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º 268/94, de 25 de Outubro

[ Nº de artigos:14 ]
DL n.º 268/94, de 25 de Outubro (versão actualizada)

REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Contém as seguintes alterações:
- DL n.º 81/2020, de 02 de Outubro
- Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro
SUMÁRIO
Estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal
__________________________

DL n.º 268/94, de 25 de Outubro

A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de
preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do
presente diploma.
Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza de um
diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções
que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer
das relações entre os condóminos e terceiros.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 201.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Deliberações da assembleia de condóminos
1 - São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por
quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.
2 - A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos,
indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os
assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o
facto de a ata ter sido lida e aprovada.
3 - A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da
mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
4 - As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como
para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.
5 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta,
quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
6 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou
por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que
contenha outras assinaturas.
7 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino,
enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda
com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser
junta, como anexo, ao original da ata.
8 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos
números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das
declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Contém as alterações introduzidas pelos seguintes Versões anteriores deste artigo:

diplomas: - 1ª versão: DL n.º 268/94, de 25 de
- Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro Outubro
Artigo 1.º-A
Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância
1 - Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o
requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância,
preferencialmente por videoconferência.
2 - Caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na
assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa
impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários,
sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Aditado pelo seguinte diploma: Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro

Artigo 2.º
Documentos e notificações relativos ao condomínio
1 - Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos
utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do
projecto aprovado pela entidade pública competente.
https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_print_articulado.php?tabela=leis&artigo_id=&nid=725&nversao=&tabela=leis 1/4
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2 - O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações
dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.

Artigo 3.º
Informação
1 - Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos
deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório,
desempenhe as funções deste.
2 - Os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte,
morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre
que as mesmas sejam objeto de alteração.
3 - A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo
condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma,
devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo
proprietário.
4 - A falta de comunicação indicada no número anterior responsabiliza o condómino alienante pelo
valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a
mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Contém as alterações introduzidas pelos seguintes Versões anteriores deste artigo:

diplomas: - 1ª versão: DL n.º 268/94, de 25 de
- Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro Outubro
Artigo 4.º
Fundo comum de reserva
1 - É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as
despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2 - Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10
/prct. da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3 - No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim
diverso do indicado no n.º 1, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12
meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante
utilizado, aplicando-se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.
4 - O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia
de condóminos a respetiva administração.

Contém as alterações introduzidas pelos seguintes Versões anteriores deste artigo:

diplomas: - 1ª versão: DL n.º 268/94, de 25 de
- Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro Outubro
Artigo 5.º
Actualização do seguro
1 - É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3 - Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro
de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Artigo 6.º
Dívidas por encargos de condomínio
1 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições
a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de
vencimento das respetivas obrigações.
2 - A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui
título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
3 - Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele
constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou
previstas no regulamento do condomínio.
4 - O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e
3.
5 - A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da
data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de
condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios
sociais do respetivo ano civil.

Contém as alterações introduzidas pelos seguintes Versões anteriores deste artigo:

diplomas: - 1ª versão: DL n.º 268/94, de 25 de

https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_print_articulado.php?tabela=leis&artigo_id=&nid=725&nversao=&tabela=leis 2/4
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- Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro Outubro
Artigo 7.º
Falta ou impedimento do administrador
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou
impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.

Artigo 8.º
Publicitação das regras de segurança
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou
conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.

Artigo 9.º
Dever de informação a terceiros
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do
regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

Artigo 10.º
Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo
estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências
necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de
utilização.

Artigo 10.º-A
Administração provisória
1 - Sempre que, por ato ou omissão dos condóminos, a assembleia de condóminos não reúna ou não
sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do
regulamento do condomínio, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de
reserva, e se não existir administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento das
mesmas como administrador provisório, devendo, nesse caso, dar cumprimento ao disposto no artigo
3.º
2 - Uma vez cumpridas as obrigações previstas no número anterior, o administrador provisório deve
convocar a assembleia de condóminos para eleição do administrador e para prestar informação e
contas sobre a sua administração.
3 - Se, apesar de regularmente convocada, a assembleia de condóminos não reunir ou não eleger
administrador, o condómino que exerceu provisoriamente as funções de administração, nos termos
dos números anteriores, pode comunicar aos outros condóminos o propósito de continuar a exercer o
cargo de administrador provisório, nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil, ou requerer ao
tribunal a nomeação de um administrador, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 - Quando o condómino que exerce as funções de administração provisória, nos termos do artigo
1435.º-A do Código Civil, for uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional e
for necessário promover a realização de obras nas partes comuns do edifício, esta pode recorrer à
execução coerciva das mesmas, nos termos do artigo seguinte, sempre que não seja possível uma
decisão da assembleia de condóminos para o efeito.

Aditado pelo seguinte diploma: Decreto-Lei n.º 81/2020, de 02 de Outubro

Artigo 11.º
Obras
1 - Para efeito de aplicação do disposto nos artigos 89.º a 91.º do Regime Jurídico da Urbanização e
Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, relativamente a obras
necessárias nas partes comuns do edifício, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio.
2 - No caso do número anterior, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é
responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota, sendo o
respetivo pagamento assegurado nos termos dos artigos 108.º e 108.º-B do RJUE.
3 - No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área
da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e
promovidas por essa entidade nos termos do regime a que se referem os números anteriores, caso em
que a notificação e, se necessário, os elementos referidos no n.º 4 do artigo 89.º são por esta
remetidos ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a
parecer prévio da câmara municipal nos termos do n.º 2 do artigo 7.º do RJUE.

https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_print_articulado.php?tabela=leis&artigo_id=&nid=725&nversao=&tabela=leis 3/4
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Contém as alterações introduzidas pelos seguintes Versões anteriores deste artigo:

diplomas: - 1ª versão: DL n.º 268/94, de 25 de
- DL n.º 81/2020, de 02 de Outubro Outubro
Artigo 12.º
Direito transitório
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente
diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3.º

Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 28 de Julho de 1994. - Aníbal António Cavaco Silva -
Luís Francisco Valente de Oliveira - Álvaro José Brilhante Laborinho Lúcio - Luís Filipe Alves Monteiro -
Joaquim Martins Ferreira do Amaral - Fernando Manuel Barbosa Faria de Oliveira.
Promulgado em 7 de Outubro de 1994.
Publique-se.
O Presidente da República, MÁRIO SOARES.
Referendado em 10 de Outubro de 1994.
O Primeiro-Ministro, Aníbal António Cavaco Silva.

https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_print_articulado.php?tabela=leis&artigo_id=&nid=725&nversao=&tabela=leis 4/4