PHILIPPE MARTIN

ADVOGADO E AVALIADOR IMOBILIÁRIO

COM AS PRINCIPAIS INFORMAÇÕES PARA UMA COMPRA

SEGURA DO SEU IMÓVEL, Vol. II.

VOLUME II TEM COMO OBJETIVO INFORMAR OS PONTOS MAIS IMPORTANTES NA COMPRA DE

IMÓVEIS PRONTOS, NA MODALIDADE “AVULSO”, OU SEJA, NEGOCIAÇÃO ENTRE PESSOAS FÍSICAS.

2024
 PHILIPPE MARTIN
Advogado especializado no
D. Imobiliário.
Corretor de Imóveis
Avaliador de Imóveis
Te ajudo a comprar imóveis
com segurança e sem
surpresa.
Especialista em soluções
imobiliárias com mais de 13
anos de experiência no
mercado de imóveis.

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pode ser reproduzida, copiada ou
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que recebeu gratuitamente, sob
pena de violação dos seus
direitos autorias, previstos na Lei
nº 9.610/98 e art. 184 do Código
Penal.
 SUMÁRIO
1. COMENTÁRIOS INICIAIS IMPORTANTES...........................................
2. ESCOLHA DO PROFISSIONAL...........................................................
3. APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO E DEFINIÇÃO DE ORÇAMENTO
4. ASPECTOS IMPORTANTES NA ESCOLHA DO IMÓVEL......................
5. ÔNUS REAIS.....................................................................................
6. NEGOCIAÇÃO...................................................................................
7. CERTIDÕES PESSOAIS DO VENDEDOR E DO IMÓVEL......................
8. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E REGIMENTO INTERNO.................
9. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA....................
10.ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA...................................
11. COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA...........................
12. ITBI.................................................................................................
13. RGI..................................................................................................
14. CONCLUSÃO...................................................................................
COMENTÁRIOS INICIAIS 1
IMPORTANTES
O ano era 2014, pré copa do Mundo, onde atendi um cliente da
Bahia, funcionário da Petrobrás, que estava sendo transferido às
pressas para o Rio de Janeiro. Na correria para fechar logo negócio,
pois teve apenas um final de semana para tomar a decisão de
compra com uma vinda rápida ao Rio. Assim, visitou alguns imóveis
onde escolheu um e já quis assinar a compra e venda para deixar
tudo amarrado com o vendedor. E dessa maneira poder voltar para
Bahia mais tranquilo para preparar a mudança em definitivo.
Porém, o que era para transcorrer tudo bem, infelizmente não teve o
final esperado, pois o que é feito correndo, sem o devido cuidado e
preparo, tende a dar errado e nesse caso, deu.
Após emissão de todas as certidões, foi verificado que o vendedor
era estelionatário, com diversos processos, que tornavam a
continuidade do negócio, arriscado para o comprador, que poderia
perder o bem, em virtude dos processos contra o vendedor.
Portanto, o comprador solicitou a devolução do valor dado de
entrada, o que foi negado pelo vendedor, informando que já havia
gastado toda a quantia e não teria como devolver nada. Que se
quisesse, seguia com a compra e venda ou que o comprador
acionasse na justiça.
Enfim, após alguns processos e procedimentos, conseguimos
resolver a situação acima, todavia poderia ter sido evitado se eu
como profissional tivesse tomado a devida precaução. Enfim, são
com os erros que evoluímos.
Com mais de 13 anos de vivência no mercado imobiliário, pude
observar que há uma dificuldade enorme no entendimento dos
trâmites na aquisição de imóveis avulsos, principalmente pelas
nuances e trâmites burocráticos.
Então, para que isso não ocorra com você, criei esse mini manual
que irá lhe auxiliar na aquisição da sua tão sonhada casa própria.
O objetivo aqui é esclarecer o passo a passo da compra e venda do,
muita das vezes, o imóvel da vida de muitos brasileiros. Assim, para
que não haja surpresas e possam se preparar financeiramente da
aquisição até a entrega do bem.
Também servirá de material de estudo para os corretores que atuam
nesse segmento, para que preparados, possam assessorar seus
respectivos clientes exemplificando todos os pormenores
burocráticos e custosos que cercam o negócio imobiliário.
Você leitor, fique tranquilo, pois irei escrever de forma bem simples,
sem juridiquês, as vezes com gírias e/ou trocadilhos, para que a
interpretação e o entendimento seja o mais fácil possível e de forma
bem objetiva.
 2
ESCOLHA DO PROFISSIONAL
Parte importantíssima é saber a qualidade do profissional, pois ele irá te
acompanhar na jornada da compra do imóvel, que muitas das vezes levam
meses até a concretização. Uma sugestão é conversar com uns 3 profissionais e
decidir qual deles foi mais claro e que você teve afinidade.
Dessa forma, você centraliza todo o atendimento nele, agindo assim contra o
senso comum te estar sendo atendimento por inúmeros profissionais porque,
tenha isso em mente, mais atrapalha do que ajuda.
É como no médico: você pode até ir em 2 ou 3 médicos diferentes, para ver a
opinião deles, porém irá decidir com qual seguir o tratamento. Portanto, com o
corretor é idêntico! Faça isso e sua concretização no negócio imobiliário será
muito mais satisfatória.
O corretor de imóveis é uma peça fundamental no processo de compra, venda
ou aluguel de um imóvel. Sua principal função é intermediar a negociação entre
compradores e vendedores, garantindo que todos os procedimentos legais sejam
seguidos e que ambos os lados saiam satisfeitos com o resultado final.
Além disso, o corretor de imóveis possui um conhecimento especializado do
mercado imobiliário, o que o capacita a oferecer informações precisas e
atualizadas sobre os imóveis disponíveis, preços praticados e tendências do
mercado. Isso permite que os clientes tomem decisões mais seguras e bem-
informadas.
O corretor de imóveis também ajuda na avaliação do imóvel, na obtenção de
documentação necessária, na realização de visitas e na negociação dos termos
do contrato. Sua expertise e experiência contribuem significativamente para
tornar o processo de compra, venda ou aluguel de um imóvel mais transparente,
ágil e eficiente.
Por essas razões, o corretor de imóveis é uma peça-chave no mercado
imobiliário e sua importância é inegável para garantir o sucesso e a segurança
das transações imobiliárias.
 3
APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO E
DEFINIÇÃO DE ORÇAMENTO
Se você que busca um imóvel e depende do financiamento
imobiliário para aquisição, essa parte deverá ser feita
inicialmente, pois somente após isso, você saberá quanto de
fato poderá investir na aquisição do seu bem, dando assim
maior segurança a você.
Fale com seu corretor, que provavelmente ele tem o elo com
o correspondente bancário, que fará a aprovação mais célere
e menos burocrática do que seu gerente. Ah, e não muda
absolutamente nada na questão dos juros.
E como funciona a aprovação de crédito? Aprovação de
crédito ocorre quando uma instituição financeira avalia o
perfil do cliente e decide conceder um empréstimo ou
financiamento baseado em sua capacidade de pagamento e
histórico de crédito. O processo de aprovação de crédito pode
variar de acordo com a política da empresa credora, mas
geralmente envolve a análise de documentos, como
comprovantes de renda e de residência, consulta aos órgãos
de proteção ao crédito e análise do score de crédito.
É importante ressaltar que a aprovação de crédito não é
garantida e pode ser influenciada por diversos fatores, como
o montante solicitado, o prazo de pagamento, a margem de
segurança e a situação econômica do solicitante. Caso a
solicitação de crédito seja aprovada, o cliente é informado
sobre as condições do empréstimo ou financiamento e pode
formalizar o contrato para obter o crédito concedido.
E antes de tomar a decisão de compra, verifique seu
orçamento, que é o processo de planejamento e alocação de
recursos financeiros para atingir metas e objetivos
específicos. Ele pode ser realizado em diferentes níveis,
como pessoal, familiar etc. e envolve a estimativa de receitas
e despesas, bem como a definição de prioridades e metas a
serem alcançadas. O orçamento é uma ferramenta importante
para o controle financeiro e a tomada de decisões
estratégicas.
 4
ASPECTOS IMPORTANTES NA
ESCOLHA DO IMÓVEL
E quais são os aspectos que
considero os mais importantes na
escolha do imóvel? São esses que
elenquei abaixo:
Localização: Analise a localização
do imóvel em relação ao seu
trabalho, escolas, hospitais,
supermercados e outras facilidades
que sejam importantes para você.
Verifique também a segurança e a
infraestrutura do bairro.

Tamanho e distribuição dos cômodos: Verifique se o imóvel possui o número de

quartos, banheiros e sala de estar que atendam às suas necessidades. Avalie
também a distribuição dos cômodos e se o espaço é bem aproveitado.
Condições estruturais: Verifique o estado de conservação do imóvel, incluindo a
parte elétrica, hidráulica, telhado, paredes e pisos. Caso seja necessário,
consulte um engenheiro ou arquiteto para avaliar possíveis reformas.
Condomínio e taxas extras: Verifique se o imóvel está localizado em um
condomínio e quais são as taxas extras que você terá que pagar mensalmente,
como taxa de condomínio, IPTU, entre outras.
Documentação: Certifique-se de que a documentação do imóvel está em ordem,
incluindo matrícula, registro, certidões negativas e escritura. Caso haja
financiamento, verifique também a situação do imóvel perante o banco.
Valor de mercado: Pesquise o valor de mercado do imóvel e compare com
outros imóveis na região. Avalie se o preço está de acordo com as
características e localização do imóvel.
Flexibilidade de negociação: Verifique a flexibilidade do vendedor em relação ao
preço, forma de pagamento, possibilidade de incluir móveis e eletrodomésticos,
entre outros aspectos.
Intenção de uso futuro: Considere o uso que pretende dar ao imóvel no futuro,
seja como residência própria, investimento para locação ou revenda. Isso pode
influenciar na escolha do tipo de imóvel e na localização.
Avaliação de segurança: Procure informações sobre a segurança do local, como
índices de criminalidade, presença de câmeras de vigilância, guaritas, entre
outros.
Avaliação de vizinhança: Converse com moradores do prédio ou da rua para
saber mais sobre a vizinhança, convívio com os vizinhos, barulho, entre outros
aspectos que podem influenciar na qualidade de vida.
 5

ÔNUS REAIS
Não confunda RGI (cartório
de Registro de Imóveis)
com certidão de ônus reais,
pois o primeiro refere-se ao
cartório onde é registrado o
imóvel no nome do
comprador e o segundo é a
certidão do imóvel, desde o
seu nascimento, com todo
seu histórico que é emitida
pelo RGI competente.

A certidão de ônus reais é um dos, quiçá, mais importante dos documentos a

serem analisados, pois nele conseguimos verificar informações sobre pendências
do imóvel que possam influenciar negativamente na venda.
O documento informa quem é o dono do imóvel, os dados do bem, bem como se
há algum ônus positivo que venha recair sobre o imóvel, tais como, por exemplo:
hipoteca, penhora, arrematações etc.
E é na certidão de ônus reais que deverá constar o quem de fato é o proprietário
do imóvel, pois aqui no Brasil “só é dono quem registra”.
 6
NEGOCIAÇÃO
Negociar a compra ou venda de um imóvel envolve uma série de etapas e
cuidados que podem garantir o sucesso do negócio. Aqui estão algumas dicas
para ajudar na negociação:
Conheça bem o imóvel: Antes de iniciar qualquer negociação, é importante
conhecer detalhadamente o imóvel em questão, como sua localização,
características, infraestrutura, entre outros.
Estabeleça seus objetivos: Defina seus objetivos e limites para a negociação,
como preço máximo que está disposto a pagar ou mínimo que está disposto a
aceitar.
Faça uma pesquisa de mercado: Compare preços de imóveis similares na região
para ter uma ideia do valor justo do imóvel em questão. Peça auxílio ao seu
corretor que ele terá esses dados para te passar.
Esteja preparado para fazer contrapropostas: Durante a negociação, é comum
que as partes façam contrapropostas. Esteja aberto a negociar e a ceder em
alguns pontos para chegar a um acordo.
Conte com a ajuda de um profissional: busque a orientação de um corretor de
imóveis e um advogado especializado em transações imobiliárias para auxiliar na
negociação.
Formalize a negociação por escrito: Para garantir segurança e evitar mal-
entendidos, é importante formalizar a negociação por meio de um contrato de
compra e venda.
Lembre-se de que a negociação de imóveis pode ser um processo demorado e
exigir paciência e habilidade. Esteja preparado para lidar com possíveis
contratempos e sempre busque se informar e buscar a melhor solução para
ambas as partes envolvidas.
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CERTIDÕES PESSOAIS DO
VENDEDOR E DO IMÓVEL
Apesar de haver legislação sobre a inexigibilidade da emissão das certidões, é
importantíssimo verificá-las, para dar maior segurança a transação e assim evitar
futuras discussões acerca do negócio.
As certidões têm um custo tão baixo, sendo muitas até gratuitas, que seria muita
falta de cuidado não as consultar antes de concretizar o negócio. Pois já vi
pessoas perderem seus imóveis, mesmo depois de registradas o imóvel em
nome próprio, por alguma fraude, execução etc. que estavam nas certidões e
não foram observadas. Portanto, todo cuidado é essencial.
Exemplo de algumas certidões são:
Certidão de matrícula do imóvel: documento que comprova a propriedade do
imóvel e a situação jurídica atual, incluindo eventuais ônus e gravames.
Certidão negativa de débitos municipais: certifica que o imóvel está em dia com
o pagamento de tributos municipais, como IPTU.
Certidão negativa de débitos estaduais: atesta que não há pendências fiscais do
imóvel com o Estado, como o pagamento do ITCD.
Certidão negativa de débitos federais: comprova que o imóvel não tem
pendências com a Receita Federal, por exemplo em relação ao pagamento do
imposto de renda sobre ganho de capital.
Certidão negativa de débitos trabalhistas: documento que verifica se o
proprietário do imóvel ou o vendedor não possui débitos trabalhistas não
quitados.
Certidão negativa de ações cíveis: atesta que não há processos judiciais em
andamento que possam afetar a propriedade do imóvel.
Certidão de quitação de condomínio: comprova que não existem débitos
pendentes em relação às taxas condominiais do imóvel.
É importante solicitar todas essas certidões antes da venda de um imóvel para
garantir que não haja impedimentos legais ou financeiros que possam atrapalhar
a transação.
 8
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO E
REGIMENTO INTERNO
Documentos que na maioria das vezes não são consultados,
porém tem enorme relevância. São onde estão contidas as regras
do condomínio de um modo geral.
A convenção de condomínio é um documento que estabelece as
regras e normas que regem o funcionamento do condomínio, bem
como os direitos e deveres dos condôminos. É elaborada pelos
próprios condôminos ou por uma assembleia geral, e deve ser
registrada em cartório para que tenha validade legal.
Nela estão presentes informações sobre a administração do
condomínio, uso das áreas comuns, manutenção das
propriedades, arrecadação de taxas condominiais, entre outros
aspectos importantes para a convivência harmoniosa entre os
moradores.
A convenção de condomínio é fundamental para estabelecer a
ordem e a organização dentro do condomínio, evitando conflitos
e garantindo o bom funcionamento do empreendimento. É
importante que todos os condôminos estejam cientes e cumpram
as normas estabelecidas na convenção para garantir a boa
convivência no condomínio.
O regimento interno de condomínio é um documento que
estabelece as regras e normas a serem seguidas pelos
moradores, proprietários e visitantes do condomínio. Ele tem
como objetivo garantir a convivência harmoniosa entre os
condôminos e a preservação da ordem e da segurança no local.
No regimento interno, podem estar estabelecidas regras
relacionadas a questões como horários de funcionamento de
áreas comuns, uso de espaços de lazer, convivência com animais
de estimação, manutenção das instalações do condomínio,
dentre outras.
Além disso, o regimento interno pode prever penalidades para os
condôminos que descumprirem as normas estabelecidas, como
advertências, multas ou até mesmo a exclusão do condomínio. É
importante que o regimento interno seja aprovado em assembleia
de condôminos e registrado em cartório, para que tenha validade
legal.
Cada condomínio tem liberdade para elaborar o seu próprio
regimento interno, de acordo com as particularidades e
necessidades dos moradores. É importante que todos os
moradores estejam cientes das regras estabelecidas no
regimento interno e as sigam, contribuindo para a harmonia e o
bom funcionamento do condomínio.
 9
CONTRATO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA

Após realizado a análise de todos os itens anteriores, chegou a hora de assinar

o contrato de compra do imóvel, que pode ser uma promessa, compromisso de
compra e venda, compra e venda etc. Todavia, focamos no compromisso de
compra e venda que é o mais utilizado no caso concreto.
O contrato de compromisso de compra e venda é um acordo entre o vendedor e
o comprador, onde ambas as partes se comprometem a realizar a transação de
um determinado bem ou serviço em um prazo estipulado. Neste contrato, são
definidos os termos e condições da compra, como preço, forma de pagamento,
prazo de entrega, entre outros. Geralmente, o contrato de compromisso de
compra e venda é utilizado como uma garantia para as partes envolvidas, até
que a transação seja finalizada com a assinatura do contrato definitivo de
compra e venda.
 10
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E
VENDA
Caso a compra tenha sido realizada
à vista, ou com algum parcelamento
diretamente com o vendedor, se faz
necessário a realização de uma
escritura pública de compra e
venda, que é um documento emitido
por um tabelião de notas no cartório
de notas, que formaliza a
transferência de propriedade de um
bem imóvel de um vendedor para
um comprador.

Este documento é
indispensável para regularizar a
transação e garantir a
segurança jurídica do negócio.
Nele são descritos os detalhes
da transação, as condições de
pagamento, as garantias, as
responsabilidades das partes
envolvidas, entre outros
aspectos relevantes. Além
disso, a escritura pública de
compra e venda é registrada no
Cartório de Registro de Imóveis
competente, tornando o novo
proprietário do imóvel
oficialmente reconhecido
perante a lei.
 11

COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA

Por outro lado, se a aquisição se deu por meio

de financiamento bancário, o instrumento
utilizado é o contrato particular de compra e
venda com alienação fiduciária, que nada mais é
uma modalidade de contrato em que um imóvel,
é vendido através de um financiamento em que
o comprador pega o dinheiro emprestado com o
banco e se compromete a pagar uma
determinada quantia em parcelas.
Assim, e o bem fica é do banco, mas ficando
em sua posse para uso e gozo, e passará para o
nome do comprador, assim que todas as
parcelas forem pagas.
Esse documento, mesmo particular tem força
de fé pública, não precisando assim ser lavrado
também no cartório de notas.
 12

ITBI
O ITBI é um imposto municipal,
que incide sobre a transferência
onerosa, na compra e venda de
imóveis.
Logo, na escritura de compra e
venda, o imposto e recolhido
antecipadamente, pois o tabelião
acaba fazendo essa exigência
previamente. Quando há
financiamento, pode-se pagar
após a assinatura da compra e
venda com alienação fiduciária.
Por se tratar de um imposto
municipal, a alíquota varia para
cada município, cabendo cada
ente municipal cobrar e fiscalizar o
pagamento do imposto. No
município do Rio de Janeiro, a
alíquota é de 3% sobre o valor do
negócio.
Todavia, em alguns imóveis
(empreendimentos) enquadrados
no programa do governo federal
“Minha Casa, Minha Vida”, o
município do Rio de Janeiro, por
meio da Lei Municipal nº
5.065/2009, resolveu conceder
alguns benefícios para famílias
com renda de até 6 (seis) salários-
mínimos, haverá isenção do ITBI.
Para famílias com renda mensal
entre 6 (seis) e 10 (dez) salários-
mínimos, haverá redução de 50%
do imposto.
Também alguns municípios
concedem outros tipos de isenção,
de acordo com valor venal do
IPTU, conjuntos habitacionais etc.
E fora dessas situações, o
imposto será cobrado na
integralidade.
 13

RGI

A sigla RGI é referente ao Cartório de Registro de Imóveis,

pois você já deve ter ouvido falar que no Brasil “só é dono
quem registra”. Então se liga, após a assinatura de compra e
venda com alienação fiduciária ou compra e venda + o
pagamento do imposto, não deixe para depois: vá até o
cartório competente para aquele imóvel e registre a transação,
porque somente assim você será o verdadeiro dono.
Ah, e se ligue mais uma vez! Se for o primeiro imóvel
que você está adquirindo na vida, com destinação residencial e
financiado pelo SFH, pleiteie o desconto visto que o mesmo
encontra respaldo no artigo 290 da lei LEI Nº 6.015, DE 31 DE
DEZEMBRO DE 1973, que Dispõe sobre os registros públicos.
Porém como nem tudo no Brasil é simples, você precisa
exigir o desconto no momento de entrada no RGI, pois se
pagar o valor cheio, nada mais poderá fazer para ter o
desconto ou restituição.
 13
CONCLUSÃO

@ADV_PHILIPPEMARTIN

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