D&D//OBRAS NO CONDOMÍNIO

P Inovar, é
or lei, as obras de conservação das
partes comuns de um condomínio
são obrigatórias, pelo menos,
de oito em oito anos. Mas,

preciso?
se até estas obras têm de ser aprovadas
pela assembleia de condóminos e
pelas autoridades, como é que tudo se
processa quando cada condómino tem
as suas ideias sobre o que pode e deve ser
melhorado? É preciso que todos estejam
de acordo com a inovação?
Quer se trate de uma obra promovida Ideias para modernizar o condomínio
pelo condomínio ou apenas por um
condómino, há regras a cumprir e é
não lhe faltam, mas não sabe por onde
necessário acautelar a sua viabilidade começar para as levar a bom porto?
técnica e legal. Mais: convém saber se
são necessárias autorizações da câmara Explicamos o que precisa
municipal ou aprovação pela assembleia
de condóminos e, neste último caso,
de saber
com que tipo de maioria. Mesmo que a Texto Paula Sofia Silva
maioria exigida se verifique, é necessário
assegurar que da execução das obras
não resultam prejuízos para nenhum
condómino. Imaginemos que as obras
incluem a construção de uma plataforma
coberta e que esta pode facilitar o acesso
de ladrões às frações: isso é suficiente
para impedir a realização das obras e,
sendo o risco constatado a posteriori,
pode até implicar a sua demolição e a
eventual indemnização aos prejudicados.
Tomada a decisão de fazer obras
de conservação extraordinária ou
de inovação nas partes comuns, se o
regulamento do condomínio ou a
assembleia nada determinarem em
contrário, a administração terá de
apresentar, no mínimo, três orçamentos
de diferentes proveniências. Deve ficar
claro quem paga o quê, incluindo na é possível fazer obras de inovação que condóminos. Se a assembleia votasse
eventualidade de, entretanto, alguma desrespeitem a lei. Ora, a lei reconhece a favor – por uma maioria qualificada
das frações ser vendida. a todos, dentro ou fora do condomínio, de dois terços –, as despesas teriam,
direitos que devem ser tidos em conta: mesmo assim, de ser assumidas por
Respeitar o título constitutivo ao bem‑estar, à privacidade, à segurança todos. A não ser que um tribunal ou um
e a lei e à saúde. Tudo isto deve ser ponderado julgado de paz considerasse válidos os
Nenhuma inovação pode ir contra o que pelos condóminos antes de darem início motivos da recusa. Esta considera‑se
está definido no título constitutivo. Por às obras. fundada quando as obras têm natureza
isso, se se pretender, por exemplo, fechar voluptuária ou são desproporcionadas
um terraço comum, transformando‑o Pagar (mesmo) sem concordar face à importância do edifício, ou
em águas‑furtadas para habitação, a Imaginemos que a inovação não seja, quando se destinam à criação
primeira coisa a fazer será alterar o causava prejuízos, nem ia contra o título de estruturas de lazer, por exemplo,
título. Nesse caso, é necessário que constitutivo ou contra disposições legais, ou têm um caráter luxuoso face às
todos estejam de acordo. Também não mas não tinha a aprovação de alguns características do condomínio. Ainda

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LUZ VERDE PARA INOVAR EM CASA...

assim, o condómino cuja recusa seja
considerada fundada pode vir a usufruir
das vantagens da inovação, mediante SUBSTITUIR AS CANALIZAÇÕES ALTERAÇÕES AO USO
o pagamento da parte que lhe caberia DA ÁGUA DA FRAÇÃO
nas despesas de execução e manutenção
da obra. Autorização da câmara? Deixar de usar uma fração como
NÃO. habitação para aí fazer um consultório
Na devida proporção ou um escritório é uma intervenção sujeita
Em princípio, as despesas com as Aprovação pela assembleia a alguns requisitos.
obras nas partes comuns são da de condóminos?
responsabilidade dos condóminos que
NÃO. Autorização da câmara?
SIM, se as obras alterarem a utilização
já o eram à data em que a assembleia as
aceite pela autarquia.
aprovou, e devem ser pagas na proporção
do valor das suas frações. Ou seja, se JUNÇÃO DE FRAÇÕES
Aprovação pela assembleia
a permilagem de uma fração for de de condóminos?
200/1000, o proprietário terá de pagar 1/5
O proprietário de duas ou mais frações
contíguas (uma sobre a outra ou lado SIM, por unanimidade, se o título
do custo das obras. Já um vizinho cuja a lado) do mesmo edifício pode uni-las constitutivo definir o fim a que se destina
fração represente 100/1000 da totalidade numa só. Depois, terá de proceder a fração (também o título terá de ser
do edifício só terá de pagar 1/10 da despesa. à alteração do título constitutivo, alterado) ou, se este documento nada
Se, entretanto, a fração for vendida, por escritura pública ou documento disser a esse respeito, por um número de
particular autenticado, e comunicá-la votos que represente uma maioria de dois
a responsabilidade pelas dívidas depende
ao administrador, no prazo de dez dias. terços do valor total do edifício.
do momento em que deveriam ter sido
liquidadas, de acordo com o que consta
da declaração de encargos emitida Autorização da câmara ou aprovação
pela administração e apresentada no
pela assembleia de condóminos? INSTALAÇÃO DE APARELHOS
NÃO, se não interferir com as partes
ato de compra e venda. Isto, claro, se o DE AR CONDICIONADO
comuns, a segurança do edifício
comprador não tiver assumido as dívidas (por exemplo, derrubando pilares ou
ao comprar a casa. Instalar a unidade exterior do ar
paredes-mestras), nem afetar a linha
condicionado na fachada pode ser visto
O fundo comum de reserva, destinado arquitetónica ou o arranjo estético.
como uma alteração da linha arquitetónica
a financiar a conservação do edifício,
e estética e, por isso, o proprietário
também pode ser usado para as obras de da fração necessita de autorização.
inovação, se tal tiver sido aprovado pela DIVISÃO DE FRAÇÕES
assembleia. Mas os condóminos terão Autorização da câmara?
de assegurar o pagamento de uma quota Só é admissível a divisão, criando novas SIM, no caso das obras que requerem
extraordinária, num máximo de 12 meses frações, se estas mantiverem a autonomia. controlo prévio (por exemplo, tratando-se
a contar da deliberação. O objetivo é Por outras palavras, terão de manter-se de edifícios classificados).
repor o montante. independentes, com saída própria para
uma parte comum do prédio ou para a Aprovação pela assembleia
DOSSIÊ TÉCNICO Sofia Lima
via pública. Além disso, a segurança da de condóminos?
estrutura do edifício é intocável. Cabe SIM, por maioria representativa de dois
ao responsável pelas obras proceder terços do valor do prédio (o mesmo tipo de
à alteração do título constitutivo, maioria que se aplica às obras de inovação
por escritura pública ou documento nas partes comuns).
particular autenticado, e comunicá-la ao
administrador, no prazo de dez dias.

GUIA DO Autorização da câmara?

MUDAR O CHÃO DA CASA
CONDÓMINO (G428) SIM. DE BANHO E RESTANTES DIVISÕES
Neste guia, encontra
toda a informação Aprovação pela assembleia Autorização da câmara?
sobre condomínios. de condóminos? NÃO.
Encomende com o SIM, sem qualquer voto contra, se o título
código 23034, em constitutivo não permitir a divisão ou nada Aprovação pela assembleia
www.deco.proteste. disser sobre o assunto. Depois, poderá de condóminos?
pt/guiaspraticos pedir o licenciamento da obra à autarquia. NÃO.

18 D&D//março/abril 2023 www.deco.proteste.pt

 ... E NO CONDOMÍNIO

ALTERAÇÕES À ESTÉTICA Aprovação pela assembleia -se de edifícios classificados ou em vias de

de condóminos? classificação, de interesse público ou nacional.
A lei não permite a alteração da linha SIM, por unanimidade. Abrangidos por esta obrigatoriedade estão
arquitetónica e estética do edifício. Ora, também os prédios localizados em zonas de
este conceito abrange, praticamente, todas proteção de imóveis classificados ou em vias
de classificação e os que estão integrados em
as obras com implicações no exterior das DISPOSITIVOS PARA conjuntos ou sítios nas mesmas circunstâncias.
frações. Toda e qualquer modificação na
fachada pode ser entendida como uma AFUGENTAR POMBOS
alteração da sua linha arquitetónica ou Aprovação pela assembleia
estética. Isso inclui, por exemplo, pintar Podem ser necessários por uma questão de condóminos?
de uma cor diferente. de higiene e saúde, e até para evitar SIM, por maioria de dois terços do valor total
o entupimento de algerozes. do prédio.
Autorização da câmara?
SIM. Autorização da câmara?
NÃO, se não houver impacto na estética do PONTOS DE CARREGAMENTO
Aprovação pela assembleia de condóminos? prédio. Na dúvida, contacte a autarquia.
SIM, em sessão cuja convocatória inclua esse
DE CARROS ELÉTRICOS
assunto na ordem de trabalhos. A obra terá de Aprovação pela assembleia
ser aprovada por uma maioria de condóminos de condóminos? Qualquer morador interessado em carregar
cujos votos representem, pelo menos, dois SIM, por maioria de dois terços do valor um carro elétrico na garagem pode fazer a
terços do valor do prédio. do prédio. Não pode prejudicar a utilização instalação por conta própria ou propô-la ao
das partes comuns ou das frações. condomínio. No primeiro caso, recorre a um
instalador certificado e paga as despesas; no
segundo, apresenta a proposta à assembleia,
RAMPAS DE ACESSO para uma instalação que possa ser usada por
OU PLATAFORMAS ELEVATÓRIAS INSTALAÇÃO DE SISTEMA todos. Nos prédios com projetos aprovados
DE VIDEOVIGILÂNCIA antes de 2010, a instalação elétrica pode não
Trata-se de uma mais-valia, quando há ser adequada. Os condomínios não estão
moradores com mobilidade condicionada e Não requer autorização prévia da Comissão obrigados a garantir a infraestrutura básica
não existem elevadores ou as dimensões da Nacional de Proteção de Dados, mas a lei para instalar os pontos de carregamento. Esta
porta e da cabina não permitam que sejam limita o registo de imagens, para salvaguardar pode ser criada, se for aprovada por maioria
utilizados por uma pessoa em cadeira de a privacidade dos moradores. As câmaras de dois terços do valor total do prédio.
rodas. As despesas são da responsabilidade devem abranger apenas os espaços comuns,
dos condóminos que as instalam. evitando entradas de frações, terraços ou Autorização da câmara?
varandas exclusivas de cada condómino. NÃO.
Autorização da câmara?
NÃO. Autorização da câmara? Aprovação pela assembleia
NÃO. de condóminos?
Aprovação pela assembleia de condóminos? NÃO, se fizer a instalação por conta própria.
NÃO, mas os condóminos que vão efetuar Aprovação pela assembleia Mas, se o carregador for instalado numa parte
a obra devem comunicar essa intenção de condóminos? comum do prédio, ou implicar a passagem
ao administrador, com o mínimo de 15 dias SIM. Todos os moradores (condóminos e de cabos por partes comuns, é preciso
de antecedência. inquilinos) têm de autorizar, em assembleia comunicá-lo por escrito à administração,
ou por escrito. Se, mais tarde, alguém mudar com a antecedência mínima de 30 dias.
O condomínio só poderá opor-se se forem
de ideias, o sistema tem de ser retirado.
instalados dispositivos que assegurem o
INSTALAÇÃO DE ANTENAS mesmo serviço e tecnologia a todos os
DE TELECOMUNICAÇÕES utilizadores e o edifício já tiver um ponto de
INSTALAÇÃO DE PAINÉIS SOLARES carregamento comum ou a instalação puser
É uma fonte de rendimento para o em risco a segurança de pessoas e bens ou
condomínio e, por norma, depende Visa melhorar o desempenho energético prejudicar a linha arquitetónica do edifício.
da iniciativa de uma empresa de do edifício. Tem 90 dias a seguir à comunicação para se
telecomunicações, que apresenta opor.
uma proposta. Autorização da câmara?
SIM, se os painéis excederem a área de SIM, por maioria representativa de dois terços
Autorização da câmara? cobertura do imóvel e a cércea deste (ponto do valor do prédio, se a instalação ficar a cargo
NÃO. mais alto) em um metro de altura, ou tratando- do condomínio.

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