sentencias que se pronuncien no privarn a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho
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sobre las mismas cuestiones resueltas por aqullas (art. 615 CPC).
VIII. El derecho legal de retencin en favor del arrendador

921. Concepto. La principal obligacin que pesa sobre el arrendatario es la de pagar el precio o renta del arrendamiento (art. 1942, inc. 1, CC). Ahora bien, para la seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, podr el arrendador retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecen, a menos de prueba en contrario (art. 1942, inc. 2, CC). Pero para que sea eficaz el derecho de retencin que en ciertos casos conceden las leyes, es necesario que su procedencia se declare judicialmente a peticin del que pueda hacerlo valer; en este caso, del arrendador cuyo arrendatario es moroso en el pago del precio o renta convenida, o le adeuda determinadas indemnizaciones originadas por el mismo arriendo (art. 545, inc. 1, CPC). Cabe, entonces, preguntar cul es el procedimiento que tiene el arrendador para obtener que se declare en su favor el derecho legal de retencin antes indicado? 922. Su procedimiento. La verdad es que nada ha dispuesto expresamente el legislador sobre el particular. Empero, en conformidad al espritu general de la legislacin, a nuestro juicio, este derecho legal de retencin puede solicitarse por va de accin principal, o por va de incidente. Si es por va de accin principal, podr deducirse aisladamente o en unin de otra accin; y, en ambos casos, el procedimiento ser el ordinario, el sumario o el especial, segn corresponda. Por el contrario, si es por va incidental, este derecho legal de retencin revestir el carcter de una medida precautoria,
destinada a asegurar los resultados de la accin principal; ejemplo, de cobro de rentas insolutas, en cuyo caso se proceder conforme a lo dispuesto en los artculos 299, 300 y 302 (art. 545, inc. 2, CPC). La sentencia que d lugar a la retencin slo ser apelable en lo devolutivo; y la apelacin se tramitar como en los incidentes (art. 606 CPC). 923. Medida provisional de orden policaco. Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retencin que concede al arrendador el artculo 1942 del Cdigo Civil, extrayendo los objetos a que dicho precepto se refiere, podr el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de polica para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El funcionario de polica prestar este auxilio slo por el trmino de dos das; salvo que, transcurrido este plazo, le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retencin expedida por el tribunal competente (art. 598 CPC). A qu orden se referir esta disposicin legal? Evidentemente a la que expida el tribunal con el carcter de medida precautoria; o bien fallando el derecho legal de retencin, cuando ha sido interpuesto como accin principal.
del arrendador para asegurar o garantizar el pago de indemnizaciones derivadas del contrato de arriendo (art. 545, inc. 1, CPC). Ejemplo tpico: cobro de indemnizaciones por concepto de mejoras. 925. Su procedimiento. Cuando el arrendatario desahuciado reclame indemnizaciones, haciendo valer el derecho de retencin que otorga el artculo 1937 del Cdigo Civil, deber interponer su reclamo dentro del plazo de diez das que concede el artculo 590 del presente Cdigo; y se tramitar y fallar en la misma forma que la oposicin al desahucio. El tribunal, sin perjuicio de lo que establezca sobre el desahucio, resolver si hay o no lugar a la retencin solicitada (art. 597 CPC). En otras palabras, la oportunidad que tiene el arrendatario para invocar el derecho de retencin sobre la cosa arrendada, para garantizarse del pago de determinadas indemnizaciones, tratndose del juicio de desahucio, ser en el mismo plazo que tiene para oponerse a l, esto es, dentro de diez das a contar desde su notificacin. Este derecho legal de retencin se tramitar y fallar juntamente con la cuestin principal, o sea, con el desahucio; debiendo el tribunal pronunciarse, en definitiva, tanto sobre aqul, cuanto sobre la retencin solicitada. El derecho legal de retencin hecho valer por el arrendatario en el juicio de desahucio no es propiamente fundamento o motivo de oposicin a este ltimo; pues bien puede el juez acoger ambos, rechazar ambos, o aceptar solamente el desahucio y denegar la retencin. En la prctica suele existir confusin al respecto. Se fundamenta la oposicin al desahucio, invocando el arrendatario el derecho legal de retencin de la cosa arrendada, en circunstancias que, como ya se ha visto, l no enerva el desahucio: slo impide ejecutar la sentencia o retardarla. En efecto, si ratificado el desahucio y llegado el momento de la restitucin exis46
IX. El derecho legal de retencin en favor del arrendatario

924. Concepto. En todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador (art. 1937, inc. 1, CC). Se trata, como se ve, de un verdadero y legal derecho de retencin; pero como tal, para que pueda ser eficaz, es necesario que su procedencia se declare judicialmente a peticin del que pueda hacerlo valer, o sea, del arrendatario en contra
te retencin decretada en favor del arrendatario, y el arrendador no ha caucionado el pago de las indemnizaciones debidas, no podr ste pedir lanzamiento sin que previamente pague dichas indemnizaciones o asegure su pago a satisfaccin del tribunal (art. 600 CPC). La sentencia que d lugar a la retencin slo ser apelable en lo devolutivo; y el recurso se tramitar como en los incidentes (art. 606 CPC). A contrario sensu, la que lo deniegue ser apelable en ambos efectos. Los gastos hechos por el arrendatario en la cosa arrendada con posterioridad al desahucio no le autorizarn para pedir su retencin (art. 599 CPC). 926. Labores o plantos, o mejoras tiles. Si hay labores o plantos que el arrendatario reclame como de su propiedad, o mejoras tiles cuyos materiales puede separar y llevarse sin detrimento de la cosa arrendada, se extender diligencia expresiva de la clase, extensin y estado de las cosas reclamadas (art. 601, inc. 1, CPC). Esta reclamacin no ser un obstculo para el lanzamiento (art. 601, inc. 2, CPC). En seguida, se proceder al avalo de las labores, plantos o materiales reclamados, por peritos nombrados en la forma que expresa el artculo 414, o sea, en la forma ordinaria (art. 602 CPC). Practicada esta diligencia, podr el arrendatario reclamar el abono de la cantidad en que haya sido apreciado lo que crea corresponderle, o que se le permita separar y llevarse los materiales (art. 603, inc. 1, CPC). Esta nueva reclamacin se tramitar como incidente (art. 603, inc. 2, CPC). 927. El derecho legal de retencin del arrendatario en funcin de los juicios especiales del contrato de arrendamiento. Las normas sobre el derecho legal de retencin que puede invocar el arrendatario cuando reclama indemnizaciones de parte de su arrendador, o bien cuando reclama labores o plantos de su propie47
dad, o mejoras tiles cuyos materiales pueden separarse y llevarse sin detrimento de la cosa arrendada, hasta aqu estudiadas, aparecen dentro de la reglamentacin del juicio de desahucio y, por consiguiente, son aplicables slo a esta clase de juicio especial del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en los juicios de restitucin de la cosa arrendada por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arrendamiento, o por la extincin del derecho del arrendador, tambin tienen aplicacin aquellas normas, desde el momento en que esta ltima clase de juicios especiales se tramitan en conformidad al procedimiento de desahucio (art. 604, CPC) y ninguna razn legal valedera existe para excluirlas. Otro tanto podemos decir respecto de los dems juicios especiales del contrato de arrendamiento, como ser los que reglamentan los artculos 607 y 611 del Cdigo de Procedimiento Civil, en los cuales la jurisprudencia ha aceptado que el arrendatario demandado puede pedir derecho legal de retencin sobre la cosa arrendada en los mismos trminos y por iguales motivos que en los juicios de desahucio.
X. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos

928. Fuentes legales. Tanto el Decreto Ley N 964, de 12 de abril de 1975, como la Ley N 18.101, de 7 de enero de 1982, contienen normas de derecho sustantivo o de fondo acerca del contrato de arrendamiento de bienes races urbanos; igualmente establecen reglas de competencia sobre los tribunales llamados a conocer de los juicios que se deriven de dichos contratos y del procedimiento a observar en esos mismos juicios. El procedimiento contemplado en la Ley N 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, fue modificado por Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003.*
* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
Al respecto, es necesario dejar en claro que, si bien el artculo 25 de la Ley N 18.101 deroga el Decreto Ley N 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes races urbanos, es necesario citarlo como fuente legal en esta materia, ya que el artculo primero transitorio de la citada ley, hace aplicables las disposiciones del Decreto Ley N 964, de 1975, a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a la vigencia de dicha ley, vale decir, al 29 de enero de 1982, entendindose subsistente en todas sus partes para tal fin.* Asimismo, en materia de procedimiento, conforme con el inciso 2 del artculo 1 transitorio de la Ley N 18.101, se sustanciarn y fallarn con arreglo a las disposiciones del DL N 964 los siguientes juicios: a) Los juicios iniciados antes del 29 de enero de 1982 y que se encuentren actualmente pendientes; y b) Los juicios que se promuevan en el futuro y que digan relacin con contratos de arrendamiento celebrados antes del 29 de enero de 1982.* Por lo tanto, los juicios especiales del contrato de arrendamiento hasta aqu estudiados, ante esta nueva legislacin sobre los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos, han perdido, en gran medida, su aplicacin e importancia prcticas, puesto que ella ahora queda reducida a los juicios especiales de contratos de arrendamiento que versen sobre cosas muebles propiamente tales, locales comerciales o industriales, etc., o sea, sobre todo aquello contrapuesto a bienes races o inmuebles urbanos.* 929. Competencia. Para saber con exactitud cul es el tribunal llamado a conocer de esta clase de juicios, es necesario remitirnos al artculo 17 de la Ley N 18.101, que dispone: Los jueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglas generales del
Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones que competan en la materia a los jueces de polica local que sean abogados.* Recordemos que los jueces de letras conocen de las causas de arrendamiento en nica instancia cuya cuanta no exceda de 10 UTM y en primera instancia cuando excedan de dicha cantidad (art. 45 COT); y que los jueces de polica local que sean abogados conocen de las causas de arrendamiento en nica instancia hasta $ 3.000 en las ciudades compuestas de una o ms comunas en que no tenga el asiento de sus funciones un Juez de letras (art. 14 letra A, Ley N 15.231).** Tratndose, ahora, de esta clase de juicios en que el Fisco fuere parte o tuviere inters, conocern siempre de ellos los Jueces de letras de asiento de Corte en primera instancia (art. 18 Ley N 18.101). En otros trminos se trata de una regla especial de competencia, en ciertos y determinados juicios de hacienda, que prima sobre la norma general contenida en el artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales; y que en suma se traduce en otorgarles competencia a los jueces letrados con sede en la ciudad de asiento de Corte de Apelaciones, sin que tenga importancia determinar si el Fisco es demandante o demandado, y no pudiendo recurrirse al juez del domicilio del demandado, a menos que ello fuera procedente a virtud de la regla especial de competencia antes sealada.** Por ltimo, ya que de reglas de competencia se trata, es del caso recordar que ninguna importancia tendr el factor fuero para determinar el tribunal llamado a conocer de esta clase de juicios, porque, segn veremos ms adelante, el procedimiento a seguir es el sumario; y en esta
* Artculo 17 de la Ley N 18.101 modificada por art. 1 N 7 de la Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003. ** Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
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ltima clase de juicios, no hay fuero para los litigantes que venga a alterar la competencia normal de los tribunales llamados a conocer de ellos (art. 133 COT).* 930. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. Para los efectos de un cabal entendimiento de esta materia, es necesario hacer la siguiente distincin: 1) mbito de aplicacin de la Ley N 18.101; 2) Aplicacin de las leyes de procedimiento; 3) Aplicacin de la nueva normativa en materia de arrendamiento; 4) Arrendamiento a los cuales no se aplica la Ley N 18.101; 5) Normas de la Ley N 18.101 que regirn slo respecto de los contratos que se celebren en los cuatro aos siguientes al 29 de enero de 1982; y 6) Modificaciones introducidas por la Ley N 19.866. 1) mbito de aplicacin de la Ley N 18.101. La Ley N 18.101 contiene una normativa de carcter especial que rige el contrato de arrendamiento de bienes races urbanos y que, supletoriamente, en lo contenido en ella, hace jugar las disposiciones del Cdigo Civil (Libro IV, Ttulo XXVI, Arts. 1916 a 1977). Lo anterior se desprende del artculo 1 de la Ley N 18.101 que establece: El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil. La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. Al respecto, existe una diferencia sustancial en cuanto al mbito de aplicacin entre la Ley N 18.101 y el DL N 964, toda vez que la primera se aplica slo al arrendamiento de bienes races urbanos, y el segundo se aplicaba en general a todo acto o contrato fuese nominado o inno* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
minado que implicara la entrega del uso y goce de un inmueble de aquellos de que trataba la ley a cambio de una renta.* 2) Aplicacin de las leyes de procedimiento. Dentro de las disposiciones transitorias de la Ley N 18.101, en especial en el inciso 2 del artculo 1, se establece la aplicacin de las leyes de procedimiento, para lo cual es necesario distinguir entre: a) Juicios en tramitacin al 29 de enero de 1982, los que se rigen por el Decreto Ley N 964; b) Juicios posteriores al 29 de enero de 1982, pero relativos a contratos de arrendamiento anteriores a esa fecha, se rigen por el Decreto Ley N 964; y c) Juicios de arrendamientos posteriores al 29 de enero de 1982 y relativos a contratos de arrendamiento posteriores a esa fecha, se rigen por la Ley N 18.101.* Sin perjuicio de lo expuesto anteriormente, es necesario tener presente la norma del inciso 2 del artculo 2 de la Ley N 18.101, la que hace aplicables las normas de procedimiento establecidas en el Ttulo III de la Ley N 18.101 a los juicios que se originen en relacin con los contratos de: a) viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; y b) estacionamientos de automviles y vehculos. En cuanto a la legislacin de fondo en los dos casos anteriormente sealados, no se rigen por la Ley N 18.101, por establecerlo as expresamente el inciso 1 del artculo 2 de la citada ley. Por su parte, el procedimiento contemplado en la Ley 18.101 fue modificado por la Ley N 19.866. de 11 de abril de 2003, norma que no dispuso reglas especiales relativas a su vigencia y aplicacin, motivo por el cual rigen plenamente las disposiciones de los artculos 22 y 24 de la Ley Sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, conforme los cuales las leyes concernientes a la sustanciacin y ritualidad de los juicios prevalecen sobre las
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anteriores desde el momento en que deben empezar a regir, pero los trminos que hubieren empezado a correr y las actuaciones y diligencias que ya estuvieren iniciadas se regirn por la ley vigente al tiempo de su iniciacin.* 3) Aplicacin de la nueva normativa en materia de arrendamiento. Para los efectos de un cabal entendimiento, es necesario hacer una triple distincin: a) Contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad al 29 de enero de 1982, continuarn regidos por la ley antigua, esto es, por las disposiciones del Decreto Ley N 964, de 1975, el que se entender subsistente en todas sus partes para tal fin; b) Contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los cuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de la Ley N 18.101, esto es, entre el 29 de enero de 1982 y el 30 del mismo mes del ao 1986, se regirn por la Ley N 18.101, incluyendo adems las normas relativas a rentas y garanta contenidas en los 10 primeros numerales del artculo 2 transitorio de dicha ley; y c) Contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren a partir del 30 de enero de 1986, se regirn tambin por la Ley N 18.101, pero a ellos no se les aplicarn las disposiciones del artculo 2 transitorio, las que desde ese momento perdern todas su vigencia.* Finalmente, y en relacin con los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante el cuadrienio enero de 1982 y enero de 1986, es necesario dejar en claro que existen 4 tipos de bienes races que, no obstante estar regidos por la Ley N 18.101, no les son aplicables las normas sobre renta y garanta contenidos en los primeros diez numerales del artculo 2 transitorio de la Ley N 18.101, y que son: I) Edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la Municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975
(art. 2 transitorio, N 11, letra a); II) Inmuebles construidos conforme al Decreto con Fuerza de Ley N 2, de 1959, o la Ley N 9.135 (art. 2 transitorio, N 1, letra d); III) Viviendas cuyo avalo para los efectos del pago de impuesto territorial sean superiores a 406 UF; y IV) Inmuebles destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros y cines, y, en general, a actividades lucrativas.* 4) Arrendamiento a los cuales no se aplica la Ley N 18.101. Esta materia se encuentra reglamentada en el artculo 2 de la Ley N 18.101 que establece: Esta ley no se aplicar a los siguientes bienes races urbanos: 1. Predio de cabida superior a una hectrea y que tenga aptitud agrcola, ganadera o forestal o estn destinados a ese tipo de explotacin; 2. Inmuebles fiscales; 3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje; 5. Estacionamiento de automviles y vehculos;* 6. Las viviendas regidas por la Ley N 19.281.** Todos estos inmuebles, no obstante tener el carcter de urbanos, no se rigen por la Ley N 18.101, ni por el Decreto Ley N 964, sino por lo que pacten las partes libremente y en silencio de stas se aplican en forma supletoria las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil; y* 5) Normas de la Ley N 18.101 que regirn slo respecto de los contratos que se celebren en los cuatro aos siguientes al 29 de enero de 1982. Estas normas se refieren al monto mximo de la renta y a las garantas que puede exigir legtimamente el arrendador, y son las siguientes: 1) La renta anual mxima no podr exceder de 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial.
* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile. ** Nmero agregado por art. 1 N 1 de la Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003.
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Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento se ajustar automticamente en la misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convencin modificatoria especial.* El Servicio de Impuestos Internos establecer de oficio en el rol general del avalo y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.* 2) La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinar separadamente por cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble. 3) El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%. No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estar a lo dispuesto en el nmero anterior. 4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder del 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles. 5) El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta. 6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamen* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
te, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal. 7) El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de renta. Cuando procediere la devolucin de la garanta, el arrendador deber restituirla reajustada en la misma proporcin a la variacin que haya experimentado el ndice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolucin. 8) Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infraccin a lo establecido en dichos preceptos las devolver al arrendatario con ms el inters corriente, desde la fecha de su respectiva percepcin. 9) La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente, gas, energa elctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes. El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento. Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms el inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el ndice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas.
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10) El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del sistema nacional de ahorro y prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo y los gastos sealados en el nmero 9) que procedan. Sern tambin de cargo del arrendatario los dems gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su prstamo durante el periodo correspondiente y hasta la restitucin del inmueble.* 931. Caractersticas generales de este juicio. Pueden sealarse como tales las siguientes: a) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades de fomento (art. 8, N 7, Ley N 18.101). En consecuencia, esta situacin excepcional se da slo en primera instancia, ya que ante las Cortes de Apelaciones las partes debern comparecer patrocinadas por abogado habilitado para el ejercicio de la profesin conforme con los arts. 398 del Cdigo Orgnico de Tribunales y 1 y 2 de la Ley N 18.120.* b) En esta clase de juicios, siempre que se solicite la entrega del inmueble arrendado, el arrendador podr hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o agua potable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por el mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor (art. 14, Ley N 18.101).*
c) En la audiencia de rigor, el demandado podr reconvenir al actor, y, en tal caso, se aplicarn las normas del Ttulo VIII del Libro II del Cdigo de Procedimiento Civil, en cuanto fueren procedentes, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento de la Ley N 18.101. Del traslado de la reconvencin tendr el actor 6 das para su contestacin (art. 8, N 4, Ley N 18.101).* d) El llamado a conciliacin ser obligatorio (art. 8, N 5, Ley N 18.101).* Se trata de una clara excepcin a la conciliacin facultativa establecida en el art. 262 del Cdigo de Procedimiento Civil.* Tampoco se seala la oportunidad en que ella ser propuesta por el tribunal; luego, pensamos que el llamado para tal fin podr efectuarse en cualquier estado del juicio.* e) El tribunal, de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios probatorios que estime pertinentes (art. 15, Ley N 18.101).* Cualquiera o slo los medios probatorios de que pueden valerse las partes en los juicios civiles, o las medidas para mejor resolver que pueden decretar los tribunales? Estimamos que puede ser cualquier medio probatorio, siempre que sea procedente, a juicio del tribunal. Si ello no fuere as, esta norma de excepcin carecera de toda razn de ser frente a las normas generales que regulan los medios probatorios y las medidas para mejor resolver y que, como tales, son de aplicacin general.* f) Y por ltimo, la prueba se apreciar en conciencia (art. 15, Ley N 18.101).* Lo cual significa que slo los hechos se establecen mediante la ponderacin en conciencia de los diversos medios de pruebas que constan del proceso; pero la contienda jurdica sometida a la decisin del tribunal, a la inversa, se resuelve en conformidad a derecho.*
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932. Procedimiento. a) Los juicios a que se refiere el art. 7 de la Ley N 18.101, se tramitarn conforme al procedimiento sumario establecido en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil; con ciertas y determinadas modificaciones y algunas reglas especiales, segn fuere la clase de accin en ellos ejercitada (art. 8, inc. 1, Ley N 18.101).* En efecto, la notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inc. 1 del art. 553 del Cdigo de Procedimiento Civil (art. 8, N 2, Ley N 18.101); lo cual significa que en caso de que ella sea practicada personalmente en conformidad al art. 44 del citado Cdigo, no es menester acreditar que el demandado se encuentre en el lugar del juicio.* Tampoco proceder la ampliacin del plazo a que se refiere el art. 683 (art. 8, N 3, Ley N 18.101); de suerte que la audiencia de contestacin se realizar forzosamente el quinto da hbil siguiente a la notificacin.* Ella se llevar a efecto con slo la parte que asista y no se requerir la concurrencia del defensor pblico (art. 8, N 4, Ley N 18.101); y como no regir en estos juicios lo dispuesto en el inc. 1 del art. 691 y los Arts. 681, 684, 685 y 689 del Cdigo de Procedimiento Civil, no cabe la posibilidad de cambio del procedimiento sumario en ordinario y que se acceda provisoriamente a la demanda en rebelda del demandado, ni que sea menester or a los parientes, alterndose, al mismo tiempo el rgimen de la apelacin de la sentencia definitiva (art. 8, N 1, Ley N 18.101).* Es as que la sentencia que d lugar al desahucio, restitucin o terminacin del contrato ser apelable en el solo efecto devolutivo (art. 8 , N 6 , inc. 1 , Ley N 18.101). A contrario sensu en los dems casos, de acuerdo a la regla general, la sentencia definitiva ser apelable en ambos efectos.*
Tratndose de otra clase de resoluciones, esto es, que no sea sentencia definitiva, la apelacin se conceder en el solo efecto devolutivo (art. 8, inc. 1, Ley N 18.101, en relacin con el art. 691, inc. 2, CPC).* An ms: en los casos de desahucio y restitucin, el tribunal superior podr decretar, a peticin de parte, la suspensin del cumplimiento de la sentencia por el tribunal inferior mientras se encuentre pendiente la apelacin, si se solicitase con justa causa, peticin que, tratndose de un tribunal colegiado, se resolver en cuenta (art. 8, N 6, inc. 2, Ley N 18.101).* En cuanto al cumplimiento de las resoluciones, se regir por las reglas generales; pero, cuando ellas ordenen la entrega de un inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil, vale decir, el demandado ser lanzado de aqul a su costa, previa orden del tribunal notificada por cdula. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a seis meses (art. 13, Ley N 18.101).* b) Sabemos que, en conformidad al artculo 588 del Cdigo de Procedimiento Civil, el desahucio puede ser judicial o extrajudicial.* Sin embargo, en esta clase de juicios de desahucio, ste solamente puede ser judicial. As fluye de los artculos 3 y 4 de la Ley N 18.101, disposiciones que no obstante distinguir entre contrato de arrendamiento pactado mes a mes, a plazo fijo siempre que no exceda de un ao y de duracin indefinida, coinciden en que el arrendador slo podr poner trmino al arrendamiento o pedir la restitucin del inmueble, en su caso, a travs del desahucio judicial.* Respecto del motivo plausible, vale decir, de la causa que legitima al arrendador para poner trmino al contrato de
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arrendamiento, existe una importante diferencia entre los contratos regidos por el DL N 964 y los regidos por la Ley N 18.101. En efecto, no se exige invocar un motivo plausible respecto de los juicios de desahucio relativos a contratos de arrendamiento celebrados a partir del 29 de enero de 1982; en cambio, en los juicios de desahucio relativos a contratos de arrendamiento anteriores a dicha fecha, debe por regla general invocarse un motivo plausible (arts. 18 y 19 DL N 964).* Respecto del plazo de desahucio, tratndose de arrendamientos pactados mes a mes, de duracin indefinida y de plazo fijo que no exceda de un ao, ste siempre ser de 4 meses, contados desde la notificacin de la demanda.* En cuanto a la posibilidad de un aumento o de un plazo adicional, y tratndose de contratos pactados mes a mes y de duracin indefinida, dicho trmino de cuatro meses se aumentar en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de doce meses (art. 3, inc. 2, Ley N 18.101). En cambio, respecto de los contratos de plazo fijo que no excedan de un ao, el arrendatario tendr derecho solamente al trmino legal de desahucio (art. 3, inc. 2 y art. 4, inc. 1, Ley N 18.101).* c) En lo que respecta a los juicios de terminacin del arrendamiento de bienes races urbanos, por falta de pago de rentas, se mantienen las dos reconvenciones de pago que contempla el artculo 1977 del Cdigo Civil, al disponerse que la segunda de ellas se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda (art. 10, inc. 1, Ley N 18.101).* Por consiguiente, la primera reconvencin tendr que estar constituida por la notificacin de la demanda, actuacin que desempear un doble rol: emplazar al demandado y reconvenirlo de pago por las rentas insolutas.
Al ejercitarse la accin antes aludida, podr deducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aqulla se funde y las de pago de consumos de luz, energa elctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones anlogas (art. 10, inc. 2, Ley N 18.101).* Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte (art. 10, inc. 3, Ley N 18.101).* Finalmente, cabe tener presente respecto del procedimiento de arrendamiento de bienes races urbanos, que el N 5 del artculo 1 de la Ley N 19.866, de 11 de abril de 2003, reemplaz el artculo 8 de la Ley N 18.101, por el siguiente: 1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin; 2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar
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con la contestacin verbal del demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin; 5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal; 6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia. Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aquel que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or sentencia; 8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal,
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sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla; 9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y 10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. Respecto de la posibilidad de suspender el lanzamiento, la Ley N 19.866 redujo el plazo mximo de 6 meses a 30 das (art. 13, modificado por N 9 del art. 1 Ley N 19.866). En lo que respecta al desahucio la Ley N 19.866 sustituy el artculo 3, quedando del siguiente tenor: En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el
plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. De igual forma en los contratos de plazo fijo que no exceden de un ao, el plazo de restitucin del inmueble fue rebajado por la Ley N 19.866 de 4 a 2 meses. 933. Presencia de subarrendatarios. Queda, por fin, esclarecer si la sentencia que se pronuncie en contra del arrendatario afecta a los subarrendatarios y puede, por tanto, cumplirse tambin en contra de estos ltimos.* Para que ello acontezca, se requiere que los subarrendatarios hayan sido notificados de la demanda o se hayan apersonado a la causa, tratndose de juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario (art. 11, inc. 1, Ley N 18.101).* Con tal fin, en dichos juicios, el ministro de fe, en el acto de notificacin personal de la demanda requerir de juramento al demandado acerca de la existencias o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble (art. 11, inc. 2, Ley N 18.101).* Puede acontecer que la demanda no hubiere sido notificada personalmente, o sea, en forma personal propiamente dicha. En tal evento, el mismo requerimiento acerca de la existencia de subarrendatarios deber hacerle el tribunal al demandado en la audiencia de contestacin, si ste concurriere y, en caso que la respuesta sea afirmativa, se suspender dicha audiencia, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva, la que tendr lugar una vez practicadas las respectivas notificaciones o una vez que los subarrendata* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
rios se hayan apersonado a la causa (art. 11, inc. 3, Ley N 18.101).* A su vez, en los juicios de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos en contra de un subarrendador, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de este modo la accin y tendrn derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con ms el inters corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan (art. 12, Ley N 18.101).* En relacin con los subarrendatarios, es necesario dejar en claro que, conforme con el artculo 22 de la Ley N 18.101, todo lo dispuesto por dicha ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.* Finalmente, en relacin con la autorizacin para subarrendar, el artculo 32 del DL N 964, de 1975, sancionaba con una multa al arrendatario que, sin autorizacin o con expresa prohibicin, subarriende total o parcialmente el inmueble arrendado. La Ley N 18.101 no contiene en la materia norma alguna, con lo cual habra que aplicar en forma supletoria la contenida en el artculo 1946 del Cdigo Civil que establece: El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.* Sin perjuicio, en relacin con la facultad del arrendatario de subarrendar, es necesario tener presente la situacin considerada en el artculo 5 de la Ley N 18.101 que establece: En los contratos de arrendamiento de inmuebles des* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
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tinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el periodo que falte.*
XI. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de predios rsticos

934. Fuentes legales. El Decreto Ley N 993, de 24 de abril de 1975, junto con legislar acerca del contrato de arrendamiento de predios rsticos y de cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como las medieras o aparceras, contiene reglas de competencia y de procedimiento sobre las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes con motivo de los contratos antedichos. En su artculo 20, deroga el DFL N 9, de 26 de enero de 1968, expedido a travs del Ministerio de Agricultura, y sus modificaciones posteriores, que versaban sobre estas mismas materias. Asimismo, el Decreto Ley N 2.567, de 22 de marzo de 1979, publicado en el Diario Oficial N 30.333, de 5 de abril de 1979, modifica el Decreto Ley N 993, de 1975, a travs de su artculo nico que se analizar al desarrollar el tema en cuestin.* 935. Competencia. Las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes con motivo de los contratos de arrendamiento de predios rsticos o de cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como las medieras, o aparceras, sern sometidos al conocimiento y resolucin del juzgado de letras** del departamento donde estuvie-
ra ubicado el inmueble o de cualquiera de los departamentos si el inmueble estuviere ubicado en ms de uno (art. 2, inc. 1, parte 1). Sin embargo, las partes siempre podrn someter a un rbitro el conocimiento de los conflictos o cuestiones antes sealadas (art. 2, inc. 2, parte 1). De qu clases de rbitros se trata? Ello est vinculado al procedimiento, de suerte que la respuesta adecuada deber darse al conocer esta otra materia. 936. Objeto y campo de aplicacin de este juicio. Lo hemos expresado ya reiteradamente. Este juicio especial de arrendamiento versa sobre las cuestiones o conflictos, de todo gnero, que pueden surgir entre las partes con motivo de: a) los contratos de arrendamiento de los predios rsticos, entendindose por tales los definidos en la Ley N 16.640; b) cualquiera otra convencin que tenga por objeto la explotacin por terceros de predios rsticos; y c) as como las medieras o aparceras (arts. 1 y 2). No obstante lo anterior, las cuestiones o conflictos que surjan con motivo de los contratos de arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectrea fsica, de terrenos fiscales y de terrenos indgenas, escapan al objeto y campo de aplicacin de dicho juicio (art. 1, incs. 2 y 3). 937. Procedimiento. Depender de la clase de tribunal llamado a conocer del juicio respectivo. En efecto, si lo es un juez de letras* se atendr al procedimiento establecido para el juicio sumario en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil (art. 2, inc. 1, parte 2). En cambio si lo fuere un rbitro, se ceir al procedimiento que sealen las
* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile. ** Modificacin introducida por el artculo nico del DL N 2.567, de 22 de marzo de 1979. Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
* Modificacin introducida por el artculo nico del DL N 2.567, de 22 de marzo de 1979. Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
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partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los rbitros arbitradores (art. 2, inc. 2, parte 2). Por tal razn, debemos colegir que estos rbitros slo podrn ser arbitradores o mixtos, puesto que los de derecho siempre deben tramitar de acuerdo al procedimiento que corresponda, segn la naturaleza de la accin instaurada. Y si alguna de las partes impetra en su favor el derecho legal de retencin consagrado en los artculos 1937 y 1942 del Cdigo Civil, la tramitacin de su peticin depender de la clase de tribunal ante el cual se ventile el asunto principal:
a) si lo es ante un rbitro, se tramitar por el procedimiento que fijen las partes y, en subsidio, por el que aqul determine; y b) si lo es ante la justicia ordinaria ha querido naturalmente el legislador referirse a los jueces de letras* se sustanciar, en su caso, de acuerdo a lo establecido en los artculos 597, 598 y 600 del Cdigo de Procedimiento Civil (art. 4).
* Modificacin introducida por el artculo nico del DL N 2.567, de 22 de marzo de 1979. Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.
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Manual de Derecho Procesal Captulo Segundo

LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Mario Casarino Viterbo

* Actualizado Depto. Derecho Procesal Universidad de Chile.

Manual de Derecho Procesal

II. El juicio de desahucio

Mario Casarino Viterbo

Manual de Derecho Procesal

* Artculo sustituido por el artculo 1 , N 63, Ley N 18.705, de 24 de mayo de 1988.

Mario Casarino Viterbo

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Manual de Derecho Procesal

* Artculo sustituido por el artculo 1 , N 19, Ley N 18.882, de 20 de diciembre de 1989.

Mario Casarino Viterbo

Manual de Derecho Procesal

Mario Casarino Viterbo

VII. El juicio sobre terminacin del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales

Manual de Derecho Procesal

VIII. El derecho legal de retencin en favor del arrendador

Mario Casarino Viterbo

IX. El derecho legal de retencin en favor del arrendatario

Manual de Derecho Procesal

X. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos

Mario Casarino Viterbo

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* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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XI. El juicio relativo a los contratos de arrendamiento de predios rsticos

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