AO DOUTO JUÍZO CÍVEL DA COMARCA DE PALMEIRA DAS MISSÕES/RS

LEANDRO DE OLIVEIRA, brasileiro, casado, inscrito no CPF sob o nº

907.058.740-87 e RG nº 5066529784 e SUZI KELI DINIZ DE OLIVEIRA,
brasileira, casada, inscrita no CPF sob o nº 008.890.990-57 e RG nº
5087005161, ambos residentes e domiciliados na Rua João Batista da
Costa Mattos, nº 196, Bairro Ouro Verde, na cidade de Palmeira das
Missões/RS, CEP: 98300-00, por seus advogados signatários, vem
respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM

PAGAMENTO

em face de AJP INCORPORAÇÃO, COMÉRCIO E LOCAÇÃO DE

IMÓVEIS LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNP sob o
n.º 35.511.830/0001-68, com sede à Rua Padre Reus, n.º 309, bairro Padre
Reus, São Leopoldo/RS, em razão dos fatos e fundamentos a seguir
expostos:

1. DOS FATOS

Os Autores adquiriram dois lotes de terreno do loteamento denominado Parque das

Missões, em Palmeira das Missões, conforme instrumentos contratuais firmados em 27/04/2021 e
06/05/2021, ambos celebrado com a vendedora AJP Incorporação, Comércio e Locação de Imóveis
Ltda., anexo.

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 O objeto do contrato datado de 27/04/2021 é o Lote 11, Quadra 04, constante das
matrículas de nº 31.645, 31.998 e 31.999, pelo qual fora avençado o pagamento do valor de R$
75.000,00 (setenta e cinco mil reais), sendo a entrada no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil
reais), e o saldo remanescente a ser pago em 03 reforços anuais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
vencíveis em 30/05/2022, 30/05/2023 e 30/05/2024, e 60 (sessenta) parcelas mensais no valor de R$
583,32 (quinhentos e oitenta e três reais e trinta e dois centavos), vencíveis no dia 04 de cada mês até
a quitação do contrato.

Já o objeto do contrato datado de 06/05/2021 é o Lote 13, Quadra 04, constante

das matrículas de nº 31.645, 31.998 e 31.999, pelo qual fora avençado o pagamento do valor de R$
70.000,00 (setenta mil reais), sendo a entrada no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), e o
saldo remanescente a ser pago em 05 reforços anuais de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) vencíveis em
30/05/2022, 30/05/2023 e 30/05/2024, 30/05/2025 e 30/05/2026, além de 60 (sessenta) parcelas
mensais no valor de R$ 583,32 (quinhentos e oitenta e três reais e trinta e dois centavos), vencíveis no
dia 04 de cada mês até a quitação do contrato.

Destarte, ficou convencionado em ambos os contratos que a posse dos terrenos

passaria aos autores, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, contados da assinatura do termo.

Ocorre que, até a presente data, ou seja, passados 36 (trinta e seis meses) da
assinatura dos contratos, a empresa Ré não cumpriu com a sua obrigação, porquanto não
entregou a posse do imóvel aos Autores.

Cumpre salientar ainda, que os Autores vêm cumprindo fielmente com o

pagamento das parcelas avençadas, sendo que já realizaram o pagamento de 37 (trinta e sete)
parcelas mensais, além da entrada e dos reforços anuais, conforme comprovantes e extratos
em anexo.

Ademais, não se vê a inserção de infraestrutura básica nos lotes a cargo do

loteador, como equipamento de água e esgotos, iluminação pública, energia elétrica e domiciliar e vias
de circulação, tampouco notícias acerca da regularização fundiária dos lotes do empreendimento

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denominado Parque das Missões, ou seja, aprovação do projeto pelo Poder Público e registro do
parcelamento do solo junto ao CRI de Palmeira das Missões, com o desmembramento das matrículas.

Não obstante, soma-se o fato de ingresso de Ação Civil Pública pelo Ministério
Público do Rio Grande do Sul autuada sob o n. 5001193-11.2021.821.0020 com pedido de
condenação de obrigação de não fazer consistente em não realizar vendas, promessas de vendas,
reservas ou quaisquer negócios jurídicos que manifestem intenção de vender ou realizar lotes, cotas
ou frações ideais de lotes do empreendimento em questão (loteamento denominado Parque das
Missões), bem como à obrigação de não fazer consistente em não realizar publicidade do referido
empreendimento, até que haja a devida aprovação do projeto pelo município e registro (do
parcelamento e dos lotes) no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, sem prejuízo de obriga-
ções de não fazer consistentes em não receber prestações, vencidas e vincendas, previstas nos
contratos já celebrados e relativas a lotes/frações ideais/cotas do parcelamento, bem como não
realizar quaisquer tipos de cobranças dos moradores do local objeto do parcelamento do solo e da
regularização fundiária nas propriedades dos requeridos, enquanto o empreendimento não for
aprovado e registrado.

Neste viés, a fim de resguardar seus direitos, os Autores pretendem realizar o

pagamento das parcelas restantes devidas mediante consignação em pagamento, isto porque,
persiste grande risco de os Autores realizarem o adimplemento de todas as parcelas e a empresa ré
não cumprir a determinação contratual, não lhe entregando os terrenos objetos do negócio jurídico.

2. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

3.1 DO PAGAMENTO EM CONSIGNAÇÃO

É inconteste que ao devedor assiste o direito de solver suas dívidas, sendo para
tanto, amparado pelo ordenamento jurídico, que propugna, justamente, pelo adimplemento das
obrigações, conforme se pode facilmente verificar mediante disposições do Código Civil, adiante
descritas:

Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito

judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma
legais.

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 Estipula ainda, o mesmo diploma legal, as hipóteses em que se entende cabível o
pagamento em consignação, sendo certo, a sua simples leitura, que o caso ora em questão submete-
se, perfeitamente, à previsão do artigo que se transcreve:

Art. 335. A consignação tem lugar:

I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o
pagamento, ou dar quitação na devida forma;
II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e
condição devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente,
ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do
pagamento;
V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.

Consigna-se o litígio sobre o objeto do pagamento comprava-se pela própria ação

proposta pelo Ministério Público, aliado ao fato de que a posse dos imóveis deveria ter sido entregue
até 31/05/2023, o que de fato ainda não ocorreu.

Nesse sentido, é a jurisprudência do E.TJRS:

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSÓRCIO. A AÇÃO DE

CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO É MODALIDADE ESPECIAL DE
PAGAMENTO DE VALORES QUE TEM CABIMENTO NAS HIPÓTESES
ESTABELECIDAS NO ART. 335 DO CC/2002. NO CASO CONCRETO,
RESTOU COMPROVADA A RECUSA INJUSTIFICADA DA INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA EM RECEBER O PAGAMENTO. MANUTENÇÃO DA
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO
IMPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 50006369420198210084, Décima Quarta
Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Judith dos Santos
Mottecy, Julgado em: 07-12-2022)

Desta feita, de acordo com as disposições do direito material acima elencadas,

conclui-se pela total pertinência e procedência da presente ação de consignação, proposta em razão
do litígio pendente sobre o objeto do pagamento, havendo o direito dos Autores adimplir sua
obrigação, motivo pelo qual busca-se a tutela judicial para a consignação da quantia devida.

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3.2 DA OBRIGAÇÃO DE FAZER

Sabe-se que a simples venda dos lotes impõe responsabilidade aos vendedores
pela irregularidade do loteamento, porquanto firmados os contratos em flagrante de- sacordo com a
legislação aplicável, qual seja, a Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Referida lei, no seu art. 37, assim dispõe:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou des-

membramento não registrado.

Destarte, a Lei no 6.766/79 determina que é obrigação do loteador a regularização

do loteamento por ele executado, que envolve, dentre outros aspectos, as fases de planejamento,
execução, implementação e instalação de equipamentos urbanos. Referida norma dispõe ainda, no
art. 2°, § 5° e no art. 18, acerca da infraestrutura básica dos parcelamentos urbanos, referindo
igualmente que tais obras são de responsabilidade do loteador:

Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento

ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das
legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 5o. A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos

equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia
elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei no
11.445, de 2007).

Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de

abaste- cimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de
águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

(...)

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o

loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos
seguintes documentos:

(...)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de

verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação
municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do
loteamento, de- marcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a

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 duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execução das obras;

Portanto, à luz dos dispositivos legais vigentes, resta evidente a irregularidade do

parcelamento do solo urbano, sob forma de loteamento, efetuada pelo réu, cau- sando prejuízos aos
compradores dos lotes.

Deste modo, tratando-se de loteamento, cumpre ao demandado a obrigação de

promover as obras necessárias à regularização fundiária, na forma da lei.

4. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA

O Código de Processo Civil autoriza o Juiz a conceder a tutela de urgência quando

a “probabilidade do direito” e o “perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo” existe, vejamos:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que
evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo.

Assim, os elementos indispensáveis à concessão da tutela provisória de urgência,

portanto, são a probabilidade do direito invocado e a demonstração do risco de dano de difícil
reparação.

No caso em tela, estão presentes os requisitos autorizadores para a concessão da

tutela provisória, além de atrair a incidência do art. 38 da Lei 6.76679, eis que verificado que o
loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regular- mente executado ou notificado
pela Prefeitura Municipal, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações
restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Nesse diapasão, através dos elementos já citados, a adquirente dos lotes

constatou que o loteamento ou desmembramento se encontra em situação irregular e, portanto, requer
seja determinado pelo Juízo em caráter liminar a suspensão do pagamento das prestações até que o
loteador supra a falta, cumprindo a obrigação e assim regularizar o fracionamento.

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 Não se trata, portanto de pura e simples suspensão do pagamento, pois o valor das
prestações devidas será depositado em conta judicial vinculada ao presente feito, sendo que
regularizado o loteamento pelo loteador, mediante o competente registro e cumpridas as obrigações
contratuais, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas em
Juízo.

O risco de dano é patente e não há risco de irreversibilidade do provimento, visto

que, a qualquer tempo a tutela concedida poderá́ ser revogada, voltando ao status quo ante.

Isto posto, requer seja deferida a tutela provisória de urgência para fins de
determinar a suspensão dos pagamentos diretamente ao loteador, permitindo-se a realização
de depósito em juízo do valor correspondente as parcelas até o cumprimento da obrigação pelo
réu.

5. DO DEPÓSITO:

Será depositado o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), correspondente aos dois
reforços anuais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais cada), vencíveis no dia 30/05/2024, dando
quitação as referidas parcelas do contrato firmado entre as partes.

6. DOS PEDIDOS:

DIANTE DE TODO O EXPOSTO, REQUEREM OS AUTORES:

a) Seja deferida a tutela provisória de urgência para fins de determinar a

suspensão dos pagamentos diretamente ao loteador, permitindo-se a realização de depósito em
juízo do valor correspondente as parcelas até o cumprimento da obrigação pelo réu;

b) Seja determinada a citação da empresa ré, excepcionalmente, de forma

eletrônica na pessoa de seu representante e/ou procurador PAULO RENÉ SOARES SILVA -
OAB/RS 52.957, nos termos do art. 2421 c/c art. 2702, ambos do CPC;

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 c) A total PROCEDÊNCIA da ação para fins de condenar a demandada à
obrigação de fazer consistente em proceder à regularização do parcelamento do solo da área objeto
da ação, mediante; 1. Elaboração do projeto a que aludem os artigos 6º e 9º (loteamento), ou 10 e 11
(desmembramento), conforme o caso e 12, todos da Lei Federal n. 6.766/79, e submissão ao ato de
aprovação municipal; 2. Acolhimento de todas as determinações e medidas técnicas dos órgãos
licenciadores, inclusive extinção de lotes situados em áreas com restrições ambientais e urbanísticas
à ocupação e edificação; 3. Submissão do parcelamento do solo a registro junto ao Ofício do
Registro de Imóveis competente, com observância das exigências do artigo 18 da Lei Federal n.
6.776/79; 4. Implantação de todas as obras de infraestrutura faltantes conforme cronograma físico-
financeiro aprovado pelo Município, sendo que a infraestrutura deverá se constituir, no mínimo, pelos
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento
sanitário, domiciliar e vias de circulação (art. 2, parágrafo 5, da Lei Federal no 6.766/79), no prazo de
180 dias, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais);

d) seja julgada procedente a presente ação para o fim de condenar a

demandada, no prazo de 90 dias após a regularização do loteamento, a outorgar a escritura públicas
de compra-e-venda dos lotes que compõe a área em questão aos adquirentes, devendo ser
interpretada dita outorga como disponibilização das condições e requisitos documentais e legais
necessários à outorga da respectiva escritura, considerada, para todos os efeitos, a inocorrência de
quaisquer formas de obstacularização e/ou resistência da adquirente à promoção e recepção, por
esta, de dita outorga, de forma a tornar impeditiva a perfectibilização do ato; e bem assim,
considerada a integralização pela adquirente, do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) e dos emolumentos cartoriais e registrais inerentes;

e) A condenação do Réu ao pagamento de custas e encargos processuais, bem

como ao pagamento dos honorários de sucumbência, na forma do artigo 85 do CPC, no percentual
de 20% sobre o valor da condenação.

Em atendimento ao disposto no art. 319, VII do CPC, os autores manifestam-se

pelo desinteresse na realização de audiência de conciliação.

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 Protesta provar o alegado pelos documentos que ora se juntam, pelo depoimento
pessoal das partes, requerendo ainda, a produção de todas as demais provas em direito admitidas, em
especial prova testemunhal.

Dá-se a causa o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Termos em que,
Pede deferimento.

Palmeira das Missões/RS, 21 de maio de 2024.

p.p. Adv. NATALIA GUILARDE – OAB/RS 123.980

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