Tappe scuola estimativa italiana

PROFESSIONE Le tappe della scuola estimativa italiana di M. M. Estimo in Italia potremmo dire che esiste da sempre, già con gli antichi romani ne troviamo traccia, e comunque sempre come fatto legato agli studi di Agronomia; potremmo addirittura dire che nei secoli la dottrina estimativa si è sviluppata a fianco delle Scienze Agrarie. E si deve ad un agronomo la nascita della scienza Estimativa Italiana che esordì, mi si passi il termine, con Cosimo Trinci che nel 1778 da alle stampe il famoso “Trattato delle Stime de’ Beni Stabili”, un opera importante nella quale vengono evidenziati i pilastri di quello che sarà lo sviluppo successivo; in essa infatti già si parla di stima sintetica per valori tipici indicando, sia pure in fieri un sistema di rilevazione dei dati intrinseci del bene stimato. Il Trinci introduce inoltre il concetto di stima analitica per capitalizzazione del reddito dando avvio così, senza volerlo, ad una scienza estimativa italiana. Successivamente l’Estimo mantiene le sue connotazioni agrarie con complesse formule matematiche affiancata da una buona dose di empirismo. È questa una fase che viene indicata con il termine di “Antica Scuola Estimativa Italiana” dove l’estimo viene studiato come tecnica di valu- L’ Perito Agrario 2/2008 tazione dei beni immobili a fini fiscali e che trova fra i suoi maggiori esponenti Giuseppe Borio con il suo “ Primi elementi di economia e stima de fondi rustici ad uso principalmente de periti e degli amministratori” (1862) e il Fettarappa che nel 1887 definisce l’estimo come “quella materia che insegna a determinare il valore del terreno”. Nel 1921 l’estimo amplia la sua definizione al concetto di metodologia, infatti per il Bordiga l’estimo rappresenta “un insieme di nozioni che si propone l’indagine dei metodi per la determinazione del valore dei beni”. Nel 1925 gli studi estimativi si evolvono grazie all’opera del Marenghi che introduce il concetto di mercato chiarendo che “l’estimo ha come oggetto di studio i processi di valutazione dei beni economici per i quali il mercato non offre prezzo sottoforma esplicita”. Con il Serpieri, nasce la nuova scuola estimativa italiana dove l’estimo diventa scienza in grado di stabilire certezze perché: “valutare un bene significa attribuirgli un valore, espresso di regola nell’unità di moneta, rispondente al fine della stima: ossia significa determinare quale quantità di moneta può ritenersi per gli scopi della stima, equivalente al bene da stimare”. Successivamente Serpieri proporrà cinque aspetti economici di stima basandosi sul Valore di mercato, Valore di capitalizzazione, Valore di Costo,Valore di surrogazione,Valore di trasformazione. Nel 1936 il Prof. Brizi allarga la teoria serpierana inquadrando l’estimo come un sistema mediante il quale si possono eliminare gran parte della soggettività che caratterizzano il giudizio di valore. Nel 1947, il Medici, con riferimento allo scopo per cui la stima viene richiesta, afferma che “carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a formulare giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire ad un qualsiasi bene economico, in vista di un determinato scopo”. Si tratta di una teoria che ha largo successo tanto che nel 1953 viene pubblicato negli Stati Uniti il suo libro “Principles of Appraisal” al 31 PROFESSIONE quale si ispirerà poi il Ratcliff per proporre l’uso del “più probabile valore di mercato”. Sarà poi il Cocco, con i suoi studi sull’ordinarietà e sulla sistematica estimativa a chiudere il ciclo della Nuova Scuola Estimativa Italiana. Si arriva così ai giorni nostri con una nuova definizione dell’estimo che (ahimè) non è più considerato come una scienza, bensì un metodo ripercorribile ed oggettivo. Chi scrive non concorda comunque con tale supposto, sentendosi più vicino alla definizione che ne dà il Prof. Forte (1977) “l’estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano e quindi consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in moneta”. UN NUOVO RUOLO PER IL VALUTATORE IMMOBILIARE A seguito dell’entrata in vigore degli accordi di Basilea 2, come noto, sono cambiate le procedure per la concessione del credito, con l’introduzione di un sistema basato sul rating al fine di determinare un rapporto capitale/rischio derivante dal finanziamento, con costi del denaro proporzionali. Quello che invece non è molto noto è che, come immediata conseguenza, gli immobili concorreranno alla determinazione del rating influenzandolo pesantemente. Esiste infatti un passaggio dell’accordo dove si vanno a definire i concetti di valore di mercato e valore del prestito ipotecario, dove il primo viene definito come “il prezzo al quale la proprietà può essere venduta con un contratto privato tra un venditore disposto a vendere e un compratore disposto a comprare alla data di valutazione, dato per scontato che la 32 proprietà sia, per pubblico consenso, soggetta al mercato, che le condizioni di mercato permettano la regolare disposizione…”; ed il secondo “…il valore della proprietà come determinato da periti esterni o interni, estranei alle decisioni delle banche in merito al conferimento del prestito; da una valutazione prudente e moderata della futura commercializzazione della proprietà che tenga conto degli aspetti sostenibili a lungo termine della proprietà stessa, delle normali e delle locali condizioni del mercato, dell’uso corrente e degli usi alternativi della proprietà…”. La definizione di Valore del prestito ipotecario assume un vero e proprio effetto dirompente attribuendo al perito una funzione in precedenza non rivestita, quella dell’esperto indipendente dalle parti con compiti non più legati soltanto all’individuazione di un mero valore di stima, dovendo egli procedere ad un compito molto più impegnativo e cioè di individuare, all’interno di più percorsi di valorizzazione immobiliare, quello che offra maggiore sicurezza alla Banca; dovrà evidenziare tutti i rischi correlati sia all’investimento che alla tipologia individuando ogni possibile influenza degli stessi sul valore complessivo dell’immobile con una proiezione nel tempo. Dovrà comprendere la capacità dell’immobile di produrre reddito, valutare lo sviluppo di scenari economici, patrimoniali e finanziari a breve e a medio termine verificando quali potranno essere gli effetti sul valore dell’immobile stimato. Per far questo il valutatore dovrà analizzare il contesto di zona, esaminare fenomeni ambientali che possano, anche in futuro, andare ad influenzare il valore stimato; valutare l’alea di sfitto, valutare le possibilità di sviluppo o di degrado di un quartiere. Facciamo un esempio pratico, supponiamo di dover stimare un immobile posto in un area periferica resiPerito Agrario 2/2008 PROFESSIONE denziale a ridosso di una grande industria, ebbene il valutatore dovrà anche percepire lo stato di salute economica dell’azienda e la presenza sul territorio di altre imprese in grado di assumere lavoratori. Supponiamo infatti un quadro dove l’azienda entra in crisi e fallisce (fatto frequente) se gli operai non hanno lavoro in sede dovranno trasferirsi altrove ed il quartiere, nato come sobborgo ad una realtà industriale si troverà a far registrare un alta alea di sfitto per l’assenza di cittadini disposti ad abitarvi a causa dell’assenza di posti di lavoro. L’esempio è sicuramente un caso limite ma è utile per far comprendere quale sia oggi il problema vero del valutatore. Per adempiere a tale funzione occorre che i valutatori immobiliari parlino una sola lingua, che abbiano cioè sistemi strettamente controllabili, unità di misura delle consistenze codificate e valide a livello internazionale. Potremmo dire che la globalizzazione ha investito anche la professione del valutatore imponendogli schemi, terminologie e metodi che abbiano valore universale. Il primo effetto è la fine di un epoca, la fine della vecchia scuola ed il superamento dei padri della dottrina Italiana: da Cosimo Trinci a Giuseppe Borio, da Bordiga sino a Serpieri sino a Medici e Cocco l’estimo abbandona il concetto di scienza e diventa sempre di più Metodo con l’adesione ai principi anglosassoni. È l’International Valuation Standards Committee (in breve IVSC) il più autorevole organismo che per primo ha formulato standard per la stima dei beni, pubblicando periodicamente i cosiddetti International Valuation Standard (IVS); ad essa si rifanno Associazioni di ben 52 paesi che danno all’organismo una autorevolezza riconosciuta dalla Banca Mondiale, dall’Ocse e dalle Nazioni Unite. Perito Agrario 2/2008 Per quanto concerne i valori di stima gli IVS definiscono tre pilastri, il primo definisce gli aspetti di carattere generale; il secondo incentrato sul Valore di mercato; il terzo relativo a tredici definizioni di valori convenzionali diversi da quello di mercato quali ad esempio il valore di avviamento. Per quanto concerne il procedimento di Stima gli IVS identificamo procedimenti basati sul costo (cost approach), sulla comparazione (Sales Comparision approach) e sui redditi (Income Capitalisation Approach). Si deve al Regno Unito la codificazione dell’attività di valutazione grazie ai RICS, cioè al Royal Institution of Chartered Surveyors, un Istituzione con oltre 70.000 iscritti in tutto il mondo a cui si dve l’omogeizzazione dei metodi e delle tecniche peritali grazie ad un manuale sorto nella metà degli anni ‘90: “Appraisal and Valuation Manual” conosciuto come Red Book. Grazie a quest’opera, in continuo aggiornamento, il Rics è diventato un punto di riferimento sia per i professionisti che per i Committenti. Ovviamente anche in Europa vi sono stati tentativi del genere, in Francia ad esempio grazie all’Istitut Francais pour l’Evaluation Immobiliare è nata una carta per la qualità delle stime ma l’impatto non è certamente quello del Red Book. In Italia solo di recente si è arrivati alla definizione di un Codice delle Valutazioni Immobiliari che costituisce a mio avviso una sintesi delle esperienze di matrice anglosassone sia pur con qualche riferimento alla Carta Francese; si tratta di un ottimo lavoro che andrebbe integrato con l’ausilio di tutte le professioni che in Italia possono svolgere stime immobiliari e cioè: periti agrari, geometri, agronomi, architetti, ingeneri e iscritti ai Ruoli Periti Esperti delle CCIAA al fine di giungere alla realizzazione di un una grande associazione italiana sul modello dei Rics in Inghilterra; nel nostro paese infatti esistono associazioni che si rifanno a varie professionalità. L’ultima di queste è Aestima (Ass.ne Nazionale dei Valutatori Immobiliari), una realtà nata in casa dei periti agrari ma con lo scopo non solo di unire i valutatori immobiliari italiani, al di la dei loro ordini, collegi e ruoli di provenienza, ma anche quello di contribuire alla formazione di un metodo unico italiano accettato da tutte le categorie. La presentazione ufficiale è avvenuta a Perugia, lo scorso gennaio, con il 1° Workshop per Valutatori Immobiliari, tenutosi presso l’Aula Magna della Facoltà di Agraria, che ha visto la presenza di numerosi periti provenienti da ogni parte d’Italia; l’iniziativa sarà replicata a Reggio Calabria (22 e 23 Maggio) e a Bologna (settembre 09). 33