RESP-1601149 Corretagem

Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.601.149 - RS (2016/0136102-7)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS : LUCAS BRAGA EICHENBERG E OUTRO(S) - RS048756
RENATA MARIA GARCIA DE CARVALHO - RS072816
TAUÊ MARQUES NUÑEZ - RS099391
RECORRIDO : LUCAS KOHLS NUNES
ADVOGADO : DANIELE FERRON D AVILA - RS057616
INTERES. : FRANCO LIMA IMOVEIS LTDA
INTERES. : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : MARCELA PORTELA NUNES BRAGA E OUTRO(S) - DF029929
INTERES. : CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO - "AMICUS
CURIAE"
ADVOGADOS : MARIA LUISA BARBOSA PESTANA GUIMARÃES E OUTRO(S) -
DF005985
FREDERICO JOSE ALMEIDA DA SILVA E OUTRO(S) - DF029666
INTERES. : SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONST CIVIL DA GRANDE FPOLIS -
"AMICUS CURIAE"
ADVOGADOS : DIOGO BONELLI PAULO E OUTRO(S) - SC021100
MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) - SC020210
INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIARIAS -
ABRAINC - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : FLÁVIO LUIZ YARSHELL E OUTRO(S) - SP088098
ADVOGADOS : TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - SP067721
PRISCILA KEI SATO - SP159830
ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA E OUTRO(S) - SP210065
EVARISTO ARAGAO FERREIRA DOS SANTOS - SP291474
MARIA LUCIA LINS CONCEIÇÃO - SP285118
INTERES. : SIND EMP COMP VENDA LOC ADM IMOV RESID COMERC SAO
PAULO - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADOS : JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI E OUTRO(S) - SP110829
MARCELO TERRA E OUTRO(S) - SP053205
INTERES. : UNIÃO - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO - AGU - AL000000U
INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL -
"AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
EMENTA
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA,
MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a
denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do
Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
Documento: 1667178 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 15/08/2018 Página 1 de 10
de corretagem.
2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o
valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo
proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos
valores pagos a esse título.
3. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas,

prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Luis Felipe Salomão
acompanhando a divergência, e o voto do Sr. Ministro Marco Buzzi no mesmo sentido, decide a
Segunda Seção, por maioria, no mérito, dar provimento ao recurso especial para julgar
improcedente o pedido formulado na inicial, nos termos do voto do Sr. Ministro Villas Bôas
Cueva, que lavrará o acórdão.
Para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, foi fixada a seguinte tese repetitiva:
"Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha
Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem." Vencidos os Srs. Ministros Paulo de Tarso
Sanseverino (Relator) e Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5ª Região).
Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros Marco
Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Luis Felipe Salomão.
Impedido o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Lavrará o acórdão o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.
Brasília (DF), 13 de junho de 2018(Data do Julgamento)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEÇÃO
Número Registro: 2016/0136102-7 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.601.149 / RS
Números Origem: 00182977820138210086 08611300099034 70064388812 70066796723 8611300099034
PAUTA: 13/12/2017 JULGADO: 13/12/2017
Relator
Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Ministro Impedido
Exmo. Sr. Ministro : ANTONIO CARLOS FERREIRA
Presidente da Sessão
Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. SADY D´ASSUMPÇÃO TORRES FILHO
Secretária
Bela. ANA ELISA DE ALMEIDA KIRJNER
AUTUAÇÃO
ADVOGADO : DANIELE FERRON D'AVILA - RS057616
CURIAE"
ADVOGADOS : MARIA LUISA BARBOSA PESTANA GUIMARÃES E OUTRO(S) - DF005985
"AMICUS CURIAE"
ADVOGADOS : FLÁVIO LUIZ YARSHELL E OUTRO(S) - SP088098
INTERES. : SIND EMP COMP VENDA LOC ADM IMOV RESID COMERC SAO PAULO -
"AMICUS CURIAE"
INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL - "AMICUS
CURIAE"
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Corretagem
SUSTENTAÇÃO ORAL
Consignadas as presenças do Dr. Flávio Luiz Yarshell, representante da interessada Associação
Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias - Abrainc, da Dra. Marcela Portela Nunes Braga,
representante da interessada Caixa Econômica Federal, do Dr. Marcus Vinícius Motter Borges,
representante do interessado Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis -
Sinduscon, e do Dr. José Carlos Baptista Puoli, representante do Sindicato das Empresas de
Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São
Paulo-Secovi/SP.
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Adiado por indicação do Sr. Ministro Relator, com previsão de julgamento na primeira
sessão de julgamentos de 2018 da Segunda Seção.
ADVOGADO : MARCELA PORTELA NUNES BRAGA E OUTRO(S) -
DF029929
INTERES. : CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO -
"AMICUS CURIAE"
ADVOGADOS : MARIA LUISA BARBOSA PESTANA GUIMARÃES E
OUTRO(S) - DF005985
FREDERICO JOSE ALMEIDA DA SILVA E OUTRO(S) -
DF029666
INTERES. : SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONST CIVIL DA GRANDE
FPOLIS - "AMICUS CURIAE"
MARCUS VINÍCIUS MOTTER BORGES E OUTRO(S) -
SC020210
INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS
IMOBILIARIAS - ABRAINC - "AMICUS CURIAE"
ELIZANDRA MENDES DE CAMARGO DA ANA E OUTRO(S) -
SP210065
INTERES. : SIND EMP COMP VENDA LOC ADM IMOV RESID COMERC
SAO PAULO - "AMICUS CURIAE"
INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
SUL - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
SUL
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

(Relator):
Trata-se de recurso especial interposto por BOLOGNESI

EMPREENDIMENTOS LTDA em face de acórdão do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA
CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA
GOVERNAMENTAL DE HABITAÇÃO DENOMINADO MINHA
CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE VALORES A TÍTULO DE
COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM.
LEGITIMIDADE DA EMPRESA RESPONSÁVEL PELO
EMPREENDIMENTO E DA CORRETORA. SOLIDARIEDADE.
REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO. Legitimidade da
empresa demandada demonstrada pela prática de atos próprios de
contratante, que autorizam a sua inclusão no pólo passivo da demanda.
Constitui prática ilegal e abusiva a cobrança de valores a título de
comissão de corretagem e intermediação que, muito embora
contratualmente previstos, desvirtuam as regras do programa
governamental de habitação Minha Casa, Minha Vida. A repetição em
dobro do indébito se justifica mediante prova de que os valores
cobrados indevidamente foram pagos pelo devedor. Condenação
solidária de ambas as demandadas. (fl. 147)
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 164/171).

Em suas razões, a parte recorrente alegou violação dos arts. 724 e 725
Código Civil, da Lei 11.977/2009 e do art. 3º do Decreto 81.871/78, sob os
argumentos de: (a) validade da transferência ao consumidor da obrigação de
pagar a comissão de corretagem; (b) inexistência de vedação à cobrança de
comissão de corretagem no programa "Minha Casa, Minha Vida". Aduziu,
também, dissídio pretoriano.
Sem contrarrazões.
O recurso especial foi admitido pelo Tribunal de origem como
representativo da controvérsia relativa ao Tema 938/STJ, assim descrito:
"validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de
pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária -
SATI".
O Tema 938/STJ foi julgado posteriormente, tendo-se firmado a seguinte
tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
Porém, tendo em vista as particularidades que envolvem o Programa
Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, especialmente a sua disciplina mediante
legislação específica (Lei 11.977/2009) e o elevado grau de vulnerabilidade dos
promitentes-compradores, decidi promover uma afetação específica para a
hipótese das promessas de compra e venda celebradas no âmbito desse
programa habitacional.
Essa nova afetação foi publicada em 20/09/2016 (fls. 285/287 e 290),
dando origem ao Tema 960/STJ, assim descrito: "validade da transferência ao
consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas
de compra e venda celebradas no âmbito do programa 'Minha Casa, Minha
Vida".
Na fase de habilitação de amicus curiae, intervieram na lide recursal as
seguintes entidades, com as seguintes manifestações:
- CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO
CIVIL - CBIC (fls. 516/536): validade da transferência da obrigação, exceto na
faixa n. 1 do PMCMV;
- CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599): validade,
desde que respeitado o teto de cada uma das faixas do PMCMV, exceto na
faixa n. 1, em que a corretagem deve ser vedada;
- SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA
GRANDE FLORIANÓPOLIS - SINDUSCON-FPOLIS (fls. 560/564):
validade da transferência da obrigação;
- ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS INCORPORADORAS
IMOBILIÁRIAS - ABRAINC (fls. 566/573): validade, nas faixas 2 e 3 do
programa;
- SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA E VENDA
LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E
COMERCIAIS DE SÃO PAULO - SECOVI-SP: validade, exceto na faixa n.
1;
- UNIÃO (fls. 585/599): validade, desde que respeitado o teto de cada
uma das faixas do PMCMV, exceto na faixa n. 1, em que a corretagem deve
ser vedada;
- DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
SUL (fls. 695/697): vedada a cobrança antecipada da comissão de corretagem,
para que o comprador possa ser beneficiado em quaisquer das faixas do
PMCMV, com inclusão do custo de comercialização no valor do
financiamento.
- DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO: absteve-se de se manifestar.
O MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL opinou pela invalidade da
transferência do encargo ao consumidor, nos termos da seguinte ementa:
- Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos, nos
termos do art. 1.036, do CPC/2015, que aponta violação e
interpretação divergente aos arts. 724 e 725, ambos do CC/2002.
- Tese sugerida para os efeitos do art. 1.036, do CPC/2015: é inválida
a transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de
corretagem nas
promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa
“Minha Casa, Minha Vida”, uma vez que tal exigência contraria a
própria essência do programa, que tem como objetivo primordial
facilitar o acesso à habitação pela população de baixa renda, dando
concretude ao disposto no art. 6º, da Constituição Federal,
especificamente ao direito fundamental social à moradia.
- Acerca do caso concreto, no mérito, aplicando-se a tese repetitiva
exposta acima, tem-se que a empresa ora Recorrente não poderia ter
transferido ao consumidor ora Recorrido a obrigação de pagar a
comissão de corretagem decorrente da aquisição do imóvel
comercializado no PMCMV, pois tal conduta desnatura sobremaneira o
caráter social do programa habitacional, ao dificultar o acesso à
moradia pelo mutuário que já atende a todos os requisitos previstos na
Lei nº 11.977/2009.
- Parecer, preliminarmente, pelo conhecimento do presente recurso
especial, e, no mérito, pelo seu não provimento. (fls. 705/706)
Paralelamente a este recurso, foi afetado conjuntamente o REsp

1.602.042/RS.
Por meio do despacho de fl. 602, solicitou-se aos Tribunais de apelação
o envio de recursos representativos da controvérsia em que o financiamento se
enquadrasse na Faixa n. 1 do PMCMV, não tendo havido êxito na localização
de recursos representativos dessa controvérsia específica.
Em atenção ao disposto no art. 1.038, § 3º, do CPC/2015, determinou-se
a intimação das partes e amicus curiae (fl. 610 s.) para que se manifestassem
especificamente acerca das seguintes questões: (a) inclusão do custo de
comercialização no valor do financiamento; e (b) obrigatoriedade de o
comprador dispor de recursos financeiros para pagar antecipadamente a
comissão de corretagem, como condição para ser beneficiado pelo programa.
Manifestações às fls. 646/655, 656/662, 663/664, 665/669, 671/675,
676/689 e 695/697.
É o relatório.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

(Relator):
Eminentes colegas, inicio analisando a tese a ser consolidada pelo rito dos
recursos especiais repetitivos: "validade da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e
venda celebradas no âmbito do programa 'Minha Casa, Minha Vida" (Tema
960/STJ).
O direito à moradia, como uma das necessidades primárias do ser
humano, ao lado da alimentação e do vestuário, foi proclamado na Conferência
Internacional do Trabalho da OIT (Organização Internacional do Trabalho),
em Genebra, no ano de 1976.
Mais recentemente, o direito à moradia foi incluído entre uma das metas
do Milênio, estabelecidas pela Organização das Nações Unidas - ONU, em
2001, a par de metas sobre o acesso à água potável e ao saneamento básico
(moradia digna).
No âmbito interno, o direito à moradia ganhou status constitucional a
partir da Emenda Constitucional nº 26/2000, passando a ser elencado no art.
6º, caput, integrando assim o rol dos direitos fundamentais previstos na
Constituição.
Nesse contexto normativo, o Programa Minha Casa, Minha Vida -
PMCMV (instituído pela Medida Provisória 459/2009, convertida na Lei
11.977/2009) pretendeu dar concreção ao direito fundamental à moradia digna,
ao "criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas
unidades habitacionais" para famílias de baixa/média de renda.
A Lei 11.977/2009, ao instituir o programa, estabeleceu as suas linhas
mestras, deixando aos regulamentos, principalmente aos editados pelo
Ministério das Cidades, dispor acerca das normas específicas de
operacionalização, inclusive as faixas de renda, faixas de valor dos imóveis,
padrões construtivos e os critérios de seleção dos beneficiários.
Confira-se, a propósito, o enunciado normativo dos seguintes dispositivos
da Lei 11.977/2009 (texto compilado):
Art. 1º. O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV tem por
finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de
novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e
produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda
mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e
compreende os seguintes subprogramas:
I - o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU); (Redação

dada pela Lei nº 13.173, de 2015)
II - o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR); e (Redação

dada pela Lei nº 13.173, de 2015)
III - (VETADO).
Art. 2º. Para a implementação do PMCMV, a União, observada a

disponibilidade orçamentária e financeira:
I - concederá subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no

ato da contratação de financiamento habitacional;
...........................................
Art. 3º. Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser

observados os seguintes requisitos: (Redação dada pela Lei nº 12.424,
de 2011)
I - comprovação de que o interessado integra família com renda

mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais);
II - faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada

uma das modalidades de operações;
III - prioridade de atendimento às famílias residentes em áreas de
risco, insalubres, que tenham sido desabrigadas ou que perderam a
moradia em razão de enchente, alagamento, transbordamento ou em
decorrência de qualquer desastre natural do gênero;
IV - prioridade de atendimento às famílias com mulheres

responsáveis pela unidade familiar; e
V - prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas

com deficiência.
...........................................
§ 3º. O Poder Executivo federal definirá:
I - os parâmetros de priorização e enquadramento dos beneficiários

do PMCMV; e
II - a periodicidade de atualização dos limites de renda familiar

estabelecidos nesta Lei.
...........................................
§ 6º. Na atualização dos valores adotados como parâmetros de renda

familiar estabelecidos nesta Lei deverão ser observados os seguintes
critérios:
I - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 4.650,00 (quatro

mil, seiscentos e cinquenta reais), o valor atualizado não poderá
ultrapassar 10 (dez) salários mínimos;
II - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 2.790,00 (dois mil,

setecentos e noventa reais), o valor atualizado não poderá
ultrapassar 6 (seis) salários mínimos;
III - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 1.395,00 (mil,

trezentos e noventa e cinco reais), o valor atualizado não poderá
ultrapassar 3 (três) salários mínimos.
...........................................
A partir dessas normas gerais, foram editadas diversas regras específicas,

que detalharam e atualizaram o programa.
Tendo em vista o conteúdo do programa, descrito no art. 1º, supra, cabe
excluir da presente afetação os contratos celebrados no âmbito do subprograma
de Habitação Rural, pois nenhum dos recursos especiais representativos da
controvérsia dizem respeito a imóvel rural.
No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha
Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos,
de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa.
A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$
1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até
R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações
específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício
social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e
venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e
a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público
(Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento
Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público
ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das
Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel,
sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda
bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que
ocorre num típico financiamento imobiliário.
Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos beneficiários
do programa, mas seleção por meio de critérios sociais, conjugada com sorteio,
não há campo para a intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a
cobrança de comissão de corretagem.
Todavia, como não se identificou nenhum recurso especial relativo à
Faixa 1, apesar de solicitado a tribunais de todo o Brasil, devem ser excluídos
os contratos dessa faixa de renda do âmbito de incidência da tese a ser fixada.
O outro campo de atuação do PMCMV são os financiamentos
imobiliários, propriamente ditos, previstos nas Faixas 1,5; 2 e 3.
Nessas faixas de renda, há incidência de juros (embora com taxas
reduzidas) e formação de saldo devedor.
Existe ainda a possibilidade de o beneficiário do programa obter uma
subvenção econômica, a cargo da UNIÃO ou do FGTS.
Outra característica dessa linha do programa é a possibilidade de
financiamento de até 100% do valor do imóvel, como ocorreu no caso dos
autos.
As Faixas de renda, atualmente, estão assim distribuídas:
Faixa 1 - até R$ 1.800,00 (ou R$ 3.600,00, excepcionalmente)
Faixa 1,5 - até R$ 2.600,00
Faixa 2 - até R$ 4.000,00
Faixa 3 - até R$ 9.000,00
A subvenção econômica somente é concedida para operações
enquadradas nas faixas 1,5 e 2, observado o limite de R$ 3.600,00 de renda
mensal bruta familiar.
Feita essa breve digressão acerca das diretrizes do Programa Minha
Casa, Minha Vida, passo a analisar a polêmica central da presente afetação,
referente à possibilidade de transferência da obrigação de pagar a comissão de
corretagem ao adquirente desses imóveis.
Sobre essa polêmica, merece referência, novamente, a manifestação da
CEF, na qualidade de amicus curiae, especificamente no trecho abaixo
transcrito:
A CAIXA, como agente operador do programa governamental, sob a
regência das regras editadas pela União (Ministério das Cidades), se
preocupa que os negócios relacionados com o PMCMV sejam
realizados dentro das regras legais.
Assim, após o início do programa, foram verificadas diversas denúncias

de mutuários acerca da exigência de comissão de corretagem pelas
Construtoras, que trabalhavam com o programa e que realizavam
contratos paralelos à promessa de compra e venda e ao contrato de
financiamento, para o pagamento desta comissão.
Assim, para o fim de regulamentar a questão, o Ministério das Cidades

editou a Portaria 542 de 23/11/2011, acrescentando o §3° ao artigo 4º
da Portaria 363 de 11/08/2011.
§ 3º O valor total do preço de venda dos imóveis será aquele

constante do contrato de financiamento, observados os limites de
investimento ou avaliação definidos para os programas de
aplicação do FGTS, vinculados á área orçamentária de Habitação
Popular, vedada a cobrança, ao comprador, de quaisquer outros
valores adicionais, em particular aqueles referentes aos honorários
e custos de eventual intermediação da venda.
Quanto ao PMCMV Faixa 1, nunca foi permitida qualquer cobrança

para intermediação da aquisição do imóvel, até porque a distribuição
dos imóveis é realizada por meio das Prefeituras locais, mediante
prévio cadastro das famílias de baixa renda que devem ser beneficiadas
e o próprio Fundo (FAR / FDS) quem figura como vendedor do imóvel.
Não há intermediação da Construtora ou de qualquer outro
interveniente.
Já no PMCMV Faixas 2 e 3 em que a natureza da operação poderia, em

tese, ensejar a cobrança de comissão de corretagem, com a
regulamentação da questão pelo Ministério das Cidades, considerou-se
vedado de forma total essa possibilidade de cobrança da taxa de
corretagem.
Assim, a CAIXA passou a atuar em parceria com as Construtoras e os

Conselhos dos Corretores de Imóveis, no sentido de inibir esta prática.
(fls. 590, sem grifos no original)
Como se verifica no trecho acima transcrito, existia vedação expressa à

transferência ao adquirente de obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos celebrados no âmbito do PMCMV.
Observe-se que nunca se cogitou de vedar o exercício da corretagem
imobiliária, mas tão somente de vedar a prática comercial de transferir ao
adquirente a obrigação de remunerar o corretor contratado pela
construtora/incorporadora, cobrando-se de maneira apartada a comissão de
corretagem.
A vedação dessa prática é condizente com o principal objetivo do
programa, que é facilitar o acesso dos beneficiários à casa própria.
Efetivamente, a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba se
transformando num odioso critério de exclusão, pois impede que famílias de
situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa.
No caso dos autos, por exemplo, o beneficiário do programa é um
técnico em manutenção, com renda mensal de R$ 1.922,65 (fl. 13).
Esse beneficiário adquiriu um imóvel no valor de R$ 73.000,00, sendo
contemplado com uma subvenção econômica de R$ 10.325,00.
O restante do preço foi financiado em 300 prestações de R$ 479,46 (com
juros de 5% ao ano).
Esse beneficiário, contudo, teve que arcar com o pagamento da comissão
de corretagem, no valor total de R$ 4.500,00, valor não incluído no
financiamento (fls. 9 s.).
É justamente nesse ponto que se opera o mencionado critério excludente.
Com efeito, no universo das famílias que possuem renda mensal em
torno de R$ 2.000,00, muitas estão em condição financeira precária, não
possuindo meios de pagar os R$ 4.500,00 da comissão de corretagem, embora
pudessem arcar com as prestações mensais de R$ 478,08 do financiamento
imobiliário.
Deveras, o grau de famílias nessa situação de endividamento é
considerável.
Pesquisa da Federação do Comércio do Rio Grande do Sul (Estado de
origem do presente recurso), divulgada em fevereiro de 2017, revela que 68%
das famílias com renda de até 10 salários mínimos estão endividadas (cf.
http://fecomercio-rs.org.br/wp-content/uploads/2017/01/peicfev.pdf, acesso em
23/10/2017).
Em âmbito nacional, o nível de endividamento das famílias nessa faixa de
renda também é elevado, tendo-se apurado, em pesquisa realizada pela
Confederação Nacional do Comércio em setembro de 2017, que 58,4% das
famílias com renda de até 10 salários mínimos encontram-se endividadas (cf.
http://cnc.org.br/sites/default/files/arquivos/release_peic_setembro_2017.pdf,
acesso em 29/10/2017).
Tomando-se por pressuposto que essas famílias endividadas também não
teriam disponibilidade financeira para pagar antecipadamente a comissão de
corretagem, chega-se à conclusão de que a cobrança apartada da comissão de
corretagem acaba excluindo a maioria das famílias de baixa renda do acesso ao
PMCMV.
Esse critério excludente subtrai a eficácia do PMCMV, pois deixa fora do
programa justamente aquelas famílias que estão em situação econômica mais
precária, estando mais suscetíveis, portanto, a se sujeitarem a condições
indignas de moradia.
Esse aspecto do problema foi bem enfatizado no parecer do
MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, conforme se verifica no trecho abaixo
transcrito:
25. No particular, é inegável que o PMCMV essencial e
ontologicamente tem caráter social, objetivando o acesso à moradia
pela população de baixa renda, em estrita observância ao direito
fundamental que a Emenda Constitucional n° 26/2000 incluiu no art. 6°,
da Constituição Federal, impondo ao Estado o dever de assegurar a
todos, de forma ampla e universal, mediante adoção de políticas
públicas, a obtenção de um teto. Aliás, não é demasiado lembrar que
um dos mais nítidos efeitos da exclusão social no Brasil é o déficit
habitacional e a moradia precária de populações urbanas em áreas de
risco, razão pela qual a implementação de políticas públicas voltadas à
aquisição da casa própria conduz, em última análise, à concretização do
postulado constitucional da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da
CF).
26. Na prática, da forma como atualmente são realizadas as operações

de compra e venda de unidades habitacionais pela população de baixa
renda, os promitentes compradores são compelidos a custear direta e
imediatamente um serviço prestado pela imobiliária à
construtora/incorporadora, tendo que desembolsar à vista o valor da
comissão de corretagem, sem a possibilidade de financiá-lo, o que
flagrantemente contraria o objetivo da política pública habitacional.
Isso porque, muitas vezes, o potencial mutuário que preenche todos os
requisitos do programa, mas que não dispõe de condições financeiras
de arcar com o valor correspondente ao pagamento antecipado dos
honorários de corretagem, automaticamente e excluído da condição
de adquirente da unidade imobiliária, a qual, pelas regras legais do
programa, a depender do valor subsidiado, pode ser adquirida
independentemente de qualquer pagamento inicial (o que ocorre, por
exemplo, quando o valor do subsídio supera o montante não abrangido
pela cota máxima de financiamento, reduzindo-se a zero o valor da
entrada).
27. Como visto, não se compadece com a natureza e a finalidade do

programa a exigência de pagamento de comissão de corretagem pelo
adquirente do imóvel no âmbito do PMCMV, por contrariar a própria
gênese programática, que tem como objetivo primordial viabilizar o
acesso à habitação pela população de baixa renda, dando concretude
ao disposto no art. 6°, da Constituição Federal, o qual, a partir da
redação dada pela Emenda Constitucional n° 26/2000, incluiu a
moradia no rol dos direitos sociais. (fls. 716 s., sem grifos no original)
No mesmo sentido, também manifestou-se a Defensoria Pública do
Estado do Rio Grande do Sul, na qualidade de amicus curiae, confira-se:
Inicialmente, em que pese tenha sido sedimentado o entendimento nesta
Corte Superior quanto à validade da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar comissão de corretagem quando do julgamento da
controvérsia relativa ao tema 938, as particularidades do programa
habitacional acima nominado, como bem situado na r. decisão das fls.
285/287, merecem ser analisadas em uma afetação específica,
comportando, evidentemente, solução diversa.
Isso, porque, como bem situado no v. acórdão recorrido, o caso em

exame envolve um programa de incentivo à aquisição de casa própria
ou de moradia que beneficia famílias de baixa e média renda, e a
cobrança de comissão de corretagem e intermediação desvirtuam a
finalidade do programa, porque exigem uma disponibilidade de
recursos para o comprador que não está prevista na Lei 11.977/2009.
.....................................................
Nesse sentir, nada impende, como já situado, seja traçado aqui

entendimento diverso relativamente ao decidido no tema 938, na linha
do decidido no v. acórdão recorrido, justamente para salvaguardar o
caráter social do programa habitacional, principalmente vedado-se sua
cobrança dissimulada da comissão de corretagem como valor de
entrada à aquisição do imóvel, que acaba prejudicando potenciais
beneficiários à aquisição da casa própria.
Além disso, a cobrança antecipada da comissão de corretagem, sem

embargo da eventual discussão de se tratar de venda casada,
notadamente quando os valores da corretagem são revertidos ao
mesmo grupo empresarial responsável pela construção do imóvel,
caracteriza, como bem apontado no v. acórdão recorrido, o
recebimento de vantagem indevida, pois, "ao fixar o valor dos imóveis,
a Caixa realiza um estudo de custo das unidades habitacionais
abrangendo todas as despesas necessárias para a viabilização
econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização". (fl.
695 s., sem grifos no original)
Ainda que o beneficiário consiga, de alguma forma, obter recursos

financeiros para pagar a comissão de corretagem, essa exigência cria uma
onerosidade não compatível com o programa, que tem por escopo tornar
menos dispendiosa a aquisição da casa própria, por meio da série de
mecanismos já descritas.
À luz desses fundamentos, não parece restar dúvida de que a
transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem
gera um resultado incompatível com os objetivos PMCMV.
Veio em boa hora, portanto, a Portaria nº 542/2011 do Ministério das
Cidades (referida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), norma que vedou
expressamente a cobrança apartada de "quaisquer outros valores adicionais,
em particular aqueles referentes aos honorários e custos de eventual
intermediação da venda".
Essa Portaria, contudo, foi revogada no ano de 2016, sob o argumento
de que seria incompatível com o entendimento firmado por esta Corte Superior
no julgamento do Tema 938/STJ, embora não se encontre no voto condutor
daquele Tema nenhuma referência ao PMCMV ou à Lei 11.977/2009.
Confira-se, a propósito, a ementa do acórdão paradigma do Tema
938/STJ:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado
à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese
1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp
1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, Tema
938/STJ)
Com a revogação da Portaria nº 542/2011, resta saber se o entendimento

firmado no julgamento do Tema 938/STJ seria aplicável ao PMCMV.
A resposta, a meu juízo, é negativa.
Com efeito, relembre-se que o CDC contém em seu art. 51, inciso IV, e
§ 1º, uma cláusula geral sobre a abusividade contratual, abaixo transcrita:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
............................................................
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
............................................................
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que
pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à
natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio
contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
(sem grifos no original)
Sobre a abrangência desse enunciado normativo, confira-se a abalizada

doutrina de CLAÚDIA LIMA MARQUES, ANTÔNIO HERMAN V.
BENJAMIN e BRUNO MIRAGEM:
O inc. IV do art. 51 combinado com o § 1.º deste mesmo artigo

constitui, no sistema do CDC, a cláusula geral proibitória da utilização
de cláusulas abusivas nos contratos de consumo. O inc. IV, de nítida
inspiração no antigo § 9.º da lei especial alemã de 1976 (hoje
incorporado ao § 307 do BGB reformado, com o mesmo texto), proíbe
de maneira geral todas as disposições que 'estabeleçam obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade'. As expressões utilizadas, boa-fé e equidade, são amplas e
subjetivas por natureza, deixando larga margem de ação ao juiz;
caberá, portanto, ao Poder Judiciário brasileiro concretizar através
desta norma geral, escondida no inc. IV do art. 51, a almejada justiça e
equidade contratual. Segundo renomados autores, o CDC, ao coibir a
quebra da equivalência contratual e ao considerar abusivas as cláusulas
que coloquem o consumidor em 'desvantagem exagerada', está a
resgatar a figura da lesão enorme e a exigir um dado objetivo de
equilíbrio entre as prestações. Parece-nos que a norma do inc. IV do
art. 51 do CDC, com a abrangência que possui e que é completada pelo
disposto no § 1.º do mesmo art. 51, é verdadeira norma geral
proibitória de todos os tipos de abusos contratuais, mesmo aqueles já
previstos exemplificativamente nos outros incisos do art. 51.
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. [livro eletrônico].
2ª. ed.. São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2016)
Do conteúdo dessa cláusula geral de abusividade, merece atenção

especial a norma do § 1º, inciso I, que faz presumir exagerada a vantagem que
ofende os "princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence".
Trata-se de uma norma que permite a integração do CDC com normas
de outros sistemas jurídicos.
É justamente nesse ponto que se encontra a distinção entre o juízo de
abusividade realizado na hipótese do Tema 938/STJ e o juízo que a presente
afetação requer.
Deveras, no caso do Tema 938/STJ, a abusividade foi apreciada sob a
perspectiva civil-consumerista, abstraindo-se eventual coligação da promessa
de compra e venda com um contrato de financiamento imobiliário.
Sob aquela perspectiva, considerou-se válida a cláusula contratual que
transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
Já no caso da presente afetação, a controvérsia diz respeito
especificamente às promessas de compra e venda coligadas aos financiamentos
imobiliários disciplinados pelo PMCMV, o que exige uma abordagem
particularizada.
Nesse passo, conforme se demonstrou na parte inicial do presente voto,
o PMCMV tem por objetivo facilitar o acesso de famílias de baixa/média renda
à casa própria, oferecendo condições de financiamento imobiliário não
disponíveis no mercado, como taxa de juros reduzida, financiamento de 100%
do valor do imóvel e subvenção econômica.
Essas características peculiares do PMCMV devem ser levadas em
consideração na análise da abusividade, por força da norma integrativa prevista
no art. 51, § 1º, inciso I, do CDC.
Sob essa ótica, observa-se que a vantagem obtida pelas
construtoras/incorporadoras com a cobrança em apartado da comissão de
corretagem ofende o princípio norteador do PMCMV, que é o da facilitação do
acesso à casa própria.
Efetivamente, como já mencionado neste voto, ao se exigir de forma
apartada a comissão de corretagem, acaba-se excluindo do PMCMV
justamente as famílias que são mais vulneráveis financeiramente, dificultando o
acesso a moradia, ao invés de facilitá-lo, o que contraria frontalmente
principiologia do PMCMV.
Essa incompatibilidade entre a cláusula e a principiologia do PMCMV
revela uma hipótese de aplicação da abusividade enunciada no art. 51, inciso
IV, c/c § 1º, inciso I, do CDC.
Na jurisprudência desta Corte Superior, inúmeros são os julgados em que
se declarou a abusividade de disposições contratuais com base na cláusula geral
do art. 51, inciso IV, c/c § 1º, do CDC.
Ilustrativamente, confiram-se os seguintes julgados:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA PELO
MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE
TV A CABO. CLÁUSULA DE FIDELIZAÇÃO. COBRANÇA
INTEGRAL DA MULTA DE FIDELIDADE INDEPENDENTEMENTE
DO CUMPRIMENTO PARCIAL DO PRAZO DE CARÊNCIA.
1. A cláusula de fidelização em contrato de serviços de telecomunicação
(como o serviço de TV a cabo) revela-se lícita, tendo em vista os
benefícios concedidos pelas operadoras aos assinantes que optam por
tal pacto e a necessária estipulação de prazo mínimo para a
recuperação do investimento realizado.
Precedentes.
2. A referida modalidade contratual tem previsão de cláusula penal
(pagamento de multa) caso o consumidor opte pela rescisão antecipada
e injustificada do contrato. Tem-se, assim, por escopo principal, o
necessário ressarcimento dos investimentos financeiros realizados por
uma das partes para a celebração ou execução do contrato (parágrafo
único do artigo 473 do Código Civil). De outro lado, sobressai seu
caráter coercitivo, objetivando constranger o devedor a cumprir o
prazo estipulado no contrato e, consequentemente, viabilizar o retorno
financeiro calculado com o pagamento das mensalidades a serem
vertidas durante a continuidade da relação jurídica programada.
3. Nada obstante, em que pese ser elemento oriundo de convenção entre
os contratantes, a fixação da cláusula penal não pode estar
indistintamente ao alvedrio destes, já que o ordenamento jurídico prevê
normas imperativas e cogentes, que possuem a finalidade de resguardar
a parte mais fraca do contrato, como é o caso do artigo 412 do Código
Civil ("O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode
exceder o da obrigação principal.").
4. A citada preocupação reverbera, com maior intensidade, em se
tratando de contrato de adesão, como o de prestação de serviços de
telecomunicações, o que motivou a ANATEL a expedir a Resolução
632/2014, a fim de regular a forma de cálculo da multa a ser cobrada
em caso de resilição antecipada dos contratos com fidelização.
5. O referido regulamento entrou em vigor em 07 de julho de 2014 e, a
partir de então, as prestadoras de serviço de TV a cabo (assim como as
demais prestadoras de serviços de telecomunicações) são obrigadas a
oferecer contratos de permanência aos consumidores - vinculados aos
contratos de prestação de serviços com cláusula de fidelização - e a
calcular a multa fidelidade proporcionalmente ao valor do benefício
concedido e ao período restante para o decurso do prazo mínimo
estipulado.
6. Contudo, mesmo antes da vigência do citado normativo, revelava-se
abusiva a prática comercial adotada pela prestadora do serviço de TV a
cabo, que, até 2011, cobrava a multa fidelidade integral dos
consumidores, independentemente do tempo faltante para o término da
relação de fidelização.
7. Isso porque a cobrança integral da multa, sem computar o prazo de
carência parcialmente cumprido pelo consumidor, coloca o fornecedor
em vantagem exagerada, caracterizando conduta iníqua, incompatível
com a equidade, consoante disposto no § 1º e inciso IV do artigo 51 do
código consumerista.
8. Nesse panorama, sobressai o direito básico do consumidor à
proteção contra práticas e cláusulas abusivas, que consubstanciem
prestações desproporcionais, cuja adequação deve ser realizada pelo
Judiciário, a fim de garantir o equilíbrio contratual entre as partes,
afastando-se o ônus excessivo e o enriquecimento sem causa
porventura detectado (artigos 6º, incisos IV e V, e 51, § 2º, do CDC),
providência concretizadora do princípio constitucional de defesa do
consumidor, sem olvidar, contudo, o princípio da conservação dos
contratos.
9. Assim, infere-se que o custo arcado pelo prestador do serviço é,
efetivamente, recuperado a cada mês da manutenção do vínculo
contratual com o tomador, não sendo razoável a cobrança da mesma
multa àquele que incorre na quebra do pacto no início do prazo de
carência e àquele que, no meio ou ao final, demonstra o seu
desinteresse no serviço prestado.
10. Como é cediço no âmbito do direito consumerista, a alegação de
boa-fé (culpa) do causador do dano não configura óbice à ampla
reparação do consumidor, mas apenas afasta a sanção de repetição em
dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do CDC, nos termos da
jurisprudência consagrada pelas Turmas de Direito Privado.
11. Em observado o prazo prescricional quinquenal da pretensão
executiva individual, afigurar-se-á hígida a pretensão ressarcitória dos
consumidores que, entre 2003 (cinco anos antes do ajuizamento da ação
civil pública) e 2011 (período em que a operadora deixou de proceder à
cobrança abusiva), foram obrigados a efetuar o pagamento integral da
multa fidelidade, independentemente do prazo de carência cumprido.
12. Sopesando-se o valor da cláusula penal estipulada, a relevância da
defesa do direito do consumidor e a capacidade econômica da
recorrente, afigura-se razoável a redução das astreintes para R$ 500,00
(quinhentos reais), a cada descumprimento da ordem exarada na tutela
antecipada, o que deverá ser objeto de apuração em liquidação de
sentença.
13. Por critério de simetria, a parte vencida na ação civil pública
movida pelo Ministério Público não deve ser condenada ao pagamento
de honorários advocatícios. Precedentes.
14. Recurso especial parcialmente provido apenas para reduzir a multa
cominatória para R$ 500,00 (quinhentos reais) por descumprimento
comprovado da determinação judicial exarada em tutela antecipada e
afastar a condenação da parte vencida ao pagamento de honorários
advocatícios em favor do parquet.
(REsp 1.362.084/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, DJe 01/08/2017, sem grifos no original)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO

JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SEGURO DE VIDA.
ACIDENTE DE TRÂNSITO. CAUSA DO SINISTRO. EMBRIAGUEZ
DO SEGURADO. MORTE ACIDENTAL. AGRAVAMENTO DO RISCO.
DESCARACTERIZAÇÃO. DEVER DE INDENIZAR DA
SEGURADORA. ESPÉCIE SECURITÁRIA. COBERTURA AMPLA.
CLÁUSULA DE EXCLUSÃO. ABUSIVIDADE. SEGURO DE
AUTOMÓVEL. TRATAMENTO DIVERSO.
1. Cinge-se a controvérsia a definir se é devida indenização securitária
decorrente de contrato de seguro de vida quando o acidente que
vitimou o segurado decorreu de seu estado de embriaguez.
2. No contrato de seguro, em geral, conforme a sua modalidade, é feita
a enumeração dos riscos excluídos no lugar da enumeração dos riscos
garantidos, o que delimita o dever de indenizar da seguradora. 3. As
diferentes espécies de seguros são reguladas pelas cláusulas das
respectivas apólices, que, para serem idôneas, não devem contrariar
disposições legais nem a finalidade do contrato.
4. O ente segurador não pode ser obrigado a incluir na cobertura
securitária todos os riscos de uma mesma natureza, já que deve possuir
liberdade para oferecer diversos produtos oriundos de estudos técnicos,
pois quanto maior a periculosidade do risco, maior será o valor do
prêmio.
5. É lícita, no contrato de seguro de automóvel, a cláusula que prevê a
exclusão de cobertura securitária para o acidente de trânsito (sinistro)
advindo da embriaguez do segurado que, alcoolizado, assumiu a direção
do veículo.
Configuração do agravamento essencial do risco contratado, a afastar
a indenização securitária. Precedente da Terceira Turma.
6. No contrato de seguro de vida, ocorrendo o sinistro morte do
segurado e inexistente a má-fé dele (a exemplo da sonegação de
informações sobre eventual estado de saúde precário - doenças
preexistentes - quando do preenchimento do questionário de risco) ou o
suicídio no prazo de carência, a indenização securitária deve ser paga
ao beneficiário, visto que a cobertura neste ramo é ampla.
7. No seguro de vida, é vedada a exclusão de cobertura na hipótese de
sinistros ou acidentes decorrentes de atos praticados pelo segurado em
estado de insanidade mental, de alcoolismo ou sob efeito de substâncias
tóxicas (Carta Circular SUSEP/DETEC/GAB n° 08/2007).
8. As cláusulas restritivas do dever de indenizar no contrato de seguro
de vida são mais raras, visto que não podem esvaziar a finalidade do
contrato, sendo da essência do seguro de vida um permanente e
contínuo agravamento do risco segurado.
9. Recurso especial não provido.
(REsp 1.665.701/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 31/05/2017)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO

DE SAÚDE. NEGATIVA DE COBERTURA. PRÓTESE/IMPLANTE.
STENT. CLÁUSULA ABUSIVA. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL.
REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ.
1. A cláusula que exclui a cobertura de prótese/implante, sendo esta
prescrita pelo médico para o sucesso do tratamento do paciente, é
abusiva, conforme disposto no art. 51, inciso IV e § 1º, inciso II, do
Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do STJ.
3. Cabe ao agravante indicar precedentes recentes ou contemporâneos
dessa Corte Superior, com o fim de infirmar a aplicação do enunciado
83 da Súmula do STJ, demonstrando que a jurisprudência ainda estaria
oscilando sobre a questão de fundo.
2. Admite a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
excepcionalmente, em recurso especial, reexaminar o valor fixado a
título de indenização por danos morais, quando ínfimo ou exagerado.
Hipótese, todavia, em que o valor foi estabelecido atendendo às
circunstâncias de fato da causa adequadamente ponderadas, de forma
condizente com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 995.073/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 06/10/2017, sem grifos no
original)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. OFENSA AO ARTIGO

535 DO CPC/73. INOBSERVÂNCIA. PLANO DE SAÚDE.
CONDICIONAMENTO DE DEFERIMENTO DE EXAME,
PROCEDIMENTO, INTERNAÇÃO E CIRURGIA À SUBSCRIÇÃO DE
MÉDICO COOPERADO. CLÁUSULA ABUSIVA RECONHECIDA.
1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional. Isso
porque, embora rejeitados os embargos de declaração, os
questionamentos aventados pela recorrente foram devidamente
enfrentados pela Corte estadual, a qual emitiu pronunciamento de
forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão
recursal.
2. A realização de exames, internações e demais procedimentos
hospitalares não pode ser obstada aos usuários cooperados,
exclusivamente pelo fato de terem sido solicitados por médico diverso
daqueles que compõem o quadro da operadora, pois isso configura não
apenas discriminação do galeno, mas também tolhe tanto o direito de
usufruir do plano contratado como a liberdade de escolha do
profissional que lhe aprouver.
3. Assim, a cláusula contratual que prevê o indeferimento de quaisquer
procedimentos médico-hospitalares, se estes forem solicitados por
médicos não cooperados, deve ser reconhecida como cláusula abusiva,
nos termos do art. 51, IV, do CDC.
4. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1.330.919/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 02/08/2016, DJe 18/08/2016, sem
grifos no original)
Cumpre esclarecer que o reconhecimento da abusividade na hipótese da

presente afetação não configura vilipêndio ao princípio da livre iniciativa, pois
as construtoras/incorporadoras não são obrigadas a habilitarem seus
empreendimentos perante o PMCMV, estando livres para vendê-los por meio
das demais linhas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado,
podendo, nesse caso, cobrar antecipadamente a comissão de corretagem.
Porém, ao optarem por habilitar seus empreendimentos perante o
PMCMV, devem se sujeitar a principiologia específica desse programa
habitacional, a qual se mostra incompatível com a cobrança apartada da
comissão de corretagem.
Nessa linha de entendimento, também trilhou o Tribunal de origem,
conforme se verifica no seguinte trecho do acórdão recorrido:
No contrato entabulado entre a demandante e a empresa Bolognesi
consta da cláusula 4ª, alínea 'h', que as partes convencionam que o
valor correspondente à comissão de corretagem não compõe o preço e
será paga diretamente pelo proponente ao corretor (fl. 72).
Sob essa perspectiva, a legalidade ou não da cobrança da comissão de

corretagem e intermediação está em que a sua exigência desvirtua as
regras do programa de habitação específico de que se trata.
O Programa Minha Casa Minha Vida gerido pelo Ministério das

Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, tem por
finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de
novas unidades habitacionais ou à requalificação de imóveis urbanos,
ou seja, é um programa de incentivo à aquisição de casa própria ou de
moradia, que beneficia famílias de baixa e média renda.
Ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das

unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para
a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de
comercialização.
Desta forma, parece claro que a empresa Bolognesi, ao transferir os

alegados custos ao consumidor, está auferindo vantagem indevida, uma
vez que o valor do custo de comercialização já foi contabilizado no
financiamento.
A cobrança da comissão de corretagem e intermediação é, ainda,

oposta aos fins sociais do Programa, porque cria uma obrigatoriedade
de disponibilidade de recursos para o comprador que não está prevista
na Lei nº 11.977/2009, instituidora do programa.
Situação que fica evidenciada, igualmente, reside no fato de que a

comissão de corretagem e intermediação é exigida como condição para
que o comprador efetue o negócio, numa espécie de garantia de
realização da aquisição do imóvel, não havendo escolha para o
comprador.
Ou paga a prévia comissão, ou não se abre a possibilidade de realização

da transação. Prova desse fato é que os recibos de pagamento da
comissão de corretagem e intermediação foram emitidos dias antes da
celebração do contrato de compra e venda firmado com a Caixa (fls.
12-45).
Embora seja legal, em tese, cobrar a comissão devida ao corretor de

imóvel, no caso a atividade se revela como um custo do próprio
empreendimento imobiliário a ser suportado diretamente pelo
construtor, sem a possibilidade de dividi-lo com os adquirentes.
O que existe, então, é a imposição ao comprador de assumir o custo de

uma assessoria imobiliária como condição para a celebração do
negócio principal que é a compra e venda do imóvel, isto é, com a
finalidade de garantir a sua reserva, o que fere o princípio da boa-fé,
porque flagrantemente abusivo.
A impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem e

intermediação está, justamente, salvaguardando o caráter social do
programa habitacional, que visa incentivar a produção de unidades
habitacionais direcionadas à aquisição por famílias de baixa e média
renda. (fls. 150 ss., sem grifos no original)
Idêntico resultado, no sentido da invalidade da cláusula, seria alcançado

sob a ótica da função social dos contratos celebrados no âmbito do PMCMV.
Em conclusão, à luz de todos esse fundamentos, propõe-se a
consolidação da seguinte tese:
Abusividade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de
pagar a comissão de corretagem.
Fixada a tese, passo a analisar o caso concreto.

No caso dos autos, o adquirente da unidade imobiliária, um técnico em
manutenção com renda mensal de R$ 1.922,65 (fl. 13), celebrou contrato de
financiamento imobiliário pelo PMCMV em 13 de março de 2012, durante a
vigência, portanto, da Portaria n. 542/2011 do Ministério das Cidades, que
vedava a cobrança em apartado da comissão de corretagem.
Apesar dessa vedação expressa, o adquirente foi obrigado a efetuar dois
pagamentos apartados a título de comissão de corretagem, um de R$ 3.000,00,
destinado à empresa de imobiliária credenciada pela construtora, e outro de R$
1.500,00, destinado à pessoa física da corretora de imóveis, conforme recibos
de fls. 9 e 10, documentos incontroversos nos autos.
O valor da unidade imobiliária, R$ 73.000,00 (excluída a comissão de
corretagem), com recursos do PMCMV, em 300 prestações de R$ 479,46,
com uma subvenção econômica de R$ 10.325,00.
Assim, tratando-se de contrato celebrado no âmbito do PMCMV, essa
cobrança em apartado da comissão de corretagem vai de encontro à tese
firmada na primeira parte deste voto, devendo-se, portanto, manter a
condenação da construtora à devolução do valor cobrado a título de comissão
de corretagem, como bem entendeu o Tribunal a quo.
Observe-se, de outra parte, que houve também violação ao dever de
informação, pois a unidade imobiliária foi ofertada ao valor de R$ 73.000,00
(fl. 75), sem qualquer informação acerca da cobrança em apartado da comissão
de corretagem, o que elevou o custo para o consumidor em R$ 4.500,00.
Desse modo, o recurso especial não merece ser provido.
Ante o exposto, para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, proponho
consolidação da seguinte tese:
Abusividade da cláusula contratual que transfere ao
consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de
pagar a comissão de corretagem.
No caso concreto, voto pelo DESPROVIMENTO do recurso

especial.
É o voto.
SEGUNDA SEÇÃO
Números Origem: 00182977820138210086 08611300099034 70064388812 70066796723 8611300099034
PAUTA: 28/02/2018 JULGADO: 28/02/2018
Relator
Ministro Impedido
Exmo. Sr. Dr. MAURÍCIO VIEIRA BRACKS
Secretária
AUTUAÇÃO
CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
CURIAE"
SUSTENTAÇÃO ORAL
Sustentação oral pelos interessados Associação Brasileira de Incorporadoras Imobilárias - Abrainc,
representada pela Dra. Elizandra Mendes de Camargo da Ana, Sindicato da Indústria da
Construção Civil da Grande Florianópolis - Sinduscon-Fpolis, representado pelo Dr. Marcus
Vinícius Motter Borges, e Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo - Secovi-SP, representado pelo Dr. José Carlos
Baptista Puoli.
Consignada a presença da Dra. Marcela Portela Nunes Braga, representando a Caixa Econômica
Federal.
CERTIDÃO
Após o voto do Sr. Ministro Relator negando provimento ao recurso especial e fixando
tese repetitiva, pediu VISTA o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Aguardam os Srs. Ministros Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Lázaro
Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5ª Região), Nancy Andrighi e Luis Felipe
Salomão.

CURIAE"
DF005985
"AMICUS CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
VOTO-VISTA
VENCEDOR
O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: Trata-se, na origem,

de ação de repetição de indébito ajuizada por LUCAS KOHLS NUNES contra FRANCO LIMA
IMÓVEIS LTDA. e BOLOGNESI EMPREENDIMENTOS LTDA.
Discute-se, na hipótese, a "validade da transferência ao consumidor da

obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas
no âmbito do programa 'Minha Casa, Minha Vida'" (Tema nº 960 - grifou-se).
Como bem salientou o Relator, não se cogita "vedar o exercício da corretagem

imobiliária, mas tão somente de vedar a prática comercial de transferir ao adquirente a
obrigação de remunerar o corretor contratado pela contrutora/incorporadora, cobrando-se de
maneira apartada a comissão de corretagem" (grifou-se).
No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, submetido ao rito do art. 543-C do

Código de Processo Civil de 1973, a Segunda Seção desta Corte consolidou a seguinte tese:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao

promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem." (Tema nº 938)
Presente a peculiaridade de se tratar, no caso em apreço, de promessa de

compra e venda de imóvel celebrada de acordo com as regras do "Programa Minha Casa,
Minha Vida", o tema foi novamente trazido à apreciação deste Órgão Colegiado.
A fundamentação apresentada pelo Relator, Ministro Paulo de Tarso

Sanseverino, pode ser assim resumida: a) o "Programa Minha Casa, Minha Vida" visa à criação
de mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de unidades habitacionais para famílias
de baixa e média renda, mediante concessão de subvenção econômica ao beneficiário no ato
de contratação do financiamento habitacional; b) a prática comercial de transferir ao adquirente
a obrigação de remunerar o corretor contratado pela construtora/incorporadora não é
condizente com o principal objetivo do programa, de facilitar o acesso dos beneficiários à casa
própria; c) a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba impedindo que famílias de
situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa, além de exigir uma
disponibilidade de recursos para o comprador que não está prevista na Lei nº 11.977/2009; e d)
nos termos do art. 51, § 1º, I, do Código de Defesa do Consumidor, presume-se exagerada a
vantagem que ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence.
Ao final, Sua Excelência propôs a consolidação da seguinte tese jurídica:

"Abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a
obrigação de pagar a comissão de corretagem".
Para melhor compreensão da controvérsia, pedi vista dos autos.
O "Programa Minha Casa, Minha Vida", instituído pela Lei nº 11.977/2009, tem
por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de novas unidades
habitacionais ou a requalificação de imóveis já existentes.
Insere-se, à primeira vista, no contexto de uma política pública que busca

promover a aquisição de moradia pelas famílias de baixa renda, mas também atende aos
interesses políticos e econômicos do País, em especial o setor imobiliário e a construção civil.
Em linhas gerais, o referido programa, gerido e regulamentado pelos Ministérios

da Fazenda e das Cidades, cada qual no âmbito das suas respectivas competências (art. 10 da
Lei nº 11.977/2009), confere ao cidadão de baixa renda, além do acesso mais facilitado a um
contrato de financiamento habitacional, melhores condições para a contratação.
A definição dos parâmetros de enquadramento, cuja competência foi atribuída ao

Poder Executivo Federal, leva em conta, entre outros aspectos, a localização do imóvel – na
cidade e no campo –, o seu valor e, principalmente, a renda familiar do beneficiário.
Atualmente, de acordo com a manifestação apresentada pela Caixa Econômica

Federal na condição de amicus curiae, as diversas linhas de atuação do PMCMV, na parte
relativa ao Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), estão divididas em 4 (quatro)
diferentes faixas de renda familiar mensal:
"(...)
Recursos do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) – FAIXA 1:
visa à concessão de financiamento fortemente subvencionado, sem juros, às
famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00, organizadas sob a forma
coletiva, para aquisição de unidades habitacionais urbanas produzidas por
Entidades Organizadoras, devidamente habilitadas no Ministério das Cidades,
com recursos do Orçamento Geral da União (OGU) integralizados no Fundo de
Desenvolvimento Social (FDS).
Recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) –
FAIXAS 1,5, 2 e 3: visa à concessão de financiamento habitacional com recursos
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), às famílias com renda
mensal bruta de até R$ 9.000,00, divididas em três faixas (até R$2.600,00 =
Faixa 1,5, até R$ 4.000,00 = Faixa 2 e até R$ 9.000,00 = Faixa 3), para
aquisição ou construção de moradia, de forma isolada ou coletiva, com
possibilidade de subsídio na taxa de juros e subvenção limitada da União
e/ou desconto do próprio FGTS (renda até R$ 3.600,00)" (e-STJ fls. 586-587 -
grifou-se).
Na Faixa 1, conforme destacado na referida peça processual, "não há

comercialização dos imóveis no mercado, inexistindo envolvimento de imobiliárias, corretores e
construtoras/incorporadoras na sua venda" (e-STJ fl. 588), não havendo, pois, nenhuma
margem para a cobrança da comissão de corretagem.
No mesmo sentido segue a manifestação apresentada pela Advocacia-Geral da

União:
"(...)
O PMCMV Faixa 1 é destinado a pessoas de baixa renda, com
altíssimo percentual de subvenção, contando com recursos do OGU (Orçamento
Geral da União). Na referida modalidade há a intermediação dos Municípios ou
entidades organizadoras, que indicam os beneficiários do programa por meio de
regras específicas.
Quanto ao PMCMV Faixa 1, urge esclarecer que nunca foi
permitida cobrança de qualquer valor a título de remuneração pela
intermediação realizada na aquisição do imóvel, por absoluta
incompatibilidade desta cobrança com o modelo legalmente previsto para a
modalidade do PMCMV em apreço.
Ora, na modalidade do PMCMV Faixa 1, a distribuição dos imóveis
é realizada por meio das Prefeituras locais, mediante prévio cadastro das famílias
de baixa renda e é o próprio Fundo (FAR / FDS) que figura como vendedor do
imóvel, de modo que não há a participação de Construtoras ou de qualquer outro
interveniente na operação" (e-STJ fl. 545 - grifou-se).
Nesse ponto, portanto, alinho-me às considerações desenvolvidas no voto do

Relator, também entendendo que, "na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos
beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios sociais, conjugada com sorteio,
não há campo para a intermediação imobiliária, sendo descabida eventual cobrança da
comissão de corretagem".
Quanto às demais faixas do programa, assim se pronunciou a CEF:
"ð trata-se de um financiamento tradicional pelas regras do

Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do próprio Fundo, mas com taxas de
juros reduzidas e com a possibilidade de amortização de parte do saldo
devedor com subvenção da União e/ou a concessão de desconto/subsídio do
FGTS, dependendo da renda;
ð assemelha-se a uma operação de mercado, sendo que,
dependendo da Faixa de Renda, pode haver a concessão de um desconto sobre
o valor da dívida, bem como redução na taxa de juros e na Taxa de
Administração;
ð também há redução de valor no pagamento de emolumentos
cartorários;
ð o imóvel é financiado e fica como garantia fiduciária do
pagamento da dívida;
ð neste caso as construtoras/incorporadoras é que são as
proprietárias dos imóveis produzidos e suas vendedoras e os imóveis são
livremente comercializados por elas" (e-STJ fl. 588 - grifou-se).
Em princípio, portanto, as três últimas faixas de renda do PMCMV (Faixa 1,5,
Faixa 2 e Faixa 3) não diferem substancialmente das demais modalidades de
financiamento imobiliário existentes, a autorizar, em tese, não só a cobrança da
comissão de corretagem, mas a transferência desse encargo ao adquirente do imóvel,
desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o valor da referida comissão
devidamente destacado.
Na visão do Relator, contudo, a prática comercial de transferir ao consumidor a

obrigação de pagar a comissão de corretagem acaba por impedir o acesso das famílias de
baixa renda ao aludido programa ante a presumida falta de capacidade financeira para fazer
frente a esse custo, sem o qual o financiamento não é concedido.
Segundo a compreensão de Sua Excelência,
"(...) a cobrança apartada da comissão de corretagem acaba se

transformando num odioso critério de exclusão, pois impede que famílias de
situação econômica mais vulnerável sejam beneficiadas pelo programa.
(...)
Tomando-se por pressuposto que essas famílias endividadas
também não teriam disponibilidade financeira para pagar antecipadamente a
comissão de corretagem, chega-se à conclusão de que a cobrança apartada da
comissão de corretagem acaba excluindo a maioria das famílias de baixa renda
do acesso ao PMCMV.
Esse critério excludente subtrai a eficácia do PMCMV, pois deixa
fora do programa justamente aquelas famílias que estão em situação econômica
mais precária, estando mais suscetíveis, portanto, a se sujeitarem a condições
indignas de moradia."
Entende-se, no entanto, que não há dados concretos para se concluir que o

repasse do custo da corretagem ao adquirente esteja obstando a contratação de
financiamentos enquadrados em alguma das modalidades do PMCMV, que, vale dizer, já
dispõe de vantagens substanciais para o mutuário, a exemplo da incidência de juros com taxas
inferiores às praticadas no mercado e da concessão da denominada "subvenção econômica"
custeada pela União (art. 2º, I, da Lei nº 11.977/2009).
Também não se pode perder de vista que o PMCMV é voltado às famílias de

baixa e média renda, bastando notar que a última faixa do programa é atualmente
destinada a beneficiários com renda mensal de até R$ 9.000,00 (nove mil reais), receita
considerável para os padrões nacionais, sobretudo na atual conjuntura econômica, de modo
que o raciocínio empreendido no voto do Relator somente se torna hígido se confrontado com
as condições estabelecidas para cada uma das faixas do programa.
Ao longo de sua existência, o programa, lançado em 2009, passou por inúmeras
modificações, idealizado que foi para ser implementado em três diferentes fases, ora atendendo
com primazia aos interesses da população mais carente, ora estendendo os seus benefícios
aos menos necessitados.
De todo modo, sempre se pautou na diretriz de que quanto menor a renda

familiar maiores são os incentivos do programa, a revelar que suas regras já se
encarregam de promover a necessária justiça social de acordo com a maior ou menor
vulnerabilidade econômica do beneficiário.
A subvenção econômica de que trata o art. 2º, I, da Lei nº 11.977/2009, por

exemplo, concedida no ato da contratação da operação de financiamento com o objetivo de
"facilitar a aquisição, produção e requalificação do imóvel residencial" e de "complementar o
valor necessário a assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações de financiamento
realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH,
compreendendo as despesas de contratação, de administração e cobrança e de custos de
alocação, remuneração e perda de capital" (art. 6º, I e II, da Lei nº 11.977/2009), não alcança
todas as faixas do programa, limitada que está, atualmente, a mutuários com renda familiar
bruta de até R$ 4.000,00 (quatro mil reais), conforme estabelecido na Portaria Interministerial nº
528/2017.
Na denominada Faixa 3, portanto, destinada aos beneficiários com renda familiar

superior a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), não há o repasse de nenhum valor a título de
subvenção econômica ao mutuário, justamente por entenderem os gestores do programa que
esse benefício só deve atingir os mais necessitados. Ainda assim, os mutuários situados nessa
faixa de renda se beneficiam das taxas de juros inferiores às praticadas no mercado.
No outro vértice, ou seja, nas Faixas 1 e 1,5, o subsídio econômico custeado pela
União pode chegar a até 90% (noventa por cento) do valor do imóvel, reduzindo drasticamente
o valor das prestações do financiamento.
As taxas de juros aplicáveis aos financiamentos no âmbito do PMCMV também

variam de acordo com a renda mensal do beneficiário. Na última modificação dos critérios do
programa, a taxa de juros da Faixa 1,5 ficou mantida em 5% ao ano. Na Faixa 2, os juros
cobrados continuaram variando entre 5,5% e 7% ao ano. Na Faixa 3, para rendas de R$
4.000,00 até R$ 7.000,00 mensais, a taxa cobrada se manteve em 8,16%. Já para rendas
familiares entre R$ 7.000,00 e R$ 9.000,00, os juros subiram para 9,16% ao ano.
Além disso, a possibilidade de aquisição do imóvel sem entrada, ou seja, com
100% (cem por cento) do saldo devedor financiado, também não está disponível para as últimas
faixas do programa, de modo que o interessado já deve dispor de recursos próprios para
efetuar o pagamento dessa parcela.
Entende-se, desse modo, que a prática de transferir ao adquirente o custo

da corretagem nas aquisições de imóveis efetuadas de acordo com as regras
estipuladas para as Faixas 1,5, 2 e 3 não ofende "os princípios fundamentais do sistema
jurídico a que pertence" (art. 51, § 1º, I, do CDC), tal como concluiu o Relator. Ao revés,
com ele se harmoniza na medida das distinções criadas pelo próprio programa, que
leva em conta as diferentes condições estabelecidas para cada faixa de renda familiar.
Outro ponto que merece destaque diz respeito às consequências de se vetar o

repasse do custo da comissão de corretagem aos beneficiários do Programa Minha Casa,
Minha Vida.
No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema nº 938), também relatado pelo

Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Sua Excelência bem ressaltou que
"(...) o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre

particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no
preço, seja destacado deste.
Essa é a lógica do mercado imobiliário, pois a venda só produz
lucro à incorporadora se o preço final do imóvel superar os seus custos,
como restou bastante claro na audiência pública.
Sobre esse ponto, HECTOR MIRANDA VALVERDE, embora
ressalvando que todo custo deve estar embutido no preço, afirma que 'o repasse
ao consumidor dos custos do empreendimento é decorrência da lógica da
economia' (Pagamento da comissão de corretagem na compra e venda de
imóvel: obrigação do fornecedor. Revista de direito do consumidor, v. 91. São
Paulo: RT, 2014, p. 141-165).
Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado
caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das
relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no
seu conteúdo.
Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas (não
de amostra grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da
inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois,
não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e
venda" (grifou-se).
Significa dizer que, na impossibilidade de transferência da obrigação de pagar a

comissão de corretagem ao consumidor, esse custo seria sistematicamente embutido no preço
dos imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo
em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras do
programa.
Destaca-se, ainda, que a multiplicidade de recursos que justificou a afetação do

tema para julgamento segundo o rito do art. 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de
2015 deriva de demandas ajuizadas por beneficiários que, de uma forma ou de outra,
conseguiram ter acesso ao PMCMV, arcaram com o pagamento da comissão de corretagem e
agora pedem o ressarcimento dessa despesa.
A adoção da tese proposta pelo Relator no atual estágio do programa, que já se

encaminha para a sua fase final, pouco representaria para aqueles que, por não disporem de
numerário próprio para pagamento do custo da corretagem, ainda não tiveram acesso a esses
financiamentos diferenciados.
Isso porque não há, nas normas do PMCMV, expressa vedação quanto à
transferência do custo da corretagem ao consumidor, de modo que a atuação do Poder
Judiciário, a quem não compete legislar, ficaria restrita, nesses casos, ao reconhecimento do
dever de restituição aos que já tiveram acesso ao programa.
Em contrapartida, criaria um enorme desequilíbrio financeiro para as construtoras

e incorporadoras que, seguindo a reiterada prática comercial, deixaram de computar o custo da
corretagem na comercialização das suas unidades autônomas, o que põe em risco a
concretização de um dos objetivos do programa, que, como já dito, também visa atender
interesses políticos e econômicos do País, estimulando a cadeia produtiva do setor imobiliário e
da construção civil e gerando emprego e renda para uma parcela significativa da população.
Verifica-se, por fim, que o acórdão recorrido também está fundamentado na

seguinte assertiva:
"(...)
Ao fixar o valor dos imóveis, a Caixa realiza um estudo de custo das
unidades habitacionais abrangendo todas as despesas necessárias para a
viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização.
Desta forma, parece claro que a empresa Bolognesi, ao transferir
os alegados custos ao consumidor, está auferindo vantagem indevida, uma vez
que o valor do custo de comercialização já foi contabilizado no financiamento."
A esse respeito, todavia, a Caixa Econômica Federal esclarece que,
"(...) quando realizado o contrato de financiamento entre a Construtora e o

agente financeiro, para construção de empreendimento dentro do Programa
Minha Casa Minha Vida, há um dos itens do financiamento denominado 'custo de
comercialização'. Este custo de comercialização engloba as despesas com
propaganda, folheteria, stand de vendas e assemelhados. Os custos com
corretagem NÃO compõem este campo" (e-STJ fls. 663-664 - grifou-se).
O raciocínio adotado, ademais, não faz nenhum sentido, pois a relação jurídica
existente entre as construtoras/incorporadoras e a CEF, ou outra instituição financeira
autorizada a utilizar recursos do FGTS para financiamento da construção civil, em nada influi na
relação estabelecida entre mutuante e mutuário, não podendo servir de critério para definir
quais custos do empreendimento poderão ser repassados aos adquirentes dos imóveis.
Se a inclusão das despesas de corretagem no denominado custo de

comercialização fosse capaz de impedir a transferência do encargo ao consumidor nas
promessas de compra e venda de imóvel celebradas de acordo com as regras do PMCMV, o
mesmo se poderia afirmar em relação a qualquer outra modalidade de financiamento imobiliário
disponível no mercado.
Ante o exposto, pedindo as mais respeitosas vênias ao Ministro Paulo de Tarso

Sanseverino (Relator), para fins do art. 1.040 do CPC/2015, proponho a consolidação da
seguinte tese jurídica:
"Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação

imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem."
No caso concreto, considerando que, de acordo com a proposta de compra de

imóvel juntada às fls. 73-74 (e-STJ), as partes convencionaram que o valor correspondente à
comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor (Cláusula 4º, "h"),
informação esta devidamente ratificada pelo Tribunal de origem (e-STJ fl. 149), dou provimento
ao recurso especial para julgar improcedente o pedido formulado na inicial, com a inversão dos
ônus sucumbenciais, fixada a verba honorária em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado
da causa, observado o benefício da justiça gratuita.
É o voto.
"AMICUS CURIAE"
ADVOGADOS : MARIA LUISA BARBOSA PESTANA GUIMARÃES E OUTRO(S)
- DF005985
FREDERICO JOSE ALMEIDA DA SILVA E OUTRO(S) -
DF029666
INTERES. : SINDICATO DA INDUSTRIA DA CONST CIVIL DA GRANDE
FPOLIS - "AMICUS CURIAE"
INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS
IMOBILIARIAS - ABRAINC - "AMICUS CURIAE"
SP210065
INTERES. : SIND EMP COMP VENDA LOC ADM IMOV RESID COMERC
SAO PAULO - "AMICUS CURIAE"
INTERES. : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
SUL - "AMICUS CURIAE"
ADVOGADO : DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO
SUL
VOTO-VENCIDO
O SR. MINISTRO LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR

CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO): Senhora Presidente, egrégia Seção, ouvi com muita
atenção o voto divergente do eminente Ministro Villas Bôas Cueva, como tinha ouvido o voto do
Relator, mas peço vênia ao Ministro Villas Bôas Cueva porque entendo que, no caso, não há
lugar para aplicação da regra geral relativa aos negócios imobiliários em geral, porque aqui se
trata da operacionalização de uma intervenção estatal destinada a assegurar àqueles que têm
uma necessidade especial, àqueles que integram uma categoria social de carência, o direito de
moradia, o direito de habitação.
Então, em relação às pessoas que buscam essa atuação estatal para assegurar
o direito de habitação, parece-me que se deve adotar uma sistemática em que não há de se
aplicar essa transferência ao consumidor da obrigação de pagar uma comissão de corretagem
que é exercida por delegação das empresas vendedoras, da empresa que realmente promove a
incorporação, a construção desse imóvel e que tem de arcar com os custos e se programar para
realizar esse serviço, que tem natureza social.
De modo que peço vênia ao eminente Ministro Villas Bôas Cueva e aos não
menos eminentes Ministros que o seguiram, mas acompanho o Relator.
SEGUNDA SEÇÃO
Números Origem: 00182977820138210086 08611300099034 70064388812 70066796723 8611300099034
PAUTA: 28/02/2018 JULGADO: 11/04/2018
Relator
Ministro Impedido
Subprocuradora-Geral da República
Exma. Sra. Dra. MARIA IRANEIDE OLINDA SANTORO FACCHINI
Secretária
AUTUAÇÃO
CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
CURIAE"
SUSTENTAÇÃO ORAL
Consignado pedido de preferência pela interessada Associação Brasileira de Incorporadoras
Imobiliárias - ABRAINC, representada pela Dra. Elizandra Mendes de Camargo da Ana.
CERTIDÃO
Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva
abrindo divergência para dar provimento ao recurso especial e fixar nova tese repetitiva, no que foi
acompanhado pelos Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrighi, e
após o voto do Sr. Ministro Lázaro Guimarães acompanhando o Relator, pediu VISTA o Sr.
Ministro Luis Felipe Salomão.
Ausente, nesta assentada, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.
"AMICUS CURIAE"
DF005985
"AMICUS CURIAE"
INTERES. : ASSOCIACAO BRASILEIRA DE INCORPORADORAS IMOBILIARIAS
- ABRAINC - "AMICUS CURIAE"
SP210065
"AMICUS CURIAE"
VOTO-VISTA
O SENHOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO:
1. Lucas Kohls Nunes ajuizou ação de repetição de indébito em face de Franco

Lima Imóveis Ltda e Bolognesi Empreendimentos Ltda, sustentando que, em 21 de janeiro de
2012, adquiriu junto a Bolognesi, por intermédio da Franco Imobiliária, o imóvel descrito na
inicial, pelo preço total de R$ 73.000,00, ocasião em que lhe foi cobrada "taxa de
intermediação" no valor de R$ 4.500,00, dentro do programa "Minha Casa Minha Vida". Pede,
portanto, a restitituição em dobro do que alega ter sido cobrado indevidamente.
A sentença determinou a devolução, mas sem a dobra.
Analisando as apelações de ambas as partes, o Tribunal manteve a
condenação, acrescentou a devolução em dobro (fl. 147):
COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE
UNIDADE HABITACIONAL. PROGRAMA GOVERNAMENTAL DE HABITAÇÃO
DENOMINADO MINHA CASA MINHA VIDA. COBRANÇA DE VALORES A
TÍTULO DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM.
LEGITIMIDADE DA EMPRESA RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO E
DA CORRETORA. SOLIDARIEDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO DO
INDÉBITO.
Legitimidade da empresa demandada demonstrada pela prática de atos
próprios de contratante, que autorizam a sua inclusão no pólo passivo da
demanda.
Constitui prática ilegal e abusiva a cobrança de valores a título de comissão
de corretagem e intermediação que, muito embora contratualmente
previstos, desvirtuam as regras do programa governamental de habitação
Minha Casa, Minha Vida.
A repetição em dobro do indébito se justifica mediante prova de que os
valores cobrados indevidamente foram pagos pelo devedor.
Condenação solidária de ambas as demandadas.
Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 164-171):

Embargos de declaração em Apelação Cível. Compra e venda de terreno e
mútuo para construção de unidade habitacional. Programa governamental
de habitação denominado de Minha Casa Minha Vida. Cobrança de valores
não previstos no contrato. Comissão de corretagem.
Legitimidade da empresa responsável pelo empreendimento.
Repetição em dobro do indébito. Inexistência de motivos típicos para o
acolhimento dos embargos declaratórios.
O acórdão embargado não se ressente de motivo que dê lugar ou
procedência aos embargos, ao estabelecer que constitui prática ilegal e
abusiva a cobrança de comissão de corretagem e intermediação que, muito
embora contratualmente previstos, desvirtuam as regras do programa
governamental de habitação Minha Casa Minha Vida.
O prequestionamento, destinado ao recurso especial ou extraordinário, não
caracteriza a omissão, contradição ou obscuridade do acórdão, que não há,
assim como os artigos mencionados não têm o efeito de modificar o
julgamento.
Os embargos declaratórios são apelos de integração, não de substituição,
de modo que não se pode pretender, por meio deles, o reexame do
julgamento da causa ou da questão.
A inexistência de motivos típicos determina o não acolhimento dos
embargos de declaração.
No recurso especial interposto, sustenta, a ré Bolognesi, violação ao art. 724 do

CC e à Lei 11.977/2009, ante a legalidade da cobrança da comissão de corretagem pela
empresa de intermediação, haja vista a possibilidade de ajuste entre as partes, relativamente
à responsabilidade pela remuneração do corretor de imóveis, e a inexistência de vedação a
tal prática pela lei que instituiu o programa federal "Minha Casa, Minha Vida".
Outrossim, aponta dissídio jurisprudencial, acerca da interpretação conferida
aos arts. 724 e 725 do CC, com arestos oriundos de outros tribunais, que consideraram
legítima a transferência do ônus do pagamento da taxa de corretagem para o comprador,
tendo em vista a regra de mercado que obriga o empresário a repassar os custos do
empreendimento ao cliente (fls. 176-194).
Não foram ofertadas contrarrazões (fl. 248).
O recurso foi admitido pelo Tribunal estadual como representativo da
controvérsia relativa ao Tema 938 (fls. 256-258), sendo que o recurso foi afetado à Segunda
Seção sob o seguinte tema específico (Tema 960): "a validade da transferência ao
consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e
venda celebradas no âmbito do programa "Minha Casa, Minha Vida"" (fls. 285-287).
Sobrevieram petições requerendo o ingresso no feito, na condição de amicus
curiae, protocoladas: pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC (fls.
302-331); pela Caixa Econômica Federal – CEF (fls. 332-339); pelo Sindicato da Indústria da
Construção Civil da Grande Florianópolis – SINDUSCON-FPOLIS (fls. 340409); pela
Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias – ABRAINC (fls. 410-450); e pelo
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis
Residenciais e Comerciais de São Paulo – SECOVI-SP (fls. 451-504).
Manifestações apresentadas: pela CBIC (fls. 516-536); pelo SECOVI-SP (fls.
538-539); pela União (fls. 540-559); pelo SINDUSCON-FPOLIS (fls. 560-564); pela ABRAINC
(fls. 566-571); e pela CEF (fls. 585-599).
Manifestação da Defensoria Pública da União, às fls. 695-697, e parecer do
Ministério Público, às fls. 705-719, opinando pelo não provimento do recurso especial:
- Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos, nos
termos do art. 1.036, do CPC/2015, que aponta violação e interpretação
divergente aos arts. 724 e 725, ambos do CC/2002.
- Tese sugerida para os efeitos do art. 1.036, do CPC/2015: é inválida a
transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de
corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do
programa “Minha Casa, Minha Vida”, uma vez que tal exigência contraria a
própria essência do programa, que tem como objetivo primordial facilitar o
acesso à habitação pela população de baixa renda, dando concretude ao
disposto no art. 6º, da Constituição Federal, especificamente ao direito
fundamental social à moradia.
- Acerca do caso concreto, no mérito, aplicando-se a tese repetitiva exposta
acima, tem-se que a empresa ora Recorrente não poderia ter transferido ao
consumidor ora Recorrido a obrigação de pagar a comissão de corretagem
decorrente da aquisição do imóvel comercializado no PMCMV, pois tal
conduta desnatura sobremaneira o caráter social do programa habitacional,
ao dificultar o acesso à moradia pelo mutuário que já atende a todos os
requisitos previstos na Lei nº 11.977/2009.
- Parecer, preliminarmente, pelo conhecimento do presente recurso
especial, e, no mérito, pelo seu não provimento.
O eminente Ministro relator negou provimento ao recurso especial, ao

fundamento central de que o repasse da remuneração pela intermediação imobiliária ao
beneficiário de programa habitacional, contraria seu objetivo maior, qual seja a facilitação do
acesso da população de baixa renda à casa própria, porquanto o aumento do custo na
aquisição do imóvel tem o perverso efeito de excluir parcela da população com situação
econômica mais débil. Assim, propôs a consolidação da seguinte tese: "abusividade da
cláusula contratual que transfere ao consumidor, beneficiário do PMCMV, a obrigação de
pagar a comissão de corretagem".
Abrindo a divergência, o eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva concluiu
pelo provimento do recurso especial da Incorporadora, ao entendimento de que as três
últimas faixas de renda do PMCMV (faixas 1,5, 2 e 3) não guardariam diferenças substanciais
com relação às demais modalidades de financiamento imobiliário existentes, de modo que
lhes deve ser aplicado o mesmo entendimento perfilhado no julgamento do recurso repetitivo
anterior - REsp 1.599.511/SP (Tema 938). Propôs a adoção da seguinte tese jurídica:
"Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa,
Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
Pedi vista dos autos para mais acurada análise.
2. O Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n. 11.977/2009, tem
o escopo precípuo de criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição da casa
própria pelas famílias de baixa e média renda, de modo a dar concretude ao disposto no art.
6º da Constituição Federal, especificamente ao direito fundamental à moradia e, em última
análise, ao postulado constitucional da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da Carta da
República).
Para atingir tal desiderato, esse programa habitacional conta com a parceria
entre Estados, Municípios e empresas e com mecanismos de incentivo à produção, tudo
com vistas à desoneração de custos na construção ou na requalificação de moradias,
inclusive com a concessão de subvenção econômica nas operações de financiamento
imobiliário.
O PMCMV é composto por dois subprogramas: a) o Programa Nacional de
Habitação Rural - PNHR; e b) o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, que se
encontra dividido em faixas de renda (1; 1,5; 2 e 3).
De início, consoante consignado pelo eminente Relator, impende registrar que a
presente afetação abarca a definição acerca da validade da transferência, ao comprador, da
obrigação de pagar a comissão de corretagem na aquisição imobiliária realizada mediante o
PMCMV, apenas no que tange aos imóveis urbanos e às faixas de renda 1,5, 2 e 3.
Assim, estão excluídos, do âmbito deste recurso repetitivo, o subprograma
destinado aos imóveis rurais (PNHR) e a faixa de renda 1 do Programa Nacional de
Habitação Urbana - PNHU.
Ainda, importante salientar que a faixa 1 do PMCMV compreende famílias com
renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 ou, excepcionalmente, R$ 3.600,00, quando
enquadradas em situação específica de hipervulnerabilidade social. Nesse segmento do
programa, não se verifica propriamente uma relação de consumo entre o beneficiário e a
construtora, haja vista a ausência de comercialização direta das unidades habitacionais e a
alocação de recursos públicos pela União para construção desses imóveis, os quais são
sorteados entre as famílias previamente cadastradas no Programa, o que, por óbvio, afasta a
intermediação imobiliária geradora da comissão da corretagem.
No ponto, elucida o Ministério Público que (fl. 713):
Assim, para as modalidades do PNHU com recursos do FAR e do FDS [faixa
1], tem-se que: a) a aquisição da moradia é quase totalmente
subvencionada pela União, sendo que os adquirentes pagam prestações de
apenas 5% da sua renda bruta familiar mensal, em valor mínimo de R$
25,00, por 120 meses, sem juros ou prêmios de seguros, além de isenção
de pagamento de emolumentos cartorários e alguns tributos; ou seja,
praticamente todo o custo de aquisição do imóvel é suportado pela
União, assemelhando-se, na prática, a uma transferência de
benefício; b) na modalidade com recursos do FAR, os contratos firmados
com os beneficiários são contratos de compra e venda parcelada, figurando
o FAR (representado pela CEF) como vendedor das unidades; c) na
modalidade com recursos do FAR, na fase de construção, o FAR
(representado pela CEF) é o proprietário dos imóveis e contratante da
construtora responsável pela obra; d) cabe ao Município (no caso de
recursos do FAR) ou às entidades organizadoras (nas operações com
recursos do FDS) a organização, seleção e envio à CEF dos beneficiários; e
e) não há comercialização dos imóveis no mercado, tampouco
espaço para qualquer espécie de intermediação imobiliária.
3. Por seu turno, as faixas 1,5, 2 e 3 alcançam famílias com renda mensal
bruta, respectivamente, de até R$ 2.600,00, até R$ 4.000,00, e até R$ 9.000,00, havendo
subsídios públicos ao financiamento apenas para as duas primeiras, ou seja, a faixa 3 não
conta com subvenção econômica, haja vista não corresponder à parcela da população
considerada mais necessitada. Ao revés, trata-se de uma renda bastante considerável, se
levarmos em conta a realidade nacional.
Conquanto o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU -, nessas faixas
de renda, preveja financiamento habitacional com recursos do FGTS, com possibilidade de
subsídio na taxa de juros, redução no valor dos emolumentos cartorários e subvenção
limitada da União, tal hipótese constitui espécie tradicional de financiamento pelas regras do
Sistema Financeiro da Habitação, em tudo similar a uma operação de mercado, tendo em
vista que é o próprio comprador que escolhe o empreendimento imobiliário ofertado no âmbito
do programa, contrata a sua aquisição e obtém o financiamento, sem qualquer intervenção
do Poder Público.
Outrossim, consoante destacado pela Associação Brasileira de Incorporadoras
Imobiliárias - ABRAINC (fls. 414-415), "nas faixas 2 e 3, as unidades são das incorporadoras,
que deverão colocá-las no mercado à disposição dos interessados, por meio de força de
vendas própria ou através de corretores de imóveis", sendo as unidades habitacionais,
portanto, livremente comercializadas.
Acrescenta a ABRAINC, ainda, que (fl. 415):
24. Tal qual ocorre na aquisição de imóveis em geral, os interessados na
aquisição de uma unidade comparecem ao estande de vendas, onde, após
a apresentação do imóvel, optam por adquirir uma unidade.
25. Ato contínuo, formulam junto à imobiliária ou vendedor credenciado
proposta de pagamento para aquisição daquela unidade, a qual depois será
encaminhada pelos corretores à Incorporadora.
26. Bem de se ver ainda que primeiramente são firmadas as condições
gerais do negócio ou compromisso de compra e venda com a incorporadora
e, após certo período ou quando a obra estiver em determinado estágio (em
algumas modalidades do Programa, o financiamento só é realizado quando
80% do empreendimento estiver construído) é celebrado contrato de
financiamento com alienação fiduciária perante a CEF ou outra instituição
financeira credenciada.
27. Frise-se, a respeito do financiamento, que embora possa haver
benefícios na sua obtenção, nas faixas 2 e 3 não há a possibilidade de
financiar integralmente o preço do imóvel. Significa dizer, então, que os
adquirentes devem deter recursos próprios, com os quais arcarão com a
diferença, e, eventualmente, com a corretagem.
28. Desse modo, ainda que haja algum benefício assistencial, a natureza
onerosa do contrato permanece, ao menos nessas faixas do Programa.
O Sindicato da Indústria da Construção Civil da Grande Florianópolis -
Sinduscon-FPOLIS - elucida a forma de implantação do PMCMV, corroborando a similitude
entre a negociação imobiliária realizada com auxílio desse programa governamental e a
negociação tradicional operada no mercado (fls. 348-349):
28. Para edificar um empreendimento que se enquadre no Programa “Minha
Casa, Minha Vida”, as construtoras desenvolvem seus projetos e os
submetem à análise prévia das instituições financeiras participantes. Após
aprovação, é celebrado contrato entre a construtora e a referida instituição.
Com a celebração do dito instrumento, a construtora se torna apta a iniciar
a execução do empreendimento e, principalmente, a alienação de unidades
aos interessados por meio do Programa habitacional.
29. Ato contínuo, aquele particular que decide adquirir uma unidade, assina
com a construtora um pré-contrato (promessa de compra e venda) e, após,
pode firmar, perante a instituição financeira responsável pelo financiamento,
um contrato de compra e venda e mútuo para construção.
30. As unidades são financiadas diretamente pelos compradores, durante a
fase de construção, permitindo a prática de preços baixos e para o acesso
ao imóvel próprio. Em razão disso, as construtoras recebem os recursos de
forma gradativa, ao longo da execução da obra, conforme um cronograma
de execução físico-financeiro pré-definido pela instituição.
31. O Programa “Minha Casa, Minha Vida”, em ambos os seus
subprogramas, é dividido em modalidades (faixas ou grupos de renda),
determinadas conforme a renda da família a que se destinará o imóvel.
Cada uma dessas modalidades possui diferentes valores de subsídios a
serem concedidos pelo Governo Federal, bem como taxas de juros e
períodos de financiamento diversos. Desse modo, o Programa logra atender
diferentes faixas de renda, e promover a aquisição de moradia de forma
segura e adequada aos padrões financeiros de seus beneficiários.
32. Sucede que, muito embora se trate de negociação imobiliária
realizada com auxílio de um programa governamental, a compra e
venda de uma unidade habitacional pelo Programa “Minha Casa,
Minha Vida” guarda fortes semelhanças com as negociações
realizadas fora do âmbito do Programa. Em outras palavras, em que
pese o objetivo assistencial do “Minha Casa, Minha Vida”, as
alienações realizadas deverão observar os mesmos parâmetros e
dispositivos legais de qualquer outra compra e venda de bem
imóvel.
33. Significa dizer que a compra e venda realizada pelo Programa
“Minha Casa, Minha Vida” não apenas sujeita os seus contratantes
aos mesmos direitos e deveres, mas também impõe as mesmas
medidas preventivas às partes. Nesse sentido, se mostra prudente
o auxílio técnico dos corretores de imóveis, porquanto profissionais
capazes de proporcionar uma negociação mais segura e satisfatória.
Assim, assentada esta premissa - a similaridade entre a comercialização de

imóveis no âmbito do PMCMV, nas maiores faixas de renda, e no livre mercado imobiliário -, é
bem de ver que a Segunda Seção, por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o
rito dos recursos repetitivos, já consagrou a validade da cláusula contratual que transfere, ao
promitente-comprador, a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
Confira-se a ementa do julgado:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA
DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER
DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART.
1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
O mesmo entendimento foi manifestado pelo Ministério das Cidades ao editar a

Instrução Normativa n. 23/2015, atualmente vigente, que, admitindo o repasse da comissão
de corretagem ao mutuário, determina que essa remuneração seja clara e transparente,
quando somada ao valor do imóvel, guardando estrita correspondência com os limites de
valores de venda de imóveis previstos para cada uma das modalidades do PMCMV (subitem
7.12, alínea "b", do Anexo): "o valor total do preço de venda dos imóveis será aquele
constante do contrato de financiamento, vedada a celebração de outros instrumentos
contratuais que exorbitem os limites definidos pelo subitem 7.1 deste Anexo".
É que, segundo penso, o repasse dos custos de corretagem ao consumidor é
decorrência lógica do modelo econômico capitalista e não tem o condão de impedir o acesso
aos benefícios do PMCMV, haja vista que, nessas faixas de renda, o programa não admite o
financiamento imobiliário da totalidade do valor do bem, razão pela qual o comprador sempre
terá que desembolsar antecipadamente parte do preço, o que poderá ser feito de forma
parcelada, devendo-se salientar, ainda, que o valor dessa remuneração tem como base de
cálculo o valor do imóvel.
Consoante consignado pelo douto Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, com a
acuidade costumeira, na impossibilidade de transferência, ao consumidor, da obrigação de
pagar a comissão de corretagem, esse custo seria sistematicamente embutido no preço dos
imóveis, em prejuízo dos beneficiários situados nas primeiras faixas de renda familiar, tendo
em vista a necessária observância dos tetos de aquisição previamente definidos nas regras
do programa.
Não se pode olvidar, ainda, que o PMCMV já caminha para a fase final de
implementação, só não tendo sido cobrada a comissão de corretagem durante o curto
período de vigência da Portaria n. 363/2011, que, em seu art. 4º, § 3º, expressamente vedava
o seu repasse ao mutuário.
A tese proposta pelo relator teria, assim, o efeito de estimular o ajuizamento de
inúmeras ações por todos aqueles que adquiriram imóveis mediante o programa habitacional
do Governo Federal.
Nessa linha de intelecção, acompanho a divergência quanto à consolidação da
tese de que: "Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha
Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
4. No caso concreto, foi firmado contrato de compra e venda de bem imóvel, no
valor de R$ 73.000,00, segundo as regras do PMCMV (fl. 43).
O recorrido ajuizou ação de repetição do valor de R$ 4.500,00, cobrados a título
de comissão de corretagem e intermediação, nos moldes dos recibos de fls. 9-10, tendo sido
julgado procedente o pedido pelo Juízo de piso, o que foi confirmado pelo Tribunal estadual,
que, todavia, consignou que (fl. 149):
No contrato entabulado entre a demandante e a empresa Bolognesi consta
da cláusula 42, alínea "h", que as partes convencionam que o valor
correspondente à comissão de corretagem não compõe o preço e será
paga diretamente pelo proponente ao corretor (fl. 72).
Como se vê, há cláusula contratual expressa informando sobre o preço

destacado da comissão de corretagem, além dos recibos de corretagem, às fls. 9-10, o que
se coaduna com a tese consagrada no REsp 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos
repetitivos.
5. Ante o exposto, com a devida vênia do relator, acompanho a divergência para
dar provimento ao recurso especial e julgar improcedente o pedido formulado na inicial, com
inversão dos ônus sucumbenciais, observado o benefício da gratuidade de justiça.
É o voto.
SEGUNDA SEÇÃO
Números Origem: 00182977820138210086 08611300099034 70064388812 70066796723 8611300099034
PAUTA: 13/06/2018 JULGADO: 13/06/2018
Relator
Relator para Acórdão

Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Ministro Impedido
Exmo. Sr. Dr. MAURÍCIO VIEIRA BRACKS
Secretária
AUTUAÇÃO
CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
"AMICUS CURIAE"
CURIAE"
SUSTENTAÇÃO ORAL
Consignados pedidos de preferência pela União, representada pela Advogada-Geral da União Dra.
Layla Kaboudi, e pela amicus curiae Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias -
Abrainc, representada pela Dra. Elizandra Mendes de Camargo da Ana.
CERTIDÃO
Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Luis Felipe Salomão
acompanhando a divergência, e o voto do Sr. Ministro Marco Buzzi no mesmo sentido, a Seção,
por maioria, no mérito, deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido
formulado na inicial, nos termos do voto do Sr. Ministro Villas Bôas Cueva, que lavrará o acórdão.
Para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, foi fixada a seguinte tese repetitiva:
"Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem."
Vencidos os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Relator) e Lázaro Guimarães
(Desembargador convocado do TRF 5ª Região).
Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros Marco Buzzi,
Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Luis Felipe Salomão.
Lavrará o acórdão o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

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Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.601.149 - RS (2016/0136102-7)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas,

Brasília (DF), 13 de junho de 2018(Data do Julgamento)

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Número Registro: 2016/0136102-7 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.601.149 / RS

Números Origem: 00182977820138210086 08611300099034 70064388812 70066796723 8611300099034

PAUTA: 13/12/2017 JULGADO: 13/12/2017

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Corretagem

O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Trata-se de recurso especial interposto por BOLOGNESI

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 164/171).

Paralelamente a este recurso, foi afetado conjuntamente o REsp

O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

I - o Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU); (Redação

II - o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR); e (Redação

Art. 2º. Para a implementação do PMCMV, a União, observada a

I - concederá subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no

Art. 3º. Para a indicação dos beneficiários do PMCMV, deverão ser

I - comprovação de que o interessado integra família com renda

II - faixas de renda definidas pelo Poder Executivo federal para cada

IV - prioridade de atendimento às famílias com mulheres

V - prioridade de atendimento às famílias de que façam parte pessoas

I - os parâmetros de priorização e enquadramento dos beneficiários

II - a periodicidade de atualização dos limites de renda familiar

§ 6º. Na atualização dos valores adotados como parâmetros de renda

I - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 4.650,00 (quatro

II - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 2.790,00 (dois mil,

III - quando o teto previsto no dispositivo for de R$ 1.395,00 (mil,

A partir dessas normas gerais, foram editadas diversas regras específicas,

Assim, após o início do programa, foram verificadas diversas denúncias

Assim, para o fim de regulamentar a questão, o Ministério das Cidades

§ 3º O valor total do preço de venda dos imóveis será aquele

Quanto ao PMCMV Faixa 1, nunca foi permitida qualquer cobrança

Já no PMCMV Faixas 2 e 3 em que a natureza da operação poderia, em

Assim, a CAIXA passou a atuar em parceria com as Construtoras e os

Como se verifica no trecho acima transcrito, existia vedação expressa à

26. Na prática, da forma como atualmente são realizadas as operações

27. Como visto, não se compadece com a natureza e a finalidade do

Isso, porque, como bem situado no v. acórdão recorrido, o caso em

Nesse sentir, nada impende, como já situado, seja traçado aqui

Além disso, a cobrança antecipada da comissão de corretagem, sem

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