AVALUO No: 216/2009 Bogot, D.C.

, 11 de mayo de 2009

SEOR CIUDAD REF/ AVALUO

BENITO ADOLFO CUBILLOS CONTRERAS BOGOTA, D.C. CALLE 46 No 55 92. Barrio: La Esmeralda - BOGOTA D. C.

Estimado seor: De acuerdo con su solicitud, tengo el gusto de informar a usted el avalo sobre el inmueble ubicado en la direccin de la referencia. El avalo se hizo de acuerdo a nuestra misin de asesorar a nuestro cliente con la mayor objetividad, eficiencia e imparcialidad, para encontrar el valor comercial de su propiedad como respaldo a sus transacciones. FECHA DE INSPECCION OCULAR: 30 de abril de 2009 FECHA DE ENTREGA DE INFORME: 11 de mayo de 2009 VALIDEZ DEL INFORME: Este informe tiene validez, en tanto se conserven las condiciones fsicas y socioeconmicas del sector. Cualquier modificacin en este sentido requerir una revisin o en su defecto actualizacin del informe. Agradezco la confianza depositada en nuestra firma.

Arq. OSCAR ANTONIO VACA VELANDIA Avaluador Profesional

REGISTRO MATRICULA NO: R.N.A./C 01 734
LONJANAP LONJA NACIONAL DE AVALUADORES PROFESIONALES CORPOLONJAS CORPORACION NACIONAL DE LONJAS Y REGISTROS

Carrera 13 38-65 Oficina 1001 - Bogot, D. C. TEL 2878813, 2878662 TEL: 4272229 CEL: 3143344014 e-mail: [email protected]

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AVALUO COMERCIAL Casa de Habitacin CALLE 46 No 55 92. Barrio: La Esmeralda. Bogot, D. C.

INDICE 1. INFORMACION BASICA 2. TITULACION 3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR 4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO 5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL EDIFICIO 6. ESPECIFICACIONES GENERALES CONSTRUCTIVAS Y DE ACABADOS 7. ESPECIFICACIONES DE ACABADOS 8. CONSIDERACIONES GENERALES 9.AVALUODETERRENOYLACONSTRUCCIONEXISTENTE 10. ANEXOS (REGISTRO FOTOGRAFICO)

DESARROLLO DEL CONTENIDO

1. INFORMACION BASICA TIPO DE INMUEBLE TIPO DE AVALUO VIVIENDA (UNIFAMILIAR) AVALUO COMERCIAL

OBJETO DEL AVALUO Determinar los factores fsicos y econmicos que indiquen el valor comercial de la propiedad (Terreno y Vivienda unifamiliar) para informacin del solicitante. DIRECCION CALLE 46 No 55 92. Barrio: La Esmeralda - BOGOTA D. C.
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BARRIO URBANIZACION LOCALIDAD CIUDAD DEPARTAMENTO EXPLOTACION ECONOMICA SOLICITANTE 2. TITULACION PROPIETARIO

LA ESMERALDA Urbanizacin LA ESMERALDA UPZ 105 LA ESMERALDA LOCALIDAD TEUSAQUILLO Bogot D. C. Cundinamarca Uso vivienda

BENITO ADOLFO CUBILLOS CONTRERAS

BENITO ADOLFO CUBILLOS CONTRERAS Y NELLY AMPARO VARGAS DE CUBILLOS Escritura No. 1824 del 10-06-1999 de la Notaria Diez y Nueve (19) del circulo de Bogot D. C. AAA0055JYOM 50C 144011 46 T41A 1

TITULO

CHIP
FOLIO DE MATRICULA

REGISTRO CATASTRAL OBSERVACIONES JURIDICAS

El presente estudio corresponde al valor comercial del inmueble, sin tener en cuenta estudios de ttulos, afectaciones jurdicas ni vicios ocultos

Nota: La descripcin del aspecto jurdico no corresponde a un estudio de ttulos. 3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR Delimitacin del sector: CARACTERISTICAS UPZ 106 LA ESMERALDA El barrio ms antiguo de la UPZ es el barrio Nicols de Federman, le sigue la Esmeralda que lo creo el instituto de crdito territorial y donde se presenta la mayor concentracin de zona bancaria junto con el CAN, Centro Administrativo Nacional, sede de la mayora de las instituciones pblicas del nivel nacional. Territorialmente el CAN segn el POT no pertenece a
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esta UPZ, sin embargo la comunidad la reconoce como suya debido a que los efectos que la poblacin flotante de este lugar produce recae sobre barrios como la Esmeralda, que ofrece servicios de restaurante y comercio. Esta UPZ alberga una gran presencia institucional y escenarios pblicos como el Estadio El Campin, el Palacio de los Deportes, la biblioteca Virgilio Barco, el Instituto de Recreacin y Deporte, la Radio Difusora Nacional, etc. Esta UPZ est catalogada segn el POT como unidad residencial cualificado, es decir, es un sector consolidado con uso residencial predominante, que cuenta con infraestructura, espacio pblico, equipamientos comunales y condiciones ambientales y de habitabilidad adecuados. Hay asociacin entre la estructura demogrfica y la antigedad de los barrios, por ejemplo, la primera etapa del barrio Pablo VI tiene gran representatividad de adulto mayor (pensionados) al igual que en el barrio el Quirinal, en cambio en Rafael Nez hay gran presencia de jvenes universitarios. Las personas que viven en la UPZ son profesionales, estudiantes, pensionados y militares

ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA TIPOS DE EDIFICACION

El sector est clasificado como de estratos medios y altos (4 y 5)

En una simbiosis urbanstica edificios de apartamentos y casas de construccin independiente se levantan en este sector, el cual est dotado con el mejor equipamento recreativo y deportivo de la ciudad, cual es el parque Simn Bolvar. Debe sumarse su estrecha cercana con el parque distrital El Salitre, el Jardn Botnico y el Coliseo Cubierto y Estadio de Ftbol Nemesio Camacho, El Campn. Los inmuebles existentes all, que son de estrato 4 y 5, poseen ventajas como su cntrica y estratgica ubicacin dentro Bogot, la excelente densidad y estado de sus mallas viales principal y secundaria. Otro de los aspectos destacables la dinmica urbana que generan la Universidad Nacional, el Centro Administrativo Nacional (CAN) y el Centro Administrativo Distrital. El crecimiento de este sector durante los prximos diez aos deber realizarse de modo armnico entre la actividad edificadora tanto en materia de vivienda como de servicios, la conservacin del patrimonio arquitectnico y de los elementos naturales.
Dentro de sus principales encontramos: Campin Occidental, Nicols de Federman, Pablo VI, Pablo VI Norte, Rafael Nuez, La Esmeralda, Rafael Nuez y Teusaquillo.

Vas de acceso y su conformacin espacial:

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A nivel arterial: La malla vial en el sector, la compone: La Avenida 68 y Avenida Ciudad de Quito, como vas Perifricas. La Calle 26 (Av. El Dorado) de carcter Anillar. La Calle 53 y Calle 63 como vas de recorrido Transversal principal. Las vas: Carrera 48, Diagonal 40, Transversal 39, Transversal 47 y la Transversal 48, complementan el flujo Arterial complementario. Esta disposicin vial permite la accesibilidad a los barrios. Su estructura favorece permear la red vial de la ciudad. Infraestructura Urbana: Parques y zonas verdes

La zona presenta buena iluminacin y adecuada sealizacin. Existen zonas verdes y recreativas de menor orden que se localizan dentro de la urbanizacin. A nivel local se complementa con la infraestructura antes mencionada SI S S

Andenes Sardineles Pavimento

Servicios Pblicos: Acueducto Alcantarillado Energa Elctrica Telfono Transporte pblico Actividad edificadora

S S S S De constante flujo sobre sus principales y vas arterias. La oferta inmobiliaria se ofrece en el barrio tradicional, vivienda usada, en construcciones de dos plantas - UPZ 106 La esmeralda. Las Edificaciones han mantenido su perfil inicial como viviendas, en el centro de la UPZ. Sobre el eje de la calle 53 se incrementa un comercio incipiente de actividad mixta y en el eje de la diagonal 40 su carcter comercial se ha visto invadido de restaurantes, adecuados en la estructura original de las viviendas y atomizados en este mismo eje, aparecen instituciones bancarias, que sirven el sector de la esmeralda y el CAN Centro Administrativo Nacional. La actividad constructora, se limita a las intervenciones en las edificaciones ya consolidadas
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Estudio Econmico De La Zona

VALOR UNITARIO MXIMO VALOR UNITARIO MINIMO ESTADO DE LA OFERTA ESTADO DE LA DEMANDA

VARIABLE VARIABLE VARIABLE VARIABLE

4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO LOCALIZACIN La vivienda objeto de este estudio, se ubica a espaldas del eje de la Av. Calle 53 (Avenida Pablo VI), a la altura de la carrera 46. Donde su fcil acceso, permite servirse del sector de Pablo VI y Galeras, as como de la inmediatez de la infraestructura recreativa del Parque Simn Bolvar, El estadio el campin, las diferentes instituciones administrativas y educativas. Los linderos y dems especificaciones obran en la Escritura No. 1824 del 10-06-1999 de la Notaria Diez y Nueve (19) del circulo de Bogot D. C

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL EDIFICIO TIPO DE INMUEBLE Edificacin independiente, esquinera, en dos (2) plantas y Antejardn, no sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal, tipo Unifamiliar, y que conforma un cuerpo unitario independiente en diseo y construccin, con fachada de acceso independiente que desemboca sobre la actual va vehicular Calle cuarenta y seis (CL 46), y vas alternas que la intercomunican

El inmueble est construido sobre un lote de terreno rectangular, sobre eje vial local, con fachada principal sobre la Calle 46. Construida en un 68% del terreno, y una adecuada distribucin arquitectnicamente. La totalidad de las redes de servicios pblicos instaladas se encuentran en buenas condiciones de funcionamiento, as mismo la totalidad de las dependencias de la edificacin en sus dos (2) pisos, las cuales gozan de buena iluminacin, buena ventilacin, ofreciendo muy buenas condiciones de seguridad y salubridad. No obstante, por ser una construccin aosa (41 aos), no siendo la construccin nueva, presenta adecuaciones, habindose anexado reas constructivas hasta lograr la ocupacin antes
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indicada, hay acabados recientemente renovados que mejoran la presentacin del inmueble. En definitiva es un edificio para vivienda, de desarrollo progresivo informal, conformado por garaje, una unidad de vivienda en primera y segunda plantas con espacios generosos de estar, antejardn y patio interior.

DESCRIPCIN

Dependencias: 1. Primer piso: Antejardn, garaje doble, sala-comedor con chimenea, estudio, Estar auxiliar, bao auxiliar, cocina, zona de ropas, alcoba de servicio con bao. cuenta con hall de entrada independiente, saln, 2 alcobas, cocina, estar, bao y patio de ropas y patio interior 2. Segundo piso: Estar de alcobas, 3 alcobas, alcoba principal con bao, bao de alcobas Cuenta el edificio con un (1) garaje comn y un aislamiento menor de ventilacin e iluminacin en el fondo del lote.

VOLUMETRIA

2 PISOS

Ocupacin terreno: 68% AREA CONSTRUIDA 259,6M2 AREA LIBRE 77,4 AREAPARQUEO20,3

AREA LOTE

240 M2

MEDIDAS

10 X 24 MTS 41 aos estructura inicial 25 aos aprox. De adecuaciones sucesivas

RELACION FRENTE : FONDO 1 : 2,41

EDAD DE LA EDIFICACION

VIDA REMANENTE 20 AOS

OBSOLECENCIA TECNICA FUNCIONAL DISEO

SI SI SI

ESTADO DE CONSERVACIN

El edificio se encuentra habitado, su estado de conservacin es bueno, sus acabados en mampostera de ladrillo a la vista, facilita su buen mantenimiento, al igual que sus pisos interiores en baldosas de gres y cermica, contribuyen a su aceptable estado. Los acabados en muros y techos mantienen un muy buen estado.

6. ESPECIFICACIONES GENERALES CONSTRUCTIVAS Y DE ACABADOS ESTRUCTURA muros de carga y divisorios, hacia la zona interior y perimetral del predio, sobre los cuales trabajan las placas fundidas de concreto
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CUBIERTA FACHADA

Teja de asbesto cemento, traja translucida en fibra. Ladrillo a la vista. Cerramiento en primer piso machones en ladrillo con rejas en varilla cuadrada y portn en lmina, pintada. lamina con vidrios planos De acceso en lamina Ladrillo Placa de concreto maciza. Placas prefabricas en concreto, recubierta con tapete Pintura bajo placa concreto, Madera y teja pintada

VENTANERIA PUERTAS MUROS ENTREPISOS PISOS-ESCALERAS CIELO RASO

7. ESPECIFICACIONES DE ACABADOS PUERTAS En primer piso marcos y hojas en lamina, en construccin anexa y en la edificacin original conserva marcos y hojas en madera Acabados en paete, estuco y pintura. zonas de bao y cocina, enchapados en cermica y mosaicos Estuco y pintura bajo placa en primer piso y enchape en madera pintada en alcobas y teja pintada bajo cubierta en hall del segundo piso Baldosa de gres, cermica, enchape en madera laminada y tapete Enchapados en cermica. Posee divisiones en acrlico sobre perfilera en aluminio, lavamanos en cermica sobre mesn en concreto enchapado, otros sobre gabinetes en madera Enchapada en cermica. Mesn en lamina de acero Es natural apoyada con luz artificial incandescente. La construccin posee un excelente mantenimiento El parqueadero, es un garaje, cubierto, que puede albergar dos vehculos pequeos.
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MUROS

CIELORRASOS

PISOS

BAOS

COCINA ILUMINACION OBSERVACIONES PARQUEADERO

8. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las caractersticas ms relevantes de la propiedad expuestas en los captulos anteriores, se han considerado para determinar su valor, los siguientes factores: La ubicacin del inmueble con respecto a la ciudad y a los servicios del sector. Estado de la edificacin, su edad de construccin y su conservacin Materiales de construccin Vas de acceso Servicios con que cuenta Rentabilidad y comerciabilidad Estado de la oferta y la demanda Localizacin dentro del conjunto y este en el sector

Para efectos de la confirmacin del precio del bien avaluado, el Arquitecto OSCAR ANTONIO VACA VELANDIA, entre otros criterios, ha tenido en cuenta los avalos recientes y las transacciones en el sector al que homogneamente pertenece el inmueble.

El avalo practicado por el Arquitecto OSCAR ANTONIO VACA VELANDIA, corresponde al precio comercial del respectivo inmueble, expresado en dinero entendindose por precio comercial aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuestos a pagar y recibir de contado respectivamente por una propiedad, en un mercado con alternativas de negociacin.

Para efectos del conocimiento del inmueble, se ha realizado una inspeccin ocular y se ha tomado informacin de reas de la construccin existente y linderos del lote en la escritura, certificado de libertad y dato catastral, suministrados por la solicitante, mencionados en el captulo de TITULACION. De acuerdo con lo anterior se ha estimado el siguiente avalo comercial 9.AVALUODETERRENOYLACONSTRUCCIONEXISTENTE m2 m2 m2 construido patio antejardn AREALOTE Construccin 1erpiso 162,6 240,0 22,9 54,5 20,3

m2 garaje

valorm2 418,.00 958.800 571.200 571.200 367.200

valortotal 100.368.000 155.945.944 13.066.200 31.117.834 7.437.269

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Construccin 2dopiso AREALOTE Totalconstruido Librepatio Garaje antejardn

97,0

240,0 259,6 22,9 20,3 54,5

958.800 418.200 958.800 571.200 367.200 571.200

92.986.150 100.368.000 248.932.093 13.066.200 7.437.269 31.117.834

VALORCOMERCIALDELINMUEBLE

$400.921.396

SON: CUATROCIENTOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTE Y UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS PESOS M/CTE.

FECHA DE INSPECCION OCULAR: 30 de abril de 2009 FECHA DE ENTREGA DE INFORME: 11 de mayo de 2009 VALIDEZ DEL INFORME: Este informe tiene validez, en tanto se conserven las condiciones fsicas y socioeconmicas del sector. Cualquier modificacin en este sentido requerir una revisin o en su defecto actualizacin del informe.

Bogot, D. C., 11 de mayo de 2009. Cordialmente,

Arq. OSCAR ANTONIO VACA VELANDIA Avaluador Profesional

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10. ANEXOS

Fachada principal

Lateral derecha

Carrera 55

Calle 46

Vista desde el antejardn al parqueo

Detalle de fachada

Vista de antejardin

Detalle interno hacia antejardin

Detalle de acabados

Vista de garaje

Acceso a vivienda

Vista de escalera

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Bao auxiliar 1er piso

Detalle de cocina

Chimenea en estar comedor

Sala al fondo el comedor

estudio

Vista hacia el estar

Zona de ropas cubierta

Bao cuarto de servicio

Cuarto de servicio

Patio interior

Hacia hall de alcobas

Estar de alcobas en 2da planta

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Alcoba principal

Closet de alcoba principal

Bao principal

Ducha de bao principal

Meson de lavamanos

Bao de alcobas

Meson de lavamanos

Alcoba 2

Cielorraso sobre estar de alcobas

Detalle cielorraso

Detalle de piso en gres

Detalle cielorraso en madera

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