y

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--
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~
Preciso e Agilidade
PARECER TCNICO
DE AVALIAO MERCADOLGICA
Imvel Avaliando: A casa Avenida Barao de Itapura, 2738, Jardim Dom
Bosco, municpio de Campinas/SP
Finalidade do Parecer: Processo Cvel
Interessado: Dr Felipe Braga Albuiieftjue
Fbio Lus Pato
Corretor de Imveis
Creci n 100187 - 2a Regio^So Paulo)
Rua Batista Perozzo, 32, Sala 08, Paulinia, SP
Fone: (19) 3933-4444 - E-mail: [email protected]
Paulnia/SP, 12 de fevereiro de 2012
Rua Batista Perozzo, 32 - 5ala O - Paulinia -5P - CEP I3I10I70
Fone (19)39331111 - uauuj skillaudos combr
*
N. 000321
3a VIA
INSCRITO
V-
Nw^
et
S
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-.
Preciso e Agilidade
Processo: 428072-87.2000.8.06.0001/0
Ao: Processo Cvel
Frum: 20 Comarca de Fortaleza
Autor: INDSTRIA ECOMERCIO DE CONFECES ORIGAMY LTDA
Ru: JOO AMADEU FURLAN e MERCEDES FURNAZIN FURLAN
EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO DR.
Fbio Lus Passeri, Corretor de Imveis com registro
no CRECI da 2a Regio (So Paulo) sob o n
100187, domiciliado Rua Batista Perozzo, 32, Sala
08, Paulinia, SP, na qualidade de Perito Avaliador
designado nos autos do processo em epgrafe, vem
mui respeitosamente a presena de Vossa Excelncia
apresentar o presente Parecer Tcnico de Avaliao
Mercadolgica.
PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA
FINALIDADE
Afinalidade do presente parecer Processo Cvel, para instruo do processo
em referncia.
Este parecer est em conformidade com o disposto no art. 3oda Lei 6.530, de 12
de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profisso de Corretor de
Imveis, e com as Resolues do Conselho Federal de Corretores de Imveis (COFECI)
ns 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispem sobre a competncia do Corretor de Imveis
para a elaborao de Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica e regulamentam a sua
forma de elaborao.
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-
m
ANUSE MERCADOLGICA
to A excelente localizao do imvel um grande fator agregador de valor pois
pode ser utilizado tanto como residencial como comercial.Conforme informaes de
imobilirias que atuam no bairro, constante a procura por imveis semelhantes ao
avaliando, o que viabiliza a sua comercializao em curto espao de tempo.
i
_
METODOLOGIA UTILIZADA
_
Para a realizao do presente trabalho utilizou-se o Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado, que permite a determinao do valor levando em
considerao as diversas tendncias e flutuaes do Mercado Imobilirio, normalmente
diferentes das flutuaes e tendncias de outros ramos da economia, sendo por isso o
mais recomendado e utilizado para a avaliao de imveis.
Neste mtodo, a determinao do valor do imvel avaliando resulta da
comparao deste com outros de natureza e caractersticas intrnsecas e extrnsecas
semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As caractersticas e os atributos
dos dados obtidos so ponderados por meio de tcnicas de homogeneizao
normatizadas.
u
_
_
w"
Preciso e Agilidade
para os bairros prximos.Ao redor do imvel temos comrcios importantes, com
proximidade de ate 500 metros, dois postos de gasolina, loja de departamentos Store,
Supermercados, Padarias, Revendas de veculos, Varejo Horti-Fruti, Faculdade e
Restaurantes e Bancos.
_ Rua Batista Perozzo, 36 Sala O - Paulinia SP - CEP13110-170
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o

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Preciso e Agilidade
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado permitiu a obteno de 3 (trs) imveis com
caractersticas intrnsecas e extrnsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir,
cujas caractersticas encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:
++ + + ++ + + + +
|N| Bairro IQuartosIIdadeIVida| rea Total I Valor I RS/m2 I CUB/m2 |
|| II ltill (m2) | (RS) I I I
++ + + + + + + + +
101|Guanabara I 5 I 23 I 60 | 150 I 620.000,00*1 4.133,331 4,32|
++ + + + + + + i +
|02|Vila iltapura | 3 I 20 I 60 I 100 I 350.000,00*1 3.500,001 3,66|
++ + + + + + + + +
1031Vila Itapura I 3 I 22 I 60 | 304 | 750.000,001 2.467,111 2,581
++ + + + + + + + +
* Preo tipo "Oferta"
Adotou-se o CUB do ms de Janeiro de 2012, no valor de R$ 956,02
(novecentos e cinqenta e seis reais e dois centavos).
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tal
ta-
Preciso e Agilidade
EXISTNCIA DEPREOS DOTIPO OFERTA
A existncia de preos do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do
imvel, torna necessrio a aplicao de um redutor (Fator de Oferta) para adequ-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando ento um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preos do tipo
"oferta":
_
++ + ++ + + + +
w |N| Bairro IQuartos|Idade IVida I rea Total | Valor | R$/m2 | CUB/m2 |
|| || I til| (m2) | (R$) | I I
w/ ++ + + + + + + + +
lOUGuanabara | 5 | 23 | 60 | 150 | 558.000,00*1 3.720,00| 3,89|
|02|Vila iltapura I 3 I 20 | 60 | 100 | 315.000,00*1 3.150,001 3,29|
++ + + + + + + + +
|03|Vila Itapura | 3 | 22 | 60 | 304 | 750.000,001 2.467,11| 2,58|
-' ++ + + + + + + + +
* Preo ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%
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Rua Batista Perozzo, 35 -Sala O Paulima SP - CEP I3I10I70

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| crmitonaa laudo tmooJrtog
Preciso e Agilidade
DEPRECMAO
Calculando a depreciao das amostras pelo Mtodo de Ross-Heidecke, de
acordo com a idade, vida til e estado de conservao:
++ + + ++ + +
|N| Bairro IQuartos|Idade|Vida I Estado IDepreciao|
|| || |til 1 da amostra I calculada I
++ : + + + foi + +
1011 Guanabara | 5 I 23 I 60 |Regular I 28,1 % I
++ + + + + + +
|02|Vila iltapura | 3 I 20 | 60 |Entre regular e reparos simples I 29 % I
++ + + + + -,, ^B + +
|03|Vila Itapura | 3 | 22 | 60 |Entre regular e reparos simples | 30,6 % |
++ + + + + + +
Redefinindo ento o valor das amostras, levando em considerao as
xp I i 11 a mm :L1 -vt
depreciaes calculadas pelo Mtodo de Ross-Heidecke:
+__+ + + ++ + + + +
|N| Bairro IQuartosIIdade1VidaI rea Total I Valor I RS/m2 I CUB/m2 I
|| II ltill (m2> I (RS) I I I
++ + + + + + + + +
|01|Guanabara | 5 | 23 | 60 | 150,00 | 401.202,00*1 2.674,68| 2,80|
++ + + + + + + + +
|02|Vila iltapura | 3 | 20 | 60 | 100,00 | 223.650,00*1 2.236,501 2,34|
++ + + + + + + + +
|03|Vila Itapura I 3 | 22 | 60 | 304,00 | 520.500,00*1 1.712,17| 1,79|
++ + + + + + + + +
* Preo depreciado (reduzido) pelo "Mtodo de Roaa-Heidecke"
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EVOLUO DOSCLCULOS
Preciso e Agilidade
1) Clculo da Mdia Aritmtica:
Mdia Aritmtica =
Somatrio dos valores pesquisados
Nmero de valores pesquisados
Mdia Aritmtica =
R$ 6.623,35
Mdia Aritmtica R$ 2.207,78 /m2 (2,31 CUBs de Janeiro/2012)
Mi mm 1 1
2) Clculo da Mdia Ponderada:
Adotou-se 30% como Fator de Ponderao, eliminando-se os imveis
pesquisados com valores/m2 inferiores R$ 1.876.62 (mdia aritmtica -15%) e superiores
R$ 2.538,95 (mdia aritmtica + 15%).
Aps a ponderao restaram os seguintes imveis pesquisados:
++-
|N I Bairro
|02|Vila iltapura
++
Mdia Ponderada =
Mdia Ponderada =
-+ + + + +
IQuartos IIdadeIVida I rea Total I Valor
I I ltill (m2) | (RS)
-+-
RS/m2
-+ +
I CUB/m2 I
I I
-+
I 3 | 20 | 60 |
.+ + + +.
100 | 223.650,001 2.236,50| 2,34|
+ + + +
Somatrio dos valores pesquisados, aps ponderao
Nmero de valores pesquisados, aps ponderao
R$ 2.236,50
1
Mdia Ponderada = R$ 2.236,50 /m2 (2,34 CUBs de Janeiro/2012)
3) Clculo da Mdia Homogeneizada:
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Preciso e Agilidade
A homogeneizao tem por objetivo descartar os imveis pesquisados cujos
dados eventualmente expressem anomalias em relao mdia, uma vez que s
possvel equalizar-se matematicamente grandezas comparveis.
No presente caso, concludos os procedimentos de Ponderao, no
identificamos anomalias que exijam a eliminao de qualquer uma das amostras
remanescentes.
Portanto, concludos os procedimentos de Ponderao e Homogeneizao
restou o seguinte grupo d imveis pesquisados:
++
|N|
I I
Bairro
|02|Vila iltapura
++
IQuartos|Idade|Vida| rea Total |
I I ltill <m2) |
-+ + + + +
Valor | RS/m2 | CUB/m2 |
(R$) I I I
I 3 | 20 | 60 |
.+ + + +.
100 223.650,001 2.236,501 2,34|
+ + +
Mdia Homogeneizada =
Somatrio dos valores pesquisados,
aps ponderao e homogeneizao
Nmero de valores pesquisados,
aps ponderao e homogeneizao
Mdia Homogeneizada =
R$ 2.236,50
1
Mdia Homogeneizada = R$ 2.236,50 /m2 (2,34 CUBs de Janeiro/2012)
Logo:
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Preciso e Agilidade
DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO DO IMVEL AVALIANDO
Valor do imvel avaliando = rea total do imvel avaliando X Valor mdio do m'
Valor do imvel avaliando = 304,75 m2 X R$ 2.236,50 /m4
Valor do imvel avaliando = R$ 681.573,38
Portanto:
Valor de mercado do imvel avaliando
R$681.573,38
(712,93 CUBs de Janeiro/2012)
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Precisoe Agilidade
GRFICO MERCADOLGICO
O poder de predio do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado
no Grfico Mercadolgico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preos
observados nas diversas amostras e o valor calculado para o imvel avaliando. O ponto
maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para o imvel avaliando, e os
pontos menores indicam os preos/m2 de cada uma das amostras consideradas, excludas
as que foram eliminadas nos processos de ponderao e homogeneizao.
Valor de Mercado do Inovei Rvallando/n2 X Valores das Rnostras/n2
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Preciso e Agilidade
ta/
CONCLUSO
- Com base em pesquisa de imveis de natureza e caractersticas intrnsecas e
extrnsecas semelhantes, utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados de
y
Mercado, ponderando as caractersticas e os atributos dos dados obtidos por meio de
tcnicas de homogeneizao normatizadas que permitem a determinao do valor levando
em considerao as diversas tendncias e flutuaes do Mercado Imobilirio, normalmente
diferentes das flutuaes e tendncias de outros ramos da economia, conclu-se que o
Valor de Mercado do imvel objeto deste Parecer Tcnico de Anlise Mercadolgica
* :i i*i< wk. na ma m
de R$681.573,38 (seiscentos e oitenta e um mil, quinhentos e setenta e trs reais e
trinta e oito centavos), ou 712,93 CUBs de Janeiro/2012, admitindo-se uma variao de
at 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mnimo de
R$647.494,71 (seiscentos e quarenta e sete mil, quatrocentos e noventa e quatro reais e
setenta e um centavos) e o mximo de R$715.652,05 (setecentos e quinze mil, seiscentos
e cinqenta e dois reais e cinco centavos).

H
Paulnia/SP, 12 de fevereiro de 2012.
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Fbio Luis Passeri
Corretor de Imveis
CRECI n 100187 - 2a Regio (So Paulo)
Rua Batista Perozzo, 3S - Sala O Paulinia -SP - CEP 13110-170
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._ ; ; _ Preciso e Agilidade
^ | consultoria a laudos Imooibno*
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DESCRIO DETALHADA
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RELATRIO FOTOGRFICO
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Anexo 1
DO IMVEL AVALIANDO
Rua Batista Perozzo, 3S Sala O - Paulinia SP - CEP I3I1OI70
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Preciso ePlgilidade
Ficha Descritiva do Imvel Avaliando
1 - Identificao e caracterizao do imvel avaliando:
1.1 -Matrcula:
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V'
- N: 84131
- Cartrio: 2o. Cartrio de Imveis Campinas
1.2 - Proprietrio:
- Nome: Joo Amadeu Furlan
- Endereo: no disponvel
- Bairro: no disponvel
- Municpio: Santa Barbara DOeste
- UF: SP
S-'
1.3 - Situao e localizao:
- Tipo: Casa
- Idade: 18 anos
- Endereo: Avenida Barao de Itapura, 2738
- Bairro: Jardim Dom Bosco
- Municpio: Campinas
- UF: SP
ta
- rea do Terreno: 489,00 m2
ta/
1.4 - reas:
- rea Construda: 304,75 m2
- rea Real Total: 304,75 m2
2 - Infra-estrutura disponvel no logradouro e na regio onde se encontra o imvel: rede de
abastecimento de gua, rede de energia eltrica, iluminao pblica, rede de esgoto,
rede telefnica, linhas de transporte pblico, servio de coleta de lixo, TV a cabo,
pavimentao.
3 - Caractersticas do terreno:
- Frente: 10,00 m
- - Fundos: 12,00 m
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- Topografia: plana
- Forma: regular
- Orientao: noroeste
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Preciso e Agilidade
- Situao: meio de quadra
4 - Caractersticas da edificao: casa, de padro construtivo mdio, em estado de
conservao que podemos caracterizar como regular, com um pavimento.
5 - Peas, benfeitorias, e outras caractersticas do imvel:
- Casa aparente bem estruturada
6 - Fotografias do imvel avaliando:
Vista Google do Bairro
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P.oina 15 Hp 7?
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Preciso e Agilidade
Vista Google do imvel
Fachada do Imvel
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Preciso e figilidade
Fachada Aproximada do Imvel
Fachada Ampla do imvel
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Preciso e Agilidade
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Anexo 2
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I DESCRIO DETALHADA
DOS IMVEIS COMPARADOS
I (AMOSTRAS)

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Precisoe Agilidade
Amostra 1
-
1 - Identificao e caracterizao do imvel:
1.1 - Situao e localizao:
- Tipo: Casa
- Endereo: Imobiliria Prado Gonalves - referencia CA03943
- Bairro: Guanabara
- Municpio: Campinas
- UF: SP
u
- Idade: 23 anos
- Vida til: 60 anos
- Estado da Edificao: regular
1.2 - reas:
_
- 2 - Caractersticas do terreno:
53
_
-
^ 3 - Caractersticas da edificao: Casa, de padro construtivo mdio, em estado de
conservao que podemos caracterizar como regular.
2
- rea Real Total: 150,00 m
- Topografia: plana
- Forma: regular
quartos.
5 - Preo (oferta): R$ 620.000,00
6 - Data da vistoria: 12/02/2012
4 - Peas, benfeitorias, e outras caractersticas do imvel: a casa constituda de 5
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Rua Batista Perozzo, 32 - Sala O - Paulinia - 5P CEP I3I10-I70
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Amostra 2
1 - Identificao e caracterizao do imvel:
1.1 - Situao e localizao:
- Tipo: Casa
Preciso e Agilidade
- Endereo: Imobiliria Pronto Imveis, referencia C002542
- Bairro: Vila iltapura
- Municpio: Campinas
- UF: SP
- Idade: 20 anos
- Vida til: 60 anos
- Estado da Edificao: entre regular e necessitando de reparos simples
_ 1.2- reas:
- rea Real Total: 100,00 m2
2 - Caractersticas da edificao: Casa, de padro construtivo mdio, em estado de
conservao que podemos caracterizar como regular.
_.

3 - Peas, benfeitorias, e outras caractersticas do imvel: a casa constituda de 3

-
-
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-
_
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5 - Data da vistoria: 12/02/2012
6 - Fotografia da amostra:
ta/ Rua Batista Perozzo, 32 -Sala O Paulinia -SP- CEP I3I10-I70
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-
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6
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-
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-
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Preciso e Agilidade
Amostra 3
1 - Identificao e caracterizao do imvel:
1.1 - Situao e localizao:
- Tipo: Casa
- Endereo: Imobiliria Prado Gonalves Premium
- Bairro: Vila Itapura
- Municpio: Campinas
- UF: SP
- Idade: 22 anos
- Vida til: 60 anos
- Estado da Edificao: entre regular e necessitando de reparos simples
1.2 - reas:
- rea Real Total: 304,00 m2
2 - Caractersticas da edificao: Casa, de padro construtivo mdio, em estado de
conservao que podemos caracterizar como regular.
3 - Peas, benfeitorias, e outras caractersticas do imvel: a casa constituda de 3
quartos.
4 - Preo (comercializao): R$ 750.000,00
5 - Data da vistoria: 12702/2012
6 - Fotografia da amostra:
Rua Batista Perozzo, 32 - 5ala O - Paulinia - 5P - CEP 0I1O-I7O
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Preciso e Agilidade
CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Fbio Luis Passeri
Qualificao: Corretor de Imveis
CRECI: 100187 - 2a Regio (So Paulo)
Formao Profissional:
Marketing com Gesto em Vendas - UNIP - Universidade Paulista;
Avaliador de Imveis - COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imveis

- Correto de Imveis;
ta<
CRECI/SP - Conselho Regional de Corretores de Imveis de So Paulo
Perito Judicial em Transaes Imobilirias - APEJESP - Associao de Peritos
Judiciais do Estado de So Paulo.
Experincia Profissional: Gestor Imobilirio, proprietrio de Imobiliria.
Construo de Imveis. Perito Avaliador, atuando nas cidades de Campinas e

ta
tu
m regio Metropolitana. Professor Instituto Carlos Freires - Curso Imobilirio.
ta-

E-mail: [email protected]
ta.
Endereo: Rua Batista Perozzo, 32, Sala 08, Paulinia, SP
Telefone: (19)3933-4444
Rua Batista Perozzo, 32 -Sala O Paulima 5P CEP I3I10-I70
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_

^
PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINAS
2012
Capa Carne -Simplificado
Cd. Cartogrfico
Tipo do Imvel
Cd. Anterior
Local i zao
Quar t ei ro/ Quadr a :
Lot ei Subi ot e
rea do Terreno
Valor do Metro 2
Fatores de Correo
FG / FP / FV
FLE /
Vai or do
PosIo
FZ / FE:
Terreno:
Frente:
do Lote:
rea Construida:
Valor Metro 2 Construo:
Ano de Depreciao:
Fator de Depreciao:
Vai or da Construo:
Tipo Padro Construo:
Exerci ei o
Valor Venal do Imvel
Vaior do IPTU
Valor Taxa de Lixo
Valor Taxa de Sinistro
Vai or Compensado
Nmero de Parcelas
Valor das Parcelas:
Iseno de Imposto:
I mu n i d a d e :
VI . Rennci a - I PTU:
Iseno de Taxas:
VI. Renncia - Lixo:
VI. Renncia - Sinistro:
Dt. Venct o 1J Par cel a:
Identificao do Imvel
3421.14.35 0030. 01001
PREDI AL
02-021653000
Aveni da BARO DE I TAPURA, 2738/
JARDI M DOM BOSCO
00604-P
008-
Dados do Terreno
489.00
RS 602. 85 / UFI C
0.8944
NO / SI M / NO
NO / NO / NO
RS 263, 671. 95 / UFIC
10 00
Meio de Quadra
Dados da Edificao
304. 75
RS 1, 576. 85 / UFI C
1976
0. 5890
RS 283. 040. 16 / UFI C
RH-7-0
Dados Tributrios
2012
R$
RS
RS
RS
11
RS
RS
RS
RS
07/02/2012
546,712.11 / UFI C
3, 451. 14 / UFI C
524. 54 / UFI C
0. 00 / UFI C
346. 97 / UFI C
0.00 / UFI C
0 00 / UFIC
0. 00 / UFI C
FZ) Fat or Zoneament o
FP) Fat or Pr of undi dade
( FG) Fat or Gl eba
(FLE) Fator Lote Encravado
( FV) Fator Ver t i cal i zao
( FE) Fat or Esqui na
Data: 10/2/2012
Hora: 10:17
256.6416
112,248. 5932
671. 2836
120,493.8958
232,742.4890
1.469.1974
223.3056
0.0000
147.7094
0.0000
0.0000
0.0000
Pgina: 1