FINANCIAMENTO PLANO EMPRESÁRIO E

ANÁLISE DE RISCO & RETORNO DE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

1
 Conteúdo Programático

1. Objetivos
2. Estrutura do Mercado Financeiro Imobiliário
2.1 Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
2.2. Estrutura de Funding, Volumes Captados e Direcionamento
2.3. Volumes de Financiamento
2.4. Cenário Econômico e Demanda por Imóveis
3. O Empreendimento Imobiliário
3.1. Incorporação Imobiliária
3.2. Principais Atividades e Obrigações do Incorporador
3.3. Memorial de Incorporação
3.4. Riscos Associados à Incorporação
3.5. Estruturas de Incorporação
3.5.1. Empresa Limitada ou EIRELI ou Sociedade Anônima
3.5.2. Sociedade em Conta de Participação (SCP)
3.5.3. Sociedade de Propósito Específico (SPE)
3.5.4. Patrimônio de Afetação
3.6. Vendas: Tabela de Vendas e Contratos/Compromissos de Venda e Compra
3.7. Etapas do Empreendimento Imobiliário

2
 Conteúdo Programático

4. Risco & Retorno

4.1. Introdução
4.2. Fluxo de Caixa e Fluxo de Caixa Descontado – O Valor do Dinheiro no Tempo
4.3. Risco
4.4. Custo de Capital
4.4.1. Capital Asset Pricing Model (CAPM)
4.4.2. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
4.5. Técnicas de Análise de Investimento
4.5.1. Payback
4.5.2. Taxa Interna de Retorno (TIR) e Taxa Interna de Retorno Modificada (MTIR)
4.5.3. Valor Presente Líquido (VPL)
4.5.4. Risk Adjusted Return on Capital (RAROC)
4.6. Exercícios

3
 Conteúdo Programático

5. Plano Empresário
5.1. Conceito e Modalidades
5.2. Aspectos Gerais do Produto
5.3. Fluxo Operacional
5.3.1. Contratação
5.3.1.1. Captação do Negócio
5.3.1.2. Análise de Crédito
5.3.1.3. Estudo de Viabilidade
5.3.1.4. Análise Jurídica
5.3.1.5. Formalização
5.3.2. Liberação de Recursos
5.3.2.1. Acompanhamento de Obra (Vistoria e Medição)
5.3.2.2. Acompanhamento de Vendas (Posição de Vendas)
5.3.2.3. Acompanhamento das Garantias (Hipoteca e Índice de Liquidez)
5.3.2.4. Acompanhamento Jurídico e Fisco-Tributário
5.3.3. Repasse, Amortização e Liquidação
5.3.3.1. Amortização (VMD – Valor Mínimo de Desligamento) e Quitação
5.3.3.2. Financiamento aos Compradores Finais
5.3.3.3. Produtos de Repasse (Repasse Tradicional no Habite-se e Durante a Obra)
5.4. Fluxo de Caixa e Retorno – Estudo de Caso

4
 Conteúdo Programático

6. Financiamento com Recursos do FGTS – Programas Habitacionais

6.1. Etapas para Obtenção de Recursos do FGTS pelos Agentes Financeiros
6.2. Principais Programas
6.3. Programa Carta de Crédito Individual (CCI)
6.4. Programa Pró-Cotista
6.5. Programa Carta de Crédito Associativa (CCA)
6.6. Programa Apoio à Produção (Plano Empresário)
6.7. Programa Financiamento para Aquisição de Material de Construção (FIMAC)
6.8. Orçamento, Valor de Imóvel e Subsídios
7. Outras Opções de Financiamento
7.1. Financiamento na Planta (Associativo)
7.2. Securitização de Recebíveis Imobiliários
7.3. Fundos de Investimento (Imobiliário e de Participações)
7.4. Investimento Direto
8. Legislação, Bibliografia e Sites de Interesse

5
Objetivos

6
 Objetivos

Avaliar risco e retorno de empreendimentos imobiliários

Avaliar o impacto das decisões de financiamento sobre o risco e o retorno de empreendimentos imobiliários

Compreender a forma de pensar e o modus operandi das instituições financeiras e das empresas do setor da
construção

Entender o funcionamento do Plano Empresário, incluindo as linhas com incentivo governamental

Conhecer outras opções de financiamento disponíveis, como o associativo, securitização, fundos e

investimento direto etc.

Conhecer os números e as tendências do mercado imobiliário e de crédito imobiliário

Compreender a dinâmica e as etapas do empreendimento imobiliário

7
Estrutura do Mercado
Financeiro Imobiliário

8
Estrutura do Mercado
Financeiro Imobiliário
Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

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 Sistemas de Crédito Imobiliário

SISTEMAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) SISTEMA DE

SISTEMA DE
Criado pela Lei 4.380, de 21/08/1964 FINANCIAMENTO
CONSÓRCIOS
IMOBILIARIO (SFI) Lei 11.795, de 08/10/2008
LCI (Lei 10.931/04, Circulares BCB 3.614/12 e 4.000/20) Lei 9.514, de 20/11/97
LIG (Lei 13.097/15 e Resolução CMN 4.598/17 e 4.763/19)
FGTS
CCI (Lei 10.931/04)
LCI/CCI
LH (Lei 7.684/88) Recursos
Lei 8.036/90 LH/CH
CH (Decreto-Lei 70/66) Próprios
que revogou Lei 7.839/89 Debêntures
Debêntures (lei 6.404/76)
que revogou Lei 5.107/66 CRI Recursos Próprios dos
CRI (Lei 9.514/97)
FII Consorciados
FII (Lei 8.668/93)
LIG (Autofinanciamento)

SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Lei 11.795/08

Fundos que revogou Lei 5.768/71
Governamentais
Programa Casa Verde Caderneta de Poupança SBPE Recursos Próprios
e Amarela, FAR, Resolução CMN 4.676/18 (consolidou normas para o SFH e SFI) e Resolução CMN 4763/19
FNHIS, FDS e OGU (permitiu às cooperativas captar poupança SBPE)

Fontes de Recursos –
Operações de Crédito
Captação
10
 Sistemas de Crédito Imobiliário
Finalidade, Agentes e Regulamentação
Sistema Finalidade Motivação Característica Funding Principal Agente Financeiro Autorizado a Operar

Facilitar e promover a construção e a Agentes financeiros relacionados no Art. 8º, da Lei 4.380, de
Operações Direcionadas
aquisição da casa própria ou moradia, Poupança, FGTS e 21/08/1964 e outros a critério do CMN
- Valores de
SFH especialmente pelas classes de menor Social Recursos
financiamento e juros
renda da população - Art. 8º, da Lei Governamentais Agentes Financeiros relacionados no Art. 3º, § Único, da Resolução
limitados
4.380, 21/08/64 CMN 4.676, de 31/07/2018, que entrou em vigor em 01/01/2019

Promover o financiamento imobiliário Agentes financeiros relacionados no Art. 2º, da Lei 9.514, de
em geral, segundo condições 20/11/1997 e outros a critério do CMN
SFI compatíveis com as de formação dos Mercado Operações Livres LCI, CRI e LIG
fundos respectivos - Art. 1º, da Lei Agentes Financeiros relacionados no Art. 4º, § Único, da Resolução
9.514, de 20/11/1997 CMN 4.676, de 31/07/2018, que entrou em vigor em 01/01/2019

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 Sistema de Crédito Imobiliário
Quem Pode Operar no SFH e no SFI e Quem Pode Captar Poupança SBPE
SFH SFI
Capta
Instituição Poupança Normativo Instituição Normativo
SBPE
Bancos Múltiplos SIM (1) Lei 4.380 (2) Bancos Múltiplos Lei 9.514 (4)
Bancos Comerciais NÃO Lei 4.380 (2) Bancos Comerciais Lei 9.514 (4)
(1) (2) (4)
Caixas Econômicas SIM Lei 4.380 Caixas Econômicas Lei 9.514
(1) (2) (4)
SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário SIM Lei 4.380 SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário Lei 9.514
APE - Associações de Poupança e Empréstimo SIM (1) Lei 4.380 (2) APE - Associações de Poupança e Empréstimo Lei 9.514 (4)
Cia. Hipotecárias NÃO Lei 4.380 (2) Cia. Hipotecárias Lei 9.514 (4)
Órgãos Federais, Estaduais e Municipais NÃO Lei 4.380 (2) Bancos de Investimento Lei 9.514 (4)
Fundações e Cooperativas Habitacionais NÃO Lei 4.380 (2) Outras a critério do CMN Lei 9.514 (4)
(2) (5)
Caixas Militares NÃO Lei 4.380 Demais IF autorizadas a funcionar pelo BACEN Resolução 4.676
(2) (5)
Entidades Abertas de Previdência Complementar NÃO Lei 4.380 Cooperativas de Crédito Resolução 4.676
(2) (5)
Securitizadoras NÃO Lei 4.380 Centrais Cooperativas de Crédito Resolução 4.676
Outras a critério do CMN NÃO Lei 4.380 (2) (1) Art. 2º, § Único, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018
Demais IF autorizadas a funcionar pelo BACEN NÃO Resolução 4.676 (3) (2) Art. 8°, da Lei 4.380, de 21/08/1964
Entidades Fechadas de Previdência Complementar NÃO Resolução 4.676 (3) (3) Art. 3º, § Único, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018
Cooperativas de Crédito SIM (6) Resolução 4.676 (3) (4) Art. 2º, da Lei 9.514, de 20/11/1997
(3) (5) Art. 4º, § Único, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018
Centrais Cooperativas de Crédito NÃO Resolução 4.676
(6) Resolução CMN 4.763, de 27/11/2019, art. 1º:
I - cooperativa de crédito que integre sistema cooperativo organizado em 3 níveis, com PL Ajustado superior a R$900 milhões
II - cooperativa de crédito que integre sistema cooperativo organizado em 2 níveis com PL Ajustado superior a R$600 milhões
III - cooperativa de crédito NÃO integrante de sistema cooperativo, mas que seja PLENA e com PL Ajustado superior a R$300 milhões

12
 SFH e SFI – Dicas

• Não podendo captar poupança, qual utilidade para algumas instituições (por exemplo, CSCI, Companhias
Hipotecárias, Entidades de Previdência Complementar etc.) ser agente do SFH?
o Resposta: Efetuar saques nas contas vinculadas do FGTS de seus mutuários
• Cooperativas de crédito podem operar no SFH?
o Resposta: SIM, desde 01/01/2019 (Resolução CMN 4.676/18)
• Cooperativas de crédito podem operar no SFI?
o Resposta: Sim, desde 27/03/2009 (Resolução CMN 3.706/09, revogada porém convalidada pela Resolução
CMN 4.676/18)
• Cooperativas de crédito podem captar poupança no SBPE?
o Resposta: Sim, desde 27/11/2019 (Resolução CMN 4.763/19, que alterou a Resolução CMN 4.676/18)
• Instituições financeiras constituídas não com o fim de realizar operações de crédito imobiliário (sociedades de
arrendamento mercantil / leasing, sociedades de crédito, financiamento e investimento – financeiras etc.) podem
realizar operações de crédito imobiliário no SFH e SFI?
o Sim. A condição sine qua non para que essas instituições integrem o SFH e o SFI é que sejam
AUTORIZADAS A FUNCIONAR pelo Banco Central (Resolução CMN 4.676/18)

13
 SFH e SFI – Dicas

• Incorporadoras e Construtoras podem operar no SFH?

o Resposta: Não, pois não estão relacionadas no art. 8º, da Lei 4.380/64 e nem no art. 3º, da
Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018
• Incorporadoras e Construtoras podem operar no SFI?
o Resposta: embora ligadas ao mercado imobiliário e muitas vezes realizam financiamentos
imobiliários, não integram o SFI, pois além de não constar no art. 2º, da Lei 9.514/97, seu
funcionamento não é autorizado pelo BACEN (Art. 4º, da Resolução CMN 4.676/18)
o Porém, o § 2º, do Art. 5º, da Lei 9.514/97, introduzido pela Lei 10.931/04, prevê que “as operações de
comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de
financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as
entidades autorizadas a operar no SFI”
o E o § 3º, do Art. 5º, da Lei 9.514/97 estabelece que o adquirente pode fazer seguro que garanta o
ressarcimento das parcelas pagas no caso de não entrega da obra

14
 SFH – O que significa poder operar no SFH

• Realizar operações de financiamento habitacional de acordo com as regras definidas

para o SFH
• Ser agente financeiro do FGTS para captar recursos junto ao Fundo e aplicar em
financiamentos habitacionais
• Ser agente financeiro do FGTS para efetuar saques nas contas vinculadas dos
cotistas para utilização nas possibilidades previstas nos incisos V, VI e VII do artigo 20,
da Lei 8.036, de 11/05/1990 que dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço (FGTS)

15
 Características das Operações de Financiamento

Características das Operações

SFH (1) SFI (1) (2)

Imóvel de qualquer destinação (residencial, comercial, terreno, galpão, hospital,

Imóvel residencial urbano
hotel e até rural)
Financiamento concedido por agente do SFH Financiamento concedido por agente do SFI

Limite de valor de imóvel:

Recursos de poupança: Máximo R$1,5 milhão (Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, art. 13)
Não tem limite de valor do imóvel
Recursos de FGTS: de acordo com a população da cidade e classificação do imóvel HIS, HP e
DOH (Entre R$74 mil e R$300 mil)

Juros:
Recursos de poupança: Custo Efetivo Máximo 12% ao ano + indexador (Resolução CMN 4.676,
de 31/07/2018, art. 13)
Remuneração do capital à taxa pactuada no contrato
Recursos de FGTS: De acordo com a renda familiar bruta mensal - RFBM (variando de 4,25% a
9,16% ao ano + TR)

LTV - Loan to Value ou % de Financiamento aplicado sobre o valor de avaliação do imóvel + Financiamento: LTV 90% (SAC e SACRE) e 80% (Tabela Price) sobre valor de
despesas acessórias (ITBI, registro eletrônico da garantia e registro no cartório - Resolução avaliação do imóvel + despesas acessórias (ITBI, registro eletrônico da garantia
CMN 4.676, de 31/07/2018, art. 6º) e registro no cartório) - Art. 6º, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018

90% (SAC e SACRE) ou Empréstimo a pessoas naturais com garantia de imóvel (home equity): 60% do
80% (Tabela Price) valor de avaliação do imóvel dado em garantia da operação

Seguro obrigatório de MIP e DFI (Art. 79, Lei 11.977/2009) Seguro obrigatório de MIP (Art. 5º, da Lei 9.514/97)
Atualização monetária:
Recursos de poupança: qualquer indexador permitido por Lei
Qualquer indexador permitido por Lei
Recursos de FGTS: TR

Permitida capitalização de juros (Art. 15-A, da Lei 4.380/64, introduzido pela Lei 11.977/2009) Permitida capitalização de juros (Art. 5º, da Lei 9.514/97)

Notas: (1) Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018

(2) Lei 9.514, de 20/11/97
(3) A Lei 11.977, de 07/07/2009, art. 1º, § 1º, inciso II (incluído pela Lei 12.424/11) considera que imóvel novo é aquele com até 180 dias de Habite-se OU que imóvel com mais de 180
dias de Habite-se que não tenha sido habitado ou alienado

16
 SFH
Características das Operações de Financiamento para Produção de Imóveis
Plano Empresário

• Nos financiamento para produção de imóveis residenciais (Plano Empresário), o valor médio (de
avaliação, grifo nosso) por unidade produzida deve ser igual ou inferior a R$1.500.000,00
• Resolução CMN 4.676/18, art. 13, § 3º: “No caso de imóveis residenciais, cuja aquisição tenha sido
contratada pelo pretendente ao crédito, durante a fase de produção, o enquadramento no limite
estabelecido no inciso I do caput (caput do art. 13, da Resolução CMN 4.676/18 que é o valor acima de
R$1,5 MM – grifo meu) deve levar em consideração o valor do imóvel na data da celebração do contrato
definitivo ou de promessa de compra e venda”
• Resolução CMN 4.676/18, art. 13, § 4º: “Para fins do disposto no § 3º (do art. 13, da Resolução CMN
4.676/18 – grifo meu), admite-se a utilização do valor do imóvel estabelecido no contrato definitivo ou de
promessa de compra e venda, na hipótese de ausência de laudo de avaliação válido na data da
celebração do contrato” (ou promessa – grifo meu)

17
Estrutura do Mercado
Financeiro Imobiliário
Estrutura de Funding, Volumes Captados e
Direcionamento

18
 Estrutura de funding

SFH
• Poupança SBPE (Direcionamento SFI
obrigatório) • Poupança SBPE (Faixa livre)
• FGTS • Cédula Hipotecária (CH)
• Orçamento Público • Letra Hipotecária (LH)
• Cédula Hipotecária (CH) • Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
• Letra Hipotecária (LH) • Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
• Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) • Certificado de Recebíveis
• Letra de Crédito Imobiliário (LCI) Imobiliários (CRI)
• Certificado de Recebíveis Imobiliários • Letra Imobiliária Garantida (LIG)
(CRI) • Debêntures
• Letra Imobiliária Garantida (LIG)
• Debêntures

Consórcios
• Autofinanciamento (recursos dos
consorciados)

19
 Estrutura de funding

(*) Valor do FGTS referente a setembro

Fonte: ANBIMA, B3, BCB e Caixa.

20
 Poupança – Direcionamento de Recursos

Mínimo de 65% devem ser aplicados em crédito imobiliário

Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Art. 15, Inciso I

Mínimo de 52% DEVEM ser aplicados em operações no Máximo de 13% PODEM ser aplicados em operações fora
âmbito do SFH (Resolução CMN 4.676, de 31/07/18, Art. 15, do âmbito do SFH (Resolução CMN 4.676, de 31/07/18, Art.
Inciso I, alínea “a”) 15, Inciso I, alínea “b”)

20,0% devem ser recolhidos ao Banco Central

Resolução CMN 4.676, de 31/07/18, Artigo 15, inciso II (O Encaixe Obrigatório foi revogado pela Resolução
CMN 4.774, de 07/01/2020, mas recriado pela Circular BCB 3.975, de 08/01/2020 com o nome de Recolhimento
Compulsório)

Máximo de 15,0% - Livre direcionamento

Resolução CMN 4.676, de 31/07/18, Artigo 15, inciso III

21
 Poupança SBPE
Base de Cálculo para o Direcionamento e Insuficiência

• Os percentuais de DIRECIONAMENTO têm como base de cálculo o MENOR dos seguintes

valores (utilizando o critério de dias úteis):
• Média aritmética dos percentuais de aplicação verificados nos 36 meses anteriores ao mês de
referência, OU
• Percentual de aplicação verificado no mês de referência
• A deficiência de aplicação dos recursos da caderneta de poupança no financiamento imobiliário
(quando a instituição financeira NÃO aplica o mínimo de 65% em financiamento imobiliário) deve
ser recolhida ao Banco Central do Brasil
• A DEFICIÊNCIA será remunerada por 80% da remuneração da caderneta de poupança – OU
SEJA: NÃO APLICAR os recursos da caderneta de poupança no crédito imobiliário causará
prejuízo à instituição financeira (Resolução CMN 4.676, de 31/07/18, § 2º)

22
 Poupança SBPE – Saldo R$ Bilhões

Fonte: Abecip e Banco Central

23
 Poupança SBPE: Captação Líquida e Rentabilidade X SELIC (Juros)

Selic Over Média

% ao ano

Captação
Líquida
R$ bilhões

Fonte: Banco Central

24
 FGTS – Funding

• Criado pela Lei 5.107/66, revogada pela Lei 7.839/89, revogada pela Lei 8.036, de 11/05/1990
• Objetivo: criar poupança compulsória para amparar o trabalhador demitido sem justa causa pelo
empregador
• Constituída por percentual do salário do empregado (8% do salário mensal)
• Depositada mensalmente pelo empregador
• Sacado no caso de demissão
• Outros motivos de saque, pelo trabalhador, dos recursos de sua conta vinculada estão no art. 20, da Lei
8.036/90, incluindo os relacionados à habitação (incisos V, VII e VII)

25
 FGTS – Gestão dos Recursos / Agente Operador

• Devido à sua natureza de poupança para imprevistos futuros (demissão) o saldo dos recursos
demonstrou estabilidade e se avolumou (atualmente são mais de R$500 bilhões)
• Passou a ser utilizado no financiamento à habitação, ao saneamento e à infraestrutura
• Inicialmente o gestor era o BNH (Banco Nacional da Habitação), criado pela Lei 4.380/64 junto com o
SFH
• Órgão Normativo: Conselho Curador do FGTS (CCFGTS)
• Agente Operador: com a extinção do BNH, pelo Decreto 2.291, de 21/11/1986, suas atividades foram
distribuídas, cabendo à Caixa Econômica Federal ser o gestor (AGENTE OPERADOR) do FGTS
• Manual de Fomento – Credenciamento, Cadastramento e Habilitação, Capítulo II (Participantes), item 1
(Agente Operador)
• Para cuidar dessa gestão, a CEF criou Superintendência Nacional e duas gerências nacionais, uma
para gerir o passivo do FGTS (GEPAS) e outra para gerir o ativo do FGTS (GEAVO)

26
 FGTS – Agentes Financeiros

• Considera-se AGENTE FINANCEIRO “a instituição financeira ou não financeira, pública ou privada,

responsável pela operação de crédito perante o AGENTE OPERADOR (Caixa Econômica Federal),
respondendo pela correta aplicação e retorno dos financiamentos concedidos com recursos do FGTS”
• Manual de Fomento – Credenciamento, Cadastramento e Habilitação, Capítulo II (Participantes), item 2
(Agente Financeiro)

27
 FGTS – Etapas para Obtenção de Recursos pelos Agentes Financeiros

• 1. Credenciamento: automático. “Consideram-se credenciados como agentes financeiros do FGTS as instituições

que se enquadrem no Art. 8º da Lei 4.380, de 21/08/1964, alterado pelo art. 7 da Lei 11.977/09, de 07/07/2009, suas
alterações e aditamentos, respeitadas as diretrizes estabelecidas pelo CCFGTS para cada programa de aplicação e
o disposto no presente Manual” (sic) – Item 1.1.1 do Manual de Credenciamento, Cadastramento e Habilitação de
Agentes (Capítulo III – Condições Básicas – Item 1 – Credenciamento e Resolução CCFGTS 180, de 06/05/1995)
• 2. Cadastramento: verificação de conformidade documental
• 3. Habilitação: análise de crédito (risco), análise operacional (capacidade técnica, gerencial e operacional) e
análise jurídica
• 4. Orçamento: solicitação, pelo Agente Financeiro, e autorização pelo Agente Operador
• 5. Contratação: abertura de crédito, pela Caixa, ao agente financeiro mediante assinatura de contrato de
financiamento
• 6. Liberação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de acordo com cronograma de aplicação das operações
firmadas com os mutuários finais)
• 7. Amortizações/Liquidação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de acordo com cronograma de
reembolso pelos mutuários finais)

28
FGTS – Programas da Área de Habitação

Carta de
Crédito
Pró – Individual Pró -
Transporte Cotista

Saneamento para
todos
FIMAC

Saneamento Carta de
para todos Crédito
Setor Privado Associativa

Saneamento
Apoio à
para todos Setor
Público produção

Aquisição Pró
de CRI Moradia

29
 FGTS – Saldo (R$ bilhões)

Fonte: Canal do FGTS

30
 Outras Opções de Funding

Título Descrição Garantia / Lastro Observações Legislação IR Quem Pode Emitir?

Qualquer credor hipotecário (Art. 10, do Decreto-Lei 70/66), mas tem
Cédula Hipotecária Título representativo de Decreto-Lei Isento
(CH) créditos hipotecários
Crédito hipotecário Título antiquado
70/66 para PF
fragilidades, incluindo hipoteca e reajuste pela TR mesmo que contrato
tenha outro índice
Crédito hipotecário e
Letra Hipotecária Título garantido por Isento
(LH) créditos hipotecários
garantia fidejussória Título antiquado Lei 7.684/88
para PF
Instituições Financeiras autorizadas a emitir créditos hipotecários.
adicional
Mais aderente ao
Cédula de Crédito Título representativo de Isento
Imobiliário (CCI) créditos imobiliários
Crédito imobiliário crédito imobiliário Lei 10.931/04
para PF
Qualquer credor de créditos imobiliários (Lei 10.931/04, art. 18, § 1º)
moderno
Os bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de crédito
Crédito imobiliário e Mais aderente ao
Letra de Crédito Título garantido por Isento imobilíario, a CEF, as SCI, as APE, as companhias hipotecárias e demais
garantia fidejussória crédito imobiliário Lei 10.931/04
Imobiliário (LCI) créditos imobiliários para PF espécies de instituições que sejam expressamente autorizada pelo
adicional moderno
BACEN (Lei 10.931/07, art. 12)

Todas as IF (Lei 13.097/15, art. 64)

Crédito imobiliário em Mais aderente ao
Título garantido por Lei 13.097/15 Bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento,
Letra Imobiliária regime fiduciário e crédito imobiliário Isento
Garantida (LIG)
créditos imobiliários, sob
garantia fidejussória moderno
Resolução
para PF
sociedade de crédito financiamento e investimento, caixas econômicas,
regime fiduciário CMN 4.598/17 companhias hipotecárias, APE e cooperativas de crédito (Resolução
adicional Bancos PODEM emitir
CMN 4.598/17, art. 2º, alterada pela Resolução CMN 4.763/19)
Mais aderente ao
Crédito imobiliário em
Certificado de Título garantido por crédito imobiliário
regime fiduciário e
moderno
Isento Somente securitizadoras de créditos imobiliários (Lei 9.514/97, art. 6º §
Recebíveis créditos imobiliários, sob Lei 9.514/97
garantia fidejussória para PF Único)
Imobiliários (CRI) regime fiduciário Bancos NÃO PODEM
adicional
emitir

31
 Estoque de Ativos com Lastro Imobiliário (R$ bilhões)

Fonte: ANBIMA e B3
32
 Estoque de Covered Bonds na Europa (€ $ bilhões)
Posição em 2021
Estoque de Covered Bonds por Setor
Imobiliário Setor Público Outros Total
Dinamarca 433,8 14,8 6,1 454,7
Alemanha 264,0 125,3 2,1 391,4
Suécia 242,0 - - 242,0
França 226,9 70,1 53,1 350,1
Espanha 216,8 17,5 8,5 242,9
Holanda 172,2 - - 172,2
Sub-Total (6 Maiores) 1.555,7 227,7 69,9 1.853,3
Demais 1.054,3 31,7 0,3 1.086,3
Total 2.610,0 259,4 70,2 2.939,6

Fonte: ECBC European Covered Bond Council

33
Estrutura do Mercado
Financeiro Imobiliário
Volumes de Financiamento

34
 SBPE – Concessão (Volumes Financiados)
Construção e Aquisição (R$ bilhões)

66% -13%

Aquisição Construção Total

Fonte: ABECIP e Banco Central

35
 Concessão (Volumes Financiados)
FGTS e Poupança (R$ bilhões)

Valor Contratado por Ano

Recursos de Poupança e FGTS (R$ bilhões)
210
200
190 Poupança FGTS
180
170
160
150
140
130
R$ bilhões

120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022_Jan
a Out

Fonte: CEF e CBIC (Recursos de FGTS) e ABECIP (Recursos de Poupança)

36
 SBPE – Concessão (Quantidade de Unidades Financiadas)
Construção e Aquisição (Milhares de Unidades)

103% -18%

Aquisição Construção Total

Fonte: ABECIP e Banco Central

37
 Concessão (Quantidade de Unidades Financiadas)
FGTS e Poupança (Milhares de Unidades)

Quantidade de Imóveis Financiados por Ano

Recursos de Poupança e FGTS (Milhares de Unidades)
950
900
850 Poupança FGTS
800
750
700
650
Milhares de Unidades

600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
-
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022_Jan
a Out

Fonte: CEF e CBIC (Recursos de FGTS) e ABECIP (Recursos de Poupança)

38
 Direcionamento da Poupança SBPE: Poupança X Crédito Imobiliário

Participação %

Poupança
Saldo

Crédito Imobiliário
Saldo Carteira

Fonte: Abecip e Banco Central

39
 Crédito Pessoa Física – Saldo R$ Bilhões

Fonte: Banco Central do Brasil

40
 Crédito Imobiliário / PIB – Brasil e Alguns Países

Fonte: BC e Hypostat
41
Crédito Imobiliário – Participação de Mercado (Poupança, FGTS e Outros)

Carteira de Crédito Imobiliário

Saldo e Participação de Mercado – Posição: Outubro/2022 – R$ 950,34 Bilhões

Fonte: Banco Central do Brasil – COSIF 164.00.00-3 42

 SBPE – Inadimplência dos Financiamentos Imobiliários (Após Junho/98)

Contratos com mais de 3 prestações em atraso (%)

Garantia Hipotecária + Alienação Fiduciária

Fonte: ABECIP e Banco Central do Brasil

43
Estrutura do Mercado
Financeiro Imobiliário
Cenário Econômico e Demanda por Imóveis

44
 PIB – Brasil e Indústria da Construção Civil

Part.% 5,5% 5,5% 5,3% 4,9% 4,4% 3,7% 3,5% 3,4% 3,5% 2,8% 2,7%

Fonte: IBGE e CBIC

45
 Quantidade de Empresas no Setor da Construção Civil

Quantidade de Empresas Ativas no Setor da Construção - Brasil (Milhares)

131,5 131,8
126,9 126,3 124,5 125,1
119,0
111,9
104,3

92,7

76,3

63,7
57,1
52,9

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Fonte: IBGE
Pesquisa Anual da Industria da Construção

46
 Receita Bruta e sua Distribuição – Setor da Construção Civil
Receita Bruta do Setor da Construção - Brasil (R$ bilhões)

395,1
363,5 354,4
336,6 345,0
309,6 302,5
289,7 280,0 290,0
257,3

196,9
178,0
130,1

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Valor das Incorporações, Obras e Serviços (R$ bilhões)

173,17
165,71

157,69
156,93

151,42
143,19
146,20
143,31

136,80
133,32
132,77
128,12

119,97
118,57

118,49

112,31
99,32

94,64
90,29
89,74

74,96
74,52
70,55
68,68

67,54
63,35

61,60
64,12
56,48
52,64
Incoporação Obras de Infraestrutura Serviços Especializados
Fonte: IBGE 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Pesquisa Anual da Industria da Construção
47
 Índice de Confiança do Empresário Industrial

Índice de Confiança do Empresário Industrial - ICEI

100

90

80

70

54,3 50,0
Confiança 60

50 49,7
------------
49,6
40
Falta de
48,6
Confiança 30

20

10
ICEI BRASIL Indústria da Construção Construção de Edifícios Média Histórica Limite
0

Mai19

Mai20
Set

Set

Set

Set

Set

Jan20
Jan13

Jan14

Jan15

Jan16

Jan17

Jan18

Jan19

Jul19

Jul20

Mar/21

Mar/22
Nov

Nov

Nov

Nov

Nov

Mar18

Nov

Mar19

Mar20

Nov/20

Nov/21

Nov/22
Jul

Jul
Mar
Mai
Jul

Mar
Mai
Jul

Mar
Mai
Jul

Mar
Mai

Mai
Jul

Nov19

Set/20

Set/21

Set/22
Set16

Mar
Mai

Set19

Mai2/21
Jan/21

Jul/21

Jan/22

Mai/22
Jul/22

Jan/23
Fonte: CNI – Confederação Nacional da Indústria (https://www.portaldaindustria.com.br/cni/)

48
Déficit Habitacional no Brasil – Quantidade Absoluta de Imóveis por Região

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP)

49
 Déficit Habitacional no Brasil – Por Faixa de Renda (Salários Mínimos)
Posição: 2019

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP)

50
 Potencial do Mercado Imobiliário Brasileiro

Estrutura familiar: estudo do Secovi/FGV indica

demanda potencial de 1,5 milhão de imóveis
residenciais por ano até 2025.

Além disso, outros fatores como aluguel e

Mais de 750 mil déficit habitacional podem aumentar a
de casamentos; 331 mil
divórcios demanda por crédito.
• Queda devido a
Pandemia, média
de mais de 1
milhão de
casamentos nos
últimos 9 anos. 19,3% do total das Déficit habitacional
famílias brasileiras 5,9 milhões de
(13,7 milhões) pagam residências
aluguel

Fonte: IBGE - Estatísticas do Registro Civil 2020, PNAD Contínua 2020-2021 e Fundação João Pinheiro (FJP). 51
 Potencial do Mercado Imobiliário Brasileiro

Domicílios Particulares Permanentes Segundo a Condição de Ocupação - Brasil (Mil Unidades)

Brasil
Condição de
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Ocupação
Qte. % Qte. % Qte. % Qte. % Qte. % Qte. % Qte. % Qte. % Qte. %

Próprio 46.460,0 74,8% 47.695,0 74,8% 48.428,4 74,4% 49.435,4 73,7% 50.894,1 74,8% 51.329,4 74,2% 51.293,2 73,5% 51.563,3 72,6% 52.504,0 72,5%

Alugado 10.729,0 17,3% 11.280,0 17,7% 11.660,9 17,9% 12.409,8 18,5% 12.157,1 17,9% 12.089,0 17,5% 12.277,1 17,6% 12.881,7 18,1% 13.282,0 18,3%

Cedido 4.628,0 7,5% 4.553,0 7,1% 4.794,9 7,4% 4.957,8 7,4% 4.810,9 7,1% 5.662,0 8,2% 6.057,8 8,7% 6.439,0 9,1% 6.435,0 8,9%

Outra Condição 301,0 0,5% 240,0 0,4% 245,6 0,4% 235,8 0,4% 174,9 0,3% 143,2 0,2% 145,2 0,2% 130,6 0,2% 173,0 0,2%

Total 62.118,0 100,0% 63.768,0 100,0% 65.129,8 100,0% 67.038,8 100,0% 68.036,9 100,0% 69.223,6 100,0% 69.773,4 100,0% 71.014,6 100,0% 72.394,0 100,0%

Fonte: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (PNAD e PNAD Contínua) - IBGE

Fonte: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (PNAD e PNAD Contínua) - IBGE
52
 Necessidade de Produção de Moradias – Brasil

Domicílios Particulares Permanentes - Brasil - 1940 a 2019 - Milhões de Moradias

Estimativa de Produção de
Novos Domicílios
CAGR 1940-2010: 2,87% 72,4
69,8 71,0
CAGR 2000-2010: 2,50% 67,0 68,0 69,2 Ano Quantidade Estimada
CAGR 2000-2019: 2,56% 63,8 65,1
62,1
CAGR 2010-2019: 2,63% 57,3 2.022 1.948.294
2.023 1.998.144
44,8
39,6 2.024 2.049.269
34,7
2.025 2.101.702
25,2
2.026 2.155.477
17,6
13,5 2.027 2.210.628
10,0
7,9 Projeção com base em dados do IBGE

1940 1950 1960 1970 1980 1991 1996 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fonte: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (PNAD e PNAD Contínua) - IBGE
53
 Distribuição Demográfica da População – Brasil

Distribuição Demográfica Brasil - 2010 e 2021

455.191 90+ 856.211
2021
830.529 85-89 1.318.006
1.689.444 80-84 2.443.191
2010
2.597.990 75-79 3.774.018
3.792.042 70-74 5.642.901
4.905.988 65-69 7.623.733
6.596.741 60-64 9.672.175
8.387.564 55-59 11.483.368
10.276.773 50-54 12.751.592
11.992.439 45-49 13.930.420
13.184.170 40-44 15.924.417
108,7 MM 122,4 MM
14.075.108 35-39 17.123.723
15.955.949 30-34 17.135.646
17.334.110 25-29 17.011.218
17.476.779 20-24 17.057.794
17.219.086 15-19 15.529.387
17.397.304 10-14 14.647.164
65,3 MM 59,6 MM
15.865.195 5-9 14.689.394
14.858.280 0-4 14.703.281

Fonte: IBGE – Projeção da População do Brasil

54
 Distribuição Demográfica da População – Brasil

Distribuição Demográfica Brasil - 2010 e 2031

455.191 90+ 1.414.477
2031
830.529 85-89 2.012.666
1.689.444 80-84 3.758.879
2010
2.597.990 75-79 5.869.405
3.792.042 70-74 8.165.785
4.905.988 65-69 10.263.166
6.596.741 60-64 11.809.015
8.387.564 55-59 13.217.366
10.276.773 50-54 15.361.008
11.992.439 45-49 16.703.462
13.184.170 40-44 16.828.804
14.075.108
108,7 MM 35-39 125,6 MM 16.765.601
15.955.949 30-34 16.836.728
17.334.110 25-29 15.351.552
17.476.779 20-24 14.533.531
17.219.086 15-19 14.635.967
17.397.304 10-14 14.664.114
15.865.195 65,3 MM 5-9 57,0 MM 14.171.490
14.858.280 0-4 13.491.399

Fonte: IBGE – Projeção da População do Brasil

55
 Distribuição Demográfica da População – Brasil

Distribuição Demográfica Brasil - 2010 e 2041

455.191 90+ 2.350.808
2041
830.529 85-89 3.299.768
1.689.444 80-84 5.624.985
2010
2.597.990 75-79 8.068.562
3.792.042 70-74 10.106.571
4.905.988 65-69 11.934.133
6.596.741 60-64 14.337.648
8.387.564 55-59 15.939.411
10.276.773 50-54 16.302.574
11.992.439 45-49 16.406.437
13.184.170 40-44 16.575.282
108,7 MM 35-39
123,8 MM
14.075.108 15.160.396
15.955.949 30-34 14.373.318
17.334.110 25-29 14.497.153
17.476.779 20-24 14.569.782
17.219.086 15-19 14.127.872
17.397.304 10-14 13.461.829
15.865.195
65,3 MM 5-9
52,7 MM 12.830.995
14.858.280 0-4 12.316.709

Fonte: IBGE – Projeção da População do Brasil

56
 Distribuição Demográfica da População – Brasil

Distribuição Demográfica Brasil - 2010 e 2051

455.191 90+ 3.794.831
2051
830.529 85-89 4.659.375
1.689.444 80-84 7.075.422
2010
2.597.990 75-79 9.496.727
3.792.042 70-74 12.380.193
4.905.988 65-69 14.477.368
6.596.741 60-64 15.285.499
8.387.564 55-59 15.712.380
10.276.773 50-54 16.098.244
11.992.439 45-49 14.864.721
13.184.170 40-44 14.174.828
108,7 MM 117,0 MM
14.075.108 35-39 14.341.981
15.955.949 30-34 14.431.957
17.334.110 25-29 14.010.163
17.476.779 20-24 13.385.549
17.219.086 15-19 12.796.510
17.397.304 10-14 12.293.466
15.865.195
65,3 MM 5-9
48,5 MM 11.891.973
14.858.280 0-4 11.547.982

Fonte: IBGE – Projeção da População do Brasil

57
 Inflação Anual – Brasil

Inflação Anual - Brasil

38,0%

36,0%

34,0%

32,0% IGP-M / FGV IPCA / IBGE

30,0%
INCC-M / FGV Centro da Meta
28,0%

26,0%

24,0%

22,0%

20,0%
Taxa Anual - %

18,0%

16,0%

14,0%

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0%

-2,0%
2023 2024 2025 2026
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
(Prev) (Prev) (Prev) (Prev)
IGP-M / FGV 15,24 9,19% 7,74% 1,79% 20,10 9,95% 10,37 25,30 8,69% 12,42 1,20% 3,85% 7,75% 9,81% -1,71 11,32 5,10% 7,81% 5,53% 3,67% 10,54 7,19% 0,81% 7,55% 7,32% 23,14 17,79 5,46%
IPCA / IBGE 22,41 9,56% 5,22% 1,66% 9,04% 5,97% 7,67% 12,53 9,30% 7,60% 5,69% 3,14% 4,46% 5,90% 4,31% 5,91% 6,50% 5,84% 5,91% 6,41% 10,67 6,29% 2,95% 3,75% 4,31% 4,52% 10,06 5,78% 5,74% 3,90% 3,50% 3,50%
INCC-M / FGV 37,72 9,43% 7,29% 2,75% 8,47% 8,03% 9,04% 12,44 14,75 10,94 6,85% 5,05% 6,03% 11,97 3,21% 7,57% 7,58% 7,26% 8,07% 6,74% 7,22% 6,34% 4,03% 3,97% 4,13% 8,68% 14,03 9,41%
Centro da Meta 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,50% 4,25% 4,00% 3,75% 3,50% 3,25% 3,00% 3,00%

Fonte: www.portalbrasil.net/ e www.bcb.gov.br

58
 Rendimento Médio Mensal – Brasil

Fonte: PNAD Contínua - IBGE

59
 Classes de Renda – Brasil

Classes de Renda - Brasil

Critério de Classificação Econômica Brasil (CCEB / ABEP)

6,0% 2,9% 2,9% 2,8% 2,5% 2,5% 2,8% 2,9%

100%
90% 22,3% 22,3% 21,0% 20,9% 21,3% 20,8% 21,8%
23,0%
80%
70%
60%
36,0% 47,8% 47,8% 47,7% 48,3% 47,5% 47,6% 47,4%
50%
40%
30%
20% 35,0%
27,0% 27,0% 28,5% 28,3% 28,7% 28,8% 27,9%
10%
0%
2002 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2022

Classe D / E Classe C Classe B Classe A

Fonte: Associação Brasileira das Empresas de Pesquisas - ABEP (www.abep.org)

60
 Desemprego – Brasil
PNAD Contínua

Fonte: PNAD Contínua - IBGE

61
 10,0%
11,0%
12,0%
13,0%
14,0%
15,0%
16,0%

3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
mar/02
jun/02
set/02
dez/02
mar/03
jun/03
set/03
dez/03
mar/04
jun/04
set/04 13,1%13,1%

Fonte: PNAD Contínua - IBGE

dez/04
mar/05
jun/05
set/05
dez/05
mar/06
jun/06
set/06
dez/06
mar/07
jun/07
set/07
dez/07
mar/08
PNAD Contínua

jun/08
set/08
Desemprego – Brasil

dez/08
mar/09
jun/09
set/09
dez/09
mar/10
jun/10
set/10
dez/10
mar/11
jun/11
set/11
dez/11
4,7%

mar/12
jun/12
6,2%

set/12
dez/12
mar/13
4,6%

jun/13
set/13
dez/13
mar/14
jun/14
set/14
6,2%

dez/14
mar/15
jun/15
set/15
8,9%
Taxa de Desemprego - Brasil

dez/15
mar/16
jun/16
set/16
12,0%

dez/16
mar/17
jun/17
set/17
dez/17
13,7%

mar/18
jun/18
set/18
dez/18
mar/19
jun/19
12,5%

set/19
dez/19
mar/20
11,0%

jun/20
set/20
62

dez/20
mar/21
13,3%

jun/21
set/21
11,2%

dez/21
mar/22
14,8%

jun/22
set/22
14,2%

9,1%

8,7%

8,1%
 Pontos-Base

50
0
100
150
200
250
300
400
450
500
550
600
650
700
750

350
jan/04
abr/04

701
jul/04
out/04
jan/05
abr/05
jul/05
out/05
jan/06
abr/06
jul/06
out/06
jan/07

Fonte: www.portalbrasil.net e Ipea

abr/07

145
jul/07
out/07
jan/08
abr/08
jul/08
Risco Brasil

out/08
509

jan/09
abr/09
jul/09
out/09
jan/10
abr/10
jul/10
out/10
jan/11
abr/11
jul/11

(http://www.ipeadata.gov.br/ExibeSerie.aspx?serid=40940&module=M)
out/11
jan/12
abr/12
jul/12
out/12
138

jan/13
abr/13
238

jul/13
out/13
jan/14
271

239

abr/14
jul/14
out/14
239

jan/15
Risco Brasil - Pontos Base

abr/15
jul/15
out/15
jan/16
340

abr/16
286
503

jul/16
out/16
jan/17
abr/17
jul/17
out/17
jan/18
227

abr/18
jul/18
out/18
260

jan/19
abr/19
270

jul/19
out/19
jan/20
422

abr/20
jul/20
out/20
63

jan/21
abr/21
260

jul/21
out/21
jan/22
326

abr/22
jul/22
255

out/22
jan/23
258
 Taxa SELIC

Taxa Selic Anual

70%
65,01% Crise
65% Crise financeira
financeira do asiática e russa
60% México
55%
Crise argentina e
50% mudança governo
45%
43,3% 43,2% no Brasil
41,6% Crise
Crise mundial Inflação e Pandemia
financeira
% ao ano

40% desequilíbrio
Inflação e bolha Covid19 e
zona do euro fiscal Inflação
35%

30%
26,32%
25%
19,61%
20%
20,78% 14,25% 10,09% 13,75%
19,23% 13,64% 12,50%
15% 12,34%
15,49% 15,77% 9,50%
8,50%
10% 6,50%
11,18% 8,75% 8,50%
5%
7,25%
4,25% 2,0%
0%
mai-95

mai-96

mai-97

mai-98

mai-99

mai-00

mai-01

mai-02

mai-03

mai-04

mai-05

mai-06

mai-07

mai-08

mai-09

mai-10

mai-11

mai-12

mai-13

mai-14

mai-15

mai-16

mai-17

mai-18

mai-19

mai-20

mai-21

mai-22

mai-23

mai-24

mai-25

mai-26
set-19
set-95

set-96

set-97

set-98

set-99

set-00

set-01

set-02

set-03

set-04

set-05

set-06

set-07

set-08

set-09

set-10

set-11

set-12

set-13

set-14

set-15

set-16

set-17

set-18

set-20

set-21

set-22

set-23

set-24

set-25

set-26
jan-96

jan-23
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jan-97

jan-98

jan-99

jan-00

jan-01

jan-02

jan-03

jan-04

jan-05

jan-06

jan-07

jan-08

jan-09

jan-10

jan-11

jan-12

jan-13

jan-14

jan-15

jan-16

jan-17

jan-18

jan-19

jan-20

jan-21

jan-22

jan-24

jan-25

jan-26
-5%

Fonte: www.portalbrasil.net/ e Banco Central (https://www.debit.com.br/tabelas/tabela-completa.php?indice=Selic)

(*) Projeção com base no Boletim Focus divulgado pelo Banco Central
64
 OBRIGADO!
LEO LONGO (LEONARDO DE PAULA LONGO)
Tel.: 61–9.9165–3515
[email protected]

65