UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBA - UFPB

CENTRO DE TECNOLOGIA - DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E

AMBIENTAL
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

CAIRO FEITOSA DE CARVALHO

ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE ORÇAMENTO ESTIMADO E CUSTOS REAIS

EM UMA OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL EM JOÃO PESSOA, PARAÍBA: UM
ESTUDO DE CASO

JOÃO PESSOA
2024
 CAIRO FEITOSA DE CARVALHO

ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE ORÇAMENTO ESTIMADO E CUSTOS REAIS

EM UMA OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL EM JOÃO PESSOA, PARAÍBA: UM
ESTUDO DE CASO

Trabalho de Conclusão de Curso submetido à

Coordenação do curso de Engenharia Civil da
Universidade Federal da Paraíba, como um
dos requisitos obrigatórios para obtenção do
título de Bacharel em Engenharia Civil.

Orientadora: Prof. Dra. Cibelle Guimarães

Silva Severo.

JOÃO PESSOA
2024
 AGRADECIMENTOS

Primeiramente, não poderia deixar de agradecer a Deus, o qual foi fundamental para
todo este percurso de aprendizagem. Nos momentos em que mais precisei, Sua luz foi guia em
meu caminho e uma fonte de força e inspiração durante toda a minha vida.
À minha família, pelo apoio incondicional, incentivo e compreensão. Nunca houve um
momento sequer em que eles não me apoiaram, não importando quais fossem os desafios. A
vivência acadêmica foi longa, e todos os dias eles estavam ali de alguma forma, tentando me
entender, me aconselhar e me ajudar no que fosse possível.
À minha querida namorada, que veio para somar em minha vida, enchendo meus dias
de felicidade mesmo nos momentos mais desafiadores. Durante esse período, ela se mostrou
uma ouvinte atenta e uma conselheira dedicada, sempre presente para me apoiar da melhor
maneira possível. Sua presença constante foi meu refúgio, sempre pronta para estar ao meu
lado quando eu precisava. Sou imensamente grato por tê-la em minha vida.
Aos meus amigos, agradeço por cada momento de descontração e companhia que
compartilhamos. Vocês foram fundamentais em tornar os desafios mais leves, sempre me
proporcionando momentos de alegria e diversão.
Expresso o meu sincero agradecimento à professora e orientadora Cibelle Guimarães
pela sua dedicação, profissionalismo e principalmente pela disponibilidade na execução desta
monografia, sendo assim primordiais para realização deste projeto. Sua orientação foi
essencial para execução deste trabalho e sou extremamente grato por toda sua ajuda e apoio
ao longo do caminho.
À empresa em que trabalho, expresso imensa gratidão por proporcionar um ambiente
propício para conciliar estudo e trabalho, e por todo o aprendizado que adquiri ao longo da
minha trajetória profissional.
Também expresso minha gratidão aos professores Aline Remígio e Clovis Dias, por
concordarem em integrar a banca avaliadora.
Por fim, mas não menos relevante, agradeço à Universidade Federal da Paraíba
(UFPB), à qual estendo os agradecimentos aos professores que contribuíram para minha
jornada acadêmica, proporcionando oportunidades de aprendizado, mantendo padrões de
excelência e disponibilizando recursos que enriqueceram minha formação.
A todos vocês, meu profundo agradecimento. Este trabalho é também fruto do apoio e
contribuição de cada um de vocês. Muito obrigado!
 RESUMO

Para avaliar a viabilidade de qualquer empreendimento, é imprescindível realizar uma

minuciosa elaboração orçamentária. Contudo, frequentemente, o orçamento planejado não
reflete com precisão a realidade, o que pode acarretar despesas excessivas ou desperdícios
durante a execução do projeto. O presente estudo tem como propósito realizar uma análise
comparativa entre os custos previstos e os efetivamente executados em obras de construção
civil na cidade de João Pessoa, Paraíba, visando identificar as variações de custos. Para tanto,
a metodologia adotada fundamenta-se em uma abordagem analítica e quantitativa. A coleta de
dados é realizada por meio de um comparativo entre três fatores: os custos estimados
cobrados pela empresa em questão, os custos de fontes conhecidas tais como o Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), o Sistema de
Orçamento de Obras de Sergipe (ORSE) e o Companhia Paulista de Obras e Serviços (CPOS)
e por fim, pela obtenção de informações referentes aos preços reais dos materiais e mão de
obra incorridos durante a execução da obra. Os resultados revelam uma discrepância
percentual entre os custos fornecidos através do orçamento analítico e os custos efetivamente
incorridos durante a execução da obra. Destaca-se que, na maioria das atividades executadas,
o custo real demonstrou-se mais barato em relação ao orçamento estimado, mas ainda assim,
alguns pontos podem ser melhorados a fim de otimizar a receita da empresa.

Palavras-chave: Orçamentação; Lucro; BDI; Discrepância.

 ABSTRACT

To assess the viability of any undertaking, it is essential to conduct a thorough budgetary

elaboration. However, often the planned budget does not accurately reflect reality, which can
lead to excessive expenses or waste during project execution. The present study aims to
conduct a comparative analysis between the projected costs and those actually incurred in
civil construction projects in the city of João Pessoa, Paraíba, aiming to identify cost
variations. To do so, the methodology adopted is based on an analytical and quantitative
approach. Data collection is carried out through a comparison of three factors: the estimated
costs charged by the company in question, costs from known sources such as the National
System of Costs and Indices of Civil Construction (SINAPI), the Budget System for Works of
Sergipe (ORSE), and the São Paulo Company of Works and Services (CPOS), and finally,
through obtaining information regarding the actual prices of materials and labor incurred
during the execution of the work. The results reveal a percentage discrepancy between the
costs provided through the preliminary budget and the costs actually incurred during the
execution of the work. It is worth noting that, in most activities performed, the actual cost
proved to be cheaper compared to the estimated budget, yet still, some areas can be improved
to optimize the company's revenue.

Keywords: Budgeting; Profit; BDI; Discrepancy.

 LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Fluxograma das etapas de elaboração de

orçamentos..............................................16
Figura 2 - Curva de classificação
ABC....................................................................................27
Figura 3 - Organograma com a esquematização da metodologia
utilizada..............................32
Figura 4 - Vista em planta do projeto de forro de gesso em uma das salas do salão de
jogos/academia..................................................................................................................... 38
Figura 5 - Corte detalhado do projeto de forro de gesso salão de
jogos/academia.................38
 LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Impostos a serem considerados nos orçamentos da construção

civil......................22
Tabela 2 - Exemplo de cálculo de
BDI....................................................................................24
Tabela 3 - Custos unitários por metro quadrado em
fevereiro.................................................39
Tabela 4 - Custos unitários por metro quadrado em
setembro.................................................40
Tabela 5 - Resumo da planilha orçamentária pelo método da
empresa....................................41
Tabela 6 - Resumo da planilha orçamentária pelo método do
SINAPI/ORSE/CPOS.............41
Tabela 7 - Cálculo do BDI da
empresa....................................................................................42
Tabela 8 - Classificação dos serviços para curva ABC da
reforma..........................................44
Tabela 9 - Categorias da curva ABC para
reforma..................................................................45
Tabela 10 - Comparativo entre os valores por serviço da empresa e do
SINAPI/ORSE/CPOS.............................................................................................................46
Tabela 11 - Comparativo entre o orçamento sem incorporação de aditivos e com
aditivos.....48
Tabela 12 - Folha salárial dos funcionários próprios da
empresa............................................51
Tabela 13 - Comparativo entre valor orçado e custos
reais......................................................53
Tabela 14 - Despesas diretas e indiretas da
obra......................................................................62
 LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Curva ABC da

reforma..........................................................................................45
Gráfico 2 - Custos da mão de obra
terceirizada.......................................................................49
Gráfico 3 - Custos de
material.................................................................................................50
Gráfico 4 - Custo da mão de obra própria por serviço com e sem
impostos.............................52
Gráfico 5 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais (implantação do
canteiro de obras/administração)............................................................................................55
Gráfico 6 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais (paredes e
painéis)...................................................................................................................................56
Gráfico 7 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais
(revestimentos)..57
Gráfico 8 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais (instalação
hidrossanitária e
gás)...............................................................................................................58
Gráfico 9 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais (Instalação
elétrica)...................................................................................................................................59
Gráfico 10 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais
(pintura)...........60
Gráfico 11 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais
(impermeabilização)...............................................................................................................61
Gráfico 12 - Comparativo entre custos de mão de obra e custos de materiais
(diversos)........62
Gráfico 13 - Custos diretos e indiretos (em
porcentagem).......................................................63
 LISTA DE ABREVEATURAS

BDI Benefícios e Despesas Indiretas

SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil
ORSE Sistema de Orçamento de Obras de Sergipe
CPOS Companhia Paulista de Obras e Serviços
ISS Imposto Sobre Serviços
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
PIS Programa de Integração Social
CPMF Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira
CSLL Contribuição Social sobre Lucro Líquido
IR Imposto de Renda
CUB Custo Unitário Básico
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
EPI Equipamento de Proteção Individual
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
TCU Tribunal de Contas da União
RT Reserva Técnica
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO.............................................................................................................12
1.1 Problemática..................................................................................................................13
1.2 Justificativa....................................................................................................................13
1.3 Objetivos.........................................................................................................................14
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA.....................................................................................15
2.1 Orçamentação..............................................................................................................1
5
2.2 Etapas da orçamentação...............................................................................................17
2.2.1 Condições de contorno....................................................................................................17
2.2.1.1 Projeto...........................................................................................................................17
2.2.1.2 Edital.............................................................................................................................18
2.2.1.3 Vistoria..........................................................................................................................18
2.2.2 Composição de custos.....................................................................................................19
2.2.2.1 Identificação dos serviços.............................................................................................19
2.2.2.2 Levantamento quantitativo.........................................................................................19
2.2.2.3 Discriminação dos custos diretos..................................................................................20
2.2.2.4 Discriminação dos custos indiretos...............................................................................21
2.2.3 Fechamento do orçamento...............................................................................................21
2.2.3.1 Impostos........................................................................................................................22
2.2.3.2 Lucratividade e lucro....................................................................................................22
2.2.3.3 Cálculo do BDI.............................................................................................................23
2.3 Graus de orçamentação.................................................................................................24
2.3.1 Estimativa de custo..........................................................................................................24
2.3.2 Orçamento preliminar......................................................................................................25
2.3.3 Orçamento analítico.........................................................................................................25
2.4 Curva ABC.....................................................................................................................26
2.5 O Contrato e modelos de contratações em empresa da construção civil..................27
2.5.1 Contrato de construção por empreitada (preço global ou preço unitário).......................27
2.5.2 Preço de custo e administração........................................................................................28
2.6 Monitoramento e Controle...........................................................................................29
3 METODOLOGIA..........................................................................................................31
3.1 Caracterização do objeto............................................................................................32
3.2 Projetos e serviços.......................................................................................................33
3.3 Orçamentação..............................................................................................................3
4
3.3.1 Orçamento empresa.........................................................................................................34
3.3.2 Orçamento SINAPI/ORSE/CPOS...................................................................................35
3.3.3 Comparativo entre orçamentos........................................................................................35
3.3.4 Aditivo.............................................................................................................................36
3.3.5 Levantamento de custos reais..........................................................................................36
3.3.6 Análise geral....................................................................................................................36
4 RESULTADOS..............................................................................................................37
4.1 Projetos e serviços.......................................................................................................37
4.2 Orçamento empresa e orçamento
SINAPI/ORSE/CPOS........................................39
4.2.1 BDI da empresa...............................................................................................................42
4.2.2 Curva ABC dos serviços..................................................................................................44
4.3 Comparativo entre os orçamentos.............................................................................46
4.4 Serviços extras presentes na obra (aditivos).............................................................47
4.5 Levantamento de custos reais....................................................................................49
4.6 Análise dos resultados.................................................................................................54
4.6.1 Implantação do canteiro de obras/administração.............................................................54
4.6.2 Paredes e painéis..............................................................................................................55
4.6.3 Revestimentos..................................................................................................................56
4.6.4 Instalação hidrossanitária e gás.......................................................................................57
4.6.5 Instalação elétrica............................................................................................................58
4.6.6 Pintura..............................................................................................................................59
4.6.7 Impermeabilização...........................................................................................................60
4.6.8 Diversos...........................................................................................................................61
4.6.9 Esquadrias........................................................................................................................62
5 CONCLUSÃO................................................................................................................64
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................................66
Anexo A - Planilha orçamentária detalhada da empresa..........................................................70
Anexo B - Planilha orçamentária detalhada do SINAPI/ORSE/CPOS....................................72
Anexo C – Planilha orçamentária detalhada de aditivos da empresa.......................................74
Anexo D – Planilha orçamentária detalhada final da empresa.................................................77
Anexo E- Cronograma físico financeiro de serviços de mão de obra própria..........................80
 13

1 INTRODUÇÃO

Na indústria da construção civil, a fabricação de um produto é extremamente

complexa e envolve numerosos fatores que mudam ao longo do tempo. Segundo
Cunha (2022), o estado da economia do país destaca a necessidade das empresas do
setor adotarem novas abordagens e inovações (Cunha, 2022). Para o caso de João
Pessoa, embora tenha havido avanços no setor da construção, é fundamental que a
indústria não estagne. Para o presente trabalho, o estudo se baseará nos orçamentos
elaborados pelas empresas do ramo, de modo que os projetos permaneçam
economicamente sustentáveis e as empresas possam ter lucratividade desenvolvendo
essa importante etapa de maneira correta.
Diante disso, Cunha (2022) afirma que a elaboração orçamentária inadequada,
sem informações completas, pode dificultar a compreensão e a mensuração dos
serviços, levando a perdas financeiras substanciais para as partes envolvidas na obra.
Acrescenta ainda Silva et al., (2020) que o orçamento é uma forma útil e
mensurável de gerenciar custos e controlar as atividades da empresa. Uma gestão
financeira eficaz pode ser a chave para o sucesso das empresas da construção.
Destacando-se assim a área de orçamentação, no qual muitas empresas tem investido,
visto que o controle de custos e a estimativa precisa do valor global de uma obra pode
maximizar a eficácia de suas operações.
No processo de elaboração de orçamentos na construção civil, é inegável a
complexidade e dinamismo da indústria, sujeitos a uma série de incertezas e
variabilidades. Essas variações e incertezas podem trazer problemáticas, resultando
em prejuízos financeiros e até impactando na reputação das empresas no mercado.
"Com uma investigação em custos criteriosa, pode-se reduzir desvios que
impactam na lucratividade do empreendimento ou até mesmo desvios significativos,
que poderiam inviabilizar a continuidade da execução de uma obra" (Lopes;
Librelotto; Avila, 2003; Tas; Yaman, 2005 apud Azevedo et al., 2011).
Entretanto, segundo Golçalves (2011), por mais preciso que o método de
orçamentação seja, não existe garantia de assertividade sem que haja o
acompanhamento das etapas da obra. Por conseguinte, assegurar a viabilidade
financeira das empresas na construção civil requer a adoção de práticas de gestão de
custos eficientes e a implementação de sistemas de controle rigorosos, com o
desenvolvimento de estratégias eficazes para garantir a sustentabilidade financeira de
 14

seus empreendimentos e potencializar os lucros.

Nesse contexto, o presente estudo busca investigar como as empresas do setor
podem otimizar seus processos de orçamentação e controle de custos, a fim de garantir
a viabilidade financeira de seus empreendimentos. Ao analisar a relação entre os
orçamentos preliminares e os custos reais das obras, espera-se identificar
oportunidades de melhoria nos processos existentes e desenvolver estratégias eficazes
que permitam às empresas minimizar os riscos financeiros e maximizar os lucros.

1.1 Problemática

No contexto da construção, uma gestão eficaz de custos é essencial para a

sobrevivência e o sucesso das empresas do setor. A capacidade de preparar
orçamentos realistas e gerir eficazmente os custos operacionais reais são essencias
para garantir que os projetos sejam economicamente viáveis e para manter a
rentabilidade operacional. Contudo, muitas empresas enfrentam grandes desafios neste
processo, levantando a seguinte questão: como assegurar o fluxo de caixa corporativo,
comparando os orçamentos preliminares nos escritórios com os custos reais dos
serviços no local?
Para responder a essa questão, é necessário analisar as causas subjacentes aos
desvios entre os valores estimados nos orçamentos preliminares e os custos
efetivamente incorridos durante a execução das obras. Os principais desafios
enfrentados pelas empresas na gestão de custos na construção civil incluem a falta de
precisão nas estimativas de custos, a variação nos preços de materiais e mão de obra e
a ocorrência de imprevistos durante a execução das obras.
Dessa forma, é importante explorar as melhores práticas de gestão de custos na
construção civil. Essas práticas incluem o uso de tecnologias de ponta para a
elaboração de orçamentos mais precisos, a implementação de sistemas de controle de
custos eficientes e a adoção de estratégias de mitigação de riscos financeiros.

1.2 Justificativa

Num ambiente tão acirrado e dinâmico como o da construção, é vital que as

empresas consigam fazer orçamentos precisos e acompanhem de perto os custos reais
das obras em andamento. Por isso, este estudo de caso tem como objetivo analisar se
 15

os orçamentos preliminares feitos no escritório estão próximos dos custos reais da

obra, para entender se a receita final da empresa é positiva ou negativa, e assim, traçar
possíveis estratégias de gestão e administração.
A importância desse tema reside na necessidade de garantir a saúde financeira
das empresas da construção civil. Orçamentos imprecisos ou subestimados podem
levar a sérias consequências, tais como prejuízos financeiros, atrasos na entrega das
obras e deterioração da reputação da empresa no mercado. Por outro lado, uma gestão
eficiente dos custos pode contribuir significativamente para a maximização dos lucros,
a otimização dos recursos e a melhoria da competitividade da empresa.
Além disso, a analise da viabilidade dos orçamentos preliminares em relação
aos custos reais da obra fornece insights valiosos para aprimorar os processos de
orçamentação e gestão de projetos. Identificar as principais causas de desvios entre o
orçamento inicial e o custo real da obra permite que a empresa ajuste suas estratégias,
adote medidas corretivas e aprimore sua capacidade de previsão e controle de custos
em futuros empreendimentos.
Portanto, este estudo de caso se mostra relevante e oportuno, pois contribui
para o avanço do conhecimento no campo da gestão de custos na construção civil,
fornecendo informações práticas e empiricamente embasadas que podem orientar as
empresas do setor na tomada de decisões mais assertivas e na busca pela excelência
operacional.

1.3 Objetivos

 Geral:
O presente estudo tem como objetivo analisar as variáveis envolvidas no
processo de orçamentação e levantamento de custos de uma obra de reforma de área
comum em um edifício de alto padrão, situado em João Pessoa, Paraíba. Busca-se
identificar as etapas fundamentais responsáveis por eventuais discrepâncias que
possam surgir entre os custos estimados inicialmente e os custos reais incorridos ao
longo da execução da obra.
 Específicos:
- Investigar as etapas do processo de orçamentação de uma obra de reforma de
área comum em um edifício de alto padrão em João Pessoa, Paraíba;
- Analisar as variáveis consideradas durante o levantamento de custos para a
 16

referida obra, incluindo materiais, mão de obra, equipamentos e despesas indiretas.

Identificar os custos discrepantes relacionados;
- Comparar os custos estimados inicialmente com os custos reais incorridos ao
longo da execução da obra, identificando eventuais desvios e suas causas;
- Avaliar a eficácia das práticas de orçamentação e levantamento de custos
adotadas na obra em questão, destacando pontos fortes e áreas de melhoria;
- Propor medidas e estratégias para aprimorar o processo de orçamentação e
levantamento de custos em obras de reforma de áreas comuns em edifícios de alto
padrão, visando minimizar as discrepâncias entre os custos estimados e os custos
reais.

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 Orçamentação

"Determinar ou prever os custos para a realização de um empreendimento,

antes mesmo de ser executado”, segundo Giamusso (1991 apud Jesus; Barros, 2008), é
realizar o seu orçamento. Segundo a NBR 12721:2006, o orçamento é o “documento
onde se registram as operações de cálculo de custo, da construção, somando todas as
despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações
técnicas e constantes da discriminação orçamentária” (ABNT, 2006, p. 25, apud
Franco, 2015).
Goldman (2004) afirma que o orçamento da obra é uma das primeiras
informações que o empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto.
Seja um empreendimento com fins lucrativos ou não, sabemos que a construção
implica gastos consideráveis e por isso mesmo necessitam ser determinados, já que,
em função de seu valor, o empreendimento estudado será viável ou não. Portanto, o
orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta para o
planejamento e acompanhamento dos custos de construção.
Orçamento na construção civil requer uma análise minuciosa de diversos
parâmetros. De fato, é bastante complexo organizar e quantificar serviços antes
mesmo de uma obra começar a ser executada. De acordo com Mattos (2006):
Por ser a base da fixação do preço do projeto, a orçamentação toma-se uma das principais
áreas no negócio da construção. Um dos requisitos básicos para um bom
orçamentista é o conhecimento detalhado do serviço. A interpretação aprofundada
 17

dos desenhos, planos e especificações da obra lhe permite estabelecer a melhor

maneira de atacar a obra e realizar cada tarefa, assim como identificar a dificuldade
de cada serviço e consequentemente seus custos de execução. Ainda assim, alguns
parâmetros não podem ser determinados com exatidão, como é o caso de chuvas,
condições do solo, disponibilidade de materiais, flutuações na produtividade dos
operários e paralisações (Mattos, 2006, p. 24).

Em outra perspectiva, pode-se entender orçamento segundo a visão de

Gonzalez (2008), que explica:
Na visão tradicional, um orçamento é uma previsão (ou estimativa) do custo ou do preço de
uma obra. O custo total da obra é o valor correspondente à soma de todos os gastos
necessários para sua execução. O preço é igual ao custo acrescido da margem de
lucro, ou seja, C + L = P. Em diversos segmentos da construção civil, há um número
de elevados concorrentes (por exemplo, na produção de habitação vertical ou na área
de manutenção industrial) e se diz que o preço é dado pelo mercado, ou seja, o
cliente ou comprador pesquisa preços previamente e negocia a contratação com base
nesta informação. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para manter a
possibilidade de lucro. Assim, P – C = L. De qualquer forma, o orçamento deve ser
executado antes do início da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prévio, e
também é útil para o controle da obra (Gonzalez, 2008, p. 7).

Em resumo, como explicado por Tisaka (2006), existe uma ligação entre o
custo da obra e as limitações financeiras dos clientes. Essa ligação pode definir os
prazos e que tipos de materiais serão usados durante a execução. Numa visão
simplista, o orçamento é a junção de uma série e materiais e preços buscando uma
estimativa do custo geral de uma obra.
Por fim, complementa ainda Mattos (2006) que um dos fatores primordiais
para um resultado lucrativo e o sucesso do construtor é uma orçamentação eficiente.
Quando o orçamento é malfeito, fatalmente ocorrem imperfeições e possíveis
frustrações de custo e prazo. Aliás, geralmente erra-se para menos, mas errar para
mais tampouco é bom.
Segundo Jesus e Barros (2008), estão destacados no fluxograma da figura 1 as
etapas fundamentais para a elaboração de orçamentos, sendo assim um processo
cíclico e essencial para o planejamento financeiro de obras da construção civil.

Figura 1 - Fluxograma das etapas de elaboração de orçamentos

 18

Fonte: Jesus; Barros, 2008.

2.2 Etapas da orçamentação

2.2.1 Condições de contorno

2.2.1.1 Projeto

Tem-se que, para o início de qualquer empreendimento, é indispensável o

projeto, vários estudos serão embasados nas informações constatadas no mesmo.
Dessa forma, explica Gonzalez (2008) que:
O projeto é a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida de um
empreendimento. O projeto de edificações é uma tarefa complexa. Por sua natureza,
o projeto pode ser visto como um processo no qual problemas e soluções emergem
simultaneamente. Ele requer a identificação e ponderação de diferentes
necessidades, requisitos e desejos dos usuários, os quais devem ser adequadamente
traduzidos para a linguagem da construção e confrontados com as soluções viáveis
(em termos de materiais e técnicas disponíveis, prazos e custos suportáveis), para
então serem incorporados ao projeto (Gonzalez, 2008, p. 8).
 19

Segundo Mattos (2006), o orçamento é intrinsecamente ligado ao projeto,

independentemente de ser básico ou executivo. O projeto desempenha um papel
crucial ao orientar o orçamentista, permitindo a identificação dos serviços necessários
na obra, suas respectivas quantidades, a interação entre eles e a avaliação da
dificuldade relativa na execução das tarefas, entre outros aspectos.
Detalhadamente, e ainda segundo Gonzalez (2008), pode-se ter uma visão mais
profunda da importância dos projetos na construção civil:
O resultado do projeto de edificações é um conjunto de documentos, em desenhos e texto,
que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Em um sentido amplo,
o “projeto” inclui todos os documentos necessários para comunicar a ideia e
desenvolver o produto. Por conta da complexidade e da quantidade de informação
envolvida, e também pela tradicional fragmentação (existem diversos profissionais
envolvidos), em geral, o projeto é dividido em especialidades e em documentos
gráficos (tais como plantas arquitetônicas, estruturais, hidrossanitárias, elétricas,
lógicas e outras) e documentos escritos (orçamento, memoriais, especificações
técnicas, cronograma, contratos e outros). Em alguns casos, são desenvolvidas várias
versões do mesmo documento para atender a diferentes públicos, como é o caso do
memorial descritivo, adaptado para registro da incorporação, propaganda para
venda, financiamento, aprovação perante órgãos públicos, construção e fiscalização,
etc. (Gonzalez, 2008, p. 8).

2.2.1.2 Edital

De acordo com Mattos (2006), o edital é o documento que rege a licitação, no

caso da obra ser objeto de uma concorrência. Ele traz as "regras" do projeto. É o
principal documento da fase de licitação.
Ou ainda, segundo Jesus e Barros (2008), durante a elaboração do orçamento, é
essencial que o responsável realize um levantamento minucioso de uma série de dados
a partir dos documentos disponíveis. Estes dados incluem o prazo de obra, limitações
de horários de trabalho e acesso ao local, facilidades fornecidas pelo contratante,
critérios de medição e reajuste do contrato, entre outros. Essas informações irão guiar
a ação do orçamentista, principalmente no momento da composição dos custos
indiretos.

2.2.1.3 Vistoria

É possível identificar outras variáveis por meio de visitas técnicas ao local que
será objeto do orçamento, permitindo uma avaliação mais abrangente do ambiente na
totalidade. Isso pode ser feito tanto em terrenos, no caso de obras novas, quanto em
edifícios, no caso de obras de reforma. Dias (2001) afirma que a realização da visita
 20

técnica é considerada essencial para a elaboração de qualquer orçamento, mesmo para

construções ou reformas que aparentam ser simples. Que pode ser complementada,
segundo a explicação de Jesus e Barros (2008), enfatizando que o objetivo dessa ação
é prover o responsável pela elaboração do orçamento de informações que não estão
explícitas nas demais peças técnicas.
Muitas vezes não é possível saber de todas as informações presentes na obra
apenas através do projeto, como explica melhor Yolle Neto (2006):
A vistoria de campo é fundamental para o projeto retratar a realidade física do imóvel.
Neste tipo de intervenção, é impossível que a equipe técnica projete a obra sem
realizar vistorias dentro do imóvel. Essas vistorias assumem o papel de coleta de
dados para subsidiar as intervenções propostas pelos projetistas, e devem ser
divididas em etapas, de maneira que se tenha, num primeiro momento, uma inspeção
mais extensa e menos detalhista, até atingir uma inspeção pontual e específica
(Yolle Neto, 2006, p. 75).

Segundo Yolle Neto (2006), ressalta-se ainda que em determinadas situações, a

mera observação visual não oferece dados suficientes para um diagnóstico preciso,
havendo a necessidade de realizar ensaios específicos. Esta condição é mais
frequentemente encontrada em análises estruturais ou na avaliação da aderência de
revestimentos e contrapisos, por exemplo.

2.2.2 Composição de custos

A segunda etapa para chegar ao orçamento de uma obra envolve diversas

atividades. Para Jesus e Barros (2008), essas atividades incluem a identificação de
serviços, o levantamento de quantitativos e o cálculo dos custos diretos e indiretos.
Estas atividades são caracterizadas por uma série de aspectos específicos, conforme
sintetizado a seguir.

2.2.2.1 Identificação dos serviços

De acordo com Tisaka (2006) apud Jesus e Barros (2008), após a identificação
dos serviços incluídos no escopo da obra, juntamente com suas especificações
técnicas, é necessário listá-los de acordo com a ordem lógica estabelecida no
planejamento operacional, antes de proceder ao levantamento dos quantitativos de
serviço.
“O custo total de uma obra é fruto do custo orçado para cada um dos serviços
 21

integrantes da obra. Portanto, a origem da quantificação está na identificação dos

serviços. Um orçamento, por mais cuidadoso que seja feito, estará longe de ser
completo se excluir algum serviço requerido pela obra” (Mattos, 2006, p. 30).

2.2.2.2 Levantamento quantitativo

“O conhecimento dos serviços necessários à realização da obra dá ao

engenheiro de custos condições de estabelecer a lista dos custos unitários que deverão
ser compostos para a formação do orçamento. O levantamento das quantidades é
efetuado a partir da análise do projeto, especificações técnicas e suas plantas
construtivas” (Dias, 2001, p. 31).
Goldman (2004) destaca a importância crítica da etapa de levantamento no
processo de elaboração do orçamento, enfatizando que demanda o maior tempo de
trabalho da equipe responsável. Além disso, ressalta que eventuais erros nessa fase
podem ter implicações significativas no resultado final, uma vez que são definidas as
quantidades de materiais a serem adquiridas na obra e dimensionadas as equipes de
trabalho de acordo com os prazos preestabelecidos.
Segundo Formoso (1986) apud Jesus e Barros (2008), a quantificação dos
serviços deve ser feita a partir do levantamento de unidade, área ou volume de
elementos, ou subsistemas especificados em projeto. Além disso, é importante
considerar os critérios estabelecidos pelas fontes de composições unitárias de cada
serviço ao calcular as quantidades necessárias.

2.2.2.3 Discriminação dos custos diretos

De acordo com Felix et al. (2011) apud Kern et al. (2004) apud Silva et al.
(2020) os custos diretos são determinados pelos projetos por meio da especificação
dos materiais e suas respectivas quantidades de uso. Além disso, são
significativamente impactados pelo processo de produção devido aos métodos
construtivos empregados, que determinam a utilização de equipamentos especiais e os
quantitativos de mão-de-obra necessários para a realização do projeto até o produto
 22

final.
Para Tisaka (2006), é possível apresentar alguns tópicos referentes à
discriminação dos custos diretos:
 Os quantitativos de todos os serviços e seus respectivos custos são obtidos por meio da
composição de custos unitários;
 O custo relacionado à preparação do canteiro de obras, incluindo sua mobilização e
desmobilização, também é contemplado na análise orçamentária;
Já no que diz respeito aos custos unitários para mão-de-obra, Jesus e Barros
(2008) destacam que:
Os custos unitários correspondem ao salário-base por hora do operário, de acordo com sua
função, somado aos encargos sociais e trabalhistas. O salário-base é obtido junto ao
sindicato das empresas da construção civil da região, sendo reajustado anualmente.
Por sua vez, os encargos sociais e trabalhistas são formados por todos os impostos
incidentes sobre a folha de pagamento salarial (Jesus; Barros, 2008, p. 10).

No sentido dos custos unitários para materiais, Bazanelli (2003) explica:

No caso dos materiais, os custos unitários podem ser obtidos através de consulta a
publicações que fornecem valores médios de coleta por região, como por exemplo,
os fornecidos pela Revista Construção e Mercado, da editora PINI; por cotação
direta com os fornecedores, o que resultam em maior precisão. A qualidade das
cotações está relacionada com fatores como: detalhamento das especificações dos
materiais, a experiência do profissional envolvido nos processos de aquisição, as
condições de pagamento, o local e condições de entrega, dentre outros. Além disso,
as quantidades adquiridas irão influenciar no valor da cotação do insumo, uma vez
que, na medida em que há um aumento na quantidade adquirida, há uma tendência
do valor do insumo ser menor (Bazanelli, 2003, apud Jesus; Barros, 2008, p. 9).

E por fim, para os custos unitários de equipamentos, Jesus e Barros (2008)

citam que pode-se seguir o mesmo procedimento utilizado para os materiais, que
envolve a obtenção do custo horário de aluguel junto aos fornecedores. Eles ressaltam
a importância de considerar um valor de depreciação mesmo quando a empresa é
proprietária do equipamento.
“Deve-se considerar, ainda, além do vale-transporte que é previsto em lei,
quando não existir transporte próprio de pessoal, outros eventuais benefícios
oferecidos pela empresa, tais como auxílio-alimentação, seguro saúde, etc.” (Dias,
2001, p. 39). No entanto, vale salientar que, caso algum custo citado não tenha sido
considerado no cálculo das despesas diretas, estas podem ser adicionadas como custos
indiretos.

2.2.2.4 Discriminação dos custos indiretos

 23

Tisaka (2006) descreve que os custos indiretos compreendem os gastos

específicos da administração central diretamente associados a uma obra em particular.
Estes incluem, por exemplo, o gerente de contrato e o engenheiro fiscal, juntamente
com as despesas correspondentes de viagem e alimentação. Além disso, os custos
indiretos também abrangem o rateio de todas as despesas da administração central,
como salários de funcionários, pró-labore de diretores, equipe de apoio técnico
administrativo e de planejamento, setores como compras, contabilidade, contas a
receber e a pagar, almoxarifado central, transporte de material e pessoal, além de
impostos, taxas, seguros, entre outros, como:
 Taxa de risco do empreendimento;
 Custo financeiro do capital de giro;
 Tributos;
 Taxa de comercialização;
 Benefício ou lucro.
Segundo Dias (2001), os custos indiretos correspondem aos elementos de custo
que não podem ser facilmente mensurados nas unidades de medição dos serviços,
como:
Engenheiro, mestre de obra, outras categorias profissionais, veículos de passeio e de carga
de apoio, contas das concessionárias (energia, água, correio, telefone e etc.) e outros,
que são normalmente considerados por mês ou aqueles calculados sobre o custo total
ou sobre o preço final (faturamento), ou seja, administração central, impostos (ISS,
COFINS, PIS, CPMF, CSLL e IR) ou juros sobre capital investido (Dias, 2001, p.
10).

2.2.3 Fechamento do orçamento

No processo de fechamento de orçamentos na construção civil, temas como

impostos, margem de lucratividade e cálculo do BDI são cruciais para determinar a
viabilidade financeira de um projeto. A análise desses elementos não apenas revela os
custos envolvidos, mas também orienta estratégias essenciais para o sucesso dos
empreendimentos na área.
2.2.3.1 Impostos

Como ponto principal de esclarecimento sobre os impostos, Mattos (2006) diz

que é importante que o orçamentista tenha em mente que os impostos a serem
incluídos como despesas tributárias são aqueles que incidem sobre o faturamento, ou
 24

seja, sobre o preço de venda (receita bruta do contrato).

Portanto, os valores a serem considerados para impostos nos custos indiretos
serão listados na Tabela 1. Essa tabela é fundamental para garantir a transparência e a
precisão na alocação dos custos indiretos.

Tabela 1 - Impostos a serem considerados nos orçamentos da construção civil

SIGL COMPETÊN
IMPOSTO ALÍQUOTA
CIA
Contribuição
para
financiam COFI
Federal 3% sobre o faturamento
ento da
seguridad
e social
Programa de
integração PIS Federal 0,65% sobre o faturamento
social
Imposto sobre variável de acordo com o município onde
ISS Municipal
serviços está localizada a obra
Imposto de renda variável de acordo com a modalidade
de pessoa IRPJ Federal escolhida pela empresa (lucro
jurídica presumido ou lucro real)
Contribuição
social variável de acordo com a modalidade
sobre o CSLL Federal escolhida pela empresa (lucro
lucro presumido ou lucro real)
líquido
Fonte: Dias (2001).

2.2.3.2 Lucratividade e lucro

“O aumento da concorrência entre as empresas faz com que as margens de

lucro sejam cada vez menores, o que demanda um controle mais rigoroso e detalhado
de cada projeto para minimizar os riscos na etapa de execução” (Cunha, 2009, p. 14).
Segundo Lima (2000) apud Jesus e Barros (2008), o lucro corresponde ao valor
resultante da diferença entre as receitas e as despesas geradas pela obra. Por sua vez,
Tisaka (2006) apud Jesus e Barros (2008) defende que o lucro ou margem é “a parcela
 25

destinada a remunerar o custo de oportunidade do capital aplicado; capacidade

administrativa, gerencial e tecnológica adquirida ao longo dos anos de experiência no
ramo; responsabilidade pela administração do contrato e condução da obra através da
estrutura organizacional da empresa e investimentos na formação profissional do seu
pessoal; e criar a capacidade de reinvestir no próprio negócio”.
Mattos (2006) argumenta que o nível de lucratividade desejado em um
empreendimento é geralmente influenciado pelo contexto econômico, pelas forças de
mercado e pelo nível de risco envolvido. Ele destaca que o lucro final, assim como o
orçamento dos custos, é uma estimativa, sendo seu valor final determinado pelos
custos reais da obra. O autor enfatiza que um processo de orçamentação preciso
aumenta a confiança de que a lucratividade planejada será alcançada na prática.

2.2.3.3 Cálculo do BDI

Véras (2020) explica que o BDI pode ser compreendido como um percentual
adicionado aos custos diretos de uma obra ou serviço, abrangendo todas as despesas
indiretas da administração central. Essas despesas incluem gastos com aluguel da
sede, almoxarifado e oficina central, salários e benefícios de todo o pessoal
administrativo e técnico, pró-labore dos diretores, materiais de escritório e limpeza,
consumo de energia, telefone e água, além dos tributos e do lucro.
Em outras palavras, Silva et al. (2020) explicam que a Taxa Benefício e
Despesas Indiretas (BDI) é uma despesa indireta que afeta os custos diretos e indiretos
de uma obra. Dentro dela, podem estar inclusos impostos, custos de comercialização,
risco da obra e o lucro obtido. O preço de venda de um empreendimento é
determinado pelo custo somado ao BDI.
Na Tabela 2, um exemplo prático ilustra o cálculo do BDI, detalhando os
componentes que influenciam os custos indiretos em projetos de engenharia,
destacando sua importância na gestão eficaz de custos e na viabilidade financeira:

Tabela 2 - Exemplo de cálculo de BDI

PORCENTAG
ITEM
EM
Seguro, riscos e imprevistos 1,18%
Despesas financeiras 0,59%
 26

Administração central 4,07%

Lucro 6,90%
Tributos
COFI
3%

ISS 3,62%
PIS 0,65%
Taxa de BDI 20,01%
Fonte: adaptado de TCU (2013).
2.3 Graus de orçamentação

A gestão financeira requer uma abordagem detalhada e precisa para estimar e

controlar os custos para execução de projetos. Os graus de orçamentação - estimativa
de custo, orçamento preliminar e orçamento analítico - representam estágios na
precisão das informações. Desde uma visão inicial dos custos até uma análise
aprofundada de cada componente, esses tipos de orçamentos fornecem uma base para
a tomada de decisões e o sucesso dos projetos de construção.

2.3.1 Estimativa de custo

Véras (2020) descreve a estimativa de custo como uma avaliação dos custos da
obra, obtida através da análise de dados preliminares de um conceito de projeto em
relação à área a ser construída. Isso envolve a aplicação de um valor médio por metro
quadrado para determinadas opções de estrutura e acabamento, utilizando fontes como
revistas especializadas ou outras formas de avaliação sintética baseadas em
experiências de obras similares.
Segundo Silva et al. (2020), o orçamento por estimativa de custo é
caracterizado como uma abordagem simplista, podendo ser elaborado com base em
experiências anteriores ou utilizando indicadores do setor da construção. Esse método
proporciona uma estimativa aproximada dos custos da obra. Silva et al. (2020),
complementam ainda que:
Na construção civil, o indicador mais confiável e usado para esse tipo de estimativa é o
Índice de Custo Unitário Básico – CUB. Esse indicador surgiu através da Lei
Federal nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, a qual obrigava os sindicatos estaduais
da construção civil a divulgar mensalmente a estimativa de custos unitários (Silva et
al., 2020, p. 9).
 27

O SINDUSCON - MG (2007) destaca que, devido à sua credibilidade

conquistada ao longo de mais de 40 anos, o CUB/m² tem sido amplamente utilizado
como um indicador macroeconômico dos custos na indústria da construção civil.
Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² reflete a variação dos custos das
edificações de forma abrangente em cada estado da federação brasileira.

2.3.2 Orçamento preliminar

O orçamento preliminar e o por estimativa de custos diferem-se pelo primeiro

possuir um grau de incerteza menor e por ser mais detalhado. O orçamento preliminar
requer o levantamento pronto da quantidade dos principais insumos e serviços, tendo a
eles atribuído seu custo (Mattos, 2006, p. 34).
"Trabalha-se com uma quantidade maior de indicadores, que representam um
aprimoramento da estimativa inicial. Os indicadores servem para gerar pacotes de
trabalho menores, de maior facilidade de orçamentação e análise de sensibilidade de
preços" (Mattos, 2006, p. 41).
De acordo com o Instituto de Engenharia (2011), ao alcançar essa etapa, a
empresa deve ter finalizado o anteprojeto da obra, permitindo assim a realização das
estimativas dos quantitativos de materiais, serviços e mão de obra. Nesse estágio, o
foco não está mais apenas no custo total da obra, mas sim na elaboração de um
orçamento completo, que inclui o Benefício e Despesas Indiretas - BDI.
“Os processos para elaborar o Orçamento Preliminar situam-se dentro das
seguintes categorias” (Tisaka, 2006):
1. Percentual sobre o valor das obras.
2. Listagem de atividades e determinação das quantidades de horas aplicadas.
3. Contagem de documentos a serem produzidos.
4. Importância do serviço no empreendimento.
5. Preço de serviços semelhantes.

2.3.3 Orçamento analítico

Segundo Valentini (2009), Mattos (2006) e Gonzalez (2007), o orçamento

analítico é caracterizado pelo detalhamento minucioso de todas as etapas,
fundamentado na composição de custos unitários, visando assegurar a confiabilidade
 28

do preço proposto. Nesse tipo de orçamento, utiliza-se uma metodologia que considera
todos os recursos e variáveis envolvidos. No processo de orçamento analítico, o
projeto é subdividido em atividades e, para cada uma delas, realiza-se uma
decomposição detalhada dos serviços. Em seguida, é feita a composição unitária de
cada serviço, multiplicada pelo seu respectivo quantitativo, para se obter o custo
direto. Após isso, são adicionados os custos indiretos relacionados à montagem do
canteiro de obras, equipe técnica, administração central e lucro, resultando no preço
final de venda.
Em resumo, segundo Formoso et al. (1986 apud Jesus; Barros, 2008), "o
orçamento detalhado de uma obra resulta da decomposição da obra nos seus diversos
serviços (custos diretos) e nos trabalhos de apoio para realização da construção (custos
indiretos)”.

2.4 Curva ABC

De acordo com Limmer (1996) apud Miotto, Crovador e Miotto (2014), o

projeto consiste em uma série de atividades que demandam diferentes tipos de
insumos. Algumas destas aplicações envolvem variações substanciais no consumo de
recursos, necessitando de controles rigorosos e distinções claras entre aplicações
menos críticas. Para esta diferenciação, aplica-se o Princípio de Pareto, também
conhecido como princípio de "poucos significativos e muitos insignificantes".
Assim, Mattos (2006) explica que:
A Curva ABC é uma ferramenta que o orçamentista não pode deixar de gerar ao final do
processo de orçamentação. Ela traz benefícios para o próprio orçamentista e também
para o engenheiro que vai gerenciar a obra. A curva ABC aponta os itens que mais
pesam na obra. É justamente nesses itens que o gerente da obra deve se concentrar
para melhorar o resultado de sua obra (Mattos, 2006, p. 178).

Segundo Dias (2001), "a Curva ABC é um método de classificação de

informações considerando a importância dos materiais, baseada nas quantidades
utilizadas e no seu valor, com origem nas teorias econômicas do italiano Vilfredo
Pareto:"
CURVA A: de maior importância, valor ou quantidade, correspondendo a 20%
do total;
CURVA B: com importância, quantidade ou valor intermediário,
correspondendo a 30% do total;
 29

CURVA C: de menor importância, valor ou quantidade, correspondendo a

50% do total.
"Normalmente, os primeiros 20% dos itens da lista serão responsáveis por
aproximadamente 80% da margem de lucro da empresa", como pode ser observado na
figura 2 (Dias, 2001).

Figura 2 – Curva de classificação ABC

Fonte: adaptado de Mattos, 2006.

“Um bom orçamento, com uma boa precisão, e o auxílio da curva ABC, pode
maximizar os lucros do empreendedor. Partindo do princípio de que ela define os itens
que devem ter uma maior prioridade dentro do orçamento da obra” (Silva et al., 2020,
p. 16).

2.5 O contrato e modelos de contratações em empresa da construção civil

“O contrato é instrumento de suma importância para ambos os lados. Traz

direitos e deveres de ambos e estabelece algumas regras e procedimentos a serem
seguidos na gestão do projeto. O gerente do projeto deve conhecer e entender todas as
condições colocadas no contrato” (Portugal, 2017, p. 30).
Segundo Limmer (1996), um contrato é a documentação formal das
concordâncias entre duas ou mais partes, visando regular uma variedade de atividades,
como a prestação de serviços, a entrega de bens específicos ou a realização de
construções específicas, envolvendo a disponibilização de serviços e bens, incluindo
materiais e equipamentos. Esse acordo é estabelecido de forma voluntária entre as
partes e representa o desfecho de um procedimento formal de negociação,
frequentemente iniciado por meio de licitação.
 30

2.5.1 Contrato de construção por empreitada (preço global ou preço unitário)

Resumidamente, Meirelles (2023) explica que o contrato de empreitada pode

ser interpretado como um acordo no qual o empreiteiro, seja pessoa física ou jurídica
capacitada para a construção, se compromete a realizar uma obra específica,
assumindo a responsabilidade total pela condução dos trabalhos e pelos custos
econômicos envolvidos. Por sua vez, o contratante ou comitente concorda em pagar
um preço determinado, podendo ser ajustado, de forma unitária ou global, e em
receber a obra concluída conforme as condições acordadas.
Em detalhes, Francisco e Haddad (2002) caracterizam o contrato de construção
por empreitada como:
É aquele em que o construtor se obriga a executar determinada obra, com autonomia na
condução dos trabalhos, assumindo todos os encargos econômicos do
empreendimento, e o proprietário se compromete a pagar um preço fixo (ainda que
reajustável), e a receber a obra concluída nas condições acordadas. Este tipo de
regime pode, ainda, ser sub classificado em dois tipos: de preço global (quando a
execução de toda obra é acertada por um valor total, que inclui a execução de todos
os serviços com mão-de-obra adequada e o fornecimento de materiais e
equipamentos necessários à sua execução), e de preços unitários (quando o
contratado se obriga a executar cada unidade de serviço previamente definida por
um determinado preço acordado) (Francisco; Haddad, 2002, p. 3).

2.5.2 Preço de custo e administração

Para Portugal (2017), o contrato por preço de custo e administração pode ser
entendido da seguinte forma:
O contratante reembolsa o contratado por todos os valores de compras realizadas, de mão
de obra e de equipamentos empregados, aplicando sobre esses valores uma taxa fixa
pelo montante do projeto. Ocorrem riscos similares ao modelo de contrato por preço
unitário. Todavia, os riscos sobre a variabilidade dos preços são assumidos
integralmente pelo contratante” (Portugal, 2017, p. 32).

Em maiores detalhes, Gonzaléz (1997) explica que na modalidade de

construção sob regime de administração, a responsabilidade técnica fica a cargo do
construtor, enquanto a aquisição de materiais e a contratação da mão-de-obra são
incumbências do proprietário, que pode optar por realizar essas atividades
diretamente, delegar a busca de cotações ao construtor ou mesmo adiantar os fundos
necessários para que o construtor realize as compras e contratações.
Em contraste com o modelo de empreitada, todas as transações, incluindo
contratos de trabalho, são realizadas em nome do proprietário da empresa. O
 31

construtor atua como mandatário do proprietário e desempenha uma função puramente

técnica, sem assumir obrigações financeiras, exceto algumas garantias relativas a
encargos legais. O salário do construtor é determinado por um percentual fixo ou
variável dos custos. Os custos incorridos, bem como as especificações dos materiais,
são ajustados pelo proprietário, desde que estejam dentro do enquadramento técnico e
legal estabelecido.

2.6 Monitoramento e controle

A gestão de uma obra permite uma avaliação correta das etapas de execução,
analisando prazo de entrega, tecnologias e equipamentos empregados, produtividade e,
a cada passo, a avaliação do impacto no custo orçado, fazendo com que os gastos não
saiam de controle (Redação do Fórum da Construção, Instituto Brasileiro de
Desenvolvimento da Arquitetura).
Segundo Nakamura (2014) fazem parte do escopo de gerenciamento:
- a elaboração do planejamento físico financeiro da obra;
- a programação de aquisição de materiais e contratação de serviços, incluindo
cronograma de suprimentos;
- o planejamento operacional e logístico da obra, incluindo o planejamento
canteiro;
- o controle e o acompanhamento das atividades executadas (gestão de mão de
obra e de segurança);
- a retroalimentação do planejamento físico financeiro. (Nakamura, 2014, p. 1)
Atualmente, mais do que nunca, planejar é garantir de certa maneira a
perpetuidade da empresa pela capacidade que os gerentes ganham de dar respostas
rápidas e certeiras por meio do monitoramento da evolução do empreendimento e do
eventual redirecionamento estratégico (Mattos, 2010, p. 23).
Goldman (2004) destaca que o planejamento está intimamente ligado à
execução da obra. Ele menciona que o setor de planejamento tem o papel de auxiliar e
otimizar a realização dos serviços, identificando e buscando solucionar as dificuldades
encontradas, controlando os gastos nas etapas construtivas futuras, administrando o
cronograma físico-financeiro e gerenciando a produtividade da obra.
De acordo com Gerosa et al. (2003), a colaboração no desenvolvimento de um
projeto envolve coordenar informações para promover a comunicação, coordenação e
 32

cooperação entre os membros da equipe. Isso resulta em uma visão global do trabalho
para os envolvidos, favorecendo um entendimento compartilhado sobre o progresso
das tarefas ou do projeto como um todo.
O gerenciamento das comunicações do projeto discrimina os processos
necessários para assegurar a geração, captura, distribuição, armazenamento e pronta
apresentação das informações do trabalho para que sejam feitas de forma adequada e
no tempo certo (Silva, 2011).
Uma maneira de monitoramento e controle é a adoção de livro de ordem, ou
como é comumente conhecido, diário de obra. Segundo o IBEC – Instituto Brasileiro
de Engenharia de Custos (2019), “o diário de obras é uma ferramenta muito
importante, tanto para o sucesso e segurança de um empreendimento, quanto para uma
empresa ou construtor. Ele é um registro das informações de ocorrência diária mais
relevantes em uma obra. Dessa forma, proporciona maior organização, controle de
imprevistos, possibilidade de prevenção e avaliação das equipes”.
Além disso, Portugal (2017) relata ainda sobre a obrigatoriedade desse tipo de
monitoramento:
“A nomenclatura oficialmente definida recentemente através da resolução número 1024 de
21 de agosto de 2009 do CONFEA, que dispôs sobre a obrigatoriedade de adoção do
livro de ordem nas obras. Essa resolução, através de seu artigo 12º, decide ainda que
o uso do livro de ordem deve ter sido implantado através dos CREAs em todo o
território nacional até 1º de janeiro de 2011” (Portugal, 2017, p. 104).

Em relação à etapa de monitoramento e controle, outra prática essencial é a

avaliação do valor agregado, que, conforme Vargas (2002), consiste na comparação
entre o que foi alcançado e o que foi efetivamente gasto, além do planejado para
gastos futuros. Nessa abordagem, sugere-se que o valor inicialmente planejado para
uma atividade represente o valor a ser agregado. À medida que cada atividade ou
tarefa do projeto é concluída, o valor inicialmente previsto para ela se torna o valor
agregado do projeto.
Ademais, Limmer (1996) argumenta que o tempo gasto em cada tarefa de um
projeto está diretamente relacionado à produtividade do trabalho, considerando que a
oferta de materiais e equipamentos seja constante. Assim, o tempo necessário para
concluir uma determinada tarefa depende da relação entre a quantidade de trabalho a
ser realizado e a produtividade dos trabalhadores envolvidos. Logo, se somarmos o
tempo necessário para todas as atividades, levando em consideração a mão de obra
disponível para cada uma, pode-se calcular o tempo total de conclusão.
 33

Ainda segundo Limmer (1996) apud Miotto, Crovador e Miotto (2014), a

seleção dos materiais é realizada com base nos projetos e nas especificações, levando
em consideração a natureza dos materiais e as perdas usuais associadas, como
transporte, armazenamento e manipulação. Além disso, a determinação da quantidade
de equipamentos e mão-de-obra é influenciada pelo método de execução do projeto,
sua eficiência, a disponibilidade de energia no local da obra, as condições climáticas,
entre outros fatores.
Para o controle de todas as etapas do processo da construção, é importante o
monitoramento efetivo dos processos executados e produtos gerados, cabendo então
atividades de vistoria e inspeção. Diante disso, vale distinguir as diferenças entre os
tipos de inspeção na construção civil, são elas explicadas por Portugal (2017):
 A inspeção técnica implica em examinar uma fase da construção para verificar se os
critérios técnicos foram cumpridos, autorizando o avanço dos trabalhos para a próxima
etapa.
 A inspeção de segurança do trabalho e ambiental constitui um dos requisitos legais a
serem considerados e cumpridos durante a realização das atividades, visando proteger
a saúde e segurança dos trabalhadores, bem como minimizar os impactos ambientais.
 A inspeção de qualidade garante a avaliação de estágios intermediários e a aceitação
final em relação à qualidade da execução de uma atividade.
Por fim, e de acordo com Portugal (2017), um plano eficaz de avaliação de
desempenho e participação nos resultados é iniciado com a colaboração de todos na
sua elaboração. Para equipes grandes, é recomendável discutir o plano com
representantes, idealmente um por cargo na equipe, escolhido pelos próprios colegas.
No entanto, essa abordagem pode ser inviável em projetos com equipes muito
extensas.
“Todos precisam ter em foco o objetivo comum: concluir a obra no prazo e
com qualidade, de acordo com os interesses do cliente, com segurança, respeitando
todas as normas e a sociedade, obtendo ao final o resultado financeiro esperado”
(Portugal, 2017, p. 121).

3 METODOLOGIA

Este estudo visa identificar a viabilidade da fase orçamentária de uma empresa

do setor da construção civil localizada em João Pessoa, Paraíba. Assim, foi realizada
 34

uma análise comparativa do valor global orçado pela empresa e o orçamento feito por
meio dos padrões de banco de dados consolidados da construção civil, tais como o
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos Índices da Construção Civil, Sistema de
Orçamento de Obras de Sergipe e Companhia Paulista de Obras e Serviços. Além
disso, realizou-se uma análise da viabilidade desse orçamento em comparação com os
custos reais incorridos ao longo de toda a execução da obra.
As etapas desse trabalho podem ser observadas no fluxograma da figura 3:

Figura 3 – Organograma com a esquematização da metodologia utilizada

Fonte: Elaborada pelo autor, 2024.

3.1 Caracterização do objeto

Atuando no mercado desde 2009, a empresa responsável pelas atividades

construtivas exerce função nas mais diversas áreas da construção civil. O escritório é
sediado na zona leste da cidade de João Pessoa, na Paraíba. Entre as atividades
executadas pela organização estão em questão o planejamento, coordenação e
execução de obras e projetos no geral, com foco maior atualmente na área de reformas
residenciais, comerciais, industriais, etc.
 35

A construtora tem em seu histórico mais de 30.000 m² em obras construídas e

mais de 120 clientes atendidos, sendo em grande parte delas obras de reforma dos
mais variados seguimentos. Outro aspecto relevante diz respeito às demandas
enfrentadas pela empresa, que, em média, é contratada para realizar entre 10 a 15
reformas simultâneas, abrangendo uma variedade de serviços e atendendo às
especificidades de cada obra.
Para atender os clientes, a firma conta com uma equipe de 11 profissionais
direcionados a gestão e administração, sendo: uma sócia majoritária, que gerencia as
operações e possui formação em engenharia civil, um colaborador com formação em
gestão financeira, outro responsável pelo setor de compras, cinco engenheiros, uma
técnica em edificações e três estagiários. Adiante, para a execução de suas obras, parte
da mão-de-obra é terceirizada e outra parte é composta por funcionários contratados
diretamente pela empresa (carteira assinada), totalizando 25 colaboradores. Estes
incluem pedreiros, ajudantes e especialistas em diversas áreas da construção civil, tais
como hidrossanitário, cerâmica, eletricidade, entre outros.
O empreendimento escolhido para a realização deste estudo é uma obra de
reforma residencial de área comum, localizado em João Pessoa – Paraíba, que teve
início no preparo das documentações na metade de agosto em 2023 e finalizou em
março de 2024, quando a previsão para entrega seria em dezembro do ano de 2023.
O edifício está localizado no bairro do Altiplano Cabo Branco, um bairro nobre
da cidade de João Pessoa - PB. O empreendimento em questão é uma edificação de
duas torres (A e B) e uma vasta área comum, motivo pelo qual foi solicitado a
reforma, tanto na ideia de se aproveitar melhor as áreas, quanto de valorizar o negócio
como um todo. As áreas comuns do residencial que sofreram intervenção são
compostas por:
a) Hall de acesso a torre A;
b) Hall de acesso a torre B;
c) Academia (torre A);
d) Salão de jogos (torre A);
e) Churrasqueira externa (torre B);
f) Espaço lounge (torre A);
g) Gourmet piscina (torre A);
h) Salão de festas (torre B);
i) Espaço zen (torre B).
 36

Conforme mencionado, duas torres (A e B) compõem o empreendimento, cada

uma com um apartamento em cada andar. Na torre A às unidades têm 310 m²,
enquanto na torre B as unidades têm 240 m², totalizando 26 unidades. Cada unidade
está interligada a um número de vagas de garagem que pode variar de quatro a seis, e a
fim de aumentar a segurança dos moradores, os elevadores são equipados com
reconhecimento facial de cada residente.
No entanto, o objeto de estudo desse trabalho trata-se da reforma das áreas
comuns citadas anteriormente, não havendo intervenções nas áreas privativas.

3.2 Projetos e serviços

Através da análise dos projetos, foi possível identificar e separar os serviços

relacionados à reforma da área comum do residencial. Abaixo, estão listados os
serviços identificados na etapa inicial da obra, visto que, posteriormente, foram
adicionado outros serviços e aditivado um outro orçamento no valor global da obra.
1. Implantação do canteiro de obras/administração;
2. Paredes e painéis;
3. Revestimentos;
4. Instalação hidrossanitária;
5. Instalação elétrica;
6. Pintura;
7. Impermeabilização;
8. Diversos.
A interpretação precisa dos projetos e a compreensão abrangente de seu
conteúdo são elementos de suma importância para minimizar equívocos no
levantamento de quantitativos, os quais podem acarretar custos adicionais e onerar a
obra. A compreensão dos detalhes e especificações dos projetos permite aos
profissionais envolvidos na execução da obra identificar corretamente os materiais
necessários e as quantidades requeridas, evitando subestimar ou superestimar a
quantidade de materiais e assegurando uma estimativa precisa dos custos.
Diante disso, inicialmente, foram revisados os projetos arquitetônicos e
complementares para identificar e mensurar os elementos construtivos, materiais e
serviços necessários para a execução da obra. Em seguida, os quantitativos foram
organizados e sistematizados em uma planilha, partindo assim para a etapa de
 37

orçamentação.

3.3 Orçamentação

Esta etapa teve como objetivo levantar os quantitativos envolvendo cada

serviço de forma sequencial em uma planilha, partindo assim para a orçamentação
propriamente dita. Dessa forma, permitiu um estudo inicial dos custos envolvidos em
cada etapa do projeto. Essa análise permitiu uma compreensão mais clara dos recursos
financeiros necessários em cada fase.

3.3.1 Orçamento empresa

O orçamento elaborado pela empresa foi realizado em fevereiro de 2023,

utilizando-se um método fundamentado em uma planilha modelo abrangente, acessada
através do software Excel. Além disso, os projetos fornecidos estavam associados ao
programa AutoCad, mas também enviados como PDFs. Nessa planilha, estão listados
os serviços de engenharia mais comuns na construção civil, com preços ajustados pela
empresa. Adicionalmente, é aplicado um BDI padrão estabelecido pelo gestor para
todas as obras.
Nesse contexto, a elaboração do orçamento demanda o preenchimento dos
quantitativos para cada serviço contratado, na sequência é realizada uma análise
minuciosa dos materiais e serviços que não fazem parte do contrato, ou que poderão
entrar como aditivo posteriormente.
Tanto os quantitativos levantados, quanto os serviços e materiais exclusos, são
analisados com base nos projetos fornecidos pelo arquiteto ou pelo cliente.

3.3.2 Orçamento SINAPI/ORSE/CPOS

No processo de elaboração do orçamento utilizando as referências do Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), o Índice de
Custos de Obras Residenciais (ORSE) e o Custo Unitário Padrão de Serviços (CPOS),
optou-se por manter a consistência dos quantitativos levantados e do Benefício e
Despesas Indiretas (BDI) para garantir uma comparação adequada com os padrões
estabelecidos pela empresa, baseando-se em composições internas. Dessa forma, a
 38

única variável ajustada na planilha foi em relação aos custos unitários. Isso foi
essencial para assegurar a precisão e a fidedignidade da análise de viabilidade
temporal do orçamento, mantendo-se a uniformidade nos critérios de avaliação.

3.3.3 Comparativo entre orçamentos

A análise comparativa entre o orçamento da empresa e os custos unitários

disponíveis nos bancos de dados do SINAPI, ORSE e CPOS foi conduzida com o
objetivo principal de verificar a conformidade dos custos praticados pela empresa em
relação aos padrões estabelecidos pelo mercado. Essa abordagem foi essencial para
avaliar a competitividade e a eficiência dos custos internos da empresa em
comparação com as referências externas disponíveis.
É importante ressaltar que a existência de uma diferença temporal entre o
orçamento da empresa e o comparativo baseado nos bancos de dados mencionados
adicionou complexidade à análise. Essa divergência temporal pode impactar
significativamente os custos unitários, refletindo-se nas estimativas e projeções de
custos.

3.3.4 Aditivo

Para permitir uma comparação precisa entre o valor estimado inicialmente com
base nos projetos e o custo real da obra, foi necessário incorporar um aditivo para
serviços extras não previstos no projeto inicial, mas que foram posteriormente
adicionados e executados. Esses serviços adicionais, comuns durante o processo de
construção, podem surgir devido a descobertas durante a execução, alterações nas
especificações do cliente ou outros imprevistos, sendo fundamental considerá-los para
uma avaliação abrangente da viabilidade financeira do projeto.

3.3.5 Levantamento de custos reais

Para o levantamento dos custos diretos, as notas fiscais referentes à compra de

cada insumo recebido na obra foram coletadas semanalmente e listadas com o auxílio
do software Excel. Além disso, foram registrados os pagamentos diretos relacionados
às intervenções envolvendo terceirizados, assim como os gastos com a própria mão de
 39

obra da empresa. Paralelamente, foram mensuradas outras despesas diretas, como

cestas básicas, fardamentos, equipamentos de proteção individual (EPIs), além de
despesas indiretas, como os impostos incidentes sobre o valor do contrato e os custos
de administração central da empresa. Adicionalmente, uma quantia foi reservada para
despesas extras, como bonificações para os arquitetos e outros profissionais
envolvidos na obra.

3.3.6 Análise geral

O estudo iniciou-se com uma análise comparativa entre dois métodos distintos
de orçamentação na construção civil. O primeiro método adotou custos unitários
desenvolvidos pela empresa, baseados em experiências anteriores e obras previamente
executadas. Em contraste, o segundo método utilizou referências preestabelecidas,
como SINAPI, ORSE e CPOS, reconhecidas no mercado.
Posteriormente, o orçamento da empresa foi confrontado com os custos reais
medidos durante a execução de uma obra específica. Essa comparação direta teve
como objetivo avaliar a precisão e a confiabilidade dos métodos de orçamentação,
identificando eventuais discrepâncias entre os valores estimados e os custos
efetivamente incorridos.

4 RESULTADOS

A análise dos resultados seguirá um método sistemático, alinhado com o

processo adotado na metodologia do presente trabalho. Dessa forma serão
apresentados valores numéricos para oferecer uma visão completa dos orçamentos
estimados, os quais são derivados tanto do modelo interno da empresa quanto de
outras fontes reconhecidas, como o SINAPI, ORSE e o CPOS, além dos valores
detalhados para os custos reais incorridos durante a reforma nas áreas comuns de uma
edificação de alto padrão, situada em João Pessoa, Paraíba.
Esse processo de comparação permitirá uma avaliação precisa da proximidade
entre o orçamento estimado pela empresa e os custos reais, destacando eventuais
desvios e fornecendo informações importantes para o refinamento futuro dos modelos
de orçamentação e aprimoramento do gerenciamento de custos.
 40

4.1 Projetos e serviços

Antes da execução do orçamento, deu-se andamento ao estudo dos projetos e

serviços da obra, os quais, com o passar do tempo, começaram variando, não em larga
escala, mas variações consideráveis devido ao tempo que levou para o início da obra.
Além disso, no início do processo de levantamentos quantitativos, deparou-se
com um erro que resultou em um significativo aumento nos custos da mão de obra e
do material do forro de gesso. Detalhes aparentemente menores, que deveriam ter sido
considerados na mensuração das partes do forro de gesso, foram negligenciados no
preenchimento de quantitativos da planilha orçamentária.
A interpretação do projeto, nesse caso, foi falha para o salão de jogos e
academia, pois, ao contrário dos padrões comuns em obras menores, o forro de gesso
não consistia apenas em placas de gesso simples, com quantitativos normalmente
calculados em m2. Cada placa de gesso continha detalhes específicos, conforme
mostrado no projeto na Figura 4 e 5. Dessa forma, a mão de obra envolvida que
executou o serviço cobrou pelo forro de gesso os mesmos quantitativos relacionados à
planilha (em metro quadrado), porém, para os detalhes constados, as medidas foram
adotadas em metro linear, o que aumentou consideravelmente os quantitativos e os
custos envolvendo o serviço.

Figura 4 – Vista em planta do projeto de forro de gesso em uma das salas do salão de jogos/academia
 41

Fonte: Projeto fornecido pela empresa, 2024.

Figura 5 – Corte detalhado do projeto de forro de gesso salão de jogos/academia

Fonte: Projeto fornecido pela empresa, 2024.

O custo total da mão de obra e material somou R$ 17.400,00, enquanto a

empresa cobrou R$ 21.190,05, valor esse que já estava englobando o BDI. Ou seja, o
valor de lucro no serviço em questão já estava totalmente apertado, se for acrescido
nos custos reais (R$ 17.400,00) os custos indiretos da empresa e das despesas da obra
em questão, provavelmente o serviço será negativado, visto que a estimativa da
empresa referente aos custos indiretos situa-se em torno de 20% sobre o valor global
do empreendimento. O valor médio de impostos e custos indiretos será explicado
posteriormente.
 42

4.2 Orçamento empresa e orçamento SINAPI/ORSE/CPOS

Dando sequência, foi feito o estudo referente aos orçamentos da empresa em

relação aos custos unitários estimados em diversos bancos de dados existentes, tais
como o SINAPI, o ORSE e o CPOS. Além disso, estudou-se os custos unitários
básicos (CUB/m²) para verificar as oscilações de preço envolvendo a construção civil,
não necessariamente servindo de parâmetro de preço para obras de reforma, mas
sendo possível ter um embasamento do que aconteceu com o mercado da construção
nas datas de elaboração do orçamento (fevereiro) e início das obras (final de
agosto/início de setembro).
Desta forma, o objetivo era identificar possíveis disparidades nos custos
unitários adotados pela empresa, decorrentes do intervalo temporal entre a validação
do orçamento e o início efetivo das obras, pelo fato de que o início das obras ocorreu
apenas na segunda quinzena de agosto de 2023, enquanto o orçamento foi enviado
para o cliente em fevereiro de 2023, o que pode ter ocasionado alterações nos valores
dos insumos e, por conseguinte, no custo global previsto para obra.
Logo, por meio do Sinduscon-PB, foram coletados os custos unitários básicos
por metro quadrado que correspondiam às datas anteriormente citadas,
respectivamente, a tabela 3 indica os custos para fevereiro de 2023 e a tabela 4 indica
os custos para setembro de 2023.

Tabela 3 – Custos unitários por metro quadrado em fevereiro

Obras de alto padrão

R-1 R$ 2.404,83
R-8 R$ 1.914,72
R-16 R$ 2.039,47
OBS: R1, R8 e R16 vária
de acordo com os
cômodos presentes na
casa
Fonte: Sinduscon – PB (2023).

Tabela 4 – Custos unitários por metro quadrado em setembro

 43

Obras de alto padrão

R-1 R$ 2.450,88
R-8 R$ 1.945,48
R-16 R$ 2.014,84
OBS: R1, R8 e R16 vária
de acordo com os
cômodos presentes na
casa
Fonte: Sinduscon – PB (2023).

Ainda sobre as tabelas 3 e 4, as classificações R-1, R-8 e R-16 se dão de

acordo com os tipos e quantidades de cômodos presentes em casas de alto padrão, no
entanto, a obra é uma edificação de alto padrão. Como o intuito da análise do custo
unitário básico por metro quadrado é apenas de estudo sobre as variações de custos de
material e mão de obra no mercado da construção civil, usaremos a classificação R-1.
Diante disso, pode-se notar as variações de mercado entre o primeiro e o segundo
semestre de 2023, oscilando de R$ 2.404,83 para R$ 2.450,88, o que corresponde a
uma alta no preço do metro quadrado de alto padrão em 46,05 reais, cerca de 1,8% no
aumento dos custos nesse período.
Além disso, para esse comparativo, vale esclarecer que as pesquisas de dados
de custos unitários no SINAPI, ORSE e CPOS foram feitas em meados de
setembro/outubro (a depender do tipo de banco de dados), para que os preços
encontrados refletissem os preços de mercado durante a execução da obra. Vale
destacar que, para obras de reforma, diferente das construções de edificações, o tempo
relacionado ao fechamento do orçamento e início das obras é muito curto. Nessa
perspectiva, geralmente, os custos de mercado se manterão constantes ou com
pequenas variações durante toda execução da obra (salvo mudanças drásticas na
economia), já que, comumente, obras de reformas não ultrapassam o período de 1 ano
de execução.
As planilhas detalhadas feitas pela empresa e feitas através dos bancos de
dados consolidados no mercado são apresentados no Anexo A e B, respectivamente.
Para entendimento geral, foi separado um resumo dos valores encontrados por
serviço para o orçamento na metodologia da empresa e, em seguida, para os valores
encontrados através das tabelas de preços do SINAPI, ORSE e CPOS, como mostrado
nas tabelas 5 e 6.
É importante esclarecer que, para um comparativo fidedigno, foi adotado o
 44

mesmo BDI que a empresa usa para o orçamento das tabelas de preços do SINAPI,
ORSE e CPOS. Posteriormente, será explicado detalhadamente o cálculo de BDI
adotado pela empresa.

Tabela 5 – Resumo da planilha orçamentária pelo método da empresa

Preço Total
Item Di scri mi nação
(com BDI)

1.0 IMPLANTAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS/ADMINISTRAÇÃO R$ 29.518,87

2.0 PAREDES E PAINÉIS R$ 8.424,73
3.0 REVESTIMENTOS R$ 144.427,74
4.0 INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA R$ 3.376,05
5.0 INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 54.299,27
6.0 PINTURA R$ 49.597,29
7.0 IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 6.892,76
8.0 DIVERSOS R$ 800,00

TO TAL (MATERIAL + MÃO DE OBRA + BDI) R$ 297.336,70

Fonte: Fornecida pela empresa (2024).

Tabela 6 – Resumo da planilha orçamentária pelo método do SINAPI/ORSE/CPOS

Preço Total
Item Di scri mi nação
(com BDI)

1.0 IMPLANTAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS/ADMINISTRAÇÃO R$ 27.303,36

2.0 PAREDES E PAINÉIS R$ 8.986,50
3.0 REVESTIMENTOS R$ 107.812,90
4.0 INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA R$ 2.017,22
5.0 INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 53.707,21
6.0 PINTURA R$ 47.654,15
7.0 IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 9.094,99
8.0 DIVERSOS R$ 652,80

TO TAL (MATERIAL + MÃO DE OBRA + BDI) R$ 257.229,11

Fonte: Elaborada pelo autor (2024).

Além disso, para prosseguir com a comparação entre os dois orçamentos, é

necessário explicar a metodologia de avaliação do Benefício e Despesas Indiretas
(BDI) pela empresa. Também é crucial analisar a curva ABC referente à reforma, a
fim de obter conclusões mais precisas e embasadas para os tópicos subsequentes.
 45

4.2.1 BDI da empresa

Para os Benefícios e Despesas Indiretas (BDI), a taxa padrão de aplicação na

empresa é de 60%. Tal porcentagem é estipulada considerando que aproximadamente
20% do total das despesas de cada obra são alocadas para taxas indiretas. O lucro
visado pela empresa situa-se em torno de 40%, sendo este o montante almejado após a
dedução das despesas indiretas.
No contexto da empresa, os tributos incidentes sobre o valor global foram:
IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) com alíquota de 2,5%, CSLL
(Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) de 1%, além de PIS (Programa de
Integração Social), COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade
Social) e ISS (Imposto sobre Serviços), respectivamente com alíquotas de 0,65%, 4%
e 5%. Juntos, esses impostos somam 13,15% sobre o valor global do orçamento da
empresa.
Por sua vez, os custos indiretos adicionais, como responsabilidade da
administração central, totaliza 5%. Dessa forma, o cálculo do BDI, conforme os
moldes da empresa, compreende 18,15% para custos indiretos e uma margem de lucro
em torno de 41,85%, para o BDI cobrado de 60%. Além disso, foi considerado um
valor de 5% (em cima do valor global da obra) para bonificação dos arquitetos
envolvidos na obra, devido à indicação dos clientes em questão, incidindo sobre o
valor do BDI e consequentemente reduzindo o lucro estimado pela empresa de 40%
para 36,85%, conforme tabela 7.

Tabela 7 – Cálculo do BDI da empresa

 46

BONIFICAÇÃO DE DESPESAS INDIRETAS

DETALHAMENTO DO BDI SEM DESONERAÇÃO (*)
Item Composição Percentuais
VALOR TOTAL DA OBRA R$4.534.549,76
Orçamento s/ BDI (Custo Direto)

1 LUCRO (ESPERADO) 41,85%

2 ADMINISTRAÇÃO CENTRAL 5,00%

3 DESPESAS FINANCEIRAS 0,00%

4 IMPOSTOS 13,15%
IRPJ 2,50%
CSLL 1,00%
PIS 0,65%
COFINS (VARIÁVEL) 4,00%
ISS 5,00%

5 SEGUROS E GARANTIAS 0,00%

6 RISCOS 0,00%

OBS: BONIFICAÇÃO DOS ARQUITETOS 5,00%

TOTAL 60,00%

Fonte: Tabela fornecida pela empresa (2024).

Segundo o TCU (Tribunal de Contas da União), o cálculo correto do BDI

segue a equação 1:
(1+ X)(1+Y )(1+ Z)
BDI= −1
(1−I )
(1)
Onde,
X = Taxa da somatória das despesas indiretas, exceto tributos e despesas financeiras;
Y = Taxa representativa das despesas financeiras;
Z = Taxa representativa do lucro;
I = Taxa representativa da incidência de impostos.
Diante do exposto, para a empresa, o valor de X diz respeito a taxas de
administração central, onde a mesma adota um valor de 5%. Seguindo para as
despesas financeiras (Y), a firma em questão não apresenta nenhum custo envolvendo
esse tipo de taxa. Ademais, como já mencionado, a empresa busca uma taxa
representativa de lucro em torno dos 40%, sendo este o valor para o índice Z. E por
fim, para os impostos incidentes sobre o valor global do serviço, os custos da empresa
situam-se em torno de 13,15%.
Dessa forma, para a equação 1, o resultado seria de 69,26% para o BDI da
empresa, mas vale salientar que ainda incidiria sobre esse valor a bonificação para os
arquitetos, um valor opcional, mas que incide diretamente no BDI, já que está atrelado
 47

ao valor global da obra, dessa forma, o BDI que deveria ser usado pela empresa seria,
teoricamente, seria um BDI de 74,26%.
Anteriormente, foram esclarecidos os impostos incidentes sobre o valor global
do orçamento, ou seja, da obra como um todo. No que tange aos impostos incidentes
sobre a mão de obra, verifica-se uma alíquota de 8% para o FGTS (Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço), 25,8% para o INSS (Instituto Nacional do Seguro Social),
além de seguro acidente e vale-transporte, respectivamente representando 3% e 6%,
totalizando 42,80%. Se expresso em valores monetários, para a obra em questão, os
gastos com mão de obra própria da empresa somaram R$ 22.482,83, logo incidindo os
impostos sobre esse valor, tem-se uma redução de lucro de R$ 10.297,14, totalizando
um custo de mão de obra própria da empresa igual a R$ 32.105,48. Porém, a firma
optou por embutir os valores de impostos incidentes sobre a mão de obra já nos custos
unitários.
Ademais, em uma perspectiva geral, pode-se notar então que, na tentativa de
compensar despesas e aumentar o lucro da empresa, foi aplicado um alto BDI sobre as
planilhas. Assim podendo comprometer a atratividade da execução do projeto para
potenciais clientes, atrapalhando a competitividade da empresa no mercado. Além
disso, pode sinalizar uma possível ineficiência na gestão de custos, o que pode
prejudicar a saúde financeira geral.
Destaca-se ainda que, desde fevereiro até os dias atuais, a empresa não
atualizou os preços, alterando apenas o BDI na tentativa de compensação da variação
de custos de mercado.

4.2.2 Curva ABC dos serviços

A análise da curva ABC foi fundamental para identificar os serviços mais

impactantes da obra, os quais provavelmente gerariam o maior lucro e, portanto,
demandariam maior atenção tanto em relação à mão de obra, quanto ao material. Os
serviços classificados como B e C, embora não tão significativos quanto os da
categoria A, ainda representariam fontes de lucro ou prejuízo, embora em escalas
menores, e portanto, não poderiam ser negligenciados.
Conforme evidenciado na Tabela 8, os serviços classificados como A
destacaram-se como os mais valiosos para a obra. Nesse contexto, os serviços de
maior impacto de custo foram os itens de revestimento e instalação elétrica, seguidos
 48

por pintura, implantação do canteiro de obras/administração e, por fim,

impermeabilização, os quais também contribuíram significativamente para o valor
total da reforma.
A curva ABC foi feita através do orçamento final da obra (orçamento inicial +
aditivos), desta forma, é importante informar que os aditivos serão explicados
posteriormente.

Tabela 8 – Classificação dos serviços para curva ABC da reforma

SERVIÇOS VALOR ACUMULADO CLASSIFICAÇÃO
REVESTIMENTOS R$ 165.751,45 42,62% A
INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 60.653,48 58,21% A
PINTURA R$ 59.787,89 73,59% B
IMPLANTAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS/ADMINISTRAÇÃO R$ 36.869,11 83,07% B
IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 32.404,57 91,40% C
PAREDES E PAINÉIS R$ 17.712,72 95,95% C
INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA/GÁS R$ 14.838,58 99,77% C
DIVERSOS R$ 905,80 100,00% C

Fonte: Tabela fornecida pela empresa (2024).

A Tabela 9 revela ainda mais claramente a importância dos serviços de

revestimento e instalações elétricas durante a reforma. Surpreendentemente, o impacto
financeiro desses dois serviços supera o impacto combinado dos outros 15 serviços
executados ao longo da obra. Esse fato reforça a necessidade de uma atenção especial
e prioritária a esses itens, visto que representam um valor global significativo de R$
226.404,93, equivalente a 58,21% do custo total da obra. A partir desse estudo, torna-
se evidente que esses dois serviços desempenham um papel crítico no sucesso global
da reforma, justificando assim a necessidade de uma gestão cuidadosa ao longo de
todo o processo de execução.

Tabela 9 – Categorias da curva ABC para reforma

Categoria Percentual Qtde. Valor Total
A 20% 2 226.404,93 226.404,93
B 30% 4 96.657,01 323.061,94
C 50% 8 65.861,67 388.923,61
Fonte: Tabela fornecida pela empresa (2024).

Dessa forma, nota-se que os serviços de revestimento e instalação elétrica foram

os responsáveis pelos maiores dos custos da reforma, individualmente, os valores
 49

representam R$ 165.751,45 para revestimento e R$ 60.653,48 para instalação elétrica,

podendo ainda acrescentar o serviço de pintura, que apesar de estar categorizado em B,
corresponde a R$ 59.787,89.
A partir da análise da curva ABC, é possível realizar uma gestão cuidadosa nos
serviços mais onerosos, contemplando políticas de redução de custos para esses serviços,
isso será a maior fonte de lucro possível que a empresa poderá ter, sendo os pontos que
serão necessários demandar maior atenção e cuidado na hora de execução, compra de
materiais e escolha da mão de obra. Visualmente, a curva ABC pode ser expressa pelo
gráfico 1.

Gráfico 1 – Curva ABC da reforma

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.3 Comparativos entre os orçamentos

Conforme os custos discriminados na planilha orçamentária, foi possível

analisar minuciosamente cada serviço relacionado à reforma, com o intuito de
comparar o orçamento da empresa com o orçamento elaborado por meio dos bancos
de dados citados anteriormente (SINAPI, ORSE e CPOS). Tal estudo tem como
objetivo determinar quais serviços mantiveram-se dentro do padrão estabelecido pela
empresa e quais apresentaram aumento de custo ao longo do tempo, indicando
possíveis prejuízos ou redução de lucratividade, devido às variações entre a elaboração
do orçamento e o início das obras, como já mencionado.
Por fim, como forma de sintetizar todas as informações, os dois orçamentos
elaborados, que se encontram em Anexo A e B, foram postos em uma tabela única de
 50

comparativo entre os resultados obtidos por meio dos valores de custos unitários
adotados pela empresa e os custos unitários adotados pelas fontes conhecidas e
inseridas no mercado da construção civil (tabela 10).

Tabela 10 – Comparativo entre o valores por serviço da empresa e do SINAPI/ORSE/CPOS

Serviço Empresa SINAPI/ORSE/CPOS Diferença Porcentagem
CANTEIRO DE OBRAS R$ 29.518,87 R$ 27.303,36 R$ (2.215,51) -7,51%
PAREDES E PAINÉIS R$ 8.424,73 R$ 8.986,50 R$ 561,77 6,67%
REVESTIMENTOS R$ 144.427,74 R$ 107.812,90 R$ (36.614,84) -25,35%
INSTALAÇÃO HIDROSSANITÁRIA R$ 3.376,05 R$ 2.017,22 R$ (1.358,83) -40,25%
INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 54.299,27 R$ 53.707,21 R$ (592,06) -1,09%
PINTURA R$ 49.597,29 R$ 47.654,15 R$ (1.943,14) -3,92%
IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 6.892,76 R$ 9.094,99 R$ 2.202,23 31,95%
DIVERSOS R$ 800,00 R$ 652,80 R$ (147,20) -18,40%

Fonte: Elaborada pelo autor (2024).

Com relação às porcentagens da tabela 10, foi levado em consideração a

diferença temporal entre a execução do orçamento e o início da obra, assim, se as
porcentagens tabeladas se encontram negativadas, isso quer dizer que o custo do
serviço em questão depreciou com o passar do tempo, e/ou a empresa cobra mais caro
pelo serviço, sendo estas as duas possibilidades.
Porém, como analisado no item 4.2, através dos valores por metro quadrado
encontrados no Sinduscon – PB, nota-se que os custos de mercado subiram, neste
caso, torna-se evidente que a empresa cobra mais caro pelo serviço, o que, por se tratar
de uma obra de reforma, se justifica, pela diversidade e complexidade na execução
desses empreendimentos.
Estudando pontualmente cada serviço, pode-se notar variações nos preços
cobrados pela empresa e pelos bancos de dados (SINAPI, ORSE E CPOS). Com
relação ao comparativo, as variações não foram tão impactantes, se considerados
dentro do valor global da obra, com exceção do serviço de revestimento, no qual a
empresa acabou cobrando 36.614,84 reais a mais que o orçamento feito através das
tabelas citadas, sendo um indicativo de um possível superfaturamento pelo serviço, ou
 51

simplesmente a empresa acaba tendo custos maiores de material e mão de obra para
executar os serviços, o que não deveria acontecer, pois o serviço se encontra na
categoria A, da curva ABC, sendo extremamente importante o barateio para execução.
Ademais, serviços como: canteiro de obras, instalação hidrossanitária,
instalação elétrica, pintura e diversos, tiveram redução no seu preço no comparativo
entre orçamento da empresa e orçamento do SINAPI, ORSE e CPOS, porém, como
destacado na análise da CUB/m², a construção civil sofreu redução mínima dos preços
de material e mão de obra (tópico 4.2), dessa forma, constata-se que a empresa cobra
mais caro que os valores de mercado pelos serviços descritos. Todavia, o impacto no
valor global, para esses serviços, representa pouco em termos gerais.
E por fim, serviços como: paredes e painéis e impermeabilização sofreram
aumento no longo prazo, sendo necessário a empresa se atentar a esses valores, que
caso estivessem em escalas maiores, representariam pontos de prejuízo para execução
da obra.
Diante disso, os serviços de revestimento acabaram representando um preço
maior em 25,35% dos valores cobrados pela empresa, os de instalações
hidrossanitárias 40,25% maiores, e por fim, o serviço de impermeabilização subiu
31,95%.

4.4 Serviços extras presentes na obra (aditivos)

Durante a execução da obra, as constantes mudanças no projeto, graças as

expectativas e requisitos do cliente, demandaram ajustes e adaptações no
planejamento inicialmente estabelecido. Além disso, a falta de sincronia entre a
elaboração do orçamento e o início efetivo das obras foi um aspecto determinante
nessa questão, visto que as mudanças ocorreram antes mesmo da obra começar, não
tendo sido feito nenhuma revisão no orçamento entregue tempos atrás, resultando em
uma discrepância entre o custo previsto e o custo real da obra.
Logo, a falta de atualização no orçamento resultou em um orçamento defasado
em relação às mudanças efetuadas no projeto, comprometendo a precisão financeira da
obra. Quando o cliente manifestou interesse em avançar com a reforma, o orçamento
não foi ajustado, provavelmente por receio de desencorajá-lo ou perder a oportunidade
de negócio para outras empresas concorrentes.
Diante desses desafios, foi necessário recorrer à incorporação de um aditivo
 52

contratual, embora este não tenha abrangido todos os serviços adicionais executados
além do escopo previsto no orçamento analítico. O aditivo foi direcionado
principalmente para os serviços mais onerosos, especialmente aqueles derivados das
modificações no projeto. Essa medida visava mitigar parte do prejuízo financeiro
decorrente das mudanças durante a execução da obra.
Ademais, embora a implementação do aditivo tenha proporcionado uma certa
mitigação dos danos financeiros, o que inicialmente estava planejado para ser
concluído em 4 meses acabou demandando 7 meses para sua conclusão.
No total, o orçamento do aditivo representou R$ 93.264,73, observando-se um
aumento significativo em três serviços que já exerciam impacto no valor global do
orçamento: revestimento, impermeabilização e pintura. O montante representado pelos
aditivos nestas atividades é de R$ 21.323,71 para revestimentos, R$ 25.511,81 para
impermeabilização e R$ 10.190,60 para pintura. Além disso, novos serviços foram
evidenciados, como é o caso das paredes e painéis, os quais apresentaram um
acréscimo de R$ 9.632,19 no valor global, graças aos aditivos.
Em termos de porcentagem, os serviços de paredes e painéis subiram 110,25%
do que eram antes de aditivados, os de instalações hidrossanitárias/gás 339,53% e por
fim, o serviço de impermeabilização subiu 370,12%, este último, como estudado no
tópico 4.3, era cobrado de forma mais barata pela empresa, se comparado as tabelas
estudadas no SINAPI/ORSE/CPOS, dessa forma, com o aumento dos quantitativos
para esse serviço, os preços cobrados pela empresa podem constatar um possível
ponto de prejuízo. A planilha detalhada encontra-se no anexo C.
Na tabela 11, pode-se notar detalhadamente a distribuição desses valores e seu
impacto em cada serviço de engenharia.

Tabela 11 - Comparativo entre o orçamento sem a incorporação de aditivos e com aditivos

Serviço Sem aditivos Com aditivos Acréscimo Porcentagem
CANTEIRO DE OBRAS R$ 29.518,87 R$ 36.869,11 R$ 7.350,24 24,90%
PAREDES E PAINÉIS R$ 8.424,73 R$ 17.712,72 R$ 9.287,99 110,25%
REVESTIMENTOS R$ 144.427,74 R$ 165.751,45 R$ 21.323,71 14,76%
INSTALAÇÃO HIDROSSANITÁRIA/GÁS R$ 3.376,05 R$ 14.838,58 R$ 11.462,53 339,53%
INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 54.299,27 R$ 60.653,48 R$ 6.354,21 11,70%
PINTURA R$ 49.597,29 R$ 59.787,89 R$ 10.190,60 20,55%
IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 6.892,76 R$ 32.404,57 R$ 25.511,81 370,12%
DIVERSOS R$ 800,00 R$ 905,80 R$ 105,80 13,23%

Fonte: Elaborada pelo autor (2024).

4.5 Levantamento de custos reais

 53

Nesta etapa, foi realizado outro comparativo entre os dados previstos no

orçamento da obra, adicionado aditivos e os valores efetivamente incorridos na
reforma. Essa etapa será a de avaliação dos custos previstos e efetivos da obra,
identificando possíveis discrepâncias e fornecendo informações valiosas para
aprimorar os processos de orçamentação e gestão de projetos na construção civil.
Além disso, é fundamental avaliar se a obra gerou lucro ou prejuízo. Em caso
de prejuízo, é necessário investigar os possíveis fatores que contribuíram para esse
resultado negativo. Essa abordagem crítica é essencial para aprimorar as deficiências
na gestão financeira da empresa e garantir o sucesso de futuros empreendimentos.
Assim, tendo obtido os custos referentes à mão de obra terceirizada, materiais
e mão de obra própria da empresa, cada serviço pôde ser precificado de maneira
correta.
Iniciando com mão de obra terceirizada, têm-se os seguintes preços e serviços,
como mostrados no gráfico 2:

Gráfico 2 – Custos da mão de obra terceirizada

R$45,000.00
R$40,000.00
R$35,000.00
R$30,000.00
R$25,000.00
R$20,000.00
R$15,000.00
R$10,000.00
R$5,000.00
R$-
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Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

Diante do gráfico 2, nota-se rapidamente que os custos com mão de obra

terceirizada para o serviço de revestimento de piso, parede e teto estão elevados,
 54

correspondendo a R$ 40.880,00, o que é esperado, visto que os quantitativos para

esses serviços foram bastante elevados, demandando um maior tempo de execução
para a mão de obra, e consequentemente um maior custo.
Por outro lado, os serviços de pintura (R$ 8.700,00), instalações elétricas (R$
13.420,00) e impermeabilização (R$ 2.900,00), os quais também representam custos
elevados no orçamento final, apresentam valores bem menores, se comparado com o
item de revestimento, o que índica uma possibilidade inicial de lucro por parte da
empresa, mas ainda sendo necessário avaliar os outros custos associados a estes
serviços.
Posteriormente, foram estudados os custos sobre os materiais, encontrando os
seguintes resultados, como mostrado no gráfico 3:

Gráfico 3 – Custos de material

R$30,000.00

R$25,000.00

R$20,000.00

R$15,000.00

R$10,000.00

R$5,000.00

R$-
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Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

Para os custos associados aos materiais, novamente teve-se a maior incidência

 55

no serviço de revestimento, valor maior se comparado aos custos de outros materiais.

Porém, diferente dos custos da mão de obra terceirizada, os custos com pintura e
impermeabilização tiveram significativo aumento com material, enquanto que as
instalações elétricas mantiveram constância no seu valor.
Vale comentar ainda que, para o serviço de impermeabilização, como
constatado no orçamento elaborado por meio do SINAPI, ORSE e CPOS, os custos
para impermeabilização tiveram aumento no seu valor, em comparação do primeiro
com o segundo semestre de 2023, ficando claro que esse aumento significativo foi
devido aos materiais e não tanto à mão de obra envolvendo o mesmo.
Por fim, foram estudados os custos incidentes sobre os funcionários próprios
da empresa, ou seja, aqueles que eram contratados diretamente pela empresa com
carteira assinada, assim, é necessário incidir os impostos citados no item 4.2.1, que
somou 42,8% em cima dos salários mensais pagos para os funcionários.
A folha salarial dos funcionários com carteira assinada da empresa pode ser
observada em uma tabela única, como mostrado na tabela 12.

Tabela 12 – Folha salárial dos funcionários próprios da empresa

Folha Salárial do Edifício Estudado

2° ago R$ 236,61
1° set R$ 1.568,91
2° set R$ 1.673,08
1° out R$ 1.054,12
2° out R$ 2.326,61
1° nov R$ 1.025,24
2° nov R$ 4.412,55
1° dez R$ 898,89
2° dez R$ 4.468,20
1° jan R$ 768,93
2° jan R$ 2.661,69
1° fev -
2° fev R$ 831,52
1° mar -
2° mar R$ 556,48

Total (sem impostos) R$ 22.482,83

Total (com impostos 42,8%) R$ 32.105,48
 56

Fonte: Fornecido pela empresa (2024).

Para a tabela 12, valores que encontram-se baixos são devido à baixa demanda
de serviços ou a colocação de ajudantes para fazer ajustes pontuais, dessa forma, da
mão de obra própria da empresa, dificilmente se encontravam mais de 5 funcionários
na reforma, ficando muitos serviços a cargo dos terceirizados.
Antes de dar sequência, torna-se necessário explicar que a obra começou
realmente seus serviços em setembro, apesar da folha salarial na segunda quinzena de
agosto, contabilizando 7 meses totais de execução, desta forma, agosto foi responsável
apenas pela validação das ARTs necessárias, impressão de projetos e início dos
preparos, planejamento e planos para gestão da obra, além de uma mobilização inicial.
Dando andamento, para estudo dos custos reais sobre a mão de obra da
empresa, é necessário a elaboração de um cronograma físico-financeiro dos serviços
em que foi utilizada essa mão de obra, e assim, considerar o custo da mão de obra
incidente em cada serviço de acordo com o tempo de execução, além dos impostos
associados aos mesmos, mostrado detalhadamente no anexo E.
Ademais, para os custos envolvendo a mão de obra própria da empresa, foi
elaborada assim uma tabela única que dispunha dos custos dessa mão de obra por
serviços e a adequação dos impostos em cima das mesmas, como constatado no
gráfico 4.

Gráfico 4 – Custo da mão de obra própria por serviço com e sem impostos
25000

20000

15000

10000

5000

0
IMPLANTAÇÃO PAREDES E CHAPISCO E CONTRAPISO E DIVERSOS
DO CANTEIRO DE PAINÉIS REBOCO REJUNTE
OBRA

Total sem impostos Total com impostos

 57

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

Dessa forma, é notório que a incorporação dos impostos sobre a mão de obra
aumenta consideravelmente os custos a ela associados, sendo imprescindível o uso
mais eficaz possível da mesma.
Na planilha orçamentária da empresa, como constatado em anexo A, os
serviços de chapisco, reboco, contrapiso e rejunte estão todos englobados no item de
revestimento, logo, tem-se mais um ponto de encarecimento do serviço. Os custos dos
itens anteriormente citados correspondem a 9.048,78 reais e 11.279,52 reais, logo,
esse somatório representa 20.328,30 reais.
Ademais, o serviço de paredes e painéis aumentou significativamente o seu
custo, quando associado a mão de obra própria da empresa.
E por fim, colocaram-se todos os valores citados anteriormente na tabela 13,
para saber quais serviços a empresa obteve lucro e quais prejuízos, e assim, tomar
possíveis medidas para maximizar ainda mais os ganhos ou reduzir prejuízos
existentes.

Tabela 13 – Comparativo entre valor orçado e custos reais

Valor estimado (com aditivo Valor real (mão de obra,
Principais serviços Diferença Porcentagem
e sem BDI) material e sem BDI)
CANTEIRO DE OBRAS R$ 23.420,37 R$ 11.934,57 R$ 11.485,80 96,24%
PAREDES E PAINÉIS R$ 10.941,38 R$ 16.197,08 -R$ 5.255,70 -32,45%
REVESTIMENTOS R$ 105.040,58 R$ 89.454,68 R$ 15.585,90 17,42%
INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA/GÁS R$ 9.145,04 R$ 11.169,89 -R$ 2.024,85 -18,13%
INSTALAÇÃO ELÉTRICA R$ 37.779,35 R$ 19.748,58 R$ 18.030,77 91,30%
PINTURA R$ 37.238,36 R$ 17.992,50 R$ 19.245,86 106,97%
IMPERMEABILIZAÇÃO R$ 20.123,78 R$ 17.672,36 R$ 2.451,42 13,87%
DIVERSOS R$ 437,05 R$ 2.237,07 -R$ 1.800,02 -80,46%
OBS: Mão de obra da própria empresa incidido impostos

Fonte: Elaborada pelo autor (2024).

Para as exigências da empresa, os valores de porcentagem encontrados na

tabela 13 devem ser pelo menos de 60%, representando assim o BDI adotado pela
empresa. Valores abaixo disso, mesmo que representem uma diferença positiva entre
valor estimado e valor real, ainda estariam fora das expectativas da firma, já que desse
valor ainda é abatido impostos, administração central e a bonificação considerada para
os arquitetos.
 58

No anexo D encontra-se a planilha global final, para melhor entendimento dos

custos envolvendo as etapas de orçamentos estimados, além da planilha inicial (anexo
A), da planilha de comparativo do SINAPI/ORSE/CPOS (anexo B) e da planilha de
aditivos (anexo C).

4.6 Análise dos resultados

Estudando pontualmente cada serviço, pode-se notar variações nos preços

estimados no orçamento da empresa e os custos reais levantados durante a reforma.
Dessa forma, será explicado pontualmente cada serviço e como ele se comportou com
relação ao comparativo em análise.

4.6.1 Implantação do canteiro de obras/administração

Para o valor estimado na planilha orçamentária da empresa, este serviço

representa 9,44% do valor global. Os itens a ele associados incluem os custos
relacionados à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), mobilização de obra e
impostos incidentes. Após a preparação do local e a validação dos documentos
necessários junto à Prefeitura, dá-se início à execução da reforma propriamente dita,
englobando atividades como demolições, remoções e descarte de materiais,
frequentemente resultando em um volume considerável de resíduos, demandando,
assim, a contratação de serviços especializados de remoção de entulho.
Além disso, destacam-se entre os serviços iniciais a serem realizados para a
obra em questão: demolição de paredes de alvenaria, aplicação de revestimentos,
instalação de forro, remoção de rodapés, desmontagem de portas, retirada de bancadas
e guarda corpos, entre outros.
No índice apresentado, nota-se uma folga de 96,24% nos custos do serviço.
Dessa forma, tem-se o primeiro ponto de lucro da empresa, visto que este valor está
acima do BDI que ela adota (de 60%), e também acima do valor de BDI téorico
calculado para empresa no item 4.2.1 (de 74,26%). Porém, vale lembrar que do valor
de 11.485,80 reais ainda é decrescido os impostos, administração central e a
bonificação considerada para os arquitetos. Portanto, isoladamente, o item de canteiro
de obra e administração torna-se baixo se diluído para o tempo de obra de 7 meses.
Investigando afundo, nota-se que o encarecimento na execução dessa etapa
 59

foram os materiais, custando R$ 9.356,29, enquanto para mão de obra própria, o

serviço totalizou R$ 2.578,28, como mostrado no gráfico 5. Ademais, nesta etapa não
ocorreu serviço de mão de obra terceirizada.

Gráfico 5 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Implantação do canteiro de
obras/administração)
R$10,000.00
R$9,000.00
R$8,000.00
R$7,000.00
R$6,000.00
R$5,000.00
R$4,000.00
R$3,000.00
R$2,000.00
R$1,000.00
R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.2 Paredes e painéis

Realizou-se a execução de novas alvenarias de vedação, além da construção de

um espaço lounge. Este ambiente foi projetado para oferecer bancos e mesas
integrados, todos confeccionados em alvenaria. Para esse aspecto específico, foi
necessário realizar uma composição que abrangeu escavação, nivelamento do piso
escavado, construção dos bancos e mesa em alvenaria, bem como a instalação de uma
jardineira também em alvenaria. Para o item de paredes e painéis, seu valor representa
apenas 4,53% do valor global da obra, então, tanto para possíveis lucros ou prejuízos,
o impacto das paredes e painéis será menor, quando considerado para o valor global.
Dando continuidade à análise dos resultados, o item de paredes e painéis
resultou em um ponto de prejuízo, com um valor negativo antes mesmo da
incorporação do BDI, totalizando 5.255,70 reais de prejuízo inicial para a empresa, no
qual o principal responsável foi a mão de obra. A soma da mão de obra terceirizada -
que executou painéis em drywall – com a mão de obra própria da empresa totalizou
R$ 10.816,84, o dobro do valor gasto para o material, que chegou ao valor de R$
 60

5.380,24. Como evidenciado no gráfico 6.

Gráfico 6 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Paredes e painéis)
R$12,000.00

R$10,000.00

R$8,000.00

R$6,000.00

R$4,000.00

R$2,000.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.3 Revestimentos

Primeiramente, fez-se o chapisco e reboco em novas áreas de alvenaria de

vedação construídas. Posteriormente, procedeu-se à regularização do contrapiso, após
a demolição dos pisos e rodapés existentes, para viabilizar a instalação dos novos
revestimentos. Por fim, foram realizadas intervenções nos revestimentos de teto, com
o intuito de aumentar o pé direito dos espaços comuns, assim, prosseguiu-se com a
demolição seguida da instalação de um novo forro de gesso, com cortineiros
diversificados conforme a área, sendo essa a sequência de execução adotada para
reforma.
Dessa forma, nota-se que o item de revestimentos compõe uma gama de
atividades, responsáveis pelos acabamentos das paredes, do piso e também do teto
(com exceção de acabamentos em pintura). O que relata a importância do estudo da
curva ABC, que constatou que esse é o serviço de maior impacto na reforma,
representando 42,43% do valor total do orçamento. Porém, o que deveria apresentar
maior possibilidade de lucro, apresentou um lucro de R$ 15.585,90, que acabaria
sendo diluído pelas despesas indiretas, já que, em porcentagens, essa folga representou
17,42%. Como analisado, todos os custos de revestimento (mão de obra terceirizada,
 61

material e mão de obra própria) foram mais onerosos se comparados aos outros
serviços, mas, na medida em que foram mais caros nos custos reais, também foram
mais caros no orçamento cobrado para o cliente.
Para este item, todos os custos foram onerosos, mas o principal foi com relação
à mão de obra terceirizada, totalizando R$ 40.880,00, seguido de R$ 28.246,38 para
materiais e R$ 20.328,30 para mão de obra própria.
Assim, o item de mão de obra foi o responsável por encarecer de maneira mais
incidente o serviço, totalizando 61.208,30 reais, como mostrado no gráfico 7.

Gráfico 7 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Revestimentos)

R$70,000.00

R$60,000.00

R$50,000.00

R$40,000.00

R$30,000.00

R$20,000.00

R$10,000.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

Por fim, destaca-se que um serviço de revestimento de piso vinílico foi feito
por mão de obra terceirizada, porém, não houve acréscimo de valor, já que a área
correspondente a esse vinílico já havia sido cobrado como assentamento de
revestimento cerâmico, que inclusive é mais caro que a instalação de revestimento de
piso em vinílico.

4.6.4 Instalação hidrossanitária e gás

Os itens que envolveram instalações hidrossanitárias, inicialmente, foram as

instalações dos pontos de água e esgoto (com rede), ademais acrescidos serviços no
aditivo, como a drenagem dos novos jardins do edifício, relocação de pontos de água e
 62

esgoto existentes, instalações de ralos ocultos e por fim, o serviço de instalação de gás.
Este serviço teve um impacto relativamente baixo no orçamento geral,
representando 3,80%, uma vez que não foram realizadas muitas intervenções de
projeto em áreas molhadas ou comuns que requeriam muitos pontos hidrossanitários
ou muitos pontos de gás. No entanto, ainda assim, foram efetuadas algumas
intervenções nos pontos hidráulicos, hidrossanitários e pontos de gás necessários.
Os custos com esse serviço resultaram em um ponto de prejuízo, uma redução
de 18,13% do valor orçado para o custo real, que será ainda maior quando incorporado
ao BDI. Porém, para o item, o impacto do mesmo no valor global, como já
mencionado, foi relativamente baixo, não representando um montate muito grande ao
nível de extrema preocupação, porém ainda assim, incorporando prejuízo à empresa.
Neste caso, material e mão de obra tiveram valores parecidos, ambos sendo
fatores diretos para redução de lucro no serviço, respectivamente 4.319,89 reais e
6.850,00 reais (gráfico 8). Vale salientar que, para este serviço, a mão de obra
responsável foi completamente terceirizada.

Gráfico 8 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Instalação hidrossanitária e
gás)
 63

R$8,000.00

R$7,000.00

R$6,000.00

R$5,000.00

R$4,000.00

R$3,000.00

R$2,000.00

R$1,000.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.5 Instalação elétrica

Na etapa de instalação elétrica, foram adicionados diversos pontos,

especialmente pontos de luz, exigindo uma revisão minuciosa das instalações elétricas
existentes na obra e ainda verificando sua conformidade com o novo projeto.
O item de instalações elétricas entrou na categoria A da curva ABC e
representou 15,53% do valor global. Diante disso, o impacto do serviço de instalação
elétrica seria uma possível fonte de ágio para a obra, e acabou sendo, totalizando uma
diferença de R$ 18.030,77, que correspondeu, em porcentagem, a 91,30%. Dessa
forma, a elétrica ultrapassou o valor de BDI ideal da empresa, mesmo se deduzido os
custos indiretos, o valor de montante retornará um bom lucro.
Para o serviços de instalações elétricas, teve-se um valor de mão de obra
terceirizada que totalizou 13.420,00 reais e insumos que somados, resultaram em
6.328,58 reais. Para este serviço, não fez-se uso de mão de obra própria da empresa,
sendo assim, totalmente composto de mão de obra terceirizada. Ficando a divisão
visual entre mão de obra e material na forma mostrada no gráfico 9.
 64

Gráfico 9 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Instalação elétrica)
R$16,000.00

R$14,000.00

R$12,000.00

R$10,000.00

R$8,000.00

R$6,000.00

R$4,000.00

R$2,000.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.6 Pintura

Os custos relacionados à pintura representam 15,31% do orçamento total,

extremamente próximo do valor de instalações elétricas. Porém, o item de instalações
elétricas foi categorizado em A, na curva ABC da obra, diferentemente do item de
pintura. Além disso, assim como as instalações elétricas, o item de pintura teve
montante positivo, sendo a maior dentre as analisadas, correspondendo ao valor de
19.590,06 reais, ou, em porcentagens, igual a 108,88%.
Dessa forma, o valor de pintura, representou um ponto de receita positiva, já
que o valor estimado e cobrado para os clientes foi de 37.238,36 reais, e desse valor
sobrou um montante de 19.245,86 reais, ainda sendo necessário a dedução desse valor
para os custos indiretos (impostos, administração central e bonificações).
Para os serviços de pintura, teve-se um valor de mão de obra terceirizada que
totalizou 8.700,00 reais e insumos que, somados, resultaram em 9.292,50 reais
(gráfico 10). Dessa forma, é notório que a empresa conseguiu uma economia muito
grande no que envolve a mão de obra e material, visto que os quantitativos que
estavam atrelados a esse serviço eram consideráveis.
 65

Gráfico 10 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Pintura)

R$9,400.00

R$9,300.00

R$9,200.00

R$9,100.00

R$9,000.00

R$8,900.00

R$8,800.00

R$8,700.00

R$8,600.00

R$8,500.00

R$8,400.00
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.7 Impermeabilização

Os serviços de impermeabilização, inicialmente, eram muito poucos, devido à

falta de informações e mudanças ao longo do projeto foram acrescidos valores neste
item que aumentaram substancialmente o impacto do mesmo no orçamento,
correspondendo a 8,30% do orçamento total. Dessa forma, os serviços
correspondentes a esse tópico, após o aditivo, foram: impermeabilização com manta
anti-raiz, impermeabilização com argamassa polimérica e, por fim, impermeabilização
com manta asfáltica.
Para a impermeabilização, ao contrário do que vem acontecendo com outros
serviços, a mão de obra foi pontualmente barata, se comparada ao valor total do
serviço, porém, o que encareceu o mesmo foi o material relacionado. Enquanto para a
mão de obra terceirizada, os custos totalizaram 2.451,42 reais, os custos de material
somaram 14.772,36 reais, correspondendo a quase que completamente o custo orçado
estimado do serviço (20.123,78 reais).
Dessa forma, a diferença entre valor orçado e custos reais totalizou R$
2.795,62 (15,82%), concluindo assim, dessa forma, em um ponto de prejuízo quando
decrescido os valores de custos indiretos. O gráfico 11 sintétiza essas informações.
 66

Gráfico 11 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Impermeabilização)

R$16,000.00

R$14,000.00

R$12,000.00

R$10,000.00

R$8,000.00

R$6,000.00

R$4,000.00

R$2,000.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.8 Diversos

Nessa etapa, o único serviço incluído foi a limpeza grosseira para entrega da
obra, envolvendo a remoção de todos os materiais e resíduos mais espessos da
construção. Os custos do item diversos correspondem a apenas 0,23% do orçamento
total.
Para a obra em questão, o serviço de limpeza atribuído pela empresa
responsável foi orçado em R$ 437,05 sem adição de BDI, enquanto os valores de
custos reais foram de R$ 2.237,07.
Esse serviço teve uma peculiaridade que estava atrelada ao tempo de execução
da atividade. A obra havia acabado no início de março, porém alguns funcionários
permaneceram na reforma apenas responsáveis por essa limpeza e ajustes finais, não
finalizando de maneira rápida e eficiente. Graças a isso, e por se tratar de uma mão de
obra própria da empresa, a qual inclui impostos, onerou totalmente o item “diversos”.
Dessa forma, tem-se um alto custo de mão de obra envolvida e baixíssima
demanda de materiais (gráfico 12), totalizando R$ 1.982,07 e 255, respectivamente.
 67

Gráfico 12 – Comparativo entre custo de mão de obra e custo de materiais (Diversos)

R$2,500.00

R$2,000.00

R$1,500.00

R$1,000.00

R$500.00

R$-
Mão de obra Material

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

4.6.9 Esquadrias

Para os serviços de esquadria, apesar de quantificado no orçamento da

empresa, para fins de cálculo, o serviço não será desconsiderado no levantamento de
custo, pois, o mesmo foi planilhado sem a consideração do BDI, visto que foi um
serviço pago pela empresa e ressarcido pontualmente pelo cliente.
Diante de todas as análises e levantamentos realizados, uma síntese precisa das
informações foi essencial para proporcionar uma visão clara e organizada dos valores
envolvidos na execução da obra, conforme tabela 14.

Tabela 14 – Despesas diretas e indiretas da obra

CUSTOS DIRETOS DESPESAS CUSTOS INDIRETOS DESPESAS
MATERIAIS R$ 77.951,24 IMPOSTOS R$ 51.364,09
MÃO DE OBRA TERCERIZADA R$ 76.350,00 ADMINISTRAÇÃO CENTRAL R$ 19.530,07
MÃO DE OBRA PRÓPRIA (COM IMPOSTOS) R$ 32.105,48 BONIFICAÇÃO ARQUITETOS R$ 19.530,07
ALIMENTAÇÃO, TRANSPORTE E EPIs R$ 12.768,44
TOTAL DIRETO R$ 199.175,16 TOTAL INDIRETO R$ 90.424,23
CUSTO REAL TOTAL DA OBRA R$ 289.599,39 CUSTO ESTIMADO TOTAL DA OBRA R$ 390.601,43

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

 68

Na análise do orçamento e dos custos reais da obra, observa-se uma diferença

significativa de cerca de R$ 101.002,04. Dessa forma, a construtora conseguiu
baratear consideravelmente seus custos. Apesar de representar um lucro de 25%,
abaixo do ideal exigido pela empresa, esse resultado ainda é considerável,
especialmente quando contextualizado com o porte da obra.
Embora o lucro de 25% esteja aquém das expectativas da empresa, é
importante reconhecer que, para uma obra desse tamanho e complexidade, o lucro é
considerável. Esse lucro, quando diluído ao longo dos 7 meses de duração da reforma,
resultaria em um montante de aproximadamente R$ 14.428,86 por mês.
Dessa forma, o gráfico 13 foi elaborado com base nas informações coletadas e
com o objetivo de mostrar a distribuição e a proporção dos custos diretos e indiretos
ao longo do projeto.

Gráfico 13 – Custos diretos e indiretos (em porcentagem)

31%

CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS

69%

Fonte: Elaborado pelo autor (2024).

 69

5 CONCLUSÃO

Após uma análise comparativa entre os custos orçados pela empresa, pela
tabela SINAPI, ORSE e CPOS e os custos reais de execução da reforma da área
comum do edifício em João Pessoa - PB, algumas questões fundamentais foram
identificadas.
Foi observado o primeiro ponto de reavaliação da empresa, referente aos
profissionais que estão inseridos na elaboração de orçamentos da mesma, sendo
totalmente necessário a correta leitura e interpretação dos projetos, bem como sanar as
possíveis dúvidas com os arquitetos ou clientes responsáveis, para aumentar ao
máximo a precisão do orçamento estimado.
Outro ponto relevante foi o estudo da curva ABC, que evidenciou a
importância de identificar os serviços com maior impacto no orçamento. No entanto,
para esta reforma, observou-se que o serviço com maior impacto na curva ABC não
necessariamente gerou maiores lucros, destacando a necessidade de uma melhor
gestão de custos em relação aos itens categorizados em A.
Outrossim, estudando a planilha orçamentária da empresa, torna-se evidente a
necessidade de atualizações nas composições e custos unitários, vista que as mesmas
estão com preços bastante similares aos parâmetros do SINAPI, ORSE e CPOS,
embora sejam referências importantes, nem sempre são ideais para obras de reforma,
dada a complexidade e especificidade desses projetos, indicando a necessidade de
revisão e possíveis reajustes para garantir uma estimativa mais precisa dos custos.
Ainda sobre os custos do orçamento, destaca-se que, desde fevereiro de 2023
até os dias atuais a empresa não atualizou os preços, alterando apenas o BDI na
tentativa de compensação da variação de custos de mercado, dessa forma, a empresa
pode estar comprometendo sua capacidade de manter margens de lucro saudáveis e
competitivas, além de tornar impreciso a precificação dos custos unitários, visto que
todos os custos dos serviços irão subir concomitantemente na medida em que se
aumenta o BDI.
Nessa perspectiva, aconselha-se uma separação de custos por material e mão
de obra na própria planilha, para melhorar a percepção dos custos de cada serviço,
pois, notou-se que muitos dos custos envolvendo a mão de obra acabaram sendo mais
onerosos, não sendo totalmente possível avaliar se os custos unitários de mão de obra
da empresa são os ideais, e nem sendo viável analisar isso por meio das composições
 70

que se encontravam desatualizadas.

Ademais, destacou-se a importância da negociação com múltiplas
empresas/empreendedores para potencializar os custos com mão de obra terceirizada,
bem como a necessidade de otimização e planejamento para reduzir os custos com
mão de obra própria. Para os insumos, não foram notados custos excessivos, apenas
para alguns serviços em que, comumente, o material tem uma precificação maior no
mercado.
Em resumo, foi constatado que a empresa conseguiu, de forma geral, reduzir os
custos em algumas esferas analisadas durante a execução da obra, com um lucro em
torno de 25%, não sendo o valor almejado pela empresa, porém representando uma
margem alta, para o porte da reforma.
 71

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Anexo A – Planilha orçamentária detalhada da empresa

76
 77

Anexo B – Planilha orçamentária detalhada do SINAPI/ORSE/CPOS

78
 79

Anexo C – Planilha orçamentária detalhada de aditivos da empresa

80
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82
 83

Anexo D – Planilha orçamentária detalhada final da empresa

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Anexo E – Cronograma físico financeiro de serviços de mão de obra própria

CRONOGAMA FÍSICO-FINANCEIRO
VALOR DO ETAPAS MENSAIS DE DESENVOLVIMENTO DA OBRA
ITEM DESCRIMINAÇÃO DOS SERVIÇOS
SERVIÇO
%
0 1 2 3 4 5 6 7
100,00%
1.0 IMPLANTAÇÃO DO CANTEIRO DE OBRAS/ADMINISTRAÇÃO R$ 36.140,59 33,82%
R$ 36.140,59 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ -
75,00% 25,00%
2.0 PAREDES E PAINÉIS R$ 18.056,92 16,90%
R$ - R$ 13.542,69 R$ 4.514,23 R$ - R$ - R$ - R$ - R$ -
75,00% 25,00%
3.0 CHAPISCO E REBOCO R$ 9.109,44 8,52%
R$ - R$ - R$ - R$ 6.832,08 R$ 2.277,36 R$ - R$ - R$ -
75,00% 25,00%
4.0 CONTRAPISO E REJUNTE R$ 42.318,95 39,60%
R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 31.739,21 R$ 10.579,74 R$ -
50,00% 50,00%
5.0 DIVERSOS (LIMPEZA) R$ 1.250,00 1,17%
R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ - R$ 625,00 R$ 625,00
TOTAL POR ETAPAS R$ 106.875,90 R$ 36.140,59 R$ 13.542,69 R$ 4.514,23 R$ 6.832,08 R$ 2.277,36 R$ 31.739,21 R$ 11.204,74 R$ 625,00
CUSTO DIRETO R$ 106.875,90 100,00% R$ 36.140,59 R$ 49.683,28 R$ 54.197,51 R$ 61.029,59 R$ 63.306,95 R$ 95.046,16 R$ 106.250,90 R$ 106.875,90