Anuario DataZAP 2023

Anuário
20
23 ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 1
Conteúdos
01
Nosso
02
Palavra da
03
Análises
agradecimento liderança Macroeconômicas
04
Análises
05
O consumidor e as
06
Equipe técnica
do Mercado tendências de moradia
2 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

NOSSO AGRADECIMENTO
Gostaríamos de agradecer primeiramente a todos que fizeram e fazem parte da nossa jornada no
DataZAP+, braço de inteligência imobiliária de ZAP+.
Às equipes que atuaram em toda a construção desse material, desde o planejamento, produção,
análise e revisões, o nosso muito obrigado.
Aos clientes e parceiros, que mais do que o Anuário, participaram da construção e consolidação do
DataZAP+ como agente transformador do mercado, as inúmeras trocas foram essenciais para viven-
ciarmos nosso propósito de Transformar Dados em Conhecimento.
ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 3

A nossa liderança Pág 05
Análise Macroeconômica Pág 14
Análises de Mercado Pág 23
Região Sudeste Pág 25

Sumário
Região Sul Pág 72
Região Centro-Oeste Pág 102
Região Nordeste Pág 132
Região Norte Pág 162
Comportamento do Consumidor Pág 172
Equipe Técnica Pág 203

A NOSSA LIDERANÇA
O mercado imobiliário é complexo, dinâmico e desafiador. O ano
de 2022 não foi diferente, também para diversos setores. Crises
macroeconômicas globais e cenário político altamente polarizado
geraram incertezas em várias frentes.
2023 chega com desafios. Mas também traz muitos aprendizados,

a partir das informações que acompanhamos de desempenho.
Esse é o grande ponto, e a magia da inteligência de dados.
E, neste material, temos orgulho em apresentar o Anuário Data-

ZAP+, que traz um mergulho profundo em aspectos de interesse de
diversos stakeholders, corretores, construtores, imobiliárias, asso-
ciações, entidades governamentais e público final.
Marcos Leite
DIRETOR GERAL ZAP+ Na OLX Brasil, somos guiados por dados. Por meio do DataZAP+,
braço de inteligência imobiliária de ZAP+ que assina esse compila-
“A atividade imobiliária do, fica ainda mais evidente a nossa missão. Queremos transformar
dados em conhecimento, em sintonia com as melhores práticas e
residencial de compra com o compromisso com a transparência de informação, critério
e venda em 2022 foi técnico e sem contar nosso histórico desde 2014.
bastante acima do Você vai encontrar um compilado exclusivo, do mercado primário e

esperado. E que 2023 secundário, contendo dados sociodemográficos e comportamen-
tais dos compradores e locatários, análises de demanda e de liqui-
precisará de um pouco
dez em todas as regiões do País.
mais de resiliência.
Como o mercado A atividade imobiliária residencial de compra e venda em 2022 foi
bastante acima do esperado. E que 2023 precisará de um pouco
opera em ciclos longos, mais de resiliência. Como o mercado opera em ciclos longos, é pos-
é possível ainda uma sível ainda uma branda desaceleração de preços.
branda desaceleração Quem assina as análises é um time multidisciplinar, entre economis-

de preços.” tas, cientistas de dados e especialistas que nos trazem insights que
valem o aprofundamento.
Afinal, o que queremos é que essas informações apoiem suas deci-

sões e proporcionem maior assertividade nos movimentos para o
próximo período.
Boa leitura.

É com muito orgulho que apresentamos esta edição do anuário do
mercado imobiliário 2023 elaborado pela equipe do DataZAP+.
Através de um time de economistas, cientistas de dados, estatísti-

cos e engenheiros que respiram o mercado imobiliário incansavel-
mente e que garantem confiabilidade e qualidade das informações,
monitoramos e analisamos comportamentos, transformando da-
dos em poderosas ferramentas de tomada de decisão.
Somente com informações precisas e atualizadas, é possível tomar

decisões mais acertadas e aproveitar melhor as oportunidades
oferecidas.
Marcelo Dadian O anuário em questão traz informações detalhadas sobre a evolu-
VICE-PRESIDENTE DE ção do mercado, bem como previsões e tendências para o futuro.
NOVOS NEGÓCIOS, Com ele, é possível saber quais são as regiões mais valorizadas, as
INCORPORADORAS características dos imóveis mais procurados, o perfil dos compra-
E DATAZAP+ dores e locatários, entre outras informações relevantes.
“O anuário oferece O anuário pode ser utilizado por diversos players do mercado que
se beneficiam de diferentes formas.
para todo ecossistema
imobiliário, insights Para os investidores e incorporadoras, por exemplo, o anuário é
uma ferramenta importante para decidir onde investir e como ge-
sobre o comportamento renciar seus recursos. Já para os corretores, ele pode ser uma fon-
do consumidor e te valiosa de informações para ajudar seus clientes a fazerem as
melhores escolhas na hora de comprar ou vender um imóvel.
ajuda a entender
melhor as tendências Além disso, o anuário oferece para todo ecossistema imobiliário in-
e as necessidades sights sobre o comportamento do consumidor e ajuda a entender
melhor as tendências e as necessidades dos clientes.
dos clientes.”
O lançamento do anuário também é uma oportunidade para en-
tender que podemos ir além, pois a equipe do DataZAP+ desenvol-
ve pesquisas e soluções customizadas para os principais players
do mercado imobiliário e além disso promove a discussão das ten-
dências e desafios do setor em palestras, workshops e debates.
Espero que gostem e contem conosco para acelerar seus negócios!

Uma das nossas prioridades do ano consiste em enriquecer nos-
sa proposta de valor para nossos clientes profissionais. Alinhado
a isso, temos atuado em diversas frentes do nosso negócio para
reforçar e aproximar o nosso relacionamento com incorporadoras,
imobiliárias e corretores. A proposta deste anuário, divulgado com
dados exclusivos ao mercado, reforça ainda mais a nossa visão vol-
tada para dados e o nosso compromisso com nossos clientes.
Estamos presentes no dia a dia das empresas e acompanhamos

de perto a jornada dos usuários dos portais na busca por realizar
o seu sonho de comprar ou alugar um imóvel, nos proporcionan-
do conhecimento e informação aplicáveis nas diversas etapas da
dinâmica imobiliária. A busca por maior especialização e conheci-
Rafael Nader mento do mercado está atrelada ao DNA de ZAP+, representado
VICE-PRESIDENTE pelo seu braço de inteligência imobiliária, o DataZAP+; que oferece
COMERCIAL ao mercado diversas soluções inovadoras.
“A busca por maior Neste anuário, você contará com informações relevantes tanto do
mercado primário quanto do mercado secundário; além de ter um
especialização e panorama de cenário macroeconômico com a visão dos nossos
conhecimento do economistas e analistas de inteligência de mercado. Portanto, con-
vido você a se aprofundar nos dados aqui apresentados, aprovei-
mercado está atrelada tar as oportunidades que vislumbramos e caminhar conosco nesse
ao DNA de ZAP+, incessante desafio que o mercado imobiliário nos propõe.
representado pelo seu
Boa leitura!
braço de inteligência
imobiliária, o DataZAP+;
que oferece ao
mercado diversas
soluções inovadoras.”

Certa vez um conhecido presidente de uma famosa incorporadora
me disse que: “Projetar é como dirigir guiando-se apenas pelos re-
trovisores”. Em sua analogia, ele queria destacar a importância da
análise de dados (retrovisores) para o planejamento estratégico,
tal frase está muito associada com o DataZAP+ e nossa missão de
Transformar Dados em Conhecimento.
Essa missão é algo que me liga ao DataZAP+, em todos esses anos

de atuação no mercado imobiliário. Sempre tive o compromisso de
apoiar através dos dados a tomada de decisão, seja para a com-
pra de terrenos, a formatação de projetos, para o lançamento de
empreendimentos, para realizar a gestão da carteira de ativos e/ou
portfólio e até mesmo para a definição de diretrizes estratégicas
Coriolano Lacerda de atuação de uma empresa. Nesse período dediquei muitas horas
HEAD DE INTELIGÊNCIA de leituras em diferentes anuários e hoje poder apresentar ao mer-
IMOBILIÁRIA cado o nosso Anuário é muito especial.
“Os dados associados Entendendo toda complexidade e regionalidade do mercado imo-

biliário, esse anuário teve toda sua estrutura pensada com muito
a conceitos e equações cuidado por nossa equipe. Espero que durante a sua leitura, além
geram informação, mas de compreender o resultado do último ano, você possa capturar
os movimentos das praças e tipologias para se preparar para este
apenas a aplicação da ano e os próximos que virão. Resgatando a analogia inicial da aber-
informação a expertise tura do texto, que você possa “Olhar o passado e projetar um cami-
nho seguro para o futuro”.
e realidade do mercado
é capaz de gerar o Essa é mais uma entrega ao mercado imobiliário, respeitando nos-
conhecimento. Que sa missão e sustentada por uma equipe multidisciplinar. Equipe essa
que costumo destacar como principal fortaleza em nossos desen-
esse material seja fonte volvimentos, uma vez que, associam o conhecimento econômico
de conhecimento ao uso de ferramentas de tecnologia direcionada pela expertise de
profissionais do setor.
ao seu leitor.”
Espero que esta leitura proporcione a geração de diversos insights!

O ano de 2022 foi repleto de desafios e oportunidades para o nosso se-
tor. Se de um lado, tivemos um cenário econômico impactado por au-
mento de taxas, inflação alta, incertezas quanto a política fiscal devido
ao processo eleitoral; do outro lado, em um mundo alterado pela pan-
demia; compradores e locatários ressignificavam a relação com suas
residências, com a região de moradia e com o modelo de trabalho.
Sabemos que todos esses aspectos influenciam o nosso mercado

e a sua dinâmica. Localização, relação entre oferta e demanda, ci-
clo de vida dos imóveis, fatores macroeconômicos, mudanças de
políticas, legislação e comportamento do consumidor são extre-
mamente importantes quando falamos do mercado imobiliário e
para todos esses itens, o uso de dados é essencial.
Taiane Martins
HEAD DE INSIGHTS
No último ano, o DataZAP+ apoiou diversos players na estruturação
& PESQUISAS
de projetos, formatação de produtos e análise de mercado. Além
disso, disponibilizamos uma gama de conteúdos, com a intenção
“Localização, relação de que nossos parceiros, clientes, associações e empresas do se-
tor, pudessem ter uma compreensão sólida dos dados de mercado.
entre oferta e demanda,
ciclo de vida dos Com o Anuário DataZAP+, buscamos oferecer ao mercado uma
análise detalhada da dinâmica imobiliária de 2022, em diversos
imóveis, fatores
municípios brasileiros. Além disso, também trazemos detalhes de-
macroeconômicos, mográficos e comportamentais de compradores e locatários que
mudanças de buscam o imóvel ideal. Com essa abrangência de conteúdos, espe-
ro que as informações disponibilizadas possam evidenciar oportu-
políticas, legislação nidades e apoiar na tomada de decisões estratégicas para o futuro.
e comportamento
Acredito que temos um grande potencial para inovarmos cada vez mais
do consumidor são
no nosso setor. Um dos meus propósitos enquanto profissional é con-
extremamente tribuir com a transformação do mercado imobiliário através do bom
uso de dados que irão fornecer conhecimento, informação e propiciar
importantes quando
mudanças relevantes nos projetos e na qualidade de vida das pessoas.
falamos do mercado
imobiliário e para todos Hoje, tenho um imenso orgulho de atuar com toda a equipe do Da-
taZAP+, braço de inteligência de ZAP+, que também acredita nessa
esses itens, o uso de transformação e trabalha os dados com confiabilidade, assertivi-
dados é essencial.” dade, seriedade e dedicação.
Desejo uma boa leitura!

O DataZAP+ é resultado de um grande esforço coletivo, e hoje te-
nho o privilégio de ter este espaço para me manifestar como head
de economia desse grupo.
Vejo este Anuário como um fruto cuidadosamente semeado e cul-

tivado por anos de trabalho e dedicação de pessoas incríveis que
moldaram o que hoje é DataZAP+. Com ele, marcamos o nosso
compromisso em trazer informações atualizadas e de qualidade
aos nossos clientes e parceiros, a quem devemos também nossos
agradecimentos pelos seus feedbacks e colaboração, tão essen-
ciais para continuarmos a melhorar e aprimorar nossos serviços.
O mercado imobiliário é um setor com dinâmica própria e em cons-

Keyi Ando Ussami tante evolução. Convido você a explorar as páginas deste anuário,
HEAD DE ECONOMIA a fim de compreender melhor as dinâmicas desse mercado e a re-
levância da análise de dados nesse setor. Apresentamos aqui uma
“Marcamos o nosso visão do que foi o mercado imobiliário no ano de 2022 e nossas
expectativas para 2023 do ponto de vista de alguns importantes
compromisso em indicadores macroeconômicos, e também uma visão regionalizada
trazer informações desse mercado olhando para a oferta e demanda de imóveis.
atualizadas e de
Nosso desejo é oferecer informações e soluções de alta qualidade,
qualidade aos nossos contribuindo para o sucesso de nossos clientes e o desenvolvimen-
clientes e parceiros” to sustentável do setor imobiliário.
Tenha uma boa leitura!

Se no início do DataZAP+ nós tínhamos o dever de explicar a impor-
tância e relevância de fundamentos básicos de estatística e econo-
metria, nos dias de hoje “Big Data” e “Machine Learning” são concei-
tos presentes no dia a dia do mercado. Tal fato evidencia que nossa
visão de futuro estava correta.
O uso de dados avançou significativamente nos últimos anos e as

recém lançadas “Inteligências Artificiais Generativas”, que come-
çam a ser inseridas em rotinas e contextos diários, reforçam o po-
der e a capacidade que a tecnologia tem de automatizar tarefas
repetitivas e burocráticas, melhorar a experiência do cliente, au-
mentar o valor agregado de produtos e, com isso, enriquecer todo
o ecossistema ao qual está inserida.
Guilherme
Momesso Os desafios econômicos e políticos enfrentados ao longo de 2022,
HEAD DE TECNOLOGIA somadas às mudanças necessárias no pós-pandemia, criaram
um cenário desafiador e incerto, cenário este que demanda mais
atenção e estratégias acertadas, pois não há margem para erros.
“O uso de dados avançou É essencial que as empresas estejam preparadas para lidar com
significativamente a volatilidade do mercado, com a escassez de recursos e com a
nos últimos anos e necessidade de serem ágeis e flexíveis para se adaptarem rapida-
as recém lançadas mente às mudanças.
“Inteligências Artificiais
Generativas”, que Para a criação do Anuário DataZAP+ foram necessárias muitas ho-
começam a ser inseridas ras de processamento de um volume altíssimo de dados, tudo mui-
em rotinas e contextos to bem supervisionado por uma excelente equipe multidisciplinar,
diários, reforçam o com os mais variados pontos de vista e especializações, em prol
poder e a capacidade da excelência e qualidade nas informações fornecidas ao mercado.
que a tecnologia
Espero que este material sirva de suporte e apoio a futuras toma-
tem de automatizar
das de decisões.
tarefas repetitivas e
burocráticas, melhorar Boa leitura.
a experiência do cliente,
aumentar o valor
agregado de produtos
e, com isso, enriquecer
todo o ecossistema ao
qual está inserida.”

Quem somos
Com mais de 12 anos de atuação, a OLX Brasil reúne uma das maiores plataformas
de compra e venda online, a OLX, e o maior ecossistema imobiliário do país, o ZAP+.
A empresa conta com os acionistas Prosus N.V. e Adevinta ASA, que estão entre os
principais grupos globais de mídia e investimento em marketplace.
Atualmente, o ZAP+ reúne o maior portfólio do país, com mais de 6,5 milhões de anún-
cios, representando todas as regiões do Brasil, com a maior audiência do mercado,
por meio dos portais ZAP Imóveis, OLX e VivaReal.
Entre os pilares estratégicos de ZAP+, está o DataZAP+, braço de inteligência imobiliá-

ria que, desde 2014, transforma dados em conhecimento e leva ao mercado estudos
e levantamentos exclusivos sobre o setor imobiliário.
Para entregar soluções inovadoras, o DataZAP+ conta com uma robusta base de da-
dos e um time multidisciplinar que, por meio de ferramentas de big data e machine
learning, produz levantamentos com insights que apoiam em tomadas de decisão de
diferentes públicos.
Conheça as soluções DataZAP+ para o mercado imobiliário:

Estudo de Mercado Lupa de Mercado
Ficha de Avaliação Análise de Inventário
Estudo de Empreendimento Quanto Vale
Pesquisa Quantitativa e Qualitativa Onde Vale
Estudos Especiais Geoimovel
Acesse e conheça mais sobre os levantamentos.
www.datazap.com.br

ANÁLISES MACROECONÔMICAS
01 02
Mercado Imobiliário em 2022 Expectativas de mercado para 2023

MERCADO IMOBILIÁRIO EM 2022

Mercado Imobiliário em 2022
Desempenho do mercado em 2022
A atividade imobiliária residencial de compra e venda em 2022 foi bastante acima da média histórica,
configurando o 2º melhor ano do segmento (perdendo só para 2021) segundo várias métricas.
Os indicadores atingiram seu auge em 2021, tendo 2022 como seu 2º melhor ano e 2013 como 3º (4º para o
número de unidades financiadas pelo SBPE, depois de 2014). Tais dados nos mostram com robustez a força
do boom de 2021 e como o atual patamar de atividade ainda está acima da média histórica, apesar da re-
tração no mercado residencial de compra e venda em 2022. Dessa forma, não conseguimos fugir de anali-
sar o ciclo iniciado na pandemia para entender o que aconteceu em 2022 e formar expectativas para 2023.
Fontes: Os dados de Concessão de Crédito Imobiliário do Banco Central se referem a todo crédito imobiliário concedido a Pessoas Físicas
deflacionado pelo índice de preços imobiliários FipeZAP+ Venda Brasil (Residencial). O mesmo deflacionamento pelo FipeZAP+ acontece
com os dados de volume Crédito Imobiliário da Abecip, que contempla financiamentos imobiliários financiados pelo Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE). As demais séries não recebem tratamento. O número de registros de imóveis são provenientes da parceria
Registro de Imóveis do Brasil e Fipe. No 1º gráfico estamos considerando índice = 100 como a soma total de 2012.

Da pandemia para cá
A pandemia e a sua chegada ao Brasil permitiram que a taxa Selic chegasse ao seu menor nível desde o Pla-
no Real, já que o distanciamento social implicava em um imediato choque negativo de demanda, afrouxan-
do pressões inflacionárias em um primeiro momento. A taxa Selic em 2% ao ano durante meses possibilitou
a taxa de juros média de financiamentos imobiliários perdurar em um patamar relativamente baixo (pró-
ximo de 7% a.a.) por mais tempo, chegando a 6,6% ao ano em Maio de 2021 (vindo de 7,4% a.a. em jan/20).
Somou-se ao atrativo nível das taxas de juros, a situação sanitária imposta pela pandemia atenuada
por restrição de mobilidade e distanciamento social, o que configurou o momento como ideal para se
repensar a moradia. Ambos fatores em conjunto foram fundamentais para o forte aquecimento do
mercado que culminou no boom de 2021.
Fontes: A série da taxa Selic (% ao ano) se refere à meta da taxa perseguida pelo Banco Central.
A taxa de financiamento imobiliário é proveniente do Banco Central e é a taxa média de juros dos financiamentos imobiliários de Pessoas
Físicas (PF) no período (contempla todo crédito imobiliário a PF).
A Concessão de Crédito é proveniente do Banco Central, sendo todo o volume de crédito imobiliário concedido para PF deflacionado pelo
FipeZAP+ Venda Brasil (Residencial).

O gráfico anterior reforça a evidente importância das taxas de juros de financiamento imobiliário para
o nível de concessão desses financiamentos. Também é representado acima como a partir do segun-
do semestre de 2021 as taxas de juros de financiamentos começaram a subir.
Pressão inflacionária e juros
Nos parágrafos acima, mencionamos que a pandemia e a situação de restrição social compunham
choques de demanda. Além de choques de demanda, a mobilidade reduzida e o fechamento de es-
tabelecimentos também implicou em choques de oferta que desorganizaram as cadeias de valor glo-
bais. Tal redução da oferta global de alguns componentes e commodities passou a exercer pressão
inflacionária em todo o mundo à medida que as restrições sanitárias puderam ser afrouxadas devido
ao avanço da vacinação.
A fim de conter a inflação, o Banco Central do Brasil (BCB) iniciou o ciclo de aumentos da taxa Selic até
chegar ao atual patamar de 13,75% a.a.. Como os gráficos anteriores evidenciam, da mesma forma que
as taxas de juros de financiamentos cederam junto com a Selic anteriormente, os juros de financiamen-
tos também subiram com o aumento da Selic (embora em menor proporção). Com o aumento do preço
do crédito imobiliário (juro), a concessão do mesmo passou a desacelerar até iniciar a contrair em 2022.
O outro lado da moeda do aquecimento da economia foi a melhora substancial do mercado de traba-
lho em 2022, como mostra o gráfico a seguir.
Fontes: A série da taxa Selic (% ao ano) se refere à meta da taxa perseguida pelo Banco Central. O IPCA é o índice de inflação ao consumi-
dor oficial do Brasil computado pelo IBGE. No gráfico ele aparece com a variação % acumulada nos últimos 12 meses do nível de preços.

A taxa de desemprego medida pelo IBGE registrou 7,9% em dezembro de 2022, a menor desde 2016.
Isso fortalece a demanda, pressionando ainda mais a inflação. A retração do IPCA nos últimos meses
de 2022 se deve a vários fatores como efeito das taxas de juros maiores e também queda de preços
pontuais, como é o caso da gasolina.
Preços de Imóveis
Como resultado dos movimentos descritos acima, temos a trajetória dos preços.
Vemos os preços de venda de imóveis residenciais acelerarem ligeiramente em 2022, como mostra
o gráfico abaixo. Embora o nível de atividade no segmento tenha recuado, o crescimento dos preços
aumentou em decorrência de alguns fatores: i) aquecimento de 2021 ainda reverberando nos preços
durante parte do ano; ii) patamar da inflação mais alto exercendo influência de longo prazo sobre os
preços de imóveis e iii) INCC (Índice Nacional de Custos de Construção) também pressionando para
maiores preços no longo prazo.
Fontes: Taxa de desocupação do IBGE.

FipeZAP+ Brasil Residencial para Venda e Locação.

Já os preços de locação aceleraram extraordinariamente, saindo do crescimento anual de 3,9% em 2021
para 16,6% em 2022. Aqui é necessário lembrar que o IPCA fechou 2021 em 10,1%. Portanto, a melhora do
mercado de trabalho em 2022 possibilitou que os locadores repassassem a inflação dos períodos ante-
riores a qual a pandemia reprimiu devido à frágil situação de emprego e renda naquele momento.
Fonte: Índice Nacional dos Custos de Construção (INCC) - FGV. No gráfico está representada a variação % acumulada nos últimos 12 meses.

EXPECTATIVAS DE MERCADO PARA 2023

Expectativas para 2023
Atividade de compra e venda de imóveis residenciais
Esperamos retração adicional da atividade imobiliária para compra e venda do segmento residencial em
2023. Como vimos anteriormente, os principais determinantes nos últimos anos para o desempenho do
segmento foram as taxas de juros de financiamentos (altamente correlacionada a movimentos da Selic)
e o impulso a se mudar gerado pela pandemia. Evidentemente o impulso gerado vem perdendo força
com o passar do tempo e as taxas de juros médias de 2023 tendem a ser maiores do que em 2022.
Vale ressaltar que apesar da retração, o nível de atividade deve rodar ainda um pouco acima da média
histórica (já excluindo os difíceis anos de 2016 e 2017 - os mais fracos desde 2011). Também há chance de
surpresas positivas. A depender da velocidade de desinflação no Brasil e no mundo e dos impactos fis-
cais das medidas do governo, o ciclo de ajustes da taxa Selic poderia começar ainda no início do segundo
semestre de 2023, o que aliviaria as taxas de financiamento imobiliário, estimulando a compra e venda
de imóveis.
Outras variáveis também afetam a atividade do segmento, como os recursos depositados no SBPE,
emprego e renda, e a confiança dos agentes acerca do futuro. É muito difícil prever como se com-
portará a confiança nos primeiros meses de um novo governo, enquanto o nível de recursos no SBPE
(fonte de aproximadamente 70% do valor concedido a PF no ano passado) deve operar abaixo do nível
médio de 2022 e o consenso dos analistas de mercado é de arrefecimento do mercado de trabalho du-
rante o ano. Portanto é pouco provável que tais variáveis impulsionem o segmento o suficiente a ponto
de registrarmos aumento de atividade.
Preços de imóveis
Como o mercado opera em ciclos longos, vemos influência ainda do boom de 2021 sobre o crescimen-
to dos preços de compra e venda em 2022, o que deve gradualmente desaparecer, tendendo à desa-
celeração. Por outro lado, há pressão tanto do custo de novas habitações (INCC) quanto da inflação ao
consumidor (IPCA) para aumento de preços de imóveis. Julgamos que o resultado líquido dessas for-
ças tende a ser uma branda desaceleração dos preços. Caso o ciclo de cortes da Selic se inicie ainda
no começo do 2º semestre poderemos observar até leve aceleração em relação a 2022.
No caso dos preços de locação, depois de atingir 16,6% em 2022, é natural a desaceleração durante
este ano, principalmente com o IPCA em patamares mais modestos (mais próximos dos ~6% do que
dos ~10% no fim de 2021/começo de 2022) e o esperado esfriamento do mercado de trabalho.

ANÁLISES DE MERCADO
03 04 05 06 07
Região Sudeste Região Sul Região Centro-Oeste Região Nordeste Região Norte

Análises de Mercado
As análises de mercado a seguir apresentam as dinâmicas do mercado imobiliário primário (lançamen-

tos) e secundário (revenda). Detalhando as informações sobre preço, oferta, demanda, performance
de vendas e demais características que elucidam a regionalidade do Brasil e de 11 capitais.

REGIÃO SUDESTE

Mercado Secundário

SUDESTE - Liquidez
Índice de Liquidez
No índice é possível analisar a trajetória da liquidez do mercado de vendas de residenciais verticais em
toda região sudeste em contraponto com as capitais São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte.
O índice de liquidez acompanha a relação entre demanda e oferta nos portais ZAP e Viva Real. Um
valor mais alto do índice indica aperto nas condições de negócios no mercado de apartamentos, ou
seja, a demanda está mais pressionada em relação à oferta, aumentando a liquidez dos imóveis e pos-
sivelmente pressionando os preços. Já menores valores dos índices indicam afrouxamento do mesmo
mercado, o que faz com que haja melhores condições para negociação de descontos e a liquidez dos
imóveis seja menor.
Observamos os estímulos gerados pelo cenário macro econômico, acelerando a procura por imóveis
nas cidades de Belo Horizonte e Rio de Janeiro. Em São Paulo conseguimos observar o aumento supe-
rior da oferta quando comparado a demanda no período, evidenciando a alta concorrência na praça,
que por seu tamanho influencia diretamente o comportamento da Região Sudeste.
Fonte: DataZAP+
Os dados da região Sudeste compreendem toda a relação de municípios presentes nas bases de dados de ZAP e Viva Real.

São Paulo (SP) - Mercado de Venda
A distribuição da demanda e oferta relativa em 2022 por imóveis residenciais verticais para compra/
venda no mercado formal da capital paulista, São Paulo, é retratada nos mapas abaixo. Para interpre-
tar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o percentual
na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.
Participação de Leads 2022 Participação da Oferta 2022

Considerando o tom de cor de cada um dos bair- Seis bairros concentraram cerca de um terço
ros, os principais destaques são: Vila Andrade, (30%) da oferta na cidade. Em ordem, conside-
Vila Mariana e Itaim Bibi com respectivamente rando a maior participação na oferta para menor:
5,2%, 4,7% e 4,5%, assim os três bairros em con- Moema (5,4%), Jardim Paulista (5,3%), Vila Andra-
junto concentram cerca de 14,4% da demanda rede (5,2%), Itaim Bibi (5,0%), Vila Mariana (4,9%) e
lativa na cidade. Perdizes (4,5%).
Fonte: DataZAP+

São Paulo (SP) - Dinâmica de Venda
A variação da demanda e oferta relativa entre os anos de 2021 e 2022 no mercado formal de compra e
venda de imóveis residenciais verticais em São Paulo, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalida-
des em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação ao outro
ano). Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“esquenta-
ram” em relação ao outro ano).
Variação na Participação de Leads 2021/2022 Variação na Participação da Oferta 2021/2022

Entre os bairros que perderam participação, des- Entre os bairros que apresentaram queda estão
taca-se o Itaim Bibi com a queda de aproxima- Vila Andrade, Consolação e Morumbi, os três bair-
damente -0,9 pontos percentuais na demanda ros perderam, cada um, cerca de -0,2 pontos per-
relativa. Na outra ponta entre os que ganharam, centuais de participação. Em tons de laranja se
o principal destaque é Pinheiros, também locali- destacam: Vila Mariana, Tatuapé e Perdizes, nes-
zado na zona oeste, que obteve um acréscimo de se caso com um ganho aproximado de 0,2 p.p..
0,3 pontos percentuais na demanda relativa.
Fonte: DataZAP+

São Paulo (SP) - Lupa de Mercado
A Lupa de Mercado, retratada nos gráficos a seguir, analisa a distribuição de anúncios e leads nos por-
tais imobiliários (ZAP e Viva Real) para compra/venda de imóveis residenciais verticais no mercado
formal em 2022 por cada categoria tipológica. Podemos interpretar a distribuição de anúncios como o
comportamento da oferta e a distribuição de leads como o comportamento da demanda.
Na cidade de São Paulo, vemos que o 2 dormitórios é a categoria que gera a maior quantidade de leads,
com 47,5% do total. Esta categoria representa 36,5% dos anúncios e com isso vemos que há oportunida-
de de demanda (mais leads do que anúncios, proporcionalmente). Estas oportunidades de demanda ain-
da podem ser encontradas em apartamentos até 90m² e com valores de oferta até R$ 500 mil. Chama
atenção o descolamento entre os anúncios e leads especialmente para preços entre R$ 225 e 350 mil.
Fonte: DataZAP+

São Paulo (SP) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Belo Horizonte (MG) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital mineira, Belo Horizonte, é retratada nos mapas abaixo. Para inter-
pretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o percen-
tual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Em evidência, na região oeste da capital Belo-ho- Pela distribuição das cores, a oferta relativa na
rizontino, o Bairro Buritis somou cerca de 11,6% na capital se concentrou principalmente na região
participação na demanda relativa, sendo o mais centro-sul e nos bairros da região da Pampulha.
procurado na cidade, em seguida o bairro Caste- Os bairros Castelo e Outro Preto, representam
lo, localizado na região da Pampulha, teve uma respectivamente 3,7% e 2,0% de participação.
participação de 5,1%.
Fonte: DataZAP+

Belo Horizonte (MG) - Dinâmica de Venda
A variação da demanda e oferta relativa entre os anos de 2021 e 2022 no mercado formal de compra
e venda de imóveis residenciais verticais em Belo Horizonte, é representada nos mapas abaixo. Nas
tonalidades em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação
ao outro ano). Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“es-
quentaram” em relação ao outro ano).

Apesar de ser o segundo bairro mais procurado Em distinção, pela tonalidade mais forte de azul,
em 2022, Castelo perde participação em rela- Buritis foi o bairro que teve a maior queda na par-
ção ao ano anterior, com redução de 0,5 ponto ticipação da oferta: -0,9 p.p. .Em tons de laranja
percentual. Na outra ponta, nas tonalidades de os destaque estão os bairros Santo Agostinho
laranja, em destaque está o bairro Lourdes, loca- (0,4p.p), Santa Amélia (0,3p.p.) e Planalto (0,3 p.p.).
lizado na zona centro-sul da capital, foi o bairro
que mais ganhou participação de 0,5 p.p.
Fonte: DataZAP+

Belo Horizonte (MG) - Lupa de Mercado
Na cidade de Belo Horizonte, o 3 dormitórios é a categoria que gera maior quantidade de leads, com
47,5% do total. Tanto para 2 e 3 dormitórios, vemos mais leads do que anúncios, proporcionalmente.
Este comportamento é visto como oportunidade de demanda. O mesmo cenário ocorre para aparta-
mentos até R$ 350 mil, em especial para apartamentos com preços menores que R$ 225 mil, na qual
há 6,0% dos anúncios, mas há 17,4% de leads, indicando alta procura e oportunidade de vendas para
imóveis na faixa de preços.
Fonte: DataZAP+

Belo Horizonte (MG) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Rio de Janeiro (RJ) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital fluminense, Rio de Janeiro, é retratada nos mapas abaixo. Para
interpretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o
percentual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Considerando o tom de cor de cada um dos bair- Considerando a distribuição das cores, cinco
ros, os principais destaques são: Barra da Tijuca bairros concentram cerca de 37% da participa-
(14,3%) e Recreio dos Bandeirantes (10,5%). Jun- ção relativa da oferta. São eles: Barra da Tijuca
tos esses bairros em 2022 somam aproximada- (10,9%), Recreio dos Bandeirantes (7,9%), Copa-
mente um quarto da participação da demanda cabana (7,4%) e Ipanema (5,6%).
relativa na capital.
Fonte: DataZAP+

Rio de Janeiro (RJ) - Dinâmica de Venda
e venda de imóveis residenciais verticais no Rio de Janeiro, é representada nos mapas abaixo. Nas
tonalidades em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação
ao outro ano). Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“es-

Freguesia (Jacarepaguá), foi o bairro com a maior Entre os bairros que apresentaram queda na par-
queda na participação da demanda relativa com ticipação na oferta relativa estão o Recreio dos
aproximadamente -0,7 p.p.. Em contraposição, Bandeirantes (-1,2 p.p.) e a Barra da Tijuca (-1,1 p.p.)
em laranja escuro, o Recreio dos Bandeirantes como principais destaques. Em tons de laranja, o
com o acréscimo de 0,7 p.p. foi o bairro com maior bairro com maior ganho de parcela na oferta re-
ganho de participação na demanda relativa. lativa foi o Copacana (0,6 p.p.).
Fonte: DataZAP+

Rio de Janeiro (RJ) - Lupa de Mercado
Na cidade do Rio de Janeiro, o 2 dormitórios é a categoria que gera maior quantidade de leads, com
45,1% do total. Apartamentos entre 60 e 90m² também são bastante demandados. Preços mais altos,
comparado com outras regiões do Sudeste, geram mais leads, principalmente entre R$ 500 e R$ 750
mil. Por fim, vemos a oportunidade de demanda (mais leads do que anúncios, proporcionalmente) para
apartamentos com 1 suíte, obtendo mais da metade dos interesses (51,5% da demanda).
Fonte: DataZAP+

Rio de Janeiro (RJ) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Mercado Primário

Lançamentos Imobiliários
2022 | São Paulo
PRODUTOS LANÇADOS
88 Segmentação de Produto Ano 2022 Variação (%) 2022 x 2021

Econômico
Econômico 88 -34%
221
Médio Alto Médio Alto 221 -9%
66 Luxo 66 2%
Luxo
Analisando a quantidade de unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de 17%,
destaque para o segmento de luxo com um crescimento de 9%. No acumulado dos últimos 4 anos o
segmento de médio alto padrão apresenta o maior crescimento, em média 21% aa.
Fonte: Geoimovel | DataZAP+

Orientação: Econômico: Até 250 mil | Médio Alto: R$ 251 mil a R$ 999 mil | Luxo: Acima de 1 milhão

2022 | São Paulo
UNIDADES LANÇADAS
30.104 Segmentação de Produto Ano 2022 Variação (%) 2022 x 2021

Econômico
Econômico 30.104 -30%
47.350
Médio Alto
Médio Alto 47.350 -8%
5.536 Luxo 5.536 9%

Luxo
Analisando a quantidade de unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de 17%,
destaque para o segmento de luxo com um crescimento de 9%. No acumulado dos últimos 4 anos o


2022 | São Paulo
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
33.279
Médio Alto Médio Alto 33.279 -16%
3.794 Luxo 3.794 -12%

Luxo
Analisando as unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de 7%, destaque para o
segmento de luxo com um crescimento de 9%. No acumulado dos últimos 4 anos o segmento de médio
alto padrão apresenta o maior crescimento, em média 16% aa.

Unidades Vendidas no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | São Paulo
VSO (VENDAS SOBRE OFERTA)
54% Segmentação de Produto Ano 2022 Variação (%) 2022 x 2021

Econômico
Econômico 54% -3%
40%
Médio Alto Médio Alto 40% -16%
36% Luxo 36% -16%

Luxo
Destaque para o segmento econômico que por atuar mais próximo ao déficit habitacional, possui uma
performance de vendas praticamente linear. No acumulado dos últimos 4 anos é o único segmento
com um crescimento médio de 2% aa.
A tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento devido ao incentivo das políticas
públicas habitacionais.

VSO no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | São Paulo
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
Econômico R$ 6.499 11%
12.668
Médio Alto Médio Alto R$ 12.668 10%
19.858 Luxo R$ 19858 6%

Luxo
Analisando o preço do m² no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 8%, destaque para o segmento
econômico com um crescimento de 11%. No acumulado dos últimos 4 anos o segmento de luxo apre-
senta o maior crescimento, em média 8% aa.


2022 | São Paulo
Buscando uma análise mais detalhada da cidade de São Paulo, fi-
zemos a abertura em zonas geográficas (Norte, Sul, Leste e Oeste).
Desta forma, observando a zona sul, percebe-se uma diminuição no
volume de lançamentos (-22%) e de unidades lançadas (-33%), con-
tudo isolando o segmento de luxo, observamos um crescimento de
lançamentos (15%) e de unidades lançadas (26%).

Norte Sul Leste Oeste Centro
Ano 2022 Variação Variação Variação Variação Variação

Total Total Total Total
Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
38 -27% 134 -22% 74 -20% 104 9% 25 -17%
Lançados
Econômico 13 -35% 21 -42% 40 -25% 10 -38% 4 -56%
Médio Alto 22 -29% 75 -27% 32 -9% 72 31% 20 5%
Luxo 3 200% 38 15% 2 -60% 22 -8% 1 -50%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
9.402 -12% 25.943 -33% 15.234 -8% 21.135 7% 5.276 -27%
Lançadas
Econômico 4.401 -27% 7.270 -44% 13.180 -6% 4.291 -36% 962 -68%
Médio Alto 4.607 0% 15.013 -35% 1.916 -78% 15.522 37% 4.292 3%
Luxo 394 240% 3.660 26% 138 -73% 1.322 -25% 22 -79%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 7.793 12% 11.672 10% 6.722 8% 42% -1% 15.410 35%
Econômico 6.714 11% 6.292 7% 6.379 20% 6.766 2% 7.578 10%
Médio Alto 8.355 -1% 12.215 0% 8.502 3% 14.312 4% 17.102 40%
Luxo 13.279 83% 20.129 12% 14.822 42% 20.676 2% 27.905 -9%


2022 | Belo Horizonte
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 4 -75%
21
12 Luxo 12 -40%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -37%, o
segmento com menor queda é o médio alto padrão com - 9%. No acumulado dos últimos 4 anos o seg-
mento de luxo é o que apresenta a menor queda média de -3% aa.


UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 597 -68%
1.194
265 Luxo 265 -55%

Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -45%, o
segmento com menor queda é o de médio alto com -5%. No acumulado dos últimos 4 anos o segmento
com menor queda é o médio alto padrão com uma queda média de -4% aa.


UNIDADES VENDIDAS

Econômico
Econômico 673 -65%
483
36 Luxo 36 -93%
Luxo
Analisando as unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -68%, o segmento com
menor queda é o médio alto padrão com uma queda de -58%. No acumulado dos últimos 4 anos o seg-
mento com menor queda é médio alto padrão com -19% aa.



Econômico
Econômico 39% -38%
27%
8% Luxo 8% -89%
Luxo
Analisando o VSO no ano de 2022 x 2021 temos uma redução de -64%, o segmento com menor retra-
ção foi econômico com uma queda de -38%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência permane-
ce, com o segmento econômico apresentando o menor retração com uma queda média de -20% aa.


PREÇO DO M² (R$)

Econômico
Econômico R$ 4.151 R$ 15.778
9.106
Médio Alto Médio Alto R$ 9.106 -11%
15.778 Luxo R$ 15.778 13%

Luxo
Analisando o preço m² no ano de 2022 x 2021 temos aumento de 3%, destaque para o segmento de luxo
com um crescimento de 13%. No acumulado dos últimos 4 anos o segmento de luxo é o que apresenta
maior variação, com um crescimento de 15% aa.


Buscando uma análise mais detalhada da ci-
dade de Belo Horizonte, fizemos a abertura
em zonas geográficas (Norte, Sul, Leste e Oes-
te). Desta forma, verifica-se que as regiões que
concentraram o volume de lançamentos e de
unidades lançadas são as regiões sul e centro.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
3 -57% 11 -42% 6 -33% 6 -33% 11 -27%
Lançados
Econômico 2 -67% 0 - 2 -60% 0 - 0 -
Médio Alto 1 0% 6 -45% 4 100% 4 100% 6 -14%
Luxo 0 - 5 -38% 0 - 2 0% 5 -38%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
485 -41% 289 -39% 437 -36% 495 -49% 350 -55%
Lançadas
Econômico 237 -70% 0 - 360 -35% 0 - 0 -
Médio Alto 248 65% 207 -35% 77 12% 447 14% 215 -52%
Luxo 0 - 82 -46% 0 - 48 23% 135 -59%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 4.990 13% 11.192 11% 6.994 -29% 11.891 93% 14.721 11%
Econômico 4.318 0% 0 - 3.733 5% 0 - 0 -
Médio Alto 6.668 19% 10.753 17% 7.356 -36% 8.479 34% 10.722 -5%
Luxo 0 - 11.946 4% 0 - 16.669 31% 16.577 10%


2022 | Rio de Janeiro
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 15 -25%
31
Médio Alto Médio Alto 31 24%
19 Luxo 19 12%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 5%, des-
taque para o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 24%. No acumulado dos últimos
4 anos o segmento de luxo apresenta o maior crescimento, em média 28% aa.


UNIDADES LANÇADAS

Econômico
5.665
Médio Alto Médio Alto 5.665 21%
1.085 Luxo 1.085 -19%

Luxo
Analisando as unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de -2%, destaque para
o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 21%. No acumulado dos últimos 4 anos o


UNIDADES VENDIDAS

Econômico
3.012
1.368 Luxo 1.368 59%

Luxo
Analisando a quantidade de Unidades Vendidas no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 11%, des-
taque para o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 61%. No acumulado dos últimos
4 anos o segmento luxo apresenta o maior crescimento, em média 57% aa.



Econômico
Econômico 66% 2%
60%
30% Luxo 30% -33%

Luxo
Destaque para o segmento de médio alto padrão que apresentou um aumento na performance de
vendas. Uma hipótese para esse aumento é um represamento da demanda com uma escassez de lan-
çamentos até 2020. No acumulado dos últimos 4 anos é o único segmento com um crescimento médio
de 8% aa. A tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento devido ao incentivo das
políticas públicas habitacionais.


PREÇO DO M² (R$)

Econômico
9.165
19.202 Luxo R$ 19.202 12%

Luxo
de luxo com um crescimento de 12%. No acumulado dos últimos 4 anos o segmento econômico apre-
senta o maior crescimento, em média 9% aa.


Buscando uma análise mais detalhada da cidade
do Rio de Janeiro, fizemos a abertura em zonas
geográficas (Norte, Sul, Leste e Oeste). Desta for-
ma, destacamos o centro, com uma diminuição
no volume de lançamentos (-14%) e de unidades
lançadas (45%). De forma geral, o segmento de
médio alto padrão apresentou um crescimento
na cidade independente da região analisada, re-
forçando o argumento de demanda retraída.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
15 0% 13 -7% - - 31 19% 6 -14%
Lançados
Econômico 6 -25% 0 0% - - 9 -18% 0 -
Médio Alto 8 25% 5 0% - - 14 75% 4 -33%
Luxo 1 0% 8 -11% - - 8 14% 2 0%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
3.467 8% 748 15% - - 5.780 -20% 2.549 45%
Lançadas
Econômico 2.710 11% 0 - - - 3.054 -29% 0 -
Médio Alto 593 17% 635 93% - - 2.108 -2% 2.359 41%
Luxo 164 -36% 113 -65% - - 618 -18% 190 0%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 6.776 -6% 24.135 31% - - 9.327 -7% 16.488 89%
Econômico 5.755 4% 0 - - - 4.732 3% 0 -
Médio Alto 6.627 -15% 26.963 65% - - 6.060 -23% 8.080 -11%
Luxo 11.344 7% 22.297 9% - - 16.142 52% 22.794 0%


Cases Geoimovel
REGIÃO SUDESTE

Cases de Sucesso
São Paulo | SP
Vibe Pinheiros
“O Vibe Pinheiros foi um produto pensado nos mínimos detalhes,
desde a criação da linha de produtos Vibe, que nos remete a lo-
calização premium, próximo a metrô e por isso muito conectado
com o perfil do seu público alvo que exige mobilidade, e todo o
projeto de áreas comuns que permitem uma convivência har-
moniosa entre seus moradores. A experiência de morar bem é
o mais importante. Desenvolvemos o conceito do Vibe Lounge,
que é a integração do salão de festas com Gourmet, coworking
e um Lounge, proporcionando um super espaço de festas, que
durante o dia podem ser utilizados como áreas comuns por to-
dos os moradores. Enfim, um sucesso se constrói nos detalhes, e
foi isso que fizemos aqui, por isso tivemos mais de 200 correto-
res associados e parceiros trabalhando para que todos fossem
atendidos e conhecessem nosso produto.“
Murilo Gomes dos Santo | Diretor Comercial e Marketing
Maden Vila Madalena

“O Maden Vila Madalena é um projeto residencial com a qualidade
MAC colado ao metrô Vila Madalena onde será oferecido aos futuros
moradores uma área de lazer completa e plantas versáteis de 1, 2 e 3
dormitórios. A MAC se diferenciou no posicionamento do produto e
acertou a estratégia de precificação. O resultado foi um sucesso, com
mais de 50% vendido no período de lançamento, em uma região alta-
mente competitiva.“
Andrea Possi | Diretora de incorporação

Cases de Sucesso
São Paulo | SP
Cyrela Atmosfera 360 Apartaments

“Tínhamos o desafio de gerar liquidez para três em-
preendimentos com plantas compactas em regiões
próximas, um lançado e dois a lançar. Buscamos por
um estudo de ocupação que identificou oportunida-
de de futura locação e Rental Yeald super atrativo,
com base no preço de lançamento. Os investidores
se convenceram do ótimo negócio e como resultado
tivemos 90% de vendas em sessenta dias.”
Head de Inteligência de Negócios | Marcos Parrucci
Go Portugal
“Go Portugal foi um lançamento muito assertivo. A qualidade do pro-
duto, atrelada à parceria com a urbit by Atlantica Residences e à sua lo-
calização exclusiva no coração do Brooklin, compõem sua estratégia
de sucesso, com 100% das unidades vendidas em 30 dias. O empreen-
dimento traz uma solução completa para quem busca morar ou inves-
tir. São studios, com piscina, academia e espaço gourmet no rooftop,
além de toda a comodidade que a urbit oferece. A Even se fortalece a
cada dia como marca empreendedora no mercado imobiliário.”
Diretor de incorporação | João Paulo Laffront

Cases de Sucesso
São Paulo | SP
Plano e Novo Mundo - Conquista

“O Plano&Novo Mundo, localizado na região da Vila
Maria, Zona Norte de São Paulo, é o maior lançamen-
to da Plano&Plano em 2022. Dividido em três condo-
mínios e com segurança 24 horas, as 1.442 unidades
de 2 dormitórios têm uma estrutura de lazer completa,
incluindo espaços de bem-estar, horta, minimercado,
rooftop, churrasqueira, cowoking e mais 12 opções de
áreas comuns.
Enquadrado totalmente no programa Minha Casa Minha

Vida, a proposta do projeto é atender diversos formatos
de famílias, sendo um dos mais acessíveis da Capital,
adequado ao poder de compra dos clientes. O sucesso
deste empreendimento, com mais de 30% vendido no
primeiro mês de lançamento, reafirma a alta demanda
para as classes de renda mais baixa na cidade, e o com-
prometimento da Companhia com a qualidade técnica
dos projetos e construções na realização do sonho da
casa própria.”
Renée Silveira | Diretora de Incorporação da Plano&Plano

Cases de Sucesso
Rio de Janeiro | RJ
Helô
Uma parceria inédita entre Mozak e Garimpório Arquitetura. As curvas que deságuam na
moldura da fotografia da nossa cidade nos foram presenteadas como inspiração impar
para seguir com o conceito do nosso projeto. Mais que um endereço, uma assinatura do
bem-viver elevado ao estado de arte. O jeito Mozak de viver em Ipanema.
Rio Wonder Porto Maravilha

O Wonder Rio é de fato o primeiro lançamento
residencial no Porto Maravilha, Centro da Cidade
do Rio de Janeiro. Além disso, o empreendimento
se destaca pelo preço, ou seja, apartamentos na
planta, tipo studios, infraestrutura completa de
lazer e vaga de garagem. Em suma, tudo a poucos
metros, o empreendimento é um ícone da região
por ser o primeiro da região.

Cases de Sucesso
Rio de Janeiro | RJ
Wave By Yoo
Wave By Yoo está na via da Praia da Barra,
um projeto com foco em infraestrutura inter-
na, o condomínio tem atrativos e comodida-
des para os seus moradores. É o lugar ideal
para quem busca viver próximo à natureza e
as comodidades de um ótimo bairro. A Cyrela
desenvolveu um projeto com possibilidade de
personalização do layout das plantas. Dessa
forma, o Residencial Wave By Yoo tem como
diferenciais o acabamento de alto padrão.
Murano
Com uma localização privilegiada, o Murano oferece para você e sua
família belas paisagens, de um lado a Lagoa de Jacarepaguá e do
outro o verde da região. Além de estar a poucos minutos das mais
belas praias. Com lazer completo onde você poderá aproveitar mo-
mentos inesquecíveis com a sua família sem sair do condomínio.

Cases de Sucesso
Rio de Janeiro | RJ
Alma Ipanema
Tudo que você precisa no bairro que é a alma do Rio. Perto do Alma
Ipanema, nas redondezas da Visconde de Pirajá, tem academias, res-
taurantes, bares, lojas, cinema e tem muito mais. Tem a praia e o cal-
çadão, tem a lagoa como quintal. E tem o endereço em que todo ca-
rioca quer morar.

Cases de Sucesso
Belo Horizonte | MG
Falconi Rolim
Com uma excelente localização, o Falconi Rolim possui fácil aces-
so a outras regiões da cidade pela Av. Cristiano Machado e com
várias opções de comércio e serviços locais. Condomínio com boa
área de lazer e apartamentos para diversos públicos, como sin-
gles e casais jovens. 5 andares de apartamentos no Cidade Nova
(2 por andar), em condomínio com jardim frontal e fachada mo-
derna e imponente.
Bernardo Guimarães
O Edifício Bernardo Guimarães está localizado em um
excelente ponto residencial, contando com uma boa es-
trutura de comércio local, rede bancária, hospitalar, es-
colas, e fácil acesso ao centro da cidade. Edifício com 10
pavimentos, 21 unidades sendo, 03 privativas, 15 apar-
tamentos tipos e 03 coberturas.

Cases de Sucesso
Belo Horizonte | MG
Parque Cerrado - Parnaíba

Parque Cerrado - Ipê
Maior empreendimento do minha casa minha vida em Belo Hori-
zonte, um bairro planejado localizado na região norte da cidade.
Localizado na principal via de acesso da cidade, além de estar a
10 min do metrô São Gabriel. Aliando dessa forma moradia de
qualidade e infraestrutura urbana. O empreendimento conta
com avenidas, supermercado e opções de comércio (padaria,
lotérica etc) A Emccamp doou áreas para Prefeitura, para cons-
truções de escola, posto policial e de saúde, dentre outros.

Cases de Sucesso
Belo Horizonte | MG
The One
No aconchego do tradicional bairro Buritis, em estilo contempo-
râneo e valorizando o design moderno, o The One Residence foi
projetado visando seu maior conforto e bem-estar. Atentos aos
mínimos detalhes, os espaços de lazer foram elaborados com
ótima estrutura e elementos de requinte e elegância. O The One
Residence oferece uma excelente localização - em rua plana,
tranquila e arborizada, com opções de comércio e facilidade de
acesso. Tudo ao seu redor.

REGIÃO SUL

SUL - Liquidez
Índice de Liquidez
toda região Sul em contraponto com as capitais Curitiba e Porto Alegre.
O Índice de Liquidez considera a variação da razão entre os leads gerados nos portais imobiliários do
ZAP+ pelas ofertas disponíveis (anúncios) a partir de um período base (jan/2019).
É possível observar a correlação na busca de imóveis com as variações macroeconômicas, onde é no-
tado um crescimento durante todo o ano de 2019 até o início da pandemia do novo coronavírus e seu
impacto imediato no mercado. No primeiro momento existe uma retração por toda a incerteza que o
evento gerou, contudo, conforme fomos evoluindo com as medidas sanitárias convergindo para um
cenário de “normalidade” associada a estímulos provocados pela queda da Selic e um cenário de ju-
ros reais negativos, o mercado imobiliário chegou em 2021 no melhor ano de liquidez já registado, não
apenas o da série dessa série histórica.
Outra evidência apresentada nessa análise são os movimentos mais acentuado das capitais (Curitiba
e Porto Alegre) quando comparado com toda a Região Sul, que considerada também os municípios
interioranos e apresentam um comportamento mais estável.
Fonte: DataZAP+
Os dados da região Sul compreendem toda a relação de municípios presentes nas bases de dados de ZAP e Viva Real.

Curitiba (PR) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital paranaense, Curitiba, é retratada nos mapas abaixo. Para inter-
pretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, , maior o per-
centual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Concentrados na região central da cidade, os Assim como na participação de Leads, o bairro de
bairros de Água Verde, Portão e o Centro foram Água Verde também ficou em evidência para a par-
os mais procurados em relação a toda demanda ticipação da oferta em 2022, representando 10,2%
da cidade, com uma participação de respectiva- da oferta relativa à cidade. Os bairros Bigorrilho, Ca-
mente 10,5%, 8,3% e 6,4%, somando 25,2%. Além bral, Centro e Batel também compõem o top 5 da
disso, Bigorrilho e Cristo Rei também foram des- oferta relativa, com 7,1%, 6,0%, 5,4% e 4,4%. Juntos,
taque com 5,5% e 4,5% de participação de Leads. os 5 bairros concentram 33% da oferta da cidade.
Fonte: DataZAP+

Curitiba (PR) - Dinâmica de Venda
venda de imóveis residenciais verticais em Curitiba, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalidades
em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação ao outro ano).
Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“esquentaram” em
relação ao outro ano).

Entre 2021 e 2022 as principais mudanças positi- Entre os bairros que apresentaram os maiores
vas na participação relativa de leads ocorreram acréscimos na participação relativa da oferta
nos bairros Boa Vista e Pinheirinho, com aumento na cidade, destacam-se o Bigorrilho (0,9 p.p.),
de 0,6p.p cada. Por outro lado, os bairros do Por- Cabral (0,6 p.p) e Água Verde (0,5 p.p.). Enquan-
tão, Ahu e Hugo Lange apresentaram uma varia- to, em tons de azul, os bairros Novo Mundo (-0,4
ção de -1,0p.p, -0,4p.p e -0,4p.p, respectivamente, p.p.) e Portão (-0,3 p.p.) representaram as maio-
no período. res quedas de participação.
Fonte: DataZAP+

Curitiba (PR) - Lupa de Mercado
tais imobiliários para compra/venda de imóveis residenciais verticais no mercado formal em 2022 por
cada categoria tipológica. Podemos interpretar a distribuição de anúncios como o comportamento da
oferta e a distribuição de leads como o comportamento da demanda.
Na cidade de Curitiba, o 3 dormitórios é a categoria que mais gera interesse, porém imóveis de 2 dormi-
tórios apresenta a oportunidade de demanda, obtendo mais leads do que oferta, proporcionalmente.
Apartamentos até R$ 500 mil estão com alta visibilidade, em especial aqueles com preços entre R$ 225
e 350 mil, com 27,5% dos leads. Há grande interesse por apartamentos com 1 vaga, uma vez que 65,2%
da demanda é para esta categoria.
Fonte: DataZAP+

Curitiba (PR) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Porto Alegre (RS) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital gaúcha, Porto Alegre,é retratada nos mapas abaixo. Para inter-
pretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, , maior o per-
centual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Com 20% da participação relativa de toda a pro- Pela distribuição das cores com tons mais es-
cura da cidade, os bairros Petrópolis, Menino Deus curos, a oferta relativa na capital se concentrou
e Centro Histórico ficaram em evidência com 9,9%, principalmente nos bairros de Petrópolis, Bela
5,9% e 4,2% da demanda, respectivamente. Vista, Menino Deus, Rio Branco e Montserrat, com
respectivamente 8,4%, 5,5%, 5,5%, 4,8% e 4,6%
na participação, somando 28,8%.
Fonte: DataZAP+

Porto Alegre (RS) - Dinâmica de Venda
e venda de imóveis residenciais verticais em Porto Alegre, é representada nos mapas abaixo. Nas to-
nalidades em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação ao
outro ano). Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“es-

Santana foi a região com o maior ganho da par- Entre 2021 e 2022 as principais mudanças na par-
ticipação na demanda relativa, com cerca de 0,6 ticipação relativa da oferta ocorreram nos bair-
pontos percentuais, seguida de Tristeza (0,5 p.p) ros Menino Deus, Rio Branco e Moinhos de Vento,
e Rio Branco (0,4 p.p). Em contraposição, no tom com aumento de 0,5 p.p, 0,2 p.p e 0,2 p.p respec-
mais escuro de azul, o bairro Passo da Areia teve tivamente. Por outro lado, o Centro Histórico, São
uma variação de -0,6 p.p . João e Jardim Europa apresentaram, cada um,
uma redução de 0,2 p.p no período.
Fonte: DataZAP+

Porto Alegre (RS) - Lupa de Mercado
Na cidade de Porto Alegre, apartamentos de 2 dormitórios recebem mais leads, mas a categoria de 1
dormitório é a única que apresenta oportunidade de demanda, recebendo 17,1% do total de interesse
contra 11,4% dos anúncios. Os preços menores que R$ 225 mil também recebem mais leads do que
anúncios, proporcionalmente, do mesmo modo que imóveis sem suítes. Apartamentos com 1 vaga são
os que têm mais leads, com 58,7% da demanda.
Fonte: DataZAP+

Porto Alegre (RS) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Mercado Primário

2022 | Curitiba
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 6 20%
38
16 Luxo 16 0%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 11%,
destaque para o segmento econômico com um crescimento de 20%. No acumulado dos últimos 4
anos o segmento de luxo apresenta o maior crescimento, em média 21% aa.


2022 | Curitiba
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
3.785
652 Luxo 652 6%

Luxo
Analisando as unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 8%, destaque para
o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 24%. No acumulado dos últimos 4 anos a
tendência permanece com o segmento de médio alto padrão apresentando o maior crescimento, em
média 41% aa.


2022 | Curitiba
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
1.359
277 Luxo 277 -66%

Luxo
Analisando a quantidade de unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de -57%,
com uma queda menor para o segmento econômico com -6%. No acumulado dos últimos 4 anos a
tendência se altera, com o segmento econômico apresentando o maior crescimento ano a ano - com
um crescimento médio de 16% aa.


2022 | Curitiba

Econômico
Econômico 58% -9%
14%
13% Luxo 13% -75%

Luxo
Destaque para o segmento econômico que apresentou um aumento na performance de vendas

(8%). No acumulado dos últimos 4 anos é o único segmento com um crescimento médio de 1% aa. A
tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento devido ao incentivo das políticas


2022 | Curitiba
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
Econômico R$ 5.240 -8%
8.543
12.877 Luxo R$ 12.877 9%

Luxo
de médio alto padrão com um crescimento de 18%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência se
altera, com o segmento luxo apresentando o maior crescimento ano a ano - com um crescimento médio
de 7% aa.


2022 | Curitiba
Buscando uma análise mais detalhada
da cidade de Curitiba, fizemos a aber-
tura em zonas geográficas (Norte, Sul,
Leste e Oeste). Desta forma, destaca-
mos a zona sul, com um crescimento
no volume de lançamentos (17%) e de
unidades lançadas (144%). Na zona sul
o segmento que apresenta maior va-
riação positiva é o de médio alto pa-
drão, que apresentou um crescimento
no volume de lançamentos (250%) e
de unidades lançadas (586%).


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
10 -47% 19 217% 4 -50% 12 100% 15 0%
Lançados
Econômico 0 - 5 150% 1 0% 0 - 0 -
Médio Alto 7 -42% 14 250% 1 -80% 7 250% 9 -10%
Luxo 3 -50% 0 - 2 0% 5 25% 6 50%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
507 -62% 2.743 144% 457 -43% 921 105% 513 -31%
Lançadas
Econômico 0 - 1.084 23% 204 -49% 0 - 42 40%
Médio Alto 385 -50% 1.659 586% 206 -43% 583 124% 399 -34%
Luxo 122 -60% 0 - 47 24% 338 78% 72 73%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 8.528 17% 7.095 19% 9.583 8% 10.868 -2% 11.317 26%
Econômico 0 - 5.232 50% 5.265 9% 0 - 7.884 0%
Médio Alto 7.525 23% 7.332 13% 10.223 30% 9.995 23% 9618 13%
Luxo 11.266 7% 0 - 10.490 -1% 13.248 -6% 14.425 17%


2022 | Porto Alegre
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 5 -44%
8
8 Luxo 8 -50%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de 46%, essa
queda aconteceu em todos os segmentos analisados. Sendo as menores quedas para os segmentos
econômicos (-44%) e de médio alto padrão (-43%). Na cidade de Porto Alegre tivemos crescimentos
constantes de lançamentos nos anos de 2019,2020 e 2021. Apenas no de 2022 a cidade apresentou
uma retração no volume de lançamentos, retornando a patamares apresentados no ano de 2019.


2022 | Porto Alegre
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 976 -62%
1059
503 Luxo 503 -21%

Luxo
Analisando a quantidade de unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -43%, essa
queda aconteceu em todos os segmentos analisados. Sendo a menor queda no segmento econômico
(-15%). Analisando as unidades lançadas temos um cenário praticamente constante em volume nos anos
de 2019, 2020 e 2021, sempre na casa das 4.000 unidades lançadas, já em 2022 a cidade apresentou uma
retração brusca neste volume, com uma redução de quase 50% nas unidades lançadas. No acumulado
dos últimos 4 anos, destaque para o segmento luxo apresentando um crescimento médio de 4% aa.


2022 | Porto Alegre
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
293
306 Luxo 306 -29

Luxo
Analisando as unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -42%. De forma geral, o
volume de unidades vendidas acompanhou a retração de lançamentos da cidade, voltando ao volume
de vendas do ano de 2019. No acumulado dos últimos 4 anos, destaque para o segmento econômico
apresentando o maior crescimento ano a ano - com um crescimento médio de 10% aa.


2022 | Porto Alegre

Econômico
Econômico 52% 8%
11%
30% Luxo 30% -35%

Luxo
Na comparação de 2022 x 2021 tivemos um crescimento no segmento econômico de 8%, No acumu-

lado dos últimos 4 anos o único segmento que apresentou aumento de performance foi o econômico,
com um crescimento de 1% aa. A tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento
devido ao incentivo das políticas públicas habitacionais.


2022 | Porto Alegre
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
12.680
14.102 Luxo R$ 14.102 3%

Luxo
Analisando o preço do m² no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 15%, destaque para o segmen-
to de médio alto padrão com um crescimento de 34%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência
permanece, com o segmento médio alto padrão apresentando o maior crescimento ano a ano - com


2022 | Porto Alegre
Buscando uma análise mais detalhada da cidade
de Porto Alegre, fizemos a abertura em zonas ge-
ográficas (Norte, Sul, Leste e Oeste). Desta forma,
destacamos a zona leste com crescimento no total
de produtos lançados (50%). Já analisando o total
de unidades lançadas e ganhos de preço do m², o
destaque vai para a zona sul, no segmento de mé-
dio alto padrão com um crescimento no volume de
unidades (33%) e de preço do m² (65%).


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
4 -75% 3 0% 4 -33% - - 10 -29%
Lançados
Econômico 1 -80% 1 -50% 3 50% - - 0 -
Médio Alto 2 -60% 1 0% 1 -50% - - 4 -33%
Luxo 1 -83% 1 0% 0 - - - 6 -25%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
638 -74% 639 16% 462 -47 - - 799 39%
Lançadas
Econômico 260 -84% 300 -44% 416 -1% - - 0 -
Médio Alto 176 -70% 312 33% 46 -88% - - 525 119%
Luxo 202 -16% 27 0% 0 - - - 274 -18%

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 11.141 7% 7.966 39% 5.904 -32% - - 14.267 18%
Econômico 3.727 0% 4.082 15% 4.286 -2% - - 0 -
Médio Alto 11.107 20% 11.224 65% 8.600 -6% - - 13.966 35%
Luxo 14.175 11% 8.592 - 0 - - - 14.610 -4%


Cases Geoimovel
REGIÃO SUL

Cases de Sucesso
Curitiba | PR
Benoit Batel
O Benoit Batel e seus studios de alto padrão trazem um conceito
inovador para a cidade de Curitiba. Alocados em uma alta torre,
o imóvel possui um jogo de sacadas, que com revestimento em
pedra e iluminação especial evidenciam toda a modernidade do
projeto, o destacando entre tantos outros no Batel.
Figo
O Residencial Figo traz qualidade de vida a você e a quem
você ama. Com áreas comuns completas e equipadas,
pensadas para o bem-estar da família e muita diversão.
Os apartamentos foram pensados a fim de trazer inte-
gração dos ambientes, tornando o seu lar, mais prático e
aconchegante. Morar no Capão da Imbuia é contar com
vários privilégios de morar em um dos bairros que mais
crescem economicamente. A região ainda reúne algumas
áreas verdes, especialmente no Bosque Capão da Imbuia,
um dos principais símbolos da área.

Cases de Sucesso
Curitiba | PR
Easy Life District

Principal diferencial do produto é a localização
no centro da cidade. Viva no Centro, um empre-
endimento de alto padrão localizado no Centro
de Curitiba.
Epic
Majestoso, incomparável, com vista privilegiada
para um clássico símbolo da cidade, o Clube Curi-
tibano. Com uma amplitude visual de destaque, o
Epic será um empreendimento único onde todos
os ambientes principais dos apartamentos foram
projetados de maneira a desfrutar desta condição.
O harmonioso projeto arquitetônico, assinado por
Manuel Baggio, adequá-se ao cenário urbano com
maestria, conferindo exuberância, e essência à lo-
calização. Juliana Meda é a arquiteta responsável
pelo apartamento decorado que segue proposta
orgânica, fluida e leve, promovendo sinergia dos es-
paços que integram entre si.

Cases de Sucesso
Curitiba | PR
Reale Residencial
O Reale Residencial possui arquitetura contempo-
rânea, com projetos inteligentes, desenvolvidos
para quem quer viver o lado real da vida. São 78
apartamentos, com plantas de 51 a 61m², todos com
sacada gourmet, opções com 3 quartos, 2 quartos
com suíte ou com office. Há também opções de
plantas com terraços espaçosos. A área de lazer
expressa tranquilidade. Para um dia de tranquilida-
de com muita felicidade, temos o SPA Gourmet, com
churrasqueira e ofurô. Para quem se preocupa com
energia e bem-estar, temos o Espaço da Beleza e
uma academia coberta.
Ibiza Unique Home

O prédio, localizado na famosa Rua Tibagi, fica no
centro da cidade e guarda o coração de Curitiba.
Se não bastasse a praticidade da região, que é o
chamariz para quem quer morar sozinho, o bair-
ro teve uma valorização acima de 8% em 2022.
Unique Home une a comodidade de estar no co-
ração de Curitiba, a um empreendimento de alto
padrão, com todo conforto e privacidade.

Cases de Sucesso
Porto Alegre | RS
Gustave Courbet
Projeto moderno e diferenciado localizado
no melhor ponto do bairro Petrópolis, em
uma rua tranquila e residencial e, ao mesmo
tempo, com tudo que você precisa para viver
bem, perto de você: os melhores restaurantes
de Porto Alegre, supermercados, farmácias,
praça doa Encol e Grêmio Náutico União.
Singular
Está localizado em uma das principais aveni-
das da Zona Leste de Porto Alegre, a João de
Oliveira Remião, próximo à PUC e a UFRGS.
Acesso fácil, com muitas comodidades no en-
torno. O empreendimento oferece uma área
de lazer completa, com academia, salão de
festas, coworking, piscinas e muito mais.

REGIÃO CENTRO-OESTE

CENTRO-OESTE - Liquidez
Índice de Liquidez
toda região Centro-Oeste em contraponto com a capital Goiânia e Brasília.
O Índice de Liquidez considera a variação da razão entre os leads gerados nos portais imobiliários ZAP
e Viva Real pelas ofertas disponíveis (anúncios) a partir de um período base (jan/2019).
É possível observar que os municípios que compõem a totalidade da região apresentam variações mais
lineares, evidenciando um mercado mais equilibrado entre a oferta e demanda. Já ao analisar as capitais,
notamos que Brasília possui uma forte correlação na busca de imóveis com as variações macroeconômi-
cas, onde é notado um crescimento no pós-pandemia conforme o avanço das medidas sanitárias conver-
gindo para um cenário de “normalidade” associada a estímulos provocados pela queda da Selic e um ce-
nário de juros reais negativos, com isso Brasília tem o ano de 2021 com altas reais na liquidez dos imóveis.
Já em Goiânia o índice de liquidez acaba por refletir o aumento na competitividade na cidade, a inten-
sa dinâmica da cidade com alto número de lançamentos em 2021 “anulou” o aumento pela demanda
provocado pelo cenário macroeconômico conforme observado em Brasília.
Fonte: DataZAP+
Os dados da região Centro-Oeste compreendem toda a relação de municípios presentes nas bases de dados de ZAP e Viva Real.

Goiânia (GO) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital goiana, Goiânia, é retratada nos mapas abaixo. Para interpretar
as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o percentual na
participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Em evidência, na região sul da capital goiana, o Pela distribuição das cores, a oferta relativa na
Bairro Bueno somou cerca de 22,0% na partici- capital se concentrou principalmente na zona sul,
pação na demanda relativa, sendo o mais procu- nos bairros Bueno, Marista e Oeste, com respec-
rado na cidade, em seguida o bairro Jardim Goiás tivamente 20,5%, 13,1% e 12,0% na participação,
foi o segundo mais procurado com uma partici- somando 45,7% da oferta na capital.
pação de 11,7%.
Fonte: DataZAP+

Goiânia (GO) - Dinâmica de Venda
venda de imóveis residenciais verticais em Goiânia, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalidades

Entre os que perderam participação, destaca-se Jardim Goiás se destaca, entre os bairros que
o bairro Oeste com a queda de aproximadamen- apresentaram queda, com a perda de 1,5 pontos
te 0,9 pontos percentuais na demanda relativa. percentuais na participação. Entre os tons de la-
Na outra ponta, entre os que ganharam, o princi- ranja, o destaque é Marista, pelo acréscimo de 2,4
pal destaque é Bueno, que obteve um acréscimo pontos percentuais na participação.
de 1,7 pontos percentuais na demanda relativa.
Fonte: DataZAP+

Goiânia (GO) - Lupa de Mercado
Na cidade de Goiânia, os apartamentos maiores estão despertando maior interesse, principalmente aque-
les com 3 dormitórios, com 54,1% do total dos leads. Com relação a metragem, vale destacar os imóveis
com oportunidade de demanda entre 60 e 90m², juntamente com imóveis de 1 vaga. Os preços mais atra-
tivos são para imóveis até R$ 500 mil, em especial entre R$ 225 e 350 mil, com a maior geração de leads.
Fonte: DataZAP+

Goiânia (GO) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Brasília (DF) - Mercado de Venda
venda no mercado formal do Distrito Federal, em Brasília, é retratada nos mapas abaixo. Para interpre-

Considerando o tom de cor de cada uma das re- Pela distribuição das cores, a oferta relativa se
giões, o principal destaque é Águas Claras, consi- concentra na região de Águas Claras com cerca
derada a XX Região Administrativa do Distrito Fe- de 27,3% de participação. Em segundo e terceiro
deral e localizada a 20 km de distância do plano lugar estão respectivamente Asa Sul (9,6%) e Asa
piloto de Brasília, que concentrou cerca de 28,4% Norte (7,3%).
da participação dos Leads.
Fonte: DataZAP+

Brasília (DF) - Dinâmica de Venda
e venda de imóveis residenciais verticais em Brasília, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalida-
des em azul, estão as regiões que perderam participação no período (“esfriaram” em relação ao outro
ano). Em tons de laranja estão as regiões que no mesmo período ganharam participação (“esquenta-

Águas Claras, foi a região com a maior queda da Entre as regiões que apresentaram queda na par-
participação na demanda relativa, cerca de -24,1 ticipação da oferta relativa estão o Setor Noroes-
pontos percentuais. Em contraposição, entre as te (-5,9 p.p.) e Águas Claras (-5,9 p.p.) como prin-
que ganharam se destacam: Asa Norte (4,4 p.p), cipais destaques. Em tons de laranja, as regiões
Samambaia Sul (4,3 p.p.), Taguatinga Sul (3,6 p.p.) com maior ganho de parcela na oferta relativa
e Guará Sul (2,5 p.p.). foram Asa Norte (2,7 p.p.) e Vicente Pires (2,1 p.p.).
Fonte: DataZAP+

Brasília (DF) - Lupa de Mercado
Em Brasília, os apartamentos de 2 dormitórios recebem mais leads, mas chama atenção o alto volume
de imóveis de 1 dormitório, que representa 20,9% dos anúncios. As metragens entre 45 e 60m² são
aquelas que mais geram interesse, absorvendo 33,1% dos leads. Enxergamos oportunidade de deman-
da para categorias como imóveis sem suíte ou sem vaga, assim como aqueles com preços menores
que R$ 225 mil.
Fonte: DataZAP+

Brasília (DF) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Mercado Primário

2022 | Goiânia
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 2 -78%
21
9 Luxo 9 50%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos uma queda -20%, destaque
para o segmento luxo com um crescimento de 50%. No acumulado dos últimos 4 anos permanece a
mesma tendência com o segmento de luxo apresentando o maior crescimento, em média 22% aa.


2022 | Goiânia
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 678 -78%
4.254
991 Luxo 991 100%

Luxo
Analisando a quantidade de unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -34%,
destaque para o segmento de luxo com um aumento de 100%. No acumulado dos últimos 4 anos a
tendência permanece com o segmento luxo apresentando o maior crescimento, em média 38% aa.


2022 | Goiânia
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
Econômico 473 -89%
2.989
649 Luxo 649 78%

Luxo
Analisando as unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -57%, destaque para o
segmento luxo com um crescimento de 78%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência permanece
com o segmento luxo apresentando o maior crescimento, em média 38% aa.


2022 | Goiânia

Econômico
Econômico 33% -61%
49%
46% Luxo 46% 0%

Luxo
Na comparação de 2022 x 2021 tivemos uma retração em todos os segmentos, com exceção do seg-
mento luxo que apresentou uma manutenção de 46% de VSO. No acumulado dos últimos 4 anos o
único segmento que apresentou aumento de performance foi o luxo, com um crescimento de 3% aa.
A tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento devido ao incentivo das políticas


2022 | Goiânia
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
Econômico 4147 17%
8.297
Médio Alto
Médio Alto 8.297 26%
9.331 Luxo 9.331 50%

Luxo
Analisando o preço do m² no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 35%, destaque para o segmen-
to luxo com um crescimento de 50%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência permanece, com o
segmento luxo apresentando o maior crescimento ano a ano - com um crescimento médio de 27% aa.


2022 | Goiânia
Buscando uma análise mais detalhada da cidade de
Goiânia, fizemos a abertura em zonas geográficas
(Norte, Sul, Leste e Oeste). Desta forma, destacamos
a zona sul que apresentou um crescimento no vo-
lume de produtos lançados (9%), porém com uma
queda no total de unidades lançadas (-13%). Isso se
deve a mudança da característica dos lançamentos
dessa região, diminuindo os lançamentos econômi-
cos e com aumento dos lançamentos no segmento
luxo (58%), consequentemente o preço médio do m²
dessa região teve um aumento de 18%.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
1 0% 24 -42% 0 - 2 100% 0 -
Lançados
Econômico 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 1 0% 15 -18% 0 - 2 0% 0 -
Luxo 0 - 9 1% 0 - 0 - 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
456 -1% 3.899 -13% 0 - 1.266 24% 350 -1%
Lançadas
Econômico 0 - 0 - 0 - 678 37% 0 -
Médio Alto 456 -1% 2.908 -31% 0 - 540 25% 350 -1%
Luxo 0 - 991 58% 0 - 48 23% 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 6.046 8% 8.747 18% 6.994 -29% 14.340 93% 8.779 58%
Econômico 0 - 0 - 3.733 5% - - 0 -
Médio Alto 6.046 8% 8.512 25% 7.356 -36% 8.779 58% 8.779 58%
Luxo 0 - 9.331 67% 0 - 0 - 0 -


2022 | Brasília
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 3 -40%
11
15 Luxo 15 -21%
Luxo
Analisando a quantidade de produtos lançados no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de -15%,
destaque para o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 10%. No acumulado dos úl-
timos 4 anos permanece a mesma tendência com o segmento de médio alto padrão apresentando o
maior crescimento, em média 11% aa.


2022 | Brasília
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 898 -17%
1.486
1.097 Luxo 1.097 -8%

Luxo
Analisando a quantidade de unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de -2%,
destaque para o segmento de médio alto padrão com um crescimento de 17%. No acumulado dos úl-
timos 4 anos a tendência permanece, com o segmento de médio alto apresentando um crescimento
ano a ano - com um crescimento médio de 71% aa.


2022 | Brasília
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
1.257
305 Luxo 305 -86%

Luxo
Analisando as unidades vendidas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -60%, com queda em
todos os segmentos, sendo a menor queda os produtos econômicos com -44%. No acumulado dos
últimos 4 anos temos um crescimento das unidades vendidas para o segmento médio alto padrão, em
média 27% aa.


2022 | Brasília

Econômico
Econômico 62% -35%
39%
10% Luxo 10% -87%

Luxo
Na comparação de 2022 x 2021 tivemos uma retração em todos os segmentos, sendo a menor queda no
segmento econômico -35%. No acumulado dos últimos 4 anos mantém- se a tendência de queda em todos
os segmento, sendo o segmento econômico o que apresenta a menor queda de -15% aa. A tendência para
2023 é a aceleração do V.S.O para esse segmento devido ao incentivo das políticas públicas habitacionais.


2022 | Brasília
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
10.153
12.963 Luxo R$ 12.963 6%

Luxo
econômico com um crescimento de 43%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência permanece,
com o segmento econômico apresentando o maior crescimento ano a ano - com um crescimento mé-
dio de 19% aa.


2022 | Brasília
Buscando uma análise mais detalhada
da cidade de Brasília, fizemos a abertura
em zonas geográficas (Norte, Sul, Leste e
Oeste). Desta forma, destacamos a zona
sul que apresentou um crescimento no
volume de produtos lançados (25%) e de
unidades lançadas (8%). Na zonal desta-
camos o crescimento do segmento médio
alto padrão com aumento no total de uni-
dades lançadas (86%) e um aumento de
preço médio do m² de 58%, quando com-
parado a 2021.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
8 14% 10 25% 8 -33% 1 -75% 2 -33%
Lançados
Econômico 3 200% 0 - 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 1 -80% 6 5% 2 -33% 0 - 2 100%
Luxo 4 300% 4 33% 6 -33% 1 -75% 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
1.260 22% 1.346 8% 539 -44% 48 -77% 288 213%
Lançadas
Econômico 898 82% 0 - 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 88 -89% 1.002 86% 108 -65% 0 - 288 213%
Luxo 274 99% 344 61% 431 -34% 48 -77% 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 10.100 22% 11.019 21% 15.137 11% 14.241 -11% 4.629 -62%
Econômico 6.549 61% 0 - 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 9.355 16% 9.422 58% 13.563 10% 0 - 4.629 -62%
Luxo 11.097 -28% 13.014 4% 15.799 8% 14.241 -11% 0 -


Cases Geoimovel
REGIÃO CENTRO-OESTE

Cases de Sucesso
Goiânia | GO
Opus Gyro Ricardo Paranhos

Nesse momento, em que a casa se reafirma como uma protago-
nista na vida das pessoas e o mercado imobiliário como uma op-
ção de investimento segura e rentável, a Opus traz seu DNA de
sofisticação para um empreendimento único, colado ao Vaca
Brava. Um projeto desenhado para o mundo moderno. O Gyro
inova na forma e na função com o twist da arquitetura. As resi-
dências acompanham a geometria torcida da torre e buscam
horizontes amplos em todas as unidades. Fachada foi criada uti-
lizando o conceito da espiral, desde a sua base, até o seu topo.
Art Haus
Seu cliente estará a poucos passos do Parque Cascavel e terá
uma praça no quintal de casa. A qual através do programa da
prefeitura adote uma praça, vamos revitalizá-la completamente.
Ou seja, ele terá mais de 230mil m² de área verde e uma praça ex-
clusiva. Além de ter a praça revitalizada ao lado, o Art Haus conta
com uma área de lazer com diversas opções para toda a família,
no bairro VILA ROSA um bairro prático, valorizado e que se conso-
lida a cada dia.

Cases de Sucesso
Goiânia | GO
Now Reserva das Águas

“O NOW é pensado para quem quer viver seus melho-
res momentos hoje. Para quem busca residenciais
com apartamentos confortáveis, lazer completo e
localizado em regiões em pleno desenvolvimento.
Principais Diferenciais: Lazer completo equipado e
decorado, Apartamentos com varanda, Projeto de
segurança, Micromercado no condomínio, até 2 va-
gas de garagem e Lockers inteligentes para receber
encomendas”.
Wish 211
“O Wish 211 possui apartamentos com plantas inteli-
gentes, localizações promissoras, lazer e segurança.
Uma linha acessível para quem não abre mão de qua-
lidade. Em uma das melhores localizações de Goiânia:
Jardim América a 5 minutos do Goiânia Shopping”.
Coordenador de Inteligência | Victor Camilo

Cases de Sucesso
Goiânia | GO
Dom Parque Flamboyant

Em uma das melhores infraestruturas e qualidade de vida da cidade,
o Jardim Goiás está entre os metros quadrados mais valorizados
de Goiânia, completo com tudo que você pode precisar a poucos
passos de distância. Uma região consolidada, mas que não para de
crescer e se desenvolver. Possui fachada autoral com design exclu-
sivo, em linhas fluídas e modernas, arquitetura contemporânea e
atemporal, além de alto padrão de acabamento em revestimentos
de piso, parede, louças, metais, pedras de bancadas e fechaduras.
Brasília| DF
Recanto dos Pássaros - Recanto das Araras

O Recanto dos Pássaros é um complexo com mais de
10 etapas, um projeto Direcional que vai transformar
o bairro Recanto das Emas. E para dar início a esse
projeto, a primeira etapa é o Recanto das Araras. O
sonho da casa própria ganhou asas! Um setor plane-
jado perfeito para você com 2 quartos e lazer de clu-
be, em uma localização privilegiada. Um recanto que
oferece variedade e facilidade de acesso para todas
as cidades e regiões.

Cases de Sucesso
Brasília| DF
Casa Pedra
O encontro da pluralidade urbana com a tranquilidade
da natureza. Localizado na avenida Flamboyant, esquina
com a rua 26 norte, e a poucos passos da entrada do parte
Águas Claras, num projeto que traz unidades 3 e 4 suítes
com diversas opções de plantas. Um empreendimento alto
padrão e diferencias exclusivos pensados unicamente no
seu conforto e bem-estar. Piscina na varanda com pé direi-
to duplo, o elemento água conferindo um viver inédito e es-
petacular. Biofilia ativa: Elementos da natureza como um
componente arquitetônico vivo.
Reserva 22
O lugar exato, a hora certa de fazer parte de um momento
único. Em um endereço mais que especial onde a alegria se
faz presente, cada instante é um presente e um motivo para
comemorar, Reserva 22. O noroeste ganha o vigésimo se-
gundo empreendimento da Brasal Incorporações: histórico e
surpreendente. Morar na quadra 306 bloco I no Noroeste é ter
praticidade a todo instante. É estar no Plano Piloto, cercado
de modernidade, conveniências e parques, com mobilidade
facilitada e a leveza que você tanto buscou para a sua rotina.

REGIÃO NORDESTE

NORDESTE - Liquidez
Índice de Liquidez
toda região Nordeste em contraponto com as capitais João Pessoa e Fortaleza.
No nordeste observamos um movimento mais homogêneo entre as capitais analisadas (Fortaleza e

João Pessoa) com as cidades interioranas, diferente de outras regiões do país. Outro ponto peculiar na
região nordeste é o movimento de alta até o início do segundo semestre, apenas com a última metade
de 2022 com desaceleração no indicador.
Reforçando que o índice equaciona a relação entre buscas com ofertas, onde sua baixa não necessa-
riamente significa uma redução da demanda, mas também a possibilidade de um mercado mais com-
petitivo com o aumento das ofertas.
Fonte: DataZAP+
Os dados da região Nordeste compreendem toda a relação de municípios presentes nas bases de dados de ZAP e Viva Real.

João Pessoa (PB) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital paraibana, João Pessoa, é retratada nos mapas abaixo. Para
interpretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o
percentual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Considerando o tom de cor de cada um dos bair- Pela distribuição das cores, seis bairros concen-
ros, os principais destaques são: Jardim Oceania tram cerca de 52,8% da participação relativa da
(13,4%), Manaíra (13,0%), Bessa (12,1%), Cabo Bran- oferta. São eles: Jardim Oceania (12,2%), Manaíra
co (9,1%), Altiplano (7,6%), Tambaú (7,1%), que em (11,8), Cabo Branco (9,1%), Tambaú (7,1%), Altiplano
conjunto concentram cerca de 62,3% da deman- (6,4%) e Bessa (6,2%).
da relativa na capital.
Fonte: DataZAP+

João Pessoa (PB) - Dinâmica de Venda
e venda de imóveis residenciais verticais em João Pessoa, é representada nos mapas abaixo. Nas to-
nalidades em azul, estão os bairros que perderam participação no período (“esfriaram” em relação ao
outro ano). Em tons de laranja estão os bairros que no mesmo período ganharam participação (“es-

Miramar foi a região com a maior queda da par- Os bairros que apresentaram as maiores quedas
ticipação na demanda relativa, com cerca de -1,8 na participação da oferta relativa estão loca-
pontos percentuais. Em contraposição, no tom lizados na zona leste da capital, são eles: Bessa
mais intenso de laranja, o Aeroclube, se desta- (-0,8 p.p.), Jardim Oceania (-0,8p.p.) e Aeroclu-
ca por ser o bairro com maior ganho 1,8 pontos be (-0,6p.p.). Em tons de laranja, os bairros com
percentuais. maior ganho de parcela da oferta relativa foram
Miramar (0,9 p.p.) e Manaíra (0,8 p.p.).
Fonte: DataZAP+

João Pessoa (PB) - Lupa de Mercado
Na cidade de João Pessoa, a tipologia com maior geração de leads são aquelas com 3 dormitórios,
com 46,3% do total. Há uma demanda alta para apartamentos até R$ 350 mil, assim como para imó-
veis com 1 vaga. Existe oportunidade de demanda (mais leads do que anúncios, proporcionalmente)
para metragens entre 60 e 120m², indicando preferência e interesse dos consumidores.
Fonte: DataZAP+

João Pessoa (PB) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Fortaleza (CE) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital cearense, Fortaleza, é retratada nos mapas abaixo. Para interpre-

Considerando o tom de cor de cada um dos bair- Pela distribuição das cores, três bairros localiza-
ros, os principais destaques são: Meireles (16,6%), dos na zona norte da cidade concentram cerca de
Aldeota (11,8%) e Coco (7,5%). Em conjunto, os três 37,8% da participação relativa da oferta. São eles:
bairros concentram cerca de 35,9% da demanda Meireles (17,6%), Aldeota (12,1%) e Coco (8,0%).
relativa na capital.
Fonte: DataZAP+

Fortaleza (CE) - Dinâmica de Venda
venda de imóveis residenciais verticais em Fortaleza, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalida-

Joaquim Távora e Guarapes em destaque pelo tom Entre os bairros que apresentaram queda na par-
de azul, foram os bairros com as maiores quedas ticipação relativa, Guarapes e Coco se destacam
na participação da demanda relativa, com respec- ao perderem, cada um, -0,4 pontos percentuais.
tivamente -0,8 p.p, e -0,6 p.p. . Em contraposição, Em contraposição Dionísio e Vicente Pinzon, ao
entre os tons de laranja, Papicu e Passaré se des- ganharem cada um, 0,3 p.p., se destacam entre
tacam pelos maiores acréscimos na participação, os tons de laranja, sendo os bairros com o maior
com 0,9 p.p. e 0,8 p.p. respectivamente. aumento na participação da demanda relativa.
Fonte: DataZAP+

Fortaleza (CE) - Lupa de Mercado
Na cidade de Fortaleza, os apartamentos mais buscados são para 3 dormitórios ou entre 60 e 90m².
Existe preferência ainda para imóveis com 2 vagas e 1 suíte. É possível ver a oportunidade de demanda
(mais leads do que anúncios, proporcionalmente) para moradias de até R$ 500 mil, indicando grande
interesse para estas faixas de preços.
Fonte: DataZAP+

Fortaleza (CE) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Mercado Primário

2022 | João Pessoa
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 2 -50%
7
1 Luxo 1 0%
Luxo
com queda em todos os segmentos estudados. O segmento que sofreu maior retração foi o econômi-
co, tanto na análise 2022 x 2021 (-50%) quanto no acumulado dos últimos 4 anos (-26%a.a).


2022 | João Pessoa
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 453 118%
990
27 Luxo 27 -82%
Luxo
Analisando as unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 9%, destaque para o
segmento econômico com um crescimento de 118%. No acumulado dos últimos 4 anos temos uma ten-
dência de queda em todos os segmentos analisados, sendo o segmento de médio alto padrão o que
apresenta a menor queda ano a ano (-3% aa).


2022 | João Pessoa
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
Econômico 299 -17%
1.055
23 Luxo 23 -74%
Luxo
Analisando as unidades vendidas* no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -42%. De forma geral, o

*Unidades Vendidas no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | João Pessoa

Econômico
Econômico 43% -28%
60%
Médio Alto Médio Alto 60% 7%
12% Luxo 12% -66%

Luxo
Na comparação de 2022 x 2021 tivemos uma retração em praticamente todos os segmentos (-24%),
com exceção do segmento médio alto padrão com crescimento de 7%. No acumulado dos últimos
4 anos, todos os segmentos apresentaram retração, sendo a menor queda no segmento médio alto
padrão com -5%. A tendência para 2023 é a aceleração do V.S.O* para esse segmento devido ao in-
centivo das políticas públicas habitacionais.

*VSO no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | João Pessoa
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
11.510
17.125 Luxo R$ 17.125 22%

Luxo
Analisando o preço do m² no ano de 2022 x 2021 temos um aumento de 24%, destaque para o seg-
mento médio alto padrão com um crescimento de 31%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência
permanece, com o segmento médio alto padrão apresentando o maior crescimento ano a ano - com


2022 | João Pessoa
Buscando uma análise mais detalhada da ci-
dade de João Pessoa, fizemos a abertura em
zonas geográficas (Norte, Sul, Leste e Oes-
te). Desta forma, destacamos a zona leste,
pela relevância na quantidade de produtos
e unidades lançadas. Analisando o total de
produtos lançados temos uma queda -22% e
também uma queda de -6% no total de uni-
dades lançadas. Na zona leste destacamos o
crescimento do segmento médio alto padrão
com aumento no total de unidades lançadas
(11%) e um aumento de preço médio do m² de
30%, quando comparado a 2021.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
1 100% 1 -50% 8 -22% 0 - 0 -
Lançados
Econômico 1 100% 1 -50% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 0 - 0 - 7 -22% 0 - 0 -
Luxo 0 - 0 - 1 0% 0 - 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
405 0% 48 -67% 1017 -6% 0 - 0 -
Lançadas
Econômico 405 0% 48 -67% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 0 - 0 - 990 11% 0 - 0 -
Luxo 0 - 0 - 27 -82% 0 - 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 4444 -31% 3699 9% 12659 24% 0 - 0 -
Econômico 4444 -31% 3699 9% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 0 - 0 - 11510 30% 0 - 0 -
Luxo 0 - 0 - 17125 22% 0 - 0 -


2022 | Fortaleza
PRODUTOS LANÇADOS

Econômico
Econômico 5 -50%
7
0 Luxo 0 -
Luxo
com queda em todos os segmentos estudados. O segmento que sofreu menor retração na compa-
ração de 2022 x 2021 foi o médio alto padrão (-13%). No acumulado dos últimos 4 anos a tendência
permanece, com o segmento de médio alto apresentando o maior crescimento ano a ano - com um
crescimento médio de 5% aa.


2022 | Fortaleza
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
1.255
0 Luxo 0 -
Luxo
Analisando as unidades lançadas no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -39%, com queda em
praticamente todos os segmentos, com exceção do médio alto padrão que apresentou um crescimen-
to de 1%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência permanece, com um crescimento de 24%a.a
no segmento de médio alto padrão.


2022 | Fortaleza
UNIDADES VENDIDAS

Econômico
464
18 Luxo 18 -67%
Luxo
Analisando as unidades vendidas* no ano de 2022 x 2021 temos uma queda de -55%. De forma geral, o

*Unidades Vendidas no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | Fortaleza
UNIDADES LANÇADAS

Econômico
Econômico 50% -30%
22%
12% Luxo 12% -54%

Luxo
Na comparação de 2022 x 2021 tivemos uma retração em todos os segmentos (-42%), sendo a menor que-
da no segmento econômico com -30%. No acumulado dos últimos 4 anos, todos os segmentos apresenta-
ram retração, sendo a menor queda no segmento médio econômico com -2%. A tendência para 2023 é a
aceleração do V.S.O* para esse segmento devido ao incentivo das políticas públicas habitacionais.

*VSO no período (lançamentos + remanescentes)

2022 | Fortaleza
PREÇO DO M² (R$)

Econômico
8.488
0 Luxo - -
Luxo
Analisando o preço do m² no ano de 2022 x 2021 temos uma diminuição de -44%, destaque para o
segmento econômico com um crescimento de 16%. No acumulado dos últimos 4 anos a tendência
permanece, com o segmento econômico apresentando o maior crescimento ano a ano - com um cres-
cimento médio de 10% aa.


2022 | Fortaleza
Buscando uma análise mais detalhada da
cidade de Fortaleza, fizemos a abertura em
zonas geográficas (Norte, Sul, Leste e Oes-
te). Desta forma, destacamos a zona norte,
pela relevância na quantidade de produtos
e unidades lançadas. Analisando o total de
produtos lançados temos um aumento de
33% e também um aumento de 114% no
total de unidades lançadas. Na zona norte
destacamos o crescimento do segmento
econômico com aumento no total de uni-
dades lançadas (346%) e um aumento de
preço médio do m² de 54%, quando com-
parado a 2021.


Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Produtos
8 33% 1 -83% 1 -80% 2 -50% 1 0%
Lançados
Econômico 4 33% 1 -75% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 4 0% 0 - 1 0% 2 0% 1 0%
Luxo 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Unidades
1873 114% 204 -85% 292 -68% 312 -77% 204 0%
Lançadas
Econômico 1426 46% 204 -85% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 447 -13% 0 - 292 65% 312 -42% 204 0%
Luxo 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -

Total 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021 2022 x 2021
(%) (%) (%) (%) (%)
Preço do m² 7494 -26% 4096 -27% 5765 -3% 7829 67% 8583 0%
Econômico 4721 54% 4096 -2% 0 - 0 - 0 -
Médio Alto 9958 -6% 0 - 5765 -38% 7829 45% 8583 0%
Luxo 0 - 0 - 0 - 0 - 0 -


Cases Geoimovel
REGIÃO NORDESTE

Cases de Sucesso
João Pessoa | PB
Nammos
No Nammos, o novo lançamento da Moreira & Ruffos, você
experimenta diariamente a sensação única de morar em
ambientes exclusivos à beira-mar da belíssima Praia do
Cabo Branco. São diversos itens de lazer com experiências
verdadeiramente naturais e um empreendimento projeta-
do, do térreo à cobertura, para você se realizar em contato
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ção, e viva num mar de possibilidades para ser feliz.
Setai Miraj
Impulsionados pelo desejo de fazer uma grande obra de arte
para a cidade, criamos uma nova ”MIRAGEM” para ser admi-
rada e transpassar o tempo com a sua beleza atemporal.
Neste novo Setai, a inspiração aerodinâmica vem do caça

francês Mirage 2000, proporcionando um visual leve ao
empreendimento, com vistas e experiências 360º.

Cases de Sucesso
João Pessoa | PB
Hit Cabo Branco

Empreendimento oferece uma vida com muito mais
estilo e funcionalidade. Com apartamento studio alto
padrão, design moderno e arquitetura contemporânea
para você se divertir em uma área de lazer completa,
relaxar com uma das vistas mais bonitas de João Pes-
soa, treinar na academia ou trabalhar no coworking.
Maison Du Parc
Um lançamento que une arquitetura contemporânea, linhas
harmônicas e belezas que encantam. Abraçar a sua natureza
é viver a vida no seu ritmo. É correr porque a felicidade não
pode esperar. É ser movido pela calmaria e ser o seu próprio
mundo. Se você ama tranquilidade mas não abre mão de tudo
ao seu alcance, o Maison Du Parc é o seu lugar.

Cases de Sucesso
Fortaleza | CE
Mirante Condomínio Clube

Uma experiência de Condomínio Clube no melhor da Praia do Futuro.
Projeto de 2 quartos com suíte e varanda, além do lazer completo en-
tregue equipado e decorado, tem como diferencial um rooftop com
vista para o mar.
Bella Meireles
Localizado em um dos bairros mais sofisticados de Fortaleza, o
Bella Meireles reúne conforto, segurança, lazer, diversão e con-
veniência dentro e fora de casa. Com lazer completo, inovações
tecnológicas e endereço privilegiado, a poucos passos do melhor
que a cidade oferece, é o empreendimento certo para investir,
morar e viver bem.

Cases de Sucesso
Fortaleza | CE
BS Ville
É um empreendimento realizado através da parceria entre
a BSPAR e a Colmeia no município de Aquiraz. Um condo-
mínio que intensifica a liberdade e o prazer de viver o pé na
areia. No BS Ville, o conforto ultrapassa os sentidos, o bem-
-estar se une à sofisticação e a vida se conecta à natureza.
Um jeito único de viver e aproveitar todos os momentos.
Projetado em um terreno que contempla vista única para
o mar do Porto das Dunas, o BS Ville é um empreendimento
tão exclusivo quanto o lugar.

REGIÃO NORTE

NORTE - Liquidez
Índice de Liquidez
toda região Norte em contraponto com as capitais Manaus e Belém.
A série histórica evidencia uma linearidade entre os cenários de oferta e demanda na região norte,
contudo os estímulos gerados pelos avanços das medidas sanitárias pós-pandemia do novo corona-
vírus e os choques provocados pela queda da Selic e um cenário de juros reais negativos, impactaram
essas curvas positivamente aumentando consideravelmente o nível de procura por imóveis em espe-
cial na cidade de Manaus. O segundo semestre de 2022 é marcado pela desaceleração dessa curva,
impactando mais as cidades interioranas da região, com resultado inferior ao período base (jan/2019).
Destaque para o cenário de manutenção em Belém no mesmo período.
Fonte: DataZAP+
Os dados da região Norte compreendem toda a relação de municípios presentes nas bases de dados de ZAP e Viva Real.

Manaus (AM) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital amazonense, Manaus, é retratada nos mapas abaixo. Para inter-
pretar as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o percen-
tual na participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Considerando o tom de cor de cada um dos bair- O bairro com maior participação relativa da oferta
ros, os principais destaques são: Ponta Negra, em 2022 na capital amazonense foi o Ponta Ne-
Parque 10 de Novembro e Aleixo com respectiva- gra, expresso com a cor vermelha, com uma parti-
mente 16,7%, 14,1% e 10,6%, assim os três bairros cipação de 28,5%. Em seguida, encontra-se Adria-
em conjunto concentram cerca de 41,3% da de- nópolis e Parque 10 de Novembro no ranking, com
manda relativa na cidade. 10,6% e 10,2%, respectivamente, somando cerca
de 49,3% da demanda relativa na cidade.
Fonte: DataZAP+

Manaus (AM) - Dinâmica de Venda
venda de imóveis residenciais verticais no Amazonas, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalida-

Em distinção, pela tonalidade azul escuro, Aleixo O bairro Ponta Negra foi destaque na variação da
foi o bairro que teve a maior queda na participa- oferta relativa entre os anos de 2021 e 2022, com
ção de leads: -3,9% p.p.. Enquanto o bairro Parque aumento de 14,4p.p. Do outro lado, os três bair-
10 de Novembro ficou em evidência, com aumento ros que tiveram maior queda na variação foram
de 3% p.p, seguido de Ponte Negra e Colônia Terra Parque 10 de Novembro (-6,8p.p), Aleixo (-3,2p.p)
Nova com 1,7% p.p e 1,6% p.p. respectivamente. e Nossa Senhora das Gracas (-1,0p.p).
Fonte: DataZAP+

Manaus (AM) - Lupa de Mercado
Na cidade de Manaus, o mercado se concentra em imóveis de 2 ou 3 dormitórios, sendo as categorias

com maior geração de leads. A grande oportunidade de demanda (mais leads do que anúncios, pro-
porcionalmente) está para apartamentos entre 60 e 90m², com 38,3% da demanda, indicando o inte-
resse para a tipologia. É possível ver ainda a preferência por imóveis com 1 vaga e 1 suíte.
Fonte: DataZAP+

Manaus (AM) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

Belém (PA) - Mercado de Venda
venda no mercado formal da capital paraense, Belém, é retratada nos mapas abaixo. Para interpretar
as figuras é preciso considerar, quanto mais forte a tonalidade da cor na escala, maior o percentual na
participação de leads ou na participação da oferta que o bairro obteve no ano.

Considerando o tom das cores de cada um dos Pela distribuição das cores, o principal destaque
bairros, os principais destaques são: Marco, é Umarizal, na zona centro-sul da capital, o bair-
Umarizal e Pedreira com respectivamente 17,2%, ro concentra cerca de 23,2% na participação da
16,9% e 15,2%, assim os três bairros em conjunto oferta relativa.
concentram cerca de 49,3% da demanda relati-
va da capital.
Fonte: DataZAP+

Belém (PA) - Dinâmica de Venda
venda de imóveis residenciais verticais em Belém, é representada nos mapas abaixo. Nas tonalidades

Pedreira, Telégrafo e Nazaré, em destaque pelo Entre os bairros que apresentaram queda na
tom de azul, foram os bairros com as maiores participação da oferta relativa, Batista Campos,
quedas na participação da demanda relativa, se destaca ao perder -1,1 pontos percentuais. Em
com respectivamente -1,9 p.p., -1,4 p.p. e -1,4 p.p. contraposição, Umarizal ao ganhar 4,6 p.p. se
.Em contraposição, entre os tons de laranja, Mar- destaca, entre os tons de laranja, sendo o bair-
co se destaca pelo maior acréscimo na participa- ro com o maior aumento na participação da de-
ção 2,4 p.p.. manda relativa.
Fonte: DataZAP+

Belém (PA) - Lupa de Mercado
Na cidade de Belém, a maior geração de leads fica com a categoria de 3 dormitórios (50,7% da de-
manda), porém aquela que possui oportunidade de demanda (mais leads do que anúncios, proporcio-
nalmente) são imóveis de 2 dormitórios. Existe grande concentração de demanda para apartamentos
até R$ 500 mil, assim como moradias com 1 vaga. A atenção fica também por conta dos imóveis sem
suíte, que apresentam mais leads do que anúncios.
Fonte: DataZAP+

Belém (PA) - Lupa de Mercado
Fonte: DataZAP+

COMPORTAMENTO DO CONSUMIDOR
04 05
Compradores Locatários

Comportamento do Consumidor
Embora novos hábitos e necessidades de compra e locação tenham sido inspirados pela pandemia, a
experiência imobiliária tem passado principalmente por mudanças no comportamento do consumi-
dor; impactado por percepções geracionais e por influências tecnológicas.
A relação do imóvel na vida das pessoas é uma constante e nos últimos anos, a residência passou a ter
um novo significado para o consumidor. No geral, sabemos que os efeitos de fatores externos, como
aumento das taxas de juros, inflação e índices do mercado afetam as decisões dos consumidores.
No entanto, características demográficas como geração, estado civil e número de membros na rela-
ção familiar; características socioeconômicas como renda, investimentos e emprego; características
psicográficas como valores, estilo de vida e variáveis comportamentais como momento de vida, ne-
cessidades de mudança e de novas opções de imóveis, assim como custo-benefício tendem a ser tão
importantes quanto os fatores macroeconômicos listados acima.
Diante disso, em 2022 buscamos entender as variações de comportamento e as principais necessi-

dades desse público, a fim de apoiar cada vez mais, os negócios dos nossos parceiros e a experiência
imobiliária dos consumidores do mercado imobiliário.

COMPRADORES

Compradores
No histórico comparativo dos anos, entre os consumidores que buscam comprar um imóvel, há estabi-
lidade relativa quando consideramos sexo, estado civil e ter filhos.
Entre as gerações, variações ocorrem. O público mais jovem apresenta queda; especificamente entre
os entrevistados da geração Y; enquanto as gerações mais velhas aumentam, como é o caso de entre-
vistados da geração BB no último ano. Considerando a classificação por classe, condicionada à renda
domiciliar mensal declarada, há crescimento da participação da classe B e queda da classe C.
Características Sociodemográficas
SEXO
Feminino | Masculino
45% 2022 55% 44% 2021 56% 45% 2020 55%
Fonte: Pesquisa Perfil do Lead

Anos analisados: 2020 | 2021 | 2022
Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Estado civil
FILHOS
Sim | Não
30% 31% 31%
2022 2021 2020
70% 69% 69%

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Geração
Classe social

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225
Geração Z: Ano de nascimento até 1996
Geração Y: Ano de nascimento entre 1984 e 1995
Geração X: Ano de nascimento entre 1964 e 1983
Geração BB: Ano de nascimento até 1963
(*) A leitura de classe considera renda domiciliar declarada conforme salário mínimo e variação anual;

Compradores
Entre as configurações dos imóveis, apartamento e casa (de rua ou condomínio) são as tipologias mais
desejadas. Imóveis maiores também foram mais buscados pelos entrevistados, ainda que haja deman-
da para outras áreas. Em média, os compradores buscam por imóveis com 3 dormitórios, e é grande a
preferência por imóveis com suíte e com vagas de garagem.
Tipologia
Dormitórios

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Suíte
Vagas de garagem

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Motivações do público
Entre os compradores, aspectos relacionados diretamente ao imóvel, tais como segurança e estrutura
são os principais fatores que os motivam para a compra.
Ainda, motivações quanto à localização evoluíram nos últimos anos, especialmente em relação à segu-
rança da região e na proximidade com familiares e amigos.

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
A influência de aspectos relacionados a questões pessoais e momentos de vida também são conside-
rados como motivadores. No comportamento ano a ano, há queda na motivação devido ao casamen-
to, morar com parceiro (a).
Por fim, mas não menos importante, oportunidades financeiras se enquadram nas motivações desse
público. Oportunidade de investimento cresce nos dois últimos anos, enquanto deixar de pagar aluguel,
apresenta ligeira queda.

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Influência da localização
Nos últimos anos, dentre os aspectos monitorados e que estão diretamente ligados à localização do
imóvel desejado para comprar, a importância da proximidade com escolas e faculdades sofreu queda no
último ano, enquanto estar próximo de comércios e shoppings tem se tornado cada vez mais relevante.

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225
Escala de importância: Dados referentes à Muito importante e importante.

Compradores
Aspectos relevantes
Para o público comprador, preço é o fator mais importante na busca do imóvel ideal. Na sequência, as
configurações das plantas dos imóveis são mencionados como muito importantes. Enquanto no últi-
mo ano, ter vagas de garagem e quantidade de dormitórios manteve-se estável, outras configurações
apresentaram diferenças. Suíte no imóvel, quantidade de banheiro e tamanho passaram a ter maior
relevância. Varanda no imóvel é uma característica que evoluiu no comparativo 2020 – 2021 e mante-
ve-se estável na consideração do público em 2022. Ter quintal sofre uma ligeira queda em 2022, o que
acaba sendo impactado pela busca de imóveis horizontais no último ano.
Já entre os aspectos relacionados ao empreendimento, ter áreas de lazer e a presença de portaria físi-
ca mantém a estabilidade do nível de importância. Na comparação entre 2021 e 2022, houve aumento
de 2 p.p na importância da portaria virtual para esse público; ainda que, a portaria física seja mais im-
portante na visão dos compradores.

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Aspectos relevantes
Entre as condições relacionadas ao bom estado de conservação do imóvel e ao seu potencial de valo-
rização, a importância dos aspectos se mantém estável nos últimos três anos.

Amostra 2022: 4.669 | Amostra 2021: 16.009
Amostra 2020: 18.225

Compradores
Aspectos ambientais
Da mesma forma que existe uma preocupação mundial sobre o meio ambiente, os consumidores ao
decidirem pelo imóvel que esperam comprar, consideram importante observar alguns componentes
do imóvel ou do empreendimento, que estejam voltados para para ecologia e cuidados com a biosfera.
Nesse sentido, reservatório de água da chuva, bioarquitetura, sistema de reaproveitamento de água e
de energia renovável são os principais destaques na visão do público.
Fonte: Pesquisa Tendências de Moradia 2022

Amostra (entrevistados que responderam): 446 entrevistas
Escala de avaliação - notas 7-10

Compradores
Aspectos de tecnologia
A tecnologia está cada vez mais presente na vida das pessoas, e no mercado imobiliário, isso não é
diferente. Hoje, a tecnologia se mantém em todas as etapas da jornada de compra de um imóvel e vai
além. Seja na construção, na arquitetura, na compra do imóvel e na decisão de incluir algum aspecto
tecnológico na residência; a tecnologia se faz importante.
Para os compradores, no imóvel, é relevante ter isolamento acústico, tomadas USB, fechadura eletrô-
nica, smart door e reconhecimento facial.
Já quando consideram tecnologia no empreendimento, câmera de monitoramento virtual e aplicativo

de acompanhamento, wi-fi disponível no prédio todo e tomadas USB nas áreas comuns é importante
para a maioria dos entrevistados.


LOCATÁRIOS

Locatários
O público locatário, no que diz respeito ao comportamento demográfico dos últimos anos, apresenta
algumas variações. A participação feminina e masculina mantém-se estável. Entre as gerações, embo-
ra tenha uma participação expressiva do público da geração X, os locatários têm uma maior partici-
pação das gerações mais jovens do que o público comprador. Nos últimos anos, embora tenha havido
algumas variações, ainda um terço da amostra faz parte da geração Y, os millennials.
A participação de entrevistados que declaram estar casados sofre queda em 2022. Entre as classes
declaradas, há ligeira queda da participação da classe C e aumento de presença das classes A e B.
Ainda, no decorrer dos anos, a participação de quem declara ter filhos, tem caído.
Características Sociodemográficas
SEXO
Feminino | Masculino
33% 34% 34%

2022 2021 2020
67% 66% 66%

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Estado civil
FILHOS
Sim | Não
46% 45% 44%

2022 2021 2020 56%
54% 55%

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Geração
Classe social

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742
Geração Z: Ano de nascimento até 1996
Geração Y: Ano de nascimento entre 1984 e 1995
Geração X: Ano de nascimento entre 1964 e 1983
Geração BB: Ano de nascimento até 1963
(*) A leitura de classe considera renda domiciliar declarada conforme salário mínimo e variação anual;

Locatários
Das tipologias buscadas, apartamento padrão é a configuração mais desejada pelo público locatário,
enquanto a busca por casas apresentou uma pequena queda em 2022. Imóveis com tamanhos me-
dianos são preferidos por esse público, ainda que sinalizem também o desejo por imóveis compactos
ou maiores. Em média, os locatários buscam por imóveis com 2 dormitórios, e diferente do que ocorre
entre os compradores, é menor o desejo por suíte no imóvel (média 49%, não buscam nesta condição).
Já a busca por vagas de garagem, ainda que cerca de 1 em cada 4 entrevistados no decorrer dos anos
não tenham interesse em vagas, a maior parcela gostaria de ter pelo menos 1 vaga no imóvel.
Tipologia
Dormitórios

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Suíte
Vagas de garagem

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Para os locatários, motivações referentes à localização tendem a ser mais importantes do que são
para os compradores. Porém, importante sinalizar que estar próximo ao trabalho seja a motivação
mais importante para o público, é algo que vem caindo durante os últimos anos, provavelmente, im-
pactado pelas mudanças no mercado de trabalho devido aos aprendizados com a pandemia.
Em segundo aspecto, a segurança da região vem ganhando espaço, quando abordamos as principais
motivações do público para mudar-se. No paralelo, estar próximo dos familiares e amigos segue em
crescimento no comparativo.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Dos aspectos relacionados diretamente com o imóvel, estrutura apresenta pouca variação entre os
anos, sentir-se seguro em relação ao imóvel evolui no nível de motivação e áreas de lazer mantém a
estabilidade.
Quando avaliamos motivações relacionadas a aspectos pessoais, a possibilidade de morar sozinho

(a), a independência se destaca dos outros dois e mantém-se no mesmo patamar de motivo nos anos.
Momento de vida (família mudou de tamanho, teve filho (a)) tiveram 13% de menções no último ano,
enquanto casamento, ir morar com parceiro (a); assim como ocorreu com os compradores, também
ocorre entre os locatários e há indícios de queda nesse aspecto motivacional para a busca do imóvel.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Outro aspecto que impacta a motivação do público é o vencimento do contrato de aluguel, que apre-
senta-se com ligeiro crescimento nos últimos anos. Oportunidades de investimento e permuta apare-
cem, mas em menor proporção.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Influência da localização
Entre aspectos de localização analisados, a fim de avaliar a importância de cada item, houve aumento
na percepção de importância relacionado ao imóvel estar próximo de comércios e locais de lazer no
último ano. A proximidade com familiares e amigos também apresenta crescimento no último ano, en-
quanto proximidade com escolas e faculdades cai em 2 p.p.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Aspectos relevantes
Para interessados em alugar um imóvel, preço é também o fator mais importante na busca do imóvel
ideal. Em seguida, as características do imóvel são muito importantes para esse público e no último
ano, houve algumas evoluções. Enquanto número de dormitório, presença de suíte e de varanda man-
tiveram-se estáveis, a quantidade de banheiro e tamanho passaram a ter importância mais expressiva.
A presença de quintal no imóvel sofreu queda de 5 p.p e vaga de garagem, queda de 2 p.p no compa-
rativo entre 2022 e 2021.
Áreas de lazer nos imóveis tem queda no nível de importância em 2022, enquanto portaria física (com
presença de porteiros) evolui em 4 p.p. Ter portaria virtual, remota, mantém-se constante.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Aspectos relevantes
Imóvel em bom estado de conservação é e continua sendo o aspecto mais relevante para esse público,
depois de preço. Já ao considerar o potencial de valorização, o nível de importância para esse atributo,
entre locatários, é menor e houve queda em 2022 (-3 p.p). Mobília e móveis planejados são observados
por esse público. Em 2022, a importância de alugar um imóvel com móveis planejados (armários na
cozinha, dormitórios e banheiros) cresceu em 4 p.p no comparativo com o ano anterior. Ainda, o imóvel
estar mobiliado tende a apresentar evolução, quando considerado a importância declarada por esse
público em 2020.

Amostra 2022: 7.689 | Amostra 2021: 22.293
Amostra 2020: 24.742

Locatários
Aspectos ambientais
Assim como os compradores, os locatários também levam em consideração, preocupações com o
meio ambiente ao alugar um imóvel. No entanto, para esse perfil, aspectos relacionados à bioarquite-
tura são mais relevantes, ainda que reservatório de água de chuva e sistemas de reaproveitamento de
água são muito importantes na opinião dos locatários. Ainda, para 4 em cada 10, hortas compartilha-
das e processos de compostagem são considerados muito importantes para esse público.


Locatários
Aspectos de tecnologia
Na jornada de locação de imóveis, a tecnologia está presente do início ao fim. Seja no momento de
buscar um imóvel, conversar com um (a) corretor (a), realizar um tour virtual, negociar e fechar um con-
trato, há algum tipo de tecnologia. No processo de mudança, no local do imóvel e durante a moradia,
diversos aspectos tecnológicos são importantes para os indivíduos.
Para a maioria deste público, ter isolamento acústico no imóvel, assim como USB nas suítes e dormitó-
rios é muito relevante.
Ainda, câmera de monitoramento virtual e aplicativo de acompanhamento, assim como wi-fi disponível
no prédio são aspectos de tecnologia que compreendem itens consideráveis ao alugar o imóvel.


NOTA METODOLÓGICA
Índice de Liquidez
O índice de liquidez acompanha a relação entre
demanda e oferta nos portais ZAP e Viva Real. Um
valor mais alto do índice indica aperto nas condi-
ções de negócios no mercado de apartamentos,
ou seja, a demanda está mais pressionada em re-
lação à oferta, aumentando a liquidez dos imóveis
e possivelmente pressionando os preços. Já me-
nores valores dos índices indicam afrouxamento
do mesmo mercado, o que faz com que haja me-
lhores condições para negociação de descontos
e a liquidez dos imóveis seja menor.
Pesquisa Perfil do Lead

Os dados compreendem a pesquisa recorrente
com abordagem online e aplicação de questio-
nário estruturado. O público alvo é composto por
usuários dos portais ZAP e Viva Real que busca-
ram comprar ou alugar um imóvel entre os anos
de 2020 e 2022.
Pesquisa Tendências de Moradia

Os dados compreendem a pesquisa realizada
com abordagem online e aplicação de ques-
tionário estruturado. O público alvo é compos-
to por usuários dos portais ZAP e Viva Real que
buscaram comprar ou alugar um imóvel entre
09/08/2022 - 24/08/2022.
A pesquisa completa foi divulgada em Setembro/2022.

EQUIPE TÉCNICA
Diretor Geral ZAP+ Head de Economia

Marcos Leite Keyi Ando Ussami
Vice-Presidente de novos negócios, Economia

incorporadoras e DataZAP+ Pedro Tenório
Marcelo Dadian Larissa Gonçalves
Mariana Wik Atique
Vice-Presidente Comercial Lucas Gerez Foratto
Mariangela Christie Da Silva
Rafael Nader
Head de Tecnologia
Head de Inteligência Imobiliária Guilherme Momesso
Coriolano Lacerda
Comunicação & PR
Consultoria em Inteligência Imobiliária Roberta Corbioli
Sagar Prakasan
Cristiane Freitas
Bruno Quito
Vanessa Sarzedas
Ricardo Murai
Talita Cruz
Angélica Possani Marketing
Dani Cescate Cristianne Alves
Jordana Pazin Raphaela Valério
Lucas Lins Nacha Scheiner
Maria Fernanda Freitas Tainá Minuchelli
Viviane Sousa
Design e Diagramação
Head de Insights & Pesquisas Júlia Parente
Taiane Martins Lucas Manfre Barreiro
Rafael Zandegu
Insights & Pesquisas
Gabriela Domingos
Paula Barbieri
Natalia Ribeiro

Anuário
2023

Anuario DataZAP 2023

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Anuario DataZAP 2023

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Anuário

2 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 3

Análise Macroeconômica Pág 14

Análises de Mercado Pág 23

Região Sudeste Pág 25

Região Sul Pág 72

Região Centro-Oeste Pág 102

Região Nordeste Pág 132

Região Norte Pág 162

Comportamento do Consumidor Pág 172

Equipe Técnica Pág 203

4 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

2023 chega com desafios. Mas também traz muitos aprendizados,

E, neste material, temos orgulho em apresentar o Anuário Data-

bastante acima do Você vai encontrar um compilado exclusivo, do mercado primário e

branda desaceleração Quem assina as análises é um time multidisciplinar, entre economis-

Afinal, o que queremos é que essas informações apoiem suas deci-

6 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

Através de um time de economistas, cientistas de dados, estatísti-

Somente com informações precisas e atualizadas, é possível tomar

Espero que gostem e contem conosco para acelerar seus negócios!

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 7

Estamos presentes no dia a dia das empresas e acompanhamos

8 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

Essa missão é algo que me liga ao DataZAP+, em todos esses anos

“Os dados associados Entendendo toda complexidade e regionalidade do mercado imo-

Espero que esta leitura proporcione a geração de diversos insights!

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 9

Sabemos que todos esses aspectos influenciam o nosso mercado

Desejo uma boa leitura!

10 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

Vejo este Anuário como um fruto cuidadosamente semeado e cul-

O mercado imobiliário é um setor com dinâmica própria e em cons-

Tenha uma boa leitura!

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 11

O uso de dados avançou significativamente nos últimos anos e as

12 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

Entre os pilares estratégicos de ZAP+, está o DataZAP+, braço de inteligência imobiliá-

Conheça as soluções DataZAP+ para o mercado imobiliário:

Acesse e conheça mais sobre os levantamentos.

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 13

14 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 15

Desempenho do mercado em 2022

16 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 17

Pressão inflacionária e juros

18 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

Fontes: Taxa de desocupação do IBGE.

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 19

20 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 21

Atividade de compra e venda de imóveis residenciais

22 | ANUÁRIO DATAZAP+ 2023

ANUÁRIO DATAZAP+ 2023 | 23

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