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EL SISTEMA DE VIVIENDA ESPAÑOL TRAS LA CRISIS (2007-2016). CAMBIOS Y CONTINUIDADES DE UN MODELO. Tesis doctoral Ángela García Bernardos Directores: Marc Martí Costa, Joan Subirats Humet, Miguel A. Martínez López Doctorado en Políticas Públicas y Transformación Social. Instituto de Gobierno y Políticas Públicas. Universidad Autónoma de Barcelona Junio 2017 A la ciudad de Barcelona, por hacer de sus calles mi casa AGRADECIMIENTOS “Every great individual achievement stands on the shoulders of others” Owen Jones El apartado de agradecimientos quizá sea la parte más emotiva de cualquier tesis. Por eso, a lo mejor, resulta tan difícil de escribir. ¿Cómo resumir en un par de páginas el nombre de todas las personas gracias a la cuales he podido recorrer el camino que me ha llevado hasta aquí? Es una pregunta difícil también porque su respuesta depende, en parte, del lugar que cada uno le desee otorgar al proceso de producción de la tesis dentro del conjunto de su propia vida. Es difícil aprehender en unos pocos pensamientos, un puñado de la palabras, lo que ha implicado producir este trabajo. A veces, pensando en ello, he tratado de darle una importancia relativa. No darle más importancia de la que tiene. ¿Pero cuál es esa importancia? ¿Es la tesis un simple trámite para continuar en la carrera investigadora? ¿es el trabajo de investigación más libre y creativo que posiblemente haga en toda mi carrera? ¿es la tesis meramente el resultado investigación? Posiblemente sea cada una de esas cosas, incluso también puede concebirse como la elaboración de un libro. De hecho, durante la de estancia en la Universidad de Leeds una profesora que impartía clases de cómo escribir una trabajo de investigación en inglés, nos sugirió que nunca perdiéramos de vista que la tesis, al fin y al cabo, tenía la forma de un libro y que en cierta medida el resultado de la tesis iba a ser ese, un libro. Ser consciente de ello, añadió más dificultad al proceso, no se trataba solo de conocer, analizar y demostrar ciertas dotes para la investigación, la tesis también era un documento escrito apto para ser leído. Algo tan evidente, se vuelve una dificultad cuando se toma conciencia de ello. Lo que a su vez, aumenta el nivel de presión y de inseguridad. No solo hay que presentar los resultados de una investigación, sino que además estos deben estar bien escritos. Sin embargo, esa zozobra e inseguridad, desaparece cuando se invierten los términos. Cuando se concibe la escritura como el medio por el cual entendemos lo que analizamos. Grace Paley, en un maravilloso artículo titulado, “la importancia de no entenderlo todo”, situaba la ausencia de conocimiento como la condición necesaria para iniciar cualquier proceso de escritura. Lo mismo puede aplicarse a un tesis doctoral. Lejos de concebirla como el documento donde plasmar un determinado conocimiento, quizá sea más constructivo vivirla como el lugar donde desarrollarlo. En ese sentido, estos agradecimientos van dirigidos a todos aquellos que de una forma u otra han contribuido a que haya podido desarrollar todos los conocimientos que he adquirido durante la producción de este documento. Para empezar este trabajo no habría sido posible sin unas condiciones materiales dignas, agradezco al Ministerio de Economía y Competitividad la beca de Formación para Investigadores que me fue otorgada, así como las diferentes ayudas para realizar las estancias breves en la Universidad de Leeds y de Carlo Bo en Urbino. En segundo lugar, me gustaría dar mi más sincero agradecimiento a mis directores: a Joan Subirats por sus directrices, apoyo y atención, no deja de ser un privilegio poder contar con ello. A Miguel A. Martínez por sus reflexiones, críticas y observaciones que aunque no han podido ser muchas, han sido claves en la dirección de este trabajo. A Marc Martí-Costa, gracias por su paciencia, dedicación y compromiso, este trabajo no habría sido posible sin él. A Sara González por sus orientaciones y consejos durante mi estancia en Leeds. Y a Yuri Kazepov por acogerme en Urbino. A Jesús Leal, Carme Trilla, José León Paniagua y Julio Rodríguez López por compartir conmigo su conocimiento en aquellas primeras entrevistas exploratorias. Gracias a Ana Vicente, Luis Jabonero, Rebeca García Bailo, Romina Colombo y Sandra Abad en la edición y corrección de los textos, de una forma u otra con vuestra ayuda formáis parte de este trabajo. A mi hermano Edu por hacer una portada tan bonita. Al Instituto de Gobierno y Políticas Públicas de la Universidad Autónoma de Barcelona, por acogerme como institución y en particular a los compañeros de “Urrutia”: Marta Bautista, Ernesto Morales, Bernat, Laura y “las de Nus” (Rocío, Magalí y Andrea), con los que he podido formar parte de un ambiente de trabajo al que me resisto a dejar. Pero especialmente me gustaría agradecerle a Nico Barbieri, por aguantarme el sin fin de zozobras, resoplidos, angustias que un proceso como este comporta, espero que el número de conversaciones y risas que hemos podido compartir haya compensado la lata que le dado. A mis amigos y compañeros del “gremio”: Andrea Andújar, Antonio Montañés, Ana Vicente de Madrid, Carolina Muñoz, Helena Cruz, Rubén Martínez, Mariela Iglesias, Eva Alfama y Tomás Cano de Barcelona y finalmente a Vicky Habermehl de Leeds porque a veces poder expresar angustias, dudas, e inseguridades es más útil que cualquier seminario de investigación. También una parte fundamental del proceso han sido todas y todos aquellos con los que de una forma u otra he compartido estos cuatro años y medio y que han hecho más amable todo el tránsito. Me gustaría agradecerle a Eli y Lara Altieri por haberme acogido de aquella manera en mi llegada a Barcelona, quizá siga todavía aquí por ese recibimiento. A Lluna, por ofrecerme asilo y refugio estos dos últimos años, no se me ocurre un lugar mejor donde haberlos pasado. A mis amigas y compañeras de equipo, especialmente a Len, Vir, MariLo, Somo y todas aquellas que a pesar de las tensiones y lo difícil que ha sido esta temporada me han aguantado tanto el mal humor como el bueno. Se agradece tanto una cosa como la otra. A Lea, por su acompañamiento y conversaciones, gracias a las cuales no he perdido el norte. A mis amigas y amigos que de una forma u otra han estado cerca, alentándome y animando durante estos cuatro años y medio, especialmente a Rebeca García Bailo, Romina Colombo, Juan Conde, Ana Sánchez, Beatriz Mata, Sandra Abad, Marina Onetti, Marta François , Adriana Alcalde, Elena Fernández y Javier Martínez. No me gustaría perder esta ocasión para agradecer a aquellos que sin estar en primera línea, siempre han estado dándome calor y confianza, me refiero a mi familia. Especialmente a mi tío Luis, a mis tías Chus, Paloma, Maribel, a mi prima Inés, y especialmente a mi Yaya Angelita, gracias por vuestro cariño y apoyo. También quiero agradecer a mis abuelos Lucrecia y Eduardo, que aunque hace tiempo que ya no están les sigo sintiendo cerca. Finalmente, me gustaría dedicar estas últimas palabras a mi familia más cercana: a la Quilla, a mi hermano Edu, a su mujer Izas, y cómo no, a mi padre Eduardo y a mi madre Inés que sin su constante aliento, comprensión, apoyo y cuidados todo hubiera sido mucho más duro y difícil. Gracias por estar siempre ahí. ÍNDICE INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 13 Resumen ................................................................................................................................................................13 Relevancia y justificación del trabajo de investigación....................................................................15 Pregunta de investigación, objetivos e hipótesis .................................................................................16 Hipótesis de Investigación .............................................................................................................................18 Resumen del Marco Teórico .........................................................................................................................19 El concepto de sistema de vivienda ................................................................................................ 19 El problema del cambio y la continuidad en los sistemas de vivienda ........................... 20 La Crisis Financiera Global y el sistema de vivienda. .............................................................. 21 Resumen Metodológico ...................................................................................................................................21 Estructura del trabajo ....................................................................................................................................22 CAPÍTULO 1 ENFOQUES TEÓRICOS SOBRE EL CAMBIO Y LA CONTINUIDAD EN LOS SISTEMAS DE VIVIENDA .............................................................................................................. 24 Definiendo el objeto de estudio: de las políticas de vivienda al sistema de vivienda...........25 El cambio en los sistemas de vivienda desde el enfoque welfare.................................................32 El proceso de financiarización y el enfoque de la economía política .........................................38 Conceptualización crisis ...................................................................................................................... 40 Contexto coyuntural .............................................................................................................................. 40 Agotamiento del régimen de acumulación del sistema capitalista ................................... 40 Hacia el Modelo Neoliberal Tardío ................................................................................................. 41 CAPÍTULO 2 METODOLOGÍA...................................................................................................... 45 El estudio de caso como estrategia de investigación.........................................................................46 Selección del caso: el sistema de vivienda español .............................................................................50 Operacionalización de los conceptos y las hipótesis ..........................................................................54 Los conceptos y sus indicadores ...................................................................................................... 54 Operacionalización de los patrones................................................................................................ 58 Técnicas de Análisis..........................................................................................................................................59 Fuentes ...................................................................................................................................................................61 Políticas de vivienda: ............................................................................................................................ 62 Forma de provisión................................................................................................................................ 62 Régimen de tenencia ............................................................................................................................. 64 CAPÍTULO 3 EL SISTEMA ESPAÑOL PRE CRISIS: DEL MODELO FAMILIARISTA A LA DERIVA NEOLIBERAL. .................................................................................................... 65 El modelo español en el estudio de los sistemas de vivienda..........................................................66 Primera etapa: la constitución del sistema de vivienda...................................................................69 Segunda etapa: el proceso de modernización del sistema de vivienda. ....................................73 Tercera Etapa: el boom inmobiliario y la culminación del proceso de neoliberalización 77 CAPÍTULO 4 LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA POST BURBUJA. ........................................... 83 La evolución presupuestaria en materia de políticas de vivienda...............................................86 Cambios sustantivos en materia de política de vivienda. ................................................................89 Las políticas estatales de vivienda: los planes de vivienda .................................................. 90 Políticas autonómicas de vivienda .................................................................................................. 99 Conclusión ......................................................................................................................................................... 102 CAPÍTULO 5. FORMA Y PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA PROVISIÓN DE VIVIENDA ...................................................................................................................................... 107 La provisión de vivienda en propiedad ................................................................................................. 109 Régimen de Beneficio ......................................................................................................................... 111 Tipo de planificación ........................................................................................................................... 114 Clase de promotor ................................................................................................................................ 117 La provisión de vivienda libre en alquiler ........................................................................................... 120 Clase de propietario de la vivienda en alquiler ....................................................................... 122 Grado de Regulación del mercado del alquiler ........................................................................ 126 La provisión pública de vivienda ............................................................................................................. 128 Conclusión ......................................................................................................................................................... 136 CAPÍTULO 6: EL RÉGIMEN DE TENENCIA EN EL SISTEMA DE VIVIENDA POST BURBUJA. ...................................................................................................................................... 138 Evolución de la estructura de tenencia ................................................................................................ 140 Distribución del régimen de tenencia por edad ...................................................................... 146 Distribución del régimen de tenencia por nivel de renta.................................................... 149 La demanda de vivienda en alquiler y propiedad ............................................................................ 151 Conclusión ......................................................................................................................................................... 154 CONCLUSIONES ........................................................................................................................... 156 Bibliografía .................................................................................................................................. 171 Anexos ........................................................................................................................................... 183 ÍNDICE DE CUADROS DE TEXTO Cuadro 1. Diferencias entre el enfoque welfare y el enfoque de la economía política ...... 40 Cuadro 2. Resumen características del sistema de vivienda neoliberal tardío .................... 43 Cuadro 3. Definición, dimensiones e indicadores del concepto sistema de vivienda. ....... 57 Cuadro 4. Hipótesis y patrones.................................................................................................................. 60 Cuadro 5. Hipótesis de políticas de vivienda ....................................................................................... 85 Cuadro 6 Planes de Vivienda Pre crisis y Post Burbuja .................................................................. 93 Cuadro 7. Régimen de tenencia que promueven las políticas autonómicas de vivienda ...................................................................................................................................................................... 102 Cuadro 8 Resumen de políticas de vivienda pre crisis y post burbuja................................... 104 Cuadro 9. Hipótesis y formas de provisión de vivienda ............................................................... 109 Cuadro 10 Patrón de los las formas de provisión............................................................................ 110 Cuadro 11 Conjunto de indicadores para la forma de provisión de la vivienda en propiedad ................................................................................................................................................. 111 Cuadro 12. Leyes del suelo, tipo de clasificación e iniciativa que promueve. .................... 117 Cuadro 13 Forma de provisión vivienda en propiedad pre crisis y post burbuja ............. 120 Cuadro 14. Hipótesis de la forma de provisión de la vivienda en régimen de alquiler... 122 Cuadro 15 Forma de provisión vivienda en alquiler libre pre crisis y post burbuja ....... 127 Cuadro 16 Patrones de hipótesis de provisión pública de vivienda ....................................... 132 Cuadro 17. Formas de provisión de la vivienda en propiedad, alquiler y la forma pública de provisión. ........................................................................................................................................... 137 Cuadro 18 Régimen de tenencia y patrones de hipótesis. ........................................................... 140 Cuadro 19 Régimen de tenencia precrisis y post burbuja ........................................................... 155 Cuadro 20. Características del Sistema de Vivienda Español precrisis ................................. 160 Cuadro 21. Características del Sistema de vivienda postburbuja ............................................ 163 ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 1 Evolución del número de viviendas iniciadas y el precio de la vivienda en España 1995-2016 ................................................................................................................................. 80 Gráfico 2. Gasto público (admón. central) directo e indirecto destinado a vivienda en relación al PIB 1997-2015 .................................................................................................................. 86 Gráfico 3. Proporción del gasto directo e indirecto sobre el total del gasto estatal. .......... 88 Gráfico 4. Gasto directo e indirecto Estado y CCAA 2002-2016 .................................................. 89 Gráfico 5. Precio de la vivienda, precio del suelo urbano e índice de costes sector de la construcción ........................................................................................................................................... 112 Gráfico 6. Evolución del número de visados visados de dirección de obra. obra nueva, ampliación y reforma según el tipo de promotor. 1996 -2016 ........................................ 118 Gráfico 7 Proporción de viviendas según clase de promotor (visados de dirección de obra. obra nueva, ampliación y reforma.) .................................................................................. 119 Gráfico 8. Número de viviendas iniciadas libres y protegidas ................................................... 132 Gráfico 9. Proporción de viviendas libres y viviendas protegidas. .......................................... 133 Gráfico 10. Número de calificaciones provisionales según régimen de uso VP ................. 134 Gráfico 11. Porcentaje de hogares según régimen de tenencia en España 1996-2016 . 142 Gráfico 12. Hogares por régimen de propiedad y edad de la persona de referencia. ...... 147 Gráfico 13. Hogares por régimen de alquiler y edad de la persona de referencia. ........... 148 Gráfico 14. Hogares por régimen de cesión según y edad de la personas de referencia. ...................................................................................................................................................................... 149 Gráfico 15. Transacciones compra venta de viviendas 2004-2015 ......................................... 152 ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Variación interanual del PIB de la Eurozona (2004-2015) 52 Tabla 2. Tasa de Desempleo Eurozona (2007-2015) 53 Tabla 3. Variación interanual del gasto directo e indirecto destinado a vivienda 19972015 87 Tabla 6. Tipo de propietario de la vivienda en alquiler 123 Tabla 7. Grandes tenedores y número de viviendas que poseen. 125 Tabla 8. Régimen de tenencia según nivel de renta 151 ÍNDICE DE MAPAS Mapa 1 Comunidades Autónomas y Planes de Vivienda .............................................................. 101 Mapa 2. Viviendas protegidas (calificaciones provisionales) según régimen de tenencia para el año 2016. .................................................................................................................................. 135 Mapa 3. . Evolución de los hogares en régimen de propiedad por Comunidades Autónomas 2007-2016. ..................................................................................................................... 143 Mapa 4. Evolución de los hogares en régimen de alquiler por Comunidades Autónomas 2007-2016. .............................................................................................................................................. 144 Mapa 5. Evolución de los hogares en régimen de cesión por Comunidades Autónomas 2007-2016 ............................................................................................................................................... 145 ÍNDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Esquema de hipótesis de investigación ..................................................................... 44 Ilustración 2. Fases y Evolución del Sistema de Vivienda Español 1900-2007.................... 75 Ilustración 3 Línea del tiempo con las políticas y medidas adoptadas en materia de política de vivienda en España en la etapa post burbuja ...................................................... 95 INTRODUCCIÓN RESUMEN Tras la Crisis Financiera Global (Crotty 2009, Freeman, 2010, International Monetary Fund 2008), diferentes autores (Aalbers 2016, Férnandez y Aalbers 2013, Forrest y Hirayama 2013, Kemp 2015) han señalado el proceso de cambio que están experimentando determinados sistemas de vivienda hacia un nuevo modelo denominado neoliberal tardío (Rolnik 2015, Aalbers 2016) o post homeownership (Forrest y Hirayama 2013). El concepto de sistema de vivienda hace referencia al conjunto de arreglos institucionales y políticas mediante el que se articula una forma de acceso y provisión de vivienda. Por su pretensión de abarcar las múltiples dimensiones y elementos implicados en esta mediación, se trata de un concepto superador, que se inscribe además en una tradición teórica concreta, a saber, los estudios sobre el Estado de bienestar (Esping-Andersen 1990; Ferrera 1996; Guillén and León 2011; Pierson 1994). En esta tradición los principales debates sobre el cambio y la continuidad enfrentaron a los defensores del proceso convergente (Ball, Harloe, and Martens 1990; Harloe 1995; Whitehead 2003) entre los diferentes sistemas de vivienda de los países del capitalismo avanzado, con aquellos que defendían la continuidad (Allen 2006; Hoekstra 2009; Hoekstra 2010; Hoekstra, Saizarbitoria, and Etxarri 2010; Kemeny 2002; Kemeny 1995; Maldonado and Leal Maldonado 2004) en la evolución de los sistemas de vivienda. Durante los años que cerraron y abrieron el último cambio de siglo, con el auge de la vivienda en propiedad (Malpass 2008, Murie and Ronald 2008) y el progresivo proceso de privatización de la vivienda social en alquiler (Jacobs and Manzi 2013; Priemus and Dieleman 2002), ese debate quedó resuelto, dando paso a ulteriores líneas de investigación. Por un lado, la desarrollada en relación al Estado de bienestar patrimonialista o basado en activos (Doling and Ronald 2010; Searle and McCollum 2014; Watson 2009). Por otro, la iniciada por autores (Aalbers 2012, 2016; 2008; Fields 2014; Hodkinson 2012a, 2012b,López y Rodríguez,Palomera 2014, ) que, desde un enfoque alejado de los estudios sobre los Estados de bienestar y más próximo a la economía política (Harvey 2004, 2007) se interesaron por la vivienda en propiedad 13 como forma hegemónica de dominación (López Y Rodríguez 2010:268), de la mano de los cambios producidos en el proceso de acumulación del sistema capitalista −el así llamado proceso de financiarización (Aalbers 2016; Christophers 2015; Coq-Huelva 2013; Forrest and Hirayama 2014; López y Rodríguez 2010). Así, la diferencia entre uno y otro enfoque radica fundamentalmente en dónde se pone el énfasis, si en la configuración del Estado de bienestar, o en el proceso de acumulación del sistema capitalista −manteniendo el reconocimiento que existe una interrelación entre dichos ámbitos. En el enfoque de la economía política se ubica precisamente nuestro trabajo, sumándose así a las aportaciones que desde él se han hecho, ya no solo en términos de estudios de caso, sino de nuevas hipótesis y análisis en relación al cambio en los sistemas de vivienda tras la crisis financiera internacional (M. B. Aalbers 2015; Fernandez and Aalbers 2016; Forrest and Hirayama 2014; Kemp 2015; Rolnik 2013) En este sentido, algunos de los cambios que apuntan sus autores son: - La pérdida de importancia de la vivienda en propiedad a favor del alquiler en condiciones de mercado, en particular en los hogares jóvenes y de menor renta. - Una profundización del proceso de residualización de las políticas sociales de vivienda. - Una pérdida de importancia de las políticas de vivienda destinadas al fomento de la vivienda en propiedad. Como indicamos al abrir esta introducción, estas transformaciones han sido englobadas bajo un nuevo modelo de sistema de vivienda denominado neoliberal tardío (Aalbers 2016, Rolnik 2013). Este trabajo surge con la intención de comprobar esta teoría y aportar conocimiento sobre este proceso de cambio. 14 RELEVANCIA Y JUSTIFICACIÓN DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN La relevancia de esta investigación reside en que, por un lado, aporta evidencias empíricas con las que comprobar esta teoría y, por otro, proporciona conocimiento sustantivo sobre el proceso mismo, con todas las implicaciones sociales y políticas que esto conlleva. En efecto, desde nuestro punto de vista, la contribución de este trabajo reside en que no solo proporciona una comprobación de una teoría concreta −la del cambio del sistema de vivienda hacia el modelo neoliberal tardío−, sino también una descripción de un ámbito de máxima relevancia y preocupación actuales: las políticas y el sistema de vivienda español. Por lo que respecta al primer aspecto de la contribución, las investigaciones sobre el cambio en los sistemas de vivienda tras la Crisis Financiera Global han procedido principalmente del ámbito anglosajón, en concreto de Reino Unido y Estados Unidos, lugares con una larga tradición en estudios sobre vivienda o housing studies. Sin embargo, en pocos sistemas de vivienda como el español se han materializado con igual envergadura el auge de la vivienda en propiedad y la crisis financiera internacional. En efecto, a ésta se le sumó la crisis económica nacional, una conjunción que se traduciría en la crisis más larga e intensa dentro del contexto europeo (tan solo superada por Grecia). En ese sentido, el caso español constituye un caso crítico y decisivo con el que intentar comprobar si el cambio en los sistemas de vivienda se ha producido o se está produciendo realmente, al ofrecer evidencias empíricas muy significativas del proceso en cuestión. Por lo que respecta al segundo aspecto de la contribución, el modelo español de sistema de vivienda y sus políticas están actualmente en la primera línea de la agenda política y social. Los excesos producidos durante la burbuja inmobiliaria, la escala de la “emergencia habitacional” (Alemany et al 2013, García-Lamarca y Kaika 2016), y el drama de miles de familias desahuciadas, situaron el modelo de las políticas de vivienda en el debate público. Hoy, casi 10 años después de que estallara la espiral especulativa de la vivienda en propiedad, los precios de la vivienda vuelven a aparecer en el centro del debate público, esta vez los de la vivienda en alquiler. Esto parece sintomático de que el problema del acceso a la vivienda no se ha resuelto. En este sentido, nuestro trabajo 15 pretende ofrecer una panorámica sobre los cambios producidos y su dirección, aportando un conocimiento sobre la situación actual que pueda contribuir, en la medida de lo posible, a la toma de decisiones futuras. PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN, OBJETIVOS E HIPÓTESIS La pregunta de investigación a la que pretendemos dar respuesta con este trabajo es: ¿Ha cambiado el sistema de vivienda español tras la crisis financiera internacional y la económica nacional (2007-2016) hacia el modelo neoliberal tardío? Así planteada, nuestra intención (Objetivo General) es comprobar la teoría del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Ahora bien, el concepto de sistema de vivienda aúna en sí tres dimensiones: las políticas de vivienda, la estructura de tenencia y las formas de provisión. Luego los objetivos específicos de nuestra investigación serán: OE1: Identificar los cambios y continuidades en las políticas de vivienda tras la crisis 2007-2016. OE2: Conocer los cambios producidos en el régimen de tenencia tras dicha crisis. OE3: Dar cuenta de los cambios producidos en las formas de provisión de vivienda. Veamos con detenimiento cada uno de los objetivos. OE1: Cambios y continuidades en las políticas de vivienda Basándonos en Sánchez (2002), por políticas de vivienda entendemos las intervenciones presupuestarias (directas e indirectas) y las intervenciones normativas (por ejemplo, la ley de arrendamientos urbanos) emprendidas por los diferentes gobiernos, cuya finalidad es incidir tanto en la producción de vivienda como en la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población. Nuestro objetivo es conocer los cambios que se han producido en las mismas entre el período pre crisis (1996-2007) y el período post burbuja (2007-2016), teniendo presente que de lo que se trata es de determinar qué régimen de tenencia promueven. 16 Analizaremos tanto la evolución de las políticas estatales de vivienda como de las autonómicas, habida cuenta de que las políticas sectoriales de vivienda tienen una configuración multinivel. OE2: Cambios en el régimen de tenencia El régimen de tenencia hace referencia a la distribución de las diferentes formas de acceso a la vivienda. Las formas de tenencia, según Ruonovaara (1993), son las formas institucionales por las cuales la posesión de la vivienda se acopla a la propiedad de la misma. En las sociedades modernas existen dos instituciones mayoritarias a través de las cuales la posesión se acomoda a los derechos de propiedad: alquiler y propiedad1. En este sentido, se trata de un indicador frecuente en los estudios sobre sistemas de vivienda (Balchin 1996, Kemeny 1992, 1995, Módenes and López- 2014). Sin embargo, como afirman varios autores (Ball and Harloe 1992, Barlow y Ducan 1995, Ruonovaara, 1993), es un indicador sumamente limitado a la hora de comprehender la complejidad de las relaciones sociales y económicas que se entretejen en la provisión y el acceso a la vivienda. En otras palabras, conocer el régimen de tenencia predominante es una condición necesaria para estudiar los sistemas de vivienda, pero no suficiente. Hace falta también conocer las formas de provisión. OE3: Cambios en las formas de provisión Las formas de provisión son las formas institucionalizadas de proveer de vivienda a una sociedad. Esas formas, según Barlow y Duncan (1995), vienen definidas por el tipo de a) planificación urbana, b) el régimen de beneficio instaurado en el mercado de la vivienda y c) la clase de promotor predominante en dicho mercado. Estos autores establecen tres formas de provisión mayoritarias en el entorno europeo: la forma de provisión especulativa, la vinculada a los países socialdemócratas −denominada de “beneficio limitado”−, y la de los países del sur de Europa, donde predomina la autopromoción. A la La cita textual es: “Housing tenures are basically institutional forms by which possession of housing is accommodated with ownership of housing. In modern societies there are two major institutions through which possession of housing is accommodated with rights of ownership: ownership and leasing. Either the consumer has ownership rights over his/her dwelling and has, thus, the right of possession and the right of disposal, or the consumer acquires the right to possession by renting the dwelling from the owner.” (Ruonovaara 1993:12) 1 17 luz de esta última relación entre países del Sur y autopromoción, trataremos de comprobar si el caso español coincide con esa tipología o si se ha producido algún cambio y de qué tipo. Por otro lado, Barlow y Duncan analizaron únicamente la forma de provisión de la vivienda en propiedad, por lo que este trabajo quiere ofrecer también conocimiento sobre la forma de provisión de la vivienda en alquiler libre y la forma pública de provisión de vivienda. HIPÓTESIS DE INVESTIGACIÓN En este sentido, partimos de una primera hipótesis: la confirmación del cambio de modelo. Como venimos señalando, éste se caracteriza por cambios en el régimen de tenencia y en la forma de provisión. Concretamente, por el aumento de los hogares en régimen de alquiler− en particular de hogares jóvenes y con niveles bajos de renta−, la expansión del régimen especulativo a la provisión de vivienda en alquiler, y la supeditación de las políticas de vivienda (tanto las de carácter normativo como las de tipo presupuestario) a principios de austeridad y desregulación. Cambio Neoliberal Tardío Para confirmar la hipótesis del modelo neoliberal tardío, las evidencias empíricas deben mostrar, primero, unas políticas de vivienda en las que haya disminuido sustancialmente el fomento de la vivienda en propiedad y una reducción significativa en los niveles de gasto. Segundo, una forma de provisión de carácter especulativo y liberalizado, tanto para la vivienda en propiedad como en alquiler. Tercero, una provisión pública de vivienda en régimen de alquiler, pero puntual y muy residual. Estos cambios se traducen en un descenso de los hogares en régimen de propiedad, especialmente de los hogares jóvenes y con niveles de renta bajos. Cambio Nuevo Modelo Por nuevo modelo entendemos aquel que ni coincide con el modelo precrisis ni con el neoliberal tardío. Para cumplirse esta hipótesis, las evidencias empíricas deben mostrar, primero, que el sistema de vivienda post burbuja presenta unas políticas de vivienda que fomenten otro tipo de régimen de tenencia o vivienda pública en régimen de alquiler; y cuyo nivel de gasto supere el 1%. 18 Segundo, que la forma de provisión de vivienda en propiedad y en alquiler presenta una mayor regularización, y el beneficio está controlado. Continuidad Sin embargo, si las evidencias muestran que durante la crisis no se ha producido un cambio sustancial en las políticas de vivienda, o en la forma de provisión de la vivienda en propiedad, en alquiler o pública, confirmaremos la hipótesis de la continuidad. Esto ocurrirá si se cumple lo siguiente: las políticas de vivienda están destinadas a favorecer la vivienda en propiedad y la suma del gasto directo e indirecto oscila en torno al 1% del PIB, no hay cambios en la regulación de la forma de planificación ni en el mercado del alquiler, y la forma pública de provisión es reducida y se produce en forma de vivienda en propiedad. Continuidad Interrumpida o Cambio coyuntural Sin embargo, si lo que encontramos son dos tendencias dentro del periodo analizado (2007-2016), una de crisis y otra de recuperación, así como la adopción de medidas de carácter temporal, deberemos concluir que el proceso de cambio del sistema de vivienda es de carácter meramente coyuntural. RESUMEN DEL MARCO TEÓRICO EL CONCEPTO DE SISTEMA DE VIVIENDA La literatura especializada en dar cuenta de los procesos sociales, políticos y económicos que se articulan en la provisión y acceso de la vivienda ha tendido a condensar los factores en juego en una única noción: el sistema de vivienda. Se trata de un concepto bastante extendido y asentado, con el que se intentan superar las limitaciones que presentaban tanto el estudio y análisis de las políticas sectoriales de vivienda, como los conceptos de estructuras de provisión (Bill 1986), estrategias de tenencia (Kemeny 1992) o formas de provisión (Barlow y Duncan 1995). En este sentido, varios autores han aportado distintas definiciones del concepto en función de la dimensión sobre la que se incida. Así, Priemus (1983) subraya la relación entre los actores, mientras que Arbaci (2007) destaca la importancia tanto de la provisión como del acceso. Otros (Bourne 1981, Kemeny 1992) mantienen una definición más amplia y laxa, por ende menos operativa. En este sentido, se aportará una definición con la que poder superar los problemas que plantean estas definiciones. 19 EL PROBLEMA DEL CAMBIO Y LA CONTINUIDAD EN LOS SISTEMAS DE VIVIENDA El estudio del cambio y la continuidad en los sistemas de vivienda ha estado marcado por dos debates. Por un lado, el que denominamos debate clásico, compuesto por aquellos que defendían que los sistemas de vivienda de los países industrializados (Harloe 1995; Malpass 2011; Whitehead 2003) estaban cambiando con vistas a converger en un mismo modelo. Frente a esta posición se situaban quienes sostenían que, lejos de darse procesos homogéneos y una tendencia a la convergencia, lo que se observaba en los sistemas de vivienda eran tendencias divergentes en virtud de los arreglos y las herencias institucionales de cada caso (Allen 2006; Hoekstra 2009; Kemeny 1995; Leal 2004; Módenes and López-Colás 2014). En este debate, el caso español fue utilizado a menudo para sustentar la teoría de la divergencia en los sistemas de vivienda. No obstante, las burbujas inmobiliarias y financieras que se dieron antes de la crisis confirmaron parte de la tesis convergente, al observarse la tendencia común –aunque con diferentes ritmos− a la privatización de la vivienda social y al crecimiento de la vivienda en propiedad. Ante esta evidencia, la literatura se volcó en un nuevo debate, centrado en explicar este cambio, y en desgranar la relación existente entre la reestructuración y el desmantelamiento del Estado de bienestar, y el crecimiento de la vivienda en propiedad. En efecto, una parte importante de esa literatura elucidó esta relación recurriendo a la vieja tesis de la gran compensación, propuesta primero por Kemeny (1981) y que más tarde redefinirían Castles y Ferrera (1996) y Castles (1998). Esta tesis subraya el papel compensatorio de la vivienda ante un precario modelo de bienestar. La vivienda en propiedad actuaría como “malla de seguridad” ante las posibles contingencias de la vida, especialmente en la frágil etapa de la jubilación. Este ha sido el punto de partida desde el que se ha desarrollado la línea de investigación dedicada al así denominado asset-based welfare o modelo de bienestar patrimonialista (Doling y Roland 2010, Elsinga y Hoektra 2015, Groves et al. 2007, Lowe et al. 2012, Watson 2009). Desde nuestro punto de vista, empero, el cambio en los sistemas de vivienda no se puede comprender sin atender a los cambios producidos en las formas de producción y acumulación del sistema capitalista. De este análisis se ha hecho cargo el enfoque de la economía política, dando lugar a una línea de investigación muy ecléctica, compuesta por autores de inspiración neomarxista como D. Harvey y H. Lefebvre, entre otros. 20 Así, Christophers (2015); Fields (2014); Gotham (2009) Rolnik (2013), y sobre todo M. Aalbers, han tratado de desbrozar la compleja relación entre lo que se ha dado en llamar financiarización y los procesos de cambio del sistema de vivienda. En particular, Aalbers (2008, 2009, 2014, 2015 y 2016) se ha ocupado de estudiar las formas que ha ido adoptando la financiarización de la vivienda, especialmente a través del sistema hipotecario y de la emergencia de lo que él designa como circuito cuaternario de acumulación. Consideramos que adoptar este enfoque permite no solo comprender el verdadero sentido de la crisis financiera global, sino sobre todo ponerlo en relación con los cambios en el sistema de vivienda. LA CRISIS FINANCIERA GLOBAL Y EL SISTEMA DE VIVIENDA. Como es sabido, la Crisis Financiera Global de 2008 y la “Gran Recesión” de 2008-2011 abrieron un importante proceso de cambio social con dramáticas consecuencias en casos como el español. En términos de vivienda, diferentes autores han puesto en evidencia un cambio de tendencia con implicaciones muy significativas, especialmente por lo que respecta al régimen de tenencia. Autores como Sprigins (2015), Kemp (2015) o Whitehead (2016), pero también Forrest y Hiyama (2015) y el propio Aalbers (2016), han apuntado hacia un cambio de gran alcance, al sugerir un tránsito hacia una nueva etapa en las estructuras de vivienda (Aalbers 2016) caracterizada por la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad, y relacionada a su vez con la privatización de la vivienda social. En este sentido, Forrest e Hiyama (2015) y Springins (2015) apuntan al fin de las sociedades de propietarios y a la emergencia de una generación de rentistas. RESUMEN METODOLÓGICO Como estrategia metodológica hemos optado por el estudio de caso. Si bien con este método no podemos establecer inferencias estadísticas ni identificar relaciones causales entre las variables, sí permite elaborar estudios más comprensivos, así como comprobar teorías. El resultado de este trabajo no es, por tanto, saber si los sistemas –todos− han cambiado tras la crisis. No pretendemos que nuestro caso concreto sea representativo, sino confirmar o rechazar la teoría del cambio a partir del mismo. Dado que el estudio de caso conlleva ciertas limitaciones, hemos optado por una estrategia metodológica que garantizara un mínimo de validez interna: el pattern 21 matching. Éste se basa en la operacionalización de las hipótesis en patrones concretos para ver en qué medida el material empírico coincide con los patrones previamente establecidos. El caso seleccionado es el sistema de vivienda español. Este caso cumplía con la condición básica para poder comprobar la teoría del cambio: haber experimentado la crisis. En el contexto de la Unión Europea es, después de Grecia, el país en que más ha impacto ha tenido: presenta las peores tasas de desempleo y la recesión económica de más larga duración. ESTRUCTURA DEL TRABAJO Este trabajo está estructurado en seis capítulos, a los que se añade un capítulo de conclusiones. En el primer capítulo se presenta el marco teórico, a través de un pequeño recorrido por los principales debates sobre el cambio y la continuidad en el seno de los housing studies. Ese recorrido ofrece un panorama pormenorizado de los debates con los que hemos dialogado, así como del estado de la cuestión actual, fuertemente marcado por los efectos de la crisis financiera internacional. En el segundo capítulo se exponen la metodología y la operacionalización de los conceptos y sus indicadores, y se justifican tanto la elección metodológica del estudio de caso como la selección del caso español. En el tercer capítulo, antes de pasar a ver las evidencias empíricas, se contextualiza y caracteriza el caso español. Con ello pretendemos informar sobre sus principales rasgos y los hitos más reseñables en su evolución, para así poder comparar debidamente el antes y el después. A continuación, en el cuarto capítulo, se introduce la primera parte del material empírico, en este caso las políticas de vivienda. Ahí nos ocupamos tanto de las de ámbito estatal como de las de ámbito autonómico. Seguidamente, en el capítulo quinto, se abordan los cambios en las formas de provisión. Está dividido en tres partes: una dedicada a la forma de provisión de la vivienda en propiedad, una a la forma de provisión de la vivienda en alquiler, y una última a la forma pública de provisión de vivienda. 22 En el capítulo sexto, en penúltimo lugar y antes de llegar a las conclusiones, se abordan los cambios en el régimen de tenencia, prestando especial atención tanto a la estructura como a los cambios en la demanda de vivienda según el régimen de tenencia. Finalmente, en el séptimo y último capítulo recogemos las conclusiones del estudio, las respuestas a la pregunta de investigación, así como una serie de reflexiones sobre los resultados de la misma. 23 CAPÍTULO 1. ENFOQUES TEÓRICOS SOBRE EL CAMBIO Y LA CONTINUIDAD EN LOS SISTEMAS DE VIVIENDA. 24 El marco teórico conceptual que a continuación vamos a presentar se compone de dos bloques. Por un lado, un primer apartado dedicado a abordar el concepto de sistema de vivienda. Por otro, un segundo bloque más extenso donde exponemos las principales teorías o marcos conceptuales que abordan el problema del cambio y la continuidad en los sistemas de vivienda. En el primer caso, el concepto de sistema de vivienda ha servido para integrar el conjunto de dimensiones que componen las formas de acceso, consumo, producción y distribución de la vivienda en una sociedad dada. Se trata de un concepto que permite superar los límites que supone estudiar aspectos particulares del fenómeno como las políticas sectoriales de vivienda, las formas de provisión, el régimen de tenencia y las formas de provisión. En el segundo caso, los debates sobre el cambio y la continuidad en los sistemas de vivienda se han producido principalmente en el seno de lo que denominaremos enfoque welfare. Sin embargo, a partir del auge de la vivienda en propiedad, y sobre todo a partir de la crisis financiera global, es el enfoque de la economía política donde encontramos las principales aportaciones sobre esta cuestión. Este enfoque es al que este trabajo se adhiere. DEFINIENDO EL OBJETO DE ESTUDIO: DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA AL SISTEMA DE VIVIENDA. En este apartado discutiremos y justificaremos el concepto en el que nos basamos a la hora de realizar el presente trabajo de investigación: el sistema de vivienda. Se trata de un concepto comprensivo y holístico con el que no solo pretendemos aprehender los cambios en materia de política de vivienda, sino adoptar una aproximación sistémica que tenga también en cuenta elementos clave más allá de las políticas públicas, como los diferentes agentes que actúan en el mercado. En este sentido vamos a empezar definiendo y concretando a qué nos referimos por políticas de vivienda para pasar en un segundo momento a abordar la noción de sistema de vivienda. Según Balchin (1996) el paradigma europeo de políticas de vivienda tiene su origen en las políticas higienistas y reformistas de finales del siglo XIX. Sin embargo, no es hasta 25 después de la Segunda Guerra Mundial cuando se convierte en una línea clara de intervención pública. Es la escasez y déficit de viviendas producida por la contienda lo que obliga a muchos gobiernos a emprender esta línea de intervención. El contexto de la posguerra se caracteriza por conjugar intensas y numerosas necesidades de vivienda con la imposibilidad del sector privado de satisfacerlas. Así, la intervención pública se justifica en función del criterio de eficiencia y ante los evidentes “fallos del mercado”. A esta justificación, sostenida por gobiernos progresistas comprometidos con la construcción del Estado de bienestar como los de Reino Unido o Suecia, se van uniendo los criterios keynesianos de equidad y de estabilización. En efecto, bien para satisfacer las necesidades de vivienda bien para activar el crecimiento económico, las política de viviendas se convierten en el contexto europeo en una de las principales líneas de intervención públicas. En ese sentido, la intervención pública adquiere dos formas: regulación y partidas presupuestarias directas o indirectas (Sánchez Martínez 2002, Pareja y Sánchez 2012). Al mismo tiempo, esta intervención pública puede estar dirigida en dos sentidos: hacia “el lado de la oferta”, esto es, al proceso de producción, bien hacia “el lado de la demanda”, esto es, hacia los consumidores: las familias y los hogares. Los instrumentos de regulación suelen abarcar aspectos como (Sánchez Martínez 2002) - Las condiciones mínimas de seguridad y salud pública de las viviendas. - El planeamiento urbanístico y calificación de usos del suelo. - La conservación y rehabilitación de edificios, renovación urbana. - El control de alquileres. - Las intervenciones en el mercado de crédito para aumentar el flujo de crédito a la vivienda. Por su parte, si de lo que se trata es de destinar partidas presupuestarias concretas, estas pueden ser directas o indirectas. Las directas consisten en subsidios o subvenciones directas orientadas a la demanda de viviendas o a través de la subvención a los constructores o promotores privados para la edificación de viviendas públicas (Sánchez Martínez 2002). Finalmente, las ayudas indirectas se caracterizan por un tratamiento favorable en términos de fiscalidad, es decir, a través de una menor imposición. Esta menor 26 recaudación es considerada “gasto”. Las ayudas fiscales más frecuentes son (Sánchez Martínez 2002: 88): - Desgravaciones en el Impuesto sobre la Renta de las personas físicas (no aplicable a empresas, por ejemplo). Pueden ser en del importe de la inversión en vivienda, dentro de unos límites, o en un porcentaje del capital invertido en la adquisición de vivienda. - Deducción de intereses de los préstamos contraídos para adquirir o rehabilitar una vivienda. - Reducción de los impuestos locales, de las tasas registrales y otros impuestos ligados a la actividad económica, en determinados supuestos. - Deducción de los intereses generados por las cuentas ahorro-vivienda. - No imposición total o parcial sobre la plusvalía por venta de la vivienda propia. - No inclusión de una renta ficticia (renta imputada) al uso de la vivienda propia en la base imponible del impuesto sobre la renta en determinados países. Ahora bien, siendo estos los principales instrumentos de los que se valen los gobiernos para intervenir en la distribución de las formas de acceso y provisión, la literatura desarrollada sobre el tema ha reivindicado la adopción de un enfoque más amplio y comprensivo que permita captar y aprehender la complejidad de los fenómenos que rodean la provisión de vivienda y los factores que determinan su distribución. Así por ejemplo, autores como Kemeny (1992) consideran que más que hablar de políticas de vivienda, lo que hay que analizar son las “estrategias de tenencia ” las cuales configuran de forma directa e indirecta el régimen de tenencia. Este autor señala como medidas de este tipo las siguientes: - Medidas legales y fiscales a través de las cuales los gobiernos favorecen o dificultan el acceso a la vivienda según la forma de tenencia. - Medidas que hacen la vivienda en propiedad accesible y atractiva, incluyendo subsidios, protecciones legales a los personas con hipoteca, el desarrollo de sistemas de ahorro así como los regímenes fiscales que favorecen la constitución de sociedades de propietarios. - El desarrollo del ahorro y la operación y el régimen fiscal especial. 27 - Acciones que impiden un mercado de vivienda en alquiler que compita con la vivienda en propiedad, formas disuasorias en la inversión en arrendamientos particulares (grandes propietarios de vivienda en alquiler) y la limitación del gasto público hacia la tenencia diferente a la de propiedad (Kemeny 1992 en Murie y Willians 2015). Por otro lado, autores vinculados a la tradición “teórica de la convergencia” –que más adelante desarrollaremos- también rechazan la idea de analizar simplemente las políticas sectoriales. Ball (1986), por ejemplo, considera fundamental ampliar el foco de atención y no solo analizar las acciones emprendidas por el Estado, sino también las relaciones sociales y de clase que tienen lugar en el seno de la producción y construcción de la vivienda. Así, propone partir del concepto de “estructura de provisión de vivienda”, entendido como “the relations between particular sets of agents involved in the production, exchange and consumption of housing structure the nature and consequence of particular ways of providing housing, and there are only limited ways in which those social relations can be altered without destroying their coherence. Different combinations of agents can be defined as a structure of provision.” (Ball: 1986:147) En esta misma línea, Harloe (1995) utiliza este concepto para elaborar su teoría sobre el proceso de residualización del Estado en tanto que provisor de vivienda social. Para él, cualquier aproximación al problema debe albergar un análisis que supere el ámbito puramente institucional. De otra manera, este análisis tendrá un valor meramente descriptivo. Ahora bien, los debates sobre del objeto de estudio no solo superan los límites de las políticas de vivienda estrictamente dichas, sino que también afectan a los ámbitos y dimensiones que deben ser tenidos en cuenta a la hora de analizar los procesos sociopolíticos vinculados a la cuestión de la vivienda. En ese sentido, diferentes autores proclaman la necesidad de no solo analizar el régimen de tenencia, sino también las formas de provisión, producción y distribución de la misma. Ruonovaara (1995), por ejemplo, considera que en sí misma la distribución del régimen de tenencia es un indicador que aporta poca información sobre aspectos importantes relacionados con la vivienda ya que no hay que olvidar que las diferentes 28 formas de tenencia son contingentes a un contexto espacio-temporal concreto. En sus palabras: "Being an owner-occupier in Hungary is different from being an owner-occupier in Finland. And similarly being a tenant in Finland in the 1930s is different from being a tenant in the 1990s” (Ruonovaara 1995:3). Por su parte, Barlow y Duncan (1988 y 1994) consideran que por sí mismo el régimen de tenencia no aporta información sobre el propio proceso de producción y promoción de la vivienda. “The problem with tenure [is] (…) it over emphasizes just one element of housing systems. Furthermore, tenure is an element which can say little about how housing is promoted or produced. For instance, owner-occupied housing in Europe is often promoted by households rather tan construction firms.” (Barlow y Duncan 1994:32) Así, se proponen conocer qué forma de provisión es más eficiente. Según su investigación, existen cuatro tipos de formas de provisión: - La promoción especulativa, - La vivienda social con beneficio limitado, - La autopromoción, - Y un subtipo denominado “promoción libre con beneficio limitado”. Lo interesante de su propuesta no son solo las conclusiones, en donde evidencian que el modelo de provisión más eficiente es el de la vivienda social con beneficios limitados, sino también los indicadores de los que se valen. En términos operativos, el modelo especulativo se basa en: un tipo de planificación desregulado, y en una promoción de vivienda liderada por la iniciativa privada y orientada a la búsqueda de beneficios. El modelo de autopromoción se caracteriza por una planificación de tipo informal, no regulada, orientada a reducir los costes y cuya iniciativa la tienen las familias. En cuanto al modelo de provisión de tipo social, la planificación urbana es de carácter “positivo”, esto es, muy regulada. La iniciativa de la producción de viviendas recae en la administración pública y/o organizaciones sin ánimo de lucro; mientras que 29 los beneficios del mercado inmobiliario van destinados a sufragar la mano de obra y gastos de la construcción. Así se va ampliando el foco de atención y estudio, no solo incluyendo la acción institucional pública sino también la iniciativa privada, y no solo la estructura de tenencia, sino también otros indicadores. En esta línea, autores como Kemeny (1981), Priemus (1983) o Bourne (1981) o más recientemente Arbaci (2007) proponen sistema de vivienda como concepto superador y comprensivo con el que poder abordar las diferentes dimensiones que rodean la cuestión de la vivienda. Kemeny (1981:13) por ejemplo, define sistema de vivienda como “the social, political and economic organization of the provision, allocation and consumption of housing”. Priemus (1983), concibe el sistema de vivienda como el conjunto de actores y sus relaciones e interacciones que están envueltas en la vivienda. Bourne (1981:12), por su parte, apunta no solo al conjunto de actores y sus relaciones, sino también las formas materiales que adquiere la vivienda, así como las instituciones que rodean la producción, el consumo, y la regulación de la vivienda: “the full range of interrelationships between all of the actors (individual and corporate), housing units and institutions involved in the production, consumption and regulation of housing. It is thus a much broader term than housing market or sector”. Sonia Arbaci (2007:410) apuesta por una definición más operativa que recupere las dos dimensiones clave: tenencia y provisión. “Housing systems are characterized by a specific arrangement and composition of housing tenures, according to the level of universal transfers (tax and subsidy system targeting owner-occupation, social rental sector and private rental sector), as well as by specific forms of housing provision (promotion and production). Both housing realms –tenure and provision– are strongly intercorrelated and cannot be separated in the examination of housing systems and welfare regimes.” Con todo, los estudios sobre sistemas de vivienda emergen de la necesidad de ampliar el foco y los factores que inciden en la misma. Así se hace necesario no solo conocer la evolución y los cambios de las políticas de vivienda, sino también la configuración e incidencia del resto de actores. De la misma manera, resulta insuficiente analizar el 30 sistema de vivienda basándonos simplemente en el régimen de tenencia. Si de lo que se trata es de conocer la complejidad de un sistema de vivienda, hay que incluir en el análisis también las características y las formas de provisión. Así, definimos como sistema de vivienda el conjunto de arreglos institucionales y políticas públicas con los que se articula un régimen de tenencia y forma de provisión determinada. EL CAMBIO Y LA CONTINUIDAD EN LOS SISTEMAS DE VIVIENDA. PERSPECTIVAS TEÓRICAS. Desde el punto de vista teórico, el concepto de sistemas de vivienda está vinculado a una tradición sociológica concreta que nosotros denominamos “enfoque welfare”. Sin embargo, en las últimas décadas este enfoque ha sido complementado con las aportaciones que desde el enfoque de la economía política han tratado de explicar diferentes fenómenos relacionados con la vivienda y el proceso de acumulación del sistema capitalista. A continuación vamos a conocer cuáles son las principales propuestas que desde ambos enfoques se han realizado sobre los procesos de cambio y continuidad en los sistemas de vivienda para terminar abordando el estado de la cuestión con respecto al escenario generado tras la reciente crisis financiera global. De manera sintética, el enfoque welfare ha estado dominado por el debate entre los procesos de convergencia y divergencia. La cuestión que se trataba de dirimir era si los sistemas de vivienda estaban experimentando un proceso de cambio hacia un modelo similar o si, por el contrario, los sistemas de vivienda producto de arreglos institucionales particulares presentaban trayectorias y procesos de cambio divergentes. El auge de la vivienda en propiedad y el proceso de residualización del Estado, en tanto que provisor de vivienda pública producido en la década previa a la crisis del 2008, decantaron la balanza hacia las posiciones convergentes. En este contexto, este debate resulta relevado por uno nuevo relacionado con la importancia de la vivienda en la reestructuración de los Estados de bienestar. Nos estamos refiriendo las teorías sobre el modelo de bienestar patrimonialista o basado en activos (Doling and Roland 2010, Elsinga and Hoektra 2015, , Groves et al 2007, Lowe et al 2012, Ronald and Doling 2012, Watson 2009) Paralelamente a esta cuestión, desde posiciones cercanas a la economía política surge un interés creciente por la creciente relación de la vivienda con el proceso de acumulación 31 del sistema capitalista. Primero por su papel en las “soluciones espaciales” (David Harvey (1982, 1985, 2004, 2012) del sistema capitalista, y segundo por su papel en el proceso de financiarización (Arrigui 1994, Lavapitsas 2009), la vivienda va adquiriendo mayor relevancia como objeto de análisis y estudio. Es en este marco donde aparecen las principales propuestas sobre el cambio en los sistemas de vivienda tras la crisis financiera global Nuestro argumento en este apartado es que si bien el “enfoque welfare” con su debate entre el proceso de convergencia y divergencia ha sido especialmente importante para comprender la evolución de los sistemas de vivienda, actualmente resulta imprescindible, para poder comprender los cambios actuales, incorporar en el análisis un enfoque más crítico que tenga en cuenta los cambios producidos en el sistema capitalista y el sistema de financiarización. EL CAMBIO EN LOS SISTEMAS DE VIVIENDA DESDE EL ENFOQUE WELFARE Como decimos, el “enfoque welfare” ha dominado los estudios sobre vivienda hasta bien entrada la década pasada. En este enfoque se han desarrollado principalmente dos debates a partir de los cuales interpretar los cambios en los sistemas de vivienda: el debate clásico, entre las posiciones que defienden el proceso de convergencia (Donnison, 1968, Harloe, 1985, 1995, Whitehead 2003 y 2008) en los sistemas de vivienda, frente a los que defienden el mantenimiento de las trayectorias divergentes (Allen 2004, Arbaci 2007, Balchin 1996, Barlow y Ducan 1995, Kemeny 1981, 1992, 1995, 2006, Leal 2004, 2005 y Martínez del Olmo 2013) y uno más actual relacionado con el proceso de reestructuración del sistema capitalista y la emergencia del estado de bienestar patrimonialista o asset based (Doling and Roland 2010, Elsinga and Hoektra 2015, Groves et al 2007, Lowe et al 2012, Ronald and Doling 2012, Watson 2009) El debate clásico se produce entre lo que se conoce como la postura de la convergencia y la divergencia (Doling 1997, Kemeny y Lowe 1998). En el primer caso, la convergencia (Donnison, 1968, Harloe, 1985, 1995, Whitehead 2003 y 2008), se trata de aquellas posiciones que defienden que las formas de acceso y provisión de vivienda en los países industrializados presentan unas determinadas fases con trayectorias similares, moduladas por factores socioeconómicos como motor de cambio. Para unos, estos factores son el proceso de industrialización (Donnison, 1968); para otros, las dinámicas 32 del sistema capitalista (Harloe, 1985, 1995); más recientemente, se ha propuesto el proceso de globalización o las políticas neoliberales (Whitehead 2003 y 2008). Frente a esta postura, diferentes autores reivindican la posibilidad de interpretar los procesos que atañen a las diversas formas de acceso y provisión desde una perspectiva más compleja. Autores como (Allen (2004), Arbaci (2007), Balchin (1996), Barlow y Ducan (1995), Kemeny (1981, 1992, 1995, 2006), Leal (2004, 2005) y Martínez del Olmo (2013) entre otros, consideran que la evolución de los sistemas de vivienda está caracterizada más por los arreglos institucionales que cada modelo contiene que por un proceso de cambio homogéneo y lineal. Lo que se da, defienden estos autores es más bien una tendencia a la divergencia que una convergencia en un solo modelo. Así, veamos con detalle las aportaciones más significativas de cada uno de los cuerpos teóricos. El enfoque de la convergencia La postura de la convergencia se ha caracterizado por defender la idea de que los cambios en los sistemas de vivienda son de carácter homogéneo y lineal. Según las diferentes sensibilidades teóricas, este proceso es fruto bien del proceso de industrialización (Donnison, 1968), bien del proceso de acumulación del sistema capitalista, (Ball 1987, Harloe 1995), bien de la globalización o de las políticas neoliberales (Malpass 2008, Whitehead 2003,). Por ejemplo, Donnison (1968) en The Goverment of Housing se hace cargo del proceso de cambio y evolución en las políticas de vivienda en los países industrializados vinculándolo directamente con el desarrollo económico. Según su análisis, hay tres etapas consecutivas en la intervención pública en materia de política de vivienda: una primera etapa, en donde se observa un incipiente proceso de industrialización y en donde las políticas de vivienda tiene un cierto carácter paliativo, el autor califica este tipo de políticas como azarosas. Es decir, no tienen una dirección ni objetivo claro. En un segundo momento, en el que el desarrollo económico es mayor, las políticas de vivienda tienen una mayor lógica pero siguen siendo residuales. La tercera fase es la que corresponde a un pleno desarrollo económico con un modelo de vivienda más integral. El problema de esta propuesta es que se trata de un modelo explicativo demasiado reduccionista que no termina de encajar con la diversidad de respuestas políticas y sistemas de vivienda existentes en el contexto al que hace referencia. 33 Más tarde, desde posiciones neomarxistas como la de M. Ball (1985), M. Harloe y M. Martens (1988) Harloe y Martens (1984) o Harloe (1995), el acento se pone no tanto en el proceso de industrialización, como en las necesidades de acumulación del sistema capitalista. Desde esta perspectiva, Harloe (1995) identifica tres fases en el desarrollo de los sistemas de vivienda. La primera fase se da cuando el proceso de industrialización y urbanización es incipiente y el régimen de tenencia dominante es el alquiler en condiciones de mercado. En la segunda fase, durante el fordismo, la vivienda en alquiler social adquiere relevancia; finalmente, la fase postfordista se caracteriza por el protagonismo de la vivienda en propiedad. Así, identifica tres modelos de políticas sociales de vivienda: el modelo universal, el modelo residual y el modelo de cooperativa de trabajadores. El modelo universal se basa en una política de vivienda dirigida a satisfacer las necesidades de vivienda a toda la población. Por el contrario, el modelo residual se caracteriza por programas de vivienda social de escaso alcance social, dirigidos a población vulnerable. Harloe defiende que el modelo universal aparece solamente en circunstancias históricas específicas que puedan implicar una crisis social o la reorganización del régimen capitalista. Un ejemplo sería la escasez de vivienda tras la Primera y Segunda Guerra Mundial. En esos casos, el crecimiento del sector de la vivienda social estuvo directamente relacionado con el desarrollo del estado del bienestar (Harloe 1995:524). En este sentido, sostiene el autor, el modelo fordista inició su declive con la crisis de los años 1970 y el inicio de las reformas neoliberales. Esta etapa se ha caracterizado por el retroceso del Estado de bienestar, lo que en vivienda se ha traducido en fuertes restricciones a la inversión pública, la privatización de parte del parque público así como en unas políticas sociales de vivienda dirigidas a población en riesgo de exclusión. O sea, el modelo residual. Kemeny y el enfoque de la divergencia Frente a esta postura, el enfoque de la divergencia defiende que los sistemas de vivienda, lejos de caracterizarse por una trayectoria común de cambio hacia un modelo neoliberal, albergan arreglos institucionales particulares a través de los cuales es posible encontrar trayectorias y características diferentes (Allen et al 2004, Allen 2006, Arbaci 2007, Barlow y Duncan 1995, Hoekstra 2009, Kemeny 1981, 1992, 1995, 2006, Leal 2008,). Se trata de aproximaciones formadas a partir de teorías de rango medio (Lowe y Kemeny 1998) y en donde sin hacerse explícita la adhesión a la tesis de Paul Pierson (2000) sobre la “path dependence”. 34 En esta línea, una de las aportaciones más relevantes es la de Jim Kemeny (1981, 1992, 1995, 2006). Este autor hace una interesante y destacable aportación al análisis del cambio en los sistemas de vivienda en diferentes ocasiones. En The Myth of homeownership (1981), a través del análisis de los casos de EEUU y Australia, el autor defiende la existencia de una relación inversa entre el desarrollo del Estado de bienestar y la vivienda en propiedad. Según este autor, en las sociedades con un precario Estado de bienestar se observa una mayor proporción de vivienda en propiedad. Según este autor, esto se debe a que allí donde las prestaciones y servicios sociales son menores, las personas tienden a desarrollar estrategias individuales que garanticen cierta seguridad, especialmente para la etapa de la jubilación. La vivienda en propiedad vendría a cumplir el papel de “malla de seguridad”. Se trata de la tesis del “la gran compensación” -the big trade off- que más tarde Castles (1996) y Castles y Ferrara, (1998) revisarán y que a día de hoy sirve para explicar el surgimiento del llamado Estado de bienestar patrimonial (Lowe et al 2012) o basado en activos (Doling and Roland 2010, Elsinga and Hoektra 2015, Groves et al 2007, Lowe et al 2012, Ronald and Doling 2012, Watson 2009,). En Housing and Social Theory (1992) Kemeny por su parte formula su propia teoría para explicar las diferentes formas de organización del bienestar que están presentes en los países industrializados: aquellas que organizan el bienestar a través de formas colectivistas o bien a través de formas individualistas. Cada uno de los modelos institucionaliza un tipo de sistemas de alquiler dependiendo de las ”estrategias políticas de tenencia”: el unitario/integral y el sistema dual. En las sociedades con sistemas de alquiler unitario, el mercado de alquiler y las viviendas sociales están sujetas a las mismas regularizaciones, el precio del alquiler es similar y compiten entre ellas en un mismo mercado. Por su parte, las sociedades con un sistema dual de alquiler están caracterizadas por un mercado de alquiler en el cual las viviendas sociales y el mercado libre de alquiler están claramente separados. En estas sociedades, el mercado de alquiler social es relativamente pequeño, y las viviendas están destinadas a la población más vulnerable (Hoekstra 2010: 14). Siguiendo la misma intención de demostrar la existencia de diferentes sistemas de vivienda con sus diferentes trayectorias, otros autores como Allen (2004), Barlow y Ducan (1995), Leal (2004 2005) entre otros se han apoyado en los diferentes modelos de bienestar para defender la existencia de varios sistemas. 35 Como afirma Malpass (2008), el problema de la tesis divergente es que se ha encontrado con la evidencia de los hechos que ha permitido constatar la tesis convergente. De una forma u otra los sistemas de vivienda de los países industrializados han sufrido un evidente proceso de “modernización” caracterizado por el dominio de la vivienda en propiedad y la progresiva residualización de las viviendas sociales en alquiler. Autores como Priemus y Dieleman (2002) o Whitehead (2003) así lo demuestran. En este último caso, la autora analiza la evolución de los sistemas de alquiler descritos por Kemeny (1992), el dual y el unitario, a través de un análisis comparativo. Del estudio concluye que si bien el estado sigue asumiendo un papel importante en la provisión de vivienda en los países con modelos unitarios, en casi todos países observados el papel de éste en la provisión social se está viendo reducido. Una vez constatado el proceso de residualización emerge un nuevo debate en los estudios sobre sistemas de vivienda y es el papel de ésta en el propio proceso de restructuración del Estado de bienestar. Dos son las aportaciones más destacas en esta línea: por un lado la que recupera la tesis de la “gran compensación” (Castles y Ferrara 1996, Kemeny 1981, Doling y Roland 2010, Grove et al 2007, Toussaint y Elsinga 2009, Roland et al 2015, Watson 2009) y por otro la que sitúa el crecimiento de la vivienda en propiedad como la “piedra angular” (Malpass 2008)) de la reestructuración y desmantelamiento del estado de bienestar. Asset-Based welfare El progresivo dominio de la vivienda en propiedad junto con el desmantelamiento del Estado de bienestar ha forzado a muchos autores a retomar la tesis de la gran compensación (the big trade off) defendida por Kemeny (1981) y más tarde reformulada por Castles y Ferrara (1996) y Castles (1998). Recordemos que para estos autores había una relación inversa entre la expansión del Estado de bienestar y la vivienda en propiedad. Kemeny (1981) había observado que allí donde había un modelo de bienestar fuerte, como en los casos de Suecia o Dinamarca, predominaba la vivienda en régimen de alquiler. Y viceversa, allí donde existía un modelo de bienestar débil o rudimentario la vivienda en propiedad era predominante. Para él, esta relación se debía a que el sistema impositivo que precisaba modelos de bienestar como el sueco hacía realmente difícil destinar parte de la renta a la compra de vivienda. Castles y Ferrara (1996), demuestran que quizá esa no sea la explicación más acertada. Para ellos, la inclinación hacia la compra actuaría como una “malla de seguridad” ante un frágil e 36 inoperante Estado de bienestar, especialmente en lo que se refiere a la ausencia de prestaciones en la edad de jubilación. Dicho de otra manera, no es la vivienda en propiedad lo que explica un débil Estado de bienestar, sino que es un débil Estado de bienestar lo que explica el dominio de la vivienda en propiedad. La vivienda en propiedad vendría a “compensar” un sistema de prestaciones sociales insuficiente. Esta función compensadora de la vivienda ante el proceso de desmantelamiento del Estado de bienestar keynesiano es retomada por autores como Grove et al (2007), Toussaint y Elsinga (2009), Watson (2009), Malpass (2008), Doling y Roland (2010), Roland et al (2015), para explicar el desarrollo de un nuevo modelo de bienestar llamado patrimonialista (property-based) o basado en activos (asset-based). Para estos autores el progresivo proceso de restructuración y desmantelamiento del Estado de bienestar producido durante las últimas décadas habría incitado a las familias a elaborar estrategias individuales que garantizasen cierta seguridad material en el futuro. Las personas, para hacer frente a los riesgos procedentes de la precariedad laboral e institucional, en vez de depender de las transferencias sociales administradas por el Estado, estarían aceptando una mayor responsabilidad sobre sus propias necesidades mediante la inversión en productos financieros y en activos inmobiliarios cuyo valor aumenta a lo largo del tiempo. Además, estos activos también pueden ser aprovechados más tarde, al menos en teoría, para complementar las necesidades de consumo y de bienestar cuando los ingresos se reducen, por ejemplo, durante la jubilación, o también utilizarse para adquirir otras formas de inversión, tales como los títulos de estudios universitarios (Doling y Roland 2010). Sin embargo, para autores como Malpass (2008) o Ansell (2014) la vivienda en propiedad no sólo sería el mecanismo de compensación ante la pérdida de garantías y prestaciones sociales del Estado de Bienestar, sino que sería más bien el vehículo o dispositivo que permitiría su reestructuración. Malpass señala que las políticas públicas actuales de promoción de la vivienda en régimen de propiedad bien podrían considerarse como la piedra angular que posibilitara o permitiera el proceso de desmantelamiento y restructuración del Estado de bienestar. De manera paralela a la producción de esta literatura, desde posiciones cercanas a la economía política, los cambios producidos a través, con y en el sistema capitalista van adquiriendo interés. 37 EL PROCESO DE FINANCIARIZACIÓN Y EL ENFOQUE DE LA ECONOMÍA POLÍTICA En el enfoque de la economía política, el problema de la vivienda ha ido adquiriendo interés a medida que el mismo iba comprometiendo más aspectos sociales, económicos y políticos. Durante las dos últimas décadas, especialmente en los años previos a la crisis pero también después, un conjunto de autores como Aalbers (2008, 2011, 2012, 2015, 2016), Christophers (2010), Fields and Uffer (2016) Hodkinson (2012) López y Rodríguez 2010, Palomera 2014 y Rolnik (2013), Sassen (2009), ubicados dentro del enfoque de la economía política, se han preocupado por tratar de comprender por qué y cómo se ha dado este compromiso entre las lógicas del sistema capitalista y la vivienda que, sin ser nuevo2, parece presentar unos rasgos sustancialmente diferentes a los producidos en otras épocas. Antes de pasar a ver sus propuestas, veamos antes los rasgos distintivos del llamado enfoque de la economía política. A la hora de tratar este enfoque debemos tener en consideración que se trata de un territorio compartido donde diferentes escuelas de pensamiento se sienten representadas. Bajo la denominación de economía política, Aalbers y Christophers (2016) sugieren la existencia de dos líneas de investigación diferentes. Por un lado, la de un grupo específico de economistas heterodoxos y politólogos especialmente interesados en economía internacional y en “política económica comparada”. Por otro, también encontramos autores vinculados con posicionamientos críticos procedentes de disciplinas no tan económicas como la geografía, la sociología o la ciencia política y fuertemente a la tradición marxista. Sin embargo, el pensamiento marxista no es la única fuente de inspiración para este enfoque. También lo son obras vinculadas a la corriente institucionalista de la economía como The Great Transformation (1944) de Karl Polanyi o toda la literatura elaborada desde la escuela regulacionista de París de la que forman parte autores como Robert Boyer, Michel Aglietta o Alain Lipiezt. En lo que respecta a la cuestión de la vivienda el enfoque de la economía política considera que las formas institucionales de su provisión emergen de las necesidades de acumulación del sistema capitalista. En este sentido, la vivienda aparece como un dispositivo necesario para incorporar a las economías domésticas en el proceso de financiarización del sistema capitalista avanzado (López y Rodríguez 2010, Palomera 2Recordemos que ya Engels se ocupó del problema de la vivienda en el texto “La contribución al problema de la vivienda” de 1873. 38 2014). Esta forma de ver los cambios en el sistema de vivienda es diametralmente opuesta a la que mantiene el “enfoque welfare”, en el que los cambios y las continuidades de los sistemas de vivienda se deben a la evolución de los Estados de bienestar y donde poco lugar tienen cuestiones como la financiarización. Otro elemento diferencial entre los dos enfoques es la forma de entender la relación entre el estado y el mercado. En el “enfoque welfare” prevalece una interpretación dicotómica entre estas dos instituciones, mientras que en el enfoque de la economía política se entiende que la intervención del estado es una precondición a la expansión del mercado o de las relaciones mercantiles (Aalbers y Christophers 2016, López y Rodríguez 2010). Finalmente, desde el enfoque de la economía política se ha presentado un número mayor de propuestas que tratan de teorizar y abordar el cambio social tras la crisis financiera internacional. En relación a la cuestión de la vivienda, este enfoque ha ido adquiriendo relevancia en función de dos fenómenos. Por un lado, en relación a su dimensión espacial y urbana, y por otro en función a su relación en el proceso de financiarización del sistema capitalista. La línea urbana está encabezada por autores neomarxistas como David Harvey (1982, 1985, 2004, 2012). Para Harvey el capitalismo precisa de arreglos espacio-temporales (spatial switch) con los que poder superar sus contradicciones y crisis de sobreacumulación. Este autor defiende que estos “arreglos espaciales” han adquirido históricamente diferentes formas, el colonialismo es una de ellas, otra la división internacional del trabajo producida durante la etapa fordista, el agotamiento de esta forma de producción, según Harvey (2007) fue lo que desencadenó la emergencia de lo que el denomina “el circuito secundario de acumulación”, en contraposición al circuito primario que es donde se producen y comercializan las mercancías. El circuito secundario designa la “implantación física del capital sobre el territorio y que alude a la edificación, construcción y diseño de entornos urbanizados o, simplemente artificializados. La construcción de viviendas, infraestructuras públicas de transporte, redes de transporte, centros industriales o infraestructuras de transformación y distribución energética serían algunos de los elementos más visibles de este sistema de acumulación” (López y Rodríguez 2010: 42) 39 Cuadro 1. Diferencias entre el enfoque welfare y el enfoque de la economía política Cambios/continuidad Estudio de los sistemas de vivienda Enfoque welfare Path dependence, arreglos institucionales entre estado, mercado y familia. Prevalece la relación entre la vivienda y el estado del bienestar. Relación estado-mercado Relación dicotómica/antagónica entre el estado y el mercado. Análisis de las políticas Sectoriales y restringidas al estado-nación (políticas de vivienda) Conceptualización crisis Contexto coyuntural Conceptos clave Convergencia, divergencia, asset-based welfare Autores M. Harloe, J. Allen, J. Kemeny, J. Hoekstra, C. Whitehead, Enfoque economía política Arreglos espacio-temporales para desplazar las crisis de los procesos de acumulación. Vivienda como dispositivo de financiarización de las economías domésticas. Valor de cambio. Prevalece la dimensión económica e ideológica de la vivienda. Relación instrumental del estado. La intervención del estado es una precondición para que el mercado exista. Estado-nación e internacionales: políticas financieras, territoriales, sectoriales Agotamiento del régimen de acumulación del sistema capitalista Financiarización, circuito secundario de acumulación, capital switch D. Harvey, M. B. Aalbers, B. Christophers, D. Fields, E. Rodríguez e I López Fuente: elaboración propia a partir de Aalbers 2016. Por su parte, la corriente de la financiarización del sistema capitalista (Arrigui 1994, Lavapitsas 2009) la es explicada como un patrón de acumulación en el cual el proceso de extracción de beneficios se produce cada vez más a través de canales financieros en lugar de producirse a través del comercio o la producción de bienes y servicios (Arrighi 1994). A este respecto hay que decir que la literatura relacionada con esta cuestión no ha dejado de aumentar (Clark et alt 2015, Christophers 2015, . Fine 2010, Kaika y Ruggiero 2013, Lagoarde-Segot, 2017), especialmente a partir de la Crisis Financiera Global (Crotty 2009, Freeman, 2010, International Monetary Fund 2008) y la Gran Recesión (Marín-Aceña 2012, Rolando y Astarita 2011 ) de la última década. Tanto es así que 40 algunas revisiones críticas como la de Christophers (2015) han encontrado hasta 17 definiciones diferentes del concepto de financiarización. En palabras de López y Rodríguez (2010), la financiarización económica es una “respuesta al agotamiento de la larga fase de crecimiento de las décadas gloriosas del fordismo, el producto de una gran época de acumulación, que en la fase descendente (a partir de 1973) se decantó por la clásica preferencia por la liquidez y la inversión financiera.” En este sentido, para muchos autores (Aalbers 2008, 2011, 2015, 2016, Fields 2014, Forrest y Hirayama 2013, Gotham 2009, Wainwright 2009, , Watson 2009, Rolnik 2013) el auge de la vivienda en propiedad producida en los años previos a la crisis no puede entenderse sin el proceso de financiarización del sistema capitalista. Es desde este enfoque donde se ha sugerido la transformación del sistema de vivienda hacia un modelo caracterizado por crecientes limitaciones al acceso a la vivienda en régimen de propiedad y una expansión de la lógica especulativa también al mercado del alquiler. Autores como Aalbers (2016) lo han denominado como neoliberal tardío, o post homeownership. HACIA EL MODELO NEOLIBERAL TARDÍO Como es sabido, el origen de la crisis financiera global se sitúa “técnicamente” entre la quiebra de las hipotecas suprime, el 27 de febrero de 2007, y el 15 de septiembre de 2008 con el anuncio oficial de la bancarrota de Lehman Brothers, la venta de Merryll Lynch al Bank of America y el desplome del gigante de los seguros, American International Group. A partir de ese momento, el sistema financiero internacional entra en crisis y da paso a la llamada Gran Recesión en donde la mayor parte de las economías del mundo se ven afectadas. A partir de este momento y en vista de las consecuencias económicas, políticas y sociales el interés se va desplazando para dar cuenta de los cambios y principales impactos de la misma. Valiéndose fundamentalmente de casos del entorno anglosajón diferentes autores (Kemp 2015, Ronald y Kadi 2016, Sprigins 2013) han venido señalando “the end of majority home-ownership” y la emergencia de un nuevo modelo de sistema de vivienda. Aalbers (2016) señala la emergencia de una nueva etapa en las estructuras de vivienda, denominado neoliberalismo tardío (late neoliberalism) caracterizada no solo por la 41 creciente dificultad del acceso a la vivienda en régimen de propiedad, sino también por una disminución en la actividad constructora, por la continuación de los procesos de desregulación y privatización en el sector del alquiler, y una ralentización de los procesos de gentrificación y suburbanización, entre otras cuestiones. Forrest y Hirayama (2015) coinciden con esta postura y proclaman la sustitución de la sociedad de propietarios por una sociedad de rentistas en donde la vivienda no sólo cumple su función clásica de residencia y alojamiento más o menos permanente, sino que además se convierte en un importante medio de extracción de rentas. En definitiva, el sistema neoliberal tardío se diferencia del anterior por ser mucho más restrictivo en el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, especialmente para jóvenes y hogares que por razones de renta no reúnen los requisitos para que les concedan un préstamo hipotecario. En términos de provisión de la vivienda el cambio más significativo es la desregulación del mercado del alquiler pasando a ser éste también de carácter especulativo. De lo que se trata con este trabajo es de comprobar, con un caso concreto, la validez de esta teoría del cambio, en donde se defiende la pérdida de importancia, que no su dominio, de la vivienda en régimen de propiedad. En ese sentido, nuestro enfoque será cercano al de la economía política. En este sentido, partimos de una primera hipótesis y es la confirmación del cambio de modelo. Este nuevo modelo como venimos señalando se caracteriza por cambios en el régimen de tenencia y forma de provisión. En concreto, por un aumento de los hogares en régimen de alquiler, en concreto, de hogares jóvenes y con niveles bajos de renta. Así como la expansión del régimen especulativo a la provisión de vivienda en alquiler. Finalmente, las políticas de vivienda (tanto las de carácter normativo como las de tipo presupuestario) se rigen por el principio de austeridad y desregulación. 42 Cuadro 2. Resumen características del sistema de vivienda neoliberal tardío Fuente: elaboración propia a partir de Aalbers 2016, Forrest y Hirayama 2013 y Kemp 2015 Frente a esta hipótesis albergamos tres hipótesis alternativas o rivales: la hipótesis nuevo modelo, la hipótesis continuidad y la hipótesis continuidad interrumpida, las cuales serán desarrolladas en el siguiente capítulo en donde exponemos la estrategia metodológica de este trabajo de investigación y la operacionalización de dichas hipótesis. La ilustración 1 muestra de forma sencilla las diferentes hipótesis que albergamos y la forma de contrastarlas. A modo de conclusión, en este capítulo hemos expuesto los principales conceptos de los que nos vamos a servir, así como principales teorías que actualmente existen para interpretar los cambios y las continuidades en los sistemas de vivienda. Nuestra opción ha sido ubicarnos dentro del enfoque de la economía política en donde se defiende la vinculación de la vivienda con la actual forma de acumulación del sistema capitalista, denominado proceso de financiarización (Aalbers 2016; 2015; Coq-Huelva 2013; López and Rodríguez 2010). Esta perspectiva no solo explicó el auge de la vivienda en propiedad anterior a la crisis, sino que también, parece estar dando cuenta de los cambios posteriores a la misma. Veamos a continuación la estrategia metodológica a seguir. 43 Ilustración 1. Esquema de hipótesis de investigación Sistema de Vivienda Post-crisis ¿≠? Sistema de Vivienda Pre-crisis SI NO HIPÓTESIS CONTINUIDAD ¿Modelo Neoliberal Tardío? HIPÓTESIS NUEVO MODELO NO SI Coyuntural HIPÓTESIS CONFIRMADA NO HIPÓTESIS CONTINUIDAD INTERRUMPIDA SI Fuente: elaboración propia 44 CAPÍTULO 2 METODOLOGÍA 45 Una vez explorados los principales enfoques teóricos con los que hemos construido nuestras hipótesis, es momento de abordar la estrategia metodológica que nos va a permitir aceptar o rechazar las mismas. Recordemos antes que el objetivo principal es saber si tras la Crisis Financiera Global y económica nacional (2007-2013) se ha producido un cambio hacia el modelo neoliberal tardío en los sistemas de vivienda, tal y como apuntan autores como Aalbers (2016), Forrest y Hirayama (2015). El nuevo modelo al que hacen referencia está basado entre otras cosas en la restricción del acceso a la vivienda en propiedad y el desplazamiento de la lógica especulativa al mercado del alquiler. Para poder responder esta pregunta, nuestra estrategia de investigación se ha basado en el estudio de caso. Para evitar problemas de validez interna hemos adoptado una estrategia de análisis basada en el pattern matching o búsqueda de patrones (Yin 1994). Nuestras técnicas de análisis son tanto de carácter cualitativo como cuantitativo. De carácter cualitativo para analizar el cambio en las políticas de vivienda sectoriales y no sectoriales. Las técnicas de análisis cuantitativo se basan en el análisis estadístico de datos a través de una serie de indicadores. Este capítulo está estructurado de la siguiente manera: en primer lugar vamos a dedicar un apartado a explicar en qué consiste y en qué se basa el estudio de caso, incluyendo sus posibilidades y limitaciones. En segundo lugar, expondremos la selección del caso. En tercer lugar presentamos la operacionalización de los conceptos. En cuarto lugar presentamos los “patrones” que representan a cada hipótesis. El quinto apartado está dedicado a las técnicas de análisis. Finalmente recogemos las fuentes. EL ESTUDIO DE CASO COMO ESTRATEGIA DE INVESTIGACIÓN En su mayor parte, los estudios sobre sistemas de vivienda se han nutrido de estrategias de investigación basadas en el estudio de caso. Desde los primeros trabajos (Barlow y Duncan 1995 Harloe 1995, Kemeny 1992, Donnison 1967,) hasta los más recientes (Aalbers 2015, 2016, y Fernández y Aalbers 2016) el estudio de caso comparativo ha sido el método más utilizado. Bien sea para identificar los diferentes modelos, bien sea para analizar su evolución. 46 Ahora bien, como metodología, el estudio de caso es especialmente problemática por varias razones. Por un lado, por el carácter indefinido de su naturaleza: tradicionalmente se ha ubicado se ha ubicado en la metodología cualitativa. Sin embargo, como apunta Yin (1989:24-25 en Cea D’Ancona 1996), los estudios de casos “pueden basarse enteramente en evidencia cuantitativa y no necesitan incluir siempre observaciones directas y detalladas como fuentes de evidencia”. Este trabajo es un ejemplo de ello. Para Cea D’Ancona (1996: 1995) “El estudio de casos constituye una estrategia de investigación de orientación diferentes a la encuesta, la experimentación, y al uso de documentos y estadísticas; si bien puede hacer uso de las mismas técnicas de recogida y análisis de la información”. Así, podemos definir el estudio de caso como “una pregunta empírica que investiga un fenómeno contemporáneo dentro de su contexto de vida real, sobre todo cuando los límites entre el fenómeno y contexto no son claramente evidentes (Yin 1994:25). Sin embargo, más allá de la importancia del contexto o la ausencia de límites precisos que resalta Yin, seguramente sea la definición de Gerring la que mejor lo describa. Para él, el estudio de caso es “an intensive study of a single unit for the purpose of understanding a larger class of (similar) units” (2004:342). Posiblemente esta falta de consenso sobre lo que es o deja de ser está íntimamente relacionada con sus límites. Se trata de una metodología fuertemente criticada desde posiciones cercanas al positivismo. A diferencia de las metodologías experimentales y cuasi experimentales, las investigaciones basadas en un N reducido de casos acusan importantes problemas de validez externa e interna, así como de fiabilidad. La validez tiene que ver con la rigurosidad metodológica de una investigación cuyo objetivo es sacar conclusiones más allá de los datos inmediatos –inferir- y llegar a algo más amplio que no se observa directamente (della Porta 2013). Existen dos tipos de validez: la interna y la externa. La primera hace referencia a la inexistencia de errores en el diseño y realización de la investigación. La segunda, se refiere a la capacidad de generalización que ofrecen los resultados de la investigación (Coller 2000). Pues bien, el estudio de casos presenta importantes deficiencias a la hora de establecer inferencias con un margen de error controlado. Además, dado que las posibilidades de establecer correlaciones entre variables son extremadamente limitadas, es muy difícil establecer relaciones causales, especialmente 47 de tipo estadístico, por lo que no son pocos los autores que rechazan el estudio de casos por su incapacidad de ofrecer explicaciones de este tipo. Sin embargo, a medida que nos distanciamos del enfoque positivista, el estudio de casos va adquiriendo mayor relevancia y aceptación no solo a la hora de emprender estudios exploratorios y de carácter descriptivo– tareas donde es evidente su utilidad-, sino también para comprobar teorías e incluso aportar explicaciones a fenómenos concretos. En efecto, una de las críticas más reiteradas sobre el carácter científico de este método radica en las dificultades a la hora de ofrecer generalizaciones: cualquier inferencia basada en un número reducido de casos seguramente esté fuertemente sesgada y su margen de error será muy grande. Por ejemplo, resulta bastante arriesgado afirmar que todos los gatos son negros basándonos en uno o dos simples casos. Ahora bien, no todas las investigaciones y trabajos analíticos tienen entre sus objetivos realizar este tipo de conclusiones ni aportar explicaciones de esta naturaleza. La ciencia también se nutre de otro tipo de inferencias, de identificar otro tipo de relaciones causales y de aportar otro tipo de explicaciones. Si de lo que se trata es de establecer generalizaciones, el estudio de casos es especialmente útil a la hora de realizar inferencias hacia la teoría (Yacuzzi 2005), basándose en el tipo de comprobación llamado “falsación”. De acuerdo con Flyvbjerg: El estudio de casos es ideal para la generalización utilizando el tipo de comprobación que Karl Pooper ha llamado “falsación”, que en la ciencia social forma parte de la reflexividad crítica. La falsación es una de las comprobaciones más rigurosas a la que se puede someter una proposición científica: si una sola observación no se ajusta a la proposición, ésta se considera no válida y debe ser, por tanto, revisada o rechaza. El propio Popper usó el ahora famoso ejemplo de que “todos los cisnes son blancos” y propuso que una única observación de un solo cisne negro convertiría en falsa la proposición”.(2004: 41) En otras palabras, el estudio de caso si bien no permite la generalización estadística, lo que sí que permite es la “generalización analítica” (Yacuzzi: 2005). En cuanto a las propiedades explicativas, si bien es cierto que el estudio de caso es el método menos apropiado para encontrar relaciones causales de tipo probabilístico, el estudio de casos es especialmente virtuoso para comprender unidades complejas “a 48 través del descubrimiento de las relaciones entre sus partes constituyentes” (della Porta 2013). En este sentido, el estudio de caso es especialmente apto para identificar mecanismos causales (della Porta 2013) pero también para encontrar relaciones causales de tipo invariante o determinista (Mahonés y Goertz 2006). Este tipo de relaciones causales se basan en identificar las condiciones necesarias y/o suficientes para que pueda darse un fenómeno (Beach y Pedersen 2016). Sin embargo, si bien queda demostrado la validez externa del estudio de casos y sus posibilidades explicativas, en el campo de los estudios de vivienda el uso de este método se ha producido para fines estrictamente descriptivos y taxonómicos a través de la construcción de tipos ideales. En este sentido, según Weber (en Ande Egg 1995: 25) para definir un tipo ideal es más acertado empezar por definir lo que no es un tipo ideal. Un tipo ideal . no es una hipótesis, en cuanto que no es una proposición acerca de la realidad concretaque puede ser verificada concretamente y ser aceptada en este sentido como verdadera si se verifica. En contraste a esta relación con lo concreto, el tipo ideal es abstracto por naturaleza. . no es una descripción de la realidad, si por esto se entiende un ente o proceso con existencia concreta, al cual se corresponde un tipo ideal. . no es un promedio... en el sentido en que podemos decir que un hombre promedio pesa 150 libras. Este hombre término medio no es un tipo ideal. . finalmente, tampoco es una formulación de rasgos concretos comunes a una clase de entes concretos, por ejemplo, en el sentido de que tener barba es un rasgo común a los hombres que los distingue de las mujeres. En términos positivos, un tipo ideal “no es una descripción de la realidad, sino que está destinado a ofrecer medios nada ambiguos de expresión a dicha descripción”; se trata de una “idea”, de un “constructo ideal unificado”, “abstraído de ciertos rasgos” y poseedor de “rasgos esenciales” (della Porta 2013:220). Por su parte, según Ander Egg (1995): 49 la construcción de tipos o tipologías es la elaboración de un elemento heurístico que intenta establecer un «puente» entre la necesidad de generalización que tiene la ciencia y los fenómenos particulares que se confrontan en la realidad. Ahora bien, la operación de construir tipos –denominada tipificación– consiste en seleccionar y acentuar una o varias características de un fenómeno social a partir de un número significativo de datos empíricos con el fin de simplificar y explicar lo existente. (1995:25)” En ese sentido, cuando se realizaban los estudios comparativos entre países, cada caso representaba un tipo ideal. Solo cuando la intención es profundizar al máximo se emprenden estrategias de investigación basadas en un solo caso. Las razones de esta ausencia residen en que si bien el estudio de un solo caso presenta múltiples virtudes a la hora de por ejemplo identificar mecanismos causales, elaborar exhaustivas descripciones o establecer inferencias analíticas, al mismo tiempo presenta sus mayores defectos como los anteriormente mencionados: imposibilidad de establecer generalizaciones estadísticas e identificar relaciones de tipo probabilístico. Sin embargo, como ya hemos argumentado, las limitaciones pueden ser solventadas si se emprende una metodología coherente con los objetivos de la investigación y se elaboran estrategias de análisis que garanticen una mínima validez interna. Para ello, como veremos más adelante hemos adoptado la estrategia del pattern matching o búsqueda de patrones. Antes de pasar a ver en qué se basa, veamos primero cuál es nuestro caso de estudio y por qué lo hemos seleccionado. SELECCIÓN DEL CASO: EL SISTEMA DE VIVIENDA ESPAÑOL La selección del caso en los estudios de caso se produce a través del llamado muestreo motivado (Coller 2000) y que consiste en seleccionar uno o varios casos de manera deliberada y no aleatoria. Esta forma de selección ha sido frecuentemente acusada de presentar importantes sesgos ya que en ella se suele optar por casos positivos por lo que es fácil encontrar los resultados esperados. Sin embargo, dependiendo de los objetivos de la investigación, en determinadas situaciones resulta un tanto estéril analizar casos negativos. Por ejemplo, en ciencia política el estudio de casos ha sido especialmente fructífero para analizar el fenómeno de las revoluciones (véase Theda Skocpol 1979) sería bastante complicado analizar este fenómeno con casos negativos. Lo mismo ocurre con los sistemas de vivienda, resulta 50 difícil analizar sus cambios tras la crisis si dentro de su sistema económico y financiero no se ha producido ninguna. En ese sentido, para poder validar la tesis del cambio hacia el modelo neoliberal tardío, el caso debe cumplir al menos la condición de haber sufrido crisis financiera global. En este sentido nos serviremos de dos indicadores para medir el impacto y alcance de la crisis: tiempo de la crisis (años) e intensidad de la crisis. El tiempo de la crisis lo vamos a medir en función de los años de recesión económica, esto es, crecimiento negativo del producto interior bruto. Para la intensidad nos serviremos de la tasa de desempleo, cuantos más años y más intensa sea la crisis, más idóneo será el caso. Así, son muchos los países con economías avanzadas que han acusado una importante crisis. Estados Unidos y parte de Europa han visto cómo sus economías quedaban seriamente afectadas, primero por la Crisis Financiera Global, y seguidamente por la crisis de la deuda soberana, lo que en muchos casos se tradujo en un largo periodo de recesión económica. Adoptando la Eurozona como “muestra”, vemos que la media de años que los países han sufrido recesión económica es de dos y medio. Pues bien, España ha estado en situación de recesión económica cinco años, sólo superada por Grecia con seis años de recesión (Tabla 1). 51 Tabla 1. Variación interanual del PIB de la Eurozona (2004-2015) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Austria 2,7 2,1 3,4 3,6 Bélgica 3,6 2,1 2,5 Dinamarca 2,7 2,3 3,9 Estonia 6,3 9,4 Finlandia 3,9 2,8 Francia 2,8 Alemania Grecia Periodo de recesión 1,5 -3,8 1,9 2,8 0,7 0,1 0,6 1 1 3,4 0,7 -2,3 2,7 1,8 0,1 -0,1 1,7 1,5 2 0,9 -0,5 -4,9 1,9 1,3 0,2 0,9 1,7 1,6 2 10,3 7,7 -5,4 -14,7 2,3 7,6 4,3 1,4 2,8 1,4 2 4,1 5,2 0,7 -8,3 3 2,6 -1,4 -0,8 -0,7 0,2 4 1,6 2,4 2,4 0,2 -2,9 2 2,1 0,2 0,6 0,6* 1,3* 1 1,2 0,7 3,7 3,3 1,1 -5,6 4,1 3,7 0,5 0,5 1,6 1,7 1 5,1 0,6 5,7 3,3 -0,3 -4,3 -5,5 -9,1* -7,3* -3,2* 0,4* -0,2* 6 Irlanda 6,7 5,8 5,9 3,8 -4,4 -4,6 2 0 -1,1 1,1 8,5 26,3 3 Italia 1,6 0,9 2 1,5 -1,1 -5,5 1,7 0,6 -2,8 -1,7 0,1 0,7 4 Letonia 8,3 10,7 11,9 9,9 -3,6 -14,3 -3,8 6,2 4 2,9 2,1 2,7 3 Lithuania 6,6 7,7 7,4 11,1 2,6 -14,8 1,6 6 3,8 3,5 3,5 1,8 1 Luxemburgo 4,4 3,2 5,1 8,4 -0,8 -5,4 5,8 2 0 4,2 4,7 3,5 2 Malta 0,4 3,8 1,8 4 3,3 -2,5 3,5 1,4 2,7 4,6 8,4 7,4 1 Holanda 2 2,2 3,5 3,7 1,7 -3,8 1,4 1,7 -1,1 -0,2 1,4 2* 1 Portugal 1,8 0,8 1,6 2,5 0,2 -3 1,9 -1,8 -4 -1,1 0,9 1,6* 4 Eslovaquia 5,3 6,8 8,5 10,8 5,6 -5,4 5 2,8 1,7 1,5 2,6 3,8 2 Eslovenia 4,4 4 5,7 6,9 3,3 -7,8 1,2 0,6 -2,7 -1,1 3,1 2,3 3 España 3,2 3,7 4,2 3,8 1,1 -3,6 0 -1 -2,9 -1,7 1,4 3,2 5 Media 2,53 Fuente: Eurostat y elaboración propia * Datos provisionales En cuanto a la intensidad, tomando la tasa de desempleo (Tabla 2) vemos que para el periodo 2007-2015 en la eurozona había una media de un 10% de desempleo. Pues bien, para el mismo periodo, la tasa de desempleo en España se sitúo por encima del 19%, casi el doble que los países de su contexto. Ningún país, ni siquiera Grecia, superó la tasa española. 52 Tabla 2. Tasa de Desempleo Eurozona (2007-2015) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Media Euro área (18 países) 7,5 7,6 9,6 10,1 10,1 11,4 12 11,6 10,9 Euro área (19 países) 7,5 7,6 9,6 10,2 10,2 11,4 12 11,6 10,9 10,09 (200710,11 2015) Austria 4,9 4,1 5,3 4,8 4,6 4,9 5,4 5,6 5,7 5,03 Bélgica 7,5 7 7,9 8,3 7,2 7,6 8,4 8,5 8,5 7,88 Chipre 3,9 3,7 5,4 6,3 7,9 11,9 15,9 16,1 15 9,57 Estonia 4,6 5,5 13,5 16,7 12,3 10 8,6 7,4 6,2 9,42 Finlandia 6,9 6,4 8,2 8,4 7,8 7,7 8,2 8,7 9,4 7,97 Francia 8 7,4 9,1 9,3 9,2 9,8 10,3 10,3 10,4 9,31 Alemania 8,5 7,4 7,6 7 5,8 5,4 5,2 5 4,6 6,28 Grecia 8,4 7,8 9,6 12,7 17,9 24,5 27,5 26,5 24,9 17,76 Irlanda 4,7 6,4 12 13,9 14,7 14,7 13,1 11,3 9,4 11,13 Italia 6,1 6,7 7,7 8,4 8,4 10,7 12,1 12,7 11,9 9,41 Letonia 6,1 7,7 17,5 19,5 16,2 15 11,9 10,8 9,9 12,73 Lituania 4,3 5,8 13,8 17,8 15,4 13,4 11,8 10,7 9,1 11,34 Luxemburgo 4,2 4,9 5,1 4,6 4,8 5,1 5,9 6 6,4 5,22 Malta 6,5 6 6,9 6,9 6,4 6,3 6,4 5,8 5,4 6,29 Holanda 4,2 3,7 4,4 5 5 5,8 7,3 7,4 6,9 5,52 Portugal 9,1 8,8 10,7 12 12,9 15,8 16,4 14,1 12,6 12,49 Eslovaquia 11,2 9,6 12,1 14,5 13,7 14 14,2 13,2 11,5 12,67 Eslovenia 4,9 4,4 5,9 7,3 8,2 8,9 10,1 9,7 9 7,60 España 8,2 11,3 17,9 19,9 21,4 24,8 26,1 24,5 22,1 19,58 Fuente: Eurostat y elaboración propia En resumen, España es el país que ha sufrido más intensamente la crisis y el segundo en el que más ha durado. Por lo tanto es un caso apto para comprobar las teorías del cambio del sistema de vivienda por consecuencias de crisis. Además de cumplir con la condición necesaria para su análisis, el caso español nos resulta de especial interés, primero porque en términos estrictamente académicos o científicos es un caso fuera de lo común. No existe un acuerdo claro en la literatura sobre de qué modelo de vivienda estamos hablando cuando nos referimos a este caso. Por un lado, hay autores que lo incluyen en el modelo mediterráneo-familiarista (Allen 2006, Leal 2004, Hoekstra et al 2010, Módenes y López Colás 2014), por otro, los sitúan en un caso emblemático del modelo liberal (López y Rodríguez 2010), mientras que autores como Fernández y Aalbers (2016) lo califican como un modelo “outsider”. Por lo que resulta de especial interés tratar de esclarecer de qué modelo hablamos cuando hablamos del caso español. 53 Una vez visto en qué consiste el estudio de casos como estrategia metodológica y tras haber explicado y justificado la selección de nuestro caso, vamos a pasar ahora a la operacionalización de nuestros conceptos e hipótesis. OPERACIONALIZACIÓN DE LOS CONCEPTOS Y LAS HIPÓTESIS LOS CONCEPTOS Y SUS INDICADORES Para llevar a cabo el proceso de operacionalización del concepto de sistema de vivienda se hace necesario primero proporcionar una definición operativa que “comprenda el significado determinado que se da al concepto. Segundo, especificando los indicadores empíricos que representarán a los conceptos teóricos, y se utilizarán para medir el grado de existencia del concepto en determinados contextos.” (Cea D’Ancona 2001:124). La diferencia entre una definición operativa y una definición teórica y nominal es que aquella especifica cómo se medirá la ocurrencia de concepto determinado en una situación concreta, mientras que la primera carece de precisiones necesarias para medir los fenómenos a los que hace referencia el concepto (Cea D’Ancona 2001:124). Por concepto puede entenderse –siguiendo a Bollen (1989)- cualquier idea que vincule diferentes fenómenos (actitudes, comportamientos) bajo una misma etiqueta. (Cea D’Ancona 2001:124) En cuanto a los indicadores, podemos decir que estos constituyen propiedades esencialmente manifiestas que, supuestamente, se hallan empíricamente relacionadas con una propiedad latente o no observable (dimensión). De ellos se exige que sean “expresión numérica, cuantitativa de la dimensión que reflejan” (González Blasco, 1989:235 en Cea D’Ancona 2001). Por lo que, en cualquier operacionalización de un concepto habrá que encontrar, al menos, un indicador para cada dimensión del concepto (íbidem) .” En ese sentido, en este primer apartado vamos a exponer los conceptos claves así como los principales indicadores de los que nos vamos a valer para comprobar y refutar las hipótesis. El concepto clave de nuestra investigación es el concepto de sistema de vivienda el cual hemos definido como conjunto de arreglos institucionales y políticas públicas que configuran una estructura de tenencia y forma de provisión de vivienda. Se trata de un concepto compuesto por dos dimensiones: estructura de tenencia y forma de provisión. 54 La estructura de tenencia hace referencia a las formas institucionales mediante las cuales “la posesión de la vivienda se acomoda con la propiedad de la misma” (Ruonovaara 1993: 12). Las dos formas mayoritarias de tenencia son el alquiler y la propiedad. Los indicadores que nos van a servir para conocer cuáles son las formas predominantes de tenencia son: - El número y proporción de hogares según régimen de tenencia - La proporción de hogares por edad del cabeza de familia y según régimen de tenencia. - La proporción de hogares según régimen de tenencia y nivel de renta - El número de transacciones de compra venta de viviendas. - El número de contratos de alquiler En cuanto a las políticas de vivienda que contribuyen y configuran este régimen nos vamos a servir tanto de las medidas regulatorias y normativas (Planes de Vivienda, Leyes del Suelo, Arrendamientos, de Vivienda, etc.) como de indicadores más cuantitativos como el gasto público (directo o indirecto) que compromete. Por su parte, la dimensión de la “forma de provisión” recoge los aspectos relativos a la producción, promoción y transacción de la vivienda. En este sentido, Barlow y Duncan (1995) identificaron tres tipos (más un subtipo) de formas de provisión en función de una serie de subdimensiones: especulativa, autopromoción y vivienda social con beneficios limitados. En términos operativos, el modelo especulativo se basa en un modelo de planificación desregulado, en una producción de vivienda liderada por la iniciativa privada y y orientado a la búsqueda de beneficios. El modelo de autopromoción se caracteriza por una planificación de tipo informal, no regulada, orientada a reducir los costes y cuya iniciativa la tienen los hogares o familias. En cuanto al modelo social con beneficio limitado, la planificación urbana es de tipo “positiva”; esto es, muy regulada; la iniciativa de la producción de viviendas recae en la administración pública y/o organizaciones sin ánimo de lucro y los beneficios de la compra venta van destinados a sufragar los gastos de la construcción. 55 En este sentido, los indicadores que nos pueden servir para identificar la forma de provisión son: - El número de viviendas construidas según el tipo de constructor (empresas, personas, administración o cooperativas), y el tipo de planificación (positiva o negativa). Para conocer el régimen de beneficio veremos si el precio de la vivienda depende del precio del suelo o de los costes de los materiales de la construcción. En lo que respecta a la vivienda en alquiler libre, la forma de provisión no fue conceptualizada por estos autores, pero siguiendo su lógica podemos establecer como indicadores: el tipo de propietario, si es mayoritariamente público o si es privado; el grado de regulación y el tamaño del propietario. En cuanto a la provisión pública de vivienda utilizaremos la proporción de las viviendas bajo algún tipo de protección o subvención sobre el total de viviendas libres, y la proporción de viviendas públicas en alquiler sobre las viviendas en propiedad. Pasemos ahora a ver la operacionalización de las hipótesis en patrones. 56 Concepto Definición Dimensiones Régimen de tenencia Políticas sectoriales de vivienda Sistema de vivienda Conjunto de arreglos institucionales y políticos a través de los cuales se articulan las formas de tenencia y provisión de vivienda Subdimensiones Estructura Indicadores Número de hogares/viviendas según régimen de tenencia. Demanda Número de transacciones de compra venta de vivienda y contratos de alquiler Planes Estatales y Autonómicos de Vivienda. Gasto público Planes estatales y Autonómicos Régimen de Beneficio Forma de la provisión de vivienda en propiedad Forma pública de provisión de vivienda Forma de provisión de vivienda en alquiler libre Tipo de planificación Gasto público directo e indirecto destinado a vivienda/PIB Precio de la vivienda sobre el precio del suelo. Precio de la vivienda sobre el precio materiales Grado de regulación de los usos del suelo. (negativa, positiva o mixta) Clase de promotor Número de viviendas construidas según clase de promotor Tasa de viviendas pública sobre el total Número de viviendas de provisión pública/número de viviendas iniciadas Tasa de vivienda en alquiler/Tasa de vivienda en propiedad Número de VPO n alquiler sobre el total de VPO iniciadas Clase propietario de Número de grandes propietarios Grado regulación de Leyes de alquiler Cuadro 3. Definición, dimensiones e indicadores del concepto sistema de vivienda. 57 LA OPERACIONALIZACIÓN DE LAS HIPÓTESIS: LA BÚSQUEDA DE PATRONES (PATTERN MATCHING). Para los estudios de caso Yin (1994) propone emprender estrategias de análisis con las que garantizar cierto grado de validez interna. Una de las estrategias que propone se denomina pattern matching o búsqueda de patrones y consiste en transformar las hipótesis en patrones y analizar en qué medida las evidencias empíricas se ajustan a los mismos. Es importante señalar que Yin diferencia entre técnicas y estrategias de análisis. La estrategia nos servirá para confirmar o rechazar nuestra hipótesis, mientras que las técnicas serán los instrumentos con los que trabajaremos las evidencias empíricas. Recordemos que nuestra intención es saber si los cambios producidos en el sistema de vivienda español tras la crisis coinciden con las teorías del cambio de Rolnik (2013) Aalbers (2016) y otros; y que apuntan el cambio hacia un modelo neoliberal tardío caracterizado por un acceso a la vivienda mucho más restringido para las capas sociales con rentas bajas. Frente a esta hipótesis, aparecen otras tres posibles hipótesis alternativas. Por un lado, que se produzca un cambio en el sistema de vivienda pero que este no coincida con las características señaladas por los defensores del modelo neoliberal tardío (Hipótesis Alternativa Nuevo Modelo). Una segunda hipótesis alternativa basada en la inexistencia de cambios importantes en el sistema de vivienda español, es decir, que la características del sistema se hayan mantenido estables a los largo de estos nueve años (Hipótesis Alternativa Continuidad). La última hipótesis sostiene que si bien se han podido producir cambios durante la crisis, estos han sido meramente coyunturales (Hipótesis Continuidad Interrumpida). OPERACIONALIZACIÓN DE LOS PATRONES Para poder confirmar o rechazar las hipótesis propuestas debemos operacionalizarlas en forma de patrones: Cambio Neoliberal Tardío Para confirmar la hipótesis del modelo liberal tardío las evidencias empíricas deben mostrar, por un lado, unas políticas de vivienda en las que haya disminuido sustancialmente el fomento de la vivienda en propiedad y una reducción significativa en 58 los niveles de gasto. La forma de provisión de este modelo debe ser de carácter especulativo y liberalizado tanto para la vivienda en propiedad como en alquiler. La provisión pública de vivienda debe ser en régimen de alquiler pero puntual y muy residual. Estos cambios se traducen en un descenso de los hogares en régimen de propiedad, especialmente de los hogares jóvenes y con niveles de renta bajos. Cambio Nuevo Modelo Para cumplirse la hipótesis del nuevo modelo el sistema de vivienda post burbuja deberá presentar unas políticas de vivienda que fomenten otro tipo de régimen de tenencia, su nivel de gasto supere el 1%. La forma de provisión de vivienda en propiedad y en alquiler deberá presentar una mayor regularización, y el beneficio deberá estar controlado. Finalmente para cumplirse esta hipótesis en la dimensión de la forma de provisión, deberá haber un crecimiento de la provisión pública de vivienda en alquiler. Continuidad Sin embargo, si las evidencias muestran que durante la crisis no se ha producido un cambio sustancial en las políticas de vivienda o en la forma de provisión de la vivienda en propiedad, en alquiler o pública, confirmaremos la hipótesis continuidad. En efecto, si las políticas de vivienda están destinadas a favorecer la vivienda en propiedad y la suma del gasto directo e indirecto oscila en torno al 1% del PIB; y además no hay cambios en la regulación de la forma de planificación ni en el mercado del alquiler, y la forma pública de provisión es reducida y se produce en forma de vivienda en propiedad, deberemos confirmar la hipótesis continuidad. Continuidad Interrumpida o Cambio coyuntural Sin embargo, lo que si encontramos son dos tendencias dentro del periodo analizado (2007-2016), una de crisis y otra de recuperación, así como la adopción de medidas de carácter temporal. De ello podemos concluir que el proceso de cambio del sistema de vivienda es de carácter meramente coyuntural. 59 Cuadro 4. Hipótesis y patrones Patrones Neoliberal Continuidad Dimensión Tardío Nuevo Modelo Interrumpida Continuidad Dominio Hegemónico Propiedad, Descenso distribución Descenso vivienda en vivienda edad; propiedad, tenencia aumenta aumento alquiler para otras formas de y tenencia rentas bajos. poco de la vivienda en alquiler y un o Cambios (2008-2013) en alquiler muy protagonismo de de vivienda social temporales niveles bastante homogénea por renta y por en Régimen de propiedad jóvenes con parque de público viviendas en alquiler residual. Especulativa tanto en la Forma vivienda libre en provisión propiedad como especulativa Sistema Formas de alquiler. de Provisión vivienda de Especulativa en la vivienda no en o semidesregulado aumento de la vivienda Residual en la provisión pública provisión pública vivienda y Cambios en favorece el Temporales alquiler en y en la alquiler. Residual y a favor de la de de vivienda. propiedad propiedad propiedad (2008-2013) Las políticas de vivienda en términos presupuestarios Las políticas de en torno al 1% del PIB; vivienda promoción Políticas de presentan un pública Vivienda del propiedad. descenso gasto público y fiscal de en favorable de promover la A favor de la construcción y Desregulado vivienda en vivienda propiedad Promoción de la vivienda alquiler vivienda 60 régimen de Tratamiento deja en compra vivienda en a la propiedad. acceso al de crédito y semidesregulado control de alquileres. TÉCNICAS DE ANÁLISIS Las técnicas de análisis en las que nos vamos a basar para trabajar el material empírico son, por un lado, de tipo estadístico descriptivo para los indicadores cuantitativos, y por otro el análisis de contenido de tipo cualitativo para las políticas de vivienda. Para el análisis de las políticas de vivienda, esto es leyes autonómicas de vivienda, planes estatales de vivienda y ley de arrendamientos urbanos, nos serviremos del análisis cualitativo, en concreto del análisis de políticas públicas basado en las tres dimensiones conceptual, operacional y sustantiva (Larrue, Subirats, and Varone 2008) de contenido, con el que analizaremos qué régimen de tenencia promueven. En ese sentido nos ceñiremos a estudiar la dimensión conceptual de las políticas, esto es, la conceptualización del problema y objetivos de la misma. FUENTES En este apartado, antes de pasar a enumerar las fuentes estadísticas de las que nos serviremos nos gustaría señalar los problemas y las limitaciones con las que nos hemos encontrado al buscar información relacionada con el mercado de la vivienda, especialmente la relacionada con el alquiler en el ámbito estatal español. Por razones que se nos escapan no hay datos estadísticos públicos y por tanto fiables sobre las características de los propietarios de las viviendas en alquiler, si son grandes o pequeños, muchos o pocos. Como veremos en el capítulo de la tenencia, tampoco disponemos de datos sobre el precio del alquiler, ni siquiera el número de viviendas en alquiler ni el número de contratos anuales. Se trata de una carencia y debilidad del sistema estadístico español que han venido subrayando y denunciando numerosos investigadores como Palacios (2008) o Inurrieta (2007). Dicho esto y habiendo comentado las limitaciones con las que contamos, veamos a continuación el conjunto de fuentes de los que nos hemos servido en este estudio. Los datos y la información en la que nos vamos a basar para recopilar el material empírico son datos publicados en diferentes fuentes secundarias, en concreto la publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a través de diferentes estudios como el Censo de Población y viviendas, la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) o la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares. Otras fuentes son los datos publicados 61 por la Oficina Europea de Estadística (Eurostat) sobre renta, inclusión social y condiciones de vida. Estos son los indicadores y las fuentes de donde hemos obtenido la información. POLÍTICAS DE VIVIENDA: Gasto Directo Estado: Gasto consolidado recogido en los Presupuestos Generales del Estado, correspondiente a los programas de gasto: Dirección y Servicios Generales de Vivienda; Promoción, admón. y ayudas para rehabilitación. y acceso a vivienda; Ordenación y fomento de la edificación; Urbanismo y política del suelo. Secretaría de Estado de Presupuestos y Gastos. Gasto Indirecto Estado y CCAA: Deducciones y ajustes Generales. Vivienda IRPF, Parte Estatal y Parte Autonómica. BADESPE, Instituto de Estudios Fiscales. Gasto Directo CCAA: Presupuestos de las Comunidades Autónomas (datos consolidados) Capítulo del 1 al 9. Secretaría General de Financiación Autonómica y Local. Planes de Vivienda Estatales: Boletín Oficial del Estado. Políticas Autonómicas: Códigos de Vivienda del Ministerio de Fomento Grado de regulación. Leyes del suelo, Boletín Oficial del Estado. FORMA DE PROVISIÓN Precio medio m2 de la vivienda libre. Precios medios de viviendas (nuevas y de segunda mano) en oferta en todas las capitales de provincia. Para la elaboración de la estadística se utiliza como fuente de información los datos de los informes de tasación procedentes de las empresas tasadoras de inmuebles situados en España, y que pertenecen a la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV). La AEV es una entidad sin ánimo de lucro que está integrada por las principales Sociedades de Tasación en España. Fuente Ministerio de Fomento y Banco de España a partir de los datos recogidos por la Sociedad de Tasación. Precio medio m2 suelo urbano: Estadística censal obtenida a partir de los datos remitidos trimestralmente por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Ministerio de Fomento. 62 Índices de costes sector de la construcción. El índice de costes de la construcción es un indicador coyuntural que elabora el Ministerio de Fomento y que tiene como objetivo medir la evolución, en términos económicos, del sector de la construcción. El Indicador se mide a partir de dos perspectivas: mano de obra, que representa el coste total de todos los trabajadores de la empresa, y consumos intermedios, que representan los bienes y servicios utilizados para producir los bienes y servicios finales. Ministerio de Fomento. Clase de promotor: Visados por obra nueva, reforma y ampliación según clase de promotor. Esta estadística se realiza con los datos administrativos de los visados de encargo profesional de dirección de obra y de los certificados de fin de obra. Ministerio de Fomento. Número de viviendas en alquiler, en propiedad, en cesión. Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Número de SOCIMIS. Mercado Alternativo Bursátil. El Mercado Alternativo Bursátil – MaB- facilita a estas empresas un acceso sencillo y eficiente al mercado de valores. Es una plataforma diseñada para que las pequeñas empresas con proyectos de expansión puedan beneficiarse de las ventajas del mercado: financiación, visibilidad, liquidez, valoración, etc. Viviendas iniciadas libres. Los datos mensuales de viviendas libres iniciadas se obtienen aplicando un coeficiente corrector a las viviendas libres visadas tres meses antes al mes objeto de la estimación, debido a que no todas las viviendas proyectadas y visadas por los Colegios de Arquitectos llegan a iniciarse. Viviendas iniciadas protegidas. Basado en el número de viviendas con calificación provisional. La calificación provisional es el acto administrativo por el que se otorgan provisionalmente los derechos y obligaciones derivados del régimen legal de protección, ya que el proyecto cumple con las disposiciones legales vigentes. Los datos van referidos a actuaciones promovidas en el ámbito de planes estatales de vivienda y se basan en los convenios de colaboración establecidos con las Comunidades Autónomas, con la excepción de Navarra y País Vasco, donde se recoge información de sus propios planes autonómicos, debido a su sistema especial de financiación. Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento. 63 RÉGIMEN DE TENENCIA Hogares según régimen de propiedad, alquiler y cesión: Hasta 2004, Encuesta Continua de Presupuestos Familiares (ECPF); desde 2005, Encuesta de Condiciones de Vida (ECV). Fuente Indicadores del Mercado de la vivienda, Banco de España. Instituto Nacional de Estadística Hogares según régimen de tenencia y edad de la persona de referencia: Hasta 2004, Encuesta Continua de Presupuestos Familiares (ECPF); desde 2005, Encuesta de Condiciones de Vida (ECV). Fuente Indicadores del Mercado de la vivienda, Banco de España. Instituto Nacional de Estadística Distribución de la población por régimen de tenencia, tipo de hogar y grupo de ingresos. La fuente es la estadística Income, Social Inclusion and Living Conditions (EUSILC survey) de la Oficina Estadística Europea Eurostat. Transferencias por compra venta de viviendas. La Estadística de Transacciones Inmobiliarias iniciada en 2004 ofrece, trimestralmente, información relativa a las compraventas de viviendas elevadas a escritura pública ante notario, así como el valor total y medio de las viviendas transmitidas en compraventa. Ministerio de Fomento Contratos de viviendas en alquiler. La información sobre el alquiler de viviendas se obtiene a partir de las fianzas de alquiler disponibles en el INCASOL. Los datos los publica el Instituto de Estadística de Cataluña. 64 CAPÍTULO 3. EL SISTEMA ESPAÑOL PRE CRISIS: DEL MODELO FAMILIARISTA A LA DERIVA NEOLIBERAL. 65 Hasta el momento hemos tratado el marco teórico y la estrategia metodológica que guían esta investigación. Antes de pasar a abordar el material con el que verificaremos las hipótesis, vamos a detenernos en los rasgos y características más importantes del sistema de vivienda español existente antes de la crisis, con el objetivo de conocer con más detalle nuestro caso de estudio. El capítulo se estructura en dos bloques: en primer lugar, ubicaremos el caso dentro de la literatura especializada sobre sistemas de vivienda, en concreto dentro del enfoque de la divergencia. En segundo lugar presentaremos de manera sintética la evolución del modelo hasta el fin de la burbuja especulativa y el inicio de la crisis. EL MODELO ESPAÑOL EN EL ESTUDIO DE LOS SISTEMAS DE VIVIENDA Dentro de la literatura especializada en sistemas de vivienda, el modelo español ha sido frecuentemente incluido dentro de los llamados modelos familiaristas mediterráneos (Allen 2006, Echávez 2015, Leal 2005, Módenes y López Colás 2014, Martínez del Olmo 2013). Especialmente desde posiciones cercanas al enfoque de la divergencia, su configuración actual es considerada como el resultado del mantenimiento y continuidad de determinados arreglos institucionales y políticas públicas heredadas del régimen franquista. Frente a esta lectura, autores vinculados al enfoque de la economía política (López y Rodríguez 2010, Naredo y Montiel 2011, Palomera 2014), en el cual nos incluimos, sostienen que si bien el modelo español presenta elementos procedentes del legado institucional del régimen franquista, el sistema de vivienda precrisis es también el resultado de cambios institucionales y políticos producidos durante la democracia, interpretados en clave de transición de un modelo familiarista de vivienda a uno neoliberal. En efecto, autores como Allen (2006), Leal (2004), Hoesktra et al. (2010), se han servido de casos como el español para aportar evidencias empíricas con las que defender la teoría de la divergencia, a la que hemos hecho referencia en capítulos anteriores. Se trata de una tesis que se inscribe en la tradición teórica surgida a partir del trabajo de Esping Andersen y su obra The Three Worlds of Welfare Capitalism (1990). Sin embargo, este autor excluyó de su estudio los casos del sur de Europa. Leibfried (1992) fue el 66 primero en calificar de “rudimentario” el modelo de bienestar de estos países. Más tarde, autores como Ferrara (1996), Moreno (2001) o Andreotti et al. (2001) subrayaron el carácter diferencial de los regímenes de bienestar de los países del sur de Europa, resultante de una serie de aspectos particulares. De entre éstos, cabe destacar: la existencia de una parte considerable de la economía en la esfera sumergida, un mercado de trabajo informal extenso, la ausencia de una tecnocracia estatal, la permanencia del clientelismo político, las disparidades territoriales importantes y la expansión de estos sistemas en un momento en que otros Estados de bienestar continentales se estaban enfrentando al proceso de reestructuración (Ferrara 1996 y Rhodes 1996, citado en Martin 2015:5). No obstante, uno de los elementos que mejor explican el carácter diferencial del modelo mediterráneo es el papel de la familia. En este sentido, Andreotti et al. (2001) destaca el alto grado de subsidiarización de la misma, así como la relevancia de la figura del cabeza de familia (varón) en el mercado de trabajo. Se trata de un modelo de bienestar en el que “el Estado solo interviene cuando la familia falla” (2001: 44). La institución familiar se convierte así en una fuente de provisión de bienestar, tanto mediante transferencia de rentas de tipo intergeneracional como, especialmente, mediante bienes y servicios, estos últimos en forma de cuidados cuya principal provisora es la mujer. Según estos autores, el origen de este modelo hay que buscarlo en una industrialización marcada por un débil proceso de proletarización (Andreotti et 2001:50) en su paso de una economía agrícola a una economía de servicios. Por su parte, Moreno (2001) sintetiza los rasgos distintivos del régimen de bienestar mediterráneo en función de “a) necesidades y estilos de vida diferentes; b) microsolidaridad familiar, y c) conjunción entre universalismo y selectividad. (…) Destacando dentro de su dimensión cultural y axiológica la extendida práctica del acceso a la vivienda a través del régimen de propiedad” (2001: 71). Esa “dimensión cultural y axiológica”, más conocida como “cultura de la propiedad”, ha sido explicada a través de la propuesta de Kemeny (1981, 1992, 1995) y Castles y Ferrera (1996) en relación a la función compensatoria de la vivienda. Como ya vimos en capítulos anteriores, en sistemas de bienestar rudimentarios la vivienda se convierte en esa “malla de seguridad” con la que los hogares compensan sistemas de protección social débiles. 67 Sin embargo, autores como López y Rodríguez (2011), Naredo (1996) y Naredo y Montiel 2011 y Palomera (2014), a los cuales nos sumamos, consideran que el modelo español de vivienda no es solo fruto de la continuidad de elementos importantes del régimen franquista -como la figura de la VPO o la dependencia económica del sector de la construcción. También es producto de determinados cambios institucionales producidos durante la democracia. En particular, del conjunto de desregulaciones y liberalizaciones que tuvieron lugar durante los 80 y 90 en ámbitos como el sistema financiero o la planificación urbana, con el consiguiente “dominio hegemónico” (López y Rodríguez 2010:270) de la propiedad como forma mayoritaria de acceso a la vivienda. “Sin duda, aunque el lugar común «España: un país de propietarios» tiene su origen en esta fase desarrollista del mercado de la vivienda en España [durante el franquismo], hay que distinguir entre las funciones políticas de la vivienda en propiedad y las funciones económicas que ésta fue asumiendo progresivamente a través de medios propiamente financieros. De hecho, sin necesidad de suponer que el progreso de dominación política que conllevó la generalización de la propiedad fuese dado, de una vez por todas, en la etapa franquista, lo cierto es que el posicionamiento de la vivienda como activo financiero central de las familias requirió de una larga serie de transformaciones institucionales”. Son estas transformaciones institucionales las que poco a poco fueron generando un viraje en la trayectoria del sistema de vivienda español, consumando una fase de cambio que la literatura especializada ha denominado proceso de convergencia (Harloe 1995, Whitehead 2003, Malpass 2008). En este sentido, podemos establecer al menos tres etapas (ilustración 2) en la evolución del sistema de vivienda español. Una primera etapa seminal y de configuración del modelo, que abarcaría la última década larga del franquismo, es decir, desde las reformas de principios de los 60 hasta la llegado de la democracia. Una segunda etapa, con el fin de la dictadura franquista y los primeros gobiernos socialistas, donde se inicia la configuración multinivel de las políticas de vivienda y el proceso de modernización del sistema. Y una tercera etapa, con la entrada en la Unión Económica Europea en 1986 y la profundización del proceso de liberalización con los sucesivos gobiernos conservadores y socialistas. Queda pendiente saber si tras la crisis del 2007 se ha 68 iniciado una nueva etapa es un escollo en la etapa neoliberal. Veamos con detenimiento los principales hitos de este proceso. PRIMERA ETAPA: LA CONSTITUCIÓN DEL SISTEMA DE VIVIENDA Al igual que otros países del entorno europeo (Balchin 1996), el sistema de vivienda español hunde sus raíces en el proceso de reconstrucción producido tras la Guerra Civil. No obstante, en España ya se habían producido las primeras medidas intervencionistas en materia de vivienda. Desde la segunda mitad del siglo XIX, de la mano y del reformismo social finisecular, se van adoptando diferentes medidas destinadas a mejorar o paliar las penosas condiciones de vida que sufrían las clases trabajadoras urbanas. Estas medidas se verían amparadas por legislaciones de cierto carácter social en materia de política de vivienda, como las sucesivas Leyes de Casas Baratas3 (Sánchez 2002). Durante la Segunda República Española, bajo el gobierno de Alejandro Lerroux, se aprueba la Ley de la Previsión contra el Paro o "ley del Salmón" (26 de junio de 1935), que pretendía luchar contra el desempleo incentivando la construcción de viviendas baratas mediante la concesión de ventajas fiscales a los constructores. Con estos antecedentes, el franquismo aprobaría sus primeras medidas en materia de vivienda muy pronto, al poco de terminar la contienda. Ya en abril de 1939 se constituye el Instituto de la Vivienda, principal organismo encargado de llevar a cabo las políticas de vivienda en España hasta la constitución del Ministerio de Vivienda en 1957. Esta primera etapa está marcada por la incapacidad del sector público para satisfacer las enormes necesidades de vivienda (Sánchez 2002). Sin embargo, no será hasta bien avanzado el régimen, durante el llamado “desarrollismo económico”, cuando se adoptarán las medidas de mayor calado para la configuración actual del sistema de vivienda español (Palomera 2014). 3 En concreto, estas leyes fueron ley de 12 de junio de 1911, ley de 10 de diciembre de 1921, Ley de octubre de 1924 sobre “Casas Baratas”, Decreto Ley de 29 de julio de 1925 (Casas Económicas) y Decreto Ley de 13 de agosto de 1927. 69 En la primera etapa se destinan diferentes ayudas según el tipo de vivienda. Se trata de un momento en donde se promulgan distintos tipos de vivienda pública, como las viviendas bonificables, las viviendas protegidas o las viviendas de clases medias. Sin embargo su producción es francamente escasa: si la estimación de necesidades de vivienda oscilaba sobre las 70.000 viviendas anuales entre 1944 y 1955, solo se llegan a construuir en torno a 16.000 cada año (Sánchez 2002). Cabe recordar que todavía en 1950 la estructura de tenencia presentaba un cierto equilibrio, solo un 46,9% eran viviendas en propiedad y en las principales ciudades esta cifra no superaba un 5% en Madrid y un 6% en Barcelona (López y Rodríguez 2010). Sin embargo el régimen de tenencia se va desplazando poco a poco hacia la vivienda en propiedad, por mor de las así llamadas políticas de “apoyo a la piedra”. Básicamente, lo que definía las políticas de vivienda franquistas es que estaban destinadas “al lado de la oferta”, es decir, a los promotores. Estas políticas consistían en préstamos de entidades de crédito públicas y privadas, a interés más reducido que el del mercado, subvenciones, primas estatales, exenciones y bonificaciones tributarias. (Fuente: Fundación Nacional Francisco Franco 4 ). Este conjunto de normas de financiación cualificadas para los promotores fue el pilar financiero del esfuerzo público por constituir una “sociedad de propietarios”5. En la segunda etapa del franquismo, la política de vivienda adquiere mucha mayor relevancia. En 1954 se aprueba la Ley de Arrendamientos Urbanos, medida a la que muchos autores (Leal 2004, Sánchez 2002, Pareja y Sánchez 2012) atribuyen la responsabilidad de la inexistencia de un mercado de alquiler competitivo. La ley “congela” en la práctica la renta del alquiler, al establecer la obligatoriedad de la prórroga de los contratos de forma indefinida. El objetivo de esta ley era evitar espirales especulativas, especialmente en los entornos urbanos, donde la migración del campo a la 4 http://www.fnff.es/Politica_de_Viviendas_53_c.htm La consecución de la sociedad de propietarios fue un objetivo enunciado por el entonces titular del Ministerio de la Vivienda, José Luís Arrese, en 1957. Para este arquitecto e ideólogo franquista, una sociedad de propietarios era la mejor manera de conseguir la paz social, en su discurso ante el pleno de las Cortes presentando el Plan de urgencia social dice “ el hombre, cuando no tiene hogar, se apodera de la calle y, empujado por su mal humor, se hace subversivo, agrio, violento…” (Naredo y Montiel 2011: 31) 5 70 ciudad estaba produciendo un aumento muy importante de la demanda de vivienda en alquiler. Por lo que respecta a los Planes de Vivienda, el primer plan de vivienda se aprueba ese mismo año, se trata del Plan Nacional de Vivienda 1955-1960. Se calcula que con él se construyeron unas 775.423 viviendas (Sánchez, 2002). El siguiente Plan (1961-1976)6, ya en plena etapa “desarrollista”, supone un “primer intento serio de planificación en materia de vivienda” (Sánchez 2002: 111). Este período representa, junto con los años del boom inmobiliario que veremos más adelante, la etapa de mayor expansión de la construcción. Según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística, en 1940 había en las distintas provincias españolas 5.803.361 viviendas, lo que correspondía a 4,48 habitantes por vivienda. En el año 1970, es decir, 30 años más tarde, el número de viviendas ascendía a 10.658.882, lo que significa un incremento del 83,6 %, correspondiendo a cada vivienda 2,99 habitantes (Fuente: Fundación Nacional Francisco Franco7). Según la misma fuente, el número de viviendas al que se aplicó algún tipo de régimen de protección entre 1943 y 1974 fue de 3.190.960 viviendas, cuya proporción en las principales provincias y ciudades españolas fue muy considerable: Álava 50,3 %; Madrid 46 %; Vizcaya 64,4 %; Barcelona 34,3 %; Guipúzcoa 43,3; Valladolid 50,7%. La proporción global de viviendas protegidas construidas de 1943 a 1974 respecto a las edificadas en el período 1940-1970, fue del 65,7 % (Fuente: ibidem). Sin embargo, a pesar de la expansión y producción de viviendas, la intervención pública directa y el mercado del alquiler asequible son prácticamente inexistentes. Según Sánchez (2002), entre 1962 y 1976 el promedio de viviendas de protección promovidas por promotores públicos sobre el total de viviendas protegidas es de un 7%, y las viviendas en régimen de alquiler tan solo representan el 3,8%. Hay distintas interpretaciones de esta escasa importancia de la vivienda en alquiler. Para algunos autores se debe a la poca rentabilidad que esta opción significaba para los inversores (Sánchez 2002, Trilla 2001). Para otros, como López y Rodríguez (2010), esa pérdida de peso de la promoción pública de vivienda en alquiler estaba asociada a razones más de tipo político que económico: 6 El I Plan (1964-1967), el II Plan (1968-1971) y el III Plan (1972-1975). 7 http://www.fnff.es/Politica_de_Viviendas_53_c.htm 71 “para la dictadura, la generalización del acceso a la vivienda de protección oficial en alquiler, podía suponer la aparición de múltiples focos de conflicto político en la interlocución directa entre inquilinos y Estado. En consecuencia, la política de vivienda intentó deshacerse, desde muy pronto, de este tipo de problemas mediante la generalización de la vivienda en propiedad” (2010:270). En conclusión, la política de vivienda del franquismo se basó en un sistema de ayudas y subsidios que –en el marco de planes plurianuales- trató, ante todo, de incentivar la construcción de las mismas, dejando en un segundo plano las características socioeconómicas de la población y sus necesidades. En todo este proceso el gran olvidado fue el urbanismo (Sánchez 2002). Básicamente la planificación urbana del franquismo se basó en la premisa “primero viviendas, después urbanismo” (ibídem: 112). Esta falta de planificación derivó en grandes problemas urbanísticos, carencias dotacionales y muy malas condiciones de habitabilidad, que serán a la postre germen del movimiento vecinal de finales del franquismo (Castells 1983, Villasante 1984). Esta etapa tiene como principal resultado el incremento significativo del parque de viviendas, “entre los años 1961 y 1973, se construyeron en España 3.347.768 viviendas, que se ampliaron con 358.460 en 1974 y con 374.391 en 1975; en total, en estos catorce años, se levantaron 4.080.619 viviendas, lo que quiere decir que, al menos en los últimos, se superó la cifra de mil viviendas terminadas y entregadas por día” (Fundación Nacional Francisco Franco8). En el censo de 1970 el parque de viviendas ascendía a 10.658.882 unidades, de las cuales el 63.4% ya eran viviendas en propiedad y el 30.1% todavía en alquiler. El año 1973 marca, con el comienzo de la crisis económica internacional, el final de casi quince años de fuerte desarrollo económico en el país, al que se une pocos años más tarde el fin del régimen franquista y el inicio de la Transición Democrática. Con todo, tanto para España como para los países del capitalismo avanzado, los acontecimientos de los últimos años de la década de los 70 suponen un antes y un después en su historia económica, social y política (Hobsbawm 1995). 8 http://www.fnff.es/Politica_de_Viviendas_53_c.htm 72 SEGUNDA ETAPA: EL PROCESO DE MODERNIZACIÓN DEL SISTEMA DE VIVIENDA. Durante la década de los 70, España, y buena parte de los países europeos, sufren importantes cambios de la mano de la crisis del petróleo de 1973. Comienzan a adoptarse las primeras medidas de liberalización y se inicia el proceso de reestructuración y desmantelamiento del Estado de bienestar (Mishra 1984, Navarro 1996, Hay y Wincott 2012). En nuestro país, este proceso coincide con la muerte del dictador Francisco Franco, y la Transición Democrática. Así, los primeros gobiernos de la democracia se encontraron con una situación económica y política muy complicada, caracterizada por un alto grado de conflictividad social y política (Sánchez-Cuenca, 2009). A efectos del sistema de vivienda, se pueden observar tensiones a la hora de definir un modelo. En ese sentido, debemos entender la segunda etapa en términos transicionales, en donde podemos encontrar tanto medidas de carácter redistributivo como importantes desregulaciones. Además, durante este período se fragua también la configuración multinivel de las políticas de vivienda (Gomá 2003). Configuración que, como veremos más adelante, reserva el papel principal a la administración central del estado, muy por encima del que podían ejercer las Comunidades Autónomas y las administraciones locales, a pesar de tener las Comunidades Autonómas transferidas las competencias en materia de política de vivienda. La primera parte de esta etapa se caracteriza más bien por las dificultades propias de un proceso social y político de estas características. Sin embargo, algunas medidas importantes se adoptan en esos primeros años, entre las que cabe destacar la incorporación de criterios de equidad a la intervención pública en materia de vivienda y la modernización financiera. En efecto, durante el franquismo, las políticas de vivienda se justificaban en función de criterios de crecimiento económico y eficiencia. Es decir, el Estado trataba bien de solventar los fallos del mercado, bien de engranar la máquina de crecimiento económico a través del sector inmobiliario (Naredo y Montiel 2011). A estos objetivos de carácter económico se suman, con el cambio político e institucional, otros de carácter más social. Así, en la propia Constitución Española se incorpora el artículo 47, que reconoce no solo el derecho a una vivienda digna, sino también la utilización del suelo de acuerdo con el 73 interés general para impedir la especulación (artículo 47, párrafo primero) y la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos (artículo 47, párrafo segundo). En las políticas sectoriales propiamente dichas, aparecen medidas dirigidas “al lado de la demanda”. Según Leal (2010:49) “a partir de los años ochenta se produjo un cambio notable en la intervención pública, de forma que siguiendo el ejemplo francés se trató de pasar de “ayudas a la piedra” a ayudas a la persona, es decir de los créditos y ayudas a los promotores a una serie de medidas en las que los receptores eran los hogares que adquirían una vivienda” Sin embargo, estas medidas de apoyo a la persona tienen en su mayor parte un carácter fiscal, consistiendo en diferentes tipos de deducciones sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. Los porcentajes van cambiando a lo largo de los años, pero se trata en todo caso de una medida con efectos nulos en la redistribución de la riqueza, que favorece a las rentas más altas, por lo que si bien hay un cierto viraje en las políticas de vivienda, estas mantienen su carácter regresivo. Otra medida importante de este período es la unificación de todos los regímenes de protección en una sola figura, la Vivienda de Protección Oficial, regulada mediante el Real Decreto Ley 31/1978 de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial. En 1982 se celebran elecciones. El Partido Socialista Obrero Español triunfa, y Felipe González se convierte en presidente del gobierno. En esta parte del proceso, aun existiendo un intento de incorporar mejoras en el acceso a la vivienda en las políticas de vivienda -como la institucionalización del régimen especial-, resultan más definitorias las medidas de desregulación que darán paso al primer boom inmobiliario. Por lo que respecta a los planes de vivienda, en esta primera fase de la democracia se producen dos: un primer plan (1981-1983) dirigido explícitamente a luchar contra el desempleo, y un segundo durante el primer mandato del gobierno socialista. El Plan Estatal de Vivienda 1981-1983 se propone como objetivo “fomentar la construcción de 74 Fase II Modernización Fase III Neoliberalización Ley 11/2009 Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Ley 19/1992 Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaira y sobre Ley 2/1981 de Fondos de Titulización Regulación del Mercado Hipotecario 1935 Ley "Salmón" ¤Ley de Vivienda Ley 4/2013 de de Canarias flexibilización ¤ Ley de Vivienda y fomento del Valenciana mercado del ¤ Ley de Vivienda alquiler de de Asturias 1985 Decreto "Boyer" viviendas 1939 Instituto de la Vivienda Guerr a Civil (19361939) ¤Ley de Vivienda de País Vasco la n ¤Ley de Derecho Vivienda de la Generalitat Plan 19811984 II P 1900-1930 ¤Ley de Vivienda de Galicia ¤Ley de Vivienda de Andalucía ¤Ley de Vivienda de Navarra ¤Ley de Vivienda de Castilla y León Ley 6/1998 sobre régimen del suelo 1954 Ley de Arrendamientos Urbanos 1911 Ley Casas Baratas ¿Fase IV? 75 Fase I Consolidación IP lan Ilustración 2. Fases y Evolución del Sistema de Vivienda Español 1900-2007 Fase 0 1940 1950 1960 1970 Régimen Franquista Transición (1975-1983) Plan 19841987 Plan Plan 1992- 19961995 1999 1980 1990 1ª Burbuja Inmobiliaria (1989- 1992) Plan 19982001 Plan 20022005 Plan 2005 2008 2000 Plan 20092012 Plan 20132016 2010 Crisis Financiera 2ª Burbuja Inmobiliaria Global y Económica (1996-2007) Nacional (20082015) 571.000 viviendas a lo largo del periodo” (Sánchez 2002). Una novedad importante de este plan es que en él se establecen dos tipos de promociones: la promoción privada, realizada por empresas privadas; y la promoción pública, en manos del sector público y destinado a promover las viviendas menos rentables. Por otro lado, en los Pactos de la Moncloa se acuerda establecer mecanismos que garanticen la financiación de la vivienda dentro de los plazos adecuados y, por otro lado, el aumento de la construcción de viviendas para los sectores más necesitados de la población. Para el primer objetivo, se promulga la Ley 2/ 1981 de 25 de marzo, con la que se abre la posibilidad del mercado secundario de hipotecas. En este sentido, si bien esta medida parece ser un primer paso hacia la modernización del sistema financiero español, según López y Rodríguez (2011:287), “supone uno de los espaldarazos institucionales con el que se desarrolló la burbuja inmobiliaria de 1986-1992. En esta ley se daba el primer paso hacia la incorporación de los mercados hipotecarios a la dinámica general de los mercados financieros, mediante la creación de mercados secundarios de deuda hipotecaria en los que se compran y se venden bonos y cédulas hipotecarias dando mayor fluidez al flujo de crédito.” En el año 1985 se aprueba el Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica, más conocido como Decreto Boyer, con el que se liberalizan y desregulan elementos importantes de la estructura económica. Con él se implantan las primeras medidas liberalizadoras del sector del alquiler. Entre 1985 y 1992 se produce la primera burbuja inmobiliaria “moderna”. Según Naredo y Montiel (2011:49) “La primera de las burbujas (1985-1992) se desató al calor de la entrada de capitales y empresas extranjeras deseosas de hacer negocio en el nuevo país de la Europa comunitaria. (…) Esta burbuja murió por estrangulamiento financiero tras los festejos de 1992, cuando el endeudamiento y enorme déficit exterior del país, tuvo que corregirse con tres devaluaciones sucesivas de la peseta.” Los planes plurianuales desaparecen como instrumentos de política de vivienda durante estos años. En su defecto van a establecerse cupos anuales de actuaciones a financiar y de recursos disponibles (Fernández Carvajal 2004). Así, tras el estallido de la primera burbuja en 1992, se retoma el esquema de los planes plurianuales y un grupo de 76 expertos, liderados por Jesús Leal Maldonado, elaboran el “Informe para una nueva política de vivienda”, sobre cuya base se aprueba el Plan de Vivienda 1992-1995. Sin embargo, en ese mismo año también se aprueba otra medida de gran calado, esta vez para el sistema financiero. Se trata de la Ley 19/1992 sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria con la que se consigue “apuntalar la conexión automática entre el mercado hipotecario español y los mercados financieros internacionales” (López y Rodríguez 2010: 288). Con esta ley no solo se incorporan nuevos actores al sistema inmobiliario, sino que además se procede a incorporar la titulización dentro de sus prácticas. Esta práctica “consiste en separar las fases de origen, administración y explotación de los préstamos hipotecarios repartiéndolas entre diferentes entidades. La idea es evitar los riesgos de impagos, y de aumentar la escala de generación de los préstamos hipotecarios” (López y Rodríguez 2010:288). Con esta fórmula, el sistema financiero desplazaba los riesgos y conseguía tranquilizar a los inversores que compraban hipotecas asignadas a sectores de clase media-baja. En conclusión, la Transición supuso una ventana de oportunidad política e institucional para implantar determinados cambios y acercar el país a sus coetáneos europeos, si bien estaba en cuestión a qué modelo aproximarse. El resultado fue la conjunción de tímidos intentos socialdemócratas con intentos más sólidos, en el ámbito de la política económica, de medidas de corte liberal, sin olvidar la ininterrumpida dependencia respecto del sector de la construcción. Con todo, el sistema de vivienda español, aún presentando elementos de continuidad con respecto al periodo franquista, va incorporando medidas en los primeros años de la democracia que lo acercando poco a poco al modelo neoliberal. Será en la siguiente etapa en donde se consolide el proceso de cambio TERCERA ETAPA: EL BOOM INMOBILIARIO Y LA CULMINACIÓN DEL PROCESO DE NEOLIBERALIZACIÓN La crisis económica producida por el pinchazo de la primera burbuja inmobiliaria y los problemas en el seno del gobierno socialista –los escándalos de corrupción y del GALpropician el cambio en el gobierno, y José María Aznar se convierte en presidente del gobierno. Coincidiendo con este cambio, se inicia un nuevo ciclo de crecimiento económico muy favorable al aumento de la demanda de vivienda. A ello hay que sumar, 77 por un lado, un importante crecimiento demográfico derivado del flujo migratorio y de la llegada a la edad reproductiva de los hijos e hijas del boom demográfico de los 60, que provoca un aumento de las necesidades de vivienda (Leal 2010). Por su parte, con la incorporación en la Unión Europea, gracias la liberalización del sistema financiero español y las políticas monetaristas expansivas del Banco Central Europeo, el crédito bancario experimenta una fluidez sin precedentes. Los tipos de interés y las condiciones de acceso al mismo se relajan enormemente, los plazos de los préstamos se prolongan y existe una mayor relación préstamo/valor. Según Naredo (2010:49) “la adhesión de España a la UE generó unas condiciones excepcionales favorables a la formación de burbujas inmobiliarias que aceleraron los negocios especulativos ligados a las recalificaciones y revalorización inmobiliarias”. Los tipos de interés, durante la primera década del siglo XXI se sitúan en los más bajos en cincuenta años. Reuniéndose los elementos necesarios para que el proceso de financiarización (Aalbers 2016; 2015; Coq-Huelva 2013; López and Rodríguez 2010, Palomera 2014) de la vivienda y, por tanto, de la economía española pudiera llevarse a cabo. Como afirma Rodríguez (2010:57) son “las condiciones extremadamente favorables de los créditos para compra de vivienda el principal motor del auge inmobiliario desarrollado en la mayor parte de los países industriales desde la mitad de los años noventa hasta 2005”. Tanto los promotores como los hogares se vieron fuertemente favorecidos por estas condiciones. Si en 1997 el saldo vivo de crédito a promotor suponía el 3,1% del PIB, en el 2007 era del 31% (Ibidem). Entre 1997 y el 2008, el conjunto del crédito inmobiliario creció a un ritmo medio anual del 22,3%. Por su parte, a estas medidas de estímulo de la demanda se le unieron otras medidas de estímulo de la oferta como fue la reforma de la Ley del Suelo del 1998. Esta reforma significó, como veremos en el capítulo quinto, la conversión de todo el suelo en potencialmente urbanizable. Este cambio en la clasificación del suelo supuso un elemento fundamental para que tuviera lugar el boom inmobiliario de la priemra década de los dos mil. Con dicha reforma se produjo la “crisis del planeamiento” (Naredo y Montiel 2011:35). A la postre la transformación de suelo rural en urbanizable significaba el aumento en varios ceros de su valor en el mercado. Según los datos recogidos por Naredo y Montiel (2011), si en el 2006 el precio del metro cuadrado del suelo no urbanizable era de 1 euro, para el mismo año el precio medio de la vivienda era 2.061euros/m2. 78 Con todo, la burbuja inmobiliaria 1996-2007 consistió en un crecimiento desmesurado tanto de los precios como de la demanda de vivienda. Se trata de un fenómeno totalmente anómalo en las leyes económicas de la oferta y la demanda según las cuales cuánto más crece el precio de un bien, menos demanda habrá del mismo. Pues bien, en la burbuja inmobiliaria española cuanto más aumentaban los precios, más demanda de vivienda se producía. Así, si en el primer trimestre del año 1996 el precio medio era de 686 euros/m2, en el mismo trimestre del año 2007 este era 2061,2/m29, lo que supone un aumento del 200,4%. Por poner como referencia la evolución de los salarios, en 1996 (primer trimestre) el coste salarial medio era de 1039,1 euros10, en el año 2007 el coste salarial asciende a 1851,4 euros en el último trimestre, es decir un aumento del 78,1%. Se trató por tanto de un aumento muy por encima del crecimiento de los salarios. Sin embargo, a pesar de este desfase entre salarios y precio de la vivienda no inhibió el mercado, gracias al flujo del crédito y los tipos de interés bajos, el mercado de la vivienda vivió un auge sin precedentes. En el gráfico 1 mostramos la evolución del precio y de las viviendas construidas. Según propios cálculos, entre 1996 y 2007, ambos inclusive se construyeron (viviendas iniciadas) 6.535.11711 viviendas. Esto supone un incremento de más de una cuarta parte del stock de viviendas convirtiendo a España el país con más viviendas por habitante de la UE (Naredo y Montiel 2011). Solamente entre 2002 y 2007, cada año se construyeron más viviendas que en Francia y Alemania juntas, cuando estos dos países triplican a España en población y la duplican en territorio evidencia (ibidem). 9 Fuente: Banco de España 10 Fuente: Instituto Nacional de Estadística 11 Fuente: Banco de España. 79 Gráfico 1 Evolución del número de viviendas iniciadas y el precio de la vivienda en España 1995-2016 Fuente: Indicadores del Mercado de la Vivienda. Banco de España Todo este fenómeno de “euforia” inmobiliaria ha sido explicado por diferentes autores bien por las expectativas de revalorización que estaba ofreciendo el mercado (Leal 2010, Rodríguez 2010a), bien por los llamados “efectos riqueza12” (Naredo y Montiel 2010) según el cual uno cree ser tan rico como el valor de mercado del patrimonio que eventualmente posee. Otros, como (López y Rodríguez 2010) consideran que el auge de la demanda no solo tuvo que ver con las necesidades inversionistas de una clase alta, ni con la ilusoria aspiración de una clases bajas confundidas por el valor del patrimonio. Más bien todo este proceso no se puede entender sin el aumento de los niveles de consumo que se produjo en las clases medias y medias bajas a través de la revalorización de sus viviendas, siempre apoyadas a sus niveles de endeudamiento. En solo una década, con el boom inmobiliario y el alza de los precios, el valor del patrimonio de las familias creció en más de tres veces. Bastante menos que el incremento de los salarios. Desde este punto de vista, esta propensión a la vivienda en propiedad ocurrida durante el boom, lo que se llamó popularmente como la “cultura de la propiedad” no tendría tanto que ver con su efecto compensador (Doling and Ronald 2010; Searle and McCollum 2014; Toussaint and Elsinga 2009) en un débil y precario Estado de bienestar, Según López y Rodríguez 2010 “una de las modalidades del efecto riqueza funciona mediante la fórmula de las expectativas de revalorización”. Es decir, el ahorro se gasta en previsión de que la vivienda aumente de valor y compense el gasto. 12 80 sino más bien, por su papel compensador en el estancamiento y la pérdida de poder adquisitivo de los salarios derivada de la creciente precarización del mercado de trabajo. Sin embargo, en el verano del 2007 el ciclo de crecimiento llega a su fin, en palabras de Rodríguez (2010: 64) “lo que en un principio se previó que fuese un descenso moderado de las ventas de viviendas y una estabilización de la actividad en la construcción residencial ha venido acompañado de un amago serio de crisis financiera”. En el caso español convergen tanto la crisis económica derivada del descenso de la actividad económica vinculada a la construcción y el sector inmobiliario, con la Crisis Financiera Global. En este último caso, el origen hay que buscarlo en la expansión de las hipotecas suprime y la expansión de titulización de este tipo de hipotecas. De manera resumida, la titulización consiste en que una vez concedido y formalizado un préstamo al comprado de vivienda, la entidad prestamista procede a vender dicho préstamos a otra entidad, generalmente a un fondo de inversión. Esta segunda empresa adquiere dichos préstamos emitiendo bonos de renta fija, cuyo servicio descansa en el pago de las cuotas de los préstamos por parte de los adquirientes de viviendas.” En el caso español, a la crisis financiera y a la económica nacional se van añadiendo complicaciones como la crisis de la deuda soberana de 2010-2011 y la consiguiente implementación de las medidas de austeridad y control presupuestario adoptadas a partir de diciembre de 201113 Técnicamente la crisis económica comprendió los años de recesión económica, esto es, los años en los que el PIB presentaba una evolución descendente. En el año 2013 se inicia el ascenso, sin embargo, aún en el primer trimestre del 2017 la tasa de desempleo estaba en torno a 18 por ciento. Se trata, por tanto, de una crisis muy larga y dura, cuyos Antes de diciembre de 2011 y la aprobación del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, con el anterior gobierno socialista, el parlamento aprueba en el verano de 2010 la reforma del artículo 93 de la Constitución Española en donde se pone el límite al déficit público del 3% del PIB y un 60% del PIB de deuda pública. A estas medidas hay que añadir Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad. Así como los sucesivos “recortes” producidos en los presupuestos generales y autonómicos. Solamente en el del 2012 se recortaron 17.800 millones solamente en la Administración General del Estado. 13 81 efectos sobre las condiciones habitacionales han sido especialmente dramáticas con más de 500 mil14 desahucios. En resumen, hemos visto la evolución del sistema de vivienda español desde su constitución con el desarrollismo franquista hasta la explosión de la burbuja inmobiliaria. Nuestro argumento principal ha sido que esta evolución ha estado marcada por su transformación y cambio hacia el modelo neoliberal, cambio producido con la modernización del sistema financiero y la liberalización de determinados elementos clave para la oferta de vivienda. Además, también hemos ofrecido una explicación alternativa al auge de la vivienda en propiedad, quitándole peso a su función compensadora frente a un débil Estado de bienestar y otorgándoselo a su papel en el incremento del patrimonio en un contexto de estancamiento de los salarios y precarización del mercado laboral. Pasemos a ver el material empírico con el que podremos rechazar o verificar las hipótesis planteadas. Esta cifra hace referencia a los lanzamientos ordenados por los Servicios Comunes de Notificaciones y Embargos entre el primer trimestre del 2008 y el primer trimestre del 2017.Fuente: “Datos sobre el efecto de la crisis en los órganos judiciales” del Consejo General del Poder Judicial 14 82 CAPÍTULO 4 LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA POST BURBUJA. 83 Hasta el momento hemos visto los rasgos característicos del sistema de vivienda español. Como apuntábamos en el capítulo anterior, a pesar que muchos analistas consideren el modelo español de tipo familiarista, la evolución del mismo durante las últimas décadas lo sitúa dentro del modelo neoliberal (Coq-Huelva 2013; López y Rodríguez 2010; Naredo y Montiel 2011) caracterizado por un forma de provisión de tipo especulativa y una política de vivienda residual y plenamente dirigida a favorecer el acceso a la vivienda a través de la propiedad privada. Se trata de un modelo que hunde sus raíces en las configuraciones institucionales trazadas durante el franquismo. Con la democracia y el proceso de modernización del país se situó más cerca del modelo neoliberal que el resto de países de la región mediterránea europea. Es momento ahora de conocer cuál está siendo la senda y evolución tomada tras la crisis financiera global y económica nacional. En este capítulo vamos a abordar los posibles cambios producidos en las políticas sectoriales de vivienda. En concreto, de lo que se trata es de discernir si las políticas de vivienda emprendidas en España después de la crisis presentan una línea continuista con respecto al periodo anterior o si por el contrario llevan una dirección diferente. En palabras de Gomá (2003), las políticas de vivienda pre crisis, como hemos apuntado anteriormente, se caracterizan, por presentar un gasto público débil -no superan el 1 por ciento del PIB-, sin presencia en el sistema de transferencias sociales y con un componente mayoritario de gasto por la vía de las deducciones fiscales. Lo que a la postres se traduce en relación oscilante entre el mercado y protección oficial con una participación casi residual (Trilla 2001) de la promoción pública de vivienda social. En resumen, son políticas destinadas a favorecer y fomentar el acceso a la vivienda en régimen de propiedad. Además, a pesar de ser un ámbito competencial de las comunidades autónomas, ha sido el Estado central el principal regulador e interventor. En este sentido, para poder confirmar nuestra hipótesis –aquella que asume el cambio hacia un modelo neoliberal tardío-, las políticas de vivienda deben ser aún más residuales y, en términos sustantivos, dejar de promover la vivienda en propiedad. Si, por el contrario, vemos que hay una tendencia continuista en términos presupuestarios y las políticas de vivienda tanto estatales como autonómicas promueven la vivienda en régimen de propiedad, rechazaremos nuestra hipótesis del modelo neoliberal tardío y 84 aceptaremos la hipótesis continuidad. Por otro lado, si lo que se da es un aumento del presupuesto destinado a políticas de vivienda y las políticas de vivienda favorecen el acceso a la vivienda en régimen de alquiler social u otras formas de tenencia aceptaremos la hipótesis de nuevo modelo. Cuadro 5. Hipótesis de políticas de vivienda Continuidad Continuidad Interrumpida Neoliberal Tardío Nuevo Modelo Gasto directo Alrededor del 1% del PIB, estancamiento. Regresivo. Menos del 1% del PIB, tendencia descendente. Regresivo. Por encima del 1% del PIB, crecimiento. Progresivo. Políticas vivienda Promueven la vivienda en propiedad. Tendencia de crecimiento o descenso del 1% del PIB durante la crisis para cambiar de tendencia después de la misma. Promoción alquiler libre o social durante la crisis, propiedad después. Alquiler libre Alquiler social u otras formas de tenencia asequible. Fuente: elaboración propia Así, el capítulo estará dividido en dos partes. Una primera en donde veremos la evolución de las políticas en términos presupuestarios. Recordemos que el gasto destinado a políticas de vivienda puede ser directo o indirecto. El gasto directo comprende el presupuesto destinado a programas y planes concretos. Mientras que se considera gasto indirecto los ingresos no generados al recibir un tratamiento favorable en términos fiscales. En segundo lugar, conoceremos la evolución en términos sustantivos de las políticas de vivienda. Para ello, analizaremos los principales cambios en los planes estatales de vivienda, en las leyes de vivienda. En este sentido, veremos primero la evolución de las políticas de vivienda estatales y en segundo lugar las autonómicas. 85 LA EVOLUCIÓN PRESUPUESTARIA EN MATERIA DE POLÍTICAS DE VIVIENDA En este apartado vamos a ver cómo han evolucionado las políticas de vivienda en términos presupuestarios. Como es sabido, uno de los principales indicadores (Bonoli 1997, Castles 2007) para saber el grado de importancia que un país le da a un determinado sector de política social es el gasto público que se le destina. Independientemente del tipo de política, el presupuesto es ya un buen indicador cuantitativo para conocer el protagonismo de una política concreta en comparación con otras. Además, el gasto público puede dividirse entre gasto público directo, aquel que comprende los programas y políticas sustantivas en materia de vivienda, y, el llamado gasto fiscal, es decir, la parte de la recaudación pública no ingresada por recibir un tratamiento fiscal favorable. Como vimos en el capítulo de tercero, el modelo español se había basado en unas políticas de vivienda cuyo tratamiento presupuestario había sido claramente residual. Como se observa en el gráfico 2, este solo ha superado el 1% del PIB en una ocasión, en el año 2009, cifra en cualquier caso por debajo de la media europea del 3% (Burón Cuadrado, 2006). Hasta esa fecha, la evolución había sido claramente ascendente, acompañando el positivo crecimiento del PIB. Sin embargo, a partir del 2010 los datos muestran una pendiente muy pronunciada de descenso, llegando en el 2015 (último dato disponible) al 0,36% del PIB. Gráfico 2. Gasto público (admón. central) directo e indirecto destinado a vivienda en relación al PIB 19972015 Fuente: Memorias de la Administración Tributaria y Secretaria de Estado de Presupuestos y Gastos 86 En cuanto a la evolución según tipo de gasto, directo o indirecto, en la tabla 3 podemos ver que el descenso ha sido equivalente en ambos casos. El gasto directo ha disminuido un 63,67 por ciento y el indirecto un 64,99. Por otro lado, se observan descensos interanuales muy significativos, como en los años 2011 y 2012 superiores al 30 por ciento en el gasto directo o del 26 por ciento entre 2013 y 2014 para el indirecto. Tabla 3. Variación interanual del gasto directo e indirecto destinado a vivienda 1997-2015 Directo Indirecto ∆ Directo % ∆ Indirecto % 1997 679 3726,56 1998 684 3687,45 0,74 -1,0 1999 677 4130,14 -1,02 12,0 2000 658 4809,99 -2,81 16,5 2001 661 5171,51 0,46 7,5 2002 2003 657 653 5542,74 4788,39 -0,61 -0,61 7,2 -13,6 2004 663 5517,45 1,53 15,2 2005 878 5951,15 32,48 7,9 2006 1079 6878,00 22,89 15,6 2007 1248 7768,50 15,58 12,9 2008 1378 9116,60 10,49 17,4 2009 1616 9524,40 17,23 4,5 2010 1498 7361,40 -7,29 -22,7 2011 1200 6417,20 -19,88 -12,8 2012 820 5441,00 -31,68 -15,2 2013 766 4709,10 -6,59 -13,5 2014 2015 800 587 3475,40 3334,20 4,42 -26,59 -26,2 -4,1 Fuente: Memorias de la Administración Tributaria y Secretaria de Estado de Presupuestos y Gastos Unidades: millones de euros Con todo, y a pesar de los descensos, lo que sí que se mantiene es la estructura previa a la crisis, con un protagonismo claro del gasto indirecto por encima del directo, como se observa en el gráfico 3. No hay cambios significativos en la proporción que representa cada tipo de gasto, siendo el gasto indirecto el claro protagonista oscilando entre el 80 y 87 el 90 por ciento y el directo entre el 10 y 20 por ciento, manteniendo su estructura regresiva (Sánchez Martínez 2002 y Burón Cuadrado 2006). Gráfico 3. Proporción del gasto directo e indirecto sobre el total del gasto estatal. Fuente: elaboración propia a partir de las Memorias Anuales de la Administración Tributaria, Secretaría de Estado de Presupuestos y Gastos y Secretaria General de Financiación Autonómica y Local. En cuanto a la estructura del gasto por nivel de gobierno y teniendo en cuenta tanto el gasto directo como el indirecto, en el gráfico 4 se observa que tanto el Estado como las comunidades autónomas experimentan dos tendencias claramente diferenciadas. Por un lado, un crecimiento sostenido, y especialmente acusado hasta el 2009, en la partida correspondiente al Estado central, y hasta 2010 en el caso de las comunidades autónomas. Y un segundo momento en el que se observa un continuo descenso para ambos que llega hasta el 2016. En este sentido, podemos afirmar que en términos presupuestarios el proceso de residualización se ha agudizado tanto en el nivel estatal como en el autonómico, aunque es mucho más agudo en aquél. La evolución en términos presupuestarios muestra que las políticas de vivienda en la etapa post burbuja son aún más residuales, marcadas por la lógica de las políticas de austeridad. Su estructura, a pesar del gran descenso del gasto indirecto, sigue siendo de tipo regresivo y en relación a la distribución por niveles 88 administrativos hay una aproximación importante del nivel del gasto del Estado a las Comunidades Autónomas. Gráfico 4. Gasto directo e indirecto Estado y CCAA 2002-2016 Fuente: elaboración propia a partir de las Memorias Anuales de la Administración Tributaria, Secretaría de Estado de Presupuestos y Gastos y Secretaria General de Financiación Autonómica y Local. Todas estos patrones numéricos coinciden con los rasgos del modelo neoliberal tardío. Vamos a ver a continuación si en términos sustantivos también se puede observar esa coincidencia. CAMBIOS SUSTANTIVOS EN MATERIA DE POLÍTICA DE VIVIENDA. En este apartado analizaremos si coincidiendo con las variaciones presupuestarias también se han producido cambios sustanciales en las políticas de vivienda. Como ya hemos mencionado anteriormente, en España las políticas de vivienda presentan una configuración particular. Las competencias sobre esta materia fueron transferidas a las Comunidades Autónomas en virtud del artículo 148.1.3 de la Constitución Española así como de la normativa desarrollada en diferentes estatutos de autonomía. Sin embargo, los diferentes gobiernos centrales han venido legislando y ejecutando políticas de vivienda en función principalmente del principio de estabilidad económica y cohesión social15. Tal y como recoge Gomá (2003: 156) “a instancias del gobierno de la Generalitat de Cataluña, el Tribunal Constitucional dicta una sentencia global (152/1988. De 20 de junio) que avala y consolida la concepción centralizante del Estado en materia de política de vivienda. Declara la 15 89 Así, tal y como vimos en el capítulo de contextualización, los gobiernos estatales han desarrollado diferentes planes de vivienda, regulando los normas del mercado hipotecario, del mercado del alquiler y del mercado del suelo, a pesar de ser este último de ámbito competencial exclusivo de las comunidades. Esta configuración multinivel de las políticas de vivienda ha dado como resultado un complejo conglomerado de políticas y medidas. En su mayor parte han mantenido una línea coherente con respecto línea estatal, pero también es cierto que se trata de un escenario no exento de conflictos y tensiones entre los diferentes niveles de gobierno (Gomá 2003). En los siguientes apartados veremos primero las políticas de vivienda estatales y seguidamente abordaremos las políticas autonómicas LAS POLÍTICAS ESTATALES DE VIVIENDA: LOS PLANES DE VIVIENDA Las políticas de vivienda estatales tanto durante la crisis como una vez superada la recesión económica han seguido dos líneas de intervención. Por un lado, una línea que podríamos denominar como paliativa, caracterizada por el conjunto de medidas que pretendían mitigar los efectos más dramáticos de la crisis. Se trata de medidas como el Real Decreto Ley 6/2012, de Medidas Urgentes de Protección del Deudor Hipotecario sin Recursos, el Real Decreto-Ley 27/2012 de Medidas Urgentes para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, la Ley 1/2013, de Medidas Urgentes para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de la Deuda y Alquiler Social o el RD 1/2015, de Mecanismos de Segunda Oportunidad. Son políticas dirigidas a los hogares más afectados por la crisis, cuyo carácter es muy selectivo y según diferentes informes (Observatorio DESC 2015 y 2016, Amnistía Internacional 2017) se han mostrado claramente insuficientes para afrontar las graves consecuencias de la crisis sobre la sociedad española. La otra línea está compuesta por un conjunto de reformas y medidas de carácter estructural que tienen que ver con las políticas clave en la articulación del sistema de competencia exclusiva estatal sobre el régimen regulativo de la vivienda sobre la base de dos argumentos: el impacto de la vivienda sobre la capacidad del Estado para la dirección general de la economía (art.149.1.13ª de la CE) y el impacto de la vivienda sobre la capacidad del Estado para la ordenación del crédito (art. 149.1.11.ª de la CE)”. 90 vivienda español. La ilustración 3 recoge las más importantes y la cronología de las mismas. Se trata fundamentalmente de los planes y leyes de vivienda, de arrendamiento y medidas relacionadas con el mercado del alquiler. En la misma ilustración hemos incluido también las principales medidas paliativas que se han venido implantando a lo largo de estos años hasta el primer semestre del 2017. Del conjunto de estas medidas, nuestro análisis se va a centrar principalmente en la evolución de los Planes Estatales de Vivienda. Estos son el principal instrumento en materia de política de vivienda del que se ha servido tanto el Estado central como las Comunidades Autónomas. Desde la llegada de la democracia hasta la actualidad se han sucedido un total de 11 planes,16 de los cuales vamos a analizar los tres últimos: el Plan Estatal de Vivienda para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda 2009-2012 (Real Decreto 801/2005, de 1 de julio); el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre) y el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria, y la Regeneración Urbana, 20132016 (Real Decreto 233/2013, de 5 de abril). En concreto vamos a analizar los principales cambios que se han producido en las tres dimensiones de análisis de una política pública (Larrue, Subirats, and Varone 2008): la dimensión conceptual, la dimensión operacional y la dimensión sustantiva. La primera hace referencia a la forma en la que la política define el problema que se desea cambiar con la intervención, donde se establece el por qué de la misma. La dimensión operacional hace referencia a los procedimientos y recursos puestos en marcha, se trataría así del cómo. Finalmente la dimensión sustantiva tiene que ver con el conjunto de acciones propiamente dichas de la política, es el qué. Estos han sido en: el Plan de Vvivienda de 1981-1983 (Real Decreto 2455/1980, de 7 de noviembre), 1984-1987 (Real Decreto 3280/1983, de 14 de diciembre), 1988-1992 (Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre), 1992-1995 (Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre), 1996-1999 (Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre), 1998-2001 (Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio), 2002-2005 (Real Decreto 1/2002, de 11 de enero) y 20052008 (Real Decreto 801/2005, de 1 de julio) y el de 2009-2012 (Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre) y el 2013-2016 (Real Decreto 233/2013, de 5 de abril) 16 91 El cuadro 6 recoge de forma resumida los principales elementos en relación a estas tres dimensiones de los planes escogidos. En la dimensión conceptual vemos que tanto en el Plan 2005-2008 como en el 20092012 el problema al que pretende hacer frente el Plan es la falta de accesibilidad a la vivienda como resultado de la burbuja inmobiliaria y la especulación así como el gran desequilibrio en la estructura de tenencia. Mientras, en el plan 2013-2016 se señala como principal problema el gran stock de viviendas nuevas sin vender y los problemas sociales derivados de la crisis. Entre los objetivos a cumplir por los planes se observa cierta variación de carácter conceptual. En los dos primeros se introduce la cuestión de la ciudad y la vivienda como un elemento clave del hábitat, mientras que en el último plan es la ausencia de movilidad residencial lo que se considera más problemático de una estructura de tenencia tan desequilibrada. En términos operacionales, los dos primeros planes incluyen ayudas directas y ayudas financieras tanto del lado de la oferta, esto es dirigidas a promotores, como del lado de la demanda, es decir ofrecidas a los consumidores. En el primer caso, se trata tanto de préstamos cualificados ofrecidos con condiciones “blandas” para construir vivienda protegida, como de subvenciones directas dirigidas a compensar la diferencia del precio de ese tipo de vivienda con el precio de las de mercado. Las ayudas económicas directas a beneficiarios se producen a través de la subsidiación de préstamos convenidos. Es decir, se subvenciona parte de los intereses de los préstamos contraídos para pagar la vivienda protegida. Otras ayudas del lado de la demanda son las ayudas para el pago de la entrada de la compra de una vivienda, normalmente también protegida. Además, hay que señalar que en los dos primeros planes a las ayudas para la compra de vivienda se unen las subvenciones a inquilinos. Se trata de las primeras ayudas directas al fomento del alquiler. 92 Cuadro 6 Planes de Vivienda Pre crisis y Post Burbuja Nombre Dimensión Conceptual Dimensión Operacional Dimensión sustantiva Beneficiarios Ayudas financieras a promotor y comprador, Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. ayudas económicas La especulación y problemas directas como de accesibilidad a la vivienda. subvenciones a inquilinos Objetivo: facilitar el acceso de y subvenciones a los ciudadanos a una vivienda promotores, ayudas para asequible, en una ciudad más facilitar el pago de la habitable. entrada. Promoción de viviendas nueva para venta o arrendamiento; Compra de viviendas, apoyo arrendamiento, apoyo económico a los inquilinos, Rehabilitación de áreas. Adquisición de suelo para Convenios con CCAA y VP Renta hogar entre 2,5 veces 5,5, 6,5 IPREM. Jóvenes, Personas mayores de 65 años, y colectivos vulnerables Promotores promotores Ayudas financieras a promotor y comprador Dificultades de acceso a la (financiación cualificada y vivienda y crisis económica; subsidiación de Plan Estatal de neutralidad régimen de préstamos); ayudas Vivienda y tenencia; parque público de económicas directas como Rehabilitación viviendas; fortalecer el rol de la subvenciones a inquilinos 2009-2012 Administración local; fomento y subvenciones a de la rehabilitación y promotores, ayudas para regeneración urbana facilitar el pago de la entrada. Convenios con CCAA y Promoción de viviendas protegidas para alquiler, venta y alojamientos para colectivos vulnerables; Ayudas a demandantes de vivienda (inquilinos y adquirientes), Ayudas a la rehabilitación, Ayudas para la adquisición y urbanización de suelo para Renta hogar entre 2,5 veces 4,5, 6,5 IPREM. Jóvenes, Personas mayores de 65 años, y colectivos vulnerables Promotores vivienda protegida: promotores 1,2 - 3 IPREM, renta de alquiler máximo 600 euros, máximo Subsidiación de préstamos de 2400 euros. convenidos de planes Administraciones anteriores; públicas, Ayudas al alquiler de fundaciones y vivienda, asociaciones y que equilibre las formas de Fomento de del parque organizaciones no acceso a la vivienda y que a su público de vivienda en gubernamentales. vez facilite la movilidad alquiler; 250 de ayuda por residencial, Fomento de la regeneración metro cuadrado, y renovación urbanas; etc. máximo 90 metros Gran stock de vivienda sin Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, 2013-2016 vender, dificultades de acceso a la vivienda y mercado de la vivienda de alquiler muy débil. Objetivos cambio de modelo Convenios con CCAA Admón pública, fundaciones, asociaciones y ONG’s vivienda Fuente: elaboración propia Con el Plan 2013-2016, la mayor parte de estas ayudas desaparecen y se mantiene solo la subsidiación de préstamos convenidos presente en los planes anteriores. Es decir, con el Plan 2013-2016 desaparecen las ayudas a los promotores y las ayudas a la compra de 93 vivienda aparecen en su mínima expresión. Éstas son sustituidas por nuevas ayudas al alquiler de vivienda y a la rehabilitación. Los que supone un importante giro en la política de vivienda estatal. Estas ayudas al alquiler están destinadas a familias con niveles de renta bajos o muy bajos, entre 1,2 y 3 veces el IPREM17 y cuyo alquiler no supere los 600 euros mensuales. Por su parte, dentro de la dimensión operacional también debemos incluir la relación de actores que entran en juego a la hora de llevar a cabo las políticas. Así, en los tres planes son las comunidades autónomas las que a través de convenios con el Ministerio de Fomento o Vivienda deben conceder las ayudas a los beneficiarios y gestionar las ayudas para las VPO. Además del convenio con las comunidades autónomas, en los dos primeros planes también se establecen convenios con las entidades financieras para gestionar tanto los préstamos convenidos a personas y promotores como la subsidiarización de los intereses. Estos convenios y, por tanto, el papel de las entidades de crédito en los planes de vivienda, desaparece en el tercer plan. Ya hemos comentado que dimensión sustantiva es en lo que propiamente consiste una política, su contenido, las necesidades que cubren, su intensidad y extensión (Adelantado et al 2013). En ese sentido, el primer y segundo plan están destinados a la promoción de viviendas para la venta o arrendamiento a través de VPO así como alojamientos para colectivos vulnerables. Además, en ambos casos el plan también está dirigido para promover la compra de estas viviendas y/o su alquiler y en menor medida la rehabilitación de viviendas, así como la mejora de vivienda energética. Finalmente, en el primer plan hay una línea de intervención destinada a la compra de suelo para VP. El IPREM mensual desde el año 2010 hasta el 2017 se ha situado en 532,51 €, con lo que las ayudas al alquiler estaban destinadas a familias cuyos ingreso mensuales oscilaban entre 639,012 euros y 1597,57 euros. 17 94 Ilustración 3. Las políticas de vivienda en la etapa post burbuja (2007-2016) Fuente: elaboración propia 95 Para poder ser beneficiario de estas ayudas se deben cumplir una serie de condiciones. En los dos primeros casos tener un nivel de renta máximo entre 2,5 y 6,5 veces el IPREM. Además del nivel de renta, también se establecen como colectivos prioritarios los jóvenes menores de 35 años, las personas mayores de 65, las víctimas de violencia de género, las familias numerosas, las familias monoparentales y las personas con discapacidad. A diferencia de los dos planes anteriores, el Plan 2009-2013 está estructurado en una serie de programas (de subsidiación de préstamos convenios, de ayuda al alquiler de vivienda, de fomento del parque público de vivienda en alquiler, de fomento de la regeneración y renovación urbanas... de apoyo para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas, etc.) de los cuales cabe destacar el programa de ayuda al alquiler y el programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler. En el primer caso, la ayuda no excederá el 40% de la renta anual, con un máximo de 2.400 euros y para ser beneficiario de la misma es necesario tener un umbral de renta entre 1,2 y 3 veces el IPREM, y que el alquiler del piso no exceda los 600 euros al mes. Por su parte, el programa para el fomento del parque público de viviendas consiste en la asignación de subvenciones por una parte proporcional de la construcción de viviendas de alquiler social, hasta un máximo de 250 euros el metro cuadrado útil, a administraciones públicas, fundaciones y asociaciones y organizaciones no gubernamentales. La superficie útil de las viviendas que se acogerán a este programa no podrá exceder de 90 m2. Podrán ser viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación de edificios públicos. El régimen de alquiler habrá de mantenerse por un plazo mínimo de 50 años desde la calificación definitiva. Finalmente, al menos el 50% se destinará a alquiler en rotación, siempre que el resto se califique como alquiler protegido. Aparece esta figura de alquiler en rotación, que son las viviendas sociales en alquiler destinadas a colectivos especialmente vulnerables y cuya ocupación estará limitada en el tiempo. En cuanto al régimen de tenencia que fomentan y las medidas que promueven, se observa una clara evolución desde el apoyo a la vivienda en propiedad y residualmente al alquiler, al fin del fomento de la vivienda en propiedad con el último plan. Así, si en el 96 último plan pre crisis el acceso a la vivienda se producía de la mano del fomento de la vivienda de protección oficial –en su mayoría en régimen de propiedad- en el último plan esta figura desaparece y se sustituyen las acciones protegibles por diferentes programas destinados a promover el alquiler de viviendas y la rehabilitación destacando el “programa de ayuda al alquiler de vivienda”, el “programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler”, el programa de fomento de la rehabilitación edificatoria” y el “programa de fomento de regeneración y renovación urbanas.” Por su parte, el Plan 2009-2012 pretendió, al menos sobre el papel, imprimir un cambio en la manera de concebir el acceso a la vivienda. En él aparece la necesidad de desplazar la intervención pública a un papel neutro en lo que al fomento de las formas de tenencia se refiere y establecer como objetivo primordial del plan la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población. Para ello, el plan se dota del fomento del alquiler como medio para tal fin, pero no como un objetivo en sí mismo. Medidas que cabe destacar del mismo son la incorporación al parque público de VPO de viviendas ya construidas, la aplicación del derecho de superficie o las medidas de fomento del alquiler de viviendas. Sin embargo, la implantación de estas medidas fue bastante limitada debido a los importantes recortes presupuestarios producidos precisamente a partir del 2012 Además, durante más de dos años se produce la paralización de los planes de vivienda ya que del plan 2009-2012 se cancelaron las ayudas en julio 2012 y hasta diciembre de 2014 no se activaron las del Plan 2013-2016. Por último, si observamos las condiciones para ser beneficiario de las ayudas vemos que éstas han sufrido un importante endurecimiento. En efecto, de 6,5 veces el IPREM de umbral máximo de renta al que se le concedían ayudas para la compra de vivienda en el Plan 2005-2008 se ha pasado a un umbral de renta de 3 veces el IPREM para las ayudas al alquiler del plan 2013-2016. Por otro lado, salen de las lista de condiciones de beneficiario pertenecer a algún colectivo vulnerable o con dificultades como ocurría en planes anteriores. Además, la implantación del Plan 2013-2016 estuvo acompañada por un conjunto de medidas con las que se afianzó la intención de Gobierno de desplazar el acceso de la vivienda del régimen de propiedad al alquiler. En primer lugar, en el 2013 se reducen 97 sustancialmente18 las deducciones y exenciones en el IRPF por inversión en vivienda habitual. Queda minimizado así uno de los instrumentos más potentes en materia de política fiscal de los que se había servido el modelo español durante toda la etapa democrática para promover el acceso a la vivienda en régimen de propiedad. A cambio, en el IRPF aparecen un conjunto de deducciones y exenciones tanto para el arrendador como para el inquilino. Desgravación que también quedará suprimida en el 2015. A las medidas llevadas a cabo por el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 y junto con la reducción sustancial de la desgravación por compra de vivienda, aparecen medidas encaminadas a incidir en las condiciones del mercado del alquiler. Estas medidas se estipulan en la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, también conocida como Ley del Desahucio Express, y la Ley 4/2013, de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, y la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Con todo, hasta el momento hemos visto que tanto las medidas presupuestarias como los planes indican que los cambios producidos en las políticas de vivienda elaboradas por los diferentes gobiernos centrales han tomado la dirección del modelo neoliberal tardío. En efecto, tanto la reducción presupuestaria como el fomento del alquiler libre entran dentro de lo que varios autores definían como modelo “post home ownership” (ocupante propietario). No obstante, hubo un tímido intento con el Plan 2009-2012 de establecer un sutil cambio de rumbo en las políticas de vivienda. Sin embargo, no pasó de una declaración de intenciones ya que en ese mismo año comienza los recortes y la contención presupuestaria alcanzando el último año del que disponemos datos, el 2016. Desde el 1 de enero de 2013, los contribuyentes dejan de poder aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual, que tuvo su última modificación en 2011, y que ha sido uno de los incentivos habituales en la declaración de la renta. Sin embargo, se establece un régimen transitorio para aquéllos contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de enero de este año, aunque la misma aún no haya sido construida, siempre y cuando la compraventa haya sido cerrada en 2012. 18 98 En este sentido, no podemos decir que estos cambios sean de carácter coyuntural ya que tanto las medidas sustantivas como la política presupuestaria muestran una sola tendencia desde el inicio de la crisis hasta el último dato, sin indicios de recuperación o cambio de senda. En lo que a políticas de vivienda estatales se refiere, descartamos la hipótesis de continuidad interrumpida que, recordemos, establecía la provisionalidad de los cambios experimentados desde el inicio de la crisis hasta la actualidad. POLÍTICAS AUTONÓMICAS DE VIVIENDA Veamos ahora qué ha ocurrido con las políticas de vivienda a nivel autonómico. De manera resumida podemos adelantar que independientemente del corte político de las medidas adoptadas, este periodo se caracteriza por ser especialmente prolijo en lo que a políticas autonómicas se refiere, consolidándose el carácter multinivel de las políticas de vivienda. En efecto, como podemos ver en el Mapa 1 las Comunidades Autónomas durante estos años de crisis se han preocupado por representar un papel relevante con respecto a las políticas de vivienda, elaborando no solo los correspondientes planes de vivienda, sino aprobando, no sin problemas en muchos casos, sus propias leyes de vivienda. Por otro lado, la segunda característica de las políticas de vivienda de las Comunidades Autónomas es la variable política. Y es que esta proliferación de leyes y nueva normativa también han traído consigo la ruptura del consenso político sobre las líneas maestras de la política de vivienda en España. Hasta el momento las políticas autonómicas habían ido manteniendo un papel complementario a las estatales, especialmente a través de los Planes Autonómicos con una línea política completamente afín a la estatal, cuya única excepción era el País Vasco. Esta nueva etapa del nivel autonómico no solo se revela especialmente importante por el número de medidas adoptadas, sino también por lo que han supuesto algunas ellas en el reconocimiento y garantía del derecho a la vivienda. No obstante, a raíz de las dificultades de acceso a la vivienda durante los años del boom inmobiliario, algunas Comunidades Autónomas comienzan19 a tomar la iniciativa previamente legislando en Cataluña ya había promulgado la primera ley autonómica de vivienda en 1991 con Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la Vivienda vigente hasta el 9 de abril del 2008. 19 99 materia de política de vivienda ya en los primeros años del presente siglo. Es el caso de Canarias20 o la Comunidad Valenciana21 quienes entre el 2003 y el 2004 aprueban las primeras leyes autonómicas de vivienda (gráfico). En el 2007 les siguen La Rioja22 y Cataluña23, aprobando esta última el 28 de diciembre la Ley por el Derecho a la Vivienda sumándose al disenso político iniciado en el País Vasco. Con la implosión de la burbuja y la llegada de la crisis ese disenso se generaliza y otras Comunidades Autónomas como Andalucía24 Navarra25 o el País Vasco26 legislan a favor de garantizar el derecho a una vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo consideró inconstitucionales los artículos más problemáticos de la legislación elaborada por estas comunidades. Es el caso de la legalización de la ocupación de viviendas en el País Vasco, o la posibilidad de la expropiación forzosa por parte de la Junta de Andalucía de aquellas viviendas vacías propiedad de entidades financieras procedentes de un desahucio27. Sin embargo, hay otras comunidades que sin presentar líneas políticas diferentes a las del gobierno central asumen sus competencias y responsabilidades en esta materia y aprueban también sus propias leyes de vivienda, como Castilla y León y Galicia. En el Mapa 1 podemos ver las Comunidades Autónomas que han aprobado leyes de vivienda, su línea política (disidente o afín a la línea estatal), así como aquellas que no han aprobado ninguna. A esta última categoría corresponden Baleares, Castilla La Mancha, Extremadura, Cantabria, Aragón y la Comunidad de Madrid. Ley 2/2003, de 30 de enero, de Vivienda de Canarias Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana y Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana. 22 Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja. 23 Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda Cataluña. 24 Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía y Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda 25 Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda, Navarra Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, Ley Foral 22/2016, de 21 de diciembre, por la que se adoptan medidas de apoyo a los ciudadanos y ciudadanas en materia de vivienda 26 Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda. País Vasco 27 El artículo decía en concreto “la posibilidad de la expropiación forzosa por un plazo máximo de tres años del uso de la vivienda objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria contra deudores o avalistas sin medios económicos u otra vivienda y en riesgo de exclusión social, instado por una entidad financiera, sus filiales inmobiliarias o entidad de gestión de activos”. 20 21 100 Mapa 1 Comunidades Autónomas y Planes de Vivienda Fuente: elaboración propia En cuanto al régimen de tenencia que promueven, y basándonos en las respectivas leyes de vivienda y en los planes de vivienda recogidos en los códigos de vivienda publicados por el Ministerio de Fomento, vemos (Cuadro 7) que solo hay dos comunidades (Extremadura y Castilla la Mancha) que mantienen en sus planes la promoción de Vivienda de Protección Oficial destinada a la venta. El resto de Comunidades, ya sea a través de lo convenido con el Ministerio de Fomento o de la mano de planes propios han puesto en marcha medidas encaminadas a favorecer el acceso a la vivienda a través del alquiler. Estas medidas van desde la creación de una bolsa de viviendas de alquiler compuesta tanto por vivienda pública como de vivienda privada propiedad de particulares y de entidades financieras, pasando por la institucionalización de diferentes organismos como las Agencias de Vivienda, o los Observatorios de Vivienda, así como incluyendo diferentes formas de intermediación para el alquiler o para evitar los posibles desahucios. 101 Cuadro 7. Régimen de tenencia que promueven las políticas autonómicas de vivienda CCAA Propiedad Alquiler Andalucía* x Aragón x Cantabria x Castilla La Mancha x x Castilla y León x Cataluña* x Comunidad de Madrid Comunidad Valencia x Extremadura x x Galicia Islas Baleares Islas Canarias* La Rioja x Murcia x Navarra* x País Vasco* x Principado de Asturias x Fuente: elaboración propia a partir de los códigos de vivienda publicados por del Ministerio de Fomento Además, las Comunidades Autónomas adoptan diferentes instrumentos para movilizar la vivienda vacía, que van desde medidas fiscales que gravan la vivienda vacía adoptadas en Cataluña hasta el registro de viviendas vacías de Galicia. En tercer lugar, en varios casos como los de Cataluña, Valencia y Castilla y León, hay alguna medida para interpelar a la administración local y otorgarle más responsabilidades y competencias a la hora de elaborar políticas de vivienda. En este sentido, el referente vuelve a ser Cataluña con los Planes de Vivienda de Barcelona en donde destaca la relevancia del papel local en lo que a políticas de vivienda se refiere. CONCLUSIÓN En este capítulo hemos tratado de ver los cambios producidos en las políticas de vivienda. El objetivo era ver en qué medida los cambios producidos coincidían con alguno de los modelos en los que se basan las hipótesis. En ese sentido, las políticas de vivienda pre crisis presentaban un perfil netamente residual, las partidas presupuestarias a vivienda –gasto directo e indirecto- rara vez superan el 1% del PIB salvo en una ocasión y la estructura fiscal es claramente regresiva, es decir, el gasto fiscal estaba muy por encima del gasto directo. Por su parte, el gasto 102 directo estaba articulado fundamentalmente en torno a los Planes Estatales de Vivienda, los cuales estaban dirigidos fundamentalmente a promover la construcción de Vivienda Protegida y a ofrecer ayudas para su compra, en forma de ayudas a la entrada del precio de la vivienda, subsidiarización de préstamos u otras ayudas de carácter financiero. También hay que añadir que ya en el período inmediatamente anterior a la crisis se empiezan a esbozar los primeros intentos por favorecer el acceso a la vivienda a través del alquiler, a través fundamentalmente de ayudas a los inquilinos y ayudas a la promoción de VP para alquiler. La implantación de los Planes se llevaba a cabo a través de convenios con las Comunidades Autónomas, las cuales también desarrollaban los suyos propios buscando la complementariedad a la norma marcada desde los planes estatales. Pues bien, las políticas de vivienda post burbuja presentan una serie de rasgos clave (Cuadro 8). Para empezar, el techo de gasto ha bajado. En el año 2015 –último dato disponible-, tras el control presupuestario y la sustanciosa reducción de los beneficios fiscales a la compra de vivienda, este ascendía a un 0,36% del PIB, presentando una tendencia descendente. A pesar de la enorme disminución del gasto indirecto, este sigue siendo mucho mayor que el directo por lo que mantiene su estructura regresiva. 103 Cuadro 8 Resumen de políticas de vivienda pre crisis y post burbuja Gasto Políticas estatales vivienda de Pre crisis Tendencia ascendente Post Burbuja Pendiente descendiente. Por debajo del 1% Muy por debajo del 1% del PIB Estructura regresiva Mantiene estructura regresiva Conceptual: problema accesibilidad y desequilibrio tenencia Problema: accesibilidad, desequilibrio y stock sin vender. Operativo: convenios CCAA, convenios entidades, subvenciones y ayudas financieras. Operativo: convenios, y subvenciones. Sustantivo: ayuda mínima a vivienda en propiedad, ayudas a inquilinos con rentas y alquileres bajos, ayudas promoción parque alquiler público. Sustantivo: favorecen la compra y la construcción de vivienda para venta. Aparecen los primeros esfuerzos pro alquiler (ayudas inquilinos). Política Autonómica Coherente con políticas estales excepto País Vasco. Función complementaria. Casos disidentes. Más protagonismo de algunos gobiernos autonómicos. Fuente: elaboración propia En los Planes de Vivienda podemos observar un importante cambio en el régimen de tenencia que promueven. Si en el período pre crisis los planes estaban destinados a favorecer la compra y venta de vivienda en propiedad, fundamentalmente vivienda protegida, tras la crisis esos esfuerzos desaparecen y en su lugar aparece un tímido intento de favorecer el acceso a la vivienda en régimen de alquiler. En lo que respecta a la configuración multinivel de las políticas de vivienda, se observa que si bien antes estas presentaban una alineación en términos sustantivos con las políticas estatales, tras la crisis se extiende el disenso en algunas comunidades y aparecen algunos intentos de llevar a cabo políticas de vivienda que coinciden con lo que hemos denominado como “nuevo modelo”. 104 Ahora bien ¿coinciden estos rasgos con alguno de los modelos descritos por las hipótesis? ¿A qué patrón se asemejan las políticas de vivienda del sistema de vivienda español post burbuja? Pues bien, en términos de gasto no parece seguir ni la línea continuista ni la del nuevo modelo puesto que mantiene una tendencia claramente descendente y no encaja con la hipótesis de la continuidad interrumpida ya que hasta el último dato disponible se observa una sola tendencia. Lo que no implica que esta recuperación se pueda hacer en un futuro más o menos cercano. Sin embargo, el material empírico en esta cuestión sugiere que en relación al nivel de gasto el sistema de vivienda español post burbuja coincide con el neoliberal tardío. En relación a las políticas de vivienda y ciñéndonos a los planes estatales de vivienda estatales vemos que en términos sustantivos no coinciden con ninguna de las hipótesis continuistas ya que la promoción de la compra y venta de vivienda protegida desaparece. El intento de favorecer un parque público de viviendas sociales a través de las ayudas al alquiler podría hacernos pensar en cierta cercanía a la hipótesis del nuevo modelo. Sin embargo, dada la limitación y austeridad de las medidas –unos 600 euros de precio máximo de renta al mes y 250 euros para la construcción- parece justificado pensar que en términos sustantivos las políticas de vivienda post burbuja no muestran una inclinación favorable a la vivienda pública en alquiler. En la práctica, las ayudas son tan escasas y residuales que el modelo se asemeja más bien al neoliberal tardío. Por su parte, en lo que respecta a la consolidación de la constitución multinivel de las políticas de vivienda y a la emergencia de los casos disidentes, demuestran que el proceso de cambio del sistema español no es del todo homogéneo, lo que nos obliga a añadir un “pero” a la confirmación de la hipótesis del modelo neoliberal tardío y a reglón seguido matizarla. Por el lado institucional, el mayor protagonismo de los niveles subestatales en materia de política social ha sido explicado por autores como Brenner (2004) Jessop (2008), o Kazepov (2008) como un elemento más del proceso de reestructuración del Estado de bienestar asociado al neoliberalismo. Con ello, lo que queremos señalar es que si bien en términos sustantivos la disidencia de las políticas de vivienda de algunas Comunidades Autónomas podría verse como un rechazo de la hipótesis neoliberal tardía, por el lado de la configuración institucional supone una confirmación más. 105 Por tanto, de la mano de las políticas de vivienda queda confirmada la hipótesis del modelo neoliberal no sin reconocer una serie de matices, matices que al mismo tiempo deberemos valorar con cautela. Es momento ahora de pasar a analizar la evolución en la forma de provisión y parte de los efectos que han tenido los cambios anteriormente reseñados sobre las formas de provisión de vivienda tanto libre como pública. 106 CAPÍTULO 5. FORMA Y PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA PROVISIÓN DE VIVIENDA 107 Tal y como ya hemos puesto de manifiesto, el sistema de vivienda viene definido por las políticas y arreglos institucionales a través de los cuales se articulan las formas de acceso y provisión de vivienda. En el capítulo anterior vimos la evolución y principales cambios producidos en las políticas de vivienda, comprobando que el modelo español se caracteriza por presentar una forma de provisión de vivienda en propiedad de tipo especulativa, una provisión de vivienda pública residual y compuesta en su mayor parte por vivienda en propiedad, y una provisión de vivienda en alquiler dominada por el mercado de alquiler libre formado por propietarios minoristas, poco profesionalizado y en donde la vivienda pública en alquiler es meramente anecdótica. Tras este ejercicio es momento ahora de analizar si la forma y las principales características de la provisión de vivienda han experimentado algún tipo de cambio durante la crisis. Recordemos que la estructura de provisión (Barlow y Duncan 1995) dependía del tipo de planificación, la clase de promotor y el régimen de beneficio. En este sentido, para confirmar la hipótesis del cambio hacia el modelo neoliberal tardío (Fernandez and Aalbers 2016; Kemp 2015; Rolnik 2013), la forma de provisión de la vivienda en propiedad debe seguir siendo de tipo especulativo, el mercado de vivienda en alquiler debe presentar tintes de desregulación y liberalización y la provisión de vivienda pública debe mantener su proceso de residualización (Aalbers 2016; Harloe 1995; Whitehead 2003)o de evolución descendente. Pero si por el contrario encontramos que el mercado de vivienda en alquiler no ha sufrido ningún tipo de desregularización y la provisión de vivienda pública mantiene los valores previos a la crisis, tendremos que rechazar nuestra hipótesis y aceptar la hipótesis de continuidad. Por último, si hallamos que la forma de provisión ya no es de tipo especulativa, que hay una regularización mayor del mercado del alquiler y una mayor provisión pública de vivienda, deberemos aceptar la segunda hipótesis alternativa del cambio hacia el nuevo modelo. 108 Cuadro 9. Hipótesis y formas de provisión de vivienda Fuente: Elaboración propia El objetivo de este capítulo es poder responder a todas estas preguntas para, en última instancia, identificar cuál es la hipótesis adecuada sobre las transformaciones que ha sufrido la estructura de provisión de vivienda en nuestro país. Así, el capítulo está dividido en tres partes: una primera parte destinada a examinar la forma de provisión de vivienda en propiedad; una segunda en la que nos ocupamos del alquiler y, finalmente una tercera parte dedicada a la provisión pública de vivienda. LA PROVISIÓN DE VIVIENDA EN PROPIEDAD Como hemos venido señalando, en España la provisión de vivienda en propiedad antes de la crisis presentaba unos rasgos claramente definidos: se trataba de una forma de provisión especulativa. Para Barlow y Duncan (1995) este tipo de provisión se caracteriza por un régimen de beneficio favorable a los promotores en detrimento de los constructores, es decir, el valor de la vivienda venía determinado por el precio del suelo y no por el precio de la mano de obra y/o el precio de los materiales. Además, se trata de un modelo dominado por una planificación “negativa” en el que prima la iniciativa 109 privada y la falta de regularización. Asimismo, es un modelo en el que la construcción y promoción de viviendas se realiza fundamentalmente por el sector empresarial y no por las propias familias o por el Estado. Cuadro 10 Patrón de los las formas de provisión Especulativo Empresas promotoras Beneficio regulado Empresas constructoras Planificación negativa Planificación positiva Régimen de beneficio promotor Régimen Beneficio constructores Fuente: elaboración propia a partir de Barlow y Ducan (1995) Nuestro cometido es analizar esta dimensión del sistema de vivienda en función de tres indicadores: el régimen de beneficio, el tipo de planificación y la clase de promotor predominante. El régimen de beneficio será examinado viendo las relaciones del precio de la vivienda, (medido a través del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre) por un lado con el precio del suelo (precio m2 suelo urbano) y, por otro, con el coste de los materiales y la mano de obra 28 (a través del índice del coste de los materiales y mano de obra). Cuanto más dependa el precio de la vivienda del precio del suelo más especulativo será el régimen de beneficio. Para medir el grado de relación entre estas variables utilizaremos el coeficiente de correlación de Pearson. Por su parte, para conocer el tipo de planificación analizaremos la evolución y posibles variaciones en las leyes que afectan a la regulación y control del suelo. En concreto, las diferentes leyes estatales de suelo29, en concreto, las Leyes del Suelo de 1998, 2007 y 2015. En lo que respecta a la clase de promotor predominante, nos basaremos en el número de viviendas a las que se ha facilitado visado por obra nueva y reforma, datos publicados por el Ministerio de Fomento. Se trata de un indicador que muestra a qué tipo de promotor se le concede el visado para la construcción o reforma de la vivienda. 29 Al igual que en el caso de las políticas de vivienda, la competencia en materia de suelo también está transferida a las Comunidades Autónomas. 110 Cuadro 11 Conjunto de indicadores para la forma de provisión de la vivienda en propiedad Dimensión Régimen de beneficio: dependencia precio de la vivienda del precio del suelo Indicador Precio medio metro cuadrado vivienda libre Precio medio suelo urbano Índice Coste de la Construcción Tipo de planificación Regulación ley del suelo Clase de promotor Visados por construcción vivienda nueva según tipo de promotor Fuente: elaboración propia. RÉGIMEN DE BENEFICIO Para ver si se ha producido un cambio en el régimen de beneficio vamos a comprobar si el precio del metro cuadrado de la vivienda depende del precio del metro cuadrado del suelo o del precio de los materiales de construcción. Como indicador del precio del metro cuadrado existen varios indicadores disponibles según el organismo o institución que lo publique o bien según el tipo de vivienda, de segunda mano o nueva. Para nuestro objetivo el indicador ideal sobre el precio de la vivienda debería ser el precio por metro cuadrado de vivienda nueva, o sea, con un máximo de 5 años de antigüedad. Sin embargo, solo están disponibles los datos a partir del 2013 en adelante. Para nuestro objetivo se hace necesario recurrir a datos más antiguos y por ello hemos optado por utilizar los datos del precio medio del metro cuadrado para la vivienda libre que publica la Sociedad de Tasación. Sin embargo, no son datos desagregados según antigüedad de la vivienda. Estos datos corresponden a los datos publicados por el Ministerio de Fomento30. En cuanto a los datos sobre el precio del suelo, hemos escogido los datos del El Ministerio de Fomento se basa a su vez en los datos recogidos por las Sociedades de Tasación Además de la fuente del Ministerio de Fomento, portales inmobiliarios como el de Fotocasa o Idealistas también publican regularmente informes sobre la evolución de los precios. La variación entre los precios del Ministerio de Fomento y estos portales es grande, por ejemplo para el primer trimestre del año 2005 los datos de Fotocasa indican que el precio del metro cuadrado se situaba en torno a los 2400 euros mientras que los del Ministerio indicaban que su valor ascendía a 1685 euros, más de 700 euros de diferencia. 30 111 precio de suelo urbano, los cuales nos permitirán medir con más precisión que los datos de suelo urbanizable o rural. Con respecto a al coste los materiales de construcción utilizaremos como indicador el índice de precios de la construcción31 elaborado por el Ministerio de Fomento En el Gráfico 5 podemos observar la evolución del precio de la vivienda, el precio del suelo urbano y del índice de costes del sector de la construcción. En él se puede observar que a pesar de las subidas y bajadas en forma de dientes de sierra, el precio de la vivienda y el precio del suelo siguen las mismas líneas de tendencias. Por el contrario, con respecto al el precio de los materiales y de la mano de obra, el índice muestra un comportamiento estable y sin apenas variaciones a lo largo del período estudiado. Gráfico 5. Precio de la vivienda, precio del suelo urbano e índice de costes sector de la construcción 3.500,0 300,0 3.000,0 250,0 2.500,0 200,0 2.000,0 150,0 1.500,0 100,0 1.000,0 50,0 500,0 0,0 0,0 T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Precio m2 vivienda libre. Precio m2 vivienda Fotocasa. Índices de costes sector de la construcción Precio suelo urbano Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento El índice de costes de la construcción es un indicador coyuntural que elabora el Ministerio de Fomento y que tiene como objetivo medir la evolución, en términos económicos, del sector de la construcción. Fuente: Nota metodológica del índice de costes del sector de la construcción de la estadística del Ministerio de Fomento. 31 112 Por otro lado, si calculamos el Coeficiente de Correlación de Pearson entre el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre desde 2005 hasta 2016 –datos del Ministerio de Vivienda-y el precio del suelo para los mismos años este nos da un 0,91 32. Se trata de una correlación positiva muy alta. Es decir, existe una gran dependencia entre el precio de la vivienda y el precio del suelo. Por su parte, el coeficiente de correlación entre el precio de la vivienda y el índice del coste de la construcción es de -0,24, lo que indica la inexistencia de dependencia entre ambas variables. Por lo tanto, podemos afirmar que el régimen de beneficio está destinado a favorecer a los promotores y no a sufragar el coste de la construcción de viviendas, coincidiendo este primer indicador con el modelo especulativo. El coeficiente de correlación de Pearson mide el grado de relación entre dos variables cuantitativas, el valor del índice varía entre -1 y 1, indicando el sentido de la relación. Si el resultado es igual a 1 se trata de una correlación positiva perfecta. Si es -1 la correlación será de tipo negativa. Cuanto más se acerque a 0 menos dependencia entre ambas variables existirá. 32 113 TIPO DE PLANIFICACIÓN De acuerdo con Barlow y Ducan (1995), la provisión de vivienda en propiedad también puede venir condicionada por el tipo de planificación, ésta puede ser positiva o negativa dependiendo del grado de control y en manos de quien se deposite la iniciativa de la construcción y urbanización. La planificación “negativa” corresponde a modelos de provisión de vivienda de tipo especulativo en donde el grado de control es muy bajo y la iniciativa de construir y urbanizar recae en el sector privado. Por su parte, planificación “positiva” es aquella en la que prevalece el control sobre el suelo y la urbanización se produce a iniciativa del sector público. En el sistema español, el urbanismo y la planificación urbana son competencia fundamentalmente de las Comunidades Autónomas - en virtud del artículo 148.1.3 de la CE y los respectivos Estatutos de Autonomía- y de las Administraciones Locales (Fernández Montalvo 2007), los cuales se encargan de la planificación y la gestión urbanística a través de diferentes figuras como los planes generales, los planes especiales, etc. Sin embargo, la administración central del Estado ha ido regulando esta materia amparándose en la necesidad de asegurar “las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional” (Ley del suelo 1998). Así, desde la llegada de la democracia hasta la actualidad se han sucedido hasta tres leyes del suelo: la Ley del Suelo de 1990, la del 1998 y la del 2007, a las que hay que añadir el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana33.. Aunque comentemos los antecedentes y la evolución en el grado de regulación del suelo, nuestro objetivo es conocer este aspecto antes y después de la crisis, por ello nuestro análisis se va a basar, principalmente, en la Ley del Suelo de 1998 y la Ley de 2007. La Ley del suelo de 1998 viene precedida por la Ley 7/1997 de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales. Esta ley es el primer intento de reducir las tipologías de suelo, eliminándola distinción entre suelo La Ley de 2015 es un texto refundido por lo que no hay innovación o cambio sustantivo si no la unificación de varias leyes. 33 114 urbanizable programado y no programado al ser todo él ahora urbanizable. Además, simplifica procedimientos acortando plazos. La propia ley en la exposición de motivos comienza definiendo entre sus objetivos el de incrementar la oferta de suelo: “Dada la situación del mercado de suelo y la vivienda se hace necesaria la aprobación de unas primeras medidas que ayudarán a incrementar la oferta de suelo con la finalidad de abaratar el suelo disponible.” Sin embargo, la sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional consideró inconstitucional dicha norma por la invasión de competencias34 y ello obligó al gobierno de Aznar a aprobar una nueva ley para cubrir el vacío existente, resultando la Ley del Suelo de 199835. Esta ley contempla tres tipos de régimen de suelo: suelo urbano, suelo no urbanizable y suelo urbanizable. Lo importante de esta diferenciación es que “incorpora potenciales contenidos urbanísticos a todo el suelo no expresamente protegido y formalmente excluido de la urbanización. El suelo residual no es suelo rústico o no urbanizable, sino urbanizable que se define negativamente como aquel que no tenga la condición de urbano o no urbanizable” (Fernández Montalvo 2007:86). Además, al amparo del Decreto Ley 4/2000 de medidas urgente de liberalización del sector inmobiliario y transportes, la ley señala que la delimitación de terreno Los principios por los cuales el Estado se reserva competencias para legislar e intervenir en materia de urbanismo son los de garantizar las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como regular las materias que inciden en el urbanismo, como son la expropiación forzosa, la responsabilidad de las administraciones públicas o el procedimiento administrativo común” (Fernández Montalvo 86:2007). En este sentido y según Rodríguez Roldán (2013), el Estado regula las condiciones básicas del régimen jurídico común y homogéneo a fin de garantizar el respecto en cualquier punto del Estado de unos mínimos derechos y deberes para los ciudadanos. A este ordenamiento básico cada comunidad autónoma ha desarrollado su propio y diferenciado ordenamiento jurídico, lo que supone la existencia de 18 ordenamientos jurídicos diferentes. Dada la complejidad de su análisis aquí nos vamos a referir solamente a la normativa estatal básica, pues por poner un ejemplo, el ordenamiento urbanístico de Cataluña comprende unas diez leyes, el de Andalucía siete o 30 leyes parciales para el caso de las Islas Baleares, las cuales carecen de ley de suelo propia, ,. 34 Esta ley, si bien se adapta a los títulos competenciales del Estado, fue también objeto de control constitucional en las Sentencias del Tribunal Supremo 164/2001 de 11 de julio y modificada por el Real decreto ley 4/2000 de 23 de junio, más tarde transformado en la Ley 10/2003 de 20 de mayo 8 (Fernández Montalvo 2007) 35 115 urbanizable dependerá no solo de que la Administración lo haga a través del plan general, sino que también habrá de hacerse a través de un proyecto de delimitación formulado por iniciativa privada. Los propietarios pueden promover dicha transformación presentando ante el ayuntamiento, para su aprobación, el correspondiente planeamiento de desarrollo (Fernández Montalvo 2007). Se trata de un modelo de planificación de carácter negativo en donde la iniciativa de urbanizar queda delegada a la iniciativa privada, además de producir suelo urbanizable lo más rápido posible. El objetivo de dichas leyes no era otro que el ampliar al máximo la oferta del suelo para así abaratar el precio del mismo, pero este, como sabemos, no bajó sino que aumentó --y de forma muy rápida-- dando lugar a la burbuja inmobiliaria. En el año 2007 y con las primeras señales del fin de la burbuja, el gobierno del Partido Socialista con José Luis Rodríguez Zapatero al frente aprueba la Ley del Suelo 8/200736, la cual parte de una serie de principios que, al menos en teoría, marcan un cierto cambio con respecto a la legislación anterior. En efecto, si bien dicha ley renuncia a catalogar los tipos de suelo -por considerar esa tarea propia del legislador autonómico-, trata de establecer unos principios básicos de ordenación urbana basados en un mayor control del proceso urbanizador, en la vuelta a la ciudad consolidada y en pos del desarrollo sostenible. Aunque esta ley no clasifica el suelo establece que solamente puede ser urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen. Es decir, invierte el procedimiento y ahora lo que se debe justificar es el suelo que pasa a ser urbanizable y no el suelo no urbanizable, como ocurría con la anterior ley . Además, establece que los municipios reserven hasta un 30% de suelo en actuaciones urbanizables, para Vivienda de Protección Oficial37. Cabe señalar que en términos de planificación el cambio producido trata, al menos en la teoría, de controlar y reducir el grado de especulación existente en la forma de provisión de vivienda en nuestro país. En este sentido, si bien el régimen de beneficio era claramente de tipo especulativo, aquí los cambios producidos no nos permiten confirmar la tesis del cambio hacia modelo neoliberal. Esta cuestión nos lleva a abordar Le ley es derogada por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo. 36 La obligación de reservar el 30% del suelo en 2013 quedó aplazada durante los siguientes cuatro años 37 116 la titularidad de la promoción y construcción de las viviendas, es decir, el tercer indicador de la forma de provisión. Cuadro 12. Leyes del suelo, tipo de clasificación e iniciativa que promueve. Ley Ley 1998 Clasificación de suelo Urbano, urbanizable y no urbanizable. Parque sea no urbanizable se debe justificar Iniciativa Pública y Privada Ley 2007 Delega a las leyes autonómicas pero exige que para que se proceda a la urbanización haya un informe que avale su necesidad Pública y se incorporan controles para la privada Igual en la refundido. Igual que en la anterior, es un texto refundido Ley 2015 anterior, es un texto Se reserva un 30% para VP Fuente: elaboración propia CLASE DE PROMOTOR Cabe recordar que según Barlow y Duncan (1995) el modelo especulativo está dominado por las promociones de vivienda de titularidad privada, mientras que el modelo asociado a los modelos socialdemócratas, llamado de beneficios limitado, se caracteriza por un cierto equilibrio entre el sector privado y el sector público por último y, por último, el modelo familiarista está marcado por la autopromoción. Como indicador hemos utilizado el número de visados38 por obra nueva, ampliación y reforma según la clase de promotor: personas físicas y comunidad de propietarios, sociedades mercantiles, cooperativas y administraciones públicas39. Según el Ministerio de Fomento, “esta estadística se realiza con los datos administrativos de los visados de encargo profesional de dirección de obra. La normativa vigente establece que en toda obra de arquitectura es preceptiva la intervención de, al menos, un aparejador que asuma, respecto a su dirección, las atribuciones fijadas por el Decreto 265/1971, de 19 de febrero, sin perjuicio de las competencias que puedan corresponder a otros profesionales. La participación de los aparejadores y arquitectos técnicos en la estadística sobre obras en edificación consiste precisamente en el suministro al Ministerio de Fomento, a través de sus respectivos colegios provinciales, de la información necesaria para la elaboración de esta estadística. 38 Es importante aclarar que el tipo de promotor Administración Pública no significa que se trate de visados correspondientes a promoción pública de vivienda. Este tipo de promociones se lleva a cabo por promotores públicos los cuales adquieren la forma de sociedad mercantil pública; los 39 117 Gráfico 6. Evolución del número de visados visados de dirección de obra. obra nueva, ampliación y reforma según el tipo de promotor. 1996 -2016 Fuente: Banco de España Gráfico 6 muestra la evolución desde 1996 hasta principios del 2016 de los visados de dirección de obra nueva, ampliación y reforma según tipo de promotor. En él se pueden apreciar fácilmente los años de la burbuja inmobiliaria, en donde entre 1996 y el 2006 el volumen de visados ascendió a 6.555.406 (el máximo se alcanza en septiembre de 2006 en donde en tan solo un mes se conceden 130.630 visados, lo que equivale a una ciudad del tamaño de Tarragona). A lo largo de este período (1996-2006) la proporción de viviendas promovidas por sociedades mercantiles es de 76,29 frente al 18,47 por ciento de visados concedidos a personas físicas. Tras la crisis, la demanda de visados por obra nueva y reforma disminuye enormemente -un 74,68 por ciento - pues de los más de 6,5 millones de visados se pasa a poco más de un 1,6 millones. Con esta reducción podemos ver (Gráfico 7) cómo entre 2010 y 2015 se invierten los términos y las promociones de vivienda emprendidas por sociedades mercantiles ascienden a un 40,28% frente al 51,73% de los visados concedidos a personas físicas y el 4,92 % a cooperativas. visados de este tipo están incluidos dentro de las sociedades mercantiles. Por su parte, los visados correspondientes a la Administración pública corresponden más a reformas y ampliación que a construcción de vivienda nueva. 118 Gráfico 7 Proporción de viviendas según clase de promotor (visados de dirección de obra. obra nueva, ampliación y reforma.) Fuente: Ministerio de Fomento En efecto, en el caso las promociones de viviendas cuya titularidad son sociedades mercantiles vemos que desde el año 1992 hasta 2007 estas son mayoritarias superando el 8040 % en el 2006, pero a partir de ese año la distribución sufre un importante cambio, disminuyendo la presencia de las sociedades mercantiles hasta situarse en el 2013 en el 34,6 % por ciento. Por su parte, los visados de promociones cuya titularidad son personas físicas experimentan justo el cambio opuesto: sufren una progresiva disminución entre 1992 y 2006 para experimentar un importante crecimiento hasta el 2013, año en el que representan el 58,4 % por ciento de los visados proporcionados. No obstante, a partir de ese año, los datos muestran una tercera tendencia en donde las promociones cuya titularidad son sociedades mercantiles comienzan a aumentar y a reducirse las autopromociones. Con todo, la forma de provisión de la vivienda en propiedad parece no haber experimentando grandes cambios, más allá del tipo de planificación. Tanto el régimen de beneficio como la titularidad de los promotores sigue coincidiendo con el modelo especulativo. 40En concreto 82,3. Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento. 119 Cuadro 13 Forma de provisión vivienda en propiedad pre crisis y post burbuja Régimen Beneficio de Pre crisis A favor del promotor Post Burbuja A favor del promotor Tipo planificación de Negativa Negatividad atenuada Clase promotor de Sociedades mercantiles Durante la crisis personas físicas y recuperación sociedades mercantiles 2015 Fuente: elaboración propia LA PROVISIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN ALQUILER Ahora nos ocuparemos de ver en qué medida ha cambiado la forma de provisión de vivienda en alquiler tras la crisis. Como ya comentamos anteriormente, la forma de provisión de vivienda en alquiler en España se había caracterizado por estar compuesta por minoristas y pequeños tenedores, por una participación del Estado meramente anecdótica (la vivienda pública en alquiler oscila entre el 1 y 2 % del parque de vivienda) y por ser históricamente un mercado muy regulado. Como recordarán, hasta el llamado Decreto Boyer de 1985 el alquiler estaba regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la cual establecía estricta regulación a favor de los inquilinos 41 . A partir del mencionado decreto el sector del alquiler comienza a desregularse. A esta medida se añade la Ley 19/1992 de Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización (ver Ilustración 3) con la que se pretendía hacer más atractivo el mercado del alquiler a través de condiciones fiscales favorables para sociedades de inversión. Sin embargo y tal y como hemos apuntado en anteriores capítulos, entre 1996 y 2007 el sector del alquiler menguó hasta La LAU surge en medio del proceso de éxodo rural del desarrollismo franquista. Su objetivo era frenar la espiral especulativa que estaba experimentando el mercado del alquiler en las principales ciudades españolas tras la llegada masiva de población de zonas rurales. Entre otras muchas cuestiones la LAU permitía, prorrogar el contrato de forma indefinida incluso subrogar descendientes y familiares de hasta tercera línea, medida que implicaba una estabilidad y congelación de precio de la vivienda en alquiler. Para muchos analistas (Pareja y Sánchez 2011, Inurrieta 2007, Leal 2004, 2005) esta histórica rigidez del mercado del alquiler frente al gran estímulo a la adquisición de vivienda explica la gran estrechez de este sector generando un sistema de tenencia desequilibrado y sin alternativas reales a la vivienda en propiedad. 41 120 alcanzar el mínimo histórico en el 2001 con tan solo el 11,4 %42 de las viviendas en régimen de alquiler. En este sentido, de lo que se trata aquí es de ver si las condiciones del mercado del alquiler tras la Crisis Financiera Global y económica nacional siguen siguiendo similares a las del período precrisis. Los indicadores de los que nos vamos a servir son: - La clase de propietarios, si son públicos o privados - El tamaño de los propietarios - Grado de regulación del mercado. En relación a las hipótesis que planteamos al inicio del capítulo (Cuadro 14) cuanto más desregulado esté el mercado, menos haya vivienda pública en alquiler y más grande sea el tamaño de los propietarios, más se acercará el sistema de vivienda español post burbuja al modelo neoliberal tardío. Mientras que si los propietarios aumentan pero son de carácter público y aumenta el grado de regulación, más próximo estará nuestro sistema al llamado “nuevo modelo”. Por su parte, si se producen cambios pero estos son de carácter temporal el sistema español solo habrá sufrido un cambio coyuntural. 42 Fuente: Censo de Población y Viviendas. 2001. INE 121 Cuadro 14. Hipótesis de la forma de provisión de la vivienda en régimen de alquiler Continuidad Continuidad interrumpida Neoliberal tardío Nuevo modelo Clase de propietario Privado Privado o Público durante la crisis, privado después Privado Público Tamaño de los propietarios Pequeño Grande durante la crisis, pequeño después Grande Grande Grado de regulación Semidesregulado Desregulado o más regulado durante la crisis semidesregulado después Desregulado Más regulado Fuente: elaboración propia CLASE DE PROPIETARIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER Como ya hemos comentado, el mercado del alquiler en España está formado fundamentalmente por minoristas o pequeños propietarios. Sin embargo, las únicas fuentes estadísticas de las que disponemos para son de carácter secundario y a través de estudios ya publicados. En concreto hay que mencionar el estudio que realizó en el 2007 Alejandro Inurrieta Beruete para la Fundación Alternativas sobre el mercado del alquiler en España. En este documento Inurrireta (2007) explota los datos del Censo de Viviendas del 2001 y la Encuesta de Demanda de Alquiler del Ministerio de Fomento para el 2003. En esta encuesta se calcula que hay un total de 1.104.300 viviendas en alquiler de las cuales 950.300 viviendas eran propiedad de personas físicas, es decir, un 86% del total, dato que confirma el carácter minorista del mercado de la vivienda en alquiler. 122 Tabla 4. Tipo de propietario de la vivienda en alquiler Total Personas Físicas % Administraciones o sociedades de arrendamiento % Sociedades Privadas u otras % 1.104.300 950.300 86% 79.800 7,2% 74.300 6,7% Fuente: Encuesta de Demanda de Vivienda en Alquiler del Ministerio de Fomento del 2003 en Inurrieta(2007) Tras la crisis es imposible conocer con exactitud la evolución de dichas tasas pero no hay datos públicos disponibles. Sin embargo, sí que sabemos que el tamaño del mercado de viviendas en alquiler ha aumentado en parte por el enorme stock de viviendas que quedaron sin vender tras la llegada de la crisis. Según el Censo ya en el 2011 el número de viviendas principales en alquiler se situaba 2.438.574 viviendas lo que supone un crecimiento de un 51,1 % con respecto a la década pasada en donde la cifra era de 1.614.221 en 2001. En el 2013 el documento del Plan Estatal de Vivienda mencionada que al stock de viviendas nuevas sin vender por la falta de crédito y la crisis ascendía a 680.000 viviendas. Por tanto, parece evidente que el mercado de la vivienda en alquiler ha crecido sustancialmente. Ahora bien, el tamaño del mercado dice poco de las características de sus provisores. Como no existen datos reales ni estimados sobre la distribución de la propiedad, nos vamos a basar en datos aproximados para los que sí hay datos publicados como el número de grandes tenedores y el número de viviendas que tienen los diez mayores. Como apuntamos más arriba, en el 2003 unas 154.000 viviendas pertenecían a algún tipo de sociedad de arrendamiento o sociedad privada. Ante la ausencia de datos mejores, en el 2017 sabemos que el número de sociedades o empresas dedicadas al arrendamiento ha aumentado, especialmente tras la aprobación en el 2009 de la Ley por la que se regulan Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliarias43(SOCIMIs) y sus posteriores modificaciones en el 2012, entre las que cabe Las SOCIMIS son entidades que cotizan en los mercados de valores y que se dedican a la adquisición, promoción y rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento. Se inspiran en los real estate investment trusts, surgidos en Estados Unidos en la década de los 60 del siglo XX, y funcionan en España desde 2009, año en el que se aprobó la primera ley al respecto (Ley 43 123 destacar los cambios favorables al régimen fiscal. Así, actualmente hay cotizando unas 33 SOCIMIS según el Mercado Alternativo Bursátil44 . Su naturaleza es variada en tamaño y tipo de “activos”, algunas se dedican al alquiler exclusivamente de oficinas como el caso de la SOCIMI Corona Patrimonial con dos edificios de oficinas. otras con muchos más activos y mayor heterogeneidad en su cartera como por ejemplo Albirana Properties con más de 5.000 inmuebles entre pisos, casas, garajes o trasteros45. Sin embargo, las SOCIMIS no son la única figura que puede ser considerada como gran tenedor. A éstas hay que sumar las entidades bancarias y sus filiares inmobiliarias como Solvia para el Banco Sabadell o Caixabank-Building Center para La Caixa, o la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) que gestiona el conjunto de “activos tóxicos” que el mercado inmobiliario y financiero no ha sido capaz de absolver tras la crisis. 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). El objetivo de la Administración consistía en dinamizar el sector y revitalizar el alquiler, el cual tiene poco peso en nuestro país. Para incentivar a las compañías a convertirse en SOCIMIS existen algunas ventajas desde el punto de vista fiscal: están exentas de pagar el impuesto de sociedades y cuentan con bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y en el de actos jurídicos documentados. Fuente: https://blog.anida.es/socimis-que-son-y-cual-es-situacion-espana/ 44Fuente: 45 https://www.bolsasymercados.es/mab/esp/SOCIMI/Listado.aspx Fuente: http://www.albiranaproperties.com/ 124 Tabla 5. Grandes tenedores y número de viviendas que poseen. Con todo, según un informe elaborado por Solvia sobre el estado del mercado del alquiler las diez más grandes tenedoras de España controlaban en el 2016 una cartera de unas 86.000 viviendas, algunas de las cuales con 38.000 como Caixabank-Building Center, Lazora con 11.500 o el fondo de inversión Blackstone con 10.500 viviendas. Este dato supone más solo los diez mayores propietarios tienen más del 50 por ciento del volumen de viviendas que en el 2003 estaban en manos de empresas. La emergencia de este tipo de grandes tenedores y con tal volumen de viviendas supone claramente el inicio del proceso de profesionalización del sector del mercado del alquiler. Con todo en el cuadro 15 resumimos las principales características de la forma de provisión de la vivienda en alquiler. 125 GRADO DE REGULACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER En este apartado vamos ver de qué manera se han producido cambios en la regulación del mercado del alquiler. Cuanto más desregulación o flexibilización del mismo, más se aproximará el sistema de vivienda español post burbuja al modelo neoliberal tardío, si no se han producido modificaciones se habrá producido una evolución continuista y si, por el contrario, si se han producido cambios pero estos han ido orientados a una mayor regularización, la hipótesis que confirmaremos será la del nuevo modelo. Dicho esto, recordemos que históricamente el mercado de la vivienda español se había caracterizado por una rígida regulación orientada a frenar los procesos especulativos que a mediados de los años 60 se estaban produciendo en las principales ciudades españolas con motivo de la llevada de población procedente del medio rural. En 1964 el régimen franquista promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en donde los intereses del inquilino quedan garantizados muy por encima de la del arrendador. En ella la duración de los contratos es prácticamente de carácter indefinido. Se establece un régimen de prórroga forzosa con la posibilidad de subrogar el mismo a cualquier familiar de hasta tercer grado de consanguineidad. Con ello, el aumento de la renta de alquiler se producía bajo el incremento del IPC, de forma que los preciso de la vivienda en alquiler hasta el Decreto Boyer eran realmente bajos, “congelados” durante veinte años. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 calificaba las rentas de los pisos cuyo contrato se regía por la ley del 1964 de “ineconómicas”. Ya hemos comentado que para muchos analistas la ausencia de un mercado de viviendas en alquiler se debe, en parte, a esta ley que disuadía la inversión económica en un mercado caracterizado por la ausencia de rentabilidad. El Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, más conocido como Decreto Boyer, supone el primer intento de liberalización del mercado del alquiler, en él entre otras cosas, se suprimía el carácter obligatorio de la prórroga forzosa o se establecía la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio. Sin embargo, no es hasta 1994 cuando se produce la gran reforma del mercado del alquiler bajo la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Con esta 126 Ley se establece un mínimo de cinco años de contrato con un máximo de tres prórrogas de un año cada una. Con la llegada de la crisis se producen una serie de reformas consistentes en “dinamizar” y “flexibilizar” el mercado del alquiler. La primera de dichas reformas fue la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, más conocida como Ley del Desahucio Express, dirigida a “fortalecer la seguridad jurídica de las partes en los contratos de arrendamiento”. Algunas de las medidas más importantes son, por un lado, que el arrendador ya no necesita alegar la vivienda para uso propio para no prorrogar el contrato como ocurría hasta entonces, pues con esta modificación basta con alegar que la vivienda será para uso de algún familia de primer grado de consanguinidad. Por otro lado, para agilizar los procesos de desahucio por impago de rentas, en este caso la ley reduce de dos meses a uno los meses el plazo que debe transcurrir desde el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda. Asimismo, en el año 2013 se aprueba la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que, como su propio nombre indica, está destinada a fomentar el mercado del alquiler a través de la flexibilización de un conjunto de medidas. En concreto, la ley pretende “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo” (B.O.E 124 de 5 junio de 2013). Cuadro 15 Forma de provisión vivienda en alquiler libre pre crisis y post burbuja Pre crisis Post burbuja Grado de regulación Semidesregulado Avanza la desregulación Tipo de tenedor Minorista Aparece la figura del gran tenedor Clase de promotor Privado Privado Fuente: elaboración propia En definitiva, parece evidente que la dirección de las medidas por las que se rige el mercado del alquiler ha sido hacia una mayor flexibilización y primando “la libertad de 127 pactos” entre las partes por encima del control y regulación del mercado. A esto se suma una reducción muy significativa de la construcción de vivienda protegida tanto en régimen de propiedad como de alquiler. Pero a pesar del significativo descenso de la vivienda en propiedad este régimen de tenencia sigue siendo el más extendido. En cuanto a la forma de provisión, si en la etapa precrisis este era de tipo especulativo con un tipo de planificación claramente negativo, es decir, un régimen de beneficio favorable al promotor y donde predominaba el sector privado como principal promotor de viviendas, en el período post crisis el régimen de beneficio sigue siendo a favor del promotor, si bien hay un mayor control en el tipo de planificación estableciéndose algunos cortapisas y controles, predominando el sector privado frente al resto de clases de promotores. LA PROVISIÓN PÚBLICA DE VIVIENDA Es momento ahora de ver también en qué medida ha cambiado la provisión pública de vivienda. Recordemos que la hipótesis de investigación era que el modelo neoliberal tardío se basaba en el fomento del acceso a la vivienda en alquiler libre y la aplicación de políticas de austeridad a la promoción pública de viviendas. Frente a esta tenemos la hipótesis de continuidad, que afirmaba que no había cambios sustanciales en la provisión pública de vivienda. Y finalmente también albergábamos una tercera hipótesis y es la del crecimiento de la promoción pública de vivienda. El indicador del que nos vamos a servir es el número de viviendas de promoción oficial con calificación provisional que es el que sirve para conocer el número de viviendas protegidas nuevas. Cuantas menos viviendas de protección oficial calificadas, más se aproxima el sistema de vivienda español al modelo neoliberal tardío. Cuantas más calificaciones haya, el modelo español será más próximo al nuevo modelo de sistema de vivienda. Y por último, si el número de viviendas de protección presenta una evolución estable tendremos que afirmar que no ha existido ningún proceso de cambio. La vivienda pública en España ha tenido históricamente la forma de Vivienda de Protección Oficinal (VPO). Esta figura cuyo origen se sitúa en las políticas de vivienda 128 franquistas 46 ha adquirido a su vez diferentes formas desde su moderna institucionalización en 197847. En efecto, de la mano de los diferentes Planes Estatales y Autonómicos de Vivienda la vivienda de protección oficial ha ido modificando sus condiciones según los tramos de renta, el tipo de promotor y el régimen de tenencia. En general y a pesar de las variaciones, esta figura se caracteriza por ser un tipo de vivienda en régimen de propiedad a la que se aplican diferentes tipos de subvenciones o unas condiciones de financiación muy favorables o ventajosas48. Más que de vivienda pública sería más acertado hablar de vivienda en propiedad subvencionada. Aunque su promoción puede llevarse a través de promotoras públicas en su mayoría la construcción y promoción de este tipo de viviendas ha estado en manos de promotoras privadas, las cuales construyen y promocionan viviendas con unas dimensiones máximas –normalmente entorno a 90 m2--, cuya precio no puede ser superior a un tope establecido por orden ministerial. A cambio, los promotores reciben por parte del Estado y las Comunidades Autónomas ayudas y condiciones ventajosas de financiación que compensen la diferencia con respecto al precio de mercado. Otra característica de este figura es que su comercialización está restringida, pues solo pueden ser beneficiarios de las mismas personas u hogares que carezcan de una vivienda en 46Durante el régimen franquista bajo el régimen de protección existían distintos tipologías de viviendas figuras como las Viviendas de Renta Limitada, las Viviendas Bonificadas (para clases medias) o las Viviendas de Renta Limitada. La denominación de protegida hace referencia a las favorables condiciones de financiación que recibían los promotores. Se trataban de unas condiciones ventajosas especialmente en forma de préstamos cualificados y a través de subvenciones, es lo que se conocía como “ayudas a la piedra”. 47Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial El principal instrumento de financiación ventajosa es a través de la subsidiación de los préstamos convenios. Préstamos convenidos que consisten en préstamos concedidos en condiciones más ventajosas que las habituales, pactadas entre el Ministerio de Vivienda y entidades de crédito. Las características comunes de estos los préstamos son: 1) Serán concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito convenios con el Ministerio de Vivienda. 2) No se podrá aplicar comisión alguna por ningún concepto en relación con estos préstamos. 3) El tipo de interés aplicable a los préstamos cualificados (tanto a los nuevos, como a los concedidos anteriormente en el marco del Plan de Vivienda) será acordado anualmente por el Consejo de Ministros. 4) Las cuotas a pagar a la entidad de crédito serán constantes a lo largo de la vida del préstamo, dentro de cada uno de los períodos de amortización a los que corresponda un mismo tipo de interés.5) Los préstamos serán garantizados con hipoteca, salvo excepciones previstas en el Plan. 48 129 régimen de propiedad y que dispongan de un máximo de renta concreto49 y que varía según el tipo de vivienda en protección al que deseen acceder , tal y como ya vimos en el capítulo anterior. Además, los adjudicatarios de estas viviendas no podrán proceder a su venta hasta pasado un mínimo de tiempo normalmente, 30 años dependiendo de la normativa que les corresponda. Una vivienda es considerada de protección oficial a través de su calificación “provisional50” y “definitiva” cuando está terminada. Para los planes estatales existen varias tipologías, de Régimen General y de Régimen Especial51. Esta diferenciación se establece en función de la naturaleza de los promotores y las características de los usuarios de las viviendas (Sánchez Martínez 2002). El Régimen General comprende las viviendas destinadas a los tramos más altos de renta, mientras que las de Régimen Especial son para los de menor nivel de renta. En el primer caso, las promociones suelen ser llevadas a cabo por promotores privados y en el segundo por públicos. El nivel de renta se mide actualmente con el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). El IPREM aparece cada año recogido en los Presupuestos Generales, en el año 2016 este estaba en 532,51 euros, unos 6.390,13 euros anuales (12 pagas). Se trata de una cantidad que se ha mantenido intacta desde el año 2010. Antes del IPREM hubo otras formas de medir el nivel de renta como el Salario Mínimo Interprofesional (SMI) O los Ingresos Medios Ponderados (IMP). 49 50Solicitud de calificación provisional: tiene la consideración de trámite inicial. Marca el inicio del procedimiento y es la expresión de la voluntad del promotor de someter las viviendas a la legislación específica. Calificación definitiva: es el acto administrativo por el que se otorgan definitivamente los derechos y obligaciones derivados del régimen legal de protección, al cumplir la edificación los requisitos técnicos y legales vigentes. Fuente: Ministerio de Fomento. A estas dos categorías se suman las que cada Comunidad Autónoma establece en función de sus planes autonómicos de vivienda. Por ejemplo, en Andalucía existen tres tipos de protección para la vivienda en propiedad – viviendas protegidas de régimen especial, de régimen general y viviendas protegidas de iniciativa municipal y autonómica,- más dos categorías para la vivienda en alquiler –viviendas protegidas en alquiler de renta básica y viviendas protegidas en alquiler en opción a compra; e incluye dos modalidades más, vivienda joven y sistemas especiales. La vivienda joven a su vez incluye tres categorías, en venta y en alquiler con opción compra más alojamientos para universitarios. Los sistemas especiales incluye otras tres categorías, las viviendas de promoción pública para la Integración Social, Alojamientos de Promoción Pública y Alojamientos protegidos. Recordemos que esta materia estaba delegada a las Comunidades Autónomas y que el estado se reservaba la protesta de legislar en función del principio de equidad. 51 130 El tipo de vivienda protegida de Régimen Especial suele ser fomentado por promotores públicos ya que por la limitación del precio de venta y las características de su demanda es un tipo de promoción que no acostumbra a interesar a los privados. La figura de los promotores públicos nace a finales de los años 80 y es creada por el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU) en el Real Decreto 1494/1987 de 4 de diciembre para garantizar la construcción de un tipo de viviendas poco atractivas para el mercado libre. En la actualidad la mayor parte de estas promotoras son empresas municipales 52 aunque las más grandes son autonómicas (véase Informe Fuente: AVS 2012).En cuanto al régimen de tenencia que promueven, tanto en el caso de las promociones de promotor privado como público la proporción a favor de la vivienda en propiedad ha sido mayoritaria (Pareja y Sánchez 2012 Sánchez 2001, Leal 2004). Una vez realizada esta breve contextualización vamos a proceder a analizar las posibles transformaciones producidas en este ámbito. La idea es ver si tras la crisis la construcción de vivienda pública en alquiler o la vivienda subvencionada ha crecido en términos absolutos y relativos con respeto al conjunto de viviendas (Cuadro 16). Confirmaremos la hipótesis del modelo neoliberal tardío si el material empírico muestra que en el sistema de vivienda post burbuja ha aumentado la proporción de vivienda libre construida frente a la vivienda protegida y está destinada al alquiler. Mientras que si este material refleja un aumento de la vivienda en protección y observamos que ésta está destinada al alquiler, deberemos confirmar la hipótesis del nuevo modelo. Por su parte, admitiremos la hipótesis de continuidad si no se ha producido ningún cambio, es decir, si la tasa de vivienda protegida se hubiese mantenido estable y su régimen de tenencia fuera fundamentalmente en propiedad. Según la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo existen en España unos 166 promotores públicos de vivienda, de las cuales 139 son entidades de ámbito municipal, 17 autonómico y 10 provincial. Fuente: AVS 2012. 52 131 Cuadro 16 Patrones de hipótesis de provisión pública de vivienda Continuidad Continuidad interrumpida Proporción vivienda nueva libre/protegida Mayor proporción vivienda libre Aumenta proporción disminuye después Tenencia Propiedad Alquiler propiedad después Tipo de promotor Privado Privado o Público primero Neoliberal la Aumenta la VPO, proporción vivienda libre crisis, Alquiler libre Privado Nuevo Modelo Aumenta proporción VPO Alquiler público Público Fuente: elaboración propia Proporción vivienda libre vs protegida En el Gráfico 8 podemos ver la evolución mensual de las viviendas protegidas iniciadas y libres desde 1996 hasta 2016. En él observamos un crecimiento los años 2006-2007 momento en el cual, tanto la vivienda libre en propiedad como la vivienda protegida experimenta un brusco y rápido descenso. Gráfico 8. Número de viviendas iniciadas libres y protegidas 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Viviendas iniciadas. Libres Viviendas iniciadas. Protegidas Fuente: Banco de España Ahora bien, en términos proporcionales el Gráfico 9 nos ayuda a ver con más detalle dicha evolución. Desde 1996 hasta el 2002 la proporción de vivienda protegida va experimentando un importante descenso, llegando a representar en dicho año el 7,97 % 132 (44.014 viviendas) de las más de 500 mil viviendas que se llegan a iniciar ese año. A partir de entonces comienza un importante ascenso llegando la vivienda de protección oficial en el 2009 a rozar el 50 % de la vivienda iniciada., lo que en términos absolutos solo representa 80.230 viviendas. Gráfico 9. Proporción de viviendas libres y viviendas protegidas. 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 % Viviendas iniciadas libres % Viviendas iniciadas protegidas Fuente: Banco de España Esa alta proporcionalidad se mantienen en el 2010 para empezar a descender sustancialmente hasta representar en el 2015 el 11% por ciento de las 47.178 viviendas iniciadas ese año, es decir, 5306 viviendas. Cabe recordar que en el año 2013 entra en vigor el Plan de Vivienda 2013-2016 por el cual desaparecen las ayudas a la promoción y compra de vivienda. Vivienda pública en alquiler En cuanto a la evolución de la vivienda pública en alquiler el Gráfico 10 refleja el número de calificaciones provisionales de vivienda protegida según régimen de uso desde 2005 a 2015; en él no solo se puede observar la pendiente descendente ya reflejada en el Gráfico X sino también la proporción de cada forma de tenencia. Este gráfico nos deja ver que la vivienda protegida no solo se reduce sustancialmente -como hemos apuntado anteriormente- sino que la vivienda en propiedad sigue siendo mayoritaria a pesar de la enorme reducción de la misma. Mientras que en 2006 el 79,57 % era vivienda en propiedad y el 19,10 % de alquiler, en el año 2015 la proporción de vivienda en propiedad asciende al 94,23% y el alquiler desciende a un testimonial 4,92%. Esto significa que no solo ha disminuido sustancialmente sino que además la vivienda en alquiler ocupa una proporción aún menor que en el anterior periodo: de las 5.306 133 viviendas en algún régimen de protección calificadas en el 2015 solo 261 eran de alquiler. Gráfico 10. Número de calificaciones provisionales según régimen de uso VP 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Propiedad Alquiler Autopromoción Fuente: Ministerio de Fomento En el Mapa 2 aparece reflejado el número de viviendas protegidas (calificación provisional) según forma de tenencia por Comunidades Autónomas. Dado que el Plan Estatal de Vivienda suprimió las ayudas y subvenciones a la promoción y compra de vivienda, las que aparecen reflejadas en el mapa corresponden a los diferentes Planes Autonómicos de Vivienda. Así en el año 2016 se han otorgado 6.787 calificaciones provisionales lo que supone un aumento del 27% con respecto al año anterior, pero ahora bien, el número de viviendas en régimen de alquiler ascienda a 468 de las cuales 214 -el 45 % -son con opción a compra y pertenecen a la Comunidad de Madrid, mientras que el resto, 55 % (254) son sin opción a compra. De esas 254 viviendas 210 están ubicadas en el País Vasco, de forma que el 82 % de las calificaciones de vivienda protegida en alquiler en España corresponden a esta comunidad. Del resto de casos “disidentes” podemos decir que en Andalucía se han otorgado ocho calificaciones provisionales para vivienda en régimen de alquiler, en Canarias cero, la misma cifra que en Valencia, Navarra y Cataluña. Sin embargo, las viviendas protegidas en régimen de propiedad de Canarias, Valencia y Navarra alcanzan la cifra de 652. En el caso contrario se sitúa Extremadura, Madrid y Castilla y León las cual parecían tener una línea política 134 alineada con la marcada por el Estado central pero en donde la cifra de viviendas en alquiler –contando también con las de opción a compra- alcanza 250. Por último cabe señalar el caso Cataluña en donde en el 2016 se otorgaron 879 calificaciones de viviendas protegidas que corresponden a la categoría de “otro tipo” de régimen de tenencia y que si bien el Ministerio no facilita cuál es esta modalidad es posible que se trate de las cooperativas de cesión de uso53. Mapa 2. Viviendas protegidas (calificaciones provisionales) según régimen de tenencia para el año 2016. Fuente: Ministerio de Fomento. En resumen, el número de viviendas protegidas no solo ha disminuido significativamente sino que además las viviendas protegidas en régimen de alquiler son meramente anecdóticas. Ni siquiera en las regiones donde se ha tratado de cambiar la línea política de intervención en materia de política de vivienda, el alquiler público parece haber cobrado importancia. Por el contrario, regiones alineadas políticamente 53 La figura de cesión de uso fue regulada por el Parlament de Catalunya en diciembre del 2006 135 con la tendencia política del gobierno central han desarrollado más parque público de alquiler que las disidentes. De cualquier forma, incluso teniendo en cuenta también estas actuaciones, la promoción de vivienda pública sigue siendo meramente anecdótica. CONCLUSIÓN En este capítulo hemos podido ver la evolución y principales cambios en las formas de provisión de la vivienda libre en propiedad y alquiler y en provisión pública o subvencionada de vivienda. Se muestran ciertos cambios pero también ciertas continuidades con respecto al modelo precrisis (Cuadro 17). En lo que respecta a la vivienda en propiedad, el modelo precrisis presentaba un carácter especulativo en función de una planificación de tipo negativa, un régimen de beneficio favorable a los promotores y una promoción de vivienda dominada por el sector empresarial. En la etapa post burbuja si bien se han producido ciertos cambios en el tipo de planificación –como un mayor control en el tipo de planificación y el predominio de la autopromoción durante un tiempo--, no podemos decir que ésta coincida con denominado nuevo modelo, como mucho hay una ligera atenuación, por la vía de la planificación, del nivel especulativo. En cuanto al alquiler, en la etapa precrisis el mercado de este tipo de vivienda se había caracterizado por estar compuesto fundamentalmente por minoristas y por presentar un grado de liberalización medio. Además, en lo referente a la vivienda pública en alquiler, esta es de carácter residual. Tras la crisis la provisión de vivienda en alquiler está compuesta por pequeños propietarios pero también por grande tenedores, los cuales no solo se han multiplicado (solo en SOCIMIS hay 33) sino que además han pasado a dominar carteras de hasta 10 mil viviendas. Además, la construcción de vivienda pública en alquiler ha dejado de ser residual para prácticamente desaparecer. En esta misma línea de residualización se sitúa la vivienda subvencionada, la cual era la forma mayoritaria de provisión pública de vivienda, y que ahora si bien sigue siéndolo, su peso sobre el conjunto de viviendas iniciadas es mucho menor. 136 Cuadro 17. Formas de provisión de la vivienda en propiedad, alquiler y la forma pública de provisión. Forma de Provisión de la vivienda en propiedad Forma de Provisión de la vivienda en Alquiler Libre Forma de provisión de vivienda pública Pre Crisis Post Burbuja Especulativa Especulativa aunque más regulada en la planificación Semidesregulada Desregulada Pequeño propietario Aparecen grandes tenedores Propiedad y residual Propiedad y altamente residual Fuente: elaboración propia En relación a las hipótesis, los resultados muestran que el cambio hacia el nuevo modelo no se ha producido en ninguna de las tres dimensiones que hemos analizado, aunque es cierto que hemos observado cierta atenuación del tipo de planificación. En cuanto la hipótesis del modelo neoliberal tardío, hay una cierta semejanza en los cambios producidos en la forma de provisión de la vivienda en alquiler y en proceso de residualización extrema de la provisión pública de vivienda. Además, se observa que hay elementos de continuidad interrumpida en la forma de provisión de vivienda pública en propiedad o vivienda subvencionada y en el tipo de promotor predominante. En síntesis, la forma de provisión de la vivienda en propiedad sigue siendo de carácter especulativo y la de la vivienda en alquiler ha pasado de ser semidesregulada a aumentar su grado de desregulación. Por su parte, la forma pública de provisión de vivienda es mucho más escasa y esta sigue tomando la forma de vivienda en propiedad. 137 CAPÍTULO 6: EL RÉGIMEN DE TENENCIA EN EL SISTEMA DE VIVIENDA POST BURBUJA. 138 Hasta el momento hemos podido ver la evolución en dos de las dimensiones que comprendían el concepto de sistema de vivienda, las políticas sectoriales y la formas y características de la provisión de vivienda, queda ahora por ver cómo las transformaciones producidas han producido modificaciones o no en la estructura del régimen de tenencia. Teniendo presente, como ya hemos mencionado anteriormente, que albergamos cuatro hipótesis: el cambio hacia el modelo neoliberal tardío, la continuidad interrumpida –o cambio coyuntural- , el cambio hacia un nuevo modelo, o la pura y llana continuidad. Vamos a analizar por un lado la evolución en las tasas del régimen de tenencia para el conjunto del Estado pero también desagregado por Comunidades Autónomas con el objetivo de incorporar en el análisis las posibles variaciones internas. Además, siguiendo con la hipótesis del modelo neoliberal tardío vamos a analizar los cambios por edades en la estructura de tenencia. Según esta hipótesis, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad será especialmente difícil para las generaciones más jóvenes. En esta misma línea, veremos los posibles cambios producidos en las formas de acceso a la vivienda según nivel de renta. Esta misma hipótesis afirma que además de los hogares más jóvenes, la crisis también va a implicar dificultades para los hogares con menos rentas para acceder a una vivienda en propiedad. Por último veremos la evolución de la demanda de vivienda según régimen de tenencia. Este indicador nos acercará a las posibles tendencias futuras con respecto a la estructura del régimen de tenencia en el sistema de vivienda español. Las hipótesis alternativas son tres, por un lado, la de la continuidad interrumpida o cambio coyuntural en donde sea cual sea el cambio este es de tipo temporal y se limita al tiempo que ha durado la crisis. En segundo lugar, que no haya cambio alguno y en tercer lugar que aumente la tasa de hogares en régimen de cesión o en otra forma de acceso a la vivienda no mercantilizada. Este capítulo está estructurado de la siguiente manera: primero estudiaremos las variaciones en la estructura de tenencia en general, viendo cómo ha cambiado la misma desde el inicio de la crisis hasta el año 2016 y comparando la evolución con el anterior período. Además de las variaciones en las comunidades autónomas con el fin de saber si los posibles cambios acontecidos se han producido de forma homogénea o hay variaciones internas importantes. En segundo, lugar veremos las variaciones en la 139 estructura de tenencia según edad y finalmente el del nivel de renta. En estos dos últimos casos solo nos referiremos al caso español Cuadro 18 Régimen de tenencia y patrones de hipótesis. Neoliberal Tardío Continuista Continuidad interrumpida Nuevo Modelo Tasa de hogares según régimen de tenencia Disminuye la tasa de hogares en régimen de propiedad a favor del alquiler libre Mantenimiento de la tasa de hogares en régimen de propiedad Cambio y luego recuperación de tendencias anteriores a la crisis Disminución hogares de régimen de propiedad a favor alquiler social Hogares jóvenes y rentas bajas Aumenta la tasa de hogares jóvenes y con nivel de renta bajo en régimen de alquiler No hay cambios sustanciales en la distribución Cambio durante un tiempo para luego recuperar Disminuye de forma homogénea la tasa de propiedad Demanda de vivienda en alquiler o compra Aumenta la demanda de vivienda en alquiler libre frente a una caída de la demanda de vivienda en propiedad Se mantiene la demanda de vivienda en propiedad durante todo el período Cambios en la distribución de la demanda durante la recesión económica para volver a retomarse los valores previos Disminuye la demanda de vivienda en propiedad a favor de otro tipo de tenencia Fuente: elaboración propia EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DE TENENCIA Con respecto al periodo precrisis en el Gráfico 11 podemos ver la evolución de la estructura de tenencia desde 1996 a 2016. En él observamos dos tendencias diferentes: una entre 1996 y 2004 y otra entre 2004 y 2016. La primera tendencia coincide con el boom inmobiliario, en donde entre 1996 y 2004 la proporción de hogares en régimen de propiedad ascendió más de un 4% situándose en el año 2002 en el máximo histórico con un 84,72 %. Así, desde el 2004 hasta el 2012 la proporción de hogares en propiedad se estabiliza en entorno al 80 % para, a partir de ese año, iniciar el descenso que llega hasta el 2016. La evolución de la estructura del régimen de tenencia (Gráfico 11) desde 2007 hasta el 2016 ha experimentado ciertos cambios, en siete años la proporción de hogares en 140 régimen de propiedad ha pasado de 80,1 % a 77,5 % lo que supone alrededor de un tres % de disminución. Durante estos ocho años observamos dos tendencias diferentes, una continuista que ocupa los primeros años de la crisis, esto es desde 2007 a 2012. Y otra de cambio, entre 2012 y 2016. En la etapa continuista la estructura de tenencia no muestra cambio alguno con un 79 % de hogares en régimen de propiedad durante estos cuatro años. Sin embargo, a partir del año 2012 se observa un cambio de tendencia, del 79,20 en 2012 pasa a 77,30 en el 2016, lo que supone un 2,6 % menos de hogares en régimen de propiedad que en el 2007. Esta disminución se traduce en un aumento de los hogares que viven en régimen de alquiler. En el año 2007 la proporción de hogares que vivía en alquiler se situaba en torno al 13,6 %, en el 2016 estas cifras ascendían a 17,3 por cien, un 3,7 % más, es decir 927,1 mil hogares más que en el 2007. Los hogares en régimen de cesión si bien son los más minoritarios, en la evolución durante el período presentan varias tendencias, una de estabilización coincidiendo con el comportamiento de las otras dos formas, una segunda variación de crecimiento entre 2011 y 2015 pasando del 5,5 al 7,10% respectivamente, para experimentar en este último año un importante descenso a 5,1. El cual pasa a engrosar la proporción de vivienda en alquiler. 141 Gráfico 11. Porcentaje de hogares según régimen de tenencia en España 1996-2016 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Propiedad Alquiler Cesión Fuente: Banco de España a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida y Encuesta Continua de hogares del INE. Esto significa que el crecimiento de la vivienda en alquiler se ha alimentado no solo del descenso de los hogares en propiedad, sino también de hogares que antes estaban en cesión y ahora pasan a formar parte del mercado del alquiler. Este fenómeno de la pérdida de importancia de la vivienda en cesión a favor del alquiler es interesante porque puede ser un indicador más del proceso de cambio. En efecto, en sistemas de vivienda vinculados al modelo familiarista la cesión representaba lo que la vivienda social en los modelo de beneficio limitado, la fórmula desmercantilizada de acceso a la vivienda. Recordemos que en estos casos el parque de viviendas se encuentra sobredimensionado en parte por el papel de las segundas viviendas. Además, la proporción de la vivienda pública en alquiler es ínfima. Así, la fórmula social más extendida de acceso a la vivienda para los jóvenes ha sido la cesión de la segunda vivienda de padres a hijos. En conclusión, tres cuartas partes de los hogares viven en régimen de propiedad, por lo tanto, sigue siendo la forma mayoritaria de acceso a la vivienda. A pesar de esto, los datos muestran un aumento progresivo de los hogares en régimen de alquiler. Este aumento se produce no solo a costa de la propiedad, sino también de la mercantilización de viviendas que anteriormente estaban cedidas. 142 Atendiendo a los datos por Comunidades Autónomas, observamos ciertas diferencias, no solo con respecto al relato general, sino también entre las mismas. En el Mapa 3 se muestra en color verde las comunidades autónomas en donde se ha producido cierto crecimiento en la evolución (2007-2016) de los hogares en régimen de propiedad y en color naranja lo que ha disminuido la proporción de hogares que acceden a la vivienda a través de este tipo de régimen. Podemos observar que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la proporción de hogares en régimen de propiedad ha disminuido. La excepción son Extremadura, Baleares, Asturias, Murcia y La Rioja en donde se observa un cierto incremento de los hogares en régimen de propiedad entre 2007-2016. Mapa 3. . Evolución de los hogares en régimen de propiedad por Comunidades Autónomas 2007-2016. Fuente: Elaboración propia a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida y Encuesta Continua de Hogares del INE Lo contrario ocurre en el Mapa 4 el cual muestra la evolución de los hogares en régimen de alquiler. En él vemos que en la mayor parte de las Comunidades Autónomas la 143 proporción de hogares en régimen de alquiler ha crecido. Sólo en Asturias, La Rioja y Extremadura no ha ocurrido así. Sin embargo, la disminución no llega al 1% ese aumento no se produce tampoco con la misma intensidad en todo el territorio. Madrid, Cataluña y Castilla la Mancha son las regiones en donde más se percibe este cambio con un aumento por encima del 5 % frente a Baleares o Navarra en donde este crecimiento no ha alcanzado el 1 % desde el 2007. No obstante, si contrastamos ambos mapas vemos que la proporción de hogares en alquiler ha crecido en algunos casos por encima de lo que han disminuido los hogares en régimen de propiedad. Esta incongruencia en los datos se debe a que la proporción de hogares en régimen de alquiler ha aumentado a costa también de hogares que se encontraban en régimen de cesión y que con la crisis han pasado a formar parte del mercado de alquiler. Mapa 4. Evolución de los hogares en régimen de alquiler por Comunidades Autónomas 2007-2016. Fuente: Elaboración propia a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida y de la Encuesta Continua de Hogares del INE. 144 En efecto, si observamos el Mapa 5 observamos cómo ha habido una importante disminución de los hogares en régimen de cesión en proporciones que pueden llegar a explicar casos como el de Canarias y Baleares, en donde aumenta tanto la vivienda en propiedad –1,5 y 3,1 % respectivamente– como en alquiler –1,1 y 0,6 %– en las mismas proporciones que disminuye la cesión – -2,5 y -3,8 %–. Lo contrario ocurre en Madrid en donde la pérdida producida de hogares en régimen de propiedad – -7,2 %– se traslada a un aumento tanto del alquiler – 5 %–, como de la cesión –1,3 %. Este trasvase de hogares en régimen de cesión al alquiler significa que la crisis ha producido un proceso de mercantilización de los últimos resquicios que todavía sobrevivían de modelo familiarista. Mapa 5. Evolución de los hogares en régimen de cesión por Comunidades Autónomas 2007-2016 Fuente: Elaboración propia a partir de la Encuesta de Condiciones de Vida y de la Encuesta Continua de Hogares del INE. 145 A continuación vamos a reflejar las variaciones en la estructura de tenencia según la edad del responsable del hogar. De los que se trata es de saber si las generaciones más jóvenes han experimentado variaciones en el acceso a la vivienda según régimen de tenencia DISTRIBUCIÓN DEL RÉGIMEN DE TENENCIA POR EDAD Nuestra intención en este punto es saber si tras la crisis hay un cierto cambio en la distribución en las formas de acceder a la vivienda según la edad de sus habitantes. Para ello nos basaremos fundamentalmente en la edad del responsable del hogar. Siguiendo la hipótesis del modelo neoliberal tardío, tras la crisis deberíamos observar un incremento de los hogares jóvenes en régimen de alquiler, lo que denomiando la “generación rent” (Kemp 2015) o por el contrario se mantiene la estructura previa a la crisis en donde si bien los hogares jóvenes accedían menos a la vivienda en propiedad que los hogares de mayor edad, la diferencia es menor que en el modelo neoliberal tardío. El apartado está dividido de forma similar al epígrafe anterior. Primero vamos a tratar la evolución de los hogares en régimen de propiedad, y seguidamente en alquiler. Por último, veremos las variaciones de los hogares en régimen de cesión. Basándonos en los datos ofrecidos por la Encuesta de Condiciones de Vida del INE54 (Gráfico 12) muestran tendencias diferentes según la edad del responsable del hogar. Por un lado, una evolución estable y sin perturbaciones en las edades más mayores en donde la crisis no parece haber tenido ningún impacto en las formas de acceso a la vivienda. A medida que aumenta la edad, la propiedad se vuelve la opción mayoritaria y menos sensibles son los hogares al impacto de la crisis, al menos en los que al régimen de tenencia se refiere. En el 2007 el 83,8 de los hogares con más de 45 años vivía en régimen de propiedad y el 87,5 % de los hogares con más de 65 años. Estas son cifras muy similares a las del año 2016 con 80,9 % y 90,1 % respectivamente. Lo contrario ocurre a medida que la edad disminuye. Cuantos más jóvenes son los hogares, menos acceden a la vivienda a través de la propiedad y más se percibe los 146 efectos negativos de la crisis. En el 2007, el 58,1 de los hogares cuyo responsable tenía entre 16 y 29 años vivía en propiedad frente al 28,4 en el 2016, un 30 % menos. Por su parte los hogares de 30 a 45 años pasaron de un 74,3 a un 64,4 en el 2016. Gráfico 12. Hogares por régimen de propiedad y edad de la persona de referencia. 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Total De 16 a 29 años De 45 a 64 años De 65 y más años De 30 a 44 años Fuente: Encuesta de Condiciones de Vida. El Gráfico 12 muestra las variaciones desde el 2004 hasta el 2016 de los hogares en alquiler según edad del responsable del hogar. Comprobamos cierta estabilidad de los hogares de 65 y más años en donde la vivienda en alquiler a precio de mercado no supera el 3,8 % (2006 y 2010). Sin embargo, a medida que nos vamos acercando a las cohortes más jóvenes la proporción de hogares va aumentando. En cuanto a los hogares de entre 16 y 29 años se da no solo un aumento importante con un 17,6 % desde el 2006 al 2015, y una gran proporción de hogares jóvenes que están en este régimen de tenencia al final del período, con 47,4 y 43,1 % para el 2014 y 2015 respectivamente. Con respecto a la evolución de los hogares en régimen de alquiler observamos que hasta cierto punto se produce lo opuesto al caso anterior. Ese punto lo representa precisamente la evolución de los hogares jóvenes (de 16 a 29 años) en régimen de alquiler. Tanto en los hogares de 30 a 44, de 45 a 64 y de 65 en adelante la línea que figura en el Gráfico13 representa el opuesto a lo ocurrido con la evolución de la vivienda en propiedad. Sin embargo, en el caso de la generación más joven, se observa una disminución entre 2004 y 2006 – hasta situarse en el 25,5 % de los hogares- para 147 empezar a crecer hasta llegar al 47.7 % en el 2014, año en donde parece tocar techo y empezar a disminuir. Esta evolución no se traslada a la vivienda en propiedad pero sí en el régimen de cesión. Gráfico 13. Hogares por régimen de alquiler y edad de la persona de referencia. 60 50 40 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Total De 16 a 29 años De 45 a 64 años De 65 y más años De 30 a 44 años Fuente: Encuesta Condiciones de Vida En efecto, en el Gráfico 14 se puede observar los cambios en los hogares en régimen de cesión según la edad de la persona de referencia. Hay dos comportamientos diferenciados, uno para los hogares jóvenes y otro para las edades más maduras. En el primer caso, aumenta la proporción de hogares jóvenes – de 16 a 29 año- que viven en régimen de cesión aumenta de 9,7 en el 2007 al 18,7 % en el 2016, es decir, se duplica la cifra. En el caso de los hogares de 30 a 44 años también se produce un aumento pero en menor medida. En cuanto a las generaciones más mayores los datos muestran una estabilidad y continuidad durante el período. En los hogares de 30 a 44 años más bien queda demostrada una primera tendencia de descenso del 2004 al 2001 en donde se pasa del 9,6 % al 6,6, para a continuación iniciar una tendencia de crecimiento coincidiendo con los años más duros de la crisis, para situarse al final del periodo, 2014 y 2015, en valores similares a los de la etapa precrisis, esto es 9,6 y 10,4 % respectivamente. En síntesis, el régimen de propiedad es dominante en los hogares de más edad. Mientras que para los hogares jóvenes la vivienda en alquiler tiene mucha más presencia. Lo mismo ocurre para la cesión, la cual está destinada preferentemente a las generaciones 148 más jóvenes. En cuanto al efecto de la crisis se evidencia un mayor impacto cuanto más joven es el hogar, impacto especialmente evidente en la propiedad y alquiler. En la evolución de la cesión se observa el componente crisis pero con oscilaciones. Es decir, es un régimen sensible a factores económicos pero también a otros puesto que las líneas muestran más oscilaciones. Gráfico 14. Hogares por régimen de cesión según y edad de la personas de referencia. Fuente: Encuesta de Condiciones de Vida. INE DISTRIBUCIÓN DEL RÉGIMEN DE TENENCIA POR NIVEL DE RENTA Para saber las relación y variaciones de los distintos regímenes de tenencia según nivel de renta hemos recurrido a la encuesta europea Income and Living Conditions (EU-SILC) elaborada por la Eurostat la cual recoge desde el año 2007 diferentes datos sobre la situación socioeconómica de los hogares en la Unión Europea. No podemos, por tanto, comparar las variaciones con respecto al anterior período precrisis. La encuesta presenta, entre otras cosas, la distribución de la población por régimen de tenencia y nivel de renta. Las categorías del nivel de renta que aparecen son dos, una por encima del 60% del ingreso medio equivalente igualitariamente distribuido55, en adelante ingreso medio. Y el otro, por debajo del 60% del ingreso medio. End inglés: “below 60% of median equivalised income y above 60% of median equivalised income.” 55 149 En este caso, de lo que se trata es de saber los cambios producidos en la estructura de tenencia en función del nivel de renta. La hipótesis del modelo neoliberal tardío defiende que los hogares con niveles de renta más bajos accederán en menor medida a la propiedad que en el periodo pre crisis. Frente a esta hipótesis, está la opción de que la crisis no haya empeorado las posibilidades de acceso a la vivienda en régimen de propiedad y se mantenga en los parámetros previos a la crisis. En tercer lugar también existe la posibilidad de que la crisis haya afectado a todos los niveles de renta por igual y se observen cambios en todos los niveles de renta. Pues bien, los datos recogidos por la encuesta muestran (Tabla &) por un lado que vivir o no en una vivienda en propiedad depende del nivel de renta: en el 2007 el 68,4 % de los hogares cuyos ingresos estaban por debajo del 60% vivía en régimen de propiedad, frente al 83,6 % de los hogares cuyos ingresos están por encima del 60 %. Lo contrario ocurre con la vivienda en régimen de alquiler: más del 30 % de los hogares por debajo del 60 % viven en este régimen de tenencia, frente al 16,4 %, lo que supone la mitad. En segundo lugar, lo que muestran los datos es que el impacto de la crisis no es homogéneo, los hogares con nivel de renta por encima del 60 % no experimenta a penas variaciones a lo largo del período estudiado. Frente a los hogares con menos renta en donde los hogares en régimen de propiedad bajan al 62 % y los hogares en alquiler suben al 38 %. Esto significa que, efectivamente, tras la crisis hay menos hogares con nivel de renta menor en régimen de propiedad que en el período pre crisis. Por tanto se confirma la hipótesis del modelo neoliberal tardío. No obstante, se trata de un cambio menor en comparación con los vistos en los apartados previos. Sería necesario continuar indagando e incorporar más indicadores con los que poder contrastar este cambio a todas luces reducido. 150 Tabla 6. Régimen de tenencia según nivel de renta Por debajo del 60 % Por encima del 60% Propiedad Alquiler Propiedad Alquiler 2007 68,4 31,6 83,6 16,4 2008 61,2 38,8 84,9 15,1 2009 63,9 36,1 83,6 16,4 2010 64,2 35,8 83,9 16,1 2011 63,7 36,3 83,9 16,1 2012 59,9 40,1 84 16 2013 58,3 41,7 82,6 17,4 2014 60,1 39,9 84,2 15,8 2015 62 38 82,8 17,2 Fuente: Income and Living Conditions (EU-SILC) Eurostat LA DEMANDA DE VIVIENDA EN ALQUILER Y PROPIEDAD A continuación reflejamos la evolución de la demanda de vivienda en alquiler y propiedad. Para ellos adoptamos como indicadores el número de transacciones (Gráfico 14) por compra venta de viviendas y el número de contratos de alquiler. En ambos casos se trata de dos indicadores de tenencias del mercado de la vivienda y por tanto de los posibles cambios sobre el régimen de tenencia. En el caso de la vivienda en propiedad el indicador procede del Ministerio de Fomento quien a su vez toma los dato que trimestralmente publica la Sociedad de Tasación. En el segundo caso hemos tenido que recurrir a los datos referentes solamente a la Comunidad Autónoma de Cataluña publicados por el Instituto Catalán de Estadística (INDESCAT) ya que no existen datos agregados de todo el Estado. Además, hemos incluido en el mismo gráfico los datos referentes a las transacciones para poder comparar la evolución de ambas formas de tenencia. En ese sentido, también hemos incluido los datos referentes a la provincia de Barcelona ya que nos parecía pertinente conocer cuántos de los cambios se producían por el efecto de su capital. Veamos en primer lugar la evolución de la compra venta. 151 Gráfico 15. Transacciones compra venta de viviendas 2004-2015 Fuente: Ministerio de Fomento Entre el año 2004 y 2016 a pesar de los múltiples dientes de sierra se observa una evolución en las transacciones de compra venta de vivienda definida por tres tendencias: la primera de signo positivo y que comprende los últimos años del boom, hasta el 2007, año en el que toca techo con 230.755 viviendas vendidas sólo en el primer trimestre. A partir de ese momento comienza el descenso hasta principios del 2013 en donde la compra-venta de viviendas toca fondo con 54.835 viviendas vendidas. En el siguiente trimestre del 2013 se inicia una nueva tendencia que llega hasta el último año del que disponemos datos. Por su parte, si observamos la evolución de las transacciones de compra-venta de vivienda entre 200456 y 2016 vemos tres fases (Gráfico14): la primera que incluye los tres últimos años del boom, una segunda de crisis y una tercera de cierta recuperación. En la primera fase, las transacciones de compra venta de viviendas superan los 200 mil anuales, llegando en el 2006 a 238.796,5 creciendo un 5,9 % con respecto al año anterior. Sin embargo, a partir del 2007 comienza un descenso que se prolonga hasta 2013 –con la excepción de 2010 y 2012- con caídas interanuales muy importantes llegándose a un -32,5% entre 2007 y 2008 y del -28,9% entre 2010 y 2011, tocando fondo en el año 2013 con 75.142 transacciones de vivienda, es decir un 68,53 % menos de transacciones que con respecto al 2006. A partir del año 2013 comienza una nueva tendencia de carácter alcista con incrementos del 21,1 %, 9,7 y 14,1 % para los 56 El 2004 es el año más antiguo del que hay datos publicados en las fuentes recurridas. 152 siguientes año. Con todo en el años 2016 se produjeron 114.422,3 transacciones de vivienda, lo que significa 45,30% menos con respecto al 2007. En lo que respecta a la evolución de la demanda de vivienda en alquiler, dado que solo tenemos datos de Cataluña, nuestras observaciones solo se limitarán a este territorio. El Gráfico 17 expresa una tendencia de crecimiento entre 2004 y 2013 año en el que se firman 138.621 contratos. En relación al posible efecto que ha podido tener Barcelona sobre este crecimiento, en el mismo gráfico vemos que si bien la ciudad también presenta una pendiente ascendente, la curva es mucho menos pronunciada. Por tanto, el volumen de contratos firmados en Barcelona explica muy poco la evolución de la demanda de vivienda en alquiler en Cataluña. Sin embargo, en el año 2013 parece producirse un cambio de tendencia en ambos casos. En donde aparece una pendiente descendente de la curva, menos perceptible eso sí, en el caso de Barcelona. En ese sentido, el descenso de los contratos coincide con el aumento del número de transacciones por compra-venta de viviendas. Además, en este caso el efecto de Barcelona sobre el conjunto de Cataluña es mucho mayor que en el caso del alquiler. La evolución de la demanda de vivienda en propiedad en Cataluña parece depender en gran medida de la demanda de vivienda en propiedad de la provincia de Barcelona. Gráfico 15. Contratos de alquiler y transacciones de compra venta de vivienda en Cataluña y Barcelona (provincia) 2004-2015. Fuente: INDESCAT y Ministerio de Fomento Lo que sí que muestran los datos es que parte del descenso de la demanda de vivienda en propiedad es coyuntural, al menos en lo que respecta a la intensidad con la que 153 descendió en la primera parte de la crisis, entre 2007 y 2013. Lo mismo confirman los datos de Cataluña para la demanda de vivienda en alquiler, la cual creció intensamente hasta el 2013 para iniciar un ligero descenso. CONCLUSIÓN En este capítulo hemos analizado en qué medida la estructura de tenencia del sistema de vivienda español había experimentado los cambios que apuntaban los defensores de la hipótesis del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Como hemos señalado en muchas ocasiones a lo largo de los capítulos, el sistema de vivienda español se caracterizaba por un evidente desequilibrio (Pareja Eastaway 2010) de la propiedad frente al carácter marginal del alquiler. Pues bien, el material empírico muestra que tras la crisis si bien la propiedad sigue siendo mayoritaria, la tasa de hogares en régimen de alquiler ha aumentado, aunque no de forma homogénea en todo el territorio. Este crecimiento, según los datos disponibles, se ha producido no solo a costa del acceso en régimen de propiedad, sino también por la incorporación al mercado del alquiler de hogares que previamente se encontraban en régimen de cesión. Este crecimiento se ha producido sobretodo a costa de los hogares con menor nivel de renta pero sobretodo de los hogares jóvenes que han experimentado una importante reducción en el acceso a la vivienda a través de la propiedad. En lo que respecta a la evolución de la demanda de vivienda según forma de tenencia los datos muestran tres tendencias diferenciadas, una que corresponde al boom, otra a la crisis y otra de recuperación. En el cuadro 19 resumimos las características pre y post crisis. 154 Cuadro 19 Régimen de tenencia precrisis y post burbuja General Precrisis Post burbuja Dominio hegemónico propiedad Dominio vivienda en propiedad pero con tendencia a disminuir Diferencias por regiones Estructura edad Propiedad régimen mayoritario en todas las franjas de edad Mayoritario para las edades más mayores, para jóvenes no Nivel de renta Hay distribución desigual Aumenta la desigualdad Características de la demanda A favor de la vivienda en propiedad Aumenta vivienda en alquiler pero hay recuperación de la vivienda en propiedad Fuente: elaboración propia Con respecto a las hipótesis estos rasgos nos llevan a rechazar la hipótesis de continuidad ya que hay elementos de cambio. Rechazamos la hipótesis del nuevo modelo ya que del mismo modo no hay un incremento de otras formas de tenencia, al menos las recogidas por el Instituto Nacional de Estadística. En cuanto a la hipótesis neoliberal tardío debemos confirmarla en términos de estructura pero siendo conscientes de que las tendencias indicadas por el comportamiento de la demanda muestran que parte del cambio es coyuntural. 155 CONCLUSIONES 156 Este capítulo está compuesto por dos partes. En la primera, responderemos a la pregunta de investigación, y veremos qué hipótesis ha sido confirmada y cuál rechazada. En la segunda parte, elaboraremos algunas reflexiones que nos han suscitado los resultados de la investigación, en relación a sus límites y la agenda futura que de ellos se deriva. Recordemos una vez más que nos propusimos determinar si el sistema de vivienda español post burbuja había cambiado tras la Crisis Financiera Global y Económica Nacional (2007-2016) hacia el modelo neoliberal tardío ( Aalbers 2015; Forrest and Hirayama 2014; Rolnik 2013), y, en caso afirmativo, en qué medida lo había hecho. A tal efecto definimos la categoría analítica de sistema de vivienda como el conjunto de arreglos institucionales y políticas a través del que se articulan las formas de acceso y provisión de vivienda en una sociedad dada. Este concepto había sido aportado desde posiciones clásicas en el ámbito de los housing studies, pero las explicaciones ahí ofrecidas sobre los procesos de cambio y continuidad en los sistemas de vivienda resultaban, a nuestro entender, parciales e insatisfactorias. En todo caso, dio pie a un fructífero debate entre los defensores de los procesos de la convergencia y los de la divergencia, gracias al cual fue posible identificar diferentes modelos de sistema de vivienda (Allen 2006; Allen et al 2004, Hoekstra et al 2010; Kemeny 1981, 1995; Leal 2004). Un debate marcado por el excesivo énfasis que ambos enfoques pusieron en la relación de la vivienda con las diferentes formas de Estado de bienestar, sin prestas demasiada atención a la íntima relación de aquélla con los procesos de acumulación del sistema capitalista. Han sido planteamientos cercanos a la economía política los que han proporcionado explicaciones más sólidas sobre esta cuestión, en su intento de explicar el auge de la vivienda en propiedad, la reducción del parque de vivienda social o el proceso de financiarización de la misma con los cambios en el sistema capitalista. En particular, son los responsables de las principales teorías sobre los cambios producidos tras la Crisis Financiera Global, nuestro trabajo se ubica precisamente dentro de esta perspectiva. En efecto, a lo largo de los últimos años, autores como (Aalbers 2015; Fernandez and Aalbers 2016; Forrest and Hirayama 2014; Rolnik 2013), han defendido la existencia de 157 un proceso de transformación en los sistemas de vivienda, caracterizado por el declive de la vivienda en propiedad y el crecimiento de la vivienda en alquiler. Se trata de un cambio con fuertes implicaciones socioeconómicas, entre las que cabe destacar que los hogares con menores rentas ven restringidas fuertemente sus posibilidades de acceso a la vivienda en propiedad. Planteada nuestra hipótesis desde este enfoque, optamos por el estudio de caso como estrategia metodológica. Este método no permite establecer inferencias estadísticas, como tampoco identificar relaciones causales entre las variables. Pero sí permite elaborar estudios más comprensivos, así como comprobar teorías. El resultado de este trabajo no es por tanto saber si los sistemas –todos− han cambiado tras la crisis. No pretendemos que nuestro caso concreto sea representativo, sino que a partir del mismo podamos confirmar o rechazar la teoría del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Dado que el estudio de caso conlleva ciertas limitaciones, hemos optado por una estrategia metodológica que garantizara un mínimo de validez interna: el pattern matching. Éste se basa en la operacionalización de las hipótesis en patrones concretos para ver en qué medida el material empírico coincide con los patrones previamente establecidos. El caso seleccionado es el sistema de vivienda español. Este caso cumplía con la condición básica para poder comprobar la teoría del cambio: haber experimentado la crisis. En el contexto de la Unión Europea es, después de Grecia, el país en que en el más ha impacto ha tenido: presenta las peores tasas de desempleo y la recesión económica más duradera. Al hablar del sistema de vivienda español, debemos tener en cuenta que se trata de un caso especialmente crítico y controvertido. Para algunos autores (Allen 2006; Leal 2010 y 2004 ; Módenes and López-Colás 2014) presenta una caracterización típica de los sistemas de vivienda del sur de Europa. Para otros autores como López y Rodríguez (2011), es uno de los casos más representativos del proceso de neoliberalización, sin el cual sería imposible entender las dimensiones del boom inmobiliario pre crisis y sus consecuencias. Las características y la naturaleza del sistema de vivienda español han sido descritas a lo largo del presente trabajo, pero es conveniente recapitular aquí sus rasgos más 158 definitorios. Los primeros arreglos institucionales que lo articularon se sitúan en las políticas económicas y sociales del franquismo. No obstante, son las reformas y medidas adoptadas durante las primeras décadas de los gobiernos democráticos, entre las que se cuentan la modernización del sistema financiero y la liberalización del suelo, las que configuran su forma actual −al menos hasta la aparición de la crisis 2007-2008. El resultado es la transformación de un sistema familiarista (Allen 2006; J. Hoekstra 2009; Leal 2005,) en un modelo de corte neoliberal. Sus rasgos son los siguientes (Cuadro 20): - En términos de gasto público, sus políticas de vivienda son de carácter residual y presentan una estructura de carácter regresivo. Son políticas destinadas a favorecer la vivienda en régimen de propiedad y su configuración es de carácter multinivel, prevaleciendo el nivel estatal. - La forma de provisión de la vivienda en propiedad es de tipo especulativo, lo que significa, por un lado, un tipo de planificación negativa, y, por otro, un régimen de beneficio a favor del promotor. Es, además, una forma de provisión en la que predomina el promotor privado. Por su parte, la provisión de vivienda en alquiler se caracteriza por una composición de pequeños minoristas y un mercado semidesregulado y muy poco profesionalizado. Por último, la promoción pública de vivienda ocupa un lugar extremadamente residual, siendo en todo caso en régimen de propiedad. - Finalmente, la estructura de tenencia de este sistema se caracteriza por un dominio de la vivienda en régimen de propiedad, con ciertas desigualdades por nivel de renta y muy pocas en la estructura por edades. 159 Cuadro 20. Características del Sistema de Vivienda Español precrisis Nivel de Gasto público Por debajo del 1% Estructura regresiva Destinadas a promover la vivienda en régimen de propiedad Políticas estatales de vivienda Política Autonómica Forma de provisión vivienda Prevalece nivel de gobierno del estado central Políticas autonómicas coherentes y complementarias con la línea estatalexcepto País Vasco Especulativa propiedad Vivienda en alquiler Pública Semidesregulada, pequeños propietarios y propietarios privados Vivienda en propiedad, vivienda en alquiler muy residual “Dominio hegemónico” de vivienda en propiedad en todas las Estructura tenencia franjas por edad Desigualdad por nivel de renta Fuente: elaboración propia Pues bien, tras analizar el material empírico podemos afirmar que, en efecto, el sistema de vivienda español ha experimentado tras la crisis un proceso de cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Sin embargo, ¿qué tipo de afirmación permite esta constatación? Como apuntamos más arriba, el estudio de casos no permite realizar inferencias, es decir, no estamos en disposición de afirmar que tras la crisis todos los sistemas han cambiado hacia el modelo neoliberal tardío. Lo que sí permiten los estudios de casos es realizar inferencias “hacia la teoría” (Yacuzzi2005). Es decir, gracias a la intensidad y exhaustividad del estudio, nuestros hallazgos permiten realizar modificaciones, plantear reformulaciones o incorporar matices a la propia teoría del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Pero antes, vamos a examinar de forma sintética el conjunto de resultados en los que nos hemos basado para confirmar la teoría del cambio hacia el modelo neoliberal tardío (Cuadro 21). En otras palabras lo que permite esta constatación es no rechazar la teoría. Por consiguiente, la respuesta completa a la pregunta de investigación es que, basándonos en el caso español, no podemos descartar la hipótesis del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. 160 De forma sintética, los resultados y conclusiones son las siguientes: En primer lugar, en las políticas de vivienda se ha producido un giro del fomento de la vivienda en régimen de propiedad al fomento del alquiler libre, tanto en su vertiente presupuestaria como normativa, y tanto a nivel estatal como autonómico –salvo el nivel conceptual de los casos disidentes y a nivel sustantivo en el caso del País Vasco y Cataluña−. Además, por lo que respecta al nivel de gasto, se ha producido un importante recorte que ha intensificado el proceso de residualización. Estas características del sistema de vivienda español post burbuja encajan con el patrón del modelo neoliberal tardío, descrito por Aalbers (2015), Rolnik (2013) y Forrest y Hirayama (2014) o Kempt (2015) demás autores. No coinciden ni con el anterior modelo pre crisis ni con el denominado “nuevo modelo”, y a la luz del último dato disponible, no podemos constatar que se trate de un cambio coyuntural. Por lo que respecta a las formas de provisión de vivienda libre y a la forma pública de provisión, hemos observado que ha habido un pequeño intento de reducir el grado de “negatividad” (Barlow y Ducan 1995) en el tipo de planificación y un predominio temporal de los hogares como tipo de promotor frente a las sociedades mercantiles. Esto sitúa el cambio dentro de la hipótesis continuidad interrumpida, sin embargo, el régimen de beneficio se mantiene exactamente igual −a favor del promotor. Con todo y a pesar de los sutiles cambios, la forma de provisión de vivienda en propiedad ha seguido siendo especulativa. En este sentido, esta continuidad no entra en contradicción con la hipótesis del cambio, puesto que en el modelo neoliberal tardío la forma de provisión de vivienda en propiedad también es de este tipo. El estudio de los cambios y las continuidades de la forma de provisión de la vivienda en alquiler ha mostrado que el marco normativo que regula el mercado del alquiler ha experimentado una mayor desregulación y han aumentado el número de grandes tenedores y el volumen de viviendas en su poder. Estos dos rasgos no coinciden con el “nuevo modelo” ni son una continuidad –interrumpida o no− del anterior, son rasgos que encajan con el modelo neoliberal tardío. En cuanto a la forma pública de provisión vivienda, hemos podido constatar que la proporción de vivienda protegida ha disminuido sustancialmente y sigue siendo en régimen de propiedad. Esto significa que, por un lado, se confirma la hipótesis 161 continuidad por lo que respecta al régimen de tenencia que promueve la provisión pública de vivienda. Por otro, se confirma la hipótesis del cambio neoliberal tardío, al coincidir la profundización del proceso de residualización de la provisión pública de vivienda con este patrón. Por último, en relación al régimen de tenencia, en términos generales ha habido una reducción de hogares en régimen de propiedad. Esta reducción se ha producido especialmente en los hogares jóvenes y en los hogares con menor nivel de renta. Estos resultados coinciden con el modelo neoliberal tardío. Sin embargo, el análisis de la demanda muestra un cierto cambio de tendencia. A partir del 2015 se ha dado un aumento de la vivienda en régimen de propiedad y una disminución del número de contratos de vivienda en alquiler, por lo que no es descartable que parte de la intensidad de los cambios apuntados se reduzcan. El cuadro 21 resumimos los principales elementos de cambio y continuidad que hemos mencionado a lo largo del presente trabajo. 162 Cuadro 21. Características del Sistema de vivienda postburbuja Concepto Dimension es Subdimension es Sistema de vivienda Políticas de vivienda Nivel de Gasto Forma de provisión Régimen de tenencia Subdimensiones 2 Resultado Patrón/Hipótesis Por debajo del 1% Neoliberal Tardío Políticas sectoriales Estatales Promueven Alquiler libre Neoliberal Tardío Autonómicas Alquiler libre la mayor parte con casos disidentes Propiedad Régimen de Beneficio Tipo de planificación A favor del promotor Negativa reducida Clase de promotor Durante la crisis personas, sociedades mercantiles después Neoliberal Tardío/Nuevo Modelo Continuidad Pequeño cambio Nuevo Modelo Continuidad Interrumpida Alquiler Clase de propietario Predomina minorista pero aparecen grandes propietarios Neoliberal tardío Pública Grado de regulación Proporción de VPO sobre el total viviendas Desregulado Ínfima Neoliberal Tardío Neoliberal Tardío Número VPO en alquiler/Número de VPO en propiedad Proporción muy baja de la vivienda en alquiler Continuidad General Dominio de propiedad privada pero con aumento del alquiler Neoliberal Tardío Por edades Aumento de los hogares jóvenes en régimen de alquiler Neoliberal Tardío Por nivel de renta Aumento de los hogares con rentas bajas en régimen de alquiler Neoliberal tardío Propiedad Cae la compra venta de viviendas durante la crisis pero hay indicios de recuperación, Continuidad interrumpida Alquiler Aumentan los contratos durante la crisis y hay un ligero descenso a partir del 2013 Continuidad interrumpida Estructura Demanda 163 Sobre la crisis como motor de cambio Ahora bien, estas afirmaciones y constataciones permiten, además del estudio de los antecedentes y la evolución del sistema de vivienda español, una serie de consideraciones con respecto a la teoría del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. En primer lugar, el cambio producido tras la crisis no se hubiera producido sin una serie de transformaciones previas. Esta consideración retrospectiva remite a la necesidad de entender que el cambio en los sistemas de vivienda es la culminación de un proceso largo, que no solo depende de las oscilaciones y transformaciones en las formas de acumulación del sistema capitalista, sino en el que también se imbrican diversas formas de cambio institucional. En otras palabras, para comprender la complejidad del cambio producido en el sistema español de vivienda ha sido necesario tener en cuenta tanto la coyuntura crítica (Capoccia, y Kelemen, 2007, Pierson, y Skocpol, 2002). ) de la Crisis Financiera Global y económica nacional, como el conjunto de cambios graduales (Mahoney y Thelen 2009, Streeck, y Thelen, 2005 Thelen 2009) acontecidos previamente. Con ello, queremos defender para futuros trabajos sobre el cambio y la continuidad en los sistemas de vivienda la necesidad de incorporar una mirada próxima al institucionalismo (Thelen 1999, Hall y Thelen 2008) con el enfoque de la economía política (Aalbers and Christophers 2014), que hemos sostenido a lo largo de este trabajo, que permita comprender estos procesos en toda su complejidad. Sobre los casos disidentes y el alcance del cambio En segundo lugar, si bien hemos podido constatar el cambio hacia el modelo neoliberal tardío, hemos observado que a nivel autonómico este proceso de liberalización, desregulación y fomento del carácter especulativo del mercado de la vivienda no se ha producido de la misma manera que a nivel estatal. En efecto, el análisis de las leyes y las principales normativas recogidas en los Códigos de Vivienda, nos ha permitido identificar lo que hemos denominado casos disidentes −en lo que a política de vivienda se refiere. Se trata de los casos de País Vasco −cuya disidencia es de carácter histórico−, Cataluña, Canarias, Navarra y Andalucía. En todas estas Autonomías hay un intento, al menos retórico, de romper con el consenso en las líneas maestras de las políticas de vivienda en España. Esta disidencia pone en evidencia la importancia del diseño 164 institucional en las posibilidades y el alcance que pueda tener el cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Lo que representan estos casos disidentes es: 1) un límite al proceso de cambio en términos institucionales; 2) una ruptura ideológica del consenso político con respecto a la intervención pública en materia de política de vivienda; y 3) la paradoja de la confirmación, por el lado institucional, de la hipótesis del proceso de neoliberalización del Estado. En efecto, autores como Jessop (2008) o Kazepov (2008) señalaron que la reestructuración del Estado de bienestar conllevaba la transferencia de competencias y, por tanto, de responsabilidades a niveles sub- y supranacionales, como la Unión Europea en política económica (Jessop 2008) y la política social a nivel local y regional (Kazepov 2008). Brenner (2004) designa este proceso como rescaling o ajuste del Estado en tanto que institución, que vendría a materializar el proceso de neoliberalización del Estado en su orden institucional. En este sentido, la emergencia del nivel regional en política de vivienda parece responder a este proceso. Si bien esta emergencia del nivel regional confirma, por la vía institucional, el proceso de neoliberalización, también supone la forma a través de la cual han sido posibles nuevas políticas de vivienda que obstaculizaran el alcance del cambio hacia el modelo neoliberal tardío. Esta paradoja del “cambio que frena el cambio” invita a reflexionar sobre la propia teoría del cambio de Aalbers y otros. En cierta medida, lo que el caso español demuestra con sus ejemplos disidentes es que −al menos en lo que a políticas de vivienda se refiere− el cambio está condicionado por el diseño y la configuración institucionales de las políticas de vivienda. Son indicadores de una reestructuración del Estado de bienestar, pero al mismo tiempo representan el límite de la teoría del modelo neoliberal tardío por el lado institucional. En este sentido, si en el anterior apartado considerábamos la crisis en tanto que origen del cambio, en este apartado estamos obligados a repensar su alcance. En cierta medida lo que indican los casos disidentes es que el diseño institucional importa. Podemos entonces lanzar una primera hipótesis de investigación para la agenda futura: la intensidad y el alcance del cambio el sistema de vivienda neoliberal tardío no son solo el producto de los cambios producidos por la crisis, sino que están condicionados por la configuración multinivel y el diseño institucional en el que se inscriben. Cuanto más 165 distribuidas estén las competencias en materia de política de vivienda, más obstáculos tendrá el cambio. Ahora bien, como también hemos visto, este intento rupturista o disidente de poner en práctica un nuevo modelo de política pública se vio coartado por la sentencia de inconstitucionalidad que recayó sobre los artículos más polémicos de las leyes de vivienda de cada una de estas Comunidades Autónomas. Además, como comprobamos en el sexto capítulo, el dedicado a las formas públicas de provisión de vivienda, las leyes y medidas disidentes no se habían traducido –salvo en los casos de País Vasco y Cataluña- en formas alternativas a la vivienda libre y en propiedad. Esto significa que para que la distribución de competencias sea realmente un obstáculo al cambio, hace falta una mínima movilización de recursos que materialice el gobierno sobre dichas competencias. En otras palabras, si la distribución de competencias no se traduce en acciones y políticas efectivas, el diseño institucional deja de tener su capacidad de obstaculizar el cambio. Sobre la reedición del debate entre convergencia y divergencia El alcance, la diversidad y la homogeneidad del cambio nos retrotraen a un viejo debate en el estudio de los sistemas de vivienda: el proceso de convergencia (Donnison, 1968, Harloe, 1985, 1995, Whitehead 2003 y 2008) o divergencia (Allen 2004, Arbaci 2007, Balchin 1996, Barlow y Ducan 1995, Kemeny 1981, 1992, 1995, 2006, Leal 2004, 2005 y Martínez del Olmo 2013.) Tanto el proceso de cambio como sus variantes internas nos llevan a preguntar si la Crisis Financiera Global ha abierto un nuevo proceso de convergencia o, más bien, si se trata de un proceso de divergencia entre los países que han sufrido la crisis y los que no. Cabría preguntarse incluso si los “casos disidentes” son la constatación de los diferentes niveles que puede adquirir el proceso de divergencia. No obstante, desde nuestro punto de vista, este debate debería considerarse superado gracias a las diferentes aportaciones que se han hecho sobre los procesos de convergencia y divergencia desde otras literaturas como la relacionada con el proceso de restructuración y ajuste del Estado de bienestar (Barbieris et al 2010) o con las variaciones y diferencias el propio proceso de neoliberalización (Hay, 2004, Brenner et al 2010) que bien podría servir para iluminar esta cuestión. Por ejemplo, Hay (2004) 166 ofrece una propuesta alternativa con la que leer las diferencias y similitudes entre los distintos modelos de capitalismo europeo y superar así el debate. Se trata de la propuesta del concepto de trayectorias comunes, con el que puede identificar la evolución de los diferentes sistemas en función de su punto de partida. Por otro lado encontramos toda la literatura sobre variegated neoliberalization (Brenner, Peck y Theodore 2010), que permite explicar la “divergencia dentro de la convergencia”, a la que hay que añadir la propuesta de Schwartz y Seabrooke (2008), más cercana a la literatura relacionada con vivienda, donde se identifican “variaciones del capitalismo residencial”. En ese sentido, consideramos que no solo hay literatura suficiente como para dar por superado el debate, sino que se trata de un debate de dudosa utilidad social. Al fin y al cabo, identificar las posibles diferencias y similitudes en los sistemas de vivienda no deja de ser una labor descriptiva. Se trata de un conocimiento que no informa, o no lo suficiente, sobre la mayor o menor accesibilidad a la vivienda que cada modelo presenta. Con nuestro análisis, por ejemplo, hemos podido identificar y confirmar el cambio, pero no podemos constatar que la vivienda sea más inaccesible que en el periodo pre crisis. No nos permite sostener que el crecimiento de la vivienda en alquiler implica una mejora en las condiciones de accesibilidad a la vivienda. El problema, creemos, radica en el propio concepto de sistema de vivienda. Tal y como vimos en el primer capítulo, este concepto surge en un intento de superar las limitaciones que suponía analizar las políticas de vivienda, el régimen de tenencia o la forma de provisión por separado. Sin embargo, estas tres dimensiones no ofrecen demasiada información sobre el grado de accesibilidad de la vivienda, ni por sí mismas ni en su conjunto. Esta consideración nos obliga a ensayar una redefinición del concepto sistema de vivienda como sigue: el sistema de vivienda es aquel conjunto de políticas y arreglos institucionales que configura las formas de provisión de vivienda y posibilita su acceso. Se trata entonces de poner en relación las dimensiones analizadas en este estudio −políticas, régimen de tenencia y formas de provisión− con el grado de accesibilidad de la vivienda (CECODHAS 2012; Mulliner and Maliene 2012; Wang, Shao, and Forrest 2010) o/y las formas de exclusión residencial (Edgar 2012 Stephens et al 2010). Con ello, el estudio y análisis de los cambios y la evolución de los sistemas de vivienda no solo daría como fruto un conocimiento descriptivo, explicativo y comprensivo. 167 También permitiría valorar las implicaciones sociales y políticas de cada modelo de sistema de vivienda. Además de esta importante limitación, cabe añadir dos cuestiones que han quedado fuera de este estudio, pero que a nuestro entender habría merecido la pena considerar: el papel de la rehabilitación urbana y la dimensión urbana del cambio que hemos descrito. En relación a la primera cuestión, las políticas de rehabilitación de vivienda y renovación urbana han ido cobrando cada vez mayor relevancia en la agenda política. Sin embargo, en este trabajo no hemos podido concederles el lugar que probablemente les correspondería, dada su actual importancia. La razón estriba en que, en un primer momento, consideramos la deriva hacia estas políticas como una cuestión tangencial y poco relevante para el análisis del cambio en el modelo. Con el tiempo, se ha demostrado que este tipo de políticas de vivienda deberían haber sido abordadas. Esperamos poder cubrir esta carencia en futuras investigaciones. La segunda cuestión se refiere a la forma urbana que trae consigo este cambio de modelo. El modelo de ciudad que se derivó de la burbuja inmobiliaria fue, como explica Naredo (2011), la conurbación difusa. Este modelo urbano es causa de un sinfín de problemas medioambientales y contradicciones sociales. En este sentido, quedaría por saber qué modelo urbano implica el sistema de vivienda neoliberal tardío, con todas sus contradicciones: ¿Estamos ante un retorno de la ciudad consolidada? De ser así, ¿son los procesos de gentrificación (Clark 2005, Janoska et al 2013, Smith 2002) su materialización más conflictiva? En conclusión, el estudio del caso del sistema de vivienda español nos ha servido para corroborar la teoría del cambio tras la Crisis Financiera Global hacia un modelo neoliberal tardío. También nos ha servido para analizar el proceso de cambio en términos longitudinales, con perspectiva y atendiendo a todos los antecedentes. En este sentido, también hemos podido comprobar que el proceso de cambio aquí descrito ha sido posible no solo a las reformas producidas a partir del 2007, sino también gracias a las transformaciones producidas en décadas pasadas que contribuyeron a allanar el camino. No obstante, también hemos podido observar ciertos escollos al relato del cambio. El diseño institucional y la distribución de competencias es uno de ellos. El caso español también ha servido para conocer alguno de los límites de la propia teoría y es la 168 falta de lugar que tiene en ella la dimensión institucional. Por un lado, el cambio es producto de una trayectoria más larga, los cambios actuales no se habrían producido sin unos previos. En segundo lugar, el diseño institucional de las políticas de vivienda no es un elemento menor a tener en cuenta en el propio proceso de cambio. Por otro lado, y abordando al propio concepto de sistema de vivienda, el caso estudiado, a pesar de las propiedades “holísticas” del concepto, con él no hemos podido comprobar la mayor o menor accesibilidad de la vivienda, es por ello que se hace necesario incorporar al mismo esta dimensión. De esta manera podremos, en investigaciones futuras, conocer si los cambios producidos en el sistema de vivienda español han traído consigo mayores facilidades o dificultades al acceso a la vivienda. Por último, pero no menos importante, se hace necesario ampliar la investigación del proceso de cambio hacia el modelo neoliberal tardío a más casos con los que poder seguir confirmando o en su defecto, reformulando dicha teoría. 169 170 BIBLIOGRAFÍA Aalbers, Manuel B. 2015. “The Great Moderation, the Great Excess and the Global Housing Crisis.” International Journal of Housing Policy 15(1): 43–60. 2012. Subprime Cities : The Political Economy of Mortgage Markets. Wiley-Blackwell. Aalbers, Manuel. 2016. 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Producto Interior Bruto ................................................................................................ 189 Tabla 5. Indicadores del Régimen de Beneficio. Precio suelo, precio vivienda e índice de precios de la construcción .................................................................................................... 189 Tabla 6 Visados por dirección obra nueva, ampliación y reforma. Total nacional 191 Tabla 7 Régimen de tenencia de viviendas. Censos 1970-2011 ................................... 197 Tabla 8. Número de viviendas libres iniciadas. .................................................................... 198 Tabla 9. Número de calificaciones provisionales vivienda protegida según régimen de uso. Planes estatales y planes autonómicos. 2005-2015 ........................................ 199 Tabla 10. Número de calificaciones provisionales vivienda protegida según régimen de uso. CCAA. 2016 ........................................................................................................................ 200 Tabla 11. Hogares (porcentaje) en régimen de propiedad (2004-2016) ................ 200 Tabla 12 Hogares (porcentaje) en régimen de Alquiler ................................................... 201 Tabla 13 Hogares (porcentaje) en régimen de cesión ....................................................... 201 Tabla 14. Porcentaje de hogares en régimen de propiedad según la edad del responsable del hogar- ..................................................................................................................................... 202 Tabla 15. . Porcentaje de hogares en régimen de alquiler según la edad del responsable del hogar ....................................................................................................................................... 202 Tabla 16 Porcentaje de hogares en régimen de cesión según la edad del responsable del hogar .............................................................................................................................................. 204 Tabla 17. Porcentaje de hogares en régimen de propiedad y alquiler por encima y por debajo de 60% del ingreso mediano ................................................................................ 204 Tabla 18. Número de Transacciones de Vivienda 2004-2016. Total Nacional, Cataluña y Barcelona. .................................................................................................................................... 204 184 Tabla 19. Estimación de la cantidad de viviendas ............................................................... 206 Tabla 20. Número de contratos de vivienda en alquiler 2001-2015. Cataluñay y Barcelona ..................................................................................................................................... 208 Tabla 7 Presupuestos Generales (consolidados) del Estado destinados a vivienda 185 Programas de gasto (capítulos 1 a 8) Años Dirección y Servicios Generales de Vivienda Promoción, admón. y ayudas para rehabil. y acceso a vivienda Ordenación y fomento de la edificación Urbanismo y política del suelo Total 1996 650 25 675 1997 654 25 679 1998 656 28 684 1999 647 30 677 2000 624 35 658 2001 615 47 661 2002 598 60 657 2003 594 60 653 2004 1 608 54 663 2005 10 805 62 878 2006 18 991 69 2 1.079 2007 19 1149 78 2 1.248 2008 24 1272 80 2 1.378 2009 20 1512 81 2 1.616 2010 20 1393 83 2 1.498 2011 1126 72 2 1.200 2012 781 38 1 820 2013 738 26 1 766 2014 773 26 1 800 2015 556 30 1 587 2016 553 33 1 587 Unidad: millones de euros. Fuente: Secretaría de Estado de Presupuestos y Gastos Tabla 8 Presupuestos de las Comunidades Autónomas (datos consolidados) destinados a vivienda AÑ O 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 Capítul o1 112.76 8.016 120.29 3.757 130.82 0.790 144.02 2.558 158.55 9.192 167.37 7.782 Capítul o2 531437 67,3 560662 61,61 667049 66,59 770829 58,07 927543 52,12 972379 95,78 Capítu lo 3 2.392. 438 2.062. 201 2.289. 623 2.132. 535 10.07 2.939 8.084. 349 Capítul o4 36.757. 139 52.209. 591 49.541. 074 68.679. 106 123.06 4.258 163.14 7.806 Capít ulo 5 186 Capítul o6 694320 120,2 700775 032,7 719179 357,2 805428 529,9 843457 560,7 919337 469,7 Capítulo 7 888.991. 517 906.266. 632 1.000.46 7.301 1.171.78 3.880 1.350.18 9.673 1.442.86 9.435 Capítul o8 33.831. 903 34.847. 840 40.464. 317 41.555. 429 37.999. 298 37.305. 002 Capítul o9 6 6 12.020 12.000. 000 TOTAL 182220 4906 187252 1322 200946 7429 231069 7016 261609 7272 284735 9839 20 171.16 118599 4.897. 216.48 894431 08 5.245 937,7 605 5.701 144,5 20 202.47 132679 2.899. 237.57 810160 09 9.707 554,4 333 0.290 871,5 20 201.59 113013 8.250. 284.12 611278 10 0.461 914,6 333 3.533 136,8 20 167.67 973382 7.874. 254.16 414563 11 2.644 33,53 428 2.537 683,9 20 172.03 980227 7.369. 204.13 345179 12 7.908 59,43 380 8.464 718,6 20 150.36 873058 6.545. 189.42 254052 13 0.806 11,45 032 6.628 921,3 20 147.07 836307 19.21 218.23 211390 14 3.722 20,8 8.191 8.589 336,2 20 136.09 793548 18.21 270.52 30.00 214982 15 0.417 28,74 6.534 0.815 0 955,3 20 140.97 720183 11.23 291.23 227164 16 3.859 69,58 4.183 1.778 869,1 Millones de euros Fuente:Secretaría General de Financiación Autonómica y Local 1.597.95 0.265 1.607.18 4.452 1.424.18 5.626 1.016.33 6.364 641.708. 050 494.195. 582 430.188. 137 431.721. 458 546.928. 425 55.178. 850 89.603. 585 80.068. 179 40.605. 945 39.390. 731 34.899. 731 28.759. 001 26.167. 080 144.85 6.478 107.43 9.220 133.15 0.033 132.50 0.000 305870 8748 308257 7794 272251 0184 199855 3835 150784 7010 121678 6512 124593 7917 131023 4120 156690 7962 Tabla 9 IRPF. Cuotas. Deducciones y ajustes Generales. Vivienda (Gasto Fiscal Vivienda) Parte Estatal Parte Autonómica Total 1980 1981 229.899 267.378 229.899 267.378 1982 299.599 299.599 1983 1984 277.320 308.971 277.320 308.971 1985 365.380 365.380 1986 1987 440.261 558.242 440.261 558.242 1988 524.208 524.208 1989 1990 605.066 668.897 605.066 668.897 1991 771.902 771.902 1992 1993 961.371 1.108.822 961.371 1.108.822 1994 1.304.216 1.304.216 1995 1996 1.423.566 1.594.367 1.423.566 1.594.367 1997 1.813.822 1.813.822 1998 1999 2.053.015 3.488.609 2.053.015 3.488.608 2000 3.887.316 3.887.316 187 2001 4.402.416 2002 3.148.571 1.550.830 4.699.401 2003 2004 3.334.465 3.519.681 1.642.390 1.733.620 4.976.856 5.253.301 2005 3.816.261 1.879.699 5.695.960 2006 2007 4.228.041 3.476.324 2.082.518 1.741.270 6.310.559 5.217.594 2008 3.611.486 1.806.651 5.602.469 2009 2010 3.361.168 2.217.849 1.679.230 2.236.298 5.282.230 4.750.986 2011 2.099.277 2.145.279 4.597.631 2012 2013 2.001.402 1.701.493 2.043.517 1.737.738 4.415.142 3.801.701 2014 1.566.592 1.599.361 3.544.857 4.402.416 Unidad: Miles de euros Fuente: BADESPE, Instituto de Estudios Fiscales, Agencia Estatal de la Administración Tributaria 188 Tabla 10. Producto Interior Bruto Años Producto Interior Bruto a Precio de Mercado 1995 459.337 1996 487.992 1997 518.049 1998 554.042 1999 594.316 2000 646.250 2001 699.528 2002 749.288 2003 803.472 2004 861.420 2005 930.566 2006 1.007.974 2007 1.080.807 2008 1.116.207 2009 1.079.034 2010 1.080.913 2011 1.070.413 2012 1.039.758 2013 1.025.634 2014 1.037.025 (P) 2015 1.075.639 (A) Fuente: Contabilidad Nacional de España. Base 2010. Instituto Nacional de Estadística Tabla 11. Indicadores del Régimen de Beneficio. Precio suelo, precio vivienda e índice de precios de la construcción 200 5 200 6 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T Preci Precio o m2 suelo vivien da libre. Precio m2 vivienda segunda mano. Fotocasa Índices de costes sector de la construcción. 258,6 1.685,4 2.438,7 88,3 254,5 1.752,8 2.501,0 88,6 263,9 1.781,5 2.575,7 89,0 267,3 1.824,3 2.656,0 89,6 257,4 1.887,6 2.715,0 93,0 258,4 1.942,3 2.765,3 95,3 273,7 1.956,7 2.842,3 96,2 189 3 200 7 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 T 1 T 2 T 3 T 4 284,6 1.990,5 2.873,0 95,8 271,8 2.024,2 2.920,7 99,4 280,6 2.054,5 2.945,0 100,7 285,0 2.061,2 2.911,3 101,0 277,0 2.085,5 2.867,3 99,6 250,9 2.101,4 2.798,7 104,3 258,8 2.095,7 2.731,0 106,5 257,1 2.068,7 2.677,0 107,9 248,0 2.018,5 2.629,0 103,3 238,8 1.958,1 2.517,3 99,3 247,6 1.920,9 2.435,7 98,7 237,7 1.896,8 2.384,7 99,2 232,0 1.892,3 2.357,7 98,9 204,7 1.865,7 2.359,0 99,0 210,7 1.848,9 2.331,0 100,5 190,8 1.832,0 2.299,0 100,7 227,7 1.825,5 2.273,7 100,9 212,4 1.777,6 2.241,7 103,8 213,9 1.752,1 2.199,3 104,1 169,6 1.729,3 2.163,7 103,8 182,5 1.701,8 2.123,7 103,7 177,6 1.649,3 2.078,7 105,2 195,5 1.606,4 2.019,7 104,8 168,4 1.565,6 1.956,3 103,6 187,4 1.531,2 1.907,7 103,6 157,2 1.516,4 1.866,0 104,1 161,5 1.502,8 1.788,0 103,4 147,5 1.495,3 1.767,3 103,6 147,9 1.466,9 1.736,0 103,6 190 T 141,5 1.459,4 1.724,0 1 T 146,4 1.459,3 1.688,3 201 2 4 T 142,6 1.455,8 1.648,0 3 T 155,6 1.463,1 1.634,0 4 T 149,9 1.457,9 1.624,7 1 T 153,3 1.476,8 1.635,3 201 2 5 T 156,4 1.476,0 1.645,0 3 T 151,9 1.490,1 1.632,3 4 T 157,7 1492,4 1627,0 1 T 163,4 1506,4 1617,7 201 2 6 T 150,9 1499,7 1620,7 3 T 171,7 1512,0 1617,0 4 Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España 103,6 103,7 103,9 102,8 102,8 103,3 102,9 101,1 100,3 102,0 101,4 101,8 Tabla 12 Visados por dirección obra nueva, ampliación y reforma. Total nacional Sector privado 2016 2015 2014 Personas Físicas Sociedades Mercantiles Cooperativas Administraciones públicas Total Otros 8.410 Total Sector privado 8.393 Mar 3.505 4.451 408 17 Feb 3.582 4.206 108 8 7.950 7.942 46 Ene 2.892 3.463 331 Dic 3.495 3.240 203 5 6.746 6.741 55 77 7.064 6.987 49 Nov 3.530 2.889 502 Oct 3.291 2.436 191 64 7.092 7.028 107 12 5.977 5.965 47 29 Sep 3.888 2.710 221 53 6.912 6.859 40 Ago 2.024 1.987 129 20 4.229 4.209 69 Jul 3.988 3.406 500 104 8.041 7.937 43 Jun 3.723 2.863 408 49 7.068 7.019 25 May 3.524 2.588 171 49 6.477 6.428 145 Abr 3.430 2.388 633 45 6.703 6.658 207 Mar 3.304 1.830 282 16 5.466 5.450 34 Feb 2.703 2.823 293 132 6.122 5.990 171 Ene 2.909 2.202 204 51 5.391 5.340 25 Dic 2.135 1.134 249 5 3.543 3.538 20 Nov 2.505 1.251 112 23 4.046 4.023 155 Oct 2.954 2.393 144 33 5.595 5.562 71 Sep 2.759 1.764 191 17 4.813 4.796 82 Ago 1.869 1.305 197 12 3.401 3.389 18 Jul 3.730 2.819 347 176 7.140 6.964 68 Jun 2.901 1.790 127 26 5.229 5.203 385 191 2013 2012 2011 2010 May 3.021 2.072 198 54 5.473 5.419 128 Abr 2.814 1.900 108 85 5.030 4.945 123 Mar 2.875 2.271 251 45 5.619 5.574 177 Feb 2.672 1.765 87 14 4.591 4.577 53 Ene 2.611 1.462 186 18 4.296 4.278 19 Dic 2.304 1.916 268 13 4.522 4.509 21 Nov 2.621 1.551 143 32 4.385 4.353 38 Oct 3.238 1.616 123 69 5.219 5.150 173 Sep 2.686 1.168 167 96 4.151 4.055 34 Ago 1.901 1.016 1 16 3.021 3.005 87 Jul 3.613 2.331 265 166 6.525 6.359 150 Jun 3.146 1.707 268 21 5.171 5.150 29 May 3.172 1.376 112 18 4.996 4.978 318 Abr 3.069 1.525 138 22 4.840 4.818 86 Mar 3.041 1.594 72 34 4.758 4.724 17 Feb 2.847 2.546 524 53 6.176 6.123 206 Ene 2.656 1.954 308 17 4.976 4.959 41 Dic 2.315 1.714 27 4 4.157 4.153 97 Nov 2.897 1.875 284 20 5.098 5.078 22 Oct 3.119 2.026 179 17 5.365 5.348 24 Sep 2.842 1.907 127 93 5.075 4.982 106 Ago 2.437 1.560 69 59 4.146 4.087 21 Jul 3.684 2.163 540 31 6.607 6.576 189 Jun 3.626 1.943 79 62 5.962 5.900 252 May 3.761 2.398 231 30 6.474 6.444 54 Abr 2.987 1.970 448 6 5.793 5.787 382 Mar 3.704 3.017 534 24 7.321 7.297 42 Feb 3.472 2.624 348 158 6.864 6.706 262 Ene 3.093 3.255 278 21 6.794 6.773 147 Dic 3.554 3.302 282 95 7.460 7.365 227 Nov 3.723 2.634 642 36 7.120 7.084 85 Oct 3.652 3.453 778 245 8.204 7.959 76 Sep 3.914 4.855 355 63 10.521 10.458 1.334 Ago 2.693 2.609 551 95 6.085 5.990 137 Jul 4.824 4.647 371 455 10.517 10.062 220 Jun 5.298 5.037 720 463 11.874 11.411 356 May 4.791 4.227 507 81 9.738 9.657 132 Abr 4.331 3.140 503 113 8.612 8.499 525 Mar 4.931 3.551 757 575 10.153 9.578 339 Feb 4.469 5.042 921 166 10.764 10.598 166 Ene 3.341 4.608 654 26 8.818 8.792 189 Dic 4.216 5.562 368 105 10.350 10.245 99 Nov 4.498 4.340 1.223 66 10.396 10.330 269 Oct 3.822 4.075 187 96 8.449 8.353 269 Sep 4.686 4.308 822 378 10.522 10.144 328 Ago 3.176 2.887 606 165 7.048 6.883 214 Jul 5.940 4.825 818 384 12.051 11.667 84 Jun 5.989 6.374 827 219 13.673 13.454 264 May 5.379 5.464 563 138 11.857 11.719 313 Abr 5.082 4.904 853 312 11.254 10.942 103 192 2009 2008 2007 2006 Mar 5.311 6.639 685 161 13.136 12.975 340 Feb 4.279 5.330 264 371 10.380 10.009 136 Ene 3.314 4.340 418 233 8.427 8.194 122 Dic 4.489 4.688 915 250 11.046 10.796 704 Nov 4.874 6.261 731 383 12.488 12.105 239 Oct 5.506 6.083 358 135 12.793 12.658 711 Sep 4.819 4.658 794 398 11.134 10.736 465 Ago 3.314 3.182 217 63 6.975 6.912 199 Jul 5.778 6.692 1.144 625 14.829 14.204 590 Jun 4.410 5.669 837 547 12.178 11.631 715 May 4.403 6.347 577 636 12.691 12.055 728 Abr 4.375 6.646 828 1.007 13.292 12.285 436 Mar 5.045 6.548 1.324 507 14.228 13.721 804 Feb 4.481 6.929 694 280 13.022 12.742 638 Ene 3.829 6.820 536 267 11.964 11.697 512 Dic 4.428 11.370 2.292 814 19.817 19.003 913 Nov 5.238 10.749 1.164 428 18.311 17.883 732 Oct 6.061 11.175 1.704 337 20.014 19.677 737 Sep 5.522 12.125 548 239 19.111 18.872 677 Ago 3.662 6.924 1.004 310 12.733 12.423 833 Jul 6.717 17.131 1.215 496 26.336 25.840 777 Jun 6.226 16.213 1.350 574 24.825 24.251 462 May 6.536 17.954 534 641 26.346 25.705 681 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45.633 1.455 Nov 8.571 36.262 833 622 47.120 46.498 832 Oct 8.945 40.918 1.245 988 52.848 51.860 752 Sep 7.693 34.577 1.804 657 45.520 44.863 789 Ago 5.824 27.158 1.770 414 35.658 35.244 492 Jul 10.143 48.263 950 954 60.963 60.009 653 Jun 9.693 37.967 918 1.306 50.135 48.829 251 May 8.388 40.807 1.036 734 51.333 50.599 368 Abr 9.291 37.338 760 1.153 49.147 47.994 605 Mar 9.233 31.696 1.595 1.089 43.869 42.780 256 Feb 8.708 36.556 1.456 1.138 48.187 47.049 329 Ene 8.808 32.626 1.373 647 44.147 43.500 693 Dic 7.836 32.114 1.128 715 42.503 41.788 710 194 2000 1999 1998 1997 Nov 9.148 37.623 1.692 1.213 50.140 48.927 464 Oct 10.269 34.671 1.408 1.123 48.195 47.072 724 Sep 6.909 29.911 1.203 296 39.088 38.792 769 Ago 6.711 26.194 442 1.285 35.683 34.398 1.051 Jul 12.080 44.129 1.989 598 59.425 58.827 629 Jun 9.599 37.857 2.208 1.050 51.216 50.166 502 May 10.104 37.352 767 519 49.272 48.753 530 Abr 8.888 30.244 1.511 382 41.627 41.245 602 Mar 10.314 39.821 1.216 1.222 52.834 51.612 261 Feb 9.233 35.654 864 352 47.032 46.680 929 Ene 9.376 32.935 1.310 327 44.157 43.830 209 Dic 8.541 30.020 501 392 40.491 40.099 1.037 Nov 10.646 37.259 1.118 609 49.798 49.189 166 Oct 9.431 30.894 653 911 42.395 41.484 506 Sep 7.872 30.640 744 253 39.782 39.529 273 Ago 6.994 25.805 1.027 542 34.521 33.979 153 Jul 10.901 43.739 862 498 56.628 56.130 628 Jun 10.809 37.111 760 387 49.364 48.977 297 May 12.635 53.123 610 446 67.332 66.886 518 Abr 10.040 45.220 1.079 417 57.278 56.861 522 Mar 12.761 44.102 1.077 751 59.258 58.507 567 Feb 12.223 40.654 477 547 54.378 53.831 477 Ene 8.879 31.837 1.838 460 43.595 43.135 581 Dic 9.864 34.223 927 573 45.795 45.222 208 Nov 10.329 39.092 859 768 51.629 50.861 581 Oct 9.417 32.529 1.650 576 44.545 43.969 373 Sep 8.791 31.750 1.496 434 43.036 42.602 565 Ago 7.075 22.407 567 568 31.009 30.441 392 Jul 12.733 44.050 1.789 785 59.928 59.143 571 Jun 11.402 39.082 1.189 416 52.877 52.461 788 May 10.745 40.478 1.642 694 54.042 53.348 483 Abr 10.267 33.547 818 587 45.772 45.185 553 Mar 10.880 37.262 1.230 1.258 51.234 49.976 604 Feb 9.074 32.366 1.113 275 43.229 42.954 401 Ene 7.822 25.837 657 405 35.164 34.759 443 Dic 8.939 29.955 631 642 40.547 39.905 380 Nov 8.881 30.563 1.294 483 41.754 41.271 533 Oct 9.441 31.232 833 419 42.615 42.196 690 Sep 7.529 26.783 1.459 684 36.687 36.003 232 Ago 5.626 19.903 444 430 26.540 26.110 137 Jul 11.180 39.402 1.861 501 53.630 53.129 686 Jun 9.144 30.466 1.352 605 43.308 42.703 1.741 May 8.946 28.329 841 553 39.204 38.651 535 Abr 8.155 27.398 2.335 759 39.215 38.456 568 Mar 8.725 26.365 1.441 487 37.618 37.131 600 Feb 7.108 24.676 1.258 228 33.547 33.319 277 Ene 6.658 20.144 981 325 28.434 28.109 326 Dic 7.267 26.903 1.647 794 36.835 36.041 224 Nov 6.971 24.090 2.013 2.432 35.915 33.483 409 Oct 8.974 28.876 1.166 990 40.525 39.535 519 195 Sep 1996 1995 1994 1993 7.576 18.168 1.075 1.119 28.457 27.338 519 Ago 4.858 12.713 1.039 356 19.356 19.000 390 Jul 10.073 27.442 1.355 658 39.822 39.164 294 Jun 8.216 21.973 920 899 32.601 31.702 593 May 6.986 18.203 672 495 26.599 26.104 243 Abr 8.199 19.800 1.191 471 30.005 29.534 344 Mar 6.480 17.251 1.077 492 25.594 25.102 294 Feb 6.090 19.033 1.691 634 27.731 27.097 283 Ene 6.136 17.070 1.056 362 24.819 24.457 195 Dic 5.967 15.338 1.544 1.014 24.027 23.013 164 Nov 6.259 18.040 1.545 269 26.342 26.073 229 Oct 7.165 18.988 1.173 429 27.971 27.542 216 Sep 6.190 14.395 1.363 378 22.414 22.036 88 Ago 4.963 11.067 1.074 229 17.378 17.149 45 Jul 8.228 23.027 1.613 1.452 34.508 33.056 188 Jun 6.604 15.293 1.243 172 24.089 23.917 777 May 7.768 16.183 1.752 701 26.643 25.942 239 Abr 7.522 16.942 1.586 614 26.819 26.205 155 Mar 6.894 16.556 1.605 745 25.971 25.226 171 Feb 6.633 16.644 1.311 616 25.304 24.688 100 Ene 6.635 16.344 1.701 340 25.096 24.756 76 Dic 6.003 11.523 486 1.310 19.599 18.289 277 Nov 7.127 15.965 2.329 522 26.080 25.558 137 Oct 6.598 18.941 2.120 1.311 29.274 27.963 304 Sep 5.768 13.695 2.275 1.819 23.835 22.016 278 Ago 4.728 10.262 1.595 185 16.909 16.724 139 Jul 7.800 19.767 3.126 1.675 32.674 30.999 306 Jun 8.287 18.047 3.410 820 30.805 29.985 241 May 7.907 21.310 3.087 1.371 34.099 32.728 424 Abr 7.245 16.351 1.818 1.965 27.803 25.838 424 Mar 9.565 21.553 3.721 1.114 36.587 35.473 634 Feb 7.445 16.665 2.271 448 27.009 26.561 180 Ene 6.873 15.567 1.934 977 25.587 24.610 236 Dic 7.708 14.002 2.481 907 25.265 24.358 167 Nov 8.347 18.240 1.730 1.252 29.757 28.505 188 Oct 7.435 15.759 1.327 1.582 26.300 24.718 197 Sep 6.997 15.146 1.343 561 24.360 23.799 313 Ago 5.140 10.897 1.422 86 17.715 17.629 170 Jul 8.952 18.182 1.854 1.289 30.544 29.255 267 Jun 8.933 16.061 1.661 1.120 28.036 26.916 261 May 8.311 14.526 1.482 1.299 26.024 24.725 406 Abr 7.859 13.651 1.022 425 23.032 22.607 75 Mar 8.144 14.523 1.193 567 24.824 24.257 397 Feb 6.395 12.652 1.314 1.239 21.928 20.689 328 Ene 5.639 8.620 607 1.405 16.502 15.097 231 Dic 5.892 10.354 1.103 959 18.665 17.706 357 Nov 6.501 11.911 1.309 917 20.930 20.013 292 Oct 5.479 10.279 1.183 632 17.752 17.120 179 Sep 5.933 8.597 1.096 439 16.341 15.902 276 Ago 4.166 7.031 751 480 12.516 12.036 88 196 1992 1991 Jul 8.196 15.190 1.617 771 25.903 25.132 129 Jun 7.553 12.255 4.684 692 25.358 24.666 174 May 6.348 10.733 1.137 695 19.100 18.405 187 Abr 6.292 8.945 1.855 760 17.968 17.208 116 Mar 7.431 12.298 1.182 768 22.165 21.397 486 Feb 7.731 11.978 1.329 441 21.925 21.484 446 Ene 5.789 8.695 1.038 539 16.241 15.702 180 Dic 6.394 8.825 1.889 569 17.865 17.296 188 Nov 6.664 10.068 1.295 304 18.780 18.476 449 Oct 6.487 9.245 731 670 17.343 16.673 210 Sep 6.034 9.728 834 563 17.334 16.771 175 Ago 3.734 5.011 1.158 192 10.238 10.046 143 Jul 10.146 15.521 1.741 792 29.091 28.299 891 Jun 7.864 13.436 2.526 482 24.722 24.240 414 May 7.553 12.656 1.415 423 22.656 22.233 609 Abr 7.682 11.915 1.053 376 21.442 21.066 416 Mar 7.751 12.217 1.063 1.241 22.670 21.429 398 Feb 7.899 10.950 717 535 20.768 20.233 667 Ene 6.250 8.937 893 411 17.072 16.661 581 Dic 7.918 12.285 514 402 21.491 21.089 372 Nov 6.861 12.062 1.565 477 21.545 21.068 580 Fuente: Ministerio de Fomento Tabla 13 Régimen de tenencia de viviendas. Censos 1970-2011 Censos de viviendas . Total Censos de viviendas. principale s Censos de viviendas. secundaria s Censos de viviendas. desocupada s y otras Porcentaje de viviendas principale s en propiedad Porcentaje de viviendas principale s en alquiler 10658882 8505251 796185 1357446 63,4 30,1 Porcentaje de viviendas principale s en cesión y otras formas 6,5 198 14726134 10431327 1 199 17206363 11736376 1 200 20946554 14187169 1 201 25208623 18083692 1 Fuente: INE y Banco de España 1898602 2396205 73,1 20,8 6,1 2923615 2546372 78,3 15,2 6,5 3652963 3106422 82,2 11,4 6,5 3681565 3443365 78,9 13,5 7,6 197 0 197 Tabla 14. Número de viviendas libres iniciadas. Total nacional 1991 161.066 1992 160.958 1993 143.158 1994 179.572 1995 234.583 1996 224.252 1997 258.337 1998 351.377 1999 453.114 2000 487.810 2001 475.059 2002 499.046 2003 550.465 2004 621.257 2005 635.608 2006 664.923 2007 532.117 2008 237.959 2009 80.230 2010 63.090 2011 51.956 2012 34.580 2013 29.232 2014 32.120 2015 45.259 Fuente: Ministerio de Fomento 198 Tabla 15. Número de calificaciones provisionales vivienda protegida según régimen de uso. Planes estatales y planes autonómicos. 2005-2015 Total Propiedad Alquiler Autopromoción 2015 5.306 5.000 261 45 2014 5.898 5.325 486 87 2013 6.489 5.864 499 126 2012 17.155 13.959 3.019 177 2011 34.282 24.081 9.851 350 2010 60.526 49.799 7.397 3.330 2009 79.056 62.655 15.280 1.121 2008 90.531 71.272 16.309 2.950 2007 85.233 63.168 19.368 2.697 2006 97.617 77.674 18.648 1.295 2005 81.855 62.434 18.226 1.195 Fuente: Ministerio de Fomento 199 Tabla 16. Número de calificaciones provisionales vivienda protegida según régimen de uso. CCAA. 2016 Compra España 5440 Alquiler sin opción a compra 254 Andalucía Aragón Asturias (Principado de ) 366 57 83 Balears (Illes) Alquiler Otra forma con opción de a compra tenencia Total 214 879 6.787 8 0 0 0 0 0 0 0 0 374 57 83 114 0 0 0 114 Canarias 72 0 0 0 72 Cantabria 102 0 0 0 102 Castilla y León 118 7 0 0 125 Castilla-La Mancha 212 0 0 0 212 0 0 0 879 879 Comunitat Valenciana 352 0 0 0 352 Extremadura Galicia 85 4 23 0 0 0 0 0 108 4 Madrid (Comunidad de) 2432 6 214 0 2.652 Murcia (Región de) 104 0 0 0 104 Navarra (Comunidad Foral de) País Vasco Rioja (La) Ceuta 214 774 54 0 0 210 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 214 984 54 0 0 0 0 0 0 Cataluña Melilla Fuente Ministerio de Fomento Tabla 17. Hogares (porcentaje) en régimen de propiedad (2004-2016) 2004 79,5 Nacional 78,4 Andalucía 80,6 Aragón 81,1 Asturias, Illes Balears 71,6 69,3 Canarias 82,1 Cantabria Castilla y 86,9 León Castilla - La 84,1 Mancha 76,4 Cataluña CCAA. 80,1 Valenciana 2005 80,5 81,7 79,7 78,2 65,9 70,9 84,3 83,6 84,3 77,8 82,1 2006 79,5 80,2 82,7 78 66,1 67,6 80,8 84,2 84,4 76,5 79,9 2007 80,1 80,3 79,4 81,8 61,9 68,7 85,7 85,1 87,1 75,9 84,3 2008 79,6 80,1 82,7 80,7 62,1 67,7 84,5 84,2 83,2 76,1 82,5 2009 79,3 82 81,3 80,7 67,3 65,1 83,8 84,1 81,8 74,2 82,1 200 2010 79,4 82,7 80,5 82,9 69,4 69,1 83,7 83,5 78,2 74 83,2 2011 79,6 82,9 76,8 84,9 70,4 71,3 84,1 84,6 79,3 73,5 83,6 2012 79,2 81,9 78,6 84,7 65,9 73,3 85,6 82,1 79,3 74,4 80,9 2013 77,7 78,1 76,4 80,7 65,8 76,1 81,5 82,1 79,9 74,5 80,3 2014 78 78,7 78,4 82 64,8 78 80,5 83,3 81,9 74,1 78 2015 77,3 79,6 79,9 82,6 64,4 73,5 76,5 84 81,4 73,8 76,6 2016 77,5 79,9 78,5 82,8 65 70,2 81,8 82 81,2 72,3 79,8 Extremadura 78,9 80,9 79,8 78,3 80,1 83,8 82,6 84,3 81,8 83,1 Galicia CCAA Madrid 78,8 81,4 79,6 80,7 79,3 76,9 78,9 76,5 77,3 77,4 Murcia 85,4 82,7 80,3 83,8 85,3 Navarra 85,6 86,7 87,1 87,5 87,1 País Vasco 78,3 82,1 79,6 81,2 81,9 Rioja, La 59,1 54,9 63,3 60,2 62,6 Ceuta 57,6 62,2 59,3 58,7 57 Melilla Fuente: Encuesta Condiciones de Vida del INE 81,8 81,5 77 78,7 86,8 88,2 81,4 75,4 52,8 81,7 81,1 77 79,3 85,2 85,8 80,2 73,9 59,3 80,3 81,4 77,8 81,3 82,5 84 81,8 73,3 61,2 76,9 82,6 77,3 78,3 82,4 87,5 81,5 75,5 73,8 78 80,7 74,5 73,4 83,3 84,7 82,8 79,1 66,9 77,9 83,5 74,3 76,3 85,2 85,4 84,9 81,2 69,6 78 80,4 72,6 77,8 83,7 83,7 83,7 70,4 69,4 80,4 81,4 73,5 78,3 82,2 85,1 83,1 64,3 65,5 Tabla 18 Hogares (porcentaje) en régimen de Alquiler 200 200 200 200 200 200 201 201 201 201 201 201 201 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 Nacional 13,9 13 13,5 13,6 14,2 14,6 14,5 14,9 14,5 15,4 14,9 15,6 Andalucía 11,4 10,3 9,8 10,4 11,1 10,3 10,1 11,4 9,8 13,2 12 10,9 Aragón 11,3 12,3 11,4 14,2 12,7 12,5 12,4 14,7 13,7 17,1 15,3 13,3 Asturias, Principado de 12 12,1 14,7 13,1 14,1 12,9 11,8 11,4 7,7 12,4 9,7 11,1 Balears, Illes 25,2 25,2 23,8 27,9 29 25,2 22,5 22,7 25,7 27,5 30,9 30,6 Canarias 18 17,8 19,1 21,9 21,5 20,8 17,8 15,2 16,6 14,7 15 18,6 Cantabria 8,1 4,9 8,4 9,5 10,8 12,4 10 11,2 9,3 10,9 12,4 14,5 Castilla y León 7,4 10,2 10,3 9,6 10,4 10 11,4 11,4 12,2 11,7 10,7 8,7 Castilla - La Mancha 8,3 7,2 9,8 7,6 12,9 13 16 14,4 13,5 11,9 9,2 11,5 Cataluña 19,5 18 18,5 19,1 19,9 21,8 22 21,8 20,4 19,4 20,4 20,9 Comunitat Valenciana 13 12,3 11,4 9,4 10,3 11 10,3 11 11,7 13,1 13,6 14,9 Extremadura 10,7 11,6 10,2 11,8 10,2 8,4 8,7 10,1 13,7 10,5 8,6 8,8 Galicia 8,3 8,5 7,8 8,5 8,6 9,4 9,2 10,6 10,9 11,8 9,6 11,6 Madrid, Comunidad de 18,3 15,7 17,4 17,3 17,8 20,1 19,7 19,1 20,3 21,2 21,4 22,9 Murcia, Región de 12,3 10,3 14,3 13,3 15,2 14 14,6 14 12,4 14,8 12,2 11,5 Navarra, Comunidad 11,7 15 15 13,1 12,1 10,5 12,2 14,8 15,1 12,6 10,3 11 Foral de País Vasco 10,7 9 9,6 9,3 8,8 8,4 9,7 11,9 9,3 11,3 10,1 12,3 Rioja, La 14,7 12,8 13,3 13,1 11,2 10,6 11,7 15,2 15,3 10,5 9,6 10,6 Ceuta 21,8 17,2 25,6 26,3 20,5 9,5 13,7 16,1 19,5 14,7 16,5 20,2 Melilla 38,2 32,3 35,3 31,4 33,4 36,8 38,1 38,5 24,7 29,9 26 26,7 Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida y Encuesta Continua de Hogares del INE 17,3 13,4 17,3 12,3 28,5 23,0 12,7 13,4 13,5 24,1 14,4 11,5 11,9 23,1 16,1 13,6 11,6 13,1 19,0 28,0 Tabla 19 Hogares (porcentaje) en régimen de cesión Nacional 200 200 200 200 200 200 201 201 201 201 201 201 201 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 6,7 6,4 7,0 6,3 6,1 6,1 6,1 5,5 6,3 6,9 7,0 7,1 5,1 201 Andalucía 10,2 8,0 9,9 9,2 8,8 7,7 7,3 5,7 8,3 8,7 9,3 9,4 6,7 Aragón 8,0 8,1 5,9 6,5 4,7 6,1 7,1 8,5 7,8 6,5 6,2 6,8 4,2 Asturias, Principado de 6,9 9,7 7,4 5,1 5,2 6,5 5,4 3,7 7,5 6,9 8,3 6,3 4,9 Balears, Illes 3,1 8,9 10,1 10,3 8,8 7,5 8,1 6,8 8,4 6,7 4,3 5,0 6,5 Canarias 12,7 11,2 13,3 9,3 10,9 14,1 13,1 13,5 10,1 9,3 7,0 7,9 6,8 Cantabria 9,9 10,8 10,8 4,7 4,7 3,8 6,3 4,6 5,2 7,7 7,1 9,0 5,5 Castilla y León 5,6 6,2 5,4 5,4 5,4 5,9 5,1 4,0 5,7 6,1 6,1 7,3 4,6 Castilla - La Mancha 7,6 8,5 5,7 5,3 3,9 5,2 5,8 6,3 7,1 8,2 8,9 7,1 5,3 Cataluña 4,0 4,2 5,0 5,0 4,0 4,0 4,0 4,6 5,2 6,1 5,5 5,3 3,7 Comunitat Valenciana 6,8 5,6 8,7 6,4 7,2 6,8 6,5 5,4 7,3 6,6 8,4 8,6 5,7 Extremadura 10,4 7,5 10,1 10,0 9,6 9,7 9,6 9,5 9,3 11,6 13,6 13,2 8,2 Galicia 8,0 8,9 7,9 9,7 8,3 9,1 9,8 8,0 6,6 7,5 6,9 8,0 6,7 Madrid, Comunidad de 2,9 2,9 3,0 2,1 3,0 2,9 3,3 3,1 2,4 4,2 4,3 4,6 3,4 Murcia, Región de 10,9 10,8 9,2 9,4 7,4 7,4 6,1 4,6 9,3 11,8 11,5 10,7 5,6 Navarra, Comunidad 2,9 2,3 4,7 3,0 2,6 2,8 2,6 2,6 2,5 4,2 4,5 5,3 4,1 Foral de País Vasco 3,7 4,3 3,3 3,2 4,2 3,4 4,5 4,1 3,2 4,0 4,5 3,9 3,3 Rioja, La 7,0 5,1 7,0 5,7 6,9 8,0 8,1 3,0 3,1 6,7 5,5 5,6 3,9 Ceuta 19,1 27,9 11,0 13,5 16,9 15,1 12,4 10,6 5,1 6,2 2,3 9,4 16,3 Melilla 4,2 5,6 5,4 9,9 9,5 10,3 2,6 0,4 1,5 3,2 4,5 3,9 6,5 Fuente: Encuesta de Condiciones de Vida y Encuesta Continua de Hogares del INE Tabla 20. Porcentaje de hogares en régimen de propiedad según la edad del responsable del hogarPropiedad 200 200 200 200 200 200 201 201 201 4 5 6 7 8 9 0 1 2 79,5 80,5 79,5 80,1 79,6 79,3 79,4 79,6 79,2 Tota De 47,7 53,6 56,1 58,1 54,9 50,0 46,9 46,4 42,5 l16 a De 71,1 72,5 72,7 74,3 73,7 73,8 73,7 72,8 71,1 29 30De a 85,9 86,6 83,2 83,8 83,7 83,1 83,5 82,8 82,7 44De 45 a 86,5 87,4 86,8 87,5 87,3 87,5 87,8 89,8 90,1 64 65 y Fuente: Encuesta de Condiciones de Vida. Instituto Nacional de Estadística más 201 3 77,7 38,5 67,9 82,4 89,2 201 4 78,0 34,2 68,6 82,0 89,8 201 5 77,3 34,2 65,3 81,4 89,3 201 6 77,1 28,4 64,4 80,9 90,1 Tabla 21. . Porcentaje de hogares en régimen de alquiler según la edad del responsable del hogar Total De 16 a 29 De 30 a 44 años De 45 a 64 años De 65 y años Alqu 200 iler 13,9 4 39,3 19,3 9,9 8,1 20 13 05 35, 18, 1 8,8 8 7,4 200 13,5 6 28,2 19,8 10,5 7,4 200 13,6 7 32,2 18,1 11,1 6,8 200 14,2 8 36,5 19 11,3 7,2 200 14,6 9 37,7 19,1 11,9 7,4 más años 202 201 14,5 0 41,6 19,1 11,3 7,2 201 14,9 1 42,8 20,6 12 6,5 201 14,5 2 43,1 20,8 12 5,7 201 15,4 3 46,4 23,3 11,8 5,9 201 14,9 4 50,1 21,8 12,2 5,7 201 15,6 5 48,4 24,3 13,1 6 201 16,3 6 52,8 26,2 13,9 5,8 Fuente: Encuesta Condiciones de Vida. Instituto Nacional de Estadística 203 Tabla 22 Porcentaje de hogares en régimen de cesión según la edad del responsable del hogar 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 6,7 6,4 7 6,3 6,1 6,1 6,1 5,5 6,3 6,9 7 7,1 6,5 De 16 a 29 años 13 11, 2 15, 6 9,7 8,7 12, 3 11, 5 10, 8 14, 4 15, 1 15, 7 17, 4 18, 7 De 30 a 44 años 9,6 8,7 7,5 7,6 7,3 7,1 7,1 6,6 8 8,8 9,6 10, 4 9,5 De 45 a 64 años 4,1 4,6 6,3 5,1 5,1 5 5,1 5,1 5,3 5,8 5,8 5,5 5,2 De 65 y más años 5,4 5,2 5,8 5,6 5,5 5,1 5 3,7 4,1 4,9 4,5 4,7 4,1 Total Fuente: Encuesta Condiciones de Vida. Instituto Nacional de Estadística Tabla 23. Porcentaje de hogares en régimen de propiedad y alquiler por encima y por debajo de 60% del ingreso mediano Por debajo del 60 % del Propiedad Alquiler Por encima del 60% Propiedad Alquiler 2007 68,4 31,6 83,6 16,4 2008 61,2 38,8 84,9 15,1 2009 63,9 36,1 83,6 16,4 2010 64,2 35,8 83,9 16,1 2011 63,7 36,3 83,9 16,1 2012 59,9 40,1 84 16 2013 58,3 41,7 82,6 17,4 2014 60,1 39,9 84,2 15,8 2015 62 38 82,8 17,2 Fuente: Eurostat Tabla 24. Número de Transacciones de Vivienda 2004-2016. Total Nacional, Cataluña y Barcelona. Año 2004 T1 T2 T3 Transacciones Total nacional Cataluña Barcelona (provincia) 190442 28444 19801 223895 36432 23937 201089 32149 20895 204 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 Año 2014 Año 2015 Año 2016 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 (*) 232964 39345 196438 36847 241398 44386 216333 37212 247405 44400 233669 42298 251649 43948 221610 34560 248258 39480 230755 34393 227562 31693 186504 22039 192050 23317 159088 18138 157008 16665 122949 12648 125419 13470 104703 12196 119938 13961 107534 12438 131544 16997 107079 13601 153164 20065 80550 9682 150494 20983 74455 8923 90756 11705 76534 10289 107373 13988 69420 9745 84289 11675 75313 10579 134601 17323 54835 8128 81472 12580 70604 10964 93657 12868 81516 11837 91769 14059 80388 11898 111948 17154 85605 12917 107043 16387 94035 14334 115030 17470 103592 16300 123438 20440 104143 17289 126516 21141 Fuente: Ministerio de Fomento 205 25973 23967 28812 22449 27883 26727 26889 19646 23565 21651 18738 12317 13650 10746 9826 7634 8223 7657 8767 7670 10714 8883 13276 6383 14333 5462 7401 6388 8590 6280 7437 6251 10861 4948 7675 6916 8052 7970 9247 7790 11389 9003 11046 9614 11679 11468 14158 11873 14319 Tabla 25. Estimación de la cantidad de viviendas DIC 1971 11058989 DIC 1972 11383294 DIC 1973 11714680 DIC 1974 12215186 DIC 1975 12739307 DIC 1976 13135715 DIC 1977 13446330 DIC 1978 13783939 DIC 1979 14151192 DIC 1980 14496979 DIC 1981 14860272 DIC 1982 15125574 DIC 1983 15367731 DIC 1984 15598916 DIC 1985 15808517 DIC 1986 15996196 DIC 1987 16188471 DIC 1988 16386778 DIC 1989 16660932 DIC 1990 16981114 DIC 1991 17336208 DIC 1992 17596571 DIC 1993 17827188 DIC 1994 18110360 DIC 1995 18351515 DIC 1996 18683320 DIC 1997 19057893 DIC 1998 19401745 DIC 1999 19836527 DIC 2000 20376329 DIC 2001 21015717 DIC 2002 21460006 DIC 2003 21903316 DIC 2004 22379684 DIC 2005 22881650 DIC 2006 23457875 DIC 2007 24027277 DIC 2008 24590645 DIC 2009 24937572 DIC 2010 25130992 206 DIC 2011 25228563 DIC 2012 25276303 DIC 2013 25256840 DIC 2014 25220997 DIC 2015 25180521 Fuente: Banco de España 207 Tabla 26. Número de contratos de vivienda en alquiler 2001-2015. Cataluñay y Barcelona Contratos Contratos Catalunya Barcelona 2001 37.440 19822 2002 36.072 18035 2003 41.149 20376 2004 47.574 22633 2005 52.941 23982 2006 56812 23975 2007 62.671 24162 2008 80126 27414 2009 97818 32177 2010 116188 36873 2011 127813 38156 2012 138621 41047 2013 150200 44819 2014 149733 44411 2015 141767 40623 Fuente: Institutd'Estadística de Catalunya (INDESCAT) 208 209