ORÇAMENTO, PLANEJAMENTO E

CONTROLE DE OBRAS

3 – NBR 12.721
 Incorporação Imobiliária
• Inicialmente temos que ter em mente a definição de alguns conceitos
presentes quando tratamos na NBR 12721, como o caso de incorporação
Imobiliária.
• A definição legal constante no artigo 28 da lei 4591/64 diz que incorporação
imobiliária é:

“ A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para

alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas
por unidades autônomas”.
• O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional
(apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto
etc.) Onde é considerado o elemento principal, objeto de propriedade
exclusiva.
 Incorporação Imobiliária
• É o contrato pelo qual a empresa de incorporação se compromete a vender,
ou vende, fração ideal de terreno com vinculação a unidade autônoma de
edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de
construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o
descreverá e será arquivado no registro de imóveis.
• Temos aqui dois aspectos importantes atrelados a incorporação imobiliária,
que são referentes ao contrato.
• Onde é pela mesma que temos que uma empresa irá ter o compromisso de
vender (ou seja, algo no futuro) ou vende fração ideal de terreno com
vinculação a unidade autônoma.
 Incorporação Imobiliária
• Para ter uma melhor compreensão, o termo fração ideal é o cálculo da parte
integral e indeterminável das áreas comuns e do terreno do condomínio
proporcional à unidade individual de cada condômino.
• Ou seja, geralmente é composta de uma parte comum e uma parte privativa.
Estes devem seguir o que foi estabelecido pelo projetos, sendo então
registrado no órgão responsável (ou seja, nos cartórios de imóveis).
• Assim, temos que a NBR 12721 irá servir de padronização para os cartórios
de imóveis.
• Podemos dividir em dois grandes grupos que classificam os bens imóveis, que
são os custos e as especificações dos imóveis.
• Assim podemos caracterizar os bens imóveis por estes aspectos.
 Padronizar o
NBR 12721 registro nos
cartórios de imóveis

Custo

Especificações dos imóveis

Com a finalidade de garantir a incorporadores, construtores e adquirentes

de que o prédio será construído com determinadas características,
registrada em planilhas próprias.
 Objetivos da NBR 12.721
• Com isto, temos os objetivos da NBR 12721 que são os seguintes:

 Atender a lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos
diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e
econômicas em que se realizam.

 Implantação de regras que conduzam a definição inconfundível do objeto de

transação: unidade autônoma e a edificação que a contém.

 Definir um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os

valores de custo da construção (CUB).
 Objetivos da NBR 12.721
 Estabelece parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e
oferecer garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda
não está pronto.

 A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é

vendido em diferentes proporções, antes do final da obra;

 Os quadros apresentados são preenchidos após aprovação do projeto de

prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento e é feita
a incorporação no cartório, a partir daí o empreendimento pode ser vendido.
 Definições para efeito da NBR 12721:
• Agora em diante iremos entender algumas outras definições presentes na
NBR 12721, como:
• Projetos-Padrão , Área Privativa, Área de uso comum, Área coberta padrão,
Área real, Área equivalente, Área de divisão não proporcional, Área de
divisão proporcional, Área de construção sub-rogada e Custo unitário básico
(CUB).
• Primeiramente temos a definição de Projetos-Padrão, que neste caso,
podemos resumir como sendo a representação do tipo de edificação, que irá
levar em consideração á área, número de pavimentos e o padrão de
construção. Vocês já tiveram o primeiro contato neste contexto analisando a
Tabela CUB apresentado na aula anterior.
 Definições para efeito da NBR 12721:

Projetos-padrão:

• São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os

tipos de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos
segundo os números de pavimentos, números de dependência por unidade,
áreas de construção privativa das unidades autônomas e o padrão de
construção.
 Projetos-padrão:
• R1.B , R1.N, R1.A
• RP1Q
• PIS
• PP-B, PP-N
• R8-B, R8-N, R8-A
• R16-N, R16-A
• CSL-8
• CSL-16
• CAL-8
• GI
Térreo, Área Real = 58,64 m²

Área equivalente: 51,94 m²

Unidade Unifamiliar Padrão Baixo (R1B)

3 Dorm., Área=106,44 m²

Área equivalente: 99,47 m²

Unidade Unifamiliar Padrão Normal (R1N)

4 Dorm., Área Real=224,82 m²

Área equivalente: 210,44 m²

Unidade Unifamiliar Padrão Alto (R1A)

Térreo, 3 Tipos, Área = 1415,07 m²

Área equivalente: 927,08 m²

Unidade Multifamiliar Padrão Baixo (PPB)

Garagem,Pilotis, 4 Tipos, Elevador,Área = 2.590,35 m²

Área equivalente: 1840,45m²

Unidade Multifamiliar Padrão Normal (PPN)

Térreo, 7 Pav. Tipos, 2 Dorm. Área = 2.801,64 m²

Área equivalente: 1885,51 m²

Unidade Multifamiliar Padrão Baixo (R8B)

Garagem, Pilotis, 8 Pav. Tipos, 3 Dorm., Área=5998,73 m²

Área equivalente: 4135,22m²

Unidade Multifamiliar Padrão Normal (R8N)

Garagem, Pilotis, 8 Pav. Tipos, 2aptos/Pav., 4 Dorm., Área=5.917,79 m²

Área equivalente: 4644,79 m²

Unidade Multifamiliar Padrão Alto (R8A)

Garagem, Pilotis, 16 Pav. Tipo, 4 Aptos/Andar, Área = 10562,07 m²

Área equivalente: 8224,50 m²

Unidade Multifamiliar Padrão Normal R16

Garagem, Pilotis, 16 Pav. Tipos, 2aptos/Pav., 4 Dorm., Área=10461,85 m²

Unidade Multifamiliar Padrão Alto (R16)

Garagem,Térreo,8 ou 16 Pav.Tipos, Área=5942,94 m² ou 9140,57 m²

Área equivalente: 3.921,55 m² ou 5.734,46 m²

Unidade Comercial Salas e Lojas Padrão Normal e Alto (CSL8 e CSL16)

Garagem,Térreo,8 Pav.Tipos, Área=5290,62 m²

Área equivalente: 3096,09 m²

Unidade Comercial Andar Livre (CAL8)

 Definições para efeito da NBR 12721:
Área Privativa:
• São áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos
respectivos titulares de direito.
• É composta por áreas de uma unidade autônoma, tendo usuários exclusivos
em sua utilização.
• Somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do apartamento
cobertas e descobertas, abertas ou fechadas;
• Medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de
paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum.
• É medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos
de um apartamento vizinho.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área Privativa:
• Para identificação legal do que é uma área privativa, temos então como limites
as paredes externas da unidade autônoma.
• Estas podem ser cobertas e descobertas, abertas ou fechadas.
• Além disto, temos que tomar como referência o tipo de parede no perímetro
externo, pois ele pode ser divisões de áreas externas e áreas comuns ou de
outros cômodos privativos.
• Quando no primeiro caso, quando se tratar de paredes externas ou de áreas
de uso comum, é considerado a medida externa, quando a parede separar um
como, a medida é feita pelo eixo.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área Privativa:
• São consideradas área privativa do apartamento:
 poços de iluminação;

 os shafts visitáveis privativos

 os dutos de fumaça.

 Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma – registro de imóvel e

iptu independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional
(menor custo para o incorporador).
 Área privativa total é o somatório das áreas privativas das unidades.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área de uso comum:
• São as dependência da edificação que poderão ser utilizadas em comum por
todos ou parte dos titulares de direito da unidade autônoma.
• Não tem exclusividade de um titular em sua utilização.
• Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de
uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada.
• Medida das faces externas da edificação e medidas das paredes internas das
paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas
(apartamentos).
• Ex: Hall de entrada, circulação do pavimento, circulação da garagem, play-
ground, etc.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área coberta padrão:

• É a área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido,

dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de
construção.
• A área coberta padrão segue a logica de ter as mesmas características, ou
seja, mesmo acabamento. Sendo então avaliado o custo global da construção.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área real:
• Como o próprio nome já diz, esta corresponde a área de todas as
dependências, sejam elas cobertas ou não, privativas ou de uso comum.
• Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com
destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes,
pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc.
Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo.
• Área Real total = área privativa total + área de uso comum total.
DEMONSTRATIVO DE ÁREAS

1 1

2 2

5 4 LEGENDA

1 - ÁREA PRIVATIVA DESCOBERTA

2 - ÁREA PRIVATIVA COBERTA
3 - ÁREA COMUM COBERTA PADRÃO
4 - ÁREA COMUM DESCOBERTA
5- ÁREA COMUM COBERTA DE PADRÃO
DIFERENTE
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área equivalente:
• Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva
área real.
• Utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção
adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a
área real correspondente.
• Aqui nos temos o conceito de adaptação de uma área que possui um custo
por metro quadrado diferente, em que é diferente do custo unitário básico
(CUB)
• Objetivo é possibilitar comparações de custo/m², contornando o problema de
que os pavimentos tem custos diferentes
 Exemplificando:

Edifício 1

5.000 m2 de apartamento tipo – R$ 500,00/m2

1.000m2 de garagem – R$ 350,00/m2

Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00

Custo total = R$ 2.850.000,00

Custo /m2 = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m2

 Exemplificando

Edifício 2: (mesmo padrão de construção)

4.500m2 de pavimento tipo – R$ 500,00/m2

1.500m2 de garagem – R$ 350,00/m2

Custo total = 2.250.000 + 525.000

Custo total = R$ 2.775.000,00

Custo/m2 = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m2

 Definições para efeito da NBR 12721:
• Ficaria difícil comparar custos de empreendimentos, baseado na área total,
fazer estimativas por custos históricos ou de referência.
• Portanto a área equivalente visa buscar uma somatória de áreas do
empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”.

 Área padrão: é a que predomina na edificação em geral pavimento tipo. (obs.:

inclui área comum e privativa que está no tipo).

 Área padrão diferente: todas a demais áreas diferentes da área padrão. Ex:
garagem, térreo, casa de máquinas, etc.
 Definições para efeito da NBR 12721:
• As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente – quanto
de área padrão daria o mesmo custo que a área de padrão diferente.

Área equivalente = área real de padrão diferente x CE.

CE (coeficiente de equivalência) = Custo da área padrão diferente

Custo da área padrão
 Exemplificando
Edifício 1:

Pav. Tipo=Área padrão = 5.000m2 – R$ 500,00/m2

Area padrão diferente = garagem= 1.000m2- R$ 350,00/m2.

CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7

Área equivalente = 1.000 x 0,7 = 700 m2

Área total equivalente = 5.000 + 700= 5.700 m2

Custo/m2 de AE = 2.850.000,00/5.700

Custo/m2 de AE = R$ 500/m2
 Exemplificando
Edifício 2:
Pav. Tipo=Área padrão = 4.500m2 – R$ 500,00/m2
Area padrão diferente = garagem= 1.500m2- R$ 350,00/m2.
CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7
Área equivalente = 1.500 x 0,7 = 1.050 m2
Área total equivalente = 4.500 + 1.050= 5.550 m2
Custo/m2 de AE = 2.775.000/5.550
Custo/m2 de AE = R$ 500/m2
Portanto os 02 prédios de mesmo padrão tem o mesmo custo /m2 de AE,
facilitando estimativas e comparações.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área de divisão não proporcional:
• É a área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua
construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente
de qualquer relação de proporcionalidade.
• São exemplos deste tipo de área os apartamentos, vagas de garagem, em
que o titular tem o direito do mesmo e não depende de nenhuma
proporcionalidade.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área de divisão não proporcional:
• É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de
direito das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na
proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional.
• Temos como exemplos o Hall Social, apartamento porteiro, escadas,
corredores, etc.
• São de responsabilidade de todos os titulares de direito das unidades
autônomas.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Área de construção sub-rogada:
• É a área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o
terreno.
• É um conceito muito importante na Incorporação de Edifícios, responsável por
viabilizar a maioria dos empreendimentos.
• Não fosse o conceito de área sub-rogada, a maioria dos empreendimentos
imobiliários não sairia do papel, tamanha a sua importância no negócio.
• Ou seja, área sub-rogada nada mais é que a área das unidades autônomas
que serão permutadas com o proprietário do terreno.
• Ao invés do incorporador pagar em dinheiro pelo terreno, ele usa as unidades
do próprio empreendimento para quitar a compra do imóvel.
 Definições para efeito da NBR 12721:
Custo unitário básico (CUB):

• É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto padrão

considerado, calculada de acordo com a norma, pelo sindicato estadual da
construção civil.
 NBR 12.721 – Quadros
• Para atender os objetivos, a NBR 12721 é composta por oito quadros para
preenchimento das informações correspondentes á edificação, que servirão
de informação para arquivo em cartório:

 Quadro I – Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais;

 Quadro II – Cálculo das áreas das unidades autônomas;

 Quadro III – Avaliação do custo global da construção e do preço por metro

quadrado da construção;
 Quadro IV – Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma;

 Quadro V – informações gerais;

 NBR 12.721 – Quadros

 Quadro VI – memorial descritivo dos equipamentos;

 Quadro VII – Memorial descritivo dos acabamentos da dependências de uso

privativo;
 Quadro VIII – Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso
comum.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DOS PROJETOS
PADRÃO
DESIGNAÇÃO TIPO PADRÃO AREAS CARACTERÍSTICAS

R1-B Residênci Baixo Ar 58,64 m2 2 dormitórios, sala , banheiro, cozinha, área tanque
a = 51,94 m2
unifamiliar Ae=
R1-N Residênci Normal Ar 106,44 m2 3 dormitórios, 1 suite, banheiro, sala, cozinha,
a = 99,47 m2 AS, varanda
unifamiliar Ae=
R1-A Residênci Alto Ar 224,82 m2 4 dormitórios, 1 suite com closet, 2 banheiros, salas
= 210,44m2
a Ae= de estar, jantar e intima, cozinha, AS, varanda
unifamiliar
RP-1Q Residênci Baixo Ar 39,56 m2 1 dormitório, sala, banheiro e cozinha
a popular = 39,56 m2
Ae=
PIS Residência Proj. Ar 991,45 m2 Pavimento térreo e 4 pavimentos
multifamilia interess = 978,09 m2 tipo Apartamentos com 2
r e social Ae= dormitórios

PP-B Prédi Baixo Ar = 1415,07 m2 Pavimento térreo e 3 pavimentos

o Ae= 927,08 tipo Apartamentos com 2
popul m2 dormitórios
ar
PP-N Prédi Normal Ar = 2590,35 m2 Garagem, pilotis e 4 pavimentos tipo
o Ae= 1840,45 m2 Apartamentos com 3 dormitórios, 1
popul suite
ar
Continua...
R8-B Residência Baixo Ar = 2801,64 m2 Pavimento térreo e 7 pavimentos
multifamilia Ae= 1885,51 m2 tipo Apartamentos com 2
r dormitórios
CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DOS PROJETOS
PADRÃO
DESIGNAÇÃO TIPO PADRÃO AREAS CARACTERÍSTICAS

R8-N Residência Normal Ar = 5998,73 m2 Garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo

multifamilia Ae= 4135,22 Apartamentos com 3 dormitórios, 1
r m2 suite
R8-A Residência Alto Ar = 5917,79 m2 Garagem, pilotis e 8 pavimentos tipo
Ae= 4644,79 Apartamentos com 4 dormitórios, 1
multifamilia m2 suite
r
R16-N Residência Normal Ar =10562,07 m2 Garagem, pilotis e 16 pavimentos tipo
multifamilia Ae= 8224,50 m2 Apartamentos com 3 dormitórios, 1
r suite
R16-A Residência Alto Ar =10461,85 m2 Garagem, pilotis e 16 pavimentos tipo
multifamilia Ae= 8371,40 m2 Apartamentos com 4 dormitórios, 1
r suite
CSL-8 Comercia Norm Ar = 5942,94 m2 Garagem, pavimento térreo e 8 pavimentos tipo
l al Ae= 3921,55 m2 Salas com sanitário privativo
salas/loja Alto
s
CSL-16 Comercia Norm Ar = 9140,57 m2 Garagem, pavimento térreo e 16 pavimentos tipo
l al Ae= 5734,46 m2 Salas com sanitário privativo
salas/loja Alto
s
CAL-8 Comercia Norm Ar = 5290,62 m2 Garagem, pavimento térreo e 8 pavimentos tipo
l andar al Ae= 3096,09 m2 Área livre com sanitário privativo
livre Alto
G1 Galpão Norm Ar = 1000,00 m2 Galpão com área administrativa, banheiros
industri al e depósito
al Alto
TABELA 2 NBR 12.721
TABELA 2
TABELA 2 NBR 12.721
TABELA 2
 TABELA 5 - Lotes básicos – Projetos - padrão
residenciais - Normal
Padrão Normal
Lote Básico (por m² de construção) UN
R1 PP-4 R8 R 16

MATERIAIS
Chapa compensado plastificado 18 mm x 2,20 m x 1,10 m m² 1,77034 1,20372 1,30138 1,09966
Aço CA-50 Ø 10 mm kg 12,71468 22,58547 21,90724 21,57696
Concreto fck= 25 MPa abatimento 5+/-1 cm, br. 1 e 2 pré-dosado m³ 0,15752 0,22971 0,22751 0,22796
Cimento CP-32 II kg 91,21954 70,76964 65,42524 63,39347
Areia média m³ 0,29290 0,22152 0,20571 0,19901
Brita nº 02 m³ 0,07256 0,03153 0,02887 0,02512
Bloco cerâmico para alvenaria de vedação 9 cm x 19 cm x 19 cm un 85,94536 61,75143 62,26067 58,2113
Bloco de concreto 19 cm x 19 cm x 39 cm un 0,00000 1,74823 0,80399 0,46005
Telha fibrocimento ondulada 6 mm x 2,44 m x 1,10 m m² 2,10228 0,28017 0,12428 0,06424
Porta interna semi-oca para pintura 0,60 m x 2,10 m un 0,22341 0,18352 0,15533 0,15405
Esquadrias de correr tamanho 2,00 x 1,40 m, em 4 folhas (2 de correr), sem
básculas, alumínio anodizado cor natural, perfis da linha 25 m² 0,09457 0,09735 0,08054 0,08308

Janela de correr tamanho 1,20 x 1,20 m em 2 folhas, em perfil de chapa de ferro m² 0,01171 0,05680 0,04225 0,03592
dobrada nº 20, com tratamento anticorrosivo
Fechadura para porta interna, tráfego moderado, tipo IV (55 mm), em ferro,
un 0,11696 0,09366 0,04747 0,78250
acabamento cromada

Placa cerâmica (azulejo) de dimensão ~ 30 cm x 40 cm, PEI II, cor clara, imitando
m² 3,46560 2,63287 2,19344 2,21373
pedras naturais
 TABELA 5 - Lotes básicos – Projetos - padrão
residenciais - Normal
Padrão Normal
Lote Básico (por m² de construção) UN
R1 PP-4 R8 R 16
Bancada de pia de mármore branco 2,00 m x 0,60 x 0,02 m un 0,03095 0,02244 0,01744 0,01633
Placa de gesso liso 60 cm x 60 cm m² 0,00000 0,28103 0,26781 0,18477
Vidro liso transparente 4 mm colocado com massa m² 0,09062 0,12356 0,09854 0,10869
Tinta látex PVA l 2,26706 2,05015 2,08746 1,64321
Emulsão asfáltica impermeabilizante kg 0,71196 2,45311 1,73252 2,81573
Fio de cobre antichama, isolamento 750 V, # 2,5 mm² m 21,55887 26,86832 25,94777 26,21838
Disjuntor tripolar 70 A un 0,12142 0,23447 0,18984 0,16993
Bacia sanitária branca com caixa acoplada un 0,08250 0,07208 0,04182 0,06221
Registro de pressão cromado Ø 1/2" un 0,33226 0,32561 0,19220 0,30837
Tubo de ferro galvanizado com costura Ø 2 1/2" m 0,00811 0,16330 0,12564 0,07852
Tubo de PVC-R rígido reforçado para esgoto Ø 150 mm m 0,66394 0,55707 0,52955 0,45117
MÃO-DE-OBRA
Pedreiro h 31,44957 27,91001 24,76148 23,65883
Servente h 20,75851 18,22088 16,82881 16,40913
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
Engenheiro h 1,55264 1,86179 0,85895 0,71084
EQUIPAMENTOS
Locação de betoneira 320 l dia 0,01955 0,00369 0,37712 0,35941