Manutencao e Reabilitacao Das Instalacoes-Projeto de Edif
Manutencao e Reabilitacao Das Instalacoes-Projeto de Edif
Manutencao e Reabilitacao Das Instalacoes-Projeto de Edif
RESUMO
Este trabalho apresenta o resultado da pesquisa para dissertação de mestrado sobre reabilitação
e manutenção das instalações prediais e a importância que estas intervenções representam para
a tarefa de projetar edifícios residenciais multifamiliares.
1. REVISÃO HISTÓRICA
Ao estudarmos a história da Arquitetura em diferentes civilizações observamos que o abrigo é
uma necessidade fundamental humana. Desde quando já não eram mais suficientes os abrigos
naturais temos aprendido a edificar e este ato está sempre ligado aos fatores sócio-econômico-
culturais de cada época. Construímos edifícios com programas de arquitetura adequados às
funções que vai abrigar e com características diferenciadas para cada uma destas funções.
Até o final do século XVIII as atividades humanas não se modificaram o bastante para produzir
grandes mudanças nas construções nem nas cidades, uma vez que o sistema produtivo se
manteve artesanal e familiar. As residências, com poucas adaptações, mantiveram-se funcionais
quanto às funções de abrigo, trabalho, produção.
A revolução industrial transformou os sistemas de produção permitindo produzir grande número
de itens de um mesmo produto em menor tempo que anteriormente, mas não dispensaram a mão
de obra humana. O trabalho, antes realizado em pequenos espaços ligados à residência, passou
a ser executado em grandes espaços e por largo contingente de mão de obra. Isto permitiu à
mulher o acesso ao mercado de trabalho e, aliado à extinção da escravatura causou mudanças
radicais nos edifícios e espaços urbanos: O desaparecimento do quintal como local de trabalho e
o menor espaço requerido para a cozinha e a criadagem, possibilitou menores residências.
Enquanto a tecnologia do concreto armado permitiu construirmos edifícios cada vez mais altos, a
geração de energia elétrica, o domínio da tecnologia de transformação do petróleo e, mais
recentemente, a globalização da tecnologia da informação e comunicação foi tornando as
edificações cada vez mais complexas, onde são utilizados, ao lado dos materiais tradicionais, uma
enorme gama de novos materiais que apresentam durabilidades diferenciadas entre si.
Desta forma a estrutura de um prédio não necessita de reformas durante muito tempo, ao passo
que os materiais das diferentes instalações se deterioram mais rapidamente. A indústria de
equipamentos eletro-eletrônicos e de telecomunicações coloca ao dispor uma grande variedade
de comodismos que requerem freqüentes adaptações dos espaços de morar e trabalhar. Em
algumas situações assistimos à demolição de prédios que se tornaram economicamente
incapazes de receber tais alterações. Entretanto, o investimento humano empregado na
construção de um edifício não justifica um rotineiro descarte.
Concluímos que os edifícios devem adaptar-se às modificações necessárias ao longo de sua vida
útil e que esta possibilidade de adaptação deve ser considerada desde a fase de projeto dos
novos edifícios até a hora da reforma e manutenção dos edifícios existentes.
2. JUSTIFICATIVA:
A importância dos serviços de manutenção predial se deve ao grande número de edificações a
serem mantidas durante considerável período de tempo. Neste trabalho foi adotada vida útil global
de 80 anos, proposta por Maffei (1992, p. 24-25). A fim de conhecermos o número de imóveis a
serem mantidos, elaboramos o gráfico abaixo:
600000
No. de Imóveis
500000 483885
400000
300000 331439
200000 188593 220808
113723 153643
100000 64628
0 568
11-20
21-30
31-40
41-50
51-60
0-10
+61
Ignorado
Idade, em anos
Podemos concluir que a média de idade dos imóveis existentes é 30 anos. Assim, a maioria dos
imóveis existentes têm ainda um longo prazo de vida útil que exigirá manutenção (em média, 50
anos).
Pesquisamos os principais fatores das obras de manutenção e reabilitação predial em edifícios
residenciais condominiais, por serem estes o de maior número na cidade do Rio de Janeiro. Estes
dados encontram-se na tabela nº 1:
Ainda segundo dados do IBGE (1996, p. 62), 95,5% dos domicílios urbanos possuem ligação à
rede de abastecimento de água; 74,3% à rede de esgoto; 99,5% à rede elétrica e 30,8% à rede de
telefonia. Desta forma a pesquisa limitou-se a considerar os principais fatores geradores dos
serviços de manutenção e reabilitação estas instalações.
7 Água fria
55 Água quente
86
Água pluvial
Esgoto
Elétrica
Telecomunicações
45 Gás
3
8
48
Estas obras se devem à diferentes fatores: Final da vida útil dos materiais utilizados, má utilização
dos materiais, especificação equivocada de materiais, erros de projeto e outros ligados às
características físico-químicas dos materiais. Além destes, os fatores sócio-econômicos-culturais
se apresentam na forma de aquisições de modernos equipamentos, modificação na legislação
vigente, desejo do usuário de mudança do aspecto, entre outros. Ambos os grupos de fatores
demandam modificações nas instalações. A partir dos motivos pelos quais os condomínios
executaram as obras citadas, elaboramos o gráfico n.º 11, mostrando a incidência dos fatores que
as determinaram:
Hidráulica FFQ
0%
21% Hidráulica FSEC
0% Elétrica FFQ
3% 49% Elétrica FSEC
Gás FFQ
Gás FSEC
15% Telecomunicações FFQ
6% 6% Telecomunicações FSEC
Além dos condomínios, há obras em cada unidade habitacional, originadas por motivos muito
diferenciados, conforme mostra o gráfico abaixo:
14
12
10
8
6
4
2
0
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U
Legenda:
A Troca de tubulação de AF
B Troca de tubulação de AQ
C Levar água quente à cozinha e área
D Instalar mais um chuveiro a gás
E Instalar mais um chuveiro elétrico
F Trocar tubulação ou posição dos pontos de gás
G Trocar aquecedor
H Trocar tubulação de esgoto
I Trocar o relógio medidor
J Instalar ar condicionado
K Aumentar tomadas e pontos de luz
L Fazer extensões de telefone
M Instalar mais uma linha de telefone
N Conectar-se à Internet
O Fazer extensões de antena de TV
P Conectar-se à TV paga
Q Fazer reforma na cozinha
R Fazer reforma no banheiro social
S Fazer reforma no banheiro e área serviço
T Instalar banheira de hidromassagem
U Instalar lava-louças.
4. FATORES QUE FACILITAM A MANUTENÇÀO DAS EDIFICAÇÕES E COMODEVEM
SÃO CONSIDERADOS NA ETAPA DE ELABORAÇÃO DOS PROJETOS:
A pesquisa apontou como relevantes a acessibilidade às instalações e a possibilidade de consulta
aos projetos. A primeira só é encontrada nos “shafts” dos edifícios mais jovens, ainda assim
restrita às tubulações verticais do condomínio. Nem mesmo na hora de trocas e reformas há o
cuidado de dotar o prédio destas características. A Segunda praticamente não existe, pois ou os
construtores não entregam as plantas ao condomínio de instalação ou entregam apenas as
plantas de arquitetura, geralmente não atualizadas conforme “as built”.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANUÁRIO ESTATÍSTICO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO 1993/1994. Rio de Janeiro :
IPLANRIO, 1995. Cap. 3.
Cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal da Fazenda no momento da emissão do carnê do
IPTU, janeiro de 1995. In: ANUÁRIO ESTATÍSTICO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO.
1993/1994. Rio de Janeiro: IPLANRIO, 1995, Cap. 3, p. 25.
DUCAP, Vania Maria B. C. Lopes. Reflexões sobre a manutenção e reabilitação das instalações
prediais. Dissertação de mestrado. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da UFRJ. 1999.
IBGE. Pesquisa Nacional por Amostra de domicílios : Síntese de Indicadores 1995. Rio de
Janeiro, 1996.
MAFFEI, C.A.A. Casas baratas ou casas de baixo custo. Téchne, revista de tecnologia da
construção, São Paulo, n. 1, p. 24-25, 1992.
SMOLKA, M. (Coord.). Projeto dinâmica imobiliária e estruturação intra-urbana na Cidade do
Rio de Janeiro. R. de Janeiro: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano, 1995.