Visão geral do mercado imobiliário

Conceito de mercado
Para falar de mercado é necessário entendermos o que ele significa, não é
mesmo? Podemos entender mercado como o local no qual agentes econômicos
realizam trocas de bens de serviços por uma unidade monetária ou por outros bens.
Sendo assim, o mercado pode ser caracterizado como um conjunto de compradores
e vendedores que atuam interagindo com a finalidade de comprar e vender seus
produtos ou serviços. O equilíbrio do mercado ocorre por meio da lei da oferta e da
procura. Entende-se por oferta e procura a relação entre a demanda de um produto
ou serviço, que é entendido como procura, e a quantidade que é oferecida (oferta).
Como você define mercado? Segundo Chiavenato (2003, p. 570), “para vencer
os mercados globais e altamente competitivos, as organizações bem-sucedidas
compartilham uma forte ênfase em inovação, aprendizado e colaboração”.

Inovação + aprendizado + colaboração = organização bem-sucedida

Uma das ações realizadas pelas organizações para conquistar o cliente é

atender às suas necessidades e desejos, apresentando novos conceitos de produtos
e serviços, acompanhando a transformação de um conceito geral de negócio, quando
as tecnologias e os mercados sofrem mudanças. A palavra mercado está relacionada
diretamente ao ambiente, nele estão inseridos todos os compradores, ou seja, todas
as pessoas que, de alguma forma, consomem produtos e serviços para atender suas
necessidades.
Na mesma proporção em que aumentam os mercados, também cresce a
quantidade de pessoas com diversas necessidades, os negócios e os riscos das
atividades empresariais. Produtos e serviços que demonstram ser melhores serão os
mais procurados. De acordo com Chiavenato (2003, p. 44): o desenvolvimento de
produtos ou serviços exigirá maiores investimentos em pesquisas e em
desenvolvimento, aperfeiçoamento de tecnologias, dissolução de velhos e criação de
novos departamentos, busca incessante de novos mercados e competição com outras

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organizações para sobreviver e crescer.
Diante desse cenário, no próximo item vamos apresentar o mercado imobiliário.

O que é o mercado imobiliário

O setor de construção civil é responsável pela criação de aproximadamente
22,4 mil vagas em todo o país, segundo a pesquisa mensal do Sindicato da Indústria
da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), realizada em parceria
com a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse setor proporciona uma renda urbana
significativa, visualizada na abertura de novos empreendimentos habitacionais e
comerciais, como edifícios habitacionais, casas, centros comerciais, atacadistas,
varejistas, bancos, salas comerciais, farmácias, padarias, supermercados, materiais
de construção, enfim a existência de diversos setores localizados nos municípios,
bairros e regiões metropolitanas.

O que compõe o mercado imobiliário

Esse mercado também é composto pelos seguintes agentes: imobiliárias,
corretoras de imóveis autônomas, o profissional corretor, proprietário, empreiteiras de
mão de obra, empresas da construção civil e empresas prestadoras de serviços em
propaganda e marketing, que atuam nas atividades de administração e
comercialização dos empreendimentos imobiliários.
Esse cenário propicia e impulsiona o crescimento do mercado da construção
civil. Para Ball (1996), a construção habitacional tem sido um importante indicador do
crescimento urbano, pois a demanda desse setor habitacional reflete nas mudanças
da população e na demanda por vários outros serviços. Nesse sentido, a demanda
habitacional não responde sozinha à urbanização, sendo responsável por apenas uma
parcela das mudanças nas atividades econômicas.
O crescimento acelerado dos mercados de bens e serviços, constituídos dos
mercados industriais, varejistas, financeiro, entre outros, impulsiona o crescimento
das cidades, apresentando uma relação direta com a economia do país, tornando-se
responsável por gerar emprego e renda. Esse fato pôde ser visto nas últimas décadas
com a estabilidade macroeconômica que ajudou a manter os padrões de consumo.
Essa estabilidade possibilitou que muitas pessoas passassem a diversificar seu
capital de investimentos e isso é um dos motivos da expansão dos mercados. Vamos

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analisar e compreender melhor esse mercado que passou a atrair um grande volume
de investimentos.
O mercado imobiliário pode ser caracterizado por gerar o desenvolvimento do
espaço urbano das cidades e possibilitar maior qualidade de vida para a sociedade.
Em todas as cidades proporciona um crescimento da economia local ou regional,
devido ao grande volume de emprego direto ou indireto gerado por seus serviços
agregados, como, por exemplo, incorporação imobiliária, corretagem, publicidade e
sistema financeiro habitacional.

O técnico em transações imobiliárias em um mercado em expansão

Nos últimos anos, vemos em todas as regiões do Brasil um aquecimento no

mercado imobiliário, estimulado pela estabilização da economia, pelo aumento da
oferta de crédito e pela expansão do poder de compra da população, bem como por
programas governamentais de incentivo habitacional.

Aquecimento do setor imobiliário

O aquecimento desse setor decorre do fato de que, no Brasil, ainda há um
déficit habitacional, estimado em 7,9 milhões de moradias, segundo o Instituto de
Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), que é vinculado à Secretaria de Assuntos
Estratégicos da Presidência da República.
Esse déficit representa o número de moradias que precisariam ser construídas
para contemplar a parcela da população abrigada de maneira improvisada em favelas
ou em habitações irregulares, o que corresponde a 14,9% dos domicílios existentes
no país.
Esse passivo social vem sendo acumulado há muito tempo, o que demonstra
o potencial quase ilimitado do mercado brasileiro para o corretor de imóveis. Além do
déficit de moradias, nos próximos anos o Brasil será sede de grandes eventos
internacionais, como a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpíadas em 2016, o que
motivou ainda mais o crescimento do mercado imobiliário e proporcionou grandes
oportunidades para os profissionais que nele vão atuar.
Não são poucas as razões para você se dedicar ao máximo para a obtenção
de uma excelente formação, que lhe dê base para uma atuação de destaque no

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mercado imobiliário. Para isso, um profissional deve possuir habilidades e
competências fundamentais para atuar nesse mercado em expansão, a partir de um
conhecimento prático e teórico nas atividades que envolvem as transações
imobiliárias. Vamos entender e conceituar essas habilidades e competências?
Para Guindani e Bartkiw (2012), “o desenvolvimento de competências se torna
uma ferramenta importante e contribui para obter resultados positivos ao inserir
mudanças nas atividades e funções desempenhadas diariamente pelos
colaboradores dentro da organização”.
Segundo Perrenoud (1999, p. 2): [...] as competências elementares evocadas
não deixam de ter relação com os programas escolares e com os saberes
disciplinares: elas exigem noções e conhecimentos de matemática, geografia,
biologia, física, economia, psicologia; supõem um domínio da língua e das operações
matemáticas básicas; apelam para uma forma de cultura geral que também se adquire
na escola. Mesmo quando a escolaridade não é organizada para desenvolver tais
competências, ela permite a apropriação de alguns dos conhecimentos necessários.
Uma parte das competências que se desenvolvem fora da escola apela para saberes
escolares básicos (a noção de mapa, de moeda, de ângulo, de juros, de jornal, de
roteiro etc.) e para as habilidades fundamentais (ler, escrever, contar). Não há,
portanto, contradição obrigatória entre os programas escolares e as competências
mais simples.
Essa competência definida por Perrenoud (1999) está relacionada ao domínio
prático de situações do dia a dia, bem como a condução de processos documentais,
a gestão administrativa da empresa, prestar assessoria com qualidade, conhecimento
e aplicação das leis para a liberação e comercialização de um imóvel, seja ele
comercial ou residencial.

Competência técnica: usar procedimentos e técnicas especializadas, saber

desenvolver atividades que exijam preparo e conhecimento específico, ser
especialista em determinada ferramenta, por exemplo: saber utilizar sistemas como
Excel, softwares (sistemas de qualidade, pesquisas e outros).
Competência humana: capacidade de trabalhar com outras pessoas, ser
proativo, motivar, transmitir carisma, saber trabalhar em equipe e em grupos de
trabalho, ter comprometimento e liderança.

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 Competência conceitual: obter conhecimento técnico a partir de conceitos
científicos para integrar todos os interesses, ter uma visão sistêmica do todo e suas
influências. Adquirir conhecimento, realizar capacitação nas áreas de atuação e
interesse para realizar as atividades da função.
Competência social e política: participação e atuação no convívio em
sociedade com pessoas de personalidades distintas.
Competência gerencial: aplicação e gerenciamento do planejamento
estratégico e demais ações da organização, incluindo a gestão de qualidade e de
pessoas. Conhecimento administrativo pertinente à função de direção, gerência,
supervisão e coordenação aplicados para converter as ações em resultados.
Competência de liderança: reunir habilidades pessoais e técnicas para
influenciar e conduzir pessoas ou grupos para atingir determinados objetivos.
O conceito de habilidade: as habilidades são importantes para realizar e
dominar as atividades do trabalho e se adaptar às mudanças da organização e da
administração. Essas habilidades estão relacionadas às atitudes e como fazer
determinada tarefa, as mais importantes permitem aos gestores auxiliar os outros a
se tornarem mais produtivos e eficientes em seu trabalho.
Para Oderich (2005, p. 91), as competências facilitam o processo de
gerenciamento. O papel gerencial é caracterizado pelo exercício de atividades
técnicas, que representam o conhecimento específico de um cargo gerencial,
normalmente associado à área funcional do gerente; habilidades técnicas ou
operacionais; habilidades humanas que representam uma forma de lidar com as
pessoas; e habilidades conceituais, que representam a necessidade de o gerente
ter uma visão do todo, uma visão sistêmica.
Embora essas três habilidades sejam fundamentais aos gerentes, sua
importância tende a variar conforme o cargo e o nível de responsabilidade.
Geralmente está associada à realização do saber fazer, da atitude, da ação
para o profissional desempenhar com sucesso as atividades da profissão. Pois,
presume-se que o indivíduo já conheça os princípios e técnicas específicos para
realizar a tarefa.
Nesse sentido, vamos descrever algumas das principais habilidades que você
deverá desenvolver como um profissional técnico em transações imobiliárias.

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 Quadro principais habilidades de um técnico em transações imobiliárias.

Ter excelente comunicação, saber

negociar, comprar e vender. Ter conhecimentos éticos sobre
transações imobiliárias.

Ter capacidade para levantar, analisar e Ter flexibilidade para se adaptar

criticar documentos. aos desafios das rápidas
transformações da sociedade, no
mercado de trabalho e das
condições do exercício
profissional.

Ter capacidade de identificar e de se

adaptar às novas demandas do mercado Ter capacidade de comunicação
em consonância com a competência interpessoal.
teórico-prática.

Essas habilidades e competências são fundamentais para que o técnico em

transações imobiliárias possa atuar nessa profissão em diversas áreas, como em
empresas do setor de construção civil, agentes financeiros, prestadoras de serviços,
urbanizadoras, como empreendedor autônomo e, ainda, em empresas públicas.
Para que o profissional realize com excelência suas atividades, é fundamental
que tenha conhecimentos, bem como habilidades e competências específicas, com
uma visão teórica e pratica do mercado imobiliário.
Podemos dizer que, até o ano de 1964, o mercado imobiliário no Brasil, em sua
área comercial, era totalmente desregulamentado, ou seja, o comprador não tinha
nenhuma garantia no processo de compra e venda do imóvel. Devido à
desorganização do mercado imobiliário do Brasil, em dezembro de 1964 foi
promulgada a Lei n. 4.591, que abordou questões de regulação.

Regulamentação do mercado imobiliário

Como o mercado imobiliário no Brasil encontrava-se desorganizado, houve a

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necessidade de algo que o regulamentasse. Desse modo, em dezembro de 1964, foi
promulgada a Lei n. 4.591. que abordou estas questões de regulação.
Naquela época, para que houvesse regulação no referido mercado, foi criado
o memorial de incorporação, em que há obrigatoriedade, por lei, de que existam
informações pertinentes ao futuro empreendimento, como também informações legais
e contábeis da empresa e sócios. Por meio desse instrumento é possível garantir um
processo de compra e venda mais estável (BRASIL, 1964).
Segundo José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de
Estudo e Defesa das Relações de Consumo) devemos sempre estar atentos para que
"a existência do memorial não é garantia absoluta de entrega do imóvel, mas é uma
consulta preventiva que dá sinais positivos da viabilidade da construção.”

Registro do memorial de incorporação evidencia transparência e

dá garantia ao comprador sobre a finalidade da construtora de entregar
o imóvel vendido na planta.

Lourençon (2011) explica como registrar o memorial de incorporação. Reunidos

os documentos a seguir discriminados, eles devem ser levados para análise do
cartório de registro de imóveis referente à área em que se encontra o imóvel. Daí, o
órgão terá até 30 dias para fazer o registro do documento.
Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matrícula do
empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de
incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de
compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing
que a construtora fizer, jornais, revistas, rádio, televisão, internet ou outdoors.
A seguir estão relacionados os documentos necessários para registrar o
memorial de incorporação.
• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável,
de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula
de imissão na posse do imóvel;
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de

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protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das
partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de
área construída.
• Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas
contribuições.
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada.
• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra.
• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas
que a elas corresponderão.
• Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o
conjunto de edificações.
• Declaração que defina a parcela do preço.
• Certidão do instrumento público de mandato.
• Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência.
• Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que funcione no Brasil há mais de cinco anos.
• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de
veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda deles
(LOURENÇON, 2011).
Fonte: http://revista.construcaomercado.com.br/

Banco nacional de habitação

Com a regulação do mercado, o governo percebeu a necessidade em
desenvolver mecanismos de financiamento para, assim, produzir e vender imóveis.

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Dessa forma foi criado, em 1966, o Banco Nacional de Habitação (BNH). Esse foi um
período próspero para o mercado imobiliário, pois a produção atendeu todas as
classes sociais e houve financiamento em grande escala.
Até o início dos anos 1980, o mercado fluiu muito bem, entretanto, a economia
brasileira começou a sinalizar sua estagnação, isso associado ao aumento da
inflação, que começou a gerar grandes transtornos no mercado em geral. Houve
várias tentativas para que os problemas fossem solucionados, tentativas essas que
foram todas frustradas, pois a inflação continuava cada dia subindo, atingindo mais
de 80% ao mês. Diante desse cenário, em 1986, o BNH foi suprimido.
Portanto, ao ser implantada a Lei n. 4.591, o mercado imobiliário passou a ser
regulamentado e foi criado o memorial de incorporação, através do qual foi possível
garantir um processo de compra e venda mais estável

Evolução do mercado imobiliário

Como vimos, o mercado imobiliário brasileiro, a partir de 1964, passou a ter
regulamentações, o que fez com que, por um período, estivesse em ascensão. Porém,
com a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH), os produtores de imóveis e
também os compradores acabaram ficando órfãos. Esses problemas acabaram
abalando negativamente o mercado imobiliário.

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