Manual PINI - 00 Indice

3'edição
De acordo com a nova norma NBR 14653-?

Avaliaçoes de lmóveis Urbam: e com a Norma para
Avaliação de lmóveis UÉa*ss lbap*J§P - 3{}Ss
Manuet de
Ave* e hrÍcias
em lmeveis Urbenos
re-
**§ r*iisf
r
J
SUMARIO
r. MÉToDos DE AVALIAÇÃo....""""""' """""""""""" 1
" "" " "

1.1. N4étodo Comparativo Direto de Daclos de Mercado
1
" '""1
1.2. Ir'létodolnvolutivo....'
"" "" ' 1 [rl,rrlililill]lü
1.3. Método Evolutivo...."'
"" """"'
1.4. Métoclo da Capitalização da Renda"'
1
3
2. PESSUISA DE VALORES ^""""""""""""'
2. I . Reduçào do preço à r'ista """"" ' "" """ """" 5
2.2.Coneçãodaelasticidadedainlbrmaçãopelofatordefonte...........,.............6
2.3.Cálculodaprofundicladeequivalenteedofatorprofundidade...,......'...,...,...6
"" ' " " ""6
2.,1. Cálculo do tator de frente " ""'
"""" """"""7
2.5. Clálcuto do Íator cie transposição
2.6. Cálcu1o do tator de atualizaçào
""""""""""""1
2.7. Cálcuto do Í'ator de zona" "" "
""" "" """""8
" """ '9
2.8. Aspectos quantitativos"'
"""""9
2.9. Aspectos qualitativos.""
" " ""9
2.10. Situação mercadológica
3. AVALIAÇÂo DE TERRENOS URBANOS^ """"""""""', 1'l

Zona de norma do IRAPEiSP' """ " """ " " 11
3.1.
"""" " ' " """"' 13
i.2. Influências de proÍuntlida<ie
3.2.I Variaçãodovalorcomaprofundidacle" """"' '"" 13
"" " ' " """" "" """ 14
3.2.2 Exemplos de influência de proÍundidatle""""
testacia"" """"'l'l
1,3. Influência dc
3.-1. Variaçãodovalorcomatopografia"" """" """ " """18
3 5. Variação cio valor com a consistência do solo""" """"' "'.' " """" " ""' l9
ParágraÍbúnico""""
3.5.1
' """"'""""l9
3.5.2 Aplicação clos fatores'
""""""" """"22
' """"23
3 6. Exemplo de aplicação"'
3.6.1 Pesquisa dc valores """
" ' " 21
' " """" " " ""'28

3.6.2 Avaliação do tcrreno
.:- Oberraçõesfinais" " "" '' " "" " "18
Urbonos José Fiker r-9

',':ruol de AvolioçÕes e Períci0s em lmoveis
SUMARIO
3A. AVALIAÇÀO DE IERRENOS URBANOS.... ...'...'....""..33
3.1 A - Profundidade equivalente... " " "" "" 33
3.2 A São atualmente recomendadas as seguintes frentes de referência....... .. ............34

3.3 A- Terrenos loteados de múltiplas frentes .....""""""""3'1'
3.4 A- Observações flnais............. """""""""37
4. AVALTAÇÃO DE BENFE|TOR|AS............. .......'.'.'.'...'.'39

4.1. DeÍiniçôes.................... """"39
i1.2. Conhecimentos básictls ............'........'.."" '39
4.3. Tipos de construções urbanas...'....... """""'39
4.4. Coteta de dados """ "" """ 41
4.5. Vistoria. . . """" "" "" "'41
4.6. Métodos de avaliaçâo... . .....' ' """"""""'42
4.6.1. Método do custo de reprodução """"42
4.6.1.1. Custos unitários PINI............. ...,.,",""""""'47
4.6.1 .2. Custos unitários básicos de edificaçÔes - Sinduscon.... . . ....... ,.. "" "'43
,1.6.1.3. Críticas ao método do custo de reproduçào. ..., .........',..... ,.45
4.6.2. Metodo do custo tle reposição... """"45

4.6.2.1. Crítica ao método do custo de reposiçào . ... """ """""'45
4.6.3. Método c1abenÍ-eitoriaresíduo........... .. ...,. ." """ '46
4.6.,1. Método evolutivo........ ,...,.,.'..'..,."""46

4.6.5. Descrição e caracterização das edilicações... . """""""""46
4.6.6. 'Iabeta Portaria Caiufa 03-2007 .....". ...'........ """""'63
4.6.7. Exemplo de aplicação do método evolutir u . . . .. " "" "" " ""65
4.6.8. Conclusões e recomendações............. " """""""""""'714
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
ó.
r-]0 Monuol de AvolioçÕes e PerÍcios em lmÓveis Urbonos José Fiker

3 7. TERRENOSCOM BENFEITORIAS.,......
3
-.1. Mótodo do cuslo: o lerceiro componente...
9
9
9
9
1
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ker
.' - -- - l ::::s i pericios em lmóveis Urbonos José Fiker r- ll
17, ANÂLISE DO LAUDO DO PERITO E DOS PARECERES TÉCNICOS DOS
ASSISTENTES DO AUTOR E DO RÉU...,.
I8. AS NOVAS EX|GÊNC|AS NORMATTVAS PARA LAUDOS DE AVALTAÇÕES.......147
19. o ENSTNO DE AVALIAÇÔES E PERíC|AS NAS ESCOLAS DE ENGENHAR|A.....149
20. HISTóflCO DO DESENVOLVIMENTO DAS PRINCIPAIS NORMAS

DE ENGENHARTA DE AVALTAÇÕES NO BRAS|L... l5t
21. BIBLIOGRAFIA I55

vÉrooos DE AVALTAÇÃo
ffiil,iil
27
t8
l8
l9
t0 conforme a ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653-l-
-r0 2001, os principais métodos para identificar o valor de um bem são:
33 I.I . MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

"lderÍifica o valor de mercado do bern por meio de tratamento técnico dos atributos
t7
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra."
4l
I.2 . MÉTODO INVOLUTIVO
"ldentifica o valor de mercado do bem. alicerçado no seu aproveitamento eficien-
te, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
4i!
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e colr as
condições do rnercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis
47
para execução e comercializaçáo do produto."
49
I.3 .
MÉTODO EVOLUTIVO
''Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo.
5I Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o
Fator de comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.,,
55
r.4 -
MÉTODO DA CAP|TALIZAÇÃO DA RENDA
"ldentifica o valor do bem, com base na capitalizaçáo presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis."
Monuol de Avolioções e Perícios em lmóveis Urbonos José Fiker r3

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r. MÉToDos DE AVALIAÇÃo....""""""' """""""""""" 1

" "" " "

3. AVALIAÇÂo DE TERRENOS URBANOS^ """"""""""', 1'l

' " """" " " ""'28

Urbonos José Fiker r-9

3.2 A São atualmente recomendadas as seguintes frentes de referência....... .. ............34

4. AVALTAÇÃO DE BENFE|TOR|AS............. .......'.'.'.'...'.'39

4.6.2. Metodo do custo tle reposição... """"45

4.6.,1. Método evolutivo........ ,...,.,.'..'..,."""46

r-]0 Monuol de AvolioçÕes e PerÍcios em lmÓveis Urbonos José Fiker

I8. AS NOVAS EX|GÊNC|AS NORMATTVAS PARA LAUDOS DE AVALTAÇÕES.......147

19. o ENSTNO DE AVALIAÇÔES E PERíC|AS NAS ESCOLAS DE ENGENHAR|A.....149

20. HISTóflCO DO DESENVOLVIMENTO DAS PRINCIPAIS NORMAS

21. BIBLIOGRAFIA I55

33 I.I . MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

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