XPCI11 Janeiro23
XPCI11 Janeiro23
XPCI11 Janeiro23
Comentário do Gestor
O IFIX começou o ano de 2023 em baixa e fechou janeiro caindo 1,60%. No cenário nacional, como
esperado, a taxa Selic manteve-se em 13,75% na última reunião do Copom, tornando a afirmação
mais dura. Nele, o BC elevou sua projeção de inflação do cenário básico para 5,6% e 3,4% em 2023 e
2024, respectivamente. Além disso, enfatizou a incerteza fiscal e a deterioração das expectativas,
especialmente para prazos mais longos como 2025 e 2026, de modo que o custo da desinflação
seria maior do que a meta, provavelmente, refletida em taxas de juros mais altas por mais tempo.
O IGMI-R, que mede a evolução dos preços de unidades residenciais, seguiu em alta, ainda que
tenha apresentado desaceleração frente ao mês anterior. No acumulado de 12 meses, encerrado
em dezembro, o índice apresentou variação positiva de 15,06%, patamar muito superior aos
principais índices de inflação no país, como o IPCA (5,79%), IGP-M (5,45%) e INCC-M (9,40%),
mostrando a resiliência do mercado imobiliário no país.
Objetivo do Fundo:
No book de CRIs o Fundo aumentou em R$ 10,00 milhões a posição do CRI GAPs/Maqcampo
O XP Crédito Imobiliário FII “XPCI” tem (22E1056953) a uma taxa de IPCA + 9,05% a.a. No book de FII a gestão não realizou nenhum
como objetivo auferir ganhos pela movimento.
aplicação de seus recursos em ativos
O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com
financeiros com lastro imobiliário, tais foco em originação e estruturação próprias. Por este motivo, existem prêmio implícitos nas taxas
como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de dos papéis, que permitem que o Fundo consiga gerar ganho de capital em operações no mercado
FIIs. secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo gerar
retornos recorrentes e não pontuais. No entanto, nos últimos meses a desconfiança do mercado
Informações Gerais: em relação ao compromisso fiscal do novo governo, fez com que a rentabilidade dos títulos
públicos (NTN-Bs) tivessem um forte aumento e, desta forma, dificultando que o time de gestão
Início do Fundo: negociasse os CRIs indexados a inflação no mercado secundário para gerar ganho de capital.
12/09/2019
Com o nível atual de juros e inflação da economia brasileira, aliado aos cenários de maior
CNPJ: volatilidade local e global, a gestão entende que portfólios de mais baixo risco estão melhor
28.516.301/0001-91 posicionados para atravessar o cenário atual e com retorno ao investidor ainda bastante
interessante, com balanços e estruturas mais alavancadas sofrendo deterioração mais rápida,
Código B3: com empresas tendo maiores dificuldades de repasse de preços dado o macro desafiador,
XPCI11 resultando em compressão de margens e simultâneo aumento de despesas financeiras.
Patrimônio Líquido: Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,96
R$ 789.309.106,50 (noventa e seis centavos) por cota, totalizando R$ 8,37 milhões. No book de CRI os rendimentos
recebidos pelo Fundo foram de R$ 8,19 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 0,56 milhão.
Quantidade de Cotas: O fundo possui hoje uma reserva acumulada de correção monetária da ordem de R$ 10,75 milhões
8.701.552 (R$ 1,23 por cota).
Valor Patrimonial da Cota: O Fundo encerrou o mês com alavancagem de R$ 18,41 milhões (2,33% do PL) de forma a honrar
novas aquisições, com indexadores casados e investimento com taxa acima do custo da operação,
R$ 90,71 gerando valor ao Fundo.
ISIN:
BRXPCICTF007
Categoria ANBIMA – Foco de Atuação:
FII TVM Gestão Ativa – TVM Distribuição de Rendimentos
Gestor: A distribuição de R$ 0,96 (noventa e seis centavos) por cota comunicada no último dia útil do mês
XP Vista Asset Management Ltda. de janeiro será realizada em 14/02/2023.
Administrador: A distribuição no mês para os detentores de cotas XPCI11 no valor de cota da 4ª Emissão de Cotas
(R$ 95,34) representa aproximadamente 89,64% do CDI no período, já livre de impostos, o que
XP Investimentos CCTVM S.A. equivale a um rendimento de 105,46% do CDI se considerarmos um gross up de 15% de impostos.
Taxa de Administração: Considerando o valor de fechamento da cota no mês (R$ 78,71) o resultado equivale a 108,58% do
CDI no período, já livre de impostos, ou ainda 127,74% do CDI com um gross up de 15% de impostos.
1,00% a.a. (mínimo de R$ 40 mil
mensais) Fluxo Financeiro jan/23 1S/2023 2023 12 meses
Receitas¹ 9.010.097 9.010.097 9.010.097 100.577.385
Número de cotistas: Receitas FII 565.622 565.622 565.622 6.166.924
72.219 cotistas Receitas CRI 8.195.637 8.195.637 8.195.637 91.688.038
Tributação: Receita LCI e Renda Fixa 248.838 248.838 248.838 2.722.422
Pessoas físicas que detêm volume inferior a Despesas² -638.276 -638.276 -638.276 -7.784.727
10% do total do fundo, desde que o fundo Despesas Operacionais -638.276 -638.276 -638.276 -7.784.727
possua, no mínimo, 50 cotistas e suas cotas Reserva de contingência 0 0 0 0
sejam negociadas exclusivamente em Bolsa Resultado 8.371.822 8.371.822 8.371.822 92.792.658
ou mercado de balcão organizado (Lei Rendimento distribuído 8.353.490 8.353.490 8.353.490 94.122.128
11.196/05), são isentas de Imposto de Renda
Distribuição média por cota 0,960 0,960 0,960 0,961
nos rendimentos distribuídos e tributadas em
(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas
20% de Imposto de Renda sobre eventual FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.
ganho de capital na venda da cota. (2) Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil,
honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, Imposto de Renda sobre ganho de capital, entre outros.
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XP Crédito Imobiliário FII
Janeiro 2023 XPCI11
1,24
1,400 1,17
1,40
1,10 1,12
1,02 0,96 0,96
1,200 0,94 0,95
1,23 1,22 0,88
1,13 0,81
1,02 0,68
1,000 1,05
0,90
fev-22 mar-22 abr-22 mai-22 jun-22 jul-22 ago-22 set-22 out-22 nov-22 dez-22 jan-23
(6) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa. O IPO do Fundo foi em setembro de 2019.
Fonte: XP Asset Management
7.500
Thousands
6.500
5.500 90,71
78,71
4.500
3.500
2.500
1.519
1.500
500
-500
mai-21
mai-22
mai-20
mar-21
mar-22
jul-22
set-22
mar-20
jul-20
set-20
jul-21
nov-21
nov-22
nov-20
set-21
jan-21
jun-22
jun-21
ago-21
out-21
dez-19
jun-20
dez-21
jan-22
jan-20
ago-22
out-22
ago-20
out-20
dez-22
dez-20
fev-21
abr-21
fev-22
abr-22
jan-23
fev-20
abr-20
Volume médio diário de negociação ('000) Valor de mercado da cota Valor patrimonial da cota
Fonte: B3 / XP
Liquidez
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para XP Crédito Imobiliário FII jan/23 2023 12 meses
negociação secundária sob o código XPCI11. Ocorreram
Presença em pregões 100% 100% 100%
143.005 negociações no período, movimentando um
volume de R$ 33,42 milhões. Volume negociado 33.421.702 33.421.702 517.696.922
Número de Negócios 143.005 143.005 1.143.346
A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1.51 milhões e Giro (% do total de cotas) 7,21% 7,21% 90,79%
a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ Valor de mercado R$ 684.899.158
78,71 por cota.
Quantidade de cotas 8.701.552
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Rentabilidade7
O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento
Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos8 desde o início do Fundo:
140
129,05
120 121,57
117,05
100 105,59
78,71
80
60
40
20
06/21
06/22
08/22
06/20
08/21
09/19
08/20
11/19
12/19
09/20
03/21
09/21
11/21
03/22
05/21
12/21
04/22
05/22
09/22
11/22
12/22
03/20
05/20
11/20
12/20
04/21
10/19
01/22
10/22
01/20
04/20
10/20
01/21
02/21
07/21
10/21
02/22
07/22
02/20
07/20
01/23
Valor de Mercado da Cota Valor de Mercado da Cota + Rendimentos Valor Patrimonial da Cota + Rendimentos NTN-B (principal) IFIX
(7) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) Valor Patrimonial da Cota, (iii) NTN-B Principal (vencimento em 15/08/2024) e (iv) IFIX
(8) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos.
Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management
Portfólio
Abaixo informações do portfólio do Fundo, inicialmente sobre a carteira de CRIs, contendo as taxas médias do portfólio e uma tabela de
sensibilidade com estimativa da taxa implícita de aquisição dos CRIs a depender dos preços no mercado secundário1.
Taxa Média de Taxa Média de Deságio cota Yield Bruto Yield Bruto
Indexador % do Book Cota mercado
Aquisição (a.a.) MtM (a.a.) patrimonial IPCA+ CDI+
Caixa; 3,3%
Residencial; 24,6%
FII; 6,3% Comercial;
43,5%
Crédito Corporativo;
CRI; 90,4% 31,9%
1 – Neste cálculo de sensibilidade considera-se que ágios e deságios em relação à cota patrimonial estão uniformemente distribuídos por todo o portfólio do Fundo. Frisa-se que tais valores são estimativas baseadas nas taxas de marcação a mercado no fechamento do
mês, não devendo de forma alguma serem entendidos como promessa ou garantia de rentabilidade futura.
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O foco dos FIIs adquiridos permanecem sendo os fundos de papel que, na opinião da gestão, são de maior resiliência, com composição
majoritária de papéis high grade e middle risk, cujos preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma maior carteira
de CRIs por preços descontados. O time de gestão segue com a tese de que em poucos meses o FII de shopping que compõem o portfólio do
Fundo trará ganhos de capital, o time de gestão optou por aguardar mais para alienações mais relevantes, uma vez que baseado nos
modelos de valuation do time de gestão, entende-se que os preços se encontravam muito deprimidos e a recuperação dos números dos
ativos têm sido muito relevantes na visão da equipe de gestão, com diversos índices superando os níveis pré pandemia.
12.988.068
MCCI11
25,15%
GCRI11 7.270.802
14,08% 42,23%
57,77%
BLMC11 6.434.000
12,46%
BTCI11 3.141.815
6,08%
Recebíveis Shopping
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Com o cenário atual brasileiro de altos juros e inflação pressionada em 2022, além de todo o volátil cenário macro global, o time de gestão
permanece realizando um acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfolio investido e suas respectivas diretorias
financeiras, para acompanhamento de suas saúdes financeiras, com o objetivo de entender possíveis impactos em seus balanços e nas
estruturas dos papéis, de forma a estar preparado para agir antecipadamente em casos de forte deterioração, caso o atual cenário se
estenda além do previsto. Entre as páginas 7 e 10 do presente relatório está uma segunda tabela de CRIs, com maiores detalhamentos da
estrutura de garantias e breves comentários da área de gestão.
19,6%
32,7% 31,6%
8,7%
67,3% 10,1%
16,8%
12,2%
IPCA + CDI +
Residential Real Estate Malls
Retail Food Retail
Healthcare Others
Vencimento e Duration (% dos CRIs)
78%
42%
14% 15%
10% 12% 10%
4% 4% 6%
0% 0% 2% 3%
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22E1284935 Opea Sec. Assai/GIC 24/1 70.129 65,98 5,04 8,36% jun/22 11/04/2034 IPCA + 6,75% Mensal
20B0817201 Planeta Sec. Prevent Senior 4/136 66.879 64,49 6,48 8,17% mai/21 20/03/2035 IPCA + 4,82% Mensal
20G0800227 True Sec. General Shopping FII – GSFI11 1/236 63.370.268 63,38 5,32 8,03% out/21 19/07/2032 IPCA + 5,00% Mensal
19G0228153 Habitasec Sec. HBR - Decathlon | Pirelli | Tim 1/148 39.433 35,78 5,17 4,53% mai/21 26/07/2034 IPCA + 6,00% Mensal
19L0882278 Virgo PPP - Canopus 4/51 33.110 34,76 5,47 4,40% abr/20 15/02/2035 IPCA + 6,00% Mensal
21L0730011 True Sec. Direcional Pro Soluto II 484/1 39.298 33,63 1,39 4,26% dez/21 05/07/2028 CDI + 3,50% Mensal
22E1056953 Opea Sec. GAPs/Maqcampo 2/1 30.925 31,85 3,80 4,03% dez/22 17/05/2032 IPCA + 8,67% Mensal
20A0982855 True Sec. Almeida Júnior - Nações 1/248 32.000 30,44 2,80 3,86% jan/20 17/01/2030 CDI + 1,50% Mensal
22L1314899 True Sec. Tecnisa 118/1 30.000 30,22 3,53 3,83% dez/22 15/12/2028 CDI + 3,75% Mensal
20B0849733 Vert Cia Sec. Creditas - Sênior 19/1 66.169 29,62 5,04 3,75% fev/20 15/02/2035 IPCA + 5,22% Mensal
19I0737680 Habitasec Sec. JCC Iguatemi Fortaleza 1/163 30.012 29,56 4,21 3,75% jan/20 21/09/2034 CDI + 1,30% Mensal
21J0043571 True Sec. GTIS Log 1/447 25.500 26,00 7,88 3,29% mar/22 15/03/2040 IPCA + 5,93% Mensal
22D0371507 Barigui Sec. Grupo Mateus - Júnior III 1/2 25.102 23,76 11,94 3,01% abr/22 25/04/2047 IPCA + 6,65% Mensal
20C0936929 Virgo Ânima 4/86 23.964 21,67 3,39 2,75% ago/20 26/03/2030 IPCA + 6,50% Mensal
19C0240554 Virgo São Carlos 2/306 20.000 21,08 5,44 2,67% set/19 15/03/2034 CDI + 1,10% Semestral
20F0689770 Barigui Sec. GPA 1/82 19.338 20,24 5,64 2,56% dez/21 10/06/2035 IPCA + 5,75% Mensal
19L0907825 Habitasec Sec. Embraed 1/182 28.000 18,63 1,32 2,36% fev/20 23/12/2025 CDI + 3,50% Mensal
22B0084502 Virgo Vitacon - Sênior II 4/427 17.836 17,01 2,47 2,16% jun/22 25/02/2026 CDI + 4,50% Mensal
22C0981880 Opea Sec. AMY 1/479 14.886 14,97 2,56 1,90% abr/22 17/03/2027 CDI + 3,00% Mensal
20D1006203 True Sec. Oba Hortifruti 1/303 13.977 13,68 3,68 1,73% jun/20 03/05/2032 CDI + 2,10% Mensal
19L0882479 True Sec. Assaí 1/282 120 12,10 5,41 1,53% jan/21 28/11/2034 IPCA + 4,90% Mensal
22I1555753 Virgo Vitacon - Sênior III 27/1 12.000 11,48 2,78 1,45% out/22 25/09/2026 CDI + 5,00% Mensal
22G1232724 Opea Sec. PPP - Canopus 19/1 10.000 9,79 5,52 1,24% ago/22 15/01/2036 IPCA + 8,19% Mensal
20H0695880 Barigui Sec. GPA 1/85 8.191 9,77 5,74 1,24% dez/21 10/08/2035 IPCA + 5,00% Mensal
17I0181659 Ápice Sec. Pirelli 1/106 9.104 8,72 4,56 1,11% jun/20 20/10/2032 IPCA + 6,59% Mensal
19L0906443 Habitasec Sec. Embraed 1/180 13.069 8,62 1,32 1,09% out/21 23/12/2025 CDI + 3,50% Mensal
20L0687041 True Sec. GPA 1/345 7.301.510 7,55 3,36 0,96% set/21 26/12/2029 IPCA + 5,30% Mensal
22C1362141 True Sec. Grupo Mateus II 3/1 7.971 7,48 5,15 0,95% out/22 17/07/2034 IPCA + 6,34% Mensal
18J0698011 Virgo PPP - Canopus 2/303 820 6,77 2,56 0,86% fev/20 15/05/2028 IPCA + 9,00% Mensal
21K0938631 Barigui Sec. Helbor - Cotas II 96/1 6.117 6,14 1,02 0,78% set/22 20/11/2024 CDI + 2,50% Mensal
19L0906036 Habitasec Sec. Helbor - Estoque III 1/174 27.966 6,12 1,37 0,78% fev/20 27/12/2024 CDI + 1,50% Mensal
13J0119975 Brazilian Securities Petrobras 1/304 11 4,41 4,43 0,56% set/21 17/10/2031 IPCA + 6,69% Anual
20B0850705 Vert Cia Sec. Creditas - Mezanino 19/2 13.693 4,33 4,68 0,55% fev/20 15/02/2035 IPCA + 7,27% Mensal
21D0453486 True Sec. Cogna Educação 1/372 31 3,55 2,21 0,45% mai/22 19/07/2027 IPCA + 6,00% Mensal
15L0542353 True Sec. Oba | Shopping Limeira 1/22 40 3,40 2,32 0,43% mar/21 07/12/2027 IPCA + 9,67% Mensal
20J0909894 Travessia Sec. PPP - Canopus 1/44 550 0,59 5,79 0,07% nov/21 10/12/2036 IPCA + 6,00% Mensal
16I0965520 Opea Sec. Aliansce Sonae 1/130 1.406 0,51 0,90 0,06% mai/20 02/10/2024 IPCA + 6,57% Mensal
20F0755573 Vert Cia Sec. Creditas - Mezanino III 23/2 614 0,34 5,68 0,04% out/21 15/06/2040 IPCA + 8,90% Mensal
738,41 4,68
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CONTIDAS NESSE MATERIAL ESTÃO EM CONSONÂNCIA COM O REGULAMENTO, PORÉM NÃO O SUBSTITUEM. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR, COM
ESPECIAL ATENÇÃO PARA AS CLÁUSULAS RELATIVAS AO OBJETIVO E À POLÍTICA DE INVESTIMENTO DO FUNDO, BEM COMO DAS DISPOSIÇÕES ACERCA DOS FATORES DE RISCO A
QUE O FUNDO ESTÁ EXPOSTO. ANTES DE TOMAR UMA DECISÃO DE INVESTIMENTO DE RECURSOS NO FUNDO, OS INVESTIDORES DEVEM, CONSIDERANDO SUA PRÓPRIA SITUAÇÃO
FINANCEIRA, SEUS OBJETIVOS DE INVESTIMENTO E O SEU PERFIL DE RISCO, AVALIAR, CUIDADOSAMENTE, TODAS AS INFORMAÇÕES DISPONÍVEIS NO PROSPECTO E NO
REGULAMENTO DO FUNDO. AS EXPRESSÕES QUE ESTÃO COM PRIMEIRA LETRA MAIÚSCULA SE ENCONTRAM DEFINIDAS NO REGULAMENTO E/OU PROSPECTO DO FUNDO.
O MERCADO SECUNDÁRIO EXISTENTE NO BRASIL PARA NEGOCIAÇÃO DE COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO APRESENTA BAIXA LIQUIDEZ E NÃO HÁ NENHUMA
GARANTIA DE QUE EXISTIRÁ NO FUTURO UM MERCADO PARA NEGOCIAÇÃO DAS COTAS QUE PERMITA AOS COTISTAS SUA ALIENAÇÃO, CASO ESTES DECIDAM PELO
DESINVESTIMENTO. DESSA FORMA, OS COTISTAS PODEM TER DIFICULDADE EM REALIZAR A VENDA DAS SUAS COTAS NO MERCADO SECUNDÁRIO, OU OBTER PREÇOS REDUZIDOS
NA VENDA DE SUAS COTAS. ADICIONALMENTE, OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SÃO CONSTITUÍDOS SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO FECHADO, NÃO ADMITINDO O
RESGATE A QUALQUER TEMPO DE SUAS COTAS.
O INVESTIMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL APRESENTA RISCOS PARA O INVESTIDOR. AINDA QUE A INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA
MANTENHA SISTEMA DE GERENCIAMENTO DE RISCOS, NÃO HÁ GARANTIA DE COMPLETA ELIMINAÇÃO DA POSSIBILIDADE DE PERDAS PARA O FUNDO E PARA O INVESTIDOR.
O FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL NÃO CONTA COM GARANTIA DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA, DO GESTOR, DO CUSTODIANTE, DE QUAISQUER
OUTROS TERCEIROS, DE MECANISMOS DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDORE DE CRÉDITO - FGC. A RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE
FUTURA.
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