Tasaciones San Bernardo

Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION Comuna: VIÑA DEL MAR Rol Predial: 3013-73 Dirección: VICUÑA MACKENNA 1200 RESTO LT 1 A-B, PLAN DE REÑACA Destino del bien raíz: HABITACIÓN PROFESIONAL ACTUANTE: Juan Luis Menares Rodríguez Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación para trámites posteriores de venta. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales en general queda abierta. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN RAIZ Comuna: VIÑA DEL MAR Rol Predial: 3013-73 Dirección: VICUÑA MACKENNA 1200 RESTO LOTE 1 A-B, PLAN DE REÑACA Destino del bien raíz: HABITACIÓN Permiso de obras: NO TIENE Recepción de obras: NO TIENE Propietario: GUILLERMO JOSÉ PICERO MUÑOZ Mandante: GUILLERMO JOSÉ PICERO MUÑOZ Rut: 17.134.937-0 Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 21 de JUNIO de 2023 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La vivienda se encuentra localizada en la zona NORTE de la comuna de VIÑA DEL MAR, dentro de la zona denominada “PLAN DE REÑACA”, en las cercanías del Club Español, Zona V-1 del plano regulador comunal. En específico entre PUENTE LOS CANELOS por el Poniente, VICUÑA MACKENNA por el Sur (calle de acceso), CLADONIA por el Oriente y SALVADOR VERGARA por el Norte. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente anulada por cortes de terreno contenidos. No existen evidencias de los estratos anteriores a la construcción del edificio. De los antecedentes en terreno puede inferirse que se trata de suelos arcillosos con presencia de maicillo y roca descompuesta en el subsuelo. La llegada al firme se garantiza mediante cimentación corrida y contenciones. Se han ejecutado todas las obras necesarias de nivelación y contención. Los patios y estacionamientos son de pendiente apropiada al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. Cuenta con obras de arquitectura de un piso en materialidad mixta. Las instalaciones de servicios básicos están ejecutadas. C. Infraestructura y urbanización La vivienda y su entorno inmediato se encuentran urbanizados. Al presente cuenta con servicios básicos operativos. Al igual que todas las unidades del barrio posee dotación de servicios activa mediante conexión y empalme a la red pública en control del operador de servicios local –concesionaria ESVAL-. El suministro de fuerza eléctrica es mediante red aérea trifásica existente según se rescata de los antecedentes de factibilidad online –Chilquinta-. La postación está vigente y sus servicios operativos. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, VICUÑA MACKENNA, es en carpeta con rasante de hormigón armado, al igual que las veredas y escurrimientos de agua lluvia-. Cuenta con zarpa y empalme de igual materialidad en el acceso de estacionamiento. La vivienda posee entrada desde la calle hasta su estacionamiento. Se verifica existencia de área verde y ambiente sólido de estacionamiento. Los cerramientos son en albañilería y acero. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características La vivienda posee una materialidad mixta de albañilerías confinadas y maderas, todas con terminaciones de estándar medio. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 100 metros cuenta con comercio mayorista, y en uno de 500 m con acceso a instituciones de salud y educación en todos sus niveles. La cota promedio de 21 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero, propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general La obra está aproximadamente a 1.00 km de la playa –desde el acceso principal a la propiedad-, en sus patios tiene panorámicas al oriente –reserva natural- y al poniente –Jardín del Mar-. Con respecto al plan regulador comunal, se encuentra en el área V-1 -correspondiente a las manzanas al oriente del casco histórico de Reñaca-, con 21 metros sobre el nivel medio del mar. Posee una excelente ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre los faldeos de Jardín del Mar y Los Pinos, por el sur y norte de la localidad de Reñaca. Se integra al circuito de peatonales y avenidas costeras de Reñaca bajo y el pie de cerro de Jardín del Mar. C. Terreno: Inscripción, deslindes y superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados en levantamiento. La propiedad se haya en regularización de dominio, dado que se trata de restos de la subdivisión del Lote 1 A-B de Reñaca Bajo –propiedad originalmente de Aníbal Scarella-. Los predios no enajenados y separados de la subdivisión por Avenida Vicuña Mackenna fueron vendidos por medio de compraventa de bienes muebles al mandante y sus instalaciones gestionadas mediante rol matríz del lote 1 A-B –hoy en calidad de Pre Rol en plancheta digital de mapas SII-. Se anexan documentos. ฀ Al Norte : 24.50 m en línea continua (limitando con otro propietario) ฀ Al Sur : 24.50 m en línea continua (limitando con AV. VICUÑA MACKENNA) ฀ Al Oriente : 27.55 m en línea continua (limitando con otro propietario) ฀ Al Poniente : 27.55 m en línea continua (limitando con otro propietario) ฀ Superficie : 692.44 M2 Programa y estado actual ฀ Destino : Inmueble de destino habitacional -obras en terreno con pendiente escalonadas por contención sólida-. ฀ Programa : Vivienda con área social, cocina, baños y dormitorios. En patios rampa de estacionamiento y espacio de área verde y parqueo de vehículos. ฀ Materialidad : Muros de hormigón armado en contenciones y losas. Albañilerías confinadas y divisiones de madera en interiores y segundo piso de vivienda. ฀ Conservación : Su estado general es habitable. Se considera desvalorización por tiempo. No se constatan daños. ฀ Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM -32.97309518902479, -71.52883008352156. III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES Zona V-1 Plan Regulador Comunal de VIÑA DEL MAR Usos Permitidos Vivienda, Salud, Área verde, Educación y seguridad inofensiva y compatible con la vivienda. Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general. Condiciones de Edificación a) Superficie Predial mínima 500.00 m2 b) Frente Predial mínimo *** c) Ocupación máxima de suelo 60.00% d) Coeficiente de Constructibilidad 100.00% e) Sistema de agrupación Aislado/ Pareado/ Contínuo f) Fondo predial mínimo *** g) Antejardín mínimo 3.00 m h) Altura de cierros 1.60 (semi transparente hacia la calle) i) Densidad de ocupación 200 hab/há j) Altura máxima 7 m/ 9m aislado Rasantes y distanciamientos según OGUC. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. VALORIZACIÓN SIMPLE a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2017 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de elaboración del informe). Además se cotejará con ejemplos de mercado homologables. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2017) CORRECCIÓN A UF 2023 Area Homogénea AH Valor $/m2 ÁREAS HOMOGENEAS $/M2 HMB 022 177,755 HMB 022 243,405 HAB 021 195,595 HAB 021 267,833 HMB 022 177,755 HMB 022 243,405 HMB 089 123,277 HMB 089 168,806 HMB 105 96,158 HMB 105 131,672 Promedio $/m2 154,108 PROMEDIO $/M2 211,024 Promedio con ajuste 154,108 Promedio con ajuste 211,024 UF 2017 26348 FACTOR CORRECCIÓN UF 2023 36079 1.369325945 2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00% 3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando variabilidad leve de costos promedio, dado el factor superficie –que supera a las constatadas a su alrededor-. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Factores de ajuste Factor Superficie 1 Factor frente fondo 1 Factor altura 1 Factor casos excepcionales 1 Factor prom. de ajuste 1 Teniendo como resultado 211.024 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será 422.048 $/m2. Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos homologables, seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso Total $ Apx. obra $ Lote $ Lote M2 1 129,454,392 0 129,454,392 563 2 282,950,314 0 282,950,314 1,759 3 4 5 369,869,691 208,606,506 492,666,429 0 0 0 369,869,691 208,606,506 492,666,429 link $/m2 lote https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 1748130602‐sitio‐en‐venta‐en‐sector‐los‐pinos‐ de‐renaca‐vina‐del‐mar‐ _JM#position=3&search_layout=stack&type=ite m&tracking_id=9089f7e6‐dc75‐44f6‐904e‐ fd07817bcb88 https://www.portalinmobiliario.com/venta/sitio/ vina‐del‐mar‐valparaiso/10169‐casas‐del‐pinar‐ sitios‐ nva#position=1&search_layout=stack&type=item &tracking_id=9089f7e6‐dc75‐44f6‐904e‐ fd07817bcb88 229,937 160,859 1,350 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 1372483271‐sitio‐en‐venta‐en‐jardin‐del‐ mar‐ _JM#position=9&search_layout=stack&typ e=item&tracking_id=9089f7e6‐dc75‐44f6‐ 904e‐fd07817bcb88 273,978 355 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 933986789‐gran‐oportunidad‐y‐estupendo‐ terreno‐plano‐en‐jardin‐del‐mar‐ _JM#position=32&search_layout=stack&type=ite m&tracking_id=9089f7e6‐dc75‐44f6‐904e‐ fd07817bcb88 587,624 488 https://casas.trovit.cl/listing/vina‐del‐mar‐ poblacion‐alejandro‐navarrete‐pasaje‐18‐ d3‐casa‐7‐gomez‐carreno‐vina‐del‐ mar.1b71ntZ1wA1K 1,009,562 costo promedio 452,392 promedio con factores de ajuste SII 452,392 Considerando el promedio en la presente tabla de 452.392 $/m2 y el promedio resultante de la selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 422.048 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 452.392 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C de construcción MIXTA en MADERA con presencias de ALBAÑILERÍAS –cuya desvalorización se ha de explicitar en tabla final-. Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría -dada su baja relevancia en el contexto general-. A criterio profesional se valorizará las obras complementarias exteriores e instalaciones. Clasificación C Madera Categoría 3 Media Promedio 229,807 $/m2 Valor promedio final tierra $/m2 437220.01 Por último se considera en la tabla de la valorización final - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras. - Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias. - Un coste estimativo de especialidades del 8% sobre el coste material unitario de obras. - Desvalorizaciones según tabla SII. - Desvalorizaciones por regularización pendiente de obras y dominio. Alcances preliminares 1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y/o visita. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. 6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno o mediante levantamiento GPS de curvas. 7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia – si existieren-. 8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle. 9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general. 10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Predio y materiales Item Sup. m² 692.44 Lote 96.33 Materiales construcción sólida $/m² UF/m² Total $ Total UF 437,220 12.12 302,748,616.80 8,391.27 229,807 6.37 22,137,308.31 613.58 0.00 0.00 324,885,925.11 9,004.85 Materiales construcción liviana - Subtotal bienes inmuebles 2. Proyectos y construcción Item Proyectos de arquitectura unidad/ m2 Construcción Especialidades $/m² UF/m² Total $ Total UF 1.00 1,770,985 49.09 1,770,984.66 49.09 96.33 172,355 4.78 16,602,981.23 460.18 2.00 1,770,985 49.09 3,541,969.33 98.17 21,915,935.23 607.44 Subtotal profesionales y maestros 3. Obras Complementarias Item Cierro perimetral y muros contención U / m.l. $/U UF/m Total $ Total UF 54.10 75,000 2.08 4,057,500.00 112.46 Empalme y conexión sanitaria 2.00 3,500,000 97.01 7,000,000.00 194.02 Empalme eléctrico 1.00 3,500,000 97.01 3,500,000.00 97.01 3,500,000.00 97.01 18,057,500.00 500.50 Mano de Obra 5.00 700,000.00 Subtotal OO. CC. 4. Desvalorización Item vida util / und. $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF 80 276,716 22 6,087,760 168.73 Regularización de arquitectura 1 80,499 22 1,770,985 49.09 Regularización de dominio 1 45,455 22 1,000,000 27.72 80 181,969 22 4,003,313 110.96 351,997,303.39 9,756.29 Total $ 351,997,303.39 Total UF 9,756.29 obras categoría C obras complementarias 5. TOTAL VALORIZACION FISICA B. VALORES DE TASACION Item VALOR TASACION VALOR SEGURO PREDIO 100% 302,748,616.80 8,391.27 VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 62,110,743.54 1,721.52 VALOR LIQUIDACION 75% 263,997,977.54 7,317.22 Valor UF junio 2023 INFORME TASACION INMUEBLE 36,079.00 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 8391 UF 2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1721 UF 3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $351.997.303 4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con ajustes de valor por su fecha de ejecución y regularización de arquitectura pendiente); se estima una incorporación factible al mercado. Corresponderá al mandante o promitente comprador la regularización de dominio por acción de prescripción o bienes nacionales. El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de carácter leve dada la ejecución –aproximadamente dos décadas atrás-. La construcción se aprecia en estado de conservación óptima, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar la habitabilidad. Se aplica desvalorización adicional por concepto de honorarios promedio para formalizar acciones de prescripción. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Certificado de avalúo 3. Certificado de deuda tributaria 4. Certificado exención de expropiación 5. Plano plancheta SII 6. Planos de arquitectura y topografía 7. Imágenes Google Earth 8. Ubicación Google Maps 9. Fotografías 10. Antecedentes posesorios inmueble 11. Certificados de dotación de servicios 12. Extracto plano regulador comunal 13. Extracto plano de áreas homogéneas 2018 14. Extracto P.R.C. Ordenanza Local 15. Tabla de ajustes SII 16. Tabla desvalorización SII 17. Tabla de categorías de construcción 18. Tabla de Honorarios CA INFORME TASACION INMUEBLE