INDICE

1. INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 2
2. ESTUDO E ANÁLISE DE PROJECTO .................................................................. 3
2.1. PROJECTO ........................................................................................................ 3
2.2. TIPOS DE PROJECTOS ................................................................................... 4
2.2.1. Projectos por Evolução ............................................................................... 4
2.2.2. Projecto por Inovação ................................................................................. 4
2.3. FASES DE DESENVOLVIMENTO DE UM PROJECTO .............................. 4
2.3.1. Programa Preliminar ................................................................................... 4
2.3.2. Levantamento Topográfico......................................................................... 4
2.3.3. Programa Base ............................................................................................ 5
2.3.4. Estudo Prévio.............................................................................................. 5
2.3.5. Projecto Base Ou Ante Projecto ................................................................. 5
2.3.6. Projectos Das Especialidades ..................................................................... 6
2.3.7. Projecto Executivo...................................................................................... 7
2.3.8. Assistência Técnica .................................................................................... 8
3. GESTÃO E FISCALIZAÇÃO DE OBRA ............................................................... 8
4. SUSTENTABILIDADE DE UMA OBRA ............................................................. 11
5. PLANIFICAÇÃO DE OBRA .......................................................................... 15
6. ORÇAMENTO ....................................................................................................... 16
7. PROGRAMAÇÃO DA OBRA ............................................................................... 16
8. CONCLUSÃO ........................................................................................................ 19
9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................... 20

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 1. INTRODUÇÃO

Os Progressos alcançados no conhecimento dos materiais, a evolução das técnicas da

colocação em obra, o aumento das preocupações de todas as espécies, das
regulamentações e dos diferentes problemas que se soma ao estudo e analise dos
projectos, exigem aos profissionais a plena posse de uma bagagem técnica
constantemente em dia, assim como uma esforço de memória considerável, para que
possam no momento oportuno dar aos problemas que vão surgindo as reposta precisas e
conveniente.
O exame da situação actual demostra que as solicitações múltiplas dos profissionais
veteranos não lhes deixam muitas oportunidades para dedicar-se à iniciação dos jovens.
Outro, motivo por preocupação estética ou por contingência de materiais, separam-se do
terreno da realidade, descuidam o sentido construtivo e se esquecem das exigências
logicas da construção, o que acaba por leva-los a soluções onerosas.
Dai que, há sempre a necessidade de efectuar o estudo e analise de projecto para melhor
planificação do processo tendendo a alcançar com eficácia e eficiência os objectivo
preconizado, e garantir a sustentabilidade das obra.

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 2. ESTUDO E ANÁLISE DE PROJECTO

2.1. PROJECTO

Chama-se projecto o conjunto das ações a empreender para responder a uma necessidade
definida em prazos fixados. Assim, um projecto é uma acção temporária com um início e
um fim, mobilizando recursos identificados (humanos e materiais) durante a sua
realização, este possui igualmente um custo e é, por conseguinte, o objeto de um
orçamento de meios e um balanço independente da empresa. Os resultados esperados de
um projecto chamam-se "entregáveis".

Um projecto completo compreende o conjunto de plantas, cortes, elevações, detalhes,

memórias descritivas, especificações e orçamento. O projecto é elaborado a partir dos
anteprojectos e pré-orçamentos que possibilitaram os estudos de viabilidade técnico
económica. Na fase de elaboração do projecto básico, são feitos estudos comparativos de
custos de diversas alternativas de solução, e são tomadas decisões mais objectivas,
resultando daí, desenhos preliminares que permitem a identificação e quantificação
aproximada dos serviços que compõem a obra.

O Projecto não representa apenas os desenhos e as soluções técnicas, mas toda a avaliação
inicial visando demonstrar a viabilidade e a conveniência da execução da obra ou do
serviço. Todos os estudos e projectos deverão ser desenvolvidos de forma a que guardem
sintonia entre si, tenham consistência material e atendam às directrizes gerais do
programa de obras e do estudo de viabilidade. A responsabilidade pela elaboração dos
projectos será de profissionais ou empresas, legalmente habilitados junto ao Conselho
Regional de Engenharia, Arquitectura e Agronomia . O autor ou autores deverão assinar
todas as peças que compõem os projectos específicos. Os projectos devem ser elaborados
de acordo com as leis, decretos, regulamentos, estaduais e municipais, directa e
indirectamente aplicáveis a obra pública, além das normas técnicas devidas. Os projectos
normalmente são elaborados em três etapas sucessivas: Estudo Preliminar, Projecto
Básico e Projecto Executivo

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 2.2.TIPOS DE PROJECTOS

2.2.1. Projectos por Evolução

É aquele que surge da adaptação ou variação de um produto ou processo já disponível no

mercado, para satisfação de uma necessidade. Podemos citar com exemplo de um projecto
por evolução, a remodelação e ou ampliação de um edifício existente por forma a adequa-
lo as novas necessidades.

2.2.2. Projecto por Inovação

É aquele que surge da aplicação de conhecimentos anteriores não experimentados,

associado a um processo de investigação de nova técnica para implementação de um
projecto, de modo a alcançar um determinado objectivo.
Para exemplo de um projecto por inovação pode-se citar, o projecto para construção de
de um edifício novo (Construção de Raiz) ou a remodelação de uma edificação onde
aplicamos novas técnicas anteriormente não experimentadas neste mesmo edifício.

2.3. FASES DE DESENVOLVIMENTO DE UM PROJECTO

2.3.1. Programa Preliminar

É o conjunto de elementos e informação reunida pelo Dono de Obra e fornecida ao Autor

do Projecto para definição dos objectivos do projecto, necessidades funcionais e espaços
necessários, condicionamentos financeiros, prazos de execução e outros elementos
considerados relevantes; Esta informação, que pode ser transmitida verbalmente num
contacto inicial servirá de base para o início do estudo a desenvolver e permitirá
compreender as necessidades do Dono da Obra;

2.3.2. Levantamento Topográfico

Documento técnico que resulta das medições topográficas efectuadas no local e que
representa a situação física existente. Este documento da responsabilidade do Dono da
Obra, é elaborado por um topógrafo e poderá ser fornecido pelo Município ou um
consultor independente.

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 2.3.3. Programa Base

Documento elaborado pelos Autores do Projecto com base no Programa Preliminar

fornecido pelo Dono da Obra; O Programa Base resulta da particularização do Programa
Preliminar e pode apresentar soluções alternativas que se revelem mais eficazes ou mais
ajustadas às condições locais;

O Programa Base, depois de aprovado pelo Dono de Obra, é utilizado como documento
base para o desenvolvimento das fases seguintes de Projecto.

2.3.4. Estudo Prévio

Compreende a produção de peças escritas e desenhadas em número suficiente para que

seja transmitida a ideia desenvolvida.

Pode incluir desenhos à mão livre, desenhos produzidos em formato digitais, CAD ou 3D
e ainda maquetas de trabalho.

No seguimento da aprovação do Estudo Prévio pelo Dono da Obra, são formalizados os

elementos que serão entregues junto das entidades licenciadoras.

2.3.5. Projecto Base Ou Ante Projecto

É nesta fase e sob a forma de Projecto de Licenciamento que o Dono da Obra submete o
projecto à apreciação das autoridades municipais e diferentes organismos para
licenciamento da obra.

Compreende a produção de todos os elementos escritos e desenhados para a aprovação

da Arquitectura tais como:

 Avaliação das quantidades de trabalho a realizar por grandes itens e respectivos

mapas;
 Estimativa de custo actualizada;
 Peças desenhadas a escalas convenientes e outros elementos gráficos que
explicitem a localização da obra, a planimetria e a altimetria das suas diferentes
partes componentes e o seu dimensionamento bem como os esquemas de princípio
detalhados para cada uma das Instalações Técnicas, garantindo a sua
compatibilidade;

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  Identificação de locais técnicos, centrais interiores e exteriores, bem como mapa
de espaços técnicos verticais e horizontais para instalação de equipamentos
terminais e redes.
 Os elementos de estudo que serviram de base às opções tomadas, de preferência
constituindo anexos ou volumes individualizados identificados nas memórias;
 Programa geral dos trabalhos.
O Projecto base deverá efectuar a escolha das soluções através de um balanço equilibrado
entre o pretendido pelo promotor e os níveis de sustentabilidade a serem considerados.
Neste sentido, o sistema lidera tem como objectivo principal apontar as orientações que
permitam facilitar a tomada de decisão das entidades envolvidas nos projectos a licenciar,
de acordo com uma perspectiva de procura da sustentabilidade.

2.3.6. Projectos Das Especialidades

De um total de 12 Projectos das Especialidades, são desenvolvidos os que se aplicarem

ao projecto específico, para serem submetidos à apreciação da Câmara Municipal logo
após a aprovação do Projecto de Arquitectura.

São projectos da engenharia de especialidades:

 Projecto de estabilidade, escavação e contenção periférica

 Projecto de alimentação e distribuição de energia eléctrica
 Projecto de instalação de gás
 Projecto de redes prediais de água e esgotos
 Projecto de águas pluviais
 Projecto de arranjos exteriores
 Projecto de instalações telefónicas e de telecomunicações
 Estudo de comportamento térmico
 Projecto de instalações electromecânicas
 Projecto de segurança contra incêndios em edifícios
 Projecto acústico
 Projecto de Instalações Mecânicas de Climatização
Para além dos projectos indicados, é necessário em fase de Ante Projecto, a apresentação
de elementos referentes às Acessibilidades da obra.

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 2.3.7. Projecto Executivo

É o conjunto dos elementos necessários e suficientes à execução completa da obra, Este

revela-se fundamental para garantir a Qualidade da Obra e constitui, juntamente com o
Caderno de Encargos, o processo a apresentar às empresas de construção interessadas na
adjudicação da empreitada. Inclui toda a informação para a obra, com indicação de
detalhes de execução da obra e é com base nestes elementos que os orçamentos para
construção são elaborados.

A empresa adjudicada deve comprometer-se a respeitar integralmente a informação

destes elementos.

Projecto executivo bem elaborado, antes da licitação da obra, auxilia a Administração no

perfeito conhecimento da obra, permitindo a avaliação de seu custo com maior precisão.
Necessário destacar que na fase de elaboração do projecto executivo, as soluções já estão
definidas. Assim, o projecto executivo apresenta o detalhamento dos elementos
construtivos do projecto básico, respeitando o vínculo com o objecto que se pretende
contratar. O projecto de execução consta geralmente os seguintes elementos:

 Memória descritiva e justificativa, incluindo a disposição e descrição geral da

obra, evidenciando quando aplicável a justificação da implantação da obra e da
sua integração nos condicionamentos locais existentes ou planeados; descrição
genérica da solução adoptada com vista à satisfação das disposições legais e
regulamentares em vigor; indicação das características dos materiais, dos
elementos da construção, dos sistemas, equipamentos e redes associadas às
Instalações Técnicas;
 Cálculos relativos às diferentes partes da obra apresentados de modo a definirem,
pelo menos, os elementos referidos na regulamentação aplicável a cada tipo de
obra e a justificarem as soluções adoptadas;
 Orçamento baseado nas quantidades e qualidades de trabalho constantes das
medições;
 Peças desenhadas de acordo com o estabelecido para cada tipo de obra na
regulamentação aplicável, devendo conter as indicações numéricas indispensáveis
e a representação de todos os pormenores necessários à perfeita compreensão,
implantação e execução da obra;
 Medições e mapas de quantidade de trabalhos, dando a indicação da natureza e da
quantidade dos trabalhos necessários para a execução da obra;
 Condições técnicas, gerais e especiais, do caderno de encargos.

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 2.3.8. Assistência Técnica

Serviços complementares da elaboração do projecto, a prestar pelo Autor do Projecto ao

Dono da Obra antes da adjudicação dos trabalhos, durante a apreciação das propostas e
enquanto durar a execução da obra; Para além da assistência técnica, deverá ser
considerado o Acompanhamento da Obra necessário que garanta a boa execução de todos
os trabalhos.

3. GESTÃO E FISCALIZAÇÃO DE OBRA

3.1.Gestor de obra
O papel do gestor de obra é de garantir que a construção seja realizada dentro do prazo,
respeitando os custos previstos na viabilidade económico-financeira do empreendimento
ou do contrato e atendendo aos padrões de qualidade e desempenho desejados pelo
cliente. Ter conhecimento de todas as actividades a serem desenvolvidas e também saiba
montar um planejamento adequado.

O gestor tem de ter algumas habilidades fundamentais para poder fazer um bom trabalho,
como organização, liderança, habilidades gerenciais e capacidade de planejamento.

Cada uma das etapas tem uma enorme influência sobre as demais etapas do projecto, ou
seja, são interdependentes.

Por exemplo: o eventual atraso em uma das etapas da obra exigirá a recuperação do prazo
nas etapas seguintes, o que poderá comprometer os custos e também a qualidade final dos
serviços.

3.1.1. Funções realizadas pelo Gestor de Obras

3.1.1.1. Administração de Projectos:

Faz análise dos projectos para total compreensão da edificação.
Confere as medidas do projecto e compara com as medidas do terreno.

3.1.1.2.Administração Económica:
Administração da escolha, da quantificação, da compra, da recepção, da estocagem e da
aplicação dos materiais.

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 3.1.1.3.Administração Financeira:
O controle das notas fiscais, recepção dos produtos na conformidade com os preços
contratados, controle de admissão, demissão de empregados, orientação fiscal, folhas de
pagamento dos empregados, recolhimento de impostos, etc, e muitas vezes, orientada
pelos próprios contadores contratados. A administração financeira está ligada as regras
fiscais, jurídicas, onde os limites financeiros determinarão a projecção para os limites
económicos.

3.1.1.4.Administração de Segurança:
A segurança envolve todos os aspectos da obra.
Segurança dos colaboradores da obra.
Segurança da estabilidade da obra e da edificação futura.
Segurança dos usuários futuros da edificação.
Segurança da durabilidade da edificação.

3.1.2. Problemas comuns em gestão de obras

Um dos principais problemas é à administração de equipes, sejam elas equipes próprias

ou de terceiros. A construção envolve um grande número de actividades, com muitas
interfaces entre elas. Planejar adequadamente as actividades ajuda não apenas a eliminar
os gargalos, garantindo a realização dos serviços dentro do prazo, mas também contribui
para a redução do desperdício de tempo e de material.

O problema mais comum nas obras em termos genéricos é o improviso. É não haver, por
exemplo, esta integração da planificação de canteiro com as outras áreas da empresa. É
chegar material no canteiro de obras e não ter um local adequado para estocá-lo,
obrigando a descarregar o produto na calçada ou em um local impropio que ofereça risco
de acidentes.
Entre os fatores que causam este problema está a existência de fiscalização do Ministério
do Trabalho nas cidades. Localidade onde não existe fiscalização forte, a tendência é que
as construtoras não se preocupem muito, especialmente com questões ligadas às áreas de
vivência dos funcionários. Neste caso, os canteiros de obras não têm vestiário, não têm
banheiro, não têm um refeitório. Já em obras nas cidades maiores, e que são fiscalizadas,
as construtoras se preocupam mais em fazer um canteiro organizado.

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 3.2.Fiscal de Obra
Atua na vistoria e verificação dos projectos. Orienta e fiscaliza as actividades e obras de
construção civil. Elabora relatórios de vistorias realizadas, para assegurar a continuidade
dos serviços. Avalia e optimiza as etapas de serviços dentro do cronograma apresentado.

3.2.1. Função da fiscalização.

A execução do contrato deverá ser acompanhada e fiscalizada por um representante da
Administração especialmente designado, permitida a contratação de terceiros para assisti-
lo e subsidiá-lo de informações pertinentes a essa atribuição. A fiscalização é uma
atividade que deve ser exercida de modo sistemático pelo Contratante e seus prepostos,
objetivando a verificação do cumprimento das disposições contratuais, técnicas e
administrativas, em todos os seus aspectos. A função da fiscalização é exigir da contratada
o cumprimento integral de todas as suas obrigações contratuais, segundo procedimentos
definidos no edital e no Contrato estabelecido na legislação em vigor. A fiscalização se
efectiva no local da obra, através de visitas periódicas, tantas quantas forem necessárias
para o acompanhamento de todas as etapas da obra e fazendo-se presente por ocasião da
execução dos serviços de maior responsabilidade e atua desde o início dos trabalhos até
o recebimento definitivo das obras e será exercido no interesse exclusivo do contratante,
não excluindo nem reduzindo a responsabilidade da contratada, inclusive de terceiro, por
qualquer irregularidade. À fiscalização compete, portanto, o controle sobre os materiais
utilizados, os serviços executados e os equipamentos utilizados.

3.2.2. Atribuições e responsabilidades do fiscal.

Estabelece a legislação que o representante da Administração (fiscal) anotará em registro

próprio (Diário de Obra) todas as ocorrências relacionadas com a execução do contrato,
determinando o que for necessário à regularização das faltas ou defeitos observados. As
decisões e providências que ultrapassarem a competência do representante deverão ser
solicitadas a seus superiores em tempo hábil para a adoção das medidas convenientes. O
fiscal tem como função proceder ou acompanhar as medições devendo analisar e corrigir
se for o caso os quantitativos dos materiais e serviços empregados e os respectivos
valores, providenciar a classificação dos materiais e atestar a correção e exatidão dos
serviços executados e valores monetários a pagar. As comunicações entre o representante
da contratada e o representante da contratante, serão sempre por escrito, sem emendas ou
rasuras, em duas vias, devendo o recebedor assinar e datar a segunda via que será
arquivada pelo remetente.

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 3.2.2.1. Responsabilidades do fiscal:

 Tomar conhecimento da designação do responsável técnico (preposto) da

contratada;

 Analisar e aprovar o projeto das instalações provisórias e canteiro de serviço

apresentados pela Contratada no início dos trabalhos;

 Analisar e aprovar o plano de execução e o cronograma detalhado dos serviços e

obras a serem apresentados pela Contratada no início dos trabalhos;

 Solicitar e acompanhar a realização dos ensaios geotécnicos e de qualidade;

 Acompanhar todas as etapas de execução e liberar a etapa seguinte;

 Verificar as condições de organização, segurança dos trabalhadores e das pessoas

que por ali transitam;

 Comunicar ao superior imediato, por escrito, a ocorrência de circunstâncias que

sujeitam a contratada a multa ou, mesmo a rescisão contratual;

 Manter o controle permanente de custos e dos valores totais dos serviços

realizados e a realizar;

 Elaborar registros e comunicações, sempre por escrito;

 Promover reuniões periódicas no canteiro de serviço para análise e discussão

sobre o andamento dos serviços e obras, esclarecimentos e providências
necessárias ao cumprimento do contrato;

 Paralisar e/ou solicitar o refazimento de qualquer serviço que não seja executado
em conformidade com projecto, norma técnica ou qualquer disposição oficial
aplicável ao objecto do contrato;

 Verificar e aprovar os relatórios periódicos de execução dos serviços e obras,

elaborados de conformidade com os requisitos estabelecidos no Caderno de
Encargos;

4. SUSTENTABILIDADE DE UMA OBRA

O desenvolvimento sustentável é indispensável para garantir a qualidade de vida das

gerações futuras. A sustentabilidade geralmente é analisada através de três aspectos
básicos: económico, social e ambiental, os quais devem ser buscados de forma coerente.
A questão da sustentabilidade na construção vincula-se à sustentabilidade em geral,

ESTUDO E ANALISE DE PROJECTO_GRUPO II 11 | 2 0

incluindo os problemas de degradação dos entornos maturais, mudança do clima e efeito
de estufa (Gauzin-Muller, 2002). O desenvolvimento sustentável deve ser baseado em
três princípios:

 Avaliação do ciclo de vida dos materiais em sua totalidade;

 Desenvolvimento do uso da matéria-prima e energia renováveis;
 Redução das quantidades de materiais e energia utilizadas para a extração e
exploração de recursos naturais e a reciclagem ou destinação final dos resíduos.

A construção é um dos sectores que mais pode contribuir para a sustentabilidade, pois é
grande consumidor de recursos naturais e de energia para a fabricação de materiais e para
operação e manutenção das edificações, sendo também o grande gerador de resíduos de
construção e demolição, ao logo do seu ciclo de vida (a construção é responsável por
cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resíduos gerados pela
sociedade). A importância social e económica é igualmente significativa, através da
participação no PIB e na geração de emprego e renda, por exemplo. Assim, é essencial
envolver a industria da construção na busca pelo desenvolvimento sustentável, através do
desenvolvimento de projectos e construções com características sustentáveis.

O sector da construção civil tem algumas características, que influenciam os custos e o

planeamento das obras. Os movimentos recentes em busca da sustentabilidade na
construção podem alterar significativamente alguns desses elementos, nos próximos anos.
As principais características da construção civil estão relacionadas na tabela a seguir:

ATUAL (CONSTRUÇÃO TRADICIONAL) FUTURO (CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL)

Indústria conservadora – inovação lenta Indústria inovadora, flexível, baseada em conhecimento - aberta a
Empresas economicamente fracas – empresas pequenas e sem força novas tecnologias e novos modelos de negócio –
política, de baixa tecnologia e pequena inteligência competitiva, economicamente sustentável
com baixo lucro (5%) e pequena tempo de atuação (<20 anos)

Fábrica móvel – depende do local e é temporária (não Construção sustentável – redução de perdas, reciclagem,
justifica a mecanização) reaproveitamento
Produção sujeita às intempéries (incerteza) e de baixa Industrialização e automação – mecanização/ produção em
qualidade fábrica/uso de TIC:
Alto nível de acidentes (condições de trabalho improvisadas) - componentes leves 2d e 3d vem prontos e são montados no local
Baixa precisão / alto nível de perdas (recursos humanos, com equipamentos adequados - construção mais previsível
materiais, financeiros) diminui riscos
- a diminuição de perdas diminui os custos e permite melhores
Mão de obra pouco qualificada (ambiente sujo e perigoso, salários
Sustentabilidade econômica, boas condições de trabalho e
trabalho cansativo e temporário) continuidade do trabalho: atração de pessoas mais
competentes e preparadas
Projeto complexo, fragmentado, confuso, sem memória –
difusão de responsabilidades, improvisação em obra

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 Produto único (projeto não se reproduz e não aprende com os erros) Projeto baseado em conhecimento – integrado e colaborativo, parte
da informação disponível, usa TIC (BIM, simulação, extranets,
Usuário não participa do projeto, no caso de incorporação Projeto tem foco no usuário: edificação acessível, adequada às
xdCAD)
necessidades, flexível (adaptável ao longo do CV – Open
Buildings), saudável, segura, confortável
Projeto não considera ciclo de vida da edificação – custos e recursos Projeto considera o CV – materiais de menor
(materiais, energia, água) para uso, manutenção e demolição manutenção/adaptáveis ao ambiente, reaproveitamento de
representam mais do que na construção água, redução do consumo e geração de energia (Protocolo de
Kyoto), pensa na demolição/desconstrução
Falta de comprometimento social – despreocupação com as Construção sustentável:
conseqüências sociais, urbanas e ambientais - renovação predial preserva a memória urbana e otimiza
Focada na construção de unidades novas – empreendimentos ambiente construído
estanques, de curto prazo - revitalização urbana recupera áreas degradadas - aumento de
Produto caro e de baixa qualidade: alto déficit habitacional / alto densidade em áreas já urbanizadas preserva áreas
nível de inadequação verdes/rurais
- oferece soluções para todos

O processo de desenvolvimento do produto imobiliário pode ser definido como o

conjunto de atividades necessárias para o projeto de um produto, da identificação de
uma oportunidade de mercado até a entrega do produto ao cliente final (Tzortzopoulos
et al., 1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento imobiliário visa
compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final (comprador) com as
condições existentes (de mercado, orçamentárias, legais, impacto ambiental, uso do
solo e outras). Ocorrem imprecisões neste processo, devido às diferenças entre as visões
dos usuários e dos projetistas. No caso da incorporação, em geral não há contato direto
entre eles, adotando-se um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa.

O projeto é composto por um conjunto de documentos, formalizados em desenhos e

texto, que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Pela complexidade
e quantidade de informação envolvida, e também pela tradicional fragmentação
(existem diversos projetistas, cada um responsável por uma parte do projeto), em geral
o projeto é dividido em documentos gráficos (tais como plantas arquitetônicas,
estruturais, hidro-sanitárias, elétricas, lógicas e outras) e documentos escritos
(orçamento, memoriais, especificações técnicas, cronograma, contratos e outros).
O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construção (AEC) é um
domínio multidisciplinar no qual a colaboração entre os participantes é de fundamental
importância. A característica multidisciplinar do projeto requer que diferentes áreas do
conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas
interagem é crucial para o desempenho do processo, especialmente em relação ao
modo como esses agentes se comunicam e tomam decisões em conjunto. Desta
forma, as decisões devem ser tomadas considerando a interdependência entre as
diversas áreas, visando adotar soluções que satisfaçam a todos. Em projetos

ESTUDO E ANALISE DE PROJECTO_GRUPO II 13 | 2 0

envolvendo grande complexidade, imprecisão e incerteza, é ainda mais importante
que as decisões sejam interdependentes. Entretanto, o projeto de edificações
geralmente é realizado de forma sequencial. Nesse caso, falta interação entre os
profissionais envolvidos.

O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e água e
da geração de resíduos que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificação, com
influência mais forte nas fases iniciais do projeto (Figura 1). Assim, percebe-se que
maior esforço deve ser dedicado nas fases de planejamento e estudos preliminares,
pois eventuais falhas dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.
O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informação gerada,
é fundamental. Um dos aspectos a ressaltar é a importância da coordenação de projetos.
Segundo Rodriguez (2005), a coordenação favorece o desenvolvimento dos projetos e
a execução da obra. Essa atividade é beneficiada com o uso de ferramentas específicas
para gerenciar o grande número de atividades e informações inerentes aos projetos. As
soluções que tem sido propostas envolvem as Tecnologias de Informação e
Comunicação (TIC), através de extranets de projeto, sistemas de apoio à decisão,
aplicativos com inteligência artificial e sistemas para Building Information Modelling (BIM).

Por fim, é importante referir que há um crescente esforço para projetar e construir
edificações com menor impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou
construções sustentáveis. A sustentabilidade total não é possível nas condições
tecnológicas atuais, porém as soluções de projeto podem ser analisadas buscando a
redução do impacto ambiental. Existem vários sistemas que auxiliam a medir o grau
de sustentabilidade de materiais e técnicas construtivas, inclusive com a certificação
dos empreendimentos, tais como BREEAM, BEPAC e LEED. No Brasil, o LEED
(Leadership in Energy and Environmental Design) é o sistema com maior utilização, com
dezenas de empreendimentos candidatos e dois já certificados. Há um esforço para
adaptar o LEED para as condições do país, visando uma avaliação mais adequada
(http://www.gbcbrasil.org.br/pt/).

ESTUDO E ANALISE DE PROJECTO_GRUPO II 14 | 2 0

 5. PLANIFICAÇÃO DE OBRA

A planificação da construção consiste na organização para a execução, e inclui o

orçamento e a programação da obra. O orçamento contribui para a compreensão das
questões econômicas e a programação é relacionada com a distribuição das atividades
no tempo.
Em função da variabilidade do setor, é importante realizar a planificação do
empreendimento em níveis de detalhamento diferentes, considerando horizontes de
longo, médio e curto prazos. O livro de Bernardes (2003) é recomendado para o
aprofundamento neste tema.

A planificação de longo prazo é mais geral, com baixo grau de detalhamento,

considerando as grandes definições, tais como emprego de mão- de-obra própria ou
terceirizada, nível de mecanização, organização do canteiro de obra, prazo de entrega,
forma de contratação (preço de custo ou empreitada), e relacionamento com o cliente.
O plano inicial tem pequeno nível de detalhamento, em geral indicando macro-
itens, tais como “fundações”, “estrutura”, “alvenaria” e assim por diante. Em uma
obra de dois a três anos, o plano da obra é definido em semestres, por exemplo. Esse
nível é utilizado para a compreensão da obra e tomada de decisões de nível
organizacional (gerência da empresa).
No nível de planejamento de médio prazo trabalha-se com atividades ou serviços a
serem executados nos 4 a 6 meses seguintes. Nesse nível de planejamento a atenção
está voltada para a remoção de empecilhos à produção, através da identificação com
antecedência da necessidade de compra de materiais ou contratação de empreiteiros
(“lookahead planning”).
A planificação de curto prazo visa à execução propriamente dita. Esse planejamento
desenvolve uma programação para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as
atividades a serem executadas. Nesse caso, já há a garantia do fornecimento de materiais
e mão de obra, bem como o conhecimento do ritmo normal da obra. Adota-se a idéia
de produção protegida contra os efeitos da incerteza (“shielding production”), ou seja,
as atividades programadas têm grande chance de ocorrerem. É comum medir a
qualidade desse plano através da medição do Percentual de Planos Concluídos (PPC),
com a identificação das causas das falhas. Desta forma a planificação das próximas
atividades poderá ser aprimorado.

ESTUDO E ANALISE DE PROJECTO_GRUPO II 15 | 2 0

 6. ORÇAMENTO

Há uma relação próxima entre o prazo de execução e o custo da obra, em função das
limitações dos clientes. Os recursos disponíveis mensalmente podem definir um prazo
mínimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra implica em alguns custos fixos
mensais, tais como aluguéis de equipamentos e mão de obra envolvida na organização
(mestres, técnicos, engenheiros ou arquitetos responsáveis pela execução). Desta forma,
é importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a
obra, o qual posteriormente será detalhado. Existem vários tipos de orçamento, tais como
orçamentos paramétricos, pela NBR 12721, discriminados e operacionais. O orçamento
deve ser formalizado, constituindo-se então em documento fundamental para o
gerenciamento da obra.
Na visão tradicional, um orçamento é uma previsão (ou estimativa) do custo ou do preço
de uma obra. O custo total da obra é o valor correspondente à soma de todos os gastos
necessários para sua execução. O preço é igual ao custo acrescido da margem de lucro,
ou seja, C + L = P. Em diversos segmentos da construção civil, há um número de elevado
concorrentes (por exemplo, na produção de habitação vertical ou na área de manutenção
industrial) e se diz que o preço é dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador
pesquisa preços previamente e negocia a contratação com base nesta informação. Neste
caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para manter a possibilidade de lucro. Assim,
P – C = L. De qualquer forma, o orçamento deve ser executado antes do início da obra,
possibilitando o estudo ou planejamento prévios, e também é útil para o controle da obra.

7. PROGRAMAÇÃO DA OBRA

A programação da obra está mais diretamente relacionada com o nível de planejamento

de curto prazo. A programação de curto prazo (detalhada) é necessária por dois motivos:
técnico e financeiro. É importante ordenar corretamente as atividades, para que seja
possível adquirir, contratar ou alugar os materiais, a mão-de-obra e os equipamentos
necessários no momento adequado. Realizar estas atividades depois do momento
significa atrasar a obra. Realizar antes significa desperdiçar materiais (perdas no
armazenamento), pagar mão-de-obra ou equipamentos ociosos ou ainda empregar
recursos que geralmente não estão disponíveis ou que poderiam ser melhor aplicados.

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Atualmente, em uma conjuntura nacional de juros elevados, torna-se fundamental (talvez
seja a principal parte de todo o processo) o gerenciamento financeiro do empreendimento,
para compatibilizar os ingressos (receitas) com as despesas, garantindo a viabilidade
financeira da obra. Veja que a empresa não conta, geralmente, com recursos suficientes
para executar a obra, dependendo primordialmente das contribuições do(s)
proprietário(s). Se houver uma defasagem muito grande (chamada de "dique financeiro"),
o empreendimento será inviável, porque o custo dos empréstimos bancários é muito
superior ao lucro que pode ser obtido, de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser
um bom negócio", mas a empresa não tem condições de realizá-lo, na prática, pela falta
de capital próprio.
A programação de obras carece de um tratamento tão ou mais cuidadoso que o orçamento,
pois são necessários conhecimentos profundos sobre o projeto, recursos financeiros
disponíveis, prazos de compra e entrega de materiais, situação do mercado (fornecedores,
macroeconomia do país), disponibilidade de mão-de-obra (para as diversas atividades e
na quantidade necessária), prazo global para o fim da obra e muitas outras informações.
É preciso conhecer o fluxo de caixa global da empresa, sua programação futura e seu
crédito junto aos fornecedores e instituições financeiras.
A execução de uma programação criteriosa é importante, pois apenas o orçamento não
garante a possibilidade de execução em um determinado prazo ou momento econômico.
O ideal é que o processo seja iterativo com o orçamento, ou, ao menos, com o pessoal
envolvido na orçamentação, pois muitas informações deste são necessárias e muitas
conclusões podem ser retiradas do planejamento, alterando os orçamentos. Se o
planejamento for executado apenas depois da contratação da obra, não possibilitará
correções e aprimoramento do orçamento, e eventuais falhas serão traduzidas em
prejuízos. Por exemplo, o prazo de execução pode ser inviável diante das soluções
técnicas adotadas, ou exigir dispêndios não previstos (grande quantidade de mão-de-obra,
equipamentos especiais, pagamento de taxas para encomenda de materiais fora dos prazos
normais dos fornecedores, etc.).
O trabalho de programação de obras deve ser realizado inicialmente com base nos dados
decorrentes do orçamento discriminado. Busca-se uma distribuição de recursos humanos
e financeiros otimizada, além da seqüência técnica necessária para a execução da obra.
Geralmente os softwares de orçamentação não realizam os cálculos necessários para a
programação. Existem basicamente dois métodos para a programação de obras: PERT-
CPM e Gantt. Para seu emprego, deve-se saber as quantidades totais de cada serviço

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a ser executado e suas durações (baseadas principalmente no consumo de mão-de-
obra).

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 8. CONCLUSÃO

Um projecto completo compreende o conjunto de plantas, cortes, elevações, detalhes,

memórias descritivas, especificações e orçamento. O projecto é elaborado a partir dos
anteprojectos e pré-orçamentos que possibilitaram os estudos de viabilidade técnico
económica. Na fase de elaboração do projecto básico, são feitos estudos comparativos de
custos de diversas alternativas de solução, e são tomadas decisões mais objectivas,
resultando daí, desenhos preliminares que permitem a identificação e quantificação
aproximada dos serviços que compõem a obra.

Concluiu-se também que uma actividade é sustentável se pode ser mantida para sempre,
isto é, não se esgotará nunca. Uma sociedade é considerada sestentavel se não coloca em
risco os elementos do meio ambiente. O desenvolvimento é sustentável se melhora a
qualidade de vida do homem na Terra ao mesmo tempo em que respeita a capacidade de
produção dos ecossistemas nos quais vive.

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 9. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 FAILLACE, Raul Rego. O orçamento na construção civil. Caderno Técnico.

2ed. Porto Alegre: UFRGS, 1988.
 GAUZIN-MÜLLER, Dominique. Arquitectura ecológica. Barcelona: Gustavo
Gili, 2002.
 ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Gestão ambiental -
Avaliação do ciclo de vida - Princípios eestrutura (NBR ISO 14040). Rio de
Janeiro: ABNT, 2001.
 FRANARIN - Orçamentos e Custos S/C Ltda. Listagem básica. Composições
de custos para a construção. Porto Alegre: Franarin, Maio, 1987.
 PARGA, Pedro. Cálculo do preço de venda na construção civil. São Paulo:
PINI/Rio de Janeiro: SEAERJ, 1995.

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