FELIPE ORTIZ PEREIRA

A DISCUSSÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU A SER APLICADA

PARA TERRENOS EM CONDOMÍNIOS FECHADOS EM
CAMPO GRANDE, MATO GROSSO DO SUL

CAMPO GRANDE
2023
FELIPE ORTIZ PEREIRA

A DISCUSSÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU A SER APLICADA

PARA TERRENOS EM CONDOMÍNIOS FECHADOS EM
CAMPO GRANDE, MATO GROSSO DO SUL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Graduação em Direito pela
Faculdade Uniderp

Orientador: Profa.

Campo Grande
2023
 FELIPE ORTIZ PEREIRA

A DISCUSSÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU A SER APLICADA

PARA TERRENOS EM CONDOMÍNIOS FECHADOS EM
CAMPO GRANDE, MATO GROSSO DO SUL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

ao Curso de Pós Graduação em Direito
Tributário da Faculdade Descomplica.

Orientador: Profa. Juliana Pimentel Viana

BANCA EXAMINADORA

Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)

Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)

Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)

Campo Grande, 10 de março de 2023.

Pereira, Felipe Ortiz. A DISCUSSÃO DA ALÍQUOTA DO IPTU A SER APLICADA
PARA TERRENOS EM CONDOMÍNIOS FECHADOS EM CAMPO GRANDE, MATO
GROSSO DO SUL. 2023. 24 folhas. Trabalho de Conclusão de Curso apresentado
ao Curso de Graduação em Direito pela Faculdade Uniderp, Campo Grande, 2023.

RESUMO

Este trabalho tem por finalidade estudar o Imposto Predial e Territorial Urbano, bem
como sua utilização como de forma extrafiscal, quando da tributação de terrenos e
casas situados em condomínios fechados. Neste ínterim, o trabalho vem
esmiuçando a origem de Tributo, explicando pormenorizadamente os parâmetros
descritos no Código Tributário Nacional, passando posteriormente à análise do
Imposto Predial e Territorial Urbano. Por fim, fora feito um estudo de caso por meio
da análise da Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do
Sul, onde foi possível observar que a natureza do problema se dá pela divergência
de entendimentos adotados por suas turmas recursais, quanto a aplicação de
alíquotas de tributação para terrenos que estão situados em condomínios fechados
dentro do município de Campo Grande, aplicando a totalidade da Lei Municipal nº
1.466/73. Esse fato, ao entendimento de muitos juristas é equivocado, haja vista que
todas as obras de infraestrutura realizadas para a implantação dos condomínios
fechados, como asfalto, guiam de sarjetas, iluminação, rede de água, são realizadas
pelo instituidor e posteriormente mantidas e amparadas pela Associação de
Moradores do empreendimento. A metodologia utilizada para a construção deste
trabalho foi a análise bibliográfica de importantes doutrinadores dentro do campo
estudado, bem como análise e pesquisa junto a doutrinas, jurisprudências, ações
judiciais, periódicos e portais de notícias, realizando um estudo de caso positivo e
negativo sobre o tema. Por fim, podemos considerar que, por meio deste trabalho,
serão apresentados aspectos acerca da tributação municipal em Campo Grande,
Mato Grosso do Sul.

Palavras-chave: Conceito de IPTU; IPTU no Âmbito Constitucional; Progressividade

do IPTU.
PEREIRA, Felipe Ortiz. THE DISCUSSION OF THE IPTU RATE TO BE APPLIED
TO LAND IN CLOSED CONDOMINIUMS IN CAMPO GRANDE, MATO GROSSO
DO SUL. 2023. 24 sheets. Completion of course work presented to the Graduate
Course in Law by Uniderp, Campo Grande, 2023.

ABSTRACT

This work aims to study the Urban Property and Territorial Tax, as well as its use as
an extrafiscal way, when taxing land and houses located in closed condominiums. In
the meantime, the work has been detailing the origin of Tribute, explaining in detail
the parameters described in the National Tax Code, moving later to the analysis of
the Urban Property and Territorial Tax. Finally, a case study was carried out through
the analysis of the Jurisprudence of the Court of Justice of the State of Mato Grosso
do Sul, where it was possible to observe that the nature of the problem is given by
the divergence of understandings adopted by its appellate groups, regarding the
application of tax rates for land that are located in closed condominiums within the
municipality of Campo Grande, applying the entirety of Municipal Law No. 1,466/73.
This fact, in the opinion of many jurists, is wrong, given that all the infrastructure
works carried out for the implementation of closed condominiums, such as asphalt,
gutter guide, lighting, water network, are carried out by the founder and later
maintained and supported by the Project Residents Association. The methodology
used for the construction of this work was the bibliographic analysis of important
scholars within the field studied, as well as analysis and research with doctrines,
jurisprudence, lawsuits, periodicals and news portals, carrying out a positive and
negative case study on the theme. Finally, we can consider that, through this work,
aspects about municipal taxation in Campo Grande, Mato Grosso do Sul will be
presented..

Keywords: Property tax concept; IPTU under the Constitution; Progressivity of

property tax.
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

IPTU Imposto Territorial Urbano

CTN Código Tributário Nacional

RE Recurso Especial
 8

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO..........................................................................................................8
2 TRIBUTO....................................................................................................................9
2.1 DEFINIÇÃO CONSTITUCIONAL DE TRIBUTO.....................................................9
2.2 CONCEITO DE TRIBUTO......................................................................................9
2.2.1 TRIBUTO É TODA PRESTAÇÃO PECUNIÁRIA EM MOEDA OU CUJO
VALOR NELA SE POSSA EXPRIMIR........................................................................10
2.2.2 TRIBUTO É PRESTAÇÃO COMPULSÓRIA.....................................................10
2.2.3 QUE NÃO CONSTITUA SANÇÃO DE ATO ILÍCITO........................................11
2.2.4 INSTITUÍDA EM LEI...........................................................................................11
2.2.5 COBRADA MEDIANTE ATIVIDADE ADMINISTRATIVA PLENAMENTE
VINCULADA................................................................................................................12
3 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO...................................................13
3.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ACERCA DO IPTU................................................13
3.2 OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS APLICÁVEIS AO IPTU...........................14
3.3 A PROGRESSIVIDADE DO IPTU NO MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE.........15
4. O EMBRÓGLIO TRIBUTÁRIO ENVOLVENDO TERRENOS EM CONDOMINIOS
FECHADOS EM CAMPO GRANDE MATO GROSSO DO SUL................................17
4.1 A TESE DE REDUÇÃO DE ALÍQUOTAS DE IPTU EM TERRENOS DENTRO
DE CONDOMÍNIOS FECHADOS...............................................................................17
4.2 JULGADO FAVORÁVEL À REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE IMPOSTO PREDIAL
E TERRITORIAL URBANO.........................................................................................19
4.3 JULGADO CONTRÁRIO À REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE IMPOSTO PREDIAL
E TERRITORIAL URBANO.........................................................................................21
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................................22
 9

1. INTRODUÇÃO

O tema a ser estudado será o Imposto Predial e Territorial Urbano, dentro da

legislação do Município de Campo Grande, Estado de Mato Grosso do Sul. A
importância de se estudar esta legislação se denota pelos imbróglios jurídicos que
deste imposto se desfazem, especialmente quanto a divergência na aplicação de
alíquotas para cobrança do imposto em comento.
A pesquisa se baseará em conceituar o Imposto Predial e Territorial Urbano,
figura essencial dentro da arrecadação de impostos municipais, e como este se
apresenta dentro do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente dentro do
Município de Campo Grande.
O problema dessa pesquisa se dá pelo entendimento dos aspectos legais da
progressividade do IPTU, bem como em sua aplicação dentro do Município de
Campo Grande, já que a jurisprudência analisa de forma diversa situações que se
encontram no mesmo contexto, determinando a aplicação de alíquotas diferentes
para imóveis na mesma situação fática.
Assim, estudaremos neste trabalho os conceitos de tributo, bem como sua
definição constitucional e aspectos doutrinários do imposto, além da análise legal do
Código Tributário Nacional sobre o tema. Também serão estudados aspectos acerca
da progressividade autorizada na constituição e sua aplicação no caso concreto. Por
fim, será apresentado o imbróglio jurídico, na visão jurisprudencial acerca da
aplicação das alíquotas progressivas de imposto face a função social da
propriedade.
 10

2 TRIBUTO

A pesquisa se baseará em conceituar o Imposto Predial e Territorial Urbano,

figura essencial dentro da arrecadação de impostos municipais, e como este se
apresenta dentro do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente dentro do
Município de Campo Grande.
O problema dessa pesquisa se dá pelo entendimento dos aspectos legais da
progressividade do IPTU, bem como em sua aplicação dentro do Município de
Campo Grande, já que a jurisprudência analisa de forma diversa situações que se
encontram no mesmo contexto, determinando a aplicação de alíquotas diferentes
para imóveis na mesma situação fática.
Assim, estudaremos neste trabalho os conceitos de tributo, bem como sua
definição constitucional e aspectos doutrinários do imposto, além da análise legal do
Código Tributário Nacional sobre o tema. Também serão estudados aspectos acerca
da progressividade autorizada na constituição e sua aplicação no caso concreto. A
pesquisa se baseará em conceituar o Imposto Predial e Territorial Urbano, figura
essencial dentro da arrecadação de impostos municipais, e como este se apresenta
dentro do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente dentro do Município de
Campo Grande.
O problema dessa pesquisa se dá pelo entendimento dos aspectos legais da
progressividade do IPTU, bem como em sua aplicação dentro do Município de
Campo Grande, já que a jurisprudência analisa de forma diversa situações que se
encontram no mesmo contexto, determinando a aplicação de alíquotas diferentes
para imóveis na mesma situação fática.
Assim, estudaremos neste trabalho os conceitos de tributo, bem como sua
definição constitucional e aspectos doutrinários do imposto, além da análise legal do
Código Tributário Nacional sobre o tema. Também serão estudados aspectos acerca
da progressividade autorizada na constituição e sua aplicação no caso concreto. E a
resposta não pode ser diferente de sim, haja vista que a complexidade das
Constituições modernas nos obriga a reconhecer a constitucionalização de conceitos
legais, pois, para Leisner (1964, pág. 35), a legislação fundamentalmente aproveita
e incorpora para si as definições que já constam em legislação ordinária, isso
especialmente quanto as que possuem conteúdo explicitamente técnico.
 11

Diante disso, temos ainda que a definição de Tributo, trazida pelo artigo 3º do
Código Tributário Nacional, por ser base para todo o entendimento constitucional
tributário, não pode ser objeto de modificação advinda por nova lei
infraconstitucional, pois, tal alteração implicaria na própria interpretação
constitucional. Além disso, temos que seria muito improvável tal alteração, já que a
própria constituição trouxe os as definições de taxa e contribuição de melhoria, bem
como estabeleceu o rol de impostos municipais, estaduais e federais, bem como
vedações e limitações ao poder de tributar.

2.2 CONCEITO DE TRIBUTO

O tributo pode ser considerado o parâmetro basilar de uma Constituição

Tributária dentro de um Estado Democrático de Direito, sendo que a sua instituição e
cobrança coincide com o início dos Estados Liberais de Direito, portanto, com a
constitucionalização do Estado moderno, já que anteriormente, na Idade Antiga e
Média, havia, além de rendimentos dados à família dominante, outras prestações
públicas, que não podem ser consideradas tributo, já que decorriam de uma relação
de vassalagem e não necessariamente de um contrato social.

2.2.1 TRIBUTO É TODA PRESTAÇÃO PECUNIÁRIA EM MOEDA OU CUJO

VALOR NELA SE POSSA EXPRIMIR

O pagamento do tributo deve acontecer em dinheiro e não em espécie (in

labore ou in natura). Diante da idealização de tributo como prestação pecuniária, é
possível distinguir este de requisições administrativas de bens particulares para
casos onde haja iminente perigo público, já que essa se dá de forma in natura, e não
pecuniária. Ainda no mesmo entendimento, temos que o trabalho como voluntário do
Tribunal do Juri, ou ainda, o serviço militar obrigatório são prestações in labore,
motivo pelo qual não podem ser considerados também como tributo, pois não são
prestadas em dinheiro.
Ainda assim, a Lei Complementar nº 104 que alterou o artigo 156, inciso XI do
Código Tributário Nacional, dispondo acerca da possibilidade de pagamento de
tributos com bens imóveis, e posterior extinção do crédito tributário, não desnatura a
 12

característica pecuniária do pagamento. Imperioso ressaltar que tal alteração

apenas traz uma alternativa ao devedor para satisfação do crédito, sendo ainda que,
deverá existir interesse público para que o imóvel possa integrar seu patrimônio,
bem como deverão ser respeitados os princípios constitucionais inerentes aos atos
administrativos (art. 37 da CR/88).

2.2.2 TRIBUTO É PRESTAÇÃO COMPULSÓRIA

A relação compulsória é, de fato, a distinção da obrigação tributária de outras

obrigações contratuais, eis que, o dever de pagar impostos independe da vontade
do sujeito passivo, bastando que o contribuinte pratique o fato gerador, disposto em
dentro da legislação tributária, para que exista a possibilidade de lançamento, bem
como a compulsoriedade da prestação.
De forma excepcional, é possível que as obrigações tributárias possam
depender de manifestação de vontade do sujeito passivo, casos onde há a
existência de regimes simplificados ou alternativos de tributação, autorizados
legalmente, que tragam em seus dispositivos acerca da manifestação da vontade do
contribuinte. Entretanto, tal fato não retira a compulsoriedade da relação, eis que
mesmo possuindo o direito de optar, o sujeito passivo estará compelido ao
pagamento do imposto, independente de sua vontade neste caso.

2.2.3 QUE NÃO CONSTITUA SANÇÃO DE ATO ILÍCITO

Tributo e multa são institutos muito parecidos, já que se extrai de ambos a

obrigação de dar dinheiro ao estado, pelo dever ex lege. A diferença substancial
entre estes se dá, especialmente, na licitude ou ilicitude do fato gerador que enseja
a obrigação que ali nasce.
Multa não é tributo, por mais que tenha o Código Tributário Nacional incorrido
em atecnia ao tratar as espécies tributárias de tributo e multa fiscal, especialmente
em seu artigo 113, §1º, onde dispõe acerca da obrigação principal, tratando de igual
modo quando apresenta “tem por objeto o pagamento de tributo ou penalidade
pecuniária”, assim como no §3º do mesmo artigo, que dispõe acerca da conversão
das obrigações acessórias “se convertem em obrigação principal pelo simples fato
 13

de seu descumprimento”, o CTN confunde e trata de forma igual os efeitos de

normas tributárias de imposição e sanção.
Na realidade, a verdadeira pretensão do CTN era a de conferir às
penalidades, o mesmo tratamento jurídico do tributo, onde efetivamente obteve sua
pretensão. Entretanto, é possível ver que tal igualdade jurídica não se estende ao
processo falimentar, eis que foi necessária a modificação do Código, com a
finalidade de dispor que na massa falida, as multas tributárias estão muitos níveis
abaixo do tributo na ordem de pagamento de créditos.
Para Silva (2007, pág. 85), houve outro equívoco: A conferência da mesma
destinação orçamentária dada às receitas tributárias bem como as multas que são
correlatas, acaba por instituir de penalidades com único e exclusivo propósito
arrecadatório, já que a verba será utilizada da mesma forma onde seria para com o
tributo, sendo mais prudente talvez, a instituição desta verba para um fundo com
objetivo de custear programas de educação fiscal, que ajudem os cidadãos,
contribuintes e todos da sociedade em geral, sobre obrigações tributárias.

2.2.4 INSTITUÍDA EM LEI

Extrai-se do texto constitucional, especialmente do artigo 150, I, que é vedado

à União, aos Estados, e ao Distrito Federal exijam ou aumentem seus tributos sem
legislação que assim o estabeleça. Diante disso, temos o sentido da legalidade
formal (Legislação propriamente dita) e material (modelo para fixação do quantum
do imposto).
Lei, no âmbito tributário, deve ser interpretada como complementar quando é
assim exigido pelo texto constitucional, ou ordinária como regra geral, e ainda,
conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal, no julgamento da RE nº
232.896, medida provisória, entendimento reforçado ainda pelo art. 62, em seu
parágrafo segundo, que somente dispõe acerca dos limites à utilização de medidas
provisórias para criação de impostos, salvos os casos de guerra bem como
utilização desta nos impostos de natureza extrafiscal.
Além dos pontos legais da legislação, muito se discute atualmente quais os
limites para fixação dos critérios materiais, acerca do quantum do imposto, este que
 14

altera de sobremaneira nos bolsos dos contribuintes, já que altera a base de cálculo
dos tributos de acordo com critérios subjetivos.

2.2.5 COBRADA MEDIANTE ATIVIDADE ADMINISTRATIVA PLENAMENTE

VINCULADA

Se até o momento fora estudado que o tributo se dá por meio de instituição

legal, bem como se dá de forma compulsória, é também um argumento lógico
entender que tais pressupostos só podem ser utilizados se cobrados por meio de
uma atividade administrativa plenamente vinculada, ou seja, a administração pública
não pode agir por sua mera vontade. Muitos doutrinadores discordam desta parte do
artigo 3º do CTN, haja vista que o elemento da vinculação de forma isolada, não
serve para conceituar tributo, já que, acaso inexistisse esta forma de lançamento e
cobrança, o tributo não deixaria de ser tributo.
Entretanto, é importante ressaltar que o poder de exigir o tributo não é um ato
discricionário, até porque o lançamento deve observar as formas dispostas nos
artigos 142 e seguintes do Código Tributário Nacional. Portanto, o que se deve
entender é que, com a ocorrência do fato gerador, o fisco deverá realizar os
procedimentos necessários para averiguação do pagamento do imposto, ou ainda,
consolidação do crédito tributário em forma de Certidão da Dívida Ativa, para que a
Procuradoria realize a cobrança judicial deste.
Para Torres e Bernardes (2008, pág.63):

o direito material de arrecadação e fiscalização, existente na obrigação

tributária, exercitável pela Administração Fazendária perante o sujeito
passivo, não pode se realizar de qualquer forma, face à natureza da relação
jurídica.

Diante disso, por mais que seja uma atividade administrativa plenamente
vinculada, o fisco deve valer-se da verdade material dos fatos para efetuar o
lançamento, ou seja, o lançamento não é uma ordem cega que deve ser cumprida
de forma unilateral, sob pena de prejuízos para o contribuinte.

3 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO

 15

3.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ACERCA DO IPTU

Aos municípios, a constituição federal atribuiu a competência para instituição

de três tributos: O Imposto Territorial Urbano, o Imposto Sobre a Transmissão de
Bens Imóveis e o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Neste caso, este
artigo apenas aborda acerca da competência municipal disposta no artigo 156, I, ou
seja, instituição do IPTU.
Este, por sua vez, é um dos mais conhecidos tributos, sendo discutido de
forma veemente entre os estudiosos da área tributária, tendo em vista que gera
impacto na vida de todos dentro da sociedade civil, haja vista que não são poucos
os casos onde o contribuinte se sente prejudicado pelo lançamento do valor
realizado pelo Poder Público, tendo em vista sua modalidade de lançamento, a de
ofício.
Como abordado, o IPTU está abarcado dentro do artigo 156, inciso I, §1º, 2º e
3º. Já no âmbito legal infraconstitucional, prevê o artigo 32 do CTN o fato gerador do
tributo, ou seja, “a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por
natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana
do Município”. (BRASIL, 1966)
Já no artigo 34 temos que “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel,
o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” (BRASIL, 1966).
Desta feita, é evidente que no aspecto material de incidência do imposto, é o direito
sobre a propriedade ou a sua posse, ou seja, o imposto se traduz como a
externalização do domínio útil.
Acerca do tema, pontua Sacha Calmon Navarro Coêlho:

A hipótese de incidência básica do IPTU, portanto, harmonizados a

Constituição e o Código Tributário Nacional, é o direito de propriedade sobre
imóveis ou sua posse, como a externalização do domínio, ou o direito do
enfiteuta sobre coisa alheia, por configurar uma ‘quase propriedade’
(propriedade de fato ex vi lege). (COÊLHO, 2018, p. 271)

Quanto ao critério espacial, é necessário destacar que o código tributário

dispõe que o imposto deverá ser cobrado dentro da zona urbana do Município, e
 16

para tanto, define zona urbana definida em lei municipal, desde que conste de pelo
menos 2 (duas) melhorias públicas, apresentadas no artigo 32, §1º do CTN.
Já a redação trazida pelo artigo 33 do CTN, dispõe que “a base do cálculo do
imposto é o valor venal do imóvel” (BRASIL, 1966). Sendo ainda que o valor venal é
um preço atribuído pelo Ente Público acerca de determinado bem ou serviço, como
finalidade de serventia para base de cálculo de tributos.
Diante disso, é possível verificar que o legislador previu, dentro da norma
tributária todos os requisitos necessários para a correta instituição do tributo, bem
como para a sua futura cobrança, dispondo acerca do procedimento de lançamento
posteriormente dentro do próprio Código Tributário Nacional, sendo ainda que o
IPTU se dá como a maior fonte de receita do erário municipal.

3.2 OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS APLICÁVEIS AO IPTU

Quanto a aplicação dos princípios constitucionais dentro da sistemática do

Imposto Predial e Territorial Urbano, não existem questionamentos, entretanto,
pode-se dizer que alguns se amoldam melhor à norma tributária, que, aos olhos de
Lopes (2015, pág.08)” é possível aludir com maior ênfase à legalidade, à capacidade
contributiva, à vedação ao confisco e à anterioridade”
Quanto à legalidade, dispõe Lopes Filho:

Tem-se que o princípio da legalidade, apontado por muitos sistemas

tributários alhures como o único relevante para a tributação, toca
especialmente o IPTU na definição do critério quantitativo, exigindo que
todos os elementos do crédito tributário constem em lei municipal, sobretudo
quando se adota a mensuração genérica do valor venal (base de cálculo do
imposto), com plantas de valores genéricos e a indicação dos métodos de
avaliação. Tudo deverá ser estritamente veiculado em lei, ressalvada a
possibilidade de atualização monetária dos valores por decreto, por não
representar majoração de tributo, mas simples recuperação do valor
defasado pelas perdas inflacionárias. (LOPES FILHO, 2015, p. 09)

Já com relação à anterioridade, destaca o autor que:

 17

É apenas anual quando da fixação de sua base de cálculo, não lhe sendo
aplicada a anterioridade nonagesimal por expressa ressalva constitucional
do art. 150, §1º, da Constituição Federal. Entretanto, como o enunciado não
excepciona mudança de alíquota, vem-se entendendo que, em tal hipótese,
é devido o respeito à ‘noventena’, além da anterioridade de exercício.
(LOPES FILHO, 2015, p. 10)

Já no princípio da Capacidade Contributiva, temos que:

Tal princípio também se mostra relevante na progressividade do imposto

(...). Mesmo sendo o IPTU um imposto real, não mais se restringe à
mensuração de sua capacidade contributiva em uma objetiva análise da
coisa, sendo lícita sua perquirição em elementos pessoais do contribuinte. O
tema se fez deveras relevante nas discussões sobre a progressividade, que,
atualmente, é admitida sem maiores dúvidas. (LOPES FILHO, 2015, p. 10)

3.3 A PROGRESSIVIDADE DO IPTU NO MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE

Dispõe o Código Tributário de Campo Grande, Lei nº 1.466/73, em seu

artigo 148, que:
Art. 148. O Imposto Predial e Territorial Urbano-IPTU, sem prejuízo do que
se refere o art. 182, § 4°, inciso II da Constituição Federal, será progressivo
em razão do valor do imóvel e terá alíquotas diferentes de acordo com a
localização e o uso do imóvel, sendo cobrado na base de: I - 1% (um por
cento) do valor venal dos imóveis edificados; II - 0,5 % (meio por cento) do
valor venal das glebas não edificadas e encravadas dentro do perímetro
urbano desprovidas de quaisquer dos melhoramentos e serviços públicos
abaixo indicados: a) Pavimentação e meio-fio; b) Abastecimento de água; c)
Sistema de esgoto sanitário; d) Rede de energia elétrica. e) Escola primária
ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do
imóvel considerado. III - 1% (um por cento) do valor venal dos imóveis não
edificados localizados em logradouro público e que não possuam qualquer
dos melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II; IV - 1,5%
(um e meio por cento) do valor venal dos imóveis não edificados e que
possuam, pelo menos, um dos melhoramentos ou serviços dentre os
enumerados no item II; V - 2,5% (dois e meio por cento) do valor venal dos
imóveis não edificados e que possuam, pelo menos, dois dos
melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II; VI - 3,5% (três
 18

e meio por cento) do valor venal dos imóveis não edificados e que possuam,
pelo menos, três dos melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no
item II.

Os tributos podem ser utilizados com uma finalidade fiscal ou extrafiscal. A

imposição de cunho fiscal visa de forma isolada apenas arrecadar dinheiro do
contribuinte, com a finalidade de se sustentar a máquina do Estado. Por isso, temos
que a finalidade geral do tributo se dá por somente abastecer os cofres do Estado.
De outro modo, a progressividade extrafiscal não possui a finalidade de apenas
arrecadar dinheiro para os cofres estatais, mas também existe no sentido de
estimular a utilização ou coibir determinados comportamentos dos proprietários, em
função de uma utilização do solo conforme sua função social.
A autorização para a progressividade do imposto, se dá por meio do
entendimento do artigo 182, caput e §4º, inciso II da Carta Magna, que dispõe:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder

Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo
ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o
bem-estar de seus habitantes. § 4º É facultado ao Poder Público
municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor,
exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: (...) II - imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; (...)

Diante disso, o IPTU instituído pelo município, diante da competência do

artigo 156, I da Constituição Federal, poderá ou não adotar caráter extrafiscal, a
partir do momento em que adota a progressividade do imposto. O exercício da
competência impositiva é facultativo. Diante disso, temos que a progressividade
representa sanção ao não cumprimento da função social da propriedade.
Diante disso, o que se espera entender é que, dentro da sistemática
progressiva do IPTU, é que o ilícito pela sua falta de uso, ou falta de cumprimento da
função social da propriedade é sancionada pela legislação. Diante disso, podemos
dizer que o imposto progressivo não vai na contramão do artigo 3º do CTN, quando
este dispõe: “...que não constitua sanção de ato ilícito...” (BRASIL, 1966).
 19

Portanto, existe o estabelecimento pelo ordenamento jurídico pátrio acerca

da conduta deseja, ou seja, do cumprimento da função social da propriedade. Diante
disso não cumprida essa exigência, é esperado pelo proprietário que seja
sancionado.
Elizabeth Nazar Carrazza (1999, pág. 98) dispõe sobre o tema:
O caráter sancionatório da progressividade no tempo ora em exame, não
decorre da incidência do IPTU sobre um ato ilícito. O IPTU, mesmo nesse
caso, incide sobre o fato lícito de uma pessoa ser proprietária de um imóvel
urbano. A sanção advém, sim, do mau uso (de acordo com o a lei local) que
esta pessoa faz de sua propriedade urbana.

4. O EMBRÓGLIO TRIBUTÁRIO ENVOLVENDO TERRENOS EM CONDOMINIOS

FECHADOS EM CAMPO GRANDE MATO GROSSO DO SUL

4.1 A TESE DE REDUÇÃO DE ALÍQUOTAS DE IPTU EM TERRENOS DENTRO

DE CONDOMÍNIOS FECHADOS

A lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e

da Outras Providências, em seu artigo 2º, §5º e 6º, dispõe que:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante

loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as
das legislações estaduais e municipais pertinentes. (...) § 6º A infraestrutura
básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por
lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I - vias de
circulação; II - escoamento das águas pluviais; III - rede para o
abastecimento de água potável; e IV - soluções para o esgotamento
sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Diante disso, abriu-se a discussão acerca de qual seria a alíquota correta

para tributação em terrenos que estão em loteamento particular (fechado), cuja
infraestrutura foi construída e ainda por cima é mantida única e exclusivamente com
recursos privados, sem contraprestação ou disponibilidade de qualquer serviço
público.
Nisso, são consideradas melhorias públicas, nos termos do inciso II do artigo
148 da Lei nº 1.466/73, “Pavimentação e meio-fio; Abastecimento de água; Sistema
 20

de esgoto sanitário; Rede de energia elétrica. Escola primária ou posto de saúde a

uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.”
Ainda assim, são aplicadas as alíquotas progressivas em conformidade com o
artigo 148 da Lei 1.466/73:

Art. 148. O Imposto Predial e Territorial Urbano-IPTU, sem prejuízo do que

se refere o art. 182, § 4°, inciso II da Constituição Federal, será progressivo
em razão do valor do imóvel e terá alíquotas diferentes de acordo com a
localização e o uso do imóvel, sendo cobrado na base de: I - 1% (um por
cento) do valor venal dos imóveis edificados; II - 0,5 % (meio por cento) do
valor venal das glebas não edificadas e encravadas dentro do perímetro
urbano desprovidas de quaisquer dos melhoramentos e serviços públicos
abaixo indicados: a) Pavimentação e meio-fio; b) Abastecimento de água; c)
Sistema de esgoto sanitário; d) Rede de energia elétrica. e) Escola primária
ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do
imóvel considerado. III - 1% (um por cento) do valor venal dos imóveis não
edificados localizados em logradouro público e que não possuam qualquer
dos melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II; IV - 1,5%
(um e meio por cento) do valor venal dos imóveis não edificados e que
possuam, pelo menos, um dos melhoramentos ou serviços dentre os
enumerados no item II; V - 2,5% (dois e meio por cento) do valor venal dos
imóveis não edificados e que possuam, pelo menos, dois dos
melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no item II; VI - 3,5% (três
e meio por cento) do valor venal dos imóveis não edificados e que possuam,
pelo menos, três dos melhoramentos ou serviços dentre os enumerados no
item II.

Diante disso, a prefeitura efetua o lançamento da alíquota máxima de 3,5%

(três vírgula cinco por cento) na base de cálculo do IPTU, para os terrenos dentro
dos condomínios fechados, por mais que toda estrutura ali existente não fosse de
custo e de manutenção do órgão público, sendo ainda que, nos termos legais, por
mais que atendidas as disposições para cobrança da alíquota, de fato, não havia
investimento público que subsidiasse tal cobrança.
Diante disso, diversos proprietários de terrenos em condomínios fechados da
cidade, cuja infraestrutura fora realizada pela própria incorporadora do condomínio e
consequentemente mantida pelos condôminos, quando do pagamento a taxa de
 21

condomínio mensal, ingressaram com Ações Declaratórias de Inexistência Jurídico

Tributária, para diminuir a alíquota do valor pago nos terrenos, bem como com a
cumulação de pedido de Restituição de Indébito referente aos últimos 5 (cinco) anos
da diferença da alíquota aplicada.
Uma grande discussão se instaurou neste sentido, sendo que o Tribunal de
Justiça do Mato Grosso do Sul, a depender da sua turma de julgamento, bem como
da localidade do terreno, tempo de sua construção, entre outros, proferiu diversos
julgamentos favoráveis e contrários a tese, o que será visto no tópico posterior, com
a análise de decisões favoráveis e contrárias.

4.2 JULGADO FAVORÁVEL À REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE IMPOSTO PREDIAL

E TERRITORIAL URBANO

Assim entendeu o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul:

EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA/ANULATÓRIA

DE DÉBITO FISCAL E REPETIÇÃO DE INDÉBITO – IPTU – COBRANÇA
PROGRESSIVA – 3,5% (TRÊS E MEIO POR CENTO) – TERRENO
LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO FECHADO – IMPOSSIBILIDADE DE
ISENÇÃO DE IPTU – AUTORA/APELANTE PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL –
NÃO CONFIGURAÇÃO DE BEM DE USO COMUM PREVISTO NO ART.
99, INC. I, DO CC – RECURSO IMPROVIDO NESTE PONTO – AUSÊNCIA
DE MELHORAMENTOS REALIZADOS PELO PODER PÚBLICO –
FIXAÇÃO DE ALÍQUOTA EM 1% SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL –
PROVIMENTO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
Nos termos do art. 32 do Código Tributário Nacional, o imposto, de
competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem
imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil,
localizado na zona urbana do Município. Tal redação é acompanhada pelo
Código Tributário Municipal de Campo Grande em seu art. 143 , e, sendo a
autora/apelante proprietária, não há que se falar em não incidência do
tributo. Em se tratando de terreno não edificado localizado em condomínio
fechado, onde os melhoramentos de infraestrutura são arcados pelos
próprios condôminos, não há se falar em aplicação de uma alíquota no
importe de 3,5% (três e meio por cento) prevista no artigo 5º, IV da Lei
Complementar Municipal 78/2005 para fins de cobrança de IPTU, devendo o
 22

lançamento do referido tributo ser realizado na alíquota de 1% (um por

cento) sobre o valor venal dos bens, nos termos do inciso III do artigo 5º da
mencionada Lei Municipal. Recurso conhecido e parcialmente provido. 1

No caso em análise, a parte requerente ingressou com ação, requerendo, nos

moldes da tese abarcada nos tópicos anteriores, a redução da alíquota que incide
sobre o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de 3,5% (três e meio por cento)
para 1% (um por cento).
O entendimento do Tribunal acerca deste tema havia se consolidado no
sentido de que não é possível a incidência da progressividade fiscal dentro dos
terrenos localizados em condomínios fechados. Isso porque, aplicando o conceito da
função social da propriedade à estes imóveis, independente de edificação ou não, já
estão cumprindo com sua função social, isso porque toda infraestrutura fora
realizada com recursos particulares, fato este impeditivo da cobrança do Imposto
Predial e Territorial Urbano na alíquota legal, sob pena ainda de, ferir-se o princípio
da isonomia, ao se adotar critério arbitrário e desarrazoado quando da fixação de
alíquotas.
A Lei 6.766/79 dispõe ainda que a própria constituição de loteamentos
particulares está condicionada à construção de toda infraestrutura e sua posterior
manutenção, advinda de recursos particulares, ou dos condôminos que ali residirem,
sem qualquer interferência ou contraprestação do ente municipal, o que acarretou
com o julgamento procedente do recurso e reforma da sentença para declarar a
alíquota de 1% (um por cento) a ser aplicada nestes imóveis em loteamentos
fechados.

4.3 JULGADO CONTRÁRIO À REDUÇÃO DA ALÍQUOTA DE IMPOSTO PREDIAL

E TERRITORIAL URBANO

Entendeu a 1ª Turma Recursal Mista do Tribunal de Justiça de Mato Grosso

do Sul:
EMENTA - RECURSO INOMINADO – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C
ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL – ALÍQUOTA PROGRESSIVA DE IPTU
1
(Mato Grosso do Sul. Apelação Cível nº 0800189-39.2017.8.12.0001. Relator(a): Des. Dorival
Renato Pavan, Comarca: Campo Grande. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Data do julgamento:
29/10/2021. Data de publicação: 04/11/2021)
 23

– TERRENOS NÃO EDIFICADOS LOCALIZADOS EM CONDOMÍNIO

FECHADO – LEGALIDADE – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO
PROVIDO.2

No caso em comento, os requerentes requerem a declaração da ilegalidade

da incidência da alíquota progressiva sobre 6 (seis) imóveis, determinando que a
incidência deva ser de 1% (um por cento), bem como a anulação dos valores que
foram lançados nos anos de 2015 e 2016.
Neste caso, o recurso do Município de Campo Grande fora provido, isso
porque, entendido que o imóvel se localizava dentro da zona urbana do Município de
Campo Grande, logo, estaria sujeito à incidência das melhorias previstas no artigo
32 do CTN, bem como da progressividade determinada pela lei municipal em seu
artigo 148.
No entendimento da julgadora ainda, o IPTU deve ser visto com a formalidade
extrafiscal, isso porque deve ser utilizado para desestimular o comportamento
especulativo da propriedade, com a finalidade principal de se cumprir o conceito
anteriormente estudado da função social da propriedade.
Entende a magistrada ainda que no entorno do condomínio, foram realizadas
melhorias de infraestrutura e investimento público, além da existência de escolas e
ainda um grande Shopping Center nas proximidades, o que justificaria a cobrança
da alíquota máxima permitida de 3,5% (três e meio por cento), motivo pelo qual o
recurso fora conhecido, mas desprovido em seu mérito, mantendo a legalidade da
cobrança da alíquota máxima de IPTU sobre os imóveis em comento.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

No decorrer deste trabalho, pudemos observar acerca da importância do

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), seu conceito, definição constitucional e
explicação do artigo 3º do Código Tributário Nacional. O conteúdo se mostra
importante pois o IPTU é a maior fonte de renda dos municípios brasileiros.

2
(Mato Grosso do Sul. Recurso Inominado nº 0804744-97.2016.8.12.0110. Relator(a): Juíza Eliane
de Freitas Lima Vicente, Comarca: Campo Grande. Órgão julgador: 1ª Turma Recursal Mista. Data do
julgamento: 15/09/2017. Data de publicação: 18/09/2017)
 24

Além disso, foram traçadas considerações sobre progressividade e cobrança

do imposto em função do exercício da sua função social. Fora analisada
especialmente a legislação tributária do Município de Campo Grande, bem como as
faixas de alíquota na cobrança deste imposto de acordo com as melhorias existentes
no imóvel.
Por fim, fora trazido o imbróglio jurídico acerca da redução das alíquotas de
IPTU sobre imóveis não edificados, localizados em condomínios fechados do
Município de Estudo, sendo que fora analisada a jurisprudência estadual para
apresentar um julgado onde a diminuição de alíquota fora deferida e outro julgado
cuja diminuição de alíquota não fora deferida.
 25

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei Complementar nº 104, de 10 de janeiro de 2001. Altera dispositivos

da Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional. BRASÍLIA:
Congresso nacional. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp104.htm. Acesso em 10 de março de
2023.

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro De 1966. Dispõe sobre o Sistema

Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União,
Estados e Municípios. Brasília: Congresso Nacional. Disponível em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em 10 de
março de 2023.

BRASIL. Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento

do Solo Urbano e da Outras Providências. Disponível em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em 10 de março de 2023.

CAMPO GRANDE. Lei nº 1.466 de 26 de outubro de 1973. Institui o Código

Tributário do Município de Campo Grande. Campo Grande: Câmara Municipal.
Disponível em https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=173639#:~:text=Institui
%20o%20C%C3%B3digo%20Tribut%C3%A1rio%20do%20Munic%C3%ADpio
%20de%20Campo%20Grande.&text=Art.,Direito%20Fiscal%20a%20eles
%20pertinentes. Acesso em 10 de março de 2023.

CARRAZZA, Elizabeth Nazar, “Progressividade do IPTU”, editora Juruá, 1999,

pág. 98.

COÊLHO, Sacha Calmon Navarro. Curso direito tributário brasileiro. 16. ed., rev.
e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

LEISNER, Walter. Von der Verfassungsmässigkeit der Gesetze zur

gesetzmässigkeit der Verfassung. Tübingen: J. C. B. Mohr, 1964, p. 35.

LOPES FILHO, Juraci Mourão. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e

Imposto Territorial Rural (ITR). São Paulo: Atlas, 2015.

MATO GROSSO DO SUL. Apelação Cível nº 0800189-39.2017.8.12.0001.

Relator(a): Des. Dorival Renato Pavan, Comarca: Campo Grande. Órgão julgador: 3ª
Câmara Cível. Data do julgamento: 29/10/2021. Data de publicação: 04/11/2021
 26

MATO GROSSO DO SUL. Recurso Inominado nº 0804744-97.2016.8.12.0110.

Relator(a): Juíza Eliane de Freitas Lima Vicente, Comarca: Campo Grande. Órgão
julgador: 1ª Turma Recursal Mista. Data do julgamento: 15/09/2017. Data de
publicação: 18/09/2017

SILVA, Paulo Roberto Coimbra. Direito Tributário sancionador. São Paulo:

Quartier Latin, 2007, p. 85.

STF, Pleno, RE nº 232.896, Relator Min. Carlos Velloso, DJ 01.10.1999.

TORRES, Heleno Taveira; BERNARDES, Flávio Couto. Sistemas de arrecadação

de tributos na América Latina e princípios constitucionais. Revista Jurídica
Tributária, ano 1, n. 1, p. 63, abr./jun. 2008.