DIREITO DAS COISAS (direitos reais)

COISAS

Vinculação entre a pessoa e o bem, direitos que ligam a pessoa a determinado objeto.

Direitos pessoais x direitos reais:

- pessoais: vincula pessoa com pessoa (obrigações – são infinitos, pode-se criar qualquer tipo
de obrigação que não vá contra a lei).

- reais: vincula pessoas com coisas (o numero de direitos são limitados)

Os objetos do direito das coisas devem possuir um valor econômico e existir (podendo
ser corpóreos ou incorpóreos, por exemplo, uma marca).

Princípios:

Publicidade: para se adquirir um direito real é necessário dar publicidade, por exemplo, art.
1.227 do CC (registro de imóveis), ao registrar a propriedade gera efeito “erga omnes”.

Compra e venda de ascendente pra descendente, antes de 2003 prescreve o reclamo

em 20 anos e depois é em 2 anos, para o irmão que não anuiu, contados do registro no
registro de imóveis.

Taxatividade: o rol de direitos reais é taxativo (art. 1225 CC), entretanto, tem o direito da
enfiteuse (art. 2038 – união concede o uso ao particular o que é passado de pai pra filho, se
mantém até hoje, porem não cedem mais).

Tipicidade:

Aderência: os direitos reais acompanham a coisa, por exemplo, art. 1475 do CC.

Absolutismo e sequela: art. 1228 do CC, faculdade de buscar o bem de quem injustamente o
possua ou detenha.

O proprietário pleno tem direito de usar, gozar, dispor e reaver, já o usufrutuário tem os
direitos de usar e gozar do bem apenas, art. 1.394, CC (ocorre uma desmembração).

Art. 563 revogação da doação.

Exclusividade: não há como ter dois direitos reais idênticos sobre a mesma coisa.

Figuras híbridas

Figuras que parecem direitos reais mas não são.

Penhora: grava ônus nos bens, mas não é direito real – precisa averbar para dar publicidade,
penhora segue o bem.
Art. 844.  Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente
providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante
apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.
(CPC)

Súmula N. 375 O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da

penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (STJ)

Art. 828.  O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz,
com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro
de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou
indisponibilidade. (CPC) – não é penhora, é apenas uma informação, noticia, da
execução.

A principio a penhora não obsta a venda do bem, porém a acompanha. Existe exceção
art. 53, § 1º, da lei 8.212. – os bens penhorados nos termos do referido artigos tornam-
se indisponíveis.

Pelo principio da taxatividade a penhora não é um direito real, pois não esta listado
naquele artigo – 1.225 do CC.

Locação: - clausula de vigência, acompanha o bem (aderência), tem que estar

averbada (publicidade), entretanto não ta no rol do artigo 1.225 do CC (taxatividade
não cumprida).

- Direito de preferência não precisa estar clausulado (expresso): art. 27 da Lei

8.245/91. – art. 33, da lei 8.245/91: O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos (sempre, não precisa registro) ou,
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o
imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no
cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos
trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

obs: pode reclamar perdas e danos se não estiver averbado, entretanto para reaver o
bem deve estar averbado a clausula de preferência.

Ou seja, clausula de vigência e de preferência não são direitos reais.

Compra e venda: clausula de retrovenda – recompra do bem em até 3 anos.

Clausula de retrovenda precisa ser registrada (publicidade), acompanha o bem

(aderência), sequela (pode ser requerida posteriormente), mas não esta no art. 1.225,
por isso vai contra o principio da taxatividade.

Obrigações propter rem: obrigações que acompanham a coisa, por exemplo –

imposto, condomínio, etc. – também não é direito real pois não esta no art. 1.225 do
CC.

Posse
Estado de aparência juridicamente relevante.

Proprietário: tem a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver de quem injustamente

possua ou detenha (art.1228 do CC) – deve registrar o titulo translativo, para provar
propriedade é necessário o título (art. 1.245 do CC).

Possuidor: aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedades (art. 1196 do CC). – necessário apenas o estado de
aparência.

obs: o Estado protege mais a posse que a propriedade.

Detentor: art. 1.198 do CC - Considera-se detentor aquele que, achando-se em

relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instruções suas.

Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve

este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove
o contrário.

Dependente e recebe ordens e instruções. Por exemplo, o caseiro/chacareiro.

Teorias:

1 – Subjetiva: Savigny – para ser considerado possuidor, precisa estar em conjunto a

figura do corpus (bem material, é a coisa/objeto) e do animus (vontade de ter o bem
para si).

2 – Objetiva: Hering – para ser considerado possuidor, não há necessidade do

elemento animus, apenas o corpus, esta é a que prevalece no Brasil.

obs: quando tratar de detentor, devemos utilizar a teoria subjetiva, pois aí é importante
o animus, sendo que o detentor esta com o bem por receber ordens ou depender do
proprietário ou possuidor.

Classificação:

1 – Posse direta: contato imediato com a coisa, aquela pessoa que recebe o bem

2 – Posse indireta: contato mediato, é quem cede a posse, o proprietário da coisa;

Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em
virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.

Enunciado 76 da jornada de direito civil – o possuidor direto tem o direito de defender sua
posse contra o indireto e este contra aquele.

3 – Composse: quando duas ou mais pessoas exercem a posse sobre o mesmo bem.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre
ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.

- marido e mulher, dois inquilinos, sem terras.

4 – Boa-fé x má-fé: devemos lembrar que o ordenamento jurídico outorga direitos a quem
esta de má-fé (art. 1238, do CC).

A boa-fé é analisada diferentemente da boa fé contratual, no direito possessório a boa-fé é a

de crença (achar que esta fazendo a coisa certa) – ausência de vicio, torpeza.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede
a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título(ato jurídico que preenche os requisitos
formais do negocio, mas não é valido de forma a surtir efeitos jurídicos) tem por si a presunção
de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta
presunção.
Enunciado 303: Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor
o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em
instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse .
Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que
as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também
restituídos os frutos colhidos com antecipação.

Art. 1.216. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e

percebidos, bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o
momento em que se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e
custeio.

5 – Posse justa: se justifica na forma como foi adquirida, art. 1.200, do CC - É justa a
posse que não for violenta, clandestina ou precária.

Lembrando que posse justa é diferente de posse de boa-fé.

A posse é justa quando não for: clandestina (anoitecer e amanhecer no bem,

utilizando de subterfúgios, às escuras), violenta (com violência) ou precária (deriva de
uma posse justa – por exemplo - um inquilino que, após ser notificado, não sai do
imóvel).

Obs: uma vez precária a posse sempre será precária, entretanto uma posse injusta pode virar
uma posse justa, quando for violenta ou clandestina.
6 – Posse nova: menos de ano e dia (art. 558, do CPC); Art. 132. - § 3º, do CC. – até as 23:59
do dia com número posterior ao em análise – rito especial caráter liminar.

Posse velha: mais de ano e dia – procedimento ordinário;

Ameaça – ameaça de esbulho ou turbação (interdito proibitório - Art. 567, do CPC);

Turbação – perturbação do exercício da posse (manutenção de posse);

Esbulho – perda total da posse (reintegração de posse).

Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser
molestado.

§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua

própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além
do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

Efeitos da Posse

Boa-fé: achar que esta fazendo a coisa certa;

Má-fé: saber que não esta fazendo a coisa certa;

Frutos: naturais (bergamota, cachorro), industrializados (tem intervenção humana) e civis (a

própria coisa gera, por exemplo, aluguel e juros).

Obs: Os frutos percebidos (naturais quando são separados e os civis é dia por dia) pertencem
ao possuidor de boa fé, enquanto esta durar (art. 1.214 do CC).

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também
restituídos os frutos colhidos com antecipação.

Se de má-fé tem direito à despesa de produção e custeio e, caso esteja de boa fé, tem
direito aos frutos percebidos.

Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.

Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser
restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também
restituídos os frutos colhidos com antecipação.

Benfeitorias: - Necessárias, Uteis ou Voluptuárias.

 Na locação: Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual
do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 35 da lei 8245. E sumula 335 do STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de
renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Na posse: Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las,
quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor
das benfeitorias necessárias e úteis.

Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias;

não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as
voluptuárias. – obs: não tem direito de retenção.

Aquisição da posse

Adquiri-se a posse a partir do momento que pode, em proveito próprio, fazer algum:
gozar, usar, reaver ou dispor.

Perda da posse

Ocorre quando não se pode mais, ou gozar, ou usar, ou reaver, ou dispor.

Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o
poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196 (usar, gozar, dispor, reaver).

Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o

esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando
recuperá-la, é violentamente repelido. (importante).

Constituto possessório: significa transferir a posse indireta, constituiu outro em

posse (por exemplo, quando vende para a pessoa que aluga o imóvel). Outro exemplo
é quando você é dono do imóvel e mora nele, daí vende o imóvel e começa a pagar
aluguel (transferiu apenas a posse indireta).

Propriedade
Art. 5º, XXIII – a propriedade deve atender a função social.

Rural: para atingir a função social a propriedade deve:

Art. 186 (CF/88). A função social é cumprida quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes
requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Quem gestiona isto é o INCRA.

Urbana: art. 182 e 183 da CF:

Lei 10.257/01 (estatuto da cidade) – ela se materializa através dos planos diretores dos
municípios;

XXIV (CF/88)- a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou

utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro,
ressalvados os casos previstos nesta Constituição;

Art. 182, § 1º (CF/88)- todos municípios com mais de 20 mil habitantes devem ter plano
diretor;

Art. 1.228 do CC - § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e
sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Plano diretor: - se estende a todo o território da cidade, inclusive região metropolitana;

- deve ser revisto, pelo menos, a cada 10 anos;
- obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes;
- é publico;
- o município pode obrigar a pessoa a fazer o chamado “parcelamento compulsório”, o
município notifica o proprietário para que ele fracione o imóvel (desmembramento ou
loteamento) ou construa em cima - Art. 5º da 10.257/01;
Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da
notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art.
5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
- o município pode instituir o IPTU progressivo, por cinco anos consecutivos, até chegar a 15%
do valor do bem (art. 7º da 10.257/01);
- o município pode desapropriar, depois de todas as outras medidas, pagando em títulos da
dívida pública (art. 8º, da lei 10257/01);
Direito real de superfície: - art. 21 da 10.257/01 – o proprietário pode ceder para outrem
construir, somente o direito de superfície (ler os artigos), por tempo determinado ou
indeterminado;

Tombamento: - art. 35 da 10.257 – quem possui o terreno tombado, dobra o seu potencial
construtivo;

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário.

Figura do proprietário: art. 1.228 do CC – tem a faculdade de: usar, dispor (alienar), gozar
(utilizar os frutos que o bem fornecer) ou reaver o bem de quem injustamente o possua ou
detenha (direito de sequela, de buscar o patrimônio);

Objeto: o objeto é o bem deve ser lícito, possível (no sentido de poder vender, ou seja, ser
proprietário ou no sentido físico, não tem como ser dono da lua), determinado ou
determinável - deve-se sempre observar se quem está vendendo a coisa tem o direito de
dispor da coisa;

obs: o proprietário pode fracionar as suas faculdades.

Aquisição da propriedade:
1- Aquisição ORIGINÁRIA: é uma aquisição sem vínculos com o titular anterior, por
exemplo, usucapião, arrematação em hasta púbica, desapropriação – não há uma
transferência volitiva da propriedade, é uma aquisição declaratória de propriedade.
obs: nestes casos os ônus da propriedade não a acompanham (penhora), eles se
excluem, entretanto as dívidas propter rem, que são as obrigações da coisa (aluguel),
acompanham a coisa.

2- Aquisição DERIVADA: sucessor da propriedade, é necessário vontade de ambas as

partes, por exemplo, contrato de compra e venda, doação, etc. – a propriedade é
transmitida de uma pessoa para a outra;

Altura e profundidade da propriedade: é proprietário do céu e do subsolo também, só não

pode atrapalhar terceiros e não alcança as jazidas - Art. 1.229 e 1.230 do CC/02 e 176 da CF.

Descoberta: é descobrir/achar algo – deve devolver ao dono, tem direito a indenização, maior
do que 5% do valor do bem e direito aos gastos que teve para conservar e transportar a coisa,
se o dono não preferir abandoná-la (art. 1.233 e 1.234 do CC/02).

Através do registro do título: propriedade imóvel – “quem não registra, não é dono” – o
registro outorga a publicidade do direito real adquirido com a compra e venda.
Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis;

-Títulos translativos (que transfere a propriedade): - Escritura pública;

- Carta de arrematação;
- Formal de partilha;

obs: escritura publica é um contrato efetivado pelo Estado, por meio do Tabelião, o qual tem
fé pública.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
(CC/02).

Precisa registrar o título translativo no registro de imóveis para ser proprietário.

Art. 1.245 do CC- § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade

do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial
do registro, e este o prenotar no protocolo.

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