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MAR 1998 NBR 14037

Manual de operação, uso e
manutenção das edificações -
ABNT-Associação
Brasileira de
Conteúdo e recomendações para
Normas Técnicas elaboração e apresentação
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Rio de Janeiro
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NORMATÉCNICA

Origem: Projeto 02:140.01-002:1997

CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
CE-02:140.01 - Comissão de Estudo de Manutenção em Edificações
NBR 14037 - Buildings maintenance, use and operation manual - Content and
recomendations for elaboration and presentation
Descriptors: Technical documentation. Building. Operation manual.
Maintenance
Copyright © 1998,
ABNT–Associação Brasileira Válida a partir de 30.04.1998
de Normas Técnicas
Printed in Brazil/ Palavras-chave: Documentação técnica. Edificação. Manual 5 páginas
Impresso no Brasil de operação. Manutenção
Todos os direitos reservados

Sumário O processo de produção das edificações normalmente

Prefácio vinha sendo observado como constituído de apenas duas
Introdução etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas
1 Objetivo intermediárias desde a definição conceitual do projeto
2 Referências normativas até a produção de detalhes de execução) e a execução
3 Definições em canteiro. Entretanto, a edificação construída não pode
4 Finalidade do Manual ser entendida, ela própria, como a realização do objetivo
5 Apresentação do Manual do processo, pois é somente após à conclusão do projeto
6 Conteúdo mínimo do Manual e da execução da edificação que ela pode ser colocada
7 Elaboração e entrega do Manual a serviço dos seus usuários e, servindo-os adequada-
8 Atualização do conteúdo do Manual mente em relação ao previsto, realizar o motivo pelo qual
a edificação foi produzida.
Prefácio
Estando diretamente relacionadas com os objetivos do
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas - é
processo de produção das edificações, e portanto com a
o Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasi-
qualidade do processo, as etapas posteriores à cons-
leiras cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês
trução da edificação (operação, uso e manutenção) têm
Brasileiros (CB), e dos Organismos de Normalização Se-
assumido crescente importância na gerência do processo.
torial (ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo
(CE), formadas por representantes dos setores envol- Por um lado, dadas suas características afins, existe uma
vidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e razoável integração entre as etapas posteriores à exe-
neutros (universidades, laboratórios e outros). cução da edificação. Por outro lado, existe já uma cres-
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito cente integração entre as etapas de projeto e execução
dos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre os em canteiro. A questão centra-se então no desenvolvi-
associados da ABNT e demais interessados. mento de uma interface eficiente entre estes dois con-
juntos de etapas, um aspecto tão mais crítico quanto
Introdução tornam-se mais complexas as edificações afastando-se
de padrões convencionais conhecidos.
A busca da qualidade no processo de produção das edifi-
cações, uma das metas que nos últimos anos impulsiona Técnicas de avaliação pós-ocupação (APO) têm sido
a introdução de significativas mudanças na construção utilizadas para retornar às etapas de projeto e execução
civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem as informações sobre as condições reais de apropriação
mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos. pelos usuários do espaço construído, identificadas a partir
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de observações das etapas de operação, uso e manu- 3.6 equipamento: Utensílio ou máquina que comple-
tenção. A qualificação da documentação técnica produ- menta o sistema construtivo para criar as condições de
zida ao longo das etapas de projeto e execução e seu uso da edificação.
direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às eta-
pas de operação, uso e manutenção, sistematizada na 3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamento
forma de manuais de operação, uso e manutenção das adequado de uma edificação, componente, instalação,
edificações tem sido outro instrumento para melhorar a equipamento, serviço ou obra, emitido pelo seu fabricante
comunicação no processo, e este é o objeto de atenção ou fornecedor.
desta Norma.

1 Objetivo 3.8 inspeção: Avaliação do estado da edificação e de

suas partes constituintes com o objetivo de orientar as
Esta Norma estabelece o conteúdo a ser incluído no Ma- atividades de manutenção.
nual de operação, uso e manutenção das edificações,
com recomendações para sua elaboração e apresen- 3.9 instalações: Produto constituído pelo conjunto de
tação. componentes construtivos definidos e integrados em con-
formidade com princípios e técnicas da Engenharia e da
2 Referências normativas Arquitetura para, ao integrar a edificação, desempenhar
em níveis adequados determinadas funções ou serviços
As normas relacionadas a seguir contêm disposições de controle e condução de sinais de informação, energia,
que, ao serem citadas neste texto, constituem prescrições gases, líquidos e sólidos.
para esta Norma. As edições indicadas estavam em vigor
no momento desta publicação. Como toda norma está 3.10 manual de operação, uso e manutenção: Docu-
sujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizam mento que reúne apropriadamente todas as informações
acordos com base nesta, que verifiquem a conveniência necessárias para orientar as atividades de operação, uso
de se usarem as edições mais recentes das normas e manutenção da edificação.
citadas a seguir. A ABNT possui a informação das normas
em vigor em um dado momento.
3.11 manutenção: Conjunto de atividades a serem reali-
NBR 5674:1977 - Manutenção de edificações - zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun-
Procedimento cional da edificação e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurança dos seus usuários.
NBR 13531:1995 - Elaboração de projetos de
edificações - Atividades técnicas 3.12 operação: Conjunto de atividades a serem reali-
zadas para controlar o funcionamento de instalações e
3 Definições equipamentos com a finalidade de criar condições ade-
quadas de uso da edificação.
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definições
da NBR 13531 e as seguintes: 3.13 projeto: Descrição gráfica e escrita das caracterís-
ticas de um serviço ou obra de Engenharia ou de Arquite-
3.1 colocação em uso: Atividades necessárias para tura, definindo seus atributos técnicos, econômicos,
permitir a ocupação inicial da edificação e a colocação financeiros e legais.
em condições de funcionamento de suas instalações e
equipamentos.
3.14 proprietário: Pessoa física ou jurídica que tem o
direito de dispor da edificação.
3.2 componente: Produto constituído por materiais defi-
nidos e processados em conformidade com princípios e
técnicas específicos da Engenharia e da Arquitetura para, 3.15 sistema construtivo: Conjunto de princípios e técni-
ao integrar elementos ou instalações prediais da edifi- cas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor
cação, desempenhar funções específicas em níveis ade- um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para
quados. os quais a edificação foi projetada, integrando compo-
nentes, elementos e instalações.
3.3 discriminação técnica: Descrição qualitativa e quan-
titativa de materiais, componentes, equipamentos e téc- 3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem reali-
nicas a serem empregados na realização de um serviço zadas pelos usuários dentro das condições ambientais
ou obra. adequadas criadas pela edificação.

3.4 durabilidade: Propriedade da edificação e de suas

partes constituintes de conservarem a capacidade de 3.17 usuário: Pessoa física ou jurídica, ocupante perma-
atender aos requisitos funcionais para os quais foram nente ou não permanente da edificação.
projetadas, quando expostas às condições normais de
utilização ao longo da vida útil projetada. 3.18 vida útil: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi-
ficação e suas partes constituintes atendem aos requisitos
3.5 edificação: Ambiente construído constituído de uma funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos
ou mais unidades autônomas e partes de uso comum. os planos de operação, uso e manutenção previstos.
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4 Finalidade do Manual 5.2.5 Os manuais de componentes, instalações e equi-

pamentos da edificação devem ser anexados ao Manual
4.1 O Manual de operação, uso e manutenção das de operação, uso e manutenção da edificação.
edificações tem por finalidade
5.2.6 Deve se destacar no Manual as informações sobre
- informar aos usuários as características técnicas itens que afetem a segurança e salubridade das edifi-
da edificação construída; cações, alertando os usuários sobre os riscos decorrentes
da negligência na atenção a estes itens.
- descrever procedimentos recomendáveis para o
melhor aproveitamento da edificação; 5.2.7 Aspectos de difícil percepção nas atividades de ope-
ração, uso e manutenção das edificações devem ser des-
- orientar os usuários para a realização das atividades critos em detalhe uma vez que sua importância pode não
de manutenção; ser evidente aos usuários.
- prevenir a ocorrência de falhas e acidentes de- 5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados
correntes de uso inadequado; à melhor comunicação dos seus conteúdos, tais como:

- contribuir para o aumento da durabilidade da edi- a) uso farto de ilustrações e exemplos;

ficação.
b) variedade tipográfica, salientando informações
4.2 O conteúdo do Manual deve se restringir ao forneci- essenciais e tornando mais agradável a leitura;
mento de informações técnicas estritamente necessárias
ao desenvolvimento das atividades de operação, uso e c) produção de quadros síntese dos conteúdos de
manutenção das edificações (ver NBR 5674). cada parte do Manual.

Explicações adicionais que aprofundem a compreensão 5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio físico durável
de alguma informação específica devem ser apresen- e acessível aos seus leitores. O uso de meios eletrônicos
tadas em anexo ao Manual. é permitido desde que possuam a alternativa de fácil
reprodução dos conteúdos em meios impressos con-
5 Apresentação do Manual vencionais.

5.1 Linguagem utilizada 5.2.10 Os desenhos e esquemas gráficos incluídos no

Manual de operação, uso e manutenção devem ser de
5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e fácil compreensão.
direta, utilizando vocabulário preciso e adequado aos
seus leitores. 6 Conteúdo mínimo do Manual

5.1.2 As informações contidas no Manual devem ser apre- 6.1 Descrição da edificação como construída
sentadas de forma didática.
O Manual deve apresentar uma descrição gráfica e escrita
5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as da edificação, contendo:
informações sejam apresentadas segundo classificações
que facilitem sua compreensão. a) informações sobre aspectos importantes para o
usuário, como propriedades especiais previstas em
5.1.4 O nível de detalhamento do Manual deve ser projeto, sistema construtivo empregado, etc;
compatível com a complexidade da edificação.
b) definição dos limites de uso seguro da edificação,
5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relação à pro- descrevendo características como carregamentos
paganda de marcas comerciais. máximos admissíveis sobre os componentes
estruturais, cargas máximas admissíveis nos circuitos
5.2 Estrutura do Manual elétricos, etc;

5.2.1 O Manual deve apresentar uma introdução contendo c) descrição de dispositivos previstos para facilitar a
informações gerais sobre a sua organização e orientando modificação, expansão e modernização da edifi-
os leitores na forma de obtenção de informações. cação e de seus componentes, instalações e equi-
pamentos;
5.2.2 O Manual deve conter um sumário e um índice
remissivo dos seus conteúdos. d) desenhos esquemáticos atualizados em relação
ao realmente construído, com dimensões cotadas,
5.2.3 O Manual deve conter, após o sumário, uma tabela que representem a posição de instalações embutidas
de revisões do seu conteúdo, onde sejam identificados e componentes não aparentes;
os itens revisados, a data das revisões e seus respectivos
responsáveis técnicos. e) conjunto completo de projetos e discriminações
técnicas atualizadas em relação ao realmente
5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerando- construído, a ser contido no exemplar do Manual
se o tamanho e a complexidade da edificação. Cada uma entregue ao proprietário ou ao síndico da edificação;
das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de lei-
tores, permitindo a utilização de linguagem mais es- f) datas de conclusão da estrutura, do habite-se e
pecífica. da elaboração do Manual.
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6.2 Informações sobre os procedimentos para a b) definição de roteiros de inspeções na edificação,

colocação em uso da edificação com destaque para a observação de itens relacio-
nados à segurança e salubridade, ou críticos ao
O Manual deve apresentar informações sobre os pro- funcionamento da edificação, descrevendo as con-
cedimentos para a colocação em uso da edificação, dições especiais de acesso necessárias a todos os
contendo: componentes, instalações e equipamentos não
diretamente acessáveis, como a utilização de es-
a) descrição clara dos procedimentos para a cadas, andaimes, equipamentos especiais de ilu-
solicitação de ligação dos serviços públicos, infor- minação e ventilação, etc.
mando endereços, documentação necessária, etc;

b) instruções sobre onde e como instalar os equi- 6.6 Informações sobre procedimentos recomendáveis
pamentos previstos em projeto para serem for- para a manutenção da edificação
necidos e instalados pelos usuários;
O Manual deve apresentar informações sobre proce-
c) quando julgado necessário, instruções para a mo- dimentos recomendáveis para a manutenção da edi-
vimentação de móveis e equipamentos dentro da ficação, contendo:
edificação construída, identificando dimensões
máximas previstas. a) a especificação de procedimentos gerais de ma-
nutenção para a edificação como um todo e proce-
6.3 Informações sobre procedimentos recomendáveis dimentos específicos para a manutenção de com-
para a operação e uso da edificação ponentes, instalações e equipamentos;
O Manual deve apresentar informações sobre procedi-
b) a especificação de um programa de manutenção
mentos recomendáveis para a eficiente operação e uso
preventiva de componentes, instalações e equipa-
da edificação, contendo:
mentos relacionados à segurança e salubridade da
a) descrição e localização de todos os controles de edificação;
operação da edificação, com destaque para os dis-
positivos de segurança e combate a incêndios, re- c) a identificação de componentes da edificação mais
gistros da rede hidráulica e chaves disjuntoras das importantes em relação à freqüência ou riscos
instalações elétricas; decorrentes da falta de manutenção, descrevendo
as conseqüências prováveis da não realização das
b) descrição detalhada de procedimentos especiais atividades de manutenção;
recomendáveis para a operação e uso de instalações
não convencionais incorporadas à edificação; d) a recomendação da obrigatória revisão do Manual
de operação, uso e manutenção quando da reali-
c) descrição de procedimentos recomendáveis para zação de modificações na edificação em relação ao
a verificação e relato de mau funcionamento de com- originalmente construído e documentado no Manual.
ponentes, instalações e equipamentos da edifi-
cação, e eventual correção;
6.7 Informações sobre responsabilidades e garantias
d) descrição dos riscos inerentes à edificação,
mesmo em operação e uso normais, descrevendo O Manual deve apresentar informações sobre as res-
procedimentos de segurança preventivos necessá- ponsabilidades e garantias existentes sobre a edificação,
rios. contendo:

6.4 Instruções sobre procedimentos para situações a) a identificação clara do responsável pela produção
de emergência da edificação, incluindo o nome, registro profissional
e/ou empresarial, endereço e telefone, e, se existir,
O Manual deve conter instruções sobre procedimentos a as informações para contato com o serviço de aten-
serem adotados em casos típicos de emergências, como dimento ao cliente;
incêndios e vazamentos de gás, e em falhas de insta-
lações e equipamentos julgados críticos ao funciona- b) a identificação das empresas e responsáveis téc-
mento da edificação, como elevadores, instalações de ar nicos pelos projetos, execução e fiscalização da edi-
condicionado, instalações hidráulicas e sanitárias, ficação e de seus componentes e instalações, in-
instalações elétricas, etc. cluindo nomes, registros profissional e/ou empre-
sarial, endereço e telefone;
6.5 Informações sobre procedimentos recomendáveis
para inspeções técnicas da edificação
c) a identificação dos fornecedores de componentes,
O Manual deve apresentar informações sobre proce- instalações e equipamentos, incluindo nomes, re-
dimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edi- gistros profissional e/ou empresarial, endereço e te-
ficação, contendo: lefone, e, se existirem, as informações para contato
com os respectivos serviços de atendimento ao
a) definição da freqüência de inspeções necessárias cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que
para componentes, instalações e equipamentos da o contato direto com estes fornecedores é uma fa-
edificação e da qualificação técnica necessária do culdade e não uma responsabilidade dos usuários
responsável pela atividade de inspeção; da edificação;
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d) a descrição clara das garantias dadas pelo res- 8 Atualização do conteúdo do Manual
ponsável pela produção da edificação, identificando-
se prazos de validade e responsabilidades dos usuá- O Manual deve conter uma advertência explícita e grifada
rios da edificação para a validade destas garantias; ao proprietário ou síndico da edificação a respeito de
sua responsabilidade pela obrigatória atualização do
e) a descrição das garantias adicionais dadas pelos conteúdo do Manual quando da realização de modi-
fornecedores de componentes, instalações e equi- ficações na edificação em relação ao originalmente cons-
pamentos da edificação, identificando-se prazos de truído e documentado no Manual. Em complemento a
validade e responsabilidades dos usuários da edi- esta advertência, deve-se, pelo menos:
ficação para a validade destas garantias.
a) expressar que a atualização do Manual deve ne-
7 Elaboração e entrega do Manual cessariamente incluir a revisão e correção de todas
as discriminações técnicas e projetos da edificação,
7.1 A elaboração do Manual de operação, uso e manu- além da revisão do Manual propriamente dito;
tenção da edificação é uma obrigação do responsável
pela produção da edificação b) informar que a atualização do Manual pode ser
feita na forma de encartes que documentem a revisão
7.2 O responsável pela produção da edificação deve en- de partes isoladas identificando-se no corpo do Ma-
tregar formalmente ao primeiro proprietário da edificação nual os itens revisados, ou na forma de uma nova
um exemplar do Manual. estrutura do Manual, dependendo da intensidade
das modificações realizadas na edificação;
7.3 Em edificações condominiais devem ser entregues:
c) lembrar que a atualização do Manual é um serviço
a) um exemplar do Manual com informações sobre técnico, sendo recomendável ser incluída no contrato
cada unidade autônoma aos seus proprietários, in- firmado com a empresa ou profissional responsável
cluindo nele também informações julgadas ne- técnico pela execução das modificações na edi-
cessárias sobre componentes, instalações e equi- ficação;
pamentos de áreas comuns;
d) recomendar ao proprietário ou síndico da edi-
b) um exemplar do Manual específico às áreas e ficação que as versões desatualizadas do Manual
equipamentos comuns ao síndico administrador do sejam claramente identificadas como fora de uti-
condomínio, incluindo o conjunto completo de pro- lização, devendo porém ser guardadas como fonte
jetos e discriminações técnicas previsto em 6.1-e). de informações sobre a história técnica da edificação.