Modelo de Laudo Pericial

Luiz Brito de Souza Júnior PERÍCIA JUDICIAL
Eng. Civil – CREA 123456789-0 Processo: 001234-56.2099.815.2001
LAUDO PERICIAL
17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA/PB
Autor: José Genuíno da Silva
Réu: EMPRESA DE SEGUROS S/A.
PROCESSO: 0014131-12.2014.815.2001
Av. Fernando Luiz, 980, Centro – J. Pessoa/PB – CEP: 58.000-000

E-mail: [email protected] – Fones: (83) 99651-3636/99343-6336
Sumário
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................... 3
2. OBJETIVO............................................................................................................................................. 3
3. SOBRE AS DILIGÊNCIAS ....................................................................................................................... 4
4. CARACTERÍSTICA GERAL DA UNIDADE ................................................................................................ 4
5. RESTRIÇÕES E CONSIDERAÇÕES SOBRE DESEMPENHO ..................................................................... 5
6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL ............................................................................................................ 7
7. SOLICITAÇÕES DO AUTOR ................................................................................................................... 7
8. PROBLEMAS ENCONTRADOS .............................................................................................................. 8
9. RELATÓRIO DETALHADO DA UNIDADE ............................................................................................ 12
10. CONCLUSÃO .................................................................................................................................... 20
QUESITOS FORMULADOS PELO AUTOR ................................................................................................ 21
QUESITOS DA RÉ. .............................................................................................................................. 23
ANEXOS: ................................................................................................................................................ 32
I – ORÇAMENTO ................................................................................................................................ 32
II – BDI ............................................................................................................................................... 33

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DÉCIMA

SÉTIMA VARA CÍVEL FEDERAL, SEÇÃO JUDICIÁRIA DA PARAÍBA:
Processo n. º 001234-56.2099.815.2001
Autor: José Genuíno da Silva

Réu: EMPRESA DE SEGUROS S/A.
Luiz Brito de Souza Junior, perito no presente feito, Engenheiro Civil,

inscrito no CREA/PB, sob n. º 123456789-0, portador da cédula de identidade
RG nº 2387030 SSP/PB, inscrito no CPF nº 123.456.789-10, com endereço
para notificação ou intimação na Rua Antônio de Souza, nº 123, Centro, João
Pessoa vem, respeitosamente, à presença de V. Exa., para apresentar LAUDO
PERICIAL do processo em questão.
1. INTRODUÇÃO
Trata-se de uma ação por dano material, com um autor, que versa sobre a
existência, ou não, de vícios construtivos na edificação de sua propriedade. O
imóvel sub judice nesta ação é uma edificação, de padrão baixo, inserida no
conjunto habitacional Mangabeira, do município de João Pessoa – PB.
O autor não indicou assistente técnico, justificando a impossibilidade por
razões econômicas de fazê-lo e a ré indicou para assistente técnico o
engenheiro civil Antônio José da Silva, CREA 12.3456/PE.
A vistoria foi realizada, sem presença dos assistentes técnicos. A vistoria
ocorreu em 04 de julho de 2018, às 8hs da manhã do presente dia.
2. OBJETIVO
Identificar possíveis problemas estruturais, vícios de construções

ou inadequação de materiais nos imóveis constantes da ação nº 0012345-

56.2099.815.2001 da DÉCIMA SÉTIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DE JOÃO

PESSOA-PB.
3. SOBRE AS DILIGÊNCIAS
A perícia foi realizada no dia 04 de julho de 2018, no período matinal,

condições climáticas e de tempo favoráveis, sem chuva.
Dados do imóvel vistoriado:
Proprietário: JOSÉ GENUÍNO
Endereço: Rua Francisco de Assis, 20, Mangabeira, JOÃO PESSOA– PB
4. CARACTERÍSTICA GERAL DA UNIDADE
A unidade vistoriada está inserida em um bairro que se originou de

conjunto habitacional, sendo portanto, por natureza, edificação de baixo
padrão construtivo. Na concepção original desta unidade estava previsto
cobertura em telha cerâmica sobre estrutura de madeira, piso cimentado liso,
acabamento em pintura a cal nas áreas secas e pintura a óleo nas áreas
molhadas, portas em madeira semi-ocas e janelas em madeira de segunda
qualidade. Segundo informações e provas anexas ao processo, a unidade
apresenta mais de 30 anos de construção.
O imóvel conta com alterações do projeto original. Foram realizadas
reformas e ampliações, que não impactaram nas estruturas pré-existentes,
mas que apresentam algumas incompatibilidades construtivas que impactam
exclusivamente na área ampliada.
Sobre o estado geral da unidade percebe-se que esta apresenta
manifestações patológicas de maior ou menor grau a depender das
manutenções, uso e operação percebidas ao longo dos anos. É possível
identificar ainda, mesmo após tantos anos da construção das unidades, a
presença de alguns vícios construtivos e falhas de concepção/projeto.
Na unidade não foi identificado dano estrutural avançado ou sinal
iminente de colapso, entretanto apresenta manifestações patológicas que

comprometem a salubridade e habitabilidade das edificações.

Ainda sobre a idade do imóvel há de se considerar a realização, ou não,
de procedimentos de manutenção preventiva e corretiva, e retrofit de
instalações e acabamentos.
5. RESTRIÇÕES E CONSIDERAÇÕES SOBRE DESEMPENHO
Com relação ao imóvel objeto desta lide, uma edificação com mais de 38
anos, não se questionará neste laudo as condições em que se apresentam
alguns itens e a forma como estes foram dispostos na edificação.
Sabe-se que, atualmente, ao construir uma edificação, mesmo de

padrão construtivo baixo, assim como se caracteriza o objeto do processo,
exige-se que sejam considerados e atendidos vários aspectos legais, entre eles
estão a elaboração de projetos e uso de materiais que garantam os resultados
esperados e requisitados pelas normas técnicas brasileiras vigentes. Essas
normas, garantem entre outras coisas, o desempenho dos sistemas
instalados, a preservação das características originais do imóvel, a partir de
diretrizes que indicam o tempo de vida útil de uma instalação, e os processos
de manutenção que constituem uma edificação.
Salientamos que à época da construção do imóvel não havia discussões

normativas sobre qualidade e desempenho de edificações, entretanto, desde
2013, a NBR 15575, Norma de Desempenho de Edificações, apresenta padrões
mínimos de desempenho, garantia e vida útil dos elementos construtivos.
Devido a ausência de normas técnicas da época que padronizem a vida útil
mínima, tomaremos como referência os dados da norma atual, que seguem na
tabela abaixo:
Tabela 1: Vida útil de Projeto para os Sistemas componentes de uma edificação
Sistema Vida Útil de projeto Mínima
Estrutura Igual ou superior a 50 anos

Pisos internos Igual ou superior a 13 anos
Vedação vertical externa Igual ou superior a 40 anos

(paredes de fachada)
Vedação vertical interna Igual ou superior a 20 anos

(paredes divisórias)
Cobertura Igual ou superior a 20 anos
Hidrossanitário Igual ou superior a 20 anos
Fonte: Adaptada Tabela C.5* — Vida Útil de Projeto mínima e superior (VUP) da NBR 15575
“A vida útil (VU) é uma medida temporal da durabilidade de um edifício

ou de suas partes (sistemas complexos, do próprio sistema e de suas partes:
subsistemas; elementos e componentes).
A Vida Útil de Projeto (VUP) é definida pelo incorporador e/ou
proprietário e projetista, e expressa previamente.
(...)
Assim, para regular o mercado de bens de consumo, é suficiente que se
imponha um prazo mínimo (dito “de garantia” e de responsabilidade do
fornecedor do bem), para proteção do usuário, apenas contra defeitos
“genéticos”.
No entanto, para bens duráveis, de alto valor unitário e geralmente de
aquisição única, como é a habitação, a sociedade tem de impor outros marcos
referenciais para regular o mercado e evitar que o custo inicial prevaleça em
detrimento do custo global e que uma durabilidade inadequada venha a
comprometer o valor do bem e a prejudicar o usuário. O estabelecimento em
lei, ou em Normas, da VUP mínima se configura como o principal
referencial para edificações habitacionais, principalmente para as habitações
subsidiadas pela sociedade e as destinadas as parcelas da população menos
favorecidas economicamente.
(...)
Definida a VUP, estabelece-se a obrigação de que todos os intervenientes
atuem no sentido de produzir o elemento com as técnicas adequadas para que
a VU atingida seja maior ou igual à VUP. Sem este balizamento, quem produz

o bem pode adotar qualquer das técnicas disponíveis e empregar qualquer

produto normalizado sem que ele esteja errado, do ponto de vista técnico. É
evidente que a tendência é optar pelo produto de menor custo inicial, ou seja,
sem a definição da VUP, a tendência é de se produzir bens de menor custo
inicial, porém menos duráveis, de maior custo de manutenção e
provavelmente de maior custo global.” (Texto retirado na NBR 15575)
O exposto neste item não significa que ao atingir a VUP espera-se o
colapso ou total inutilização do sistema. Ao atingir a VUP, de acordo com o
descrito na norma, seria aceitável, e até mesmo esperado devido as limitações
dos materiais, uma perda de desempenho e uma necessidade de manutenções
de melhoria.
6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
Casa apresenta dois quartos, um wc social, cozinha, sala e terraço, área

do terreno 7,75 x 20,40 e idade superior a 38 anos. O imóvel apresenta uso
inteiramente residencial. Não demonstra boas condições de manutenção,
entretanto apresenta vícios construtivos detectáveis – infiltração
ascendente por falha ou falta de impermeabilização de fundação e
afundamento de piso por falha na compactação do aterro.
7. SOLICITAÇÕES DO AUTOR
No petição inicial é alegada a necessidade dos reparos abaixo

relacionados, assim como é solicitada a consideração nos custos, além dos
reparos e a desocupação da casa (gastos com aluguel de outro imóvel e
transporte dos utensílios).
• Impermeabilização da fundação;
• Retirada de revestimento danificado e aplicação de emboço;
• Revisão geral da parte elétrica;

• Troca de telhado e madeiramento;

• Pintura geral da edificação;
• Troca de esquadrias;
• Revestimento de muretas;
• Reparos no piso.
8. PROBLEMAS ENCONTRADOS
Todos os sistemas construtivos da edificação apresentam perda de

desempenho visível. Considerando as recomendações de vida útil
padronizados na norma de desempenho e descritos no item 5 deste laudo,
percebe-se que, com exceção das estruturas e alvenarias de fachada, os
sistemas da edificação cumpriram o período mínimo de VUP. A redução de
desempenho, portanto, seria esperada.
Os principais danos encontrados na casa, podem até parecer ausência
de manutenção ou causados pelo uso inadequado, ou mesmo perda de
desempenho natural, entretanto, foram detectados alguns vícios
construtivos.
Serão discutidos abaixo os pontos alegados na petição inicial e o
entendimento técnico destes:
8.1 IMPERMEABILIZAÇÃO: A unidade vistoriada apresenta infiltrações

ascendentes no terço inferior das alvenarias, o que caracteriza falha ou
ausência de impermeabilização de fundação. Infiltrações ascendentes por
ausência ou falha no sistema de impermeabilização caracterizam vício
construtivo, pois remonta a falhas ocorridas na fase de construção da
edificação. As infiltrações ascendentes são manifestações patológicas
progressivas e, portanto, o problema tende e vem agravando-se. No nosso
ORÇAMENTO, estamos propondo a demolição da camada de revestimento das
paredes na parte inferior das alvenarias (80 cm de altura) que apresentam
essas anomalias. Foi prevista a aplicação de uma camada impermeabilizante
e construção de novo revestimento nessas áreas da casa.

7.2 PISO: O piso da casa apresenta trincas e alguns pontos de afundamento.

Afundamentos de piso são característicos de vícios construtivos ligados a
falha na execução do aterro das edificações. No nosso ORÇAMENTO, estamos
prevendo a demolição e reconstrução do contra piso e do piso cimentado,
refazendo a compactação do aterro quando necessário, nos ambientes
danificados da casa.
7.3 INSTALAÇÕES: a unidade vistoriada ainda apresenta instalações elétricas

originais com um único circuito para toda a edificação, assim como toda a
fiação exposta, sem o uso de eletrodutos, sobre as paredes e penduradas
entre o madeiramento do telhado. Esta situação caracteriza um vício
construtivo, pois está em desacordo com o que preconiza a NBR 5410, que
trata de instalações elétricas. Salientamos que a orientação de dividir a
instalação em circuitos já era prevista na versão da NBR 5410 vigente a época
da construção. Embora apresente erros de concepção, a rede elétrica
permanece cumprindo a função estabelecida durante a construção, não sendo
relatado qualquer problemas referentes a fuga de corrente, curto-circuito e/ou
princípios de incêndios que evidenciassem a danificação do sistema instalado.
No nosso ORÇAMENTO estamos prevendo a execução de nova rede elétrica
com circuitos separados cumprindo o que preconiza a NBR 5410.
7.4 COBERTURA: São utilizadas telhas do tipo canal assentes sobre ripas, que
repousam em caibros igualmente espaçados, que descarregam o peso sobre
as terças. Conforme exposto no item 5 deste laudo, o VUP da coberta foi
atingido, portanto, perdas de desempenho estão dentro do comportamento
esperado. Entretanto, foram detectados alguns problemas e são eles:
desalinhamento das fiadas e pouca sobreposição entre as peças. Estas falhas
permitem que aja o respingo no interior do imóvel, além da penetração e
acumulação de umidade, concentrando-a nas faces internas das telhas e nas
ripas em contato direto com as mesmas. O madeiramento da cobertura em
contato constante com a umidade sofrem processo de apodrecimento, criando
as condições de desenvolvimento de fungos e bolores em ambos. Por

anamnese, foi relatado pelo morador a ação do cupim no madeiramento,

causando o aumento da degradação dos materiais. A estrutura de uma
coberta está sujeita a solicitações importantes, portanto as peças de madeira
deveriam ter recebido tratamento com cupincida. A exposição às umidades e
respingos, originados nas telhas, tanto no interior das casas como nas partes
externas são provocadas pela ausência de telha virada nos beirais e dos
capotes nas cumeeiras, em alguns casos, e pelo pouco recobrimento da última
fiada. As terças são chumbadas diretamente sobre as alvenarias provocando
fissuras, trincas e rachaduras. Estamos propondo no nosso ORÇAMENTO,
sejam substituídas ou reaproveitadas parte das telhas, e seja feita a revisão
no madeiramento com substituição de peças necessárias e a colocação de
peças de madeira sobre as alvenarias, e aplicação de tratamento anti pragas.
Na figura 1 representação esquemática de madeiramento adequado
indicando o posicionamento e hierarquia dos termos utilizados nesta seção
(terças, caibros e ripas).
Figura 1: Representação esquemática de Sistema de madeiramento adequado
7.5 REVESTIMENTOS: O reboco do imóvel é composto de material siltoso, com

presença de algumas fissuras nas paredes da casa, sobretudo nas áreas
próximas as esquadrias da fachada, provocadas pela baixíssima resistência à
umidade externa. As áreas atingidas pela umidade causadas pelas infiltrações

descendentes e ascendentes também apresentam danificação parcial do

material constituinte que revestem as paredes. A presença desta umidade
possibilita também o aparecimento de um fenômeno conhecido como E.P.U.
(Expansão por Umidade) que atua nos tijolos cerâmicos provocando a sua
deterioração.
Alvenaria sem
impermeabilização
Umidade
Solo
Figura 2: Representação esquemática de como se dá infiltração ascendente
Na figura 2 representação esquemática da ascensão da água através de

paredes não impermeabilizadas. A presença de umidade na alvenaria resulta
na formação de bolhas e desplacamento de revestimentos. O que nos leva a
identificar a necessidade da reconstrução interna e externa nas áreas
danificadas, com aplicação de chapisco prévio e isolamento com
impermeabilizante, utilizando argamassa de cimento e areia aditadas de
hidrófugos na parte externa, e sem hidrófugo na parte interna.
7.6 PINTURA: A pintura dispensa maiores comentários. Sua renovação é sem

dúvida responsabilidade do morador/proprietário do imóvel. Porém, pelo fato
de ser necessário uniformizar o reboco em todo o ambiente no qual forem feitos
os reparos, assim, haverá de ser necessária a aplicação de pintura em toda a
parede que recebeu o novo reboco, restringindo apenas por esse fato.
7.7 ESQUADRIAS: As portas e janelas da casa são as mesmas da época da

entrega do imóvel, portanto têm idade superior a 30 anos e continuam a

cumprir o papel inicialmente previsto, entretanto com desempenho reduzido.
A NBR 15575, embora de 2013, mas utilizada como parâmetro balizador
conforme detalhado no item 5, padroniza que a VUP para esquadrias externas
– localizadas em fachada – deve ser no mínimo 20 anos, isso incluindo
manutenções periódicas. As esquadrias instaladas, portanto, cumprem o
requisito mínimo de desempenho e apresentam sinais de conservação, com
pintura contínua.
7.8 ÁREA EXTERNA: A casa periciada é isolada por mureta e portão de ferro,
que correspondem a melhorias realizadas pelo proprietário após a entrega do
imóvel. Parte do piso desta área é revestido com pedra rachinha, o restante é
coberto por resíduos de material de construção e solo batido. O acúmulo
desses entulhos no interior do imóvel e sua exposição a umidade por
intemperismo, ocasionam a proliferação de vetores de doenças, insetos e
roedores, que podem deteriorar os materiais constituintes do bem vistoriado.
Os danos citados sobre muro, embora verificadas in loco, não são escopo desta
perícia, pois tratam de melhorias realizadas pelo proprietário do imóvel.
Foram identificadas ainda algumas falhas em louças e metais. Estes serviços

apresentam vida útil curta e alta suscetibilidade a desgaste e mau uso,
portanto os danos identificados não são considerados vícios construtivos.
9. RELATÓRIO DETALHADO DA UNIDADE
Apresentamos a seguir o relatório da situação e particularidades observadas

na unidade vistoriada.
FUNDAÇÕES E ESTRUTURAS: Não foram construídas as fundações e

estruturas mínimas recomendadas na ABNT, como pilares, cintas e blocos,
sendo esta composta apenas de alvenaria de pedra e baldrame com tijolos
cerâmicos industrializados, aparentemente sem impermeabilização, ou

proteção, com utilização de argamassa com componente expansível no

revestimento. As fundações estão sujeitas às infiltrações das águas de chuva
que se precipitam no terreno, causando acumulação de umidades no aterro
que deveria estar confinado, acentuando essa umidade nas bases das
alvenarias internas e externas que ascendem ao interior da casa, além de
atingir e instabilizar o contra piso construído fora das normas, provocando
afundamentos e rachaduras do piso cimentado.
IMPERMEABILIZAÇÕES: Apresenta infiltrações ascendentes no perímetro
total da edificação o que evidencia a falha ou ausência de impermeabilização
de fundações.
PISO: O imóvel apresenta piso cimentado com buracos e algumas tentativas
de reparo, como também sinais de afundamentos. Com aplicação de
revestimento cerâmico por iniciativa do proprietário para conter o avanço da
desagregação do material em uma parte do imóvel, entretanto, essa não é uma
solução indicada para esse caso, que posteriormente poderão ocasionar o
descolamento das peças aplicadas.
INSTALAÇÕES: As instalações elétricas do imóvel são em geral externas à
paredes e teto. Fios expostos, sem a utilização de eletrodutos, mantendo o
esquema da entrega da edificação.
COBERTURA: Mantida a estrutura original da época do recebimento do
imóvel. O madeiramento apresenta sinais de ataque de cupim e infiltrações
descendentes, com presença de bolores e formos. Uma das infiltrações
detectadas é causada pela abertura realizada pelo morador, para colocação de
antena de TV.
REVESTIMENTOS INTERNOS: Apresenta desagregação do reboco de aspecto
arenoso e com pontos de desplacamento. Aplicação de revestimento cerâmico
por iniciativa do proprietário para conter o avanço da desagregação do
material, no perímetro da cozinha do imóvel, situação que não ocasiona uma
solução permanente para a problemática, que poderá causar o desplacamento
das peças aplicadas na parede.
REVESTIMENTOS EXTERNOS: Fissuras no revestimento de reboco na
fachada lateral. Danos causados por infiltrações descendentes do beiral e
também relacionados a fissuras da interface das áreas ampliadas e entregues

na época.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Figura 3 - Imóvel vistoriado
Figura 4 - Madeiramento com cupim e infiltração

Figura 5 - Ponto de infiltração causado pela colocação de antena de TV, pelo morador
Figura 6 - Fiação elétrica, sem eletrodutos

Figura 7 - Infiltração ascendente e afundamento de piso do terraço
Figura 8 - Revestimento cerâmico aplicado em parede interna, pelo proprietário e infiltrações

descendentes

Figura 9 - Fissuras no revestimento de reboco externo (ligação área ampliada e existente) e

infiltrações descendentes
Figura 10 - Muro de entorno da casa sem reboco

Figura 11 - Fissuras na interface das áreas ampliadas com a entregue na época
Figura 12 - Piso cimentado desgastado e infiltrações ascendentes nas paredes

Figura 13 - Revestimento cerâmica aplicado em parte do piso do imóvel, pelo proprietário
Figura 14 – Forra e porta inservíveis

10. CONCLUSÃO
Em função do exposto nos itens precedentes, o Perito conclui que a casa em

questão possui VÍCIOS E DANOS DE CONSTRUÇÃO diversos. Foram
detectados vícios relacionados a falha na execução da impermeabilização da
fundação da unidade. O afundamento de piso também foi um vício identificado
na vistoria.
Destacarei alguns pontos importantes:
1. A casa foi construída em terrenos com um alto grau de umidade

prejudicando a alvenaria de embasamento/elevação e piso cimentado;
2. Os afundamentos e rachaduras de pisos identificados se devem,
possivelmente, a abatimentos do aterro do caixão e buracos provenientes da
má execução de compactação do aterro e/ou má qualidade dos materiais
aplicados;
3. Devido a falha ou não execução da impermeabilização a alvenaria de
elevação (paredes) está sujeita a ação da umidade com a presença constante
de infiltrações de origem ascendente que tornam os ambientes insalubres com
a formação de bolores e mofos. A situação é agravada pois a argamassa de
revestimento utilizada apresenta material expansível, o que incorre em
formação de bolhas e desplacamentos do revestimento;
4. As peças de madeira da coberta não receberam um tratamento contra
cupim, ou receberam tratamento ineficaz. A presença deste inseto na
estrutura da coberta provoca uma deterioração precoce das peças de madeira,
levando ao colapso e desmoronamento da mesma.
As falhas e vícios acima citadas vêm a comprometer a habitabilidade da

casa, objeto desta perícia, tornando-a insalubre e tendo a sua habitabilidade
comprometida, fazendo-se necessário a execução de obras para reparar os
danos detectados nas vistorias, orçada num total de R$ 14.132,89
(Quatorze mil, cento e trinta e dois reais e oitenta e nove centavos),
conforme a planilha apresentada no anexo 1.

QUESITOS FORMULADOS PELO AUTOR
1) Quais os danos estruturais no imóvel da parte autora?
Resposta – O imóvel apresenta diversas manifestações patológicas que foram

detalhados nos itens 8 e 9 deste laudo. Das manifestações que tem impacto
estrutural temos as falhas na estrutura da coberta e a falha ou ausencia de
impermeabilização da fundação
2) Quais os danos, vícios ou defeitos construtivos verificados?
Resposta – O imóvel apresenta os seguintes vícios construtivos

identificáveis:
- Ausência ou falha na impermeabilização da fundação
- Falha na execução do aterro do caixão do imóvel.
- Ausência ou falha na aplicação de material anti-pragas para proteção da
coberta
- Instalações elétricas dimensionadas em circuito único
Existem ainda danos oriundos destes vícios como
- Desplacamento de revestimento argamassado no terço inferior das paredes
- Infiltrações e formação de bolores no terço inferior das paredes
- Afundamento de piso
- Presença de cupins no madeiramento.
Maiores detalhes sobre os vícios nos itens 8,9 e 10 deste laudo.
3) Esses problemas de estrutura podem ocasionar o desmoronamento do

imóvel?
Resposta – Não foi detectado risco iminente de colapso da estrutura.
4) O imóvel se presta a moradia?

Resposta – Sim, entretanto o imóvel proporciona condições de habitabilidade

prejudicada por apresentar condições insalubres devido, principalmente, a
presença de infiltrações em todo o terço inferior das paredes do imóvel.
5) Qual a causa dos problemas de estrutura do imóvel, exemplificando

fissuras, rachaduras e afundamento do solo?
Resposta – Conforme respondido nos quesitos 1 e 2 foram detectados falhas

na execução/concepção do itens de impermeabilização e cobertura,
principalmente. Causados pela possível ineficácia na execução dos serviços e
projetos deficiente que resultaram em uma sequência de vícios construtivos.
Os exemplos estão detalhados no item 8 deste laudo.
6) Quais são as medidas necessárias a serem adotadas para reparar os

danos?
Resposta – São necessários reparos na impermeabilização, revestimentos,

pinturas, piso e coberta da edificação detectados na vistoria e descritos nos
itens 8, 9 e 10 deste laudo, orçados conforme a planilha apresentada no anexo
I.
7) É mais vantajoso/recomendável adotar medidas corretivas ou

reconstruir o imóvel?
Resposta – Adotar medidas corretivas são suficientes nesse caso.
8) Quanto seria necessário para realizar os reparos no imóvel danificado?
Resposta – Quantia de xx reais. Vide total apresentado na planilha, anexo

desse laudo.
9) Será necessário a autora sair do imóvel para a realização dos reparos?

Resposta – Sim, para que sejam feitos os reparos do telhado.
10) Quais seriam as medidas necessárias a serem adotadas pelo

responsável pela obra, para evitar danos físicos ao imóvel?
Resposta – É necessário a preservação dos ambientes e itens que não

precisarão ser reparados, para que não ocorra a danificação, causando novos
prejuízos ao morador.
QUESITOS DA RÉ.
1) Há quanto tempo o imóvel periciado foi construído?
Resposta – Há mais de 38 anos.
2) Quem reside no imóvel é o seu proprietário detentor de instrumento

contratual assinado com o Agente Financeiro ou posseiros ou ainda
detentores de “contrato de gaveta”? Caso não se apresente qualquer das
condições indicadas, a que título o morador reside no imóvel? E desde
quando ocupa o imóvel?
Resposta – O proprietário é o primeiro morador, aquele que detem o contrato

do imóvel assinado pela financeira. Reside no imóvel desde a sua entrega, em
maio de 1980.
3) Qual a metragem do imóvel periciado?
Respostas – Área de 44,95 m2 conforme contrato apresentado nas provas do

processo.

4) Caso verificados danos no imóvel, descrevê-los.
Respostas - Conforme respondido no quesito 2 da parte autora:

- Desplacamento de revestimento argamassado no terço inferior das paredes
- Infiltrações e formação de bolores no terço inferior das paredes
- Afundamento de piso
- Presença de cumpins no madeiramento
- Instalações elétricas dimensionadas em circuito único
Maiores detalhes sobre os vícios e danos nos itens 8,9 e 10 deste laudo.
5) Quais são as causas dos danos porventura verificados no imóvel?

Resposta –
O danos citados no item 4 podem ser associados a:
- Ausência ou falha na impermeabilização da fundação;
- Falha na execução do aterro do caixão do imóvel;
- Ausência ou falha na aplicação de material anti-pragas para proteção da
coberta;
- Ausência ou falha de projeto elétrico.
Maiores detalhes sobre os vícios e danos nos itens 8,9 e 10 deste laudo
6) É possível especificar a quantos anos, aproximadamente, se iniciaram

os danos? Em caso positivo, informar.
Respostas – Não é possível especificar a quantos anos os danos iniciaram.
7) Na perspectiva do homem médio (leigo), em quanto tempo após a

aquisição se conseguiria perceber tais danos?
Respostas – Não é possível prever esse tempo. Entretanto as manifestações

patológicas detectadas relacionadas a infiltração devem ter sido percebidas já

nos primeiros anos após a aquisição do imóvel, após as primeiras estações

invernosas.
8) Há incidência de uso, desgaste e falta de conservação? Caso positivo,

descrever.
Resposta – Sim, mas sem grandes proporções. Descritos com mais detalhes
nos itens 8, 9 e 10 do laudo.
9) O imóvel mantém seu projeto original? Caso negativo descrever em

que consistiram as modificações.
Resposta – Não. Ocorreu ampliação da área da cozinha e mudança de posição

da porta da sala, que em suma não comprometeram as estruturas existentes
e que não foram considerados neste trabalho.
10) Houve aumento da área construída do imóvel? Estas alterações foram

averbadas perante a Seguradora para acréscimo da área coberta e do
prêmio cobrado? Essas alterações foram acompanhadas por um
responsável técnico? Caso positivo, favor indicar.
Resposta – Sim, o imóvel apresenta ampliação. Não foram apresentadas

averbações, projetos, ART ou quaisquer documentos que comprovem ou
atestem a execução dos serviços de ampliação realizados, portanto não
podemos informar se houve acompanhamento e/ou averbação do imóvel após
ampliação.
11) Queira o perito esclarecer se o tipo de fundação do imóvel foi

projetado para absorver cargas adicionais e resistir aos esforços
solicitantes decorrentes de alterações de projeto?
Resposta – As fundações do imóvel são em vala corrida. As alterações

realizadas não sobrecarregaram a estrutura de fundação pré-existente, pois

não foram adicionadas a estrutura original. A ampliação realizada está

justaposta ao imóvel, portanto, sem contato com a fundação primeira.
12) Queira o perito esclarecer se nas áreas ampliadas das edificações

foram colocadas juntas de movimentação térmica, a fim de se evitarem
transferências de esforços não previstos nas construções originais,
ocasionando fissuras e trincas generalizadas?
Resposta – Não foi detectada a colocação de juntas de movimentação térmica

nas áreas ampliadas. A ausência desta poderia insurgir em danos na área da
edificação, entretanto estes não estão sendo discutidos neste laudo.
13) Há como precisar a época em que se iniciaram os reparos realizados

pelo proprietário? Há mais de 1 (um) ano?
Resposta – Sim. Foi observado em vistoria que ocorreram diversos reparos e

em épocas diferentes. O proprietário alegou que realiza tais reparos há anos.
14) Há risco de desmoronamento do imóvel ou de algum de seus

elementos estruturais?
Resposta – Não há risco imediato de desmoronamento no imóvel.
15) A modificação do projeto original, se ocorrida, contribuiu ou contribui

para os possíveis danos verificados?
Resposta – As modificações realizadas no imóvel não comprometeram as

estruturas existentes.
16) O imóvel está situado em local que dispõe de infraestrutura de

escoamento de águas pluviais executadas pelo poder público?
Resposta – Sim, a rua onde localiza-se o imóvel é dotada de calçamento e

demais infraestruturas necessárias.
17) Há indícios de que o imóvel sofreu com as intempéries? Caso

positivo, quais os danos decorrentes.
Resposta – Não. O imóvel não está diretamente exposto a intempéries

naturais de grande porte, entretanto os danos de infiltração são agravados
devido a densidade pluviométrica alta da cidade de João Pessoa.
18) Em que consiste a conservação de um imóvel ao longo do tempo?

Quais os itens de uma edificação que necessitam de manutenção com o
tempo de construção do imóvel em tela?
Resposta – Consiste numa série de procedimentos que proporcionam a

manutenção do imóvel em seu estado original, com caráter preventivo,
garantindo as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as
edificações.
Uma edificação com idade superior a 38 anos deveria ter passado por
manutenções preventivas em todos os sistemas da edificação para garantir o
desempenho mínimo requerido, entretanto, na época da construção do imóvel
não havia normas vigentes que indicassem os requisitos que relacionam o
tempo de construção e a manutenção dos itens da edificação.
19) O imóvel vistoriado tem recebido manutenção ao longo dos anos?

Necessita dessa manutenção?
Resposta – Sim, o imóvel apresenta sinais de ter recebido algumas

manutenções preventivas. Entretanto a manutenção realizada apresenta-se
deficiente. Foram realizadas também , manutenções com objetivo corretivo,
entretanto os vícios continuam pois as intervenções realizadas foram sem
embasamento técnico e voltadas exclusivamente para o dano, sem solucionar
a origem.

20) O imóvel tem fim estritamente residencial? Caso negativo, informar

a sua finalidade.
Resposta – Sim.
21) Qual o valor de mercado de imóveis, já com terreno, no Conjunto

Residencial periciado?
Resposta – A avaliação de imóveis é um trabalho técnico, realizado por

engenheiro ou arquiteto, que requer um laudo requisitos e exigências
específicas e que demandam honorários mínimos orientados pelo IBAPE e
que não estão previstos para este trabalho.
A título de informação, sem rigor técnico e sem fazer uso das ferramentas e
normas de avaliação apresentamos os valores de imóveis na região com
características similares. Na breve pesquisa realizada encontramos imóveis
com preços variando entre 170 mil e 210mil reais.

Por não se tratar de avaliação normatizada e utilização apenas de

valores ilustrativos, este profissional não se responsabiliza pelas informações
apresentadas neste quesito.
22) O imóvel tem condições de habitabilidade? Caso negativo, indicar as

causas dessa patologia e suas causas.
Resposta – Sim, entretanto está prejudicada em especial devido a

insalubridade, vide a conclusão desse laudo.
23) O imóvel pode permanecer habitado durante os reparos?
Resposta – Não. É preciso a ausência dos moradores para realização dos

reparos no telhado.

24) Quem construiu o imóvel, o Agente Financeiro, alguma construtora

ou o próprio mutuário, autor da ação ou não? Explicar como se deu a
edificação.
Resposta – Não existem informações no processo que caracterizam esse fato.
25) Caso verificados danos graves no imóvel, descrevê-los e informar em

que época apareceram.
Resposta – Não foram verificados danos graves, porém, foram detectados

danos progressivos.
26) Os materiais empregados na construção são compatíveis com o

padrão do imóvel?
Resposta – Sim, com relação a época de construção do imóvel.
27) O imóvel periciado foi alvo de perícia em outras ações judiciais?
Resposta – Não foi informado.
28) Excluindo-se a incidência de BDI e encargos sociais dos orçamentos

apresentados, qual o valor real para as reformas do imóvel?
Resposta – Valor xx....Valor apresentado em detalhes na planilha, referente

ao orçamento da reforma da casa, anexo 1 do presente laudo.
29) Quais despesas indiretas estão sendo consideradas para a aplicação

do BDI? Qual a razão do percentual aplicado?
Resposta – BDI analítico detalhado no anexo II deste laudo. BDI de 26,93%.

Considerou-se a contratação de um empresa de construção civil e regime
previdenciário não desonerado na composição de preços.

30) Quais impostos estão incidindo no BDI e nos encargos sociais?

Especifique.
Resposta – Foi considerada a incidência de PIS, COFINS, ISS e INSS.

Informações detalhadas no anexo II deste laudo.

ANEXOS:
I – ORÇAMENTO
Av. Fernando Luiz Henriques dos Santos, 98, Jardim Oceania – J. Pessoa/PB – CEP: 58.037-050
E-mail: [email protected] – Fones: (83) 8803.8751/9935.0035/3035-9033
II – BDI
Tipo de Obra (conforme Acórdão

2622/2013 - TCU):
- Construção de Edifícios (também para Reformas)
LIMITES
ATENDE AOS RECOMENDADOS
SIGLA VALORE INFERIO SUPERIO
ITENS S S LIMITES? R R
TAXA DE RATEIO DA
3,00% 5,50%
ADMINISTRAÇÃO CENTRAL AC 3,50% SIM
TAXA DE SEGURO E GARANTIA DO
0,80% 1,00%
EMPREENDIMENTO S+G 1,00% SIM
TAXA DE
0,97% 1,27%
RISCO R 1,27% SIM
TAXA DE DESPESAS FINANCEIRAS DF 1,00% SIM 0,59% 1,39%
TAXA DE
6,16% 8,96%
LUCRO L 6,16% SIM
TAXA DE PIS (geralmente
TRIBUTOS 0,65%) I 0,65%
COFINS (geralmente
3,00%) 3,00% Variável
ISS (legislação
municipal) 2,50%
CPRB (INSS) 4,50%
BDI conforme Acórdão 2622/2013 -
20,34% 25,00%
TCU 20,84% SIM
BDI
RESULTANTE 26,93% SIM
FÓRMULA
UTILIZADA:
Declaro que, conforme legislação tributária municipal, a

50,00%
base de cálculo do ISS corresponde a
do valor deste tipo de obra e, sobre esta base,
5,00%
incide ISS com alíquota de
Observações:
Av. Fernando Luiz Henriques dos Santos, 98, Jardim Oceania – J. Pessoa/PB – CEP: 58.037-050
E-mail: [email protected] – Fones: (83) 8803.8751/9935.0035/3035-9033

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Luiz Brito de Souza Júnior PERÍCIA JUDICIAL

Eng. Civil – CREA 123456789-0 Processo: 001234-56.2099.815.2001

17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE JOÃO PESSOA/PB

Autor: José Genuíno da Silva

Réu: EMPRESA DE SEGUROS S/A.

Av. Fernando Luiz, 980, Centro – J. Pessoa/PB – CEP: 58.000-000

Av. Fernando Luiz, 980, Centro – J. Pessoa/PB – CEP: 58.000-000

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA DÉCIMA

Autor: José Genuíno da Silva

Luiz Brito de Souza Junior, perito no presente feito, Engenheiro Civil,

Identificar possíveis problemas estruturais, vícios de construções

Av. Fernando Luiz, 980, Centro – J. Pessoa/PB – CEP: 58.000-000

56.2099.815.2001 da DÉCIMA SÉTIMA VARA CÍVEL DA COMARCA DE JOÃO

A perícia foi realizada no dia 04 de julho de 2018, no período matinal,

4. CARACTERÍSTICA GERAL DA UNIDADE

A unidade vistoriada está inserida em um bairro que se originou de

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comprometem a salubridade e habitabilidade das edificações.

5. RESTRIÇÕES E CONSIDERAÇÕES SOBRE DESEMPENHO

Sabe-se que, atualmente, ao construir uma edificação, mesmo de

Salientamos que à época da construção do imóvel não havia discussões

Tabela 1: Vida útil de Projeto para os Sistemas componentes de uma edificação

Sistema Vida Útil de projeto Mínima

Estrutura Igual ou superior a 50 anos

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Pisos internos Igual ou superior a 13 anos

Vedação vertical externa Igual ou superior a 40 anos

Vedação vertical interna Igual ou superior a 20 anos

Hidrossanitário Igual ou superior a 20 anos

“A vida útil (VU) é uma medida temporal da durabilidade de um edifício

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o bem pode adotar qualquer das técnicas disponíveis e empregar qualquer

Casa apresenta dois quartos, um wc social, cozinha, sala e terraço, área

No petição inicial é alegada a necessidade dos reparos abaixo

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• Troca de telhado e madeiramento;

Todos os sistemas construtivos da edificação apresentam perda de

8.1 IMPERMEABILIZAÇÃO: A unidade vistoriada apresenta infiltrações

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7.2 PISO: O piso da casa apresenta trincas e alguns pontos de afundamento.

7.3 INSTALAÇÕES: a unidade vistoriada ainda apresenta instalações elétricas

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anamnese, foi relatado pelo morador a ação do cupim no madeiramento,

Figura 1: Representação esquemática de Sistema de madeiramento adequado

7.5 REVESTIMENTOS: O reboco do imóvel é composto de material siltoso, com

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descendentes e ascendentes também apresentam danificação parcial do

Figura 2: Representação esquemática de como se dá infiltração ascendente

Na figura 2 representação esquemática da ascensão da água através de

7.6 PINTURA: A pintura dispensa maiores comentários. Sua renovação é sem

7.7 ESQUADRIAS: As portas e janelas da casa são as mesmas da época da

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entrega do imóvel, portanto têm idade superior a 30 anos e continuam a

Foram identificadas ainda algumas falhas em louças e metais. Estes serviços

9. RELATÓRIO DETALHADO DA UNIDADE

Apresentamos a seguir o relatório da situação e particularidades observadas

FUNDAÇÕES E ESTRUTURAS: Não foram construídas as fundações e

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proteção, com utilização de argamassa com componente expansível no

Av. Fernando Luiz, 980, Centro – J. Pessoa/PB – CEP: 58.000-000