Eşya Hukuku Ders Notları: Tapu Sicili

EŞYA HUKUKU TAPU SİCİLİ Tapu sicilinin asli fonksiyonu taşınmazlar üzerindeki ayni haklar kamuya açıklığı sağlaması oluşturur. TAPU SİCİLİNİ OLUŞTURAN UNSURLAR A. ANA SİCİLLER 1. Tapu Kütüğü  En önemli sicildir. 2. Kat Mülkiyeti Kütüğü  Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler için bu kütüğe ayrı sayfa açılır. 3. Tamamlayıcı Siciller a. Yevmiye Defteri  Yevmiye defterine tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen talepler kaydedilir.  Yevmiye defterine kaydın önemi: Ayni hak kütüğe tescille doğar. Fakat tescilin hükmü yani etkisi yevmiye defterine kayıt tarihinden itibaren geçerli olur. b. Belgeler  Bunlar resmi senet, mahkeme ilamı (hükmü), vekaletname ve mirasçılık belgesi (veraset senedi) gibi kütükteki kayıtların yapılmasına sebep oluşturan belgelerdir.  Kütükte bir işlem yapıyorsak, mutlaka bir sebebinin olması gerekir.  Belgeler iki açıdan önemlidir: i. Kütükteki kaydın geçerli bir sebebe dayanıp dayanmadığı bu belgelerden anlaşılır. ii. Sınırlı ayni hakların kapsamı bu belgelerle belirlenir. c. Planlar  Taşınmazın yüzölçümünü ve sınırlarını geometrik biçimde gösteren belgelerdir.  Taşınmazlar kütüğe kaydedilirken planlar esas alınarak kayıt işlemi yapılır.  Planların nasıl hazırlanacağı Tapu Planları Tüzüğü (2008) adlı tüzükte belirlenmiştir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 1 B. YARDIMCI SİCİLLER 1. Mal Sahipleri Sicili    Bu sicil sayesinde bir kişiye ait aynı sicil bölgesindeki taşınmazları toplu olarak görmek mümkündür. Aynı kişiye ait aynı sicil bölgesi içinde birden çok taşınmaz var mı yok mu, bunu tek tek tapu kütüğünde incelemek vakit kaybıdır. Bu nedenle yasa koyucu bu durumu kolaylaştırmak için mal sahipleri sicilini oluşturmuştur. Bu sicil özellikle haciz sırasında çok büyük bir kolaylık sağlar. 2. Aziller Sicili    Azil, temsilciye verilen yetkinin geri alınması demektir. Vekaletname yoluyla yapılan işlemlerde vekilin azledilmiş olup olmadığının kontrolü bu sicile bakılarak yapılır. İyiniyeti ortadan kaldırır. 3. Düzeltmeler Sicili   Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi bu sicile kaydedilir. Adi yazım hatasını aşacak derecede bir yazım hatası yapılmışsa, bunlar hakkı etkileyen yanlışlardır. Bunlar ilgililerin yazılı rızaları ile düzeltilir ve yevmiye defterine kaydedilir. İlgililer rıza vermezse bu durum ancak mahkeme kararıyla düzeltilir. 4. Kamu Orta Malları Sicili 5. Yazışma Defteri 6. Tablo Defteri 7. İdari Sınırlar Kayıt Defteri Kadastro, taşınmazların tapulanması demektir. Kadastrosu yapılmamış yerlerde başka defterler tutulur. Tapu Siciline Bulunmayan Yerlerde Tutulan Defterler (Bunlar “Tapu Sicili”ne girmemektedir.) 1. 2. 3. 4. 5. Zabıt Defteri Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri İpotek Kayıt Defteri Fihrist Defteri Diğer Defterler Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 2 TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER A. Taşınmazlara Sayfa Açılması İlkesi     İsviçre ve Türk Medeni Kanunlarına göre özel mülkiyet konusu her taşınmaz için tapuda ayrı sayfa açılır. Taşınmaz malikini değil de taşınmazı esas alan sistemde kamuya açıklık daha iyi sağlanıyor. M.K., m.1000/son fıkrasına göre, malik tapuya gidip ben birden çok taşınmazım için tek bir sayfa açtırmak istiyorum, diyebilir. Bu ilke kadastro yapılmamış yerlerde uygulanmamaktadır. B. Taşınmazın Üzerinde Ayni Hak Kazanmanın Tescille Gerçekleşmesi İlkesi   Ayni haklar ister mülkiyet olsun ister sınırlı ayni hak (irtifak, taşınmaz yükü, rehin) tescille doğarlar. Bu nedenler tescil kurucu bir etkiye sahiptir. Kişinin hakkı tescilden önce kazandığı durumlar da olabilir. Bunlar tescilsiz iktisap (sicil dışı kazanma) halleridir. Tescilsiz iktisap için mutlaka yasada özel bir düzenlemenin olması gerekir. Tescilsiz iktisap hallerinde daha sonradan yaptırılan tescil bildirici nitelik taşır. C. Tescilin Sebebe Bağlılığı İlkesi    Bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun olan bir tescil yolsuzdur. Tescilin geçerli olabilmesi için mutlaka bir sebebin olması gerekiyor. Yolsuz tescille ayni hak kazanılamaz. Yolsuz tescil ya tarafların anlaşmasıyla ya da sicili düzeltme davasıyla düzeltilir. D. Tapuya Güven İlkesi  Tapudaki bir tescil yolsuz bile olsa o tescile iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan 3. Kişilerin kazanımını kanun korumaktadır. (bkz. Tescilin müspet (olumlu) etkisi). E. Açıklık (Alenilik) İlkesi   İlgisini inanılır kılan herkes tapu sicillerini inceleyebilir. Bu ilgi hukuki ve bilimsel bir ilgi olabilir. İlgisini inanılır kılan herkesin tapu sicilini incelemesinin kapsamı:  İnceleme tapu müdürlüğünde gereçekleştirilir  İnceleme sadece ilgili sayfayla sınırlıdır. İlgisini inanılır kılmasına rağmen tapu memuru ilgili sayfayı göstermekten kaçınırsa bu kişiyi tapu sicil müdürüne şikayet etmek mümkündür. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 3 Kimse sicildeki kaydı bilmediğini ileri süremez. Yani bu KESİN KARİNEDİR. Sicildeki bilgilerin doğruluğu karinesi ise ADİ KARİNEDİR. F. Devletin Kusursuz Sorumluluğu İlkesi  Devlet tapu sicilinin hukuka aykırı tutulmasından doğan zararlardan kusursuz olarak sorumludur. Memurun sicili tutarken kusurlu olup olmadığı aranmaz. Fakat aşağıdaki 3 şartın mutlaka birlikte gerçekleşmesi gerekir:      1) Tapu sicili hukuka aykırı olarak tutulmuş olmalıdır: Bir olayda devlet dışında başka sorumluların da olması zarar görenin doğrudan devlete başvurmasına engel değildir. İkisi de müteselsilen sorumludur. 2) Zarar: Sicilin hukuka aykırı tutulmasında henüz zarar ortaya çıkmamışsa bu aşamada devletin sorumluluğuna gidemeyiz. 3) Sicilin hukuka aykırı tutulmasıyla zarar arasında uygun illiyet bağı olmalı ve bu bağ kesilmemiş olmalı: Bir olayda sicili düzeltmek mümkünse gerçek anlamda bir zarar doğmuş sayılmaz ve bu aşamada devletin sorumluluğuna gidemeyiz. Devletin sicilin tutulmasından dolayı sorumludur. Sicil dışı unsurlardan dolayı devletin sorumluluğuna gidemeyiz. Devletin zabıt defterlerinin hukuka aykırı tutulmasından da kusursuz sorumluluğu vardır. 10 yıllık zamanaşımı süresi vardır. 10 yıllık süre düzeltmeye ilişkin davanın reddine ilişkin kararın kesinleşmesiyle başlar. Dava devletin maliye işlerinden sorumlu birimi “hazine”ye karşı açılır. Davada devleti hazine avukatları temsil eder. Devlete karşı tazminat davası tapu sicilinin bulunduğu yer adli yargı mahkemesine açılır. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. TAŞINMAZLARIN TAPU KÜTÜĞÜNE GEÇİRİLMESİ (TAPULAMA)  Tapulama, taşınmaz için sayfa açılması anlamına geliyor.  Şu 3 şey taşınmaz sayılır ve bunlar için tapuda sayfa açılır: A. Arazi  Sınırları yeterli araçlarla belirlenmiş zemin parçasıdır. B. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler   Taşınmazın tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden sadece bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Hepsi kat mülkiyetine geçirilmeli. Aynı katta olan daireler için malikin talebiyle tapuda tek sayfa açılması mümkündür. Daireler aynı malike ait olmalıdır. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 4 C. Bağımsız ve Sürekli Haklar  Bir hak için tapuda sayfa açtırmak istiyorsanız şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: i. Ortada bir irtifak hakkı olmalı: İrtifak hakkı dışında başka haklar için tapuda ayrı sayfa açılamaz. ii. İrtifak bağımsız nitelik taşımalı: Bağımsız olabilmesi için 2 şart vardır:  Kişi lehine kurulmalı: Taşınmaz lehine irtifak olmamalı. Kişi lehine irtifaklarda bir tane taşınmaz vardır. O da yüklü taşınmazdır ve sadece yüklü taşınmazın sayfasında tescil yapılır.  Devri yasaklanmamış olmalı: Yani devri mümkün olacak. Mesela, intifa ve oturma hakkının devri yasaktır. iii. İrtifak sürekli olmalı: Ya belirsiz süreli kurulmalıdır ya da süreli kurulursa en az 30 yıl için kurulmalıdır. iv. İrtifak hakkı sahibi talepte bulunmalı: İlk 3 şart olsa bile tapu memuru re’sen sayfa açamaz. Sayfa açılabilmesi için irtifak hakkının sahibinin talebi gereklidir. Sayfa açtırmak için arazi malikinin veya o taşınmaz üzerinde başka hak sahiplerinin rızasına gerek yoktur. Taşınmaz üzerinde kurulabilen haklar, yükümlülükler niteliğine uygun düştüğü ölçüde artık bu hak üzerinde de kurulabilir. Örneğin, ipotek kurulabilir. TAPUYA KAYDEDİLEMEYECEK TAŞINMAZLAR  Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmaz tapuya kaydedilmezler. TAPULU TAŞINMAZLARIN BÖLÜNMESİ VE BİRLEŞTİRİLMESİ  İki taşınmazın birleşmesi sonucu malikler bu taşınmaz üzerinde paylı malik olurlar.  Birleşmede hak sahiplerinin (ayni hak sahipleri ve şerh edilmiş nisbi hak sahiplerinin) de rızası gerekir. KADASTRO  Kadastro, taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını tespit etmek amacıyla yapılan işlemler bütünüdür.  Kadastro yapılacak taşınmazlar;  Tapusuz taşınmazlar,  Eskiden (Osmanlı Devleti’nden) alınmış tapular  Kadastro kanunu geçici bir kanundur.  Kadastro yapılırken yasa koyucu “doğru tespit sistemi”ni esas almıştır.  Yasaya göre; taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işlemlerini en az 2 kadastro teknisyeni, muhtar ve 3 kişiden oluşan bilirkişi ekibi yapar.  Kadastro mahkemeleri tek hakimlidir ve asliye mahkeme sıfatındadır.  Kadastro ekibi, kadastro çalışmalarına başlamadan en az 1 ay önce kadastro yapılacak bölgeleri ilan eder.  Kadastro tutanağı kesinleştikten sonra 10 yıllık itiraz süresi vardır (Hak Düşürücü süre). Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 5 TAPU SİCİLİ İŞLEMLERİ A. KAYIT  Sayfa açılması işlemine kayıt denir. B. TESCİL    Kayıt yoksa tescil yapılamaz. Kim ayni hak sahibi ise onun adı tapuya tescil edilir. Kişisel, nisbi haklar tapuya tescil edilmez. Sayfa açıldıktan sonra tescil işlemi yapılabilmesi için 2 şartın gerçekleşmesi gerekir: 1) Talep  Mevzuatta istisnai bir durum olmadığı sürece talep olmadan tapu memuru tescil veya başka bir işlem yapamaz. Yaparsa işlem yolsuz olur.  Ayni hakkın kazanılması için tescili talep yetkisi malike aittir. Çünkü tescil talebi malik için bir tasarruf işlemidir.  Tescili talep yetkisi malike aittir; ancak tescili talep edecek malikin ayrıca tapuda malik gözükmesi gerekiyor.  Malik isterse tescili kendisi talep etme yerine “özel yetki” vereceği bir temsilcisi aracılığıyla da yaptırabilir. Vekilin malik adına tescili talep edebilmesi için ona malikin müvekkil olarak noterden “düzenleme” biçiminde düzenlettireceği bir yetki vermesi gereklidir. Satış için verilen yetkiler tescili talebi de kapsar.  Taşınmaza ilişkin talepler taşınmazın kayıtlı olduğu yer tapu sicili müdürlüğüne yapılır. Taşınmaz birden çok bölgede kayıtlı olacak kadar büyükse, tescil talebi en büyük kısmın bulunduğu bölgenin tapu sicil müdürlüğüne yapılır.  Tescil talebi yazılı yapılır.  Tescil talepleri şarta bağlanamaz; çünkü tescil talebi ayni hak için yapılıyor. Şarta bağlanamayan tescil talebidir; fakat borçlandırıcı işlemler şarta bağlanabilir.  Kat mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına ilişkin sözleşmeler aynı zamanda tescil talebi de sayılır. 2) Belgeleme  Talepte bulunan hem talepte bulunma yetkisini hem de hukuki sebebi belgelemelidir.  Eğer malik yerine temsilci gitmişse o zaman da temsilci olduğuna dair vekaletnameyi gösterir.  Hukuki sebebin belgelenmesi bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun Satış, bağış, trampa -> sağlararası işlem ispatlanması ile olur. Vasiyetname -> ölüme bağlı işlem  Tapu memurunun ret kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde müdürlüğe bağlı olduğu üst birime, bu birimin kararına karşı da yine 30 gün içinde genel müdürlüğe itiraz edebilir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 6  Tescilin etkisi, hükümleri yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren başlar.  Tescil talebi en geç yevmiye defterine kaydedilene kadar geri alınabilir. Kayıt yapıldıktan sonra artık iş malikin tasarruf yetkisinden çıkmış, tapu müdürlüğünün işi oluyor. TERKİN  Terkin, tapu sicil işlemlerinden TESCİLİN içindedir.  Terkin, bir tescilin çizilerek hükümsüz hale getirilmesidir. TÜRLERİ  İki amaçla yapılır: I.        II.  Ayni hakkı sona erdirmek için Tapuya kayıtlı bir taşınmazdan malik feragat ettiğinde hakkı sona erir ve taşınmaz sahipsiz hale gelmiş olur. Bu taşınmaza birisi gidip malik olma iradesiyle zilyetlik kurar kurmaz mülkiyeti kazanmış olur. Buna işgal denir. İşgal taşınmaz mülkiyetini aslen kazanma yollarından biridir. İşgalin 3 şartı vardır:  Taşınmaz tapulu olacak  Taşınmazın sahipsiz hale gelmiş olacak: Sahipsiz hale gelmesinde malikin kendi iradesi olmalıdır. Tapu memuru yanlışlıkla terkin etse sahipsiz hale gelmez, bu yolsuz terkin olur.  Birisi gidip taşınmaza malik olma iradesiyle zilyetlik kuracak Zilyetlik kurar kurmaz mülkiyeti otomatikman kazanır. İşgal tescilsiz bir kazanımdır. Sonrasında bildirici tescil yapılır. İflas edenin yaptıracağı terkin geçersizdir. Ayni hakkı sona erdirmeyi talep eden kişinin yetkisine sahip olması gerekir. İşgal yoluyla sahipsiz taşınmazın mülkiyetini kazanıldığında bu taşınmaz üzerinde eskiden kalan ayni haklar varsa bunların varlığı aynen devam eder. Ayni haklarla birlikte kazanmış olur. Ayni hak sahibi kimse onun tek taraflı talebi terkin için yeterlidir. Bu terkinden yararlanacak kişinin rızası alınmaz. Örneğin; İpoteğin terkininden malik yararlanır, dolayısıyla malikin rızasına gerek yoktur. Ancak zarar görenlerin rızası gereklidir. Sicili düzeltici terkinler İkiye ayrılır: i. Tescil, şekli değer taşıyorsa  Örneğin; Yolsuz tesciller  Tescilin şekli değer taşıması ayni hakkın sicil dışı sona erdiği durumlarda da olabilir. Örneğin; Borç sona ererse ipotek fer’i bir hak olduğu için otomatikman maddi hukuk anlamında sona erer. Fakat ipoteğe ilişkin tescil hala şekli değer taşımaya devam eder. İpoteğin lehine kurulduğu taraf talep eder, malik değil. Eğer terkin ettirmekten kaçınırsa, malik dava açabilir. Çünkü ipotek sona ermiştir, ipoteğe ilişkin tescil yolsuzlaştı. Bu dava aynı zamanda sicili düzeltme davasıdır. ii. Tescil hiçbir değer taşımıyorsa  Örneğin; M, İ lehine 10 yıllığına bir taşınmazı üzerinde intifa hakkı kurmuş. 2 gün sonra İ ölmüş. İntifa ve sükna hakları şahsa sıkı sıkıya bağlı haklardır. Hak sahibi ölünce otomatikman sona erer. Hak, sicil dışı sona ermiş oldu. İntifaya ilişkin tescil bir hak, her türlü değerini yitirdi. Bu tescilin terkinini ise M kendisi gidip talep edebilir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 7  M, tapuya “İ öldü, intifa hakkının terkinini istiyorum” dedi ancak tapu memuru şüpheye düştüyse; tapu memuru gerek görürse re’sen hakime başvurup hakkın sona erip ermediğini tespit ettirmeye ve hakimden gelecek karara göre terkin işlemini yaptırmaya yetkilidir. TESCİLİN HÜKMÜ (SONUÇLARI)  Üçe ayrılır: I. Tescilin Olumsuz (Menfi) Hükmü M.K., m.705 - Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce doğabilir.    Mülkiyet hakkının tescilden önce kazanılmasına ait hükümler taşınmaz yükü ve irtifak haklarının kazanılmasında da kural olarak geçerlidir. İntifa ve sükna haklarında geçersizdir. Örneğin; geçit irtifakı, mecra irtifakı, üst hakkı, kaynak hakkı gibi irtifaklar için geçerlidir. Yasa koyucu rehin haklarında mülkiyete atıf yapmamıştır. Yani tescilsiz kazanım hükmünü uygulayamayız. İstisnaları vardır. Örneğin; Mirasta, alacaklı öldü ve alacağınız rehin hakkıyla teminat altına alınmış. Alacaklının ölümüyle otomatikman hem alacak hem de rehin hakkı tescilsiz bir şekilde mirasçılara geçmiş olur. Burada tescilsiz iktisap, kanun gereği olur. Ayni haklar terkinsiz son bulabilir. II. Tescilin Olumlu (Müspet) Hükmü   Tapudaki bir tescil yolsuz bile olsa iyiniyete güvenerek 3. Kişiler ayni hak kazanabilirler (M.K., m. 1023). M.K., m. 1023’ün uygulanma şartları: i. ii. iii. iv. v. Kazananın 3. Kişi olması gerekir (Taraflar açısından ise yasa koyucu diyor ki; adına yolsuz tescil yapılan kişi bu taşınmazı davasız, aralıksız 10 yıl iyiniyetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurursa mülkiyeti M.K., m. 712 gereği olağan zamanaşımı (sicil zamanaşımı – adi zamanaşımı) ile kazanır.) Kazanım sadece ayni haklar içindir: Ayni hak mülkiyet de olabilir, sınırlı ayni hak da olabilir. Nisbi haklar şerh edilse de olmaz, ayni hak olmaz çünkü. Ayni haklar için de sadece rehin hakkı için bir şart aranır: alacağın geçerli olması. Üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması gerekir Üçüncü kişinin kazanımının iyiniyetle olması gerekir: Üçüncü kişinin iyiniyetli olması gereken an talebin yevmiye defterine kaydedildiği tarihtir. Sonrasında kötüniyetli olması (öğrenmesi) hak kazanımını engellemez. İyiniyetle taşınmazın maliki olan kişi, kötüniyetli birine sattığında kötüniyetli kişi yine de malik olur. İyiniyetli olduğunu üçüncü kişi değil, onun iyiniyetli olmadığını düşünen kişiler ispatlamalıdır (adi karine). Hakim dosyaya giren delillerden iyiniyet olmadığını görürse re’sen dikkate alabiir. Üçüncü kişinin iyiniyeti sicildeki yolsuz tescile dayanmış olması gerekir Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 8   III. M.K., m. 1023’ün uygulanamayacağı haller: Özel mülkiyete konu olamayan taşınmazlar (Örneğin; bir kamu malı yanlışlıkla kütüğe kaydedilmiş ve tapuda A malik olarak gösterilmişse A adına yapılan tescil yolsuzdur. A, Ü’ye bu taşınmazı devretmişse Ü, iyiniyetli de olsa taşınmaz kamuya ait olduğu için M.K., m. 1023’ten faydalanamaz. Ü, devletin sorumluluğuna gidebilir ya da A’ya başvurarak bedelin iadesini isteyebilir.) ii. Hakkın kazanılmasına yol açan sebepteki sakatlıklar (Örneğin; yanlış kişi adına tescil edilen taşınmaz, tam ehliyetsiz birine satılmışsa veya tam ehliyetliye resmi şekil olmadan satılması.) iii. Ayni hak niteliği olmayan haklar iv. Ayni hakkı devreden veya kuran kişinin kimliği veya ehliyetindeki sakatlıklar (Örneğin; M, taşınmazını A’ya satıyor. Fakat M, ehliyetsizmiş.) v. Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlıklar (Burada tapuya değil, vekile güven vardır.) vi. Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar: Bu durumda iyiniyet –M.K., m. 1023 gereği- korunmaz, zararlar için devletin sorumluluğuna gidilebilir. Hangi kayıt geçerliyse hak ancak o kayda dayanılarak kazanılabilir. Kural olarak eski tarihli sayfa gerçektir ama bazen tersi de olabilir. i. İyiniyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı sadece o hak için etkilidir. Böyle bir kazanım diğer yolsuz tescillerin düzelmesini sağlamaz. Tescilin Ayni Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi Bakımından Hükmü    İrtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur. Tescilden açıkça anlaşılmadığı hallerde kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir. Tescille, dayanağı olan sözleşme arasında çelişki varsa içerik belirlenirken tescil esas alınır. C. ŞERHLER  Medeni kanun birbirinden farklı 3 konu hakkında tapu kütüğüne şerh verilmesi esasını kabul etmiştir. I. Kişisel (Nisbi, Şahsi) Hakların Şerhi Madde 1009 - Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.  Kişisel haklar sınırlı sayıda değildir; ancak her kişisel hak tapu kütüğüne şerh edilemez. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 9 a) Şerh Verilebilecek Kişisel Haklar 1. Taşınmaz satış vaadi 2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaat hakkı 3. Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Önalım (şufa) hakkı sözleşmeden ve yasadan doğabilir. Örneğin; paylı taşınmazlarda paydaşlardan biri payını ortaklık dışında bir üçüncü kişiye satmak isterse paydaşların yasal önalım hakkı vardır. Buradaki önalım hakkı kanundan doğar ve şerhe gerek yoktur. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakkı ise alıcıya ileri sürülmek isteniyorsa tapu kütüğüne şerh edilmelidir. 4. Alım (İştira) Hakkı 5. Geri Alım (Vefa) Hakkı 6. Rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı 7. Paylı taşınmazlarda mülkiyetin devamına ilişkin anlaşmalar (idame-i şüyu anlaşması) 8. Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin olarak paydaşların yaptıkları anlaşma 9. Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının ortadan kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin sözleşme 10. Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi 11. M.K., m. 830 12. M.K., m. 254 13. Kira, tapu kütüğüne şerh verilebilir 14. Bağışlamadan rücu (dönme) b) Kişisel Hakların Şerhi İçin Aranan Şartlar  Malikle kişisel hak sahibi şerh konusunda anlaşmalıdır: Buna şerh anlaşması denir. Şerh anlaşması kural olarak asıl sözleşmenin şekline tabiidir. Şerh verilecek kişisel hakkı doğuran sözleşme hiçbir şekle tabii olmasa da şerh anlaşması, şerhe dayanak teşkil eden bir belge olduğu için, en azından yazılı yapılması gerekir. Önalım sözleşmesi adi yazılı şekle tabiidir. Ancak şerh anlaşması TST’ye göre şerhe dair anlaşmanın noterde düzenlenmesi gerekir.  Malikin yazılı bir şekilde şerhi talep etmesi gerekir Bazı kişisel hakları kanun koyucu bu iki şarttan ayırmıştır:   Taşınmaz satış vaadi Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaat hakkı Bu hakların şerhi için şerh konusunda anlaşmaya gerek yoktur. Taraflardan her biri doğrudan ana (asıl) sözleşmeye dayanarak şerhi talep edebilir. Bu sözleşmeler nisbi hak sahibine de direkt şerhi talep etme yetkisi verir. c) Kişisel Hakların Şerhinin Süresi  Sözleşmeden doğan önalım, alım, gerialım hakkı en çok 10 yıl için şerh verilebilir.  Taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaat hakkı en çok 5 yıl için şerh verilebilir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 10  Şerh için belli bir özel süre getirilmemişse şerh konusu kişisel hak sona erince şerh de etkilerini kaybeder. d) Kişisel Hakların Şerhlerinin Etkileri (Hükümleri)  Kişisel haklar şerh verilmekle kişisel hak olmaktan çıkmaz, etkisi güçlenir. Etkisi güçlenince herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmez.  Etkileri 2 tanedir: i. Eşyaya Bağlı Borç Etkisi: Bu etkiye göre, şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti döneminde doğan borcu yerine getirmek zorundadır. Şerh sayesinde kişisel haktan doğan yükümlülük eşyaya bağlı borç haline getirilmektedir. Yani borç taşınmazın mülkiyetine bağlanmaktadır. ii. Munzam Etki: Şerhten sonra taşınmazda bir sınırlı ayni hakkın tescili veya başka bir kişisel hakkın şerhi yolu ile edinilmiş olan haklardan doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin terkinini isteme yetkisi verir. Munzam etki borç doğduktan sonra ortaya çıkar. II. Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasına İlişkin Şerhler  Bu ikiye ayrılır. a) Medeni Kanun‘da Belirtilenler 1. Çekişmeli Hakların Kazanmasına İlişkin Mahkeme Kararı: Taşınmaz üzerinde ayni hak değişikliğini gerektirecek uyuşmazlık konusu kişisel hakların malikin tasarruflarına karşı korunmasına sağlamak için verilen ihtiyati tedbir niteliğindeki mahkeme kararlarıdır. Şerhle birlikte malikin tasarruf yetkisi kalkıyor. Bu şerh kurucudur. 2. Haciz, iflas kararı ve konkordato ile verilen süre: Bunların şerhini resmi memur talep eder. Bu şerhler açıklayıcıdır. İflas kararı ile kararın ilanı arasında geçen dönemde müflisle işlem yapanların iyiniyeti sadece üç istisnai durumda korunmuş (Bu üç istisnai durum haricinde iyiniyet korunmaz.):  Müflisle yapılan ödemelerde  Müflisin bir poliçe veya bono ödemesinde  Müflisten emtia senetlerine dayanarak ayni hak kazanmada 3. Aile yurdu kurulması: Malikin talebi ve hakim kararıyla kurulur. Buradaki şerh kurucudur. 4. Art mirasçı atanması: Şerh kurucu bir etkiye sahiptir. Şerhten sonra ön mirasçının yapacağı tasarruflar art mirasçıya karşı geçersiz sayılır. Art mirasçı bunların terkinini isteyebilir. 5. Aile konutu: Tapu sicili tüzüğüne göre diğer eşin şerh verdirebilmesi için iki belge götürmesi gerekir: - Buranın aile konutu olduğuna dair belge – Evlilik Cüzdanı. Buradaki şerh bildiricidir. 6. M.K., m. 199 gereği aileni ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali yükümlülüğün yerine getirilmesini gerektirmesi: Şerh bildiricidir. Şerhi, mahkeme resmi yazıyla tapuya re’sen bildirir. b) Medeni Kanun Dışında Belirtilenler 1. Kamulaştırma Kanunu 2. İskan Kanunu Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 11 III. Geçici Tescilin Şerhi  Bu ikiye ayrılır: a) Medeni Kanunda Belirtilenler 1. Ayni Hak İddiası: Burada kişi sicil dışında bir ayni hak sahibi olduğunu iddia ediyor. Bunun çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararındaki şerhten farkı; burada iddia eden, direkt ayni hak iddiasında bulunuyor, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararında ayni hak iddiası yoktur, ayni hak değişikliğine yol açacak kişisel bir işlem vardır. 2. Tasarruf Yetkisini Belirleyen Belgelerin Noksan Olması: Geçici tescil şerhi, ya bütün ilgililerin rızasına ya da hakimin kararına bağlıdır. Eksiklik zamanında tamamlanırsa şerh, yapılacak kesin tescilin geçici teşci tarihinden itibaren hüküm doğurmasını sağlar. b) Medeni Kanunu Dışında Belirtilenler D. BEYAN   Taşınmaz için tapuda açılan sayfanın bir kısmı beyanlara ayrılıyor. Beyanlar hanesine yazılan şeyler bir ayni hak kurmaya veya kişisel hakları kuvvetlendirmeye yaramaz. Beyanlar hanesine yapılan kayıtlar sadece o taşınmaz üzerinde bazı filli ve hukuki durumların herkesçe bilinmesini sağlama amacı taşıyor. Beyanlar açıklayıcı rol oynarlar. Bunun için mevzuatta bazı hususlar vardır:   I. Medeni Kanun ve Tapu Sicili Tüzüğünde Belirtilenler a) Taşınmazın Eklentileri  Eklentiler malikin yazılı talebi üzerine herhangi bir belge aranmadan beyanlar sütununa kaydedilir.  Eklenti için aranan bazı zorunlu unsurlar vardır. (Bu unsurları taşıdığı ispatlandığı müddetçe beyanlar hanesinde gösterilmemiş olsa bile eklenti sayılır):   Taşınır bir mal olacak Asıl eşyanın kullanılmasına, işletilmesine sürekli bir biçimde tahsis edilecek, ona özgülenecek. b) Eski Hukuktan (Osmanlı Hukukundan) İntikal Eden ve Kurulmaları Artık Mümkün Olmayan Ayni Haklar c) Hak Sahibinin Vesayet Altına Alındığına veya Vesayetin Kaldırıldığına Ait Mahkeme Kararı d) İnşaatçı İpoteğinde Müteahhit ve İşçilerin İşe Başladıkları Tarih e) Doğrudan Doğruya Kanundan Kaynaklanan Sürekli Nitelikteki Geçit Hakları f) M.K., m. 755’e göre Toprağın İyileştirilmesi İşleminin Yapılması İçin Arazi Maliklerinin Aldıkları Karar g) Bir Arazinin Yetkili Makamlarca Belirlenmiş Heyelan Bölgesinde Olduğu h) Tapu Sicili Tüzüğü m. 26/3, 72, 77/1, 85/2 ve 85/4 Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 12 II. Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilenler a) b) c) d) Bağımsız bölüme ait eklentiler Yönetim planı ve yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler Devre mülk hakkı ve bunu belirleyen sözleşme Kat mülkiyeti kanunu m. 14/2, 47/2. III. Diğer Kanunlarda Belirtilenler a) Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanununa göre taşınmazın korunması gereken kültür ve tabiat varlığı olduğu b) Finansal kiralama kanununa göre finansal kiralama sözleşmesi c) İmar kanunu m. 11 d) Kıyı kanunu m. 12 e) Ticari işletme rehni kanunu m. 7 TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ A. Yolsuz Tescillerin Düzeltilmesi  Üçe ayrılır: I. Geçerli Bir Hukuki Sebebe Dayanmama veya Geçerli Bir Tescil Talebine Dayanmama Durumu  İşlemin dayanağı olan hukuki sebep sakat olduğu için otomatikman tescil de sakat olur.  Bu durumda yolsuzluk iki şekilde düzeltilebilir: a) Anlaşma yoluyla: Yolsuz tescil düzeltmek yeni bir tescile bağlıysa hakim görüşe göre önce resmi şekilde bir anlaşma yapılmalı sonra yolsuz tescilde hak sahibi gözüken kişinin terkinini talep etmesi gerekir. Örneğin; tam ehliyetsiz S’nin taşınması üzerinde A lehine yolsuz olarak irtifak tescil edilmiş. Buradaki yolsuzluk yeni bir tescille mi düzelecek? HAYIR. Çünkü hâlâ tapuda S malik gözüküyor. Buradaki yolsuzluk sadece terkinle düzelecek. O zaman yolsuzluk sadece terkinle düzelecekse sözleşmeye gerek yoktur. A’nın talebi gerekli ve yeterlidir. b) Mahkeme kararıyla düzeltme: Tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. Bu durum M.K., m. 1025’te düzenlenmiştir. Karar sadece taraflar için sonuç doğurur. Sicilin düzeltilmesi davası ayni bir dava olduğundan kural olarak herhangi bir süreye tabii değildir. Zamanaşımına uğramaz. Ayni hak devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak iyiniyetli üçüncü kişi olağan zamanaşımı nedeniyle davasız ve aralıksız 10 yıl malik sıfatıyla zilyetliğini sürdürürse malik olacaktır. Kötüniyetli kişi için böyle bir durum yoktur. Sicili düzeltme davasını ayni hak hakkı zedelenen kişi veya ölmüşse mirasçıları açar. İster paylı mülkiyet olsun ister elbirliği halinde mülkiyet olsun maliklerden her birinin taşınmazla ilgili düzeltme davasını tek başına açma hakkı vardır. Adına yolsuz tescil edilen kişi üçüncü bir kişiye hak kazandırmışsa ona karşı sicili düzeltme davası açabilmemiz için üçüncü kişinin kötüniyetli olması gerekir. İyiniyetliye açılamaz.Kadastro tutanakları kesinleşmişse ve 10 yıl geçmişse artık kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak dava açılamaz. Bu süre hak düşürücü süredir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 13 II. Tapu Memurunun Hatası Yüzünden Tescilin Yolsuz Olması a) Memurun basit (adi) yazım hatası yapması b) Basit yazım hatasını aşacak yanlışlıklar: Tapu memuru, ilgilerin yazılı rızalarını alabilirse bu önemli yanlışlığı re’sen düzeltecek ve durumu yevmiye defterine defterine kaydedecek. İlgililerden biri bile yazılı rıza vermezse tapu müdürü, defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltmesi yapılması için dava açılmasını talep eder (hazine avukatları bu yerlerde olduğu için). Hazine avukatı bulunmayan yerlerde ise düzeltme için müdürlük re’sen dava açar. Memur açmazsa ilgililer onu beklemek zorunda değildir. İlgililerin de dava açması mümkündür. III. Hakta Meydana Gelen Sicil Dışı Değişiklik Sonucu Tescilin Yolsuzlaşması  Tescilsiz iktisap halleri; mahkeme ilamı, mirasçılık belgesi, kamulaştırma, cebri icra, işgal, yeni arazi oluşması gibi durumlardır. Bu durumlarda yeni hak sahibi tek taraflı talepte bulunarak değişikliği sicile aksettirebilir.  Tescil şeklen dahi bir değer taşımıyorsa M.K., m. 1026 uygulanarak her hak terkin edilir. Bu durumda 30 gün içinde terkine karşı dava açılabilir.  Tescil şekli değer taşıyorsa o zaman sona eren ayni hakkın sahibi terkine muvafakat vermezse malik ona karşı sicili düzeltme davası açılabilir. B. Diğer Kayıtlardaki Yolsuzlukların Düzeltilmesi I. Yolsuz Şerhlerin Düzeltilmesi  Yolsuz şerh sahibi kimse onun tek taraflı terkin talebiyle düzelttik. Örneğin; kiracı gidip tek taraflı terkin ettirebilir, ya da düzeltme davası ile düzeltilebilir.  Taşınmaz satış vaadinde 5 yıl içinde satış yapılmazsa şerh re’sen terkin edilir. II. Yolsuz Beyanların Düzeltilmesi  Kural olarak ilgililerin yazılı rızasıyla düzeltilebilir. Fakat beyan idari bir makamın kararına dayanıyorsa bu karara karşı açılacak iptal davası üzerine alınacak ilamla terkin ettirilir. III. Taşınmazın Niteliğini Gösteren Bilgilerin Yolsuzluğunun Düzeltilmesi  Durumu öğrenen tapu memuru re’sen M.K., m. 1027/son fıkrasına kıyasen yapılan yanlışlığı düzeltebilir. Karadeniz Teknik Üniversitesi Hukuk Fakültesi Eşya Hukuku Ders Notları Mutluay Daşdemir 14