CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL

Pelo presente Instrumento Particular de Contrato de Administração de Imóvel para

Aluguel Residencial; de um lado, a imobiliária doravante denominada de
ADMINISTRADOR e de outro, o proprietário do imóvel, doravante denominado
PROPRIETÁRIO - com as suas qualificações especificadas a seguir -, pactuam as
respectivas cláusulas e condições denotadas a seguir.

DAS QUALIFICAÇÕES:

 ADMINISTRADOR: Cristiano Andrade Imóveis LDTA, sob nº de CNPJ

41.424.381.0001-13, CRECI 483 PJ, com endereço de e-mail
[email protected] e endereço comercial na Rua Álvaro de
Brito, nº 946, Bairro Jardins, Aracaju/SE, CEP 49026-030, representada por
Cristiano da Silva Andrade, brasileiro, casado, empresário, portador do RG n°
3.214.966-2 SSP/SE, CPF n° 842.380.705-34, com Creci-PF sob nº 5400 da
16a Região/SE, com endereço de e-mail [email protected] e
residente e domiciliado no Rua Alameda Antônio de Pádua Araújo, nº 303, Bairro
Grageru, CEP 49.027-400, em Aracaju/SE.
 PROPRIETÁRIO:

OBJETO DO CONTRATO:

CLÁUSULA PRIMEIRA- O PROPRIETÁRIO outorga ao ADMINISTRADOR,

através do mandado especial conferido pelo devido INSTRUMENTO PARTICULAR DE
PROCURAÇÃO anexo a este contrato, a administração do imóvel de sua propriedade,
situado na Rua
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DOS DEVERES DO ADMINISTRADOR:

CLÁUSULA SEGUNDA- Obriga-se o ADMINISTRADOR do bem imóvel: efetuar

locação, assinar contrato de locação, assinar termo de vistoria, estipular prazos e condições
da locação, receber e dar quitação de alugueis, fazer acordo - sendo o critério de reajuste de
alugueis de acordo com o que fora pactuado no contrato de locação residencial.

Parágrafo Primeiro- O PROPRIETÁRIO autoriza ao ADMINISTRADOR,

desde logo, a contratar a locação residencial pelo prazo igual ou inferior a 24 (vinte e
quatro) meses, à luz da lei nº 8.245/91.

Parágrafo Segundo- O ADMINISTRADOR só deverá celebrar uma nova locação

com a anuência do PROPRIETÁRIO.

CLÁUSULA TERCEIRA- Enquanto estiver vigente o presente contrato, o

ADMINISTRADOR terá a responsabilidade de cobrar o aluguel, tendo também, o direito
de representar legal e expressamente todas as ações jurídicas pertinentes e privilégios do
PROPRIETÁRIO contra os inquilinos e seus fiadores, podendo inclusive agir em seu
próprio nome, em juízo ou fora dele.

CLÁUSULA QUARTA- É de inteira responsabilidade do LOCATÁRIO e do FIADOR

pelo pagamento dos encargos locatícios, tais como: taxas de condomínio, água e esgoto, luz
(sendo inclusos as taxas de religações), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxa
de coleta de lixo, seguro contra incêndio, como também reformas físicas: consertos em
geral, pinturas, reparos e/ou indenizações por perdas e danos decorrentes de estragos
ocorridos no imóvel, segundo o Contrato de Locação pactuado. A prestação de contas
desses encargos será feita no término do contrato de locação após a apresentação dos
comprovantes quitados pelo LOCATÁRIO ou FIADOR. O PROPRIETÁRIO terá
assistência jurídica gratuita garantida pelo ADMINISTRADOR.
Parágrafo Primeiro- É de livre competência de o ADMINISTRADOR negociar
qual a modalidade da garantia locatícia, dentre aquelas prevista na Lei, de acordo com as
possibilidades do LOCATÁRIO.
 Parágrafo Segundo- Na ausência da fiança como garantia locatícia, o locatário não
honrando judicialmente com as obrigações da locação, o ADMINISTRADOR utilizará
pagamento da garantia locatícia paga pelo locatário para pagamentos dos encargos
locatícios. Sendo que, a custódia de qualquer importância paga pelo LOCATÁRIO como
garantia locatícia é de total responsabilidade do ADMINISTADOR.

DA CONTRAPRESTAÇÃO A SER PAGA PARA O ADMINISTRADOR:

CLÁUSULA QUINTA- Pelos serviços prestados pelo ADMINISTRADOR ao

PROPRIETÁRIO; o PROPRIETÁRIO pagará ao ADMINISTRADOR uma taxa que
corresponderá sempre a 50% (cinquenta por cento) do valor do primeiro aluguel integral;
sendo que, à título de administração mensal será devido o percentual de 10% (DEZ POR
CENTO) dos recebimentos de aluguel, e 25% (vinte e cinco por cento) a cada primeiro mês,
se for renovado o aluguel, voltando no segundo mês, os 10% (dez por cento) mensal.

Parágrafo Único- Havendo carência para pagamento do primeiro aluguel em

virtude de melhorias no imóvel, o valor que corresponde ao percentual da administração
do período da carência, será cobrado no momento que fizermos o recebimento do primeiro
aluguel, cumulativamente.

DO VALOR DA LOCAÇÃO:

CLÁUSULA SEXTA- O valor do Contrato de Locação inicial pretendido e a ser

celebrado, será de R$ XXXX (XXXXXXX); sendo que, é constituído do valor do aluguel
de R$ xxxxxx (xxxxxxxxxxxxxX) e taxa de condomínio de R$ xxxxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxx).

Parágrafo Único: Na hipótese de a proposta de locação ser de valor inferior ao

proposto, só será concretizado mediante autorização verbal ou escrita do
PROPRIETÁRIO.

DA PRESTAÇÃO DE CONTAS:
CLÁUSULA SÉTIMA- O ADMINISTRADOR fará prestação de contas mensal, no 6º
(sexto) dia útil após o vencimento do aluguel previsto no Contrato de Locação. Além disso,
relatará todos os seus atos, citando-se as ações por acaso ajuizadas e/ou providências
extrajudiciais que forem tomadas.

DA GARANTIA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL:

CLÁUSULA OITAVA- O ADMINISTRADOR garante o pagamento dos aluguéis do

imóvel em data prevista na Cláusula Sétima, bem como água, luz e condomínio; mesmo
que os LOCATÁRIOS não efetuem o pagamento dos aluguéis no vencimento, conforme
contrato de locação, no prazo de 3 (três) meses, inclusive durante a cobrança
administrativa e/ou advocatícia dos alugueis em atraso; cessando quando for necessária e
protocolada a pertinente ação judicial.
Parágrafo Único- Se o Contrato de Locação não estiver vigente, o
ADMINISTRADOR fica desobrigado da garantia do pagamento do aluguel.

DA EXCLUSIVIDADE:

CLÁUSULA NONA- O presente contrato é firmado com exclusividade por prazo

determinado de 12 (doze) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento; na
qual, neste período, o locador não poderá retirar da administração, nem locar o referido
imóvel diretamente ou por intermédio de terceiros. Na hipótese de encontrar um pretenso
inquilino deverá encaminhar para que se proceda aos trâmites legais da locação, sob pena
do pagamento de multa ao ADMINISTRADOR correspondente a 03 (três) vezes o valor
pretendido do aluguel. Após o fim do prazo estabelecido o presente contrato ficará por
prazo indeterminado, onde poderá ser rescindido por uma das partes, desde que
comunicado com 30 dias de antecedência.
Parágrafo Único- Observar-se-á que durante ou após tal prazo, caso a locação seja
feita por intermédio do ADMINISTRADOR, o presente contrato passará a ter o mesmo
prazo da vigência da locação posterior a assinatura deste, até a devida desocupação do
imóvel, desta forma, encerrando o prazo do contrato de locação e o imóvel ainda estando
ocupado, caso uma das partes queira rescindir, ensejará a multa rescisória estipulada no
caput deste.
DAS RESPONSABILIDADES:

CLÁUSULA DÉCIMA- Fica certo que o ADMINISTRADOR não terá responsabilidade

por estragos, depredações ou furtos causados no imóvel, no intervalo compreendido entre
a presente data e a concretização da locação, bem como durante os períodos que o mesmo
ficar desocupado.

Parágrafo Primeiro- O ADMINISTRADOR ficará responsável em devolver o

imóvel conforme a vistoria inicial, após o fim da locação.
Parágrafo Segundo- O ADMINISTRADOR não é responsável pela indenização
material ou ressarcimento de prejuízo no que tange o acontecimento de incêndio no imóvel
objeto de locação.

DA QUEBRA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO:

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA- Havendo quebra de contrato por parte do

LOCATÁRIO, será aplicada a multa rescisória proporcional ao tempo que faltar. À vista
disso, deverá ser repassado os 10% (dez por cento) do valor total, a título de administração,
pelo PROPRIETÁRIO para o ADMINISTRADOR (após o pagamento do
LOCATÁRIO).

Parágrafo Único- Vale salientar que os 10% (dez por cento) a título de multa
rescisória não é garantido o pagamento pelo ADMINISTRADOR, entretanto, faremos os
procedimentos de cobrança previstos no contrato de locação.

DA VERIFICAÇÃO DE FRAUDE:

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA- Havendo fraude em medidores de energia, a

administradora não se responsabilizará sobre tal ato, devendo de qualquer forma buscar
responsabilizar os responsáveis por tal ato judicialmente.

DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DE LOCAÇÃO:

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA- Na hipótese de alienação do imóvel durante a
locação, em virtude do direito de preferência, este será oferecido primeiramente ao
inquilino, e, na hipótese de concretizar tal venda com o inquilino, caberá ao
ADMINISTRADOR a comissão de 5% (cinco por cento) sobre o valor total da transação.

Parágrafo Único- Ainda sobre a eventual venda, será concedido ao

ADMINISTRADOR a exclusividade durante 06 meses para que possa intermediar a
venda.

DA DESAPROPRIAÇÃO POR NECESSIDADE DO PODER PÚBLICO:

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA- O ADMINISTRADOR ficará isento da

responsabilidade a ele atribuída, na hipótese da ocorrência de medidas provenientes dos
poderes públicos, que venham a ensejar a interrupção ou sustação do contrato de locação
estabelecido, bem como procedimentos obstativos por parte do PROPRIETÁRIO que
venham a dificultar ou impedir o exercício normal da administração do imóvel.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA- Em caso de ações jurídicas pertinentes a

desapropriação do imóvel objeto de locação, o ADMINISTRADOR não ficará
responsável pela sua propositura, tendo legitimidade para este fim, o PROPRIETÁRIO.

DAS DIVULGAÇÕES DO IMÓVEL:

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA- O PROPRIETÁRIO autoriza o ADMINISTRADOR a

promover todo e qualquer tipo de divulgações comerciais, inclusive com abrangência
dentro ou fora do Estado, seja através de anúncios de internet (Sites, Instagram, Facebook,
Whatsapp, entre outros); placas no imóvel, rádio, televisão, outdoor e outros meios de
comunicação que achar conveniente, ficando essas despesas a cargo do
ADMINISTRADOR.

DA REGULARIDADE DO IMÓVEL:
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA- O PROPRIETÁRIO declara para os devidos fins que,
o seu imóvel encontra-se totalmente regularizado junto as empresas de fornecimento de
água, luz, condomínio (se houver), IPTU, taxa de foro ou ocupação (se houver), bem como
está livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravame.

Parágrafo Único: O PROPRIETÁRIO deverá informar neste ato, se o imóvel

falta alguma REGULARIZAÇÃO junto aos órgãos competentes, como EMURB ou outros ao
ADMINISTRADOR.

DA NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO DO IMÓVEL:

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA- Por existir a necessidade de manutenção que cabe ao

locador do imóvel, em tratando de itens já usados por longos períodos ou de produto de
baixa qualidade, o PROPRIETÁRIO, deverá mediante a contratação, já ter feito tal
manutenção, bem como após as desocupações, para assim preservar o imóvel e evitar
maiores desgastes no decorrer de cada locação.

Exemplos:

 Torneiras e registros com vazamento ou pingando;

 Parte elétrica, fios internos sem funcionar (desde que não tenha sido alterado pelo
locatário);
 Parte hidráulica sem funcionar (desde que não tenha sido alterado por o locatário);
 Descargas com vazamento;
 Serviço de telhado e reparos caso tenha ocasionado por infiltração;
 Portas com cupim;
 Chuveiro elétrico;
 Nos casos de imóveis mobiliados, os eletroeletrônicos e eletrodomésticos que
queimarem ou geladeira/freezer que venha a ter problema de funcionamento por
desgaste do tempo, cabem a retirada ou substituição por o proprietário.
 Parágrafo Primeiro- Tais reparos não se aplicam em casos de mau uso, por este
motivo, caberá a responsabilidade do LOCATÁRIO.
Parágrafo Segundo- Na hipótese de imóveis mobiliados, a mobília terá desgaste
natural, pois está sendo locado para assim ser usado, porém, o que for detectado como
mau uso, deverá ser corrigido e entregue conforme estado inicial da vistoria.
Parágrafo Terceiro- O ADMINISTRADOR não se responsabilizará pela
segurança e vigilância do imóvel objeto deste contrato, antes e após o término de locação.

DA MULTA EM CASO DE INFRAÇÃO DO RESPECTIVO CONTRATO:

CLÁUSULA DÉCIMA NONA- A infração a qualquer das cláusulas estabelecidas neste

contrato, sujeitará a parte infratora a uma multa correspondente a três vezes o valor da
taxa do aluguel fixado no Contrato de Locação.

DA OBSERVÂNCIA DA LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS:

CLÁUSULA VIGÉSIMA- Tendo em vista a Lei nº 13.709/18, conhecida como LGPD (Lei
Geral de Proteção de Dados, é necessário denotar que os dados pessoais do
PROPRIETÁRIO, serão utilizados apenas para a labor pactuado neste contrato de
administração, pelo ADMINISTRADOR.

Parágrafo Primeiro- O recebimento de documentos pode ocorrer pelo aplicativo

de mensagens – WhatsApp, bem como, por e-mail, para facilitação e praticidade do
PROPRIETÁRIO.
Parágrafo Segundo- Os documentos serão armazenados no Google Drive, bem
como, no sistema utilizado pelo ADMINISTRADOR, para execução do trabalho
desenvolvido pela imobiliária.
Parágrafo Terceiro- Com a utilização da tecnologia a favor do
ADMINISTRADOR, o PROPRIETÁRIO se declara ciente da possibilidade de assinar o
documento pela via digital, através do sistema chamado Docusign; que também, utilizará
os dados apenas para a formalização do contrato.
Parágrafo Quarto- O PROPRIETÁRIO confirma que autoriza a utilização dos
seus dados pessoais, à luz do caput dessa cláusula, bem como, que está conhecedor de
todos os dispositivos já elucidados.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS:

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: O ADMINISTRADOR preza pela excelência do

seu trabalho, e, por este motivo, tem como visão oferecer aos seus clientes, ora
PROPRIETÁRIO, proatividade na execução deste contrato, bem como missão de ofertar
soluções práticas, éticas e individualizadas, à luz da legislação vigente e especialmente ao
princípio da boa-fé objetiva, elencado no Código Civil de 2022.
Parágrafo Primeiro- Se houver algum problema em relação ao contrato, o
ADMINISTRADOR se coloca à disposição para sanar ou dirimir a dúvida ou infortúnio
que acontecer, juntamente ao PROPRIETÁRIO; tanto na forma presencial ou virtual.
Parágrafo Segundo- Antes de proceder com determinada demanda jurídica
pertinente ao presente documento, faz-se obrigatório a marcação de uma reunião entre
ADMINISTRADOR e PROPRIETÁRIO, para tentativa de negociação; na qual, deverá
ser marcada por meio de WhatsApp ou e-mail descrito no rodapé.
Parágrafo Terceiro- As partes elegem o foro da Circunscrição Judiciária de
Aracaju – SE com exclusão de qualquer outro, para que sejam dirimidas as questões
jurídicas oriundas deste Contrato.

E por estarem justos e acertados, firmam o presente contrato em 02 (duas) vias de

igual teor e forma para que produza os devidos fins.

Aracaju/SE, 03 de abril de 2022.

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CRISTIANO ANDRADE IMÓVEIS LTDA
CONTRATADO/ADMINISTRADOR

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CONTRATANTE/PROPRIETÁRIO
TESTEMUNHAS:_______________________________________________
CPF: RG:
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CPF: RG: