C
​ URSO DE​- 

FORMAÇÃO DE PERITO  
EM AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
O  conteúdo  abordado  na  apostila  é  de  inteira  responsabilidade  do  professor, 
não  se  responsabilizando  o  CURSO  BETA,  pelo  mesmo.  Este  treinamento  foi 
licenciado 
somente para apresentação através do CURSO BETA. 
 
Fica  terminantemente  proibida  toda  e  qualquer  forma  de  utilização  deste 
material  como  a reprodução total ou parcial de cópias, edição, demonstração,; 
a  exibição  pública,  difusão  ou  transmissão  de  qualquer  forma  existente  ou 
que venha a surgir, ficando o infrator sujeito às penalidades da Lei. 
 
 
 
 
   
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​ ONTEÚDO PROGRAMÁTICO​- 
 
 
● Fontes De Consultas Na Web 
● Tabela Do Cub/m² Valores Em R$/m² 
● Caracterização Dos Projetos-padrão Conforme A Abnt Nbr 12721:2006 
● O Laudo / Ptam Nos Processos Judiciais 
● As Normas Brasileiras Editadas Pela Abnt 
● Ficha De Captação 
● Modelo De Ficha De Captação 
● Indagações Básicas Na Elaboração De Avaliação 
● Honorários Sobre Avaliações Imobiliárias 
● Resumo Das Etapas Iniciais Da Avaliação 
● Dirigindo A Avaliação 
● Roteiro De Trabalho 
● Fluxograma 
● Regras Práticas 
● Pesquisa Documental Necessária 
● Vistoria De Imóveis 
● Complementação 
● Finalidade De Uma Avaliação 
● Como Avaliar Imóvel Rural 
● Aprofundamento Dos Temas 
● Exemplo Método Comparativo 
● Exercício De Avaliação De Casa 
● Método Para Atualização Do Valor Do Imóvel Através 
Do Cub 3 
● Como Avaliar Servidão De Passagem Corretamente? 
● Valorização De Terrenos Em Função Do Número De Testadas 
● Depreciação De Terrenos Em Aclive 
● Depreciação De Terrenos Em Declive 
● Em Relação Ao Nível Da Rua Em Metros 
● Método Evolutivo 
● Respostas Dos Exercícios 
● Exercício De Avaliação De Terreno Método Involutivo 
● Avaliação Do Valor Locativo - Método Da Capitalização Da Renda 
● Modelo De Mandado De Intimação 
● Modelo De Carta De Apresentação 
● Modelo De Dispensa Do Encargo 
● Modelo De Petição De Aceite 
● Modelo De Petição De Honorários Periciais 
● Modelo De Petição De Honorários Extrajudiciais 
● Modelo De Petição De Marcação De Diligência 
 ● Modelo De Petição De Entrega Do Laudo 
● Modelo De Petição De Liberação De Honorários 
● Como Ser Perito Nos Tribunais? 
● Habilitação Na Justiça Estadual 
● Exemplos De Formulação De Quesitos 
 
 
 
 
 
   
 
FONTES DE CONSULTAS NA WEB 
 
 
http://www.cub.org.br/ 
http://www.construcaomercado.com.br/IC/custos.asp 
http://www.cidades.gov.br/index.php 
http://www.incra.gov.br/ 
http://www.sindusconsp.com.br/formulario/manual.html 
http://calculoexato.com.br/periciais 
http://www.zapimoveis.com.br/mapa-de-precos 
http://www.vivareal.com.br 
http://classificados1.folha.uol.com.br/imoveis 
http://www.google.com.br 5 bilhões buscas no Google por dia em 2012 Só 
podemos supor que o número deve aumentar para 5 bilhões por dia. 
http://maps.google.com 
http://wikimapia.org 
http://earth.google.com.br 
http://portalgeo.rio.rj.gov.br/portalgeo/index.asp 
http://www.ademi.org.br/ 
http://tcpoweb.pini.com.br/MenuIndiceCusto.aspx 
http://www.funesbom.rj.gov.br/modules.php?name=Servicos&op=consultar
_taxa 
http://pesquisaprotesto.com.br/ 
http://www.fonelistas.com/ 
http://www.telelistas.net 
http://www.tj(sigla do estado).jus.br/ 
http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa 
http://www.tst.jus.br/certidao 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Tabela Do Cub/m² Valores Em R$/m² 
 
 

 
   
 
 
   
Caracterização dos projetos-padrão conforme a 
ABNT NBR 12721:2006 
 

 
 
 
 
 

 
 
 
 
   
O LAUDO / PTAM NOS PROCESSOS JUDICIAIS 
 
Ao ser nomeado pelo Juiz para exercer o múnus de Perito do Juízo, o perito 
avaliador deverá: 
 
1-​ Fazer carga do processo; 
 
2-​ Estudá-lo e verificar o objetivo de seu trabalho; 
 
3-​ Elaborar proposta de honorários; 
 
4-​ Defendê-la, em caso de impugnação; 
 
5-​ Levantar a parcela de honorários depositada; 
 
6-​ Dar início aos trabalhos na data fixada nos autos; 
 
7-​ Dar ciência aos assistentes técnicos do andamento dos trabalhos; 
 
8-​ Entregar o Laudo / PTAM dentro do prazo determinado; 
 
9-​ Requerer o levantamento do saldo de honorários; 
 
10-​ Permanecer à disposição do Juízo para eventual necessidade  
de comparecer em audiência. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AS NORMAS BRASILEIRAS EDITADAS PELA ABNT 
 
A partir da criação da ABNT, começaram a surgir normas e padronizações 
em diversos setores, entre eles, o setor de imóveis. Normas brasileiras da 
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, que estabelecem os 
procedimentos para avaliação de imóveis. 
As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos 
postos de intermediação de produtos ABNT, ou pelo endereço eletrônico 
<www.abnt.org.br/home_new.asp>​. Ao entrar no site, deve-se clicar no link 
“Adquira sua Norma”, depois em “Vendas On-Line”, e então digitar a 
especificação da norma desejada no campo: “Código/Número”. 
 
Normas da série NBR 14.653 -​ Avaliação de bens para elaboração e 
apresentação de LAUDOS e PTAM 
 
Parte 1 (NBR 14653-1): P
​ rocedimentos Gerais (30/05/2001); Visa indicar os 
procedimentos gerais das demais partes da norma, aplicados a todos os 
tipos de imóveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliação. 
Serve como um guia que só deve ser usado em conjunto com as outras 
partes. 
 
Parte 2 (NBR 14653-2):​ Imóveis Urbanos (03/02/2011); Visa complementar os 
conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis 
urbanos. 
 
Parte 3 (NBR 14653-3): ​Imóveis Rurais (03/02/2011); Complementa os 
conceitos, métodos e procedimentos gerais, para avaliação de imóveis 
rurais. 
 
Parte 4 (NBR 14653-4):​ Empreendimentos (30/12/2002); Essa parte da 
norma visa exclusivamente os conceitos, métodos e procedimentos gerais 
para avaliação de empreendimentos. 
 
Parte 5 (NBR 14.653-5)​ - Máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral (05/06/2006); Essa parte da norma visa os conceitos 
referentes à avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral. 
 
Parte 6 (NBR 14.653-6) -​ Recursos naturais e ambientais (30/06/2008); Visa 
os conceitos utilizados para avaliação dos recursos naturais e ambientais de 
uma dada região. 
 
Parte 7 (NBR 14.653-7)​ - Bens de Patrimônio históricos e artísticos 
(26/02/2009); Essa parte visa os conceitos, métodos e procedimentos gerais, 
para avaliação de patrimônios históricos. 
Todos os trabalhos avaliatórios devem seguir as normas acima 
mencionadas. 
FICHA DE CAPTAÇÃO 
 
O que se torna necessário para que um Perito Avaliador dê início ao seu 
trabalho. 
 
Há necessidade de coletar o maior número possível de informações para 
que possamos apresentar os nossos honorários. 
 
Isto vai ser de profunda valia se estivermos fazendo um check-list através 
de fichas de captação. 
 
Você poderá acrescentar outros itens ao seu modelo. Cada avaliação vem a 
ser uma perícia diferente. Uma não é igual à outra. Há necessidade de 
adequar o seu check-list. 
 
É importante também fazer uma ficha de inspeção para as amostras a 
serem coletadas. 
 
O Perito Avaliador se quiser captar Amostras, então recomendamos que 
você ponha um sapato confortável, arregace as mangas e saia para captar 
amostras. 
 
Aponha o maior número possível de informações, para que na hora que 
você for digitar o seu LAUDO/PTAM tenha o máximo de dados 
imprescindíveis. Um dos critérios utilizados é o do preenchimento de uma 
ficha de captação pelo avaliador. Essa ficha que deve ser preenchida pelo 
avaliador é chamada de Formulário de descrição do imóvel. 
 
Segue um modelo de ficha de captação para realizarmos o nosso trabalho: 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
MODELO DE FICHA DE CAPTAÇÃO
  Bueno Consultoria Imobiliária     
Rua XXXXXX, Rio de Janeiro, RJ  Captador:  Benito 
CEP:​ xxxxx-xxx 
 
Tel:​ (021) 9.8038-7291 
 
Ficha de Captação de Imóvel (Apartamento) - Data: __/__/____ 
Nome do 
  e-mail:   
proprietário: 
Telefones   
( ) Alto ( ) Baixo 
Valor de 
Valor de venda:      Padrão​:  ( ) Médio ( ) 
locação: 
Regular 
(​__​)Privilegiada 
(​__​)Res  (​__​)Ótima 
Finalidade:  Financiado?  ( )Sim ( )Não  Localização: 
(​__​)Tem  (​__​)Média 
(​__​)Regular 
Nome do 
Nome do edifício:      R$ Condomínio:   
condomínio: 
( )Des ( )Ocu   
Situação do imóvel:  ( )Res ( )Com  Ocupado até:  ____/____/____  Pelo​:  ( )Prop ( )Inq 
( )Lan 
Autorizado p/  Início do 
( )Sim ( )Não  Exclusividade:  ( )Sim ( )Não  ____/____/____ 
negociação?  contrato: 
Usou FGTS 
Validade:   _____dias  nos últimos 3  ( )Sim ( )Não     
anos? 
Área útil:    Área total:    Face:  ( )L ( )O ( )N ( )S 
 
Íntima: (​ )Lavabo ( ) Nº de banheiros ( ) Dormitórios ( )Suítes 
Social:​ ( ) Nº de salas ( ) Sacada ( ) Escritório 
Infraestrutura:​ ( )Elevador ( )Nº de andares ( )Nº do andar ( )TV a cabo ( )Ar condicionado ( )Alarme ( )Portão 
eletrônico ( )Imóvel no litoral ( )Vista para o mar ( )Em costeira/Pé na areia ( )Beira Mar ( )Pé direito duplo 
( )Depósito ( ) Mezanino ( ) Mobiliado ( ) Terraço ( ) Jardim de inverno ( ) Vagas cobertas  
( ) Vagas descobertas ( ) Vagas Tipo de vaga: N ​ ão informado​ Característica da vaga: ​Não informado 
Serviços: ( )Cozinha ( ) Copa ( )Dorm. de empregada ( )Ban. de empregada ( )Despensa ( )Área de serviço   
( )Zelador 
Lazer:​ ( )Churrasqueira ( ) Adega ( ) Sauna ( ) Piscina ( ) Varanda gourmet ( ) Solarium 
Armários: ​( ) Cozinha ( ) Corredor ( ) Closet ( ) Dormitórios ( )Banheiro ( ) Sala ( ) Escritório ( )Home  
( ) theater/cinema ( ) Dorm.Empregada ( ) Área de serviço 
Piso​: ( )Ardósia ( )Bloquete ( )Carpete ( )Carpete de acrílico ( )Carpete de madeira ( )Carpete de nylon  
( )Cerâmica ( ) Cimento queimado ( ) Contrapiso ( ) Emborrachado ( ) Granito ( )Laminado ( ) Mármore  
( ) Porcelanato ( ) Tábua ( ) Taco de madeira 
 
Endereço:    Bairro:   
Cidade:    CEP:    R$ IPTU:   
Local da chave:    Ano da    Ano da   
construção:  reforma: 
  
Condição comercial: 
 
IPTU:    Eletricidade:    Matrícula:   
Água:    Placa no local:  ( ) Sim ( ) Não     
Descrição de   
anúncios 
(site e jornal): 
Comentário Interno:   
Outros  dados  poderão  constar  na  ficha  como:  Nome  do  avaliador;  Telefone 
do  proprietário;  Endereço  do  imóvel  (referência);  Área  de  edificações 
secundárias  (edificações  de  empregados);  Altura  do  prédio;  Número  de 
apartamentos  por  andar;  Condomínio  fechado;  Total  de  apartamentos; 
Segurança noturna e diurna; Posição em relação a sol; etc. 

INDAGAÇÕES BÁSICAS NA ELABORAÇÃO 

DE AVALIAÇÃO 
Deve  o  Perito  Avaliador,  no  exercício  de  suas  funções,  sempre  efetuar  as 
seguintes indagações: 

● O quê? 
● Quem? 
● Onde? 
● Quando? 
● Por quê? 
● Para que? 
● Como? 
● Quando? 

TABELA I 

HONORÁRIOS SOBRE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS 

AVALIAÇÕES PARA FINS DE LOCAÇÃO 

VALOR DA LOCAÇÃO  HONORÁRIOS 

Até R$ 2.500,00  100% 
de R$2.501,00 até R$ 4.000,00  95% 
de R$4.501,00 até R$ 5.500,00  90% 
de R$5.501,00 até R$ 7.000,00  85% 
de R$7.501,00 até R$ 8.500,00  80% 
de R$8.501,00 até R$ 10.000,00  75% 
de R$10.501,00 até R$ 11.500,00  70% 
de R$11.501,00 até R$ 12.500,00  65% 
de R$12.501,00 até R$ 15.000,00  60% 
 de R$15.001,00 até R$ 20.000,00  50% 
de R$20.001,00 até R$ 25.000,00  55% 
 

 
O  percentual  para  cálculos  dos  honorários  deverá ser aplicado sobre o valor 
encontrado  para  a  locação.  Para  locações  de  valor  superior  a  R$  25.001,00, 
justificar o percentual de acordo com a complexidade do trabalho. 

TABELA II 

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 

VALOR DO IMÓVEL  HONORÁRIOS 

Até R$ 35.000,00  R$ 882,63 
De R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00  R$ 970,89 
De R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00  R$ 1.067,98 
De R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00  R$ 1.174,78 
De R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00  R$ 1.292,25 
De R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00  R$ 1.421,48 
De R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00  R$ 1.627,50 
De R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00  R$ 1.719,66 
De R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00  R$ 1.837,59 
De R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00  R$ 1.935,67 
De R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00  R$ 2.024,13 
De R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00  R$ 2.106,40 
De R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00  R$ 2.466,23 
De R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00  R$ 2.779,25 
De R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00  R$ 3.065,83 
De R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00  R$ 3.589,50 
De R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00  R$ 4.069,69 
De R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00  R$ 4.520,08 
De R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00  R$ 4.948,12 
De R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00  R$ 5.358,46 
De R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00  R$ 5.754,24 
De R$ 900.001,00 até R$  R$ 6.137,73 
1.000.000,00 
De R$ 1.000.001,00 até R$  R$ 7.919,12 
1.500.000,00 
De R$ 1.500.001,00 até R$  R$ 9.544,10 
2.000.000,00 
De R$ 2.000.001,00 até R$  R$ 12.505,98 
3.000.000,00 
De R$ 3.000.001,00 até R$  R$ 15.217,28 
4.000.000,00 
 De R$ 4.000.001,00 até R$  R$ 17.757,94 
5.000.000,00 
De R$ 5.000.001,00 até R$  R$ 28.973,48 
10.000.000,00 
 

Para  avaliações  à  R$  10.000.000,00,  deverá  o  avaliador  ajustar  com  o(a) 

contratante  o  valor  para  seus  honorários,  tendo  como  sugestão  o  limite 
mínimo a porcentagem de 0,4% do valor do imóvel. 

O  percentual  pago  ao  avaliador  deverá  ser  justificado  de  acordo  com  a 
complexidade  de  seu  trabalho.  Valores  superiores  aos  acima  previstos 
deverão ser obtidos mediante aplicação de simples regra de três.  

RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA AVALIAÇÃO 

O Perito Avaliador deve, inicialmente: 

1 - Preparar o plano de trabalho; 

2- Obter informações preliminares sobre a matéria objeto da Avaliação; 

3- Estudar antecipadamente os assuntos relacionados à Avaliação; 

Legislação e normas aplicáveis 

Livros, publicações, manuais e relatório 

Laudos / PTAMs de perícias anteriores 

Informações coletadas 

4- Investigar outras fontes de informações; 

5- Preparar lista de verificações; 

6-  Observar  se  todos  os  requisitos  estão  preparados  e  disponíveis  para  a 
Avaliação; 

7- Notificar os assistentes. 

 
 

DIRIGINDO A AVALIAÇÃO 

Após  ter  preparado  o  planejamento  da  Avaliação,  marcado  data,  horário  e 

local  com  os  assistentes,  o  Perito  Avaliador deve comparecer pessoalmente 
para  dar  início  aos  trabalhos.  É  importante  assegurar-se  então  que  os 
assistentes  estejam  a  par  do  objeto  da  Avaliação  e  conscientes  do  que  vai 
ocorrer. O Perito Avaliador deve lembrar de: 

a) Dirigir os trabalhos; 

b) Estar preparado e atento; 

c) Efetuar anotações; 

d) Manter a calma; 

e) Efetuar indagações para esclarecer dúvidas; 

f) Observar táticas;g) Ser educado, cortês, sensato, prudente, acessível. 

ROTEIRO DE TRABALHO 

•   Levantamento  de  dados  (imóvel,  local,  construtora,  projetos, 

manuais, especificações, etc.) 

• Vistoria 

• Caracterização do terreno, das benfeitorias e da região 

• Constatação dos danos e histórico 

• Levantamento de indícios e/ou evidências 

• Entrevistas (o que não foi dito pelas partes?) 

• Observação (a edificação "fala") 

• Verificação das condições de segurança e estabilidade 

• Registro fotográfico 

• Levantamento de hipóteses 
• Teste das hipóteses 

• Conclusões 

• Elaboração do laudo 
 
 REGRAS PRÁTICAS 

Há algumas regras para o bom desenvolvimento de uma Avaliação: 

1- Não seja prolixo, procure ser objetivo; 

2- Utilizar linguagem compreensível; 

3- O Perito Avaliador tem que ser imparcial; 

4-  Havendo  necessidade  deverá  retornar  ao  local, objeto da Avaliação, a fim 

de esclarecer informações ou aspectos duvidosos; 

5- Utilizar listas de verificações para manter a abrangência pertinente. 

6-  Sempre  agradecer  e  desculpar-se  junto  aos  moradores e ao ocupante do 

imóvel pela vistoria e informações colhidas.  

PESQUISA DOCUMENTAL NECESSÁRIA 

1)  Certidão  de  propriedade  do  imóvel,  com  negativa  de  ônus  e  alienações 
devidamente  atualizada,  expedida  pelo  oficial  de  registro  de  imóveis 
competente dos últimos 20 anos; 

2) Cópia do título aquisitivo em nome dos vendedores; 

3)  Capa  e  recibo  de  imposto  predial  do  exercício  em  vigência,  com  as 
prestações vencidas devidamente quitadas; 

4)  Certidão  Negativa  de  ônus  da  Prefeitura  Municipal  sobre  a  situação  do 
imóvel  relativa  ao  pagamento  de IPTU, referente a tributos incidentes sobre 
o  imóvel,  em  especial  taxa  de  lixo  dos  últimos  5 anos; Pode ser obtida junto 
à Secretaria Municipal da Fazenda. 

5)  Certidão  conjunta  de  negativa  de  débitos  relativos  a  tributos  federais  e a 
dívida ativa da União expedida pela Receita Federal do Brasil; 

6)  Certidão  negativa  do  distribuidor  da  Justiça  Federal,  referentes  ao 
período de 10 anos; 

7)  Certidão  negativa  de  distribuidor  da  Justiça  do  Trabalho  e  do  TST,  no 
período de 10 anos, certidão negativa de débitos trabalhistas; 

8)  Certidão  negativa  do  distribuidor  da  Justiça  Estadual,  referente  a  ações 
cíveis e da família do período de 10 anos; 
 

9)  Certidão  negativa  do  distribuidor  da  Justiça  Estadual,  referente  a 

executivos fiscais estaduais e municipais, do período de 10 anos; 

10) Certidões negativas dos cartórios de protestos, do período de 5 anos; 

11) Cópia do RG e CPF; 

12) Comprovante de residência e certidão de casamento atualizada; 

13)  Certidão  negativa  de  tutela,  curatela,  interdição  nas  Comarcas nas quais 

estas informações não constem; 

14) Planta ou croquis do imóvel; 

15) Certidões esclarecedoras de eventuais apontamentos. 

16)  A  Certidão  de  Ônus  Reais  é  emitida  junto  ao  registro  de  Imóveis.  Traz  a 
situação  real  do  imóvel  e  todo  o  seu  histórico  garantindo  que  não  haja 
nenhuma  situação  que  impeça  a  sua venda. É expedida em um prazo de 30 
dias. 

17) Certidão do 9º Ofício de Registro de Distribuição 

É  essencial  a  Certidão  do  9º  Ofício.  O  interessado  deverá  juntar  a  ela  uma 
cópia  legível  do  carnê  do  último  exercício  do  IPTU,  que  servirá  para 
comprovar toda a quitação de débitos relacionados ao imóvel. 

18) Certidão Enfitêutica do Imóvel 

A  certidão  Enfitêutica  é  a  certidão  que  comprova  que  o  proprietário  está 

transferindo  o domínio de um bem para outra pessoa. A certidão enfitêutica 
é  requerida  em  cada  município  em  um  local  diferente  e  pode ser solicitada 
junto à Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel pretendido. 
Há  casos  em  que  o  imóvel  pretendido é foreiro ao Município, ou seja, possui 
débitos.  A  certidão  enfitêutica  diz  se  tal  situação  ocorre  e  se  encargos  são 
devidos  ao  Município.  Este  encargo  exige  o  pagamento  prévio  de  imposto 
que  usualmente  varia  de  2,5  a  5%  do valor da negociação. Às vezes o imóvel 
não  é  foreiro  ao  Município,  mas  é  foreiro  à  União.  Observe  o  que  consta  da 
certidão de ônus reais (encargos). 

A  lista  de  documentos  acima  pode  variar  conforme  a comarca da região do 

respectivo  imóvel,  mas  os  documentos  necessários  comumente levantados 
com os proprietários são estes. 

 
 

VISTORIA DE IMÓVEIS 

É  imprescindível  a  vistoria  do  bem  a  ser  avaliado  para  registrar  suas 

características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. 

1º PASSO 

• Visitar o imóvel a ser avaliado 

• Realizar fotografias externas e internas 

• Elaborar croqui de localização 

2º PASSO 

• Descrever toda a propriedade 

• Do terreno 

• Da construção 

• Das benfeitorias 

• Da região 

Terreno: 

Localização,  aspectos físicos (solo, topografia, etc.), se é em aclive ou declive, 
infraestrutura,  utilização  atual  e  vocação,  restrições  e  outras  situações 
relevantes. 

Construções: 

Padrão  construtivo,  estado  de  conservação,  número  de  cômodos ou partes, 

qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação. 

Região: 

Aspectos socioeconômicos, físicos e infraestrutura urbana. 

 
 

COMPLEMENTAÇÃO: 

• Investigação da vizinhança 

• Adequação  do  bem  ao  segmento  de  mercado  com  identificação  de 
circunstância atípica 

• Aspectos Desvalorizantes 

• Aspectos Valorizantes 

3º PASSO 

Verificar  todos  os  dados  essenciais à formação do preço de imóveis daquele 

local. 

• Se rural, a vocação agrária da região 

• Distância  aos  grandes  centros consumidores, proximidade da cidade, 

dos portos, do asfalto, das cooperativas. 

4º PASSO 

Observar  o  movimento  de  compra  e  venda,  ou de aluguéis de imóveis, para 

saber quais as bases praticadas, reais ou presumidas, na área. 

5º PASSO 

A  vistoria  pode  ser  feita  por  amostragem  ao  avaliar  um  conjunto  de 
unidades autônomas padronizadas (blocos, salas, conjuntos e etc.) 

Na  avaliação  de  conjunto  de unidade autônomas padronizadas, é permitida 

vistoria  interna  por  amostragem  aleatória  de  uma  quantidade  definida 
previamente  pelas  partes  ou,  se  houver  omissão  no  contrato,  de  um 
percentual  mínimo  de  10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto 
de unidades de mesma tipologia. 

6º PASSO: 

Outro método: 

Avaliação  em  Massa  -  Nas  avaliações  em  Massa  é  imprescindível  que  o 

avaliador conheça a região. 
Sob  sua  responsabilidade  podem  ser  designados  profissionais  habilitados 
para vistorias. 

7º PASSO 

Diagnóstico de Mercado: 

Deve-se  proceder  à  análise  sucinta  do  comportamento  do  segmento  de 

mercado  ao  qual  pertence  o  imóvel  em  avaliação,  resumindo  a  situação 
constatada quanto à liquidez deste bem. 

8º PASSO 

Além  de  máquina  fotográfica,  de  preferência  digital,  o  Avaliador,  nos  dias 
atuais,  deve  recorrer  a  diversas  ferramentas  como:  GPS,  AutoCAD,  Trenas  e 
Instrumentos de Topografia, além dos links de fontes de consultas na web. 

 
 
FINALIDADE DE UMA AVALIAÇÃO 

PARTICULAR  PÚBLICO  JUDICIAL 

    Situações de compra e 
Compra e venda entre  Compra de imóvel por  venda em que há 
pessoas físicas ou  Instituição  discordância em 
jurídicas  Governamental  relação ao valor do 
imóvel 
    Ações relacionadas  
Aluguel ou  Aluguel ou  ao aluguel 
arrendamento entre  arrendamento por  - Cobrança (com ou 
pessoas físicas ou  Instituição  sem despejo) 
jurídicas  Governamental  - Revisional 
- Renovatória 
Partilhas, heranças e  Composição das  Ações de partilha, 
meações sem  plantas de valores  herança ou meação 
intervenção judicial  municipais  litigiosas ou quando 
envolverem interesse 
de incapazes 
Análise da viabilidade de  Lançamento de  Ações de indenização 
um investimentos  impostos  por desapropriação 
Atualização de ativos    Ações possessórias e 
empresariais  Vendas em leilões  reivindicatórias 
Financiamento    Ações demarcatórias e 
imobiliário  Privatização  divisórias 
 

✔ Operações  de  Compra,  Venda  e  Locação  de  imóveis  residenciais, 

comerciais  e  industriais,  permitindo  dessa  maneira  segurança  e 
tranquilidade  aos  negociantes  na  transferência  de  propriedade;  O 
primeiro passo para vender ou comprar um imóvel é saber seu valor.  
 
É  de  suma  importância  neste  aspecto  verificar  os  MELHORES  MOTIVOS 
PARA  A  VENDA  DO  IMÓVEL.  Caso  este  não  se  enquadre  nas 
finalidades que se seguem: 

MORTE  EM  FAMÍLIA  (herança);  O  avaliador  também  é  requisitado  para 

divisões  de  herança,  por  exemplo!  Pois  a  partilha  precisa  ser  justa 
para  cada  pessoa,  e  para  isso  é  preciso  saber  o  valor  do  imóvel  em 
questão  naquela  situação,  e  você  como  corretor  apresentará  os 
valores e o laudo de avaliação imobiliária. 

ENDIVIDAMENTO; 

SEPARAÇÃO (rompimento de sociedade); 

MUDANÇA (transferência para outro bairro, cidade,etc.) 

é perda de tempo realizar estas avaliações. 

✔ Renovação  e  Ação  Revisional  de  Aluguéis  residenciais,  comerciais, 

industriais;  Proprietários  de  imóveis  destinados  para  renda  baseiam 
o valor do aluguel a partir da avaliação do mesmo. 
 

✔ Execuções;  definição  do  valor  de  mercado  de  bens  em  processos 
judiciais; 
 

✔ Reavaliação  de  Ativo;  determinação  do  valor  de  imóveis  para 

atualização de ativos; 
 

✔ Balanço  patrimonial;  Pessoas  físicas  ou  jurídicas  que  necessitem 

incluir seus imóveis de maneira oficial em seus balanços patrimoniais; 
 
 ✔ Inventários;  Famílias  que  necessitam  atualizar  valores  de  imóveis 
para  constar  em  inventários.  Na  vara  de  família  surgem as avaliações 
de imóveis e benfeitorias; 
 

✔ Dissolução  e  liquidação  de  sociedade;  é  essencial  em  situações  nas 

quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre 
o  valor  de  um  imóvel  herdado  ou  compartilhado  prestes  a  ser 
vendido. 
 

✔ Desapropriações;  determinação  do  valor  justo  de  indenização  do 

imóvel para fins de desapropriação; 
 
 
 

✔ Inadimplência;  quando  o  imóvel  é  tomado  por  um  banco  e  o 

proprietário  considera  que  a  propriedade  tem um valor maior do que 
aquele indicado pela instituição; 
 

✔ Indenizatórias; 
 

✔ Troca; permuta; 
 

✔ Doação; doação em pagamento; 

 

✔ Restituição em pagamento;  
 

✔ Fins contábeis; 
 

✔ Partilha  de  bens  amigáveis  ou  judiciais  em  caso  de  falecimento  e 
vários herdeiros; 
 

✔ Incorporação  e  Fusão  de  Empresas;  Instalações  Comerciais  / 

Industriais; 
 

✔ Reivindicatórias; 
 
 ✔ Demarcatória; 
 

✔ Divisória; 
 

✔ Extinção de condomínios; 
 

✔ Retificatória de Registro; 
 

✔ Ação de nunciação de obra nova; 

 

✔ Avaliação de Garantias; Financiamentos, créditos;  

 

✔ Apólice de Seguros;  
 

✔ Hipotecas;  Garantias  de  empréstimos;  Apenas  como  exemplo, 

sempre  que  uma  empresa  necessita  de  um  empréstimo  para 
investimento  na  construção  de  instalações  ou  capital  de  giro,  ela  irá 
recorrer  a  bancos  de  desenvolvimento.  Esses  bancos  por  sua  vez 
atenderão a essas solicitações desde 
que  o  solicitante  apresente  garantias  reais.  Entende-se  por  garantias  reais 
imóveis  ou  máquinas  e  equipamentos  que  estão  dentro  desta 
empresa; 
 

✔ Cobranças de tributos; Justo valor para taxação de impostos. 

 

✔ Estudos de dinâmica imobiliária; 

 

✔ Vendas em leilões; 
 

 
✔ Reintegração de posses; 
 

✔ Manutenção de posses; 
 

✔ Possessórias (Proteção da Posse); 

  

✔ Interdito proibitório; 
 

✔ Usucapião; 
 

✔ Demolitórias; 
 

✔ Executivas; 
 

✔ Faixa de Servidões; 
 

✔ Nunciações de obra nova; 

 

✔ Passagem forçada; 
 

✔ Composição da planta de valores municipal; 

 

✔ Leilão; 
 

✔ Arrematação; 
 

✔ Entre  outras  (Dúvida  de  Registro,  Averbação  de  Escritura, 

Adjudicação, etc...) 
 

São  mais  comuns  as  avaliações  de  imóveis  urbanos  para  fins  de 
garantia  hipotecária  ou  fiduciária  de  financiamentos,  junto  aos  Agentes 
Financeiros do Crédito Imobiliário, que em linhas gerais envolve: 

Uma  perícia  do  imóvel  objeto  da  avaliação,  para  a  suficiente 

caracterização  do  bem  e  identificação  de  patologias  construtivas, 
verificação  de  estabilidade  e  solidez  estruturais,  condições  de 
habitabilidade,  salubridade,  funcionabilidade,  acessibilidade, 
atendimento  às  diretrizes  de  projeto  da  municipalidade,  estado  de 
conservação,  demanda  por  manutenção,  dentro  outros  aspectos  de 
engenharia e arquitetura; 
 
 Uma  pesquisa  de  mercado  realizada  com  técnicas  de  amostragem 
normalizadas que comprovem sua autenticidade. 
 
Tratamento  estatístico  da  amostra  através  de  metodologia  científica, 
envolvendo  regressão  linear ou espacial, rede neurais artificiais, análise 
de  envoltória  de  dados  dentre  outros  recursos,  visando  à  projeção  do 
valor  de  mercado  mais  provável  para  o  imóvel  avaliando  por 
comparação e com a confiabilidade exigida; 
 

Emissão de Peça Técnica nos padrões previstos nas Normas Brasileiras, 
que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras instâncias. 
 
 

COMO AVALIAR IMÓVEL RURAL 

Nem  todo  avaliador  de  bens e imóveis está apto a elaborar avaliações 

rurais.  Sendo  assim,  muitos  profissionais  focam  seus  estudos  nesse 
segmento  se  aperfeiçoando  em  áreas  como  a  agronomia.  O  imóvel  rural 
tem  as  suas  peculiaridades,  quesitos  que  muitas  vezes  fogem  do 
conhecimento  de  mundo  do  avaliador.  Por  isso  para  que  ele  execute  um 
bom  trabalho deve estar sempre atualizado e se necessário buscar as fontes 
de conhecimento que o mercado oferece. 

Não  tem  cálculo.  Não  existe  fórmula  matemática,  com  inferência 

estatística. Só comparando com outro imóvel na região. 

Qual  a  melhor  área  para  se  criar  gado  no  Estado  do  Rio  de  Janeiro? 
Resposta, nenhuma. 

Temos  que  verificar  a  localização.  O  que  é  localização.  Vem  a  ser  a 

proximidade  da  cidade,  dos  portos,  do  asfalto,  das  cooperativas, 
maquinários  agrícolas,  assistência  técnica,  o  clima  e  a existência de água. O 
seu  valor  depende  de  diversos  fatores,  tais  como  a  sua  capacidade  de  uso, 
sua  localização,  ou  seja,  a  qualidade  dos  acessos  e  a  proximidade  dos 
mercados  que  consumirão  os  produtos,  que  por  ela  um  dia  serão 
produzidos. 

Tem  que  haver  bom  senso.  Quanto  mais  próximo  destas  situações  é 
melhor. 

Duas  observações  devem  ser  feitas  em  relação  a  criação  de gado em 

imóveis rurais. 

Os proprietários não querem próximo ao asfalto por quê? 

 1º  Roubo  de  gado.  Camionetes  e  caminhões  se  aproximam  da 
propriedade e roubam o gado. Isto virou moda infelizmente. 

2º  O  gado  foge  e  vai  direto  para  a  pista,  causando  inúmeros 

acidentes.  Consequentemente  tem  a  marca  do dono no animal. Acaba com 
a propriedade, pois isto gera uma dor de cabeça muito grande. Acaba muita 
das  vezes  causando  a  morte  do  acidentado  ou  deixa  a  pessoa  inválida.  As 
indenizações  são  muito  altas.  A  propriedade  do  cara  vai  para  o  espaço  em 
pouco tempo. 

Os  estrangeiros  estão  vindo  para  cá  e  compram  muitas  áreas.  Além 
de  verificarem  se  a  documentação  daquela  propriedade  está  em  perfeitas 
condições, eles pedem também uma análise do solo. 

Nós  que  estamos  avaliando,  temos  que  também  contratar  uma 

empresa para analisar o solo. 

Vamos imediatamente encomendar um estudo de Zootecnia. 

É  feito  um  estudo  da  malha  do  solo,  classificando  o  mesmo.  O  custo 
varia de R$ 18,00 a R$ 30,00 por amostra.  

Um  imóvel  pode  estar  localizado  na  zona  urbana  e  mesmo  assim  ser 
considerado  rural.  O  que  vai  determinar  se  o  imóvel  é  ou  não  rural,  será  o 
seu  meio  de  exploração,  que  deve  ter  finalidades  rurais  como  culturas, 
criações,  entre  outras  finalidades  correlatas  como  destinação  agrícola, 
pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. 

Caso  as delimitações estejam marcadas apenas pelos rios e nomes de 
locais  na  região,  haverá  necessidade de contratar um agrimensor para fazer 
a  demarcação.  Assim  conseguiremos  averbar  as  coordenadas  corretas  da 
área. 

O  imóvel  rural  deve  ser  avaliado  como  um  todo,  independente  do 
método  utilizado. Existem alguns componentes que influenciam a definição 
do  valor  final.  Componentes  como  benfeitorias  reprodutivas  (as  que 
proporcionam  rendimentos  como  pastos,  cultivos  etc.),  as  não reprodutivas 
(as  construções),  as  semoventes  (os  bens  constituídos  por  animais), 
máquinas  e  implementos  agrícolas,  culturas  etc.  também  devem  ser 
avaliados. 

Outro  aspecto  interessante  em  relação  à  avaliação  da  terra  é  o  seu 

estágio de exploração. Existem três estágios possíveis: 

 
 •  Estágio  1  –  terra bruta, ou seja, não foi trabalhada ainda, com ou sem 
vegetação natural. 

•  Estágio  2  –  terra nua, ou seja, não há produção vegetal ou vegetação 
natural. 

•  Estágio  3  –  terra  cultivada,  ou  seja,  terra já trabalhada ou que possui 

cultivo agrícola. 

Todo  apoio  técnico  e  ilustrativo  é  utilizado  no  desenvolvimento 

destas  avaliações,  com  metodologias  atualizadas,  bancos  de  dados, 
relatórios  fotográficos,  equipe  e  equipamentos  de  topografia,  softwares  e 
padronizações,  tornando  os  laudos  avaliatórios  à  expressão  do  valor  real  de 
mercado do bem avaliado.  

  Classe I – terras sem problemas 

  aparentes de especiais de 
  conservação. 
  Classe II – terras com problemas 
  simples de conservação. 
Terras cultiváveis  Classe III – terras com problemas 
técnicos de conservação. 
Classe IV – terras com extensões 
limitadas com sérios problemas de 
conservação. 

  Classe V - terras para pastagens ou 

  reflorestamento, sem necessidade 
  de práticas especiais de 
Terras cultiváveis apenas em casos  conservação. 
especiais de algumas culturas  Classe VI – terras para 
permanentes e adaptadas em geral  reflorestamento, com problemas 
a pastagens ou reflorestamento  simples de conservação. 
Classe VII – terras para pastagens ou 
reflorestamento, com problemas 
complexos de conservação. 
  Classe VII – Terras impróprias para 
  cultura, pastagem ou 
Terras impróprias para vegetação  reflorestamento, podendo servir 
produtiva e próprias para proteção  apenas como abrigo da fauna 
de fauna silvestre, para recreação  silvestre como ambiente para 
ou para armazenamento de água.  recreação ou para fins de 
armazenamento de água. 
 

SOLUÇÕES DE EXERCÍCIOS  

APROFUNDAMENTO  
DOS TEMAS 
 
 
 
 
 
 
   
 EXEMPLO MÉTODO COMPARATIVO  

 ​Avaliar  um  apartamento,  no  bairro  do  Flamengo,  localizado  na  Av.  Rui 
Barbosa,  de  sala  e  4  quartos  com  450m²  de  área  útil,  em  bom  estado  de 
conservação,  sol  da  manhã,  posicionado  no  8º  andar,  num  edifício  de 
excelente padrão.  

Todos os valores são considerados à vista.  

Foram utilizados 5 apartamentos similares na região cujos dados são:  

1.​      Apartamento  de  sala  e  4  quartos  com  460m²  de  área  útil,  localizado 
na  Praia  do  Flamengo,  posicionado  no  6º  andar.  Valor  R$ 1.500.000,00 
ofertado há 4 meses. Fonte classificado.  
2.​      Apartamento  de  sala  e  4  quartos  com  400m²  de  área  útil,  localizado 
na  Av.  Rui  Barbosa,  posicionado  no  5º  andar.  Valor  R$  1.400.000,00, 
vendido há 3 meses. Fonte imobiliária.   
3.​      Apartamento  de  sala  e  4  quartos  com  280m²  de  área  útil,  localizado 
na  Av.  Rui  Barbosa,  posicionado  no  6º  andar.  Valor  R$  1.350.000,00, 
vendido há 1 mês. Fonte classificado.  
4.​      Apartamento  de  sala  e  4  quartos  com  300m²  de  área  útil,  localizado 
na  Av.  Rui  Barbosa,  posicionado  no  7º  andar.  Valor  R$  1.070.000,00, 
ofertado há 2 meses. Fonte internet.  
5.​      Apartamento  de  sala  e  4  quartos  com  320m²  de  área  útil,  localizado 
na  Av.  Oswaldo  Cruz,  posicionado  no  8º  andar.  Valor  R$  960.000,00, 
vendido há 1 mês. Fonte proprietário 

 ​OBS: T
​ odos os imóveis recebem o sol da manhã.  
Dados:  

Índice IGP-M mês de Junho/2008:  

Dados:  

Índice IGP-M mês de Junho/2008:  

Mensal      1,0069  

Bimestral  1,0144  

Trimestral    1,0197  

Quadrimestral  1,0418 

Semestral    1,0563 

Anual    1,0981  

● Cada andar mais alto valoriza 1%  

● Sol da manhã valoriza 3%  

   
Solução: 

Resumo dos dados 

IMÓVEL  ÁREA  FONTE  DATA  ANDAR  VALOR 

1           

2           

3           

4           

5           

  

Homogeneização: 

IMÓVEL   R$/M²   ATUALIZAÇÃO   ANDAR   VALOR 

HOMOGENEIZADO  

1          

2          

3          

4          

5          

total             

Nº Total de            
amostras = 5  

  

Área do imóvel = 450m²  

Valor médio do m² = R$ 3.753,56  

Valor do imóvel avaliando = ..........m² X ....... = ..................  

   
CONCLUSÃO: 

VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ .............,00 (Arredondamento até o máximo de 

1%) 

Limite inferior: R$ ..............,00 (Variação até o máximo de 10%) 

Limite superior: R$ ..............,00 ( Variação até o máximo de 10%) 

Sugerimos que o imóvel seja transacionado por = R$ .............,00  

(Lembre-se que o Valor a ser arbitrado levará em conta quem são as Partes 
envolvidas e qual a Finalidade da avaliação) 

   
 EXEMPLO MÉTODO COMPARATIVO 

METODOLOGIA 3 

Homogeneização 

* Pode ser feita tanto para aumentar quanto diminuir o valor 

dos imóveis referenciais. 

* Quanto mais exaustiva e rigorosa for a pesquisa por imóveis 

referências menos irá precisar de homogeneização. 

* Alguns fatores de homogeneização. 

Cálculo do valor (m²) 

* Vejamos um exemplo: 

- Avaliação de um apartamento recém construído, com área 

total de 180m², garagem para 1 carro, no 15º andar e vista 
privilegiada. 

* Imóveis de Referência 

- Ref.1: apto à venda por R$ 200.000,00, idade de 12 anos, área 

de 150m², garagem para 2 carros, 5º andar, vista agradável; 

- Ref.2: apto vendido por R$ 190.000,00, idade de 6 anos, área de 

140m², garagem para 2 carros, no térreo; 

- Ref.3: apto. à venda por R$ 215.000,00, idade de 3 anos, área 

total de 160m², garagem para 1 carro, 10º andar, voltado para o 
fundo. 

 
  

Resumo dos dados 

Imóve Preço  Área  Fator  Idade  Garage Andar / 

l  (R$)  (m²)  Oferta  m  Vista 
Ref 1  200.000, 150  À venda  12  2 carros  5º 
00  anos 
Ref 2  190.000, 140  Vendido  6 anos  2 carros  térreo 
00 
Ref 3  215.000, 160  Á venda  3 anos  1 carro  10º 
00 
 

Homogeneização 

Imóve Preço  Áre Fator  Idade  Garagem  Andar /  Valor  R$ / m² 

l  (R$)  a  Oferta  Vista  homog. 
(m² (R$) 
) 
Ref 1  200.000,0 150  -10%  -12%  -1%  10%  172.497,60  1.149,98 
0 
Ref 2  190.000,0 140  -  -6%  -1%  15%  203.336,10  1.452,40 
0 
Ref 3  215.000,0 160  -10%  -3%  -  5%  197.079,75  1.231,75 
0 
 

● Média Aritmética: 
 
Média = (1.149,98 + 1.452,40 + 1.231,75) / 3 

Média = R$ 1.278,04 

● Valor Final do Imóvel Avaliando 

Área do imóvel = 180m² 

Valor médio do m² = R$ 1.278,04 

Valor do imóvel avaliando = 180 x 1.278,04 = R$ 230.047,20 

 
  

CONCLUSÃO: 

VALOR  MÉDIO  ESTIMADO:  R$  232.000,00  (Arredondamento  até  o  máximo  de 

1%) 

Limite inferior: R$ 209.000,00 (Variação até o máximo de 10%)  

Limite superior: R$ 255.000,00 (Variação até o máximo de 10%) 

Sugerimos que o imóvel seja transacionado por = R$ 220.000,00 

(Lembre-se  que  o  Valor  a  ser  arbitrado  levará  em  conta  quem  são  as  Partes 
envolvidas e qual a Finalidade da avaliação) 

   
 EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA 

EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE CASA - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE 

DADOS DE MERCADO 

Avaliar uma casa localizada em um determinado bairro onde as 

dimensões dos terrenos são padronizadas, o padrão construtivo das 
edificações são similares e foram edificadas na mesma época. A área 
edificada da cada é de 150,00m². 

QUADRO AMOSTRAL  

N  ÁREA  VALOR  FONTE  R$/m² 

º  EDIFICADA  (Valor/A.EDI
m²  FICADA) 
01  125,00  190.000,00  IMOB A  1.520,00 
02  136,00  180.000,00  IMOB A  1.323.53 
03  95,00  175.000,00  IMOB B  1.842,11 
04  135,00  210.000,00  IMOB B  1.555,56 
05  127,00  200.000,0 IMOB B  1.574,80 
0 
06  156,00  160.000,00  IMOB C  1.025,64 * 
07  87,00  183.000,00  IMOB C  2.103,45 * 
08  96,00  198.000,00  IMOB C  2.062,50 * 
09  113,00  155.000,00  IMOB D  1.371,68 
10  128,00  220.000,00  IMOB D  1.718,75 
11  133,00  165.000,00  IMOB D  1.240,60 * 
12  134,00  175.000,00  IMOB D  1.305,97 
13  124,00  2100.000,0 IMOB E  1.693,55 
0 
14  145,00  232.000,00  IMOB E  1.600,00 
 

Pesquisa de mercado de imóveis comercializados similares ao imóvel 

avaliando. 

A – ​DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA 

MA​=​Soma do valor do m² das 14 amostras​ = R

​ $/m² 21.938,14​ =R$/m² 1.567,01 

14 14 
VALOR DO IMÓVEL = ÁREA EDIFICADA X MA 

VALOR DO IMÓVEL = ​150,00m² X R$/m² 1.567,01 = R$ 235.051,50 

B–D
​ ETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL 

A Média Final sempre é calculada com base na Média Aritmética 

Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos: 

+ 20% + 20% = R$/m² 1.880,41 (limite superior) 

M F = ​M A (MA) R$/m² 1.567,01 

- 20% - 20% = R$/m² 1.253,61 (limite inferior) 

Eliminam-se as amostras acima do limite superior e abaixo do limite inferior. 

M. FINAL =​ S
​ oma do valor do m² das Amostras Restantes​ = ​R$ 15.505,95​ = R$ 
/m² 1.550,60   

10 10 

VALOR DO IMÓVEL =​ ÁREA EDIFICADA DO IMÓVEL X MÉDIA FINAL 

VALOR DO IMÓVEL =​ 150,00m² X R$/m² 1.550,60 = R$ 232.590,00 

C–C
​ ONCLUSÃO: 

VALOR MÉDIO ESTIMADO:​ R$233.000,00 (Arredondamento até o máximo 

de 1%) 

Limite inferior:​ R$ 223.000,00 (Variação até o máximo de 10%) 

Limite superior: ​R$ 243.000,00 ( Variação até o máximo de 10%) 

Sugerimos que o imóvel seja transacionado por =​ R$ 230.000,00 (arbitrado) 

   
 MÉTODO PARA ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 

ATRAVÉS DO CUB 

Exemplo: 

Valor do imóvel em janeiro de 2009 = R$ 100.000,00 

Atualizar o imóvel para dezembro de 2009 

A – Determina-se o n º de CUB’s do imóvel 

Nº CUB’s = ​VALOR DO IMÓVEL 

CUB de Janeiro de 2009 

Nº CUB’s = ​100.000,00​ = 123,9265 

R$ 806,93 

B – Determina-se o valor atualizado do imóvel 

VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL = Nº CUB’s X CUB do mês que se deseja 

atualizar (DEZ 2009)  

VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL = 123,9265 X R$ 810,40 = R$ 100.430,04 

Há casos que devemos considerar a depreciação do imóvel 

CUB JANEIRO 2009 = R$ 806,93 

CUB DEZEMBRO 2009 = R$ 810,40 

FONTE : SINDUSCON – CUB PADRÃO 

 COMO AVALIAR SERVIDÃO DE PASSAGEM CORRETAMENTE? 

Servidão  de  passagem,  ou  de  trânsito,  é  um  direito  concedido  pelo 
proprietário  de  um  imóvel  ao  seu  vizinho  de  transitar  por  determinado  local 
de sua propriedade. 

Denomina-se  de  serviente  o  prédio  que  cede  o  benefício  e  de  dominante  o 

imóvel vizinho que o recebe. 

A  cessão  de  uma  servidão  pode  ser  gratuita  ou  onerosa.  Quando  ela  é 
onerosa surge então a necessidade de uma avaliação.  

Mas  o  que  percebemos  é  que  nessas  avaliações  geralmente  o  Avaliador 

busca  constatar  tão  somente  o  valor  da  área  cedida, desprezando a eventual 
desvalorização acarretada ao imóvel serviente, o que é um grande equívoco. 

Ocorre  ainda  de  o  valor  pago  pela  área  cedida  corresponder  a  menos  da 
metade  do  seu  valor  de  venda, o que nem sempre é justo. O argumento para 
isso  é  que  a  área  cedida  continua  sendo  propriedade  de  quem  a  cedeu  em 
servidão.  

Obviamente,  cada  caso  é  um  caso,  por  isso  precisa  ser  analisado 
especificamente.  Por  exemplo:  uma  propriedade  de  300  hectares  que  cede 
uma  pequena  área  em  servidão  não  sofrerá  as  mesmas  consequências  de 
um  terreno  de  apenas  300  m²  que  cede  uma  parte  em  servidão  para  o 
vizinho poder transitar com o carro. 

Portanto,  o  justo  valor  de  uma  servidão  deve  corresponder  à  desvalorização 

sofrida  pelo  imóvel  serviente.  Explicando  melhor:  deve  corresponder  à 
diferença  entre  o  valor  de  mercado  do  imóvel  original  e  o  valor  de  mercado 
do imóvel remanescente.   
 VALORIZAÇÃO DE TERRENOS EM FUNÇÃO DO NÚMERO DE TESTADAS 

NÚMERO DE TESTADAS  VALORIZAÇÃO 

TERRENO COM DUAS  15% 

TESTADAS 
TERRENO COM TRÊS TESTADAS  25% 

TERRENO COM QUATRO OU  30% 

MAIS TESTADAS 
​ Adaptado de Mayer 2003 

 
 DEPRECIAÇÃO DE TERRENOS EM ACLIVE 

TERRENOS EM ACLIVE  DESVALORIZAÇÃO (Fator 

recomendado) 
ACLIVE ATÉ 10º   5% - 0,95 
ACLIVE ATÉ 20º  10% - 0,90 

ACLIVE MAIOR QUE 20º  15% - 0,85 

Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 200​8, p.70 

   
 DEPRECIAÇÃO DE TERRENOS EM DECLIVE 

TERRENOS EM DECLIVE  DESVALORIZAÇÃO (Fator 

recomendado) 
DECLIVE ATÉ 5º   5% - 0,95 
DECLIVE DE 5º A 10º   10% - 0,90 
DECLIVE DE 10º A 20º  20% - 0,80 
DECLIVE MAIOR QUE 21º  30% - 0,70 
Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 2008, p.70 

EM RELAÇÃO AO NÍVEL DA RUA EM METROS 

TERRENOS EM DECLIVE  DESVALORIZAÇÃO 

ABAIXO ATÉ 1 M  0% 
ABAIXO DE 1 à 1,25m  10% 
ABAIXO DE 2,5 à 4m  20% 
ACIMA DE 2m  0% 
ACIMA DE 2 á 4m  10% 
Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 2008, p.70 
 MÉTODO EVOLUTIVO 

Em  um  terreno  na  zona  sul  da  cidade  do  Rio  de  Janeiro  o  Plano  Diretor  da 
cidade  determinou  que  o  aproveitamento  máximo  do  terreno  para 
edificação de um edifício apresenta as seguintes determinações: 

  METRAGEM 

ÁREA DO TERRENO  800,00m² 

ÁREA DOS APTº s  2.800,00m² 

ÁREAS DE GARAGENS  600,00m² 

ÁREA COMUM  400,00m² 

ÁREA TOTAL EDIFICÁVEL  3.800,00m² 

VALOR DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO  R$ 1.250,00 

m² DE ÁREA TOTAL 

VALOR DE VENDA MÉDIO DO m² DE ÁREA  R$ 3.500,00 

TOTAL 

LUCRO DA CONSTRUTORA  35% 

PERMUTA  35% DA ÁREA 

EDIFICÁVEL 

Com base nas informações acima determinar: 

A) CUSTO DE CONSTRUÇÃO 
B) VALOR GERAL DE VENDAS 
C) LUCRO DA CONSTRUTORA 
D) VALOR DO TERRENO 
E) ÁREA DE PERMUTA 
F) VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA 
G) VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO 
 
 
 
  

A- CUSTO DE CONSTRUÇÃO 
CUSTO DE CONSTRUÇÃO = ÁREA EDIFICÁVEL x CUSTO DO m² DE 
CONSTRUÇÃO 

CUSTO DE CONSTRUÇÃO = .................... x .................. = R$ .................. 

B- VGV  
VGV = ÁREA EDIFICÁVEL x VALOR DE VENDA DO m² 

VGV = ............................ x ............................ = R$ ............................. 

C- LUCRO 
LUCRO = VGV x 35% 

LUCRO = ................................. x 35% = R$ .................................... 

D-​ VALOR DO TERRENO 

VALOR DO TERRENO = VGV – CUSTO – LUCRO 

VALOR DO TERRENO = ......................... - ..................... - ................... = R$ 

..................................... 

E- ​ ÁREA DE PERMUTA 

ÁREA DE PERMUTA = 35% DA ÁREA EDIFICÁVEL 

ÁREA DE PERMUTA = 35% DE ...................m² = ......................m² 

F- ​VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA 

VALOR = ÁREA DE PERMUTA x VALOR DE VENDA DO m² 

VALOR = ....................m² X R$ ......................... = R$ ............................. 

G- V
​ ALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA 

VALOR = ÁREA DE PERMUTA x VALOR DO CUSTO DO m² 

VALOR = ....................m² X R$ ......................... = R$ ............................. 

 
 

 
 
 
 
 
 

RESPOSTAS DOS  
EXERCÍCIOS:
 

   
 EXERCÍCIO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO 

MÉTODO INVOLUTIVO 

Em  um  terreno  na  zona  sul  da  cidade  do  Rio  de  Janeiro  o  Plano  Diretor  da 
cidade  determinou  que  o  aproveitamento  máximo  do  terreno  para 
edificação de um edifício apresenta as seguintes determinações: 

  METRAGEM 

ÁREA DO TERRENO  800,00m² 

ÁREA DOS APTº s  2.800,00m² 

ÁREAS DE GARAGENS  600,00m² 

ÁREA COMUM  400,00m² 

ÁREA TOTAL EDIFICÁVEL  3.800,00m² 

VALOR DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO DO  R$ 1.250,00 

m² DE ÁREA TOTAL 

VALOR DE VENDA MÉDIO DO m²DE ÁREA  R$ 3.500,00 

TOTAL 

LUCRO DA CONSTRUTORA  35% 

   

PERMUTA  35% DA ÁREA 

EDIFICÁVEL 

Com base nas informações acima determinar: 

A - CUSTO DE CONSTRUÇÃO 

B - VALOR GERAL DE VENDAS 

C - LUCRO DA CONSTRUTORA 

D - VALOR DO TERRENO 

E - ÁREA DE PERMUTA 
F - VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA 

G - VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO 

A - CUSTO DE CONSTRUÇÃO 

CUSTO DE CONSTRUÇÃO = ÁREA EDIFICÁVEL x CUSTO DO m² DE 

CONSTRUÇÃO 

CUSTO DE CONSTRUÇÃO = 3.800,00m² x R$ 1.250,00 = R$ 4.750.000,00 

B- VGV  

VGV = ÁREA EDIFICÁVEL x VALOR DE VENDA DO m² 

VGV = 3.800,00m² x R$ 3.500,00 = R$ 13.300.000,00 

C- LUCRO 

LUCRO = VGV x 35% 

LUCRO = R$ 13.300.000,00 x 35% = R$ 4.655.000,00 

D – VALOR DO TERRENO 

VALOR DO TERRENO = VGV – CUSTO – LUCRO 

VALOR DO TERRENO = 13.300.000,00 – 4.750.000,00 – 4.655.000,00 = R$ 

3.895.000,00 

E – ÁREA DE PERMUTA 

ÁREA DE PERMUTA = 35% DA ÁREA EDIFICÁVEL 

ÁREA DE PERMUTA = 35% DE 3.800,00m² = 1.330,00m² 

F- VALOR QUE O PROPRIETÁRIO RECEBERIA NA PERMUTA (CASO FOSSE 

VENDIDO HOJE) 

VALOR = ÁREA DE PERMUTA x VALOR DE VENDA DO m² 

VALOR = 1.330,00m² X R$ 3.500,00 = R$ 4.655.000,00 

G- VALOR QUE A CONSTRUTORA PAGARIA PELO TERRENO NA PERMUTA 

VALOR = ÁREA DE PERMUTA x VALOR DO CUSTO DO m² 

VALOR = 1.330,00m² X R$ 1.250,00 = R$ 1.662.500,00 

  

AVALIAÇÃO DO VALOR LOCATIVO - MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA 

RENDA 

PESQUISA DE MERCADO DOS VALORES DE ALUGUEL DOS IMÓVEIS E A 

TAXA MÉDIA DE REMUNERAÇÃO EM RELAÇÃO AO VALOR DOS MESMOS 

N º  VALOR DO  TAXA MÉDIA DE  VALOR DO 

ALUGUEL  REMUNERAÇÃO  IMÓVEL 

1  R$ 500,00  0,65%   ​R$ 76.923,08 

2  R$ 1.300,00  0,76%  R$ 171.052,63  

3  R$ 635,00  0,96%  R$ 66.145,83  

4  R$ 3.500,00  1,37%  R$ 255.474,45  

 ​1-      R$ 500,00 -------- 0,65%     X = R

​ $ 500,00 X 100​ =  R$ 76.923,08 

        X         -------- 100%                     0,65% 

PESQUISA DE MERCADO DA VARIAÇÃO DE PERCENTUAIS DE LOCAÇÃO 

EM RELAÇÃO AO VALOR DOS IMÓVEIS 

N º  VALOR DO  TAXA MÉDIA DE  VALOR DO 

IMÓVEL  REMUNERAÇÃO  ALUGUEL 

1  R$ 275.000,00  0,59%   R$ 1.622,50 

2  R$ 425.000,00  0,83%  R$ 3.527,50  

3  R$ 95.000,00  1,36%   R$ 1.292,00 

4  R$1.600.000,00  0,92%  R$ 14.720,00 

 ​1-      R$ 275.000,00 -------- 100%     X = R

​ $ 275.000,00 X 0,59%​ =  R$ 1.622,50 

        X                 -------- 0,59%                      100%  

 
 PESQUISA DE MERCADO DA VARIAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL E DO 
VALOR DO ALUGUEL 

N º  VALOR DO  VALOR DO  TAXA MÉDIA DE 

IMÓVEL  ALUGUEL  REMUNERAÇÃO 

1  R$ 425.000,00  R$ 3.900,00  0,92%  

2  R$ 70.000,00  R$ 630,00   0,90% 

3  R$360.000,00  R$ 3.100,00   0,86% 

4  R$ 97.000,00  R$ 750,00  0,77%  

 ​1-      R$ 425.000,00 -------- 100%     X = R

​ ​$ 3.900,00 X 100​ =  0,92% 

      R$ 3.900,00 --------   X                   R$ 425.000,00 

   
MODELO DE MANDADO DE INTIMAÇÃO 
 MODELO DE CARTA DE APRESENTAÇÃO 

M.M. JUÍZ DE DIREITO _________ DA (especificar a vara) VARA __________ DA 

______________(COMARCA, CIRCUNSCRIÇÃO, SEÇÃO JUDICIÁRIA), 
(especificar Cidade e Estado).    

  FULANO DE TAL, Perito Judicial, nomeado por V.Exa. 
para  atuar  como  Perito  Judicial  nos  autos  da  Ação  Ordinária,  movida  pelo 
Sr.  ..............................  em  face  do  .....................................................,  vem,  respeitosamente, 
informar  a  V.Exa.  que,  na  forma  do  artigo  146,  parágrafo  único,  e  423, 
ambos  do  Código  de  Processo  Civil,  aceita  o  encargo  e  tão  logo  sejam 
anexados os quesitos pertinentes, apresentará sua proposta de honorários.  

Nestes termos, 

Espera e Pede deferimento. 

Rio de Janeiro, …….. de ......................... de 201... 

________________________________ 

BENITO BUENO 

Perito Judicial Avaliador 

 
  

M.M. JUÍZ DE DIREITO _________DA (especificar a vara) VARA __________ DA 

______________(COMARCA, CIRCUNSCRIÇÃO, SEÇÃO JUDICIÁRIA), 
(especificar Cidade e Estado).  ​  

                                (Nome do Perito) 

EU​,  ...........  BENITO  BUENO.................., ​Perito  Avaliador  Judicial​ habilitado 

a  realizar  Avaliações  e  Perícias de Imóveis pelo ​Artigo 3º da LEI 6.530/78​ que 
regulamenta   Profissão  de  Corretor  de  Imóveis,  ratificado  pelo ​Recurso 
Especial  277  443  do  STJ​ –  Superior  Tribunal  de  Justiça,  e  dentro  da 
conformidade  da ​Resolução  1.066/2007  –  COFECI​ –  Conselho  Federal  de 
Corretores  de  Imóveis,  vem  à  presença  da  elevada  autoridade  de  Vossa 
Excelência  apresentar  meu  Currículo  profissional  e  ofertar  meus  préstimos 
profissionais  para  a  realização  de  Avaliações  e  Perícias  Judiciais  de  Imóveis 
Urbanos e Rurais. 

Para  tanto  lhe  informo  que  as  avaliações  serão  dentro  das 
especificações  mercadológicas  da  Norma  Brasileira  de  Avaliações  da  ABNT – 
Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR 14.653​. 

  

Nome completo do Perito 

Nº do Conselho 

CPF 

Endereço Completo 

Telefones: 

E-mail: 

(Recomenda-se anexar um modelo de avaliação) 

Local e data 

 
 MODELO DE DISPENSA DO ENCARGO 

M.M. SENHOR JUÍZ DE DIREITO EDSON LOPES FILHO DA 1º VARA CIVIL 

DO FÓRUM DA COMARCA DE AVARÉ - SP 

Citação Processo nº: xxxxxxxxxx  

AUTOR: xxxxxxxxx  

RÉU: Sul América Cia Nacional de Seguros  

Ação: Carta Precatória Cível  

ALEXANDRE  FRANÇA​,  Perito  deste  Juízo,  devidamente  qualificado  nos 

autos  do  processo  em  epígrafe  vem,  respeitosamente,  informar  a  Vossa 
Excelência,  que  apesar  de  muito  honrado  com  a  designação,  encontra-se 
impedido  de  atuar  no  referido  processo,  a  motivação  se  dá  devido  à  falta  de 
capacidade  técnica  em  não  ser  engenheiro  especialista  em  cálculos 
estruturais.  Portanto,  impossibilitado  de  exercer  o  encargo.  Dessa  forma, 
apresento  sinceras  escusas  e  fico  à  disposição  deste  Juízo  para  maiores 
esclarecimentos,  assim  como  a  para  atuar  em  outros  processos,  quando  for 
solicitado. 

Isto posto, requer a sua dispensa do encargo e a juntada desta aos autos para 
tornar ciente as partes interessadas e para os devidos fins de direito. 

É o que requer, 

Pede deferimento. 

São Bernardo do Campo, 02 de Agosto de 2018. 

 
 
 
_______________________________ 
Alexandre França 
Engenheiro Civil 
 CREA-SP: xxxxxxxxx 
 

MODELO DE PETIÇÃO DE ACEITE 

M.M. JUÍZ DE DIREITO PAULO HENRIQUE ADUAN CORRÊA DA VARA 

ÚNICA DO FORO DISTRITAL DE ARTUR NOGUEIRA DA COMARCA DE 
MOGI-MIRIM 

Processo Digital nº: xxxxxxx 

Ação: Execução de Título Extrajudicial - Liquidação   

Exeqüente: Banco Bradesco S.A. 

Executado: xxxxxxx 

Perito: Aguinaldo Rodrigues 

O  Perito  ​AGUINALDO  RODRIGUES​,  aceita  honrosa  nomeação  para 

responder  os  quesitos  apresentados  aos  autos  e  esclarecimento  o  valor  de 
locação  do  imóvel  Artur  Nogueira/SP  "  Sitio  Diamante"  nesta  cidade, 
apresentará sua proposta de honorários. 

 
É o que requer, 

Pede deferimento. 
 
Mogim Mirim (SP), 21 de setembro de 2016 

-------------------------------------------------------------- 

AGUINALDO RODRIGUES 

Perito Avaliador Judicial e Corretor de Imóveis 

CREA: SP-xxxx 

CPF: xxxxxxxx 
 

PROPOSTA  DE  HONORÁRIOS  PARA  AVALIAR  IMÓVEIS:  COMO  DEVE  SER 

ELABORADA? 

Proposta  de  prestação  de  serviço  de  avaliação  de  imóveis,  ou  simplesmente 
proposta  de  honorários  de  avaliação,  consiste  na  proposição  de  um  serviço 
de avaliação a alguém mediante certas condições. 

Embora  possa ser verbal, o ideal é que a proposta seja apresentada ao cliente 
por  escrito,  o  que  pode  ocorrer  pessoalmente  ou  através  de  e-mail.  Em 
qualquer  dessas  hipóteses  é  importante  que  o  cliente  manifeste  a  sua 
aceitação  por  escrito,  porque  dessa  convergência  de  vontades  (proposta  e 
aceitação) surge um contrato. 

Bem  por  isso  a  proposta  de  avaliação  deve  ser  criteriosamente  elaborada  e 
de  fácil  compreensão,  contendo  todas  as  informações  que  envolvem  o 
negócio,  especialmente  os  seguintes  elementos:  destinatário;  identificação 
do  imóvel  objeto  da  avaliação;  descrição  do  serviço  a  ser  realizado;  valor  dos 
honorários  e  as  condições  de  pagamento;  por  conta  de  quem  correrão  as 
despesas  para  execução  do  trabalho  (certidões,  serviços  terceirizados, 
transporte,  hospedagem,  etc.,  conforme  o  caso);  prazo  para  conclusão  do 
trabalho; e breve apresentação (currículo resumido) do Avaliador. 

   
  

MODELO DE PETIÇÃO DE HONORÁRIOS PERICIAIS 

M.M. JUÍZ DE DIREITO ​RONEY JORGE CUNHA MOREIRA D​ A 1ª VARA DE 

FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, DA COMARCA DE 
TEIXEIRA DE FREITAS-BA 

Processo Digital nº: xxxxxxxxxxxxxx 

Ação: Execução de Título Extrajudicial 

Autor: Banco do Nordeste do Brasil S.A. 

Réu: xxxxxxxxxx 

Perita: Aline Marcelo 

ALINE  MARCELO​,  brasileira,  solteira,  Engenheira Civil, Perita Avaliadora de 

Imóveis,  portadora  do  CPF  sob  o  n°  019.962.865-36,  CREA/BA: 
050.998.9845,  residente  e  domiciliada  à  Av.  Presidente  Getúlio  Vargas, 
5129-C,  Redenção,  Teixeira  de  Freitas  -  BA,  CEP:  45994-000,  ao  despacho 
proferido  pela  M.M  Juiz  de  Direito  a  qual  nomeia  esta  subscritora  para  o 
encargo  de  Perita  nos  autos  do  processo  em  epígrafe,  vem  mui 
respeitosamente  à  presença  de  Vossa  Excelência  manifestar-se  no  que 
segue  para  elaboração  desta  proposta,  onde  foram  considerados:  a 
relevância,  o  vulto,  o  risco,  a  complexidade  dos  serviços  a  executar  e  o 
prazo fixado.  

HONORÁRIOS PERICIAIS 

1- ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO PREVISTO 

Conforme  nomeação  em  xx/xx/2019,  aceito  elaborar  um  Laudo 

Mercadológico  nas  condições  abaixo,  utilizando  o  ​MÉTODO  COMPARATIVO 
DE  DADOS  DE  MERCADO  ​e  o  MÉTODO  EVOLUTIVO,  onde  irei  arbitrar  o 
valor  mercadológico  para  compra  e  venda  do  imóvel  (Matrícula  10.381, 
Registro  01,  livro nº 02, do CRI de comarca de Teixeira de Freitas), responder e 
esclarecer  os  quesitos  apresentados  aos  autos.  A  avaliação  é  feita  de  forma 
criteriosa  e  alicerçada  nas  diretivas  e  regras  da  ABNT-  Associação  Brasileira 
de  Normas  Técnicas,  por  meio  da  NBR 14.653/2004, partes 1, 2, 3 e 4, inclusive 
apresentando  informações  que  reforçam  e  comprovam  o  valor  do  imóvel 
(Quadro Amostral, Planilha de Cálculos, Fotografias, e etc.). 
 O  valor  total  dos  honorários  corresponde  a  ​R$  17.700,00  ​(dezessete  mil  e 
setecentos reais),​ c​ onforme descrição: 

2- ESCOPO DO TRABALHO 

2.1 Leitura e interpretação do processo; 

2.2 Planejamento dos trabalhos periciais; 

2.3 Abertura de papéis de trabalho;  

2.4 Realização de diligências e exame de documentos; 

2.5 Pesquisa e exame de livros e documentos técnicos; 

2.6 Preparação de anexos e montagem do Laudo; 

2.7 Reuniões com as partes e/ou com terceiros, quando for o caso; 

2.8 Redação do laudo; 

2.9 Revisão final. 

BENS  A  SEREM  AVALIADOS:  Imóvel  rural,  com  todas  as  suas 

benfeitorias:  Nome:  Fazenda  xxxx,  situada às margens do Rio Itanhém, 
no Município de Teixeira de Freitas/BA. 
 
 

3- DETALHAMENTO DOS HONORÁRIOS: 

Horas  técnicas  de  trabalho,  diligencia,  pesquisas,  consultas  do  processo, 
execução  do  Laudo,  Levantamento  Cadastral,  etc -  220 horas técnicas, preço 
por hora técnica R$ 80,45.  

Total  de  Honorários:  ​R$  17.700,00  ​(dezessete  mil  e  setecentos  reais),  ​ver 
descrição: 

 
 

Detalhamento dos Serviços  Nº de Horas 

Estudo dos Autos e exame de documentos  24 

Pesquisas Técnicas sobre o assunto e coleta de dados  32 

Diligências  (horas  de  deslocamento  +  atuação  “in  08 

loco”) 

Levantamento Cadastral do imóvel  24 

Outros (levantamentos, vistorias, entrevistas, etc.)  56 

Elaboração do Laudo  36 

Digitação, Montagem e entrega do Laudo Pericial  40 

Total de horas  220 

O pagamento será feito da seguinte forma:  

1- 50%  no  momento  da  aceitação  no  valor  de  R$  8.850,00  (oito  mil 
oitocentos e cinquenta reais); 
 

2- 50%  no  ato  da  apresentação  do laudo no valor de R$ 8.850,00 (oito mil 

oitocentos e cinquenta reais); 
 
 
Solicito  que  seja  feito  os  depósitos  em  juízo  de  acordo  com  os  itens  acima 
citados, ou em minha conta corrente conforme dados abaixo: 

Titular: xxxxxx  

Banco:xxxxx 

Agência: xxxx 

Conta Corrente Número: xxxxx 

Cabe  ressaltar  que  tal  procedimento  se  justifica  para  cobrir  as  despesas 
iniciais  do  trabalho  e  tendo  em  vista  a  responsabilidade  do  emitente  Laudo, 
onde  o  Perito  ao  assinar  tal  documento  se  compromete  com  todas  as 
consequências do mesmo. (CPC, Art. 465 §4); 

A  emitente  do  laudo  é  extremamente  qualificada  para  tal:  CURSO  DE 

PERÍCIA  JUDICIAL  EM  AVALIAÇÃO  DE  IMÓVEIS  pelo  CURSO  BETA; 
Engenheira Civil formada em 2016; Técnica em Edificações formada em 2009;  

Proprietária  e  responsável  técnica  pela empresa 3D Soluções em Engenharia 

com  sede  em  Teixeira  de  Freitas/BA;  Experiência  ativa  em  fiscalização  de 
imóveis  e  obras  residenciais  e  comerciais; vivência em avaliação de imóveis e 
elaboração  de  laudos  para  verificação  das  condições  estruturais  para 
habitabilidade; Experiência no setor da construção civil. 

A  entrega  do  LAUDO  DE  AVALIAÇÃO  ocorrerá  num  prazo  de  60  (sessenta) 
dias,  contados  a  partir  do  dia  subsequente  à  data  da  diligência,  a  qual  será 
agendada após a confirmação do depósito dos honorários.   

O  valor  desta  proposta  de  honorários  não  remunera  o  perito  para responder 

quesitos  apresentados  após  a  apresentação  do  Laudo  de  Avaliação.  O 
importante  é  que  tanto  a  formulação  dos  quesitos  quanto  a  indicação  do 
assistente, se houverem, ocorram “antes do início dos trabalhos periciais”. 

Por  último,  requer  de  Vossa  Excelência  aprovação  da  presente  proposta  de 
honorários. 

 
É o que requer, 

Pede deferimento. 
 
 
 
Teixeira de Freitas - BA, 18 de julho de 2019 

_________________________________ 

ALINE MARCELO 

Perita Avaliadora de Imóveis 

CREA/BA: xxxxx 
  

MODELO DE PETIÇÃO DE HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS 

SR. RAFAEL xxxx 

DANIEL  DE  SOUZA​,  brasileiro,  casado,  Perito  Avaliador de Imóveis e Corretor 

de  Imóveis,  portador  do  CPF  sob  o  n°  xxxxxxx  e  CRECI/SP  xxxx-F​,  residente e 
domiciliado  em  Valinhos-SP  com  endereço  à  Rua  xxxxx,  nº  xxx  –  Jardim  das 
Palmeiras  –  CEP:  xxxxx-xxx,  SP,  Brasil,  vem  mui  respeitosamente  à  presença 
de  Vossa  Senhoria  manifestar-se  no  que  segue  para  elaboração  desta 
proposta,  foram  considerados:  a  relevância,  o  vulto,  o  risco  e a complexidade 
dos serviços a executar e o prazo fixado.  

HONORÁRIOS PERICIAIS 

4- ESPECIFICAÇÃO DO TRABALHO PREVISTO 

Conforme  nomeação  em  xx/xx/2019  (via  e-mail),  aceito  elaborar  um  Laudo 
Mercadológico  nas  condições  abaixo,  utilizando  o  ​MÉTODO  COMPARATIVO 
DE  DADOS  DE  MERCADO  ​e  o  MÉTODO  EVOLUTIVO,  onde  irei  arbitrar  o 
valor  mercadológico  para  compra  e  venda  dos  imóveis  relacionados  abaixo, 
responder  e  esclarecer  os  quesitos  apresentados  aos  autos.  A  avaliação  é 
feita  de  forma  criteriosa  e  alicerçada  nas  diretivas  e  regras  da  ABNT- 
Associação  Brasileira  de  Normas  Técnicas,  por  meio  da  NBR  14.653/2004, 
partes  1,  2,  3  e  4,  inclusive  apresentando  informações  que  reforçam  e 
comprovam  o  valor  do  imóvel  (Quadro  Amostral,  Planilha  de  Cálculos, 
Fotografias, e etc.). 

O  valor  total  dos  honorários  corresponde  a  ​R$  4.500,00  (quatro  mil  e 

quinhentos reais)​,​ c
​ onforme descrição: 

5- ESCOPO DO TRABALHO 

Para tanto é necessário: 

2.10 Planejamento dos trabalhos periciais; 

2.11 Abertura de papéis de trabalho;  

2.12 Realização de diligências e exame de documentos; 

 2.13 Pesquisa e exame de livros e documentos técnicos; 

2.14 Preparação de anexos e montagem do Laudo; 

2.15 Reuniões com as partes e/ou com terceiros, quando for o caso; 

2.16 Redação do laudo; 

2.17 Revisão final. 

6- BENS A SEREM AVALIADOS:  

1) Imóvel  Matrícula  xxxx:  01  (um)  terreno  com  área  total  de 
214,375m²,  contendo  uma  garagem  construída  com  área 
não  especificada,  situado  à  Rua  xxxxxxx,  nº  xxx,  bairro  do 
Itapechinga, Bragança Paulista – SP  
 

7- DETALHAMENTO DOS HONORÁRIOS: 

 
8- Horas  técnicas  de  trabalho,  diligência,  pesquisas,  consultas  do 
processo,  execução  do  Laudo,  Levantamento  Cadastral,  etc  -  220 
horas técnicas, preço por hora técnica R$ 20,45.  
Total  de  Honorários:  ​R$  4.500,00  ​(quatro  mil  e  quinhentos  reais),  ​ver 
descrição: 

Detalhamento dos Serviços  Nº de Horas 

Estudo dos Autos e exame de documentos  24 

Pesquisas Técnicas sobre o assunto e coleta de dados  32 

Diligencias  (horas  de  deslocamento  +  atuação  “in  08 

loco”) 

Levantamento Cadastral do imóvel  24 

Outros (levantamentos, vistorias, entrevistas, etc.)  56 

Elaboração do Laudo  36 

Digitação, Montagem e entrega do Laudo Pericial  40 

Total de horas  220 

 
 

O pagamento será feito da seguinte forma:  

● 50%  no  momento  da  aceitação  no  valor  de  R$  2.250,00  (dois  mil 
duzentos e cinquenta reais); 
● 50%  no  ato  da  apresentação  do  laudo no valor de R$ 2.250,00 (dois mil 
duzentos e cinquenta reais); 
 
 
Solicito que seja feito os depósitos em minha conta corrente conforme dados 
abaixo: 

Titular:​ xxxxxxxx 

Banco:​ xxxxxxxxxxxx 

Agência:​ xxxx 

Conta Corrente n°:​ xxxxx 

Cabe  ressaltar  que  tal  procedimento  se  justifica  para  cobrir  as  despesas  iniciais  do 
trabalho  e  tendo  em  vista  a  responsabilidade  do  emitente  Laudo,  onde  o  Perito  ao 
assinar  tal  documento  se  compromete  com  todas  as  consequências  do  mesmo. 
(CPC, Art. 465 §4); 

O  emitente  do  laudo  é  extremamente  qualificado  para  tal:  CURSO  DE  PERÍCIA 
JUDICIAL EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS pelo CURSO BETA. 

A  entrega  do  LAUDO  DE  AVALIAÇÃO  ocorrerá  num  prazo  máximo  de 30 dias (úteis) 
após a diligência.   

A entrega do LAUDO DE AVALIAÇÃO ocorrerá num prazo de 10 (dez) dias, contados a 
partir  do  dia  subsequente  à  data  da  diligência,  a  qual  será  agendada  após  a 
confirmação do depósito dos honorários.   

Por último, requer de Vossa Senhoria aprovação da presente proposta de honorários. 

Nestes termos, 

Espera e pede deferimento. 

 
Valinhos - SP, 25 de setembro de 2019. 

-------------------------------------------------------------- 

DANIEL DE SOUZA  
Perito Avaliador de Imóveis e Corretor de Imóveis 
 CRECI/SP Nº xxxxxxxxxx-F 

MODELO DE PETIÇÃO DE MARCAÇÃO DE DILIGÊNCIA 

M.M JUÍZA DE DIREITO Dra. MÖNICA DI STASI ENCINAS, 3º VARA CÍVEL 

DO FÓRUM JOÃO MENDES, COMARCA DE SÃO PAULO-SP 

Processo: xxxxxxxxxxx 

Classe - Assunto: Contratos Bancários 

Exeqüente: Banco Bradesco S/A 

Executado: xxxxxx 

Cônjuge: xxxxxxxxxxxxxxxxxx 

Perita: Rosiani Axxxx 

ROSIANI APARECIDA​,  Perita deste Juízo, devidamente qualificada nos autos 
processuais,  vem,  requerer  a  Vossa  Excelência,  que  sejam  intimadas  as 
partes  e  demais  interessados  ​para  agendamento  da    diligência  da  prova 
pericial,  no  dia  12  de  novembro  de  2018,  às  9:30hs  horas,  segunda  feira  ​, 
no  imóvel  sob  número  1801  situado  à  Avenida  xxxxx,  nº  xxx  subdistrito  – 
Tucuruvi  -  São  Paulo  ,  SP.  Solicito cópia dos documentos: Cópia da  planta do 
imóvel,  cópia  do  IPTU,  para  serem  entregues  no  momento  da  diligência,  ou 
enviar  para  o  email  xxxxxx  antes  da  data  da  diligência.  O  local  deve  estar 
disponível  para  vistoria  /  medições  in  loco;  caso  haja  animais  no  local, 
necessário  que  permaneçam  afastados  no  momento  do  levantamento,  caso 
contrário  as  medições  serão  prejudicadas,  se  necessário  será  realizada  mais 
vistorias no local após esta data agendada; 

É o que requer, 

Pede deferimento. 

São Paulo, 25 de setembro de 2018 

-------------------------------------------------------------- 

ROSIANI APARECIDA 

Perita Avaliadora de imóveis e Arquiteta 

 CAU: xxxxxx 

MODELO DE PETIÇÃO DE ENTREGA DO LAUDO 

M.M. SENHORA JUÍZA DE DIREITO ANA CARLA CRISCIONE DOS SANTOS 

DA 1ª VARA DE FAMÍLIA E SUCESSÕES DA COMARCA DE BAURU 

Processo Digital nº: xxxxxxxxx 

Ação: Inventário e Partilha 

Exeqüente: xxxxxxxxx 

Executado: xxxxxxxx 

Perita: Daniela Ibara 

DANIELA  IBARA​,  Perita  deste  Juízo,  devidamente  qualificada  nos  autos 

processuais,  vem,  respeitosamente,  apresentar  a  Vossa  Excelência  dentro do 
prazo  legal,  o  Laudo  Pericial  em  Avaliação  Imobiliária  do  processo  em 
referência. Requer a liberação de seus honorários. 

É o que requer, 

Pede deferimento. 
 
Botucatu, 18 de junho de 2018 

_____________________________________ 

DANIELA IBARA TANAKA 

Perita Avaliadora de Imóvel 

CAU: A37279-0 
 

 
  

MODELO DE PETIÇÃO DE LIBERAÇÃO DE HONORÁRIOS 

M.M JUÍZA DE DIREITO Dra. MÖNICA DI STASI ENCINAS, 3º VARA CÍVEL 

DO FÓRUM JOÃO MENDES, COMARCA DE SÃO PAULO-SP 

Processo: xxxxxxx 

Classe - Assunto: Contratos Bancários 

Exeqüente: Banco Bradesco S/A 

Executado: xxxxxxxxxx 

Cônjuge : xxxxxxxx 

Perita: Rosiani Axxx 

ROSIANI APARECIDA​,  Perita deste Juízo, devidamente qualificada nos autos 
processuais,  vem,  respeitosamente,  apresentar  a  Vossa  Excelência,  para 
liberação 100% de seus honorários. 

Isto  posto,  requer  a  expedição  de  mandado  de  pagamento  em  favor  do  ora 
Requerente. 

É o que requer, 

Pede deferimento. 

 
São Paulo, 25 de setembro de 2018 

-------------------------------------------------------------- 

ROSIANI APARECIDA FARIA 

Perita Avaliadora de imóveis e Arquiteta 

CAU: Nº xxxxxxx 

 
 

COMO SER PERITO NOS TRIBUNAIS? 

Para  se  tornar  um  perito  do  juízo,  o  profissional  deverá  fazer  visita  as 
Varas  dos  Tribunais,  e  conversar  pessoalmente  com  o  Diretor  da  Vara  ou 
com  o  Juiz,  e  dizer  no  que  poderá  ajudar,  mostrar  suas  qualificações, 
entregar  seu  curriculum  atualizado,  cartão  de  visita,  e  que  tipo  de  laudo 
poderá  fazer  para  orientar  o  magistrado  nos  processo.  (NADA  DE 
CURRICULUM POR E-MAIL) 

Trata-se  de  um  trabalho  individual em cada uma das varas. Vem a ser 

um  trabalho  de  "formiguinha".  Levam-se  semanas  para  visitar  as  varas  e 
diversos "Fóruns", porém, vale a pena. 

Aproveitem  para  visitar  TODAS  as  Varas  locais  apresentando  o  seu 

currículo e oferecendo seus serviços de Perícia em Imóveis. 

A  princípio  se  aproxime  do  pessoal  do  balcão,  os  assistentes 

judiciários. 

O CURRICULUM 

Não existe um específico. 

Para  começar,  o  currículo  ideal  é  aquele  que  valoriza  as  qualidades  e 

as  habilitações  do  profissional,  além  de  passar  boas  impressões  de  suas 
antigas experiências.  

Não  vá  pensando  que  um  mesmo  currículo  vale  para  ser  Gari  ou 
Presidente.  Cada  cargo  e  empresa  possuem  necessidades diferentes, então 
faça  uma  boa  pesquisa  das  qualidades  necessárias  e  que  você  pode 
destacar no seu currículo de acordo com a proposta de realizar pericias. 

As  informações  de  contato,  telefone  fixo,  telefone  celular  e  e-mail, 

devem  aparecer  no  topo  do  curriculum  vitae,  junto  ao  nome,  endereço  e 
estado civil.  

Embora  o  conteúdo  certamente  fale  mais  alto,  a  apresentação  do 

currículo  conta  muitos  pontos  a  favor.  Um  currículo  bem  apresentável, 
organizado  e  impresso  em  um  bom  papel,  transmite  a  ideia  de  um 
profissional  competente  e  diferenciado.  Utilize  uma  boa  impressora  e 
papéis brancos, no formato A4, de boa gramatura (90g/m2 por exemplo).  

Faça tudo numa folha só. Seja objetivo. 

Segue os únicos itens a serem respondidos numa única folha. 

Objetivo;  Perfil  profissional;  Formação;  Escolaridade;  Idiomas; 

Informações complementares. 

Indicação  de  um  Perito  já  atuante  poder  ser  a  entrada  mais  rápida 
para começar atuar. 

A VISÃO DO MAGISTRADO – JUÍZ 

Geralmente  o  Perito  é  muito  bem  visto  pelos  juízes,  os  mesmos 

devido  ao  grande  número  de  processo,  gostam  que  profissionais  “expert” 
lhe façam visitas, e ofereçam sua ajuda na justiça. 

Portanto sem medo, podemos consultá-los. 

NOS TRIBUNAIS - VARAS 

O  Perito  de  uma  vara  judicial  pode  ser  constantemente  chamado 

para  atuar,  inclusive  em  vários  processos  bem como em várias outras varas, 
quando  um  juiz  o  chama  constantemente,  isso  é  um sinal que seu trabalho 
é  importante  para  aquele  juiz,  e visto que juízes não ficam muito tempo em 
uma  determinada  vara,  o  mesmo  pode  ser  sempre  deslocado  para  outras 
comarcas  ou  esferas,  o  juiz  pode  sempre  chama-lo  para  atuar,  e  com  isso o 
Perito ser reconhecido. 

ONDE É POSSÍVEL ATUAR? 

Todas  as  perícias  acontecem  no  campo  Cível,  Eleitoral,  Criminal  bem 
como  na  esfera  do  Trabalho,  (Trabalhista  –  TRT),  a  última  também 
chamamos  de  justiça  Trabalhista.  As  áreas  Cível  e  Criminal  ocorrem  em 
âmbito  Federal  ou  Estadual,  já  a  do  Trabalho,  em  Federal.  As  diferenças 
entre  as  justiças  Federal,  Estadual  e  do  Trabalho  são  da  seguinte  forma:  na 
Justiça  do  Trabalho,  as partes são empregados e empregadores (empresas), 
e  os  assuntos  tratam  exclusivamente  de  relação  de  trabalho,  ou 
assemelhados.  Na  justiça  Federal,  pelo  menos  uma  das  partes  é  a União ou 
órgão  originado  dela,  do  tipo  INSS,  Bancos  do  governo,  DNER  e  demais 
órgãos.  Na  Estadual,  passam  processos  comuns  em  que  as  partes  não 
estariam  incluídas,  como  possíveis  litigantes,  nas  outras  duas  modalidades 
de  justiças.  A  Justiça  Estadual,  chamamos  ao  mesmo  tempo,  de  Justiça 
Comum. 

- TRT 

- CÍVIL 

- CRIMINAL 

- FEDERAL 

HABILITAÇÃO NA JUSTIÇA ESTADUAL 

O  Conselho  Superior  de  Magistratura  determinou  pelo  Provimento 

797/2003  que  a  nomeação  de  peritos  pelos  juízes  estaduais  está  sujeita  a 
procedimento prévio de habilitação. 

O  Artigo  2º.  desse  provimento  determina  qual  a  documentação  que 

deve ser apresentada para pleitear essa habilitação, a saber: 

1  –  Curriculum  com  informações  sobre  formação  profissional,  qualificação 

técnica  ou  científica,  experiência  e  área  de  atuação  para  as  quais  estejam 
apto; 

2  -  Declaração,  sob  as  penas  da  lei,  de  que  não  tem  vínculo  de  parentesco 
sanguíneo,  por  afinidade  ou  civil  por  linha  ascendente,  descendente  ou 
colateral,  até  o  quarto  grau,  com  o  Juiz  e  servidores  da  unidade  judiciária 
em que for atuar; 

3  –  Cópia  de  certidões  dos  distribuidores  cíveis  e criminais das comarcas da 

capital e de seu domicílio, nos últimos 10 anos; 

4  –  Declaração  de  que  não  se  opõe  à  vista  de  seu  prontuário  pelas  partes  e 
respectivos advogados e demais interessados a critério do Juiz; 

5 – Outros documentos, a pedido do Juiz. 

Parágrafo  único  –  Para  os fins do disposto citado no item 2 (dois) e no artigo 

13,  compreendem-se  no  conceito  de  afinidade  os  vínculos  decorrentes  de 
união estável, com o (a) companheiro (a) e parentes. 

Artigo  6º  -  A  cada  2  (dois)  anos no máximo ou sempre que houver alteração 

na  titularidade  da  Vara,  o  interessado  deverá  atualizar  toda  a 
documentação  mencionada  no  artigo  2º,  itens  2  (dois)  e  3  (três)  além  de 
juntar outros documentos de seu interesse ao respectivo prontuário. 

ESTRUTURA DO JUDICIÁRIO 

1ª  Instância,  processo  está  com  os  juízes,  nas  varas  e  para  a  sentença  em 
tribunais do estado. 

2ª  Instância,  nesta  fase  ficam  os  desembargadores,  as  câmaras  e  os 
acórdãos. 

3ª  Instância,  onde  o  processo  está  com  os  ministros,  tribunais  superiores, 
STJ, STF, STE, TST. 

EM QUE INSTÂNCIA ATUAM OS PERITOS? 

Um  perito  sempre  será  nomeado  por  um  juiz  de  primeira  instância,  e 
sempre  na  esfera  judicial,  é  importante  saber  disso,  nas  demais  instâncias 
não  existe  uma  prova  pericial  os  ministros  e  desembargadores  fazem  as 
análises dos laudos já juntados ao processo e dão seu parecer. 

 
  

QUESTIONAMENTOS 

EXEMPLOS DE FORMULAÇÃO DE QUESITOS 

Os QUESITOS devem ser transcritos e respondidos na sequência em que 

foram formulados. 

As respostas aos QUESITOS devem ter bases sólidas, não sendo 

recomendadas as do tipo "sim" ou "não". 

ANEXO XIII – RESPOSTAS DOS QUESITOS DO JUÍZO 

1) Qual foi a valorização do imóvel locado nos últimos 3 anos? 

Foi de 35% 

2)  Qual  o  valor  médio  de  aluguel  de  um  imóvel  similar  na  área 
correspondente? 

Em média representa R$ 8 mil em áreas dentro de perímetros urbanos.  

ANEXO IX – RESPOSTAS DOS QUESITOS FORMULADOS PELA PARTE 

AUTORA 

1)  Queira  o  i.  Perito  informar  qual  a  área  efetivamente  utilizada  pela 
Americel e a área à disposição/utilizada pela Requerida? 

A  área  efetivamente  utilizada  pela  Americel  é  de  150m²  e  a  área  à 

disposição/utilizada  pela  Requerida  é  de  458m²,  pois  esta  se  torna  área 
“non  aedificandi”,  não  se  permitindo  a  existência  de  construções  nela, 
sendo necessário, inclusive, demolir as existentes. 
2)  Queria  o  Sr.  Perito  informar  qual  o  valor  de  locação  mensal  da  área 
locada na data da citação? 

O  valor  de  locação  mensal  é  de  R$  4.800,00  (quatro  mil  e  oitocentos  reais). 
As  avaliações,  nesse  caso,  fogem  da  rotina,  pois  não  têm  similar  no 
mercado  de  aluguel  de terreno. A regra geral, primitivamente utilizada, era 
a  de  estimar  as  valorizações  pelo  método  “Antes”  e  “Depois”,  isto  é, 
comparando  os  valores  do  imóvel  na  sua  condição  primitiva  (antes)  e  na 
sua situação remanescente (depois). 

3)  Queira  o  i.  Peito  apresentar  um  croqui  da  área  efetivamente utilizada 
pela Requerente, conforme contrato de locação firmada pelas partes. 

Na página 38 temos uma imagem área com as devidas medidas. 

4)  Queira  o  i.  Perito  informar  qual  foi  a  metodologia  utilizada  para  a 
determinação  do  valor  locativo  mensal,  esclarecendo  essa 
metodologia? 

Foi  utilizado  o  MÉTODO  COMPARATIVO  DIRETO  DE  DADOS DE MERCADO, 

conforme  demonstrativo  da  PLANILHA  DE  CÁLCULO  da  MEMÓRIA  DE 
CÁLCULO das páginas 13 e 14, do presente Laudo de Avaliação. 

5)  Utilizando  o  Método  comparativo  e  atendendo  a  todas  as  exigências 

da  NBR  14653-2  –  Norma  Técnica  para  avaliação  de  imóveis  urbanos)  – 
gentileza  proceder  à  avaliação  do  imóvel  (valor  venal  da  área 
efetivamente  utilizada  pela  Ré),  informando  e  deve-se  enquadrar 
minimamente  no  Grau  II  de  Fundamentação  e  Grau  III  Precisão.  Favor 
justificar e comprovar as resposta. 

  Cientistas  dizem  que  a  exposição  prolongada  a  campos  eletromagnéticos 

pode  causar  depressão  psíquica  ou  até  mesmo  favorecer  o surgimento de 
câncer.  O  excesso  de  ondas  eletromagnéticas  emitidas  por  equipamentos 
elétricos  e  eletrônicos  produz  um  tipo  de  poluição  imperceptível  capaz de 
influenciar  o  comportamento  celular  do  organismo  humano,  danificar 
aparelhos  elétricos  e  até  desorientar  o  voo  de  algumas  aves.  Ninguém 
pode  vê-la,  mas  a  poluição  eletromagnética  está  espalhada  por  toda  à 
parte,  ocupando  o  espaço  e atravessando qualquer tipo de matéria viva ou 
inorgânica. 

  Viver  próximo  de  fontes  de  radiação  eletromagnética  pode  ser  perigoso. 
Apesar  de  ser  não-ionizante,  essa  radiação,  como  dito  no  texto  inicial, 
causa  interferência  em  aparelhos  elétricos  e desvaloriza imóveis próximo à 
 fonte.  Provavelmente,  as  muitas  máquinas  que  funcionam  nessa  fonte 
também causam certa poluição sonora. 

  De  acordo  com  a  Anatel  (Agência  Nacional  de  Telecomunicações),  através 

da  Resolução  303  de  3  de  julho  de  2002,  limita  a  densidade  de  potência  a 
qual a população em geral pode estar exposta pela seguinte equação: 

f/200 [W/m2] 

onde f é a freqüência em MHz, entre 400MHz e 2000MHz. 

  A  Resolução  também  limita  a  distância  mínima  que  se  pode  estar  de  uma 
estação: 

6,38 * (eirp / f)½ 

onde EIRP é a potência equivalente isotropicamente irradiada em Watt e f 

é a freqüência em MHz, entre 400MHz e 2000MHz. 

Em geral, as estações que ficam nas torres de celular têm potência de 100 
Watts. Então, na prática, não se deve estar a menos de 2 metros da antena. 
A uma distância maior que essa, todos os limites de segurança estão sendo 
atendidos. Ou seja: a faixa é de 2 a 10 W/m². Empresas de 
telecomunicações dizem que esta faixa não é nociva à saúde humana. 

  Embora  não  haja  relação  de  causa  e  efeito  imediato  entre  as  possíveis 
doenças  e  a  moradia  em  proximidade  das  antenas  celulares,  esta  pode 
configurar uma hipótese da tese de que tal antena pode ser prejudicial. 

  Considerando  algumas  incertezas  expostas,  as  antenas  de  telefonia  móvel 

transmitem  ondas  com  baixa  potência,  possuem  de  15  a  20  m  de  altura,  e 
emitem  apenas  0,02  miliwatts  por centímetro quadrado (mW/cm2), sendo 
bem  menores  do  que  as  Erbs  de  televisão  e  rádio  (entre  500  a  1000  vezes 
menos potência). 

  Comparando-se  os  limites  de  segurança  determinados  por  lei,  a 

intensidade  máxima  das  antenas  devem  ser  de  1,2  mW/cm²  para  antenas 
de  Televisão  e  rádio  e  de 0,57 mW/cm² para os telefones celulares, embora 
as  antenas  de  televisão  sejam  1.000  a  5.000  vezes  maiores  do  que  as 
antenas de celulares. 

  No  mercado  imobiliário,  é  conhecido  o  fato  da  desvalorização  de  imóveis 

muito  próximos  às  torres  de  telecomunicações.  Porém,  a  distância 
necessária para a segurança das pessoas é muito subjetiva. Não se seguem 
critérios rígidos ou, ao menos, bem definidos.  

  As  radiações  IONIZANTES,  por  exemplo  as  dos  raios-X,  oferecem  risco  e 
devem ser usadas com muita precaução. As radiações NÃO IONIZANTES só 
 oferecem  danos  à  saúde  quando  sua  potência  for  muito  alta,  a  ponto  de 
elevar  a  temperatura  corporal  em  1  grau  centígrado.  As  antenas  de 
estações  celulares  transmitem  sinais  de  baixa  potência,  incapazes  de 
causar  algum  efeito  na  saúde  das  pessoas.  Os  aparelhos  celulares emitem 
sinais  de  potência  mais  baixos  ainda  –  apesar  de  estarem  muito  próximos 
ao usuário, não são capazes de causar danos à saúde.  

  Em  geral,  as  estações  que  ficam  nas  torres  de  celular  têm  potência  de  100 
Watts.  Então,  na  prática, não se deve estar a menos de 2 metros da antena. 
A uma distância maior que essa, todos os limites de segurança estão sendo 
atendidos. 

  Na  condição  de  que  imóveis  próximos  às  torres  poderem  ser 
desvalorizados,  tem-se  a  informação  de  que  a  Anatel,  na sua Resolução de 
303,  exige  que  para  cada  ERB  (Estação  Rádio  Base)  seja feito um Relatório 
de  Conformidade,  provando  que  essa  desvalorização  não  é  tão  necessária 
(a  não  ser,  que  apenas  se  leve  em  conta  a  estética).  Este  Relatório  deve 
conter  a  memória  de  cálculo  dos  campos  eletromagnéticos  produzidos 
pelas  estações  para  demonstrar  o  atendimento  aos  limites  de  exposição 
estabelecidos.  Ele  considera  todos  os  lugares  próximos  da antena onde há 
possibilidade  de  acesso  de  pessoas.  Isso  garante  que  as  pessoas  que 
morem  próximas  a  elas  não  estejam  sujeitas a uma radiação maior do que 
o  limite  estabelecido.  E  ainda  é  importante  destacar,  que  as  torres  não 
interferem  de  alguma  forma  na  casa  destas  pessoas,  não  interferem  em 
qualquer  aparelho  eletrônico  industrializado,  por  exemplo.  A operadora de 
celular  somente  opera  na  faixa  de  frequência  que  lhe  foi  designada,  sob  o 
risco  de  ser  multada  ou  perder  a  licença  se  utilizar  outra  banda  de 
frequência. 

  É  de  senso  comum  que  a  passagem  de  uma  linha  de  transmissão  de 
energia  elétrica,  numa  área  grande,  destinada  a  pasto  de  animais  ou 
ocupada  com  plantação  de  pequeno  porte,  não  a  altera  de  forma 
substancial.  E  é  óbvio  que  a  mesma  passagem  numa área pequena, como 
os  lotes  de  um  loteamento,  os  quais  existem  de  direito  e  de  fato, 
causa-lhes  limitações  no  que  tange  à  edificação,  que  constituem  o  fim  a 
que  se  destina,  razão  pela  qual  para  imóveis  urbanos  é  comum  indenizar 
pela  servidão  de  passagem  2/3  do  valor  da  terra  nua  e  para  imóveis  rurais 
1/3 do valor da terra. 

  Normalmente  é  exigida  apenas  uma  distância  de  50  metros,  ao  invés  de 
400  metros  como  os  estudos  indicam.  Mesmo  assim  isto  não  é  cumprido 
na  prática,  como  facilmente  podemos  perceber  ao  transitar  pela  nossa 
cidade. 

  Dizer  que  os  custos  de  construção  e  instalação  destes  equipamentos  são 
muito  altos  é  verdade  mas  o  que  ninguém  diz  é  o  lucro  que  este  tipo  de 
 negócio  possui,  então  o  aluguel  tem  que  ser  justo  principalmente  porque 
neste  tipo  de  contrato  o  tempo  determinado  de  sua  duração  costuma  ser 
longo.  Aqui  não  cabe  dizer  que  o  aluguel  deve  ser  baixo  porque  a 
localização  da  torre  fica  em  área  de  risco  ou  área  nobre,  não  faz  diferença 
pois  não  estamos  falando  de  moradia  ou  comércio  e  portanto  o  que 
interessa  na  determinação  do  preço  é  a  localização  do  imóvel  frente  à 
necessidade  da  empresa  e  se  esta  optou  pelo  terreno  é  porque  ele  se 
encontra  exatamente  onde  precisa  que  a  antena  seja  instalada.  Os 
aluguéis  variam  entre  R$  3  mil  a  R$  4  mil  em  áreas  rurais  e  em  média  de 
R$ 8 mil em áreas urbanas. 

  6)  Gentileza  apresentar  pesquisa  de  mercado  realizada  na  mesma 

região  de  localização  do  imóvel,  para  avaliação  (valor  venal  da  área 
ocupada pela AMERICEL), informando as fontes de consulta, localização 
dos imóveis, características, fotos e etc. 

  O  QUADRO  AMOSTRAL  é  devidamente  apresentado  na  página  12  do 

presente Laudo de Avaliação, no qual utilizamos 14 AMOSTRAS de terrenos, 
todos eles voltados para locação. 

  7)  Queira  o  i.  Perito  apresentar  o  tratamento  estatístico  aplicado  na 

Pesquisa  de  Mercado  realizada  (locação)  se  possível  através  de 
Estatística  Inferencial,  detalhando  os  elementos  adotados,  mostrando 
todas as suas etapas e o atendimento da NBR 14653-2 

  Existem  três  tipos  de  avaliações,  assim  como  existem  vários  métodos  para 
se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é 
o  método  da  Comparação  de  Dados de Mercado de transações de imóveis 
semelhantes.  É  o  melhor  método,  mas  depende  da  existência  de 
transações  do  mesmo  tipo  de  imóvel,  efetuadas  na  mesma  época  e 
localização  espacial,  e  em  quantidade  suficiente  para  possibilitar  a  análise 
dos valores.  

  Havendo  dados,  é  preciso  obter  um  valor  médio.  É  sempre  uma  média 
ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros. 

  Não  é  possível  simplesmente  extrair  a  média  aritmética.  Esta  média  pode 

ser  feita  por  aproximação  ou  “à  sentimento”,  se  for  uma  avaliação  dentro 
do  nível  de  rigor  Expedito,  por  homogeneização  de  fatores,  se  for  no  nível 
Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso. 

  Os  Peritos  Avaliadores  precisam  conferir  as  condições  em  que são feitas as 

transações  para  verificar  se  os  preços  não  estão  destoando  do  mercado. 
 Segundo  a  norma  de  avaliações  (NBR  5.676),  uma  avaliação  poderá  estar 
enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor: 

- Nível  Expedito:  baseado  no  “sentimento”  ou  na  experiência  do  avaliador, 
sem  justificativa  matemática  ou  estatística.  É  conhecida  também  como 
"AVALIAÇÃO COMERCIAL" 

- Nível  Normal:  homogeneização  de  fatores.  Trata-se  da  "AVALIAÇÃO 

MERCADOLÓGICA" 

- Nível rigoroso: inferência estatística. Vem a ser "AVALIAÇÃO ANALÍTICA" 

  Posso  assegurar  que  80%  (oitenta  por  cento)  das  avaliações  são 
mercadológicas.  Ao  se  realizar  o  MÉTODO  COMPARATIVO  DIRETO  DE 
DADOS  DE  MERCADO  não  se  usa  em  hipótese  alguma  a  INFERÊNCIA 
ESTATÍSTICA. 

8) Qual a média dos valores de aluguel por metro quadrado 

comparativamente a metragem do imóvel avaliando na mesma região? 

Efetivando  a  pesquisa  mercadológica  sobre os valores  do metro quadrado 

de  alugueis  dos  terrenos  pesquisados  naquela  área do entorno  do imóvel 
do  mesmo  parâmetro,  obtive  o  valor  aproximado  de  R$  53,00/m²  nesta 
pesquisa. 

9)  Queira  o  Sr.  Perito  informar  se  há  diferenças,  em  termos  de  valores, 
entre  as  locações  comuns  e  as  destinadas  a  ocupação  de  espaço  para 
equipamentos de telecomunicações? 

Existe  acentuada  diferença  quanto  à  utilização,  por  tratar-se  de  uma 

locação  de  imóvel  não  residencial  em  que  o  proprietário  de  um  terreno 
aluga  este  para  que  uma  empresa  de  telefonia  celular  instale  sua  antena, 
base  de  manutenção,  e  toda  a  cablagem  no imóvel que se fizer necessária 
para  operação  e  manutenção  de  seus  equipamentos.  A  locação  aqui  é 
diferente  da  locação  em  condomínios  (telhados),  pois  esta  se  torna  área 
“non  aedificandi”,  não  se  permitindo  a  existência  de  construções  nela, 
sendo necessário, inclusive, demolir as existentes.  

10)  Poderia  o  Sr.  Perito  informar  quais  os  valores  aplicados  para  a 
locações  destinadas  a  ocupação  de  espaço  para  equipamentos  de 
telecomunicações na região?  
Os  ganhos  mensais  para  os  empreendimentos  que  conseguem  locar  seus 
espaços  variam entre R$ 3 mil a R$ 4 mil em áreas rurais e em média de R$ 
8 mil em áreas urbanas. 

11)  Poderia  o  Sr.  Perito  informar se o valor atual do contrato de locação e 

se coaduna com o valor de mercado regional? 

Por  tratar-se  de  uma  locação  de  imóvel  não  residencial  em  que  o 
proprietário  de  um  terreno  aluga  este  para  que  uma empresa de telefonia 
celular  instale  sua  antena,  infraestrutura  para  cablagem  e  base  de 
manutenção,  a  locação  aqui  é  diferente  da  locação  em  condomínios 
(telhados)  e  principalmente  em  função  das  perdas  em  lucros  cessantes 
constatamos  que  o  aluguel  esta  totalmente  defasado,  daí  arbitramos  o 
valor de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais). 

12)  Queira  o  i.  Perito  prestar  os  demais  esclarecimentos  que  entenda 
relevantes ao correto julgamento da lide. 

No  item  IX  –  ESCLARECIMENTOS,  nas  páginas  8  e  9  abordamos  os  fatos 

relevantes.  

 
​No passado, informação era poder, hoje poder é dividir informação 
e o futuro pertence a quem pratica a cooperação. (Harvard 
University).