DIREITO CIVIL

Contratos

Prof. Vitor Frederico Kümpel

INTRODUÇÃO

Fato jurídico é todo acontecimento que tenha relevância para o Direito. Esses acontecimentos podem
ser provenientes da Natureza (fatos naturais) ou da ação humana (atos jurídicos).
A diferença entre fato jurídico e ato jurídico é que o primeiro é gênero do qual o último é espécie.
Os atos jurídicos podem ser classificados em:
ilícitos;
lícitos.
Os atos jurídicos lícitos, por sua vez, dividem-se em:
meramente lícitos, ou atos jurídicos em sentido estrito;
negócios jurídicos.
Ambos contém declaração de vontade; a diferença encontra-se nos seus efeitos. No ato jurídico em
sentido estrito, os efeitos são previstos pela lei; no negócio jurídico, pelas partes.
Os negócios jurídicos podem ser:
unilaterais: só há uma declaração de vontade (exemplos: testamentos, promessa de recompensa,
reconhecimento de paternidade de menores de 18 anos, emissão de cheques etc.);
bilaterais: há um acordo de vontades.

1.1. Conceito de Contrato

Contrato é um negócio jurídico bilateral, um acordo de vontades, com a finalidade de produzir efeitos
no âmbito do Direito.

1.2. Requisitos de Validade do Contrato

São os seguintes os requisitos de validade do contrato:
agente capaz;
objeto lícito, possível e determinado, ou pelo menos determinável, como, por exemplo, a compra de
uma safra futura;
forma prescrita ou não defesa em lei.
O contrato ilícito é gênero, do qual o contrato juridicamente impossível é espécie. O contrato
juridicamente impossível só ofende a lei. Já os contratos ilícitos ofendem a lei, a moral e os bons
costumes.
O contrato de prostituição é um contrato juridicamente possível, mas ilícito.
Forma prescrita é a forma que a lei impõe, sendo de observação necessária se exigida.

1.2.1. Requisito especial dos contratos

É o consentimento, podendo ser expresso ou tácito.
O consentimento tácito ocorre quando se pratica ato incompatível com o desejo de recusa.
Há contratos em que a lei exige o consentimento expresso, não valendo o silêncio como aceitação.
Aqui não se aplica o brocado: quem cala consente. Nada obsta que a lei determine, em casos
excepcionais, que o silêncio valha como aceitação tácita.

1.3. Princípios do Direito Contratual

1.3.1. Princípio da autonomia da vontade e princípio da supremacia da ordem pública
Esses dois princípios devem ser vistos harmonicamente.
Autonomia da vontade é a liberdade de contratar. Os contratantes podem acordar o que quiserem,
respeitando os requisitos de validade do contrato.
Quando o Estado intervém nas relações contratuais, mitiga o princípio da autonomia da vontade e faz
prevalecer o princípio da supremacia da ordem pública. Exemplos: Consolidação das Leis do
Trabalho, Lei de Locações, Código de Defesa do Consumidor etc.

1.3.2. Princípio do consensualismo

O contrato considera-se celebrado com o acordo de vontades. A compra e venda de bem móvel, por
exemplo, é um acordo de vontades, sendo a tradição apenas o meio de transferência da propriedade.
Há alguns contratos, no entanto, que exigem, para se aperfeiçoarem, além do acordo de vontades, a
tradição. São chamados contratos reais. Exemplos: mútuo (empréstimo de coisa fungível), comodato
(empréstimo de coisa infungível), depósito, doação de bens móveis de pequeno valor (também
chamada doação manual).

1.3.3. Princípio da relatividade

O contrato é celebrado entre pessoas determinadas, vinculando as partes contratantes. É possível,
entretanto, a alguém que não seja contratante exigir o cumprimento de um contrato. O princípio da
relatividade ocorre nas estipulações em favor de terceiro (exemplo: seguro de vida, em que o
beneficiário é terceira pessoa).

1.3.4. Princípio da obrigatoriedade e princípio da revisão dos contratos

Os contratos de execução prolongada no tempo continuam obrigatórios se não ocorrer nenhuma
mudança - Princípio rebus sic stantibus.
Opõe-se ao Princípio pacta sunt servanda - o contrato faz lei entre as partes.
A nossa legislação acolhe em parte a regra rebus sic stantibus, trazida pela Teoria da Imprevisão, que
tem os seguintes requisitos:
contratos de execução prolongada;.
fato imprevisível e geral;
onerosidade excessiva.

A primeira atitude a ser tomada deve ser a revisão do contrato com a tentativa de se restaurar as
condições anteriores. Não sendo possível, rescinde-se o contrato.

1.3.5. Princípio da boa-fé

Até prova em contrário (presunção iuris tantum), presume-se que todo contratante está de boa-fé.

1.4. Fases da Formação do Contrato

Os contratos começam com as negociações preliminares. Quanto maior o valor dos bens, maiores
serão as negociações preliminares.
Essas negociações não obrigam e não vinculam os contratantes, pois ainda não passam de especulação
de valores e condições.
É possível que, após essa fase, surja, de um dos contratantes, uma proposta, a qual vinculará o
proponente. Essa proposta também é chamada policitação ou oblação. Quem faz a proposta deve
sustentá-la.
O Código Civil faz distinção entre proposta feita a pessoa presente e proposta feita a pessoa ausente.
Se a proposta é feita a uma pessoa presente e contém prazo de validade, esse deve ser obedecido; se
não contém prazo, a proposta deve ser aceita de imediato. É o famoso “pegar ou largar”.
Se a proposta é feita à pessoa ausente, por carta ou mensagem, com prazo para resposta, esta deverá
ser expedida no prazo estipulado. Se a proposta não fixar prazo para resposta, o Código Civil dispõe
que deve ser mantida por tempo razoável (que varia de acordo com o caso concreto). Núncio é o nome
que se dá ao mensageiro.
A proposta feita por telefone é considerada "entre presentes". A proposta feita pela Internet é
considerada "entre ausentes".
A proposta ainda não é o contrato: este só estará aperfeiçoado quando houver a aceitação.
A aceitação da proposta "entre ausentes" pode ser feita por carta ou telegrama, aperfeiçoando-se o
contrato quando da expedição daqueles.
Existem outras teorias a respeito da aceitação da policitação entre ausentes, teorias da Declaração, da
Recepção e da Cognição, porém não foram adotadas pelo nosso sistema.
É possível arrepender-se da aceitação feita por carta, bastando para isso que a retratação chegue ao
conhecimento da outra parte antes ou concomitante à aceitação (artigo 433 do Código Civil).
O Decreto-lei n. 58/37 dispõe que os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis
loteados são irretratáveis e irrevogáveis, salvo previsão em contrário.
Segundo a Súmula n. 166 do Supremo Tribunal Federal, é inadmissível o arrependimento no
compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec.-lei n. 58 de 10.12.1937. O compromisso de
compra e venda de imóvel loteado é sempre irretratável e irrevogável.
O compromisso de compra e venda de imóvel não-loteado é irretratável e irrevogável, salvo previsão
em contrário. Há, portanto, a possibilidade de o contrato ter cláusula de retratação.
Se o vendedor se recusa a passar a escritura, o comprador pode requerer a sua adjudicação
compulsória.

1.5. Peculiaridades dos Contratos Bilaterais

Os contratos bilaterais são aqueles que geram obrigações recíprocas para os contratantes.

1.5.1. Contratos bilaterais com prestações simultâneas

Nesses contratos, nenhum dos contratantes pode exigir judicialmente a prestação do outro enquanto
não tiver cumprido a sua (artigo 476 do Código Civil). A parte contrária defende-se alegando a
exceção do contrato não cumprido – exceptio non adimpleti contractus.
Deve ser argüida na contestação. É uma exceção e não uma objeção, pois o juiz não pode conhecê-la
de ofício.
Há quem diga que a exceção do contrato não cumprido configura falta de interesse de agir, devendo o
processo ser extinto sem exame do mérito. Há vozes no sentido de existir, na hipótese, julgamento de
mérito. Em ambos os casos é permitida a repropositura da ação, desde que a parte cumpra primeiro
sua obrigação.
É possível argüi-la tanto se o autor não cumpriu sua parte no contrato como se a cumpriu
incorretamente.
Se o contrato não for cumprido corretamente, a defesa se chama exceptio non rite adimpleti contractus.
Também gera a extinção da ação.

1.6. Arras
Arras é o sinal depositado por um dos contratantes no momento em que o contrato é celebrado.
Tem natureza de contrato real, só se aperfeiçoa com a efetiva entrega do valor ao outro contratante.
As arras não se confundem com a cláusula penal, que tem natureza de multa.
Há dois tipos de arras: penitenciais e confirmatórias. O ponto em comum que existe entre as arras
penitenciais e as arras confirmatórias é a simultaneidade à celebração do contrato, devendo haver a
efetiva entrega da quantia.
As arras penitenciais aparecem se no contrato constar cláusula de arrependimento. Caso contrário, as
arras serão sempre confirmatórias.

a) Arras penitenciais
Previstas no artigo 420 do Código Civil, atuam como pena convencional quando as partes estipularem
o direito de arrependimento, prefixando as perdas e danos.
Se quem desistir do contrato for quem deu as arras, perdê-las-á; se quem desistir for aquele que as
recebeu, deverá devolvê-las em dobro.
Não gera direito de exigir perdas e danos, pois estas funcionam como prefixação daquelas. Não há
possibilidade de desistir das arras para pedir perdas e danos.

b) Arras confirmatórias
De acordo com o artigo 417 do Código Civil, as arras confirmatórias têm a função de confirmar o
contrato e torná-lo obrigatório.Não se confundem com prefixação de perdas e danos. Se houver
rescisão do contrato, aquele que deu causa responderá por perdas e danos, nos termos do artigo 396 do
Código Civil.
Se quem inadimpliu o contrato foi quem recebeu as arras, cabe ao outro contratante pedir rescisão do
contrato mais perdas e danos e a devolução das arras. Se o inadimplemento for de quem deu as arras, o
valor das perdas e danos será abatido desse montante.
1.7. Classificação dos Contratos
1.7.1. Unilateral e bilateral
O critério diferencial é o número de obrigações. Os contratos unilaterais geram obrigação apenas para
um dos contratantes. Os contratos bilaterais geram obrigações recíprocas, são chamados contratos
sinalagmáticos.

1.7.2. Gratuito e oneroso

Diferenciam-se no que diz respeito à vantagem patrimonial. Os contratos gratuitos trazem vantagens
econômicas e patrimoniais somente para um dos contratantes (exemplo: doação pura); os onerosos,
para ambos (exemplos: compra e venda; seguro de vida etc.).
Via de regra, o contrato bilateral é oneroso, e o unilateral, gratuito.
No Brasil só existe um contrato unilateral e gratuito: é o contrato de mútuo feneratício (empréstimo de
dinheiro a juros).
É contrato unilateral porque se aperfeiçoa com a entrega do numerário ao mutuário, não bastando o
acordo de vontades. Feita a entrega, o mutuante exime-se de sua obrigação, restando apenas deveres ao
mutuário.
Os contratos onerosos subdividem-se em:
comutativos: aqueles de prestações certas e determinadas; no momento da celebração, as partes já
conhecem suas vantagens e desvantagens;
aleatórios: aqueles que, no momento da celebração, as partes não conhecem as suas vantagens e
desvantagens. Há sempre um elemento de risco neles. Exemplo: compra e venda da safra de arroz do
ano seguinte.

1.7.3. Paritários e de adesão

No contrato paritário as partes têm possibilidade de discutir, estabelecer cláusulas, modificá-las.
O contrato de adesão é o contrato redigido inteiramente por uma das partes; a outra apenas adere a ele.
O Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90) regulamenta e conceitua essa espécie de
contrato no seu artigo 54.
A interpretação dos contratos de adesão, quando de cláusulas obscuras, deve ser em favor do aderente.
Exemplos: contrato de cláusulas abusivas (artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor):
eleição de foro, só vale se não trouxer prejuízo ao aderente;
cláusula que impõe a perda das parcelas pagas;
cláusula de plano de saúde que restringe cobertura de doenças epidêmicas e AIDS.

MÓDULO X

DIREITO CIVIL

Prof. Vitor Frederico Kümpel

1. EFEITOS DOS CONTRATOS

1.1. Vícios Redibitórios (artigos 441 a 446 do Código Civil)

Vícios redibitórios são os defeitos ocultos que existem em um determinado bem, tornando-o impróprio
ao uso a que se destina, ou diminuindo-lhe o valor.
A coisa já é adquirida com um defeito oculto. Se o defeito é aparente, presume-se que o comprador o
conheça.
No presente texto serão estudados os vícios previstos no Código Civil.

1.1.1. Diferença entre vício redibitório e erro

Erro é a falta de percepção da realidade. No erro a pessoa adquire uma coisa que não é a que desejava.
Vale o brocardo popular: a pessoa compra “gato por lebre”.
No vício redibitório a pessoa compra exatamente o que queria, porém a coisa vem com defeito oculto.
No erro, a coisa não tem nenhum defeito; apenas não corresponde ao desejo íntimo da pessoa. É
subjetivo.
No vício redibitório o erro recai na coisa. Daí dizer-se que é objetivo.

1.1.2. Fundamento jurídico

Ensina o Prof. Carlos Roberto Gonçalves que “o fundamento da responsabilidade pelos vícios
redibitórios encontra-se no princípio de garantia, segundo o qual todo alienante deve assegurar ao
adquirente, a título oneroso, o uso da coisa por ele adquirida e para os fins a que é destinada. A
ignorância dos vícios pelo alienante não o exime da responsabilidade, salvo se esta foi expressamente
excluída, de comum acordo (CC, art. 443)”.

1.1.3. Requisitos do vício redibitório

a) Só existe em contrato comutativo
É subespécie de contrato oneroso. É aquele contrato em que, no momento da celebração, os
contratantes já sabem quais são suas vantagens e desvantagens.
b) O vício tem de ser oculto
Vício oculto é aquele que não é percebido quando um homem normal examina a coisa.
c) A existência do vício deve ser anterior ao contrato
d) O vício deve tornar a coisa imprópria ao uso a que se destina, ou lhe reduzir o valor

1.1.4. Ações edilícias

Havendo vício redibitório cabem ações edilícias.Essas ações podem ser:
Ação redibitória: objetiva rescindir o contrato;
Ação quanti minoris ou estimatória: o comprador fica com a coisa, mas com o valor reduzido, ou seja,
com abatimento no preço. A opção cabe ao adquirente.
Pode-se mover a ação edilícia esteja o vendedor de má-fé ou boa-fé. Se o vendedor agiu de má-fé,
pode-se pedir a restituição do que o mesmo recebeu, ou a redução do valor, cumulada com pedido de
perdas e danos. Se estava de boa-fé, cabe ao adquirente pedir somente a rescisão do contrato ou o
abatimento no preço.

1.1.5. Observações
Quando ocorre erro, a ação cabível é a ação anulatória, que tem prazo prescricional de quatro anos,
contados da efetivação do negócio.
Não pode reclamar por vício redibitório quem adquirir a coisa em hasta pública, pois se trata de uma
venda forçada, sendo injusto permitir essa ação contra o expropriado do bem.
O Código Civil, sensível à necessidade de alterar prazos, estabeleceu no artigo 445 que o direito de
obter a redibição ou abatimento no preço decai no prazo de 30 dias se a coisa for móvel ou de um (1)
de for imóvel. O prazo é contado da entrega efetiva, e da alienação reduzido à metade se quando o
negócio jurídico o comprador já estava na posse do bem. Para o vício oculto o prazo só conta do
momento em que ele se exterioriza, estabelecendo-se um prazo máximo de 180 dias para exteriorizar
nos bens móveis, e em um ano se foram imóveis.

1.2. Evicção (artigos 447 a 457 do Código Civil)

Segundo o Prof. Carlos Roberto Gonçalves: “Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença
judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato”. Exemplo: quando o agente
compra um carro furtado e a Polícia o apreende o adquirente ficará sem o carro e sem o dinheiro. “O
art. 447 do Código Civil prescreve que, nos últimos contratos onerosos, o alienante será obrigado a
resguardar o adquirente dos riscos da perda da coisa para terceiro, por força de decisão judicial em que
fique reconhecido que aquele não era o legítimo titular do direito que convencionou transmitir”.

1.2.1. Requisitos da evicção

a) Somente existe em contrato oneroso
Se ocorre em contrato gratuito, o adquirente não está sofrendo prejuízo.
b) Perda da propriedade, posse ou uso do bem
c) A causa da evicção deve ser anterior ao contrato
De acordo com o Prof. Carlos Roberto Gonçalves: “O alienante só responde pela perda decorrente de
causa já existente ao tempo da alienação”.
Exemplo: A é dono de um terreno. A celebra um contrato de compra e venda com B. Ocorre que C
habitava o terreno. C move ação de usucapião contra B. B tem ação de evicção contra A? Depende, se
os requisitos do usucapião tiverem sido preenchidos antes da venda, B terá ação contra evicção sofrida
por causa de A. Se os requisitos não estavam preenchidos na época da venda, B não tem direitos e
deverá arcar com os prejuízos.
d) Sentença que atribua o bem a terceira pessoa
A apreensão administrativa também gera a evicção. Deve ser ato de autoridade judiciária ou
administrativa.
e) Denunciação da lide (artigo 70, inciso I, do Código de Processo Civil)
Para grande parte da doutrina é a única hipótese em que a denunciação da lide é obrigatória.
Exemplo: C vende a B um imóvel, mas A acha que o imóvel é seu. Se A move uma ação
reivindicatória contra B e essa é julgada procedente, B sofrerá evicção. Para B resguardar-se da
evicção, deve promover a denunciação da lide de C. O denunciante é o comprador que corre risco de
sofrer a evicção. O denunciado é o vendedor. Se B não denuncia, perderá o direito ao ressarcimento
dos prejuízos sofridos com a evicção.
Tratando-se de ação de procedimento sumário, não cabe nenhuma modalidade de intervenção de
terceiros, salvo a assistência; portanto, não cabe a denunciação da lide. Os prejuízos da evicção serão
requeridos por meio de ação autônoma.
A denunciação da lide é decorrente da evicção; portanto, deve ser obrigatória quando for possível; não
o sendo, os prejuízos da evicção são requeridos por meio de ação autônoma.
A pessoa que sofre a evicção tem direito de cobrar do vendedor os seguintes valores:
restituição integral do preço pago;
se o vendedor vendeu o bem de má-fé, o comprador pode requerer perdas e danos;
custas e honorários; a pessoa que deu causa à evicção poderá ser condenada nos honorários da
denunciação da lide e a ressarcir o comprador dos honorários advocatícios que despendeu com a ação
principal; o comprador não sofrerá nenhum prejuízo.

1.2.2. Evicção parcial (artigo 455 do Código Civil)

É sofrer a evicção de uma parte do bem que foi objeto do contrato.
Havendo evicção parcial, se essa for de parte considerável do objeto, o evicto pode optar entre requerer
a rescisão do contrato e o dinheiro de volta, ou ficar com o que sobrou do objeto e pedir abatimento no
preço, o qual será proporcional à perda.
Se a evicção parcial for de pequena área, não considerável, o evicto só poderá pedir abatimento no
preço.

2. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS (artigos 472 a 480 do Código Civil)

A classificação e delimitação das formas de extinção dos contratos é controvertida. Seguindo a

orientação mais completa e didática trazida pelos Professores Carlos Roberto Gonçalves, Maria Helena
Diniz e Orlando Gomes, tem-se o seguinte gráfico:
 instantânea
FORMA NORMAL DE EXTINÇÃO – execução diferida
continuada

absoluta
– nulidade
relativa
– Anteriores ou
contemporâneas expressa
ao contrato – condição
resolutiva tácita

– direito de arrependimento
FORMA
ANORMAL
DE – inadimplemento voluntário
EXTINÇÃO – Resolução inadimplemento involuntário
– onerosidade excessiva

– Supervenientes – bilateral
à formação – Resilição
do contrato – unilateral

– Morte de um dos contratantes

– Rescisão

2.1. Forma Normal de Extinção dos Contratos

O contrato extingue-se, em regra, com o cumprimento do seu objeto. A execução pode ser
instantânea (pagamento à vista, entrega imediata de um bem etc.), diferida (entrega do bem no mês
seguinte), ou continuada (pagamento em prestações).
O cumprimento do contrato é provado pela quitação, feita pelo credor de acordo com o artigo
320 do Código Civil.

2.2. Forma Anormal de Extinção dos Contratos

Ocorre com a inexecução do contrato por fatores anteriores, concomitantes ou supervenientes a
ele.

2.2.1. Causas anteriores ou contemporâneas ao contrato

a) Nulidade
O não-preenchimento dos requisitos necessários à perfeição do contrato gera sua nulidade. As
condições a serem observadas para validade do acordo são: capacidade das partes e livre
consentimento (subjetivos); objeto lícito e possível (objetivos); forma prescrita em lei (formal).
A nulidade decorrente da não-observação dessas exigências pode ser absoluta – quando ferir norma de
ordem pública, ou relativa – quando o vício contido for passível de convalidação.
b) Condição resolutiva
Deve ser verificada judicialmente e pode ser tácita – os artigos 475 a 477, do Código Civil, permitem à
parte lesada pelo inadimplemento requerer a rescisão do contrato com perdas e danos, ou expressa –
quando convencionadas pelas partes as conseqüências da inexecução do contrato.
Todo contrato bilateral possui, implicitamente, cláusula resolutiva tácita.
c) Direito de arrependimento
As partes podem ajustar, expressamente, o direito de arrependimento, que possibilita a extinção do
contrato sem que seja cumprido. Os efeitos do arrependimento estão previstos no artigo 420 do Código
Civil.

2.2.2. Causas supervenientes ao contrato

a) Resolução
Por inadimplemento voluntário: sucede da culpa de uma das partes, que não cumpre o avençado,
causando prejuízo ao outro contratante. As conseqüências estão previstas nos artigos 476 e 477, do
Código Civil, sujeitando ainda o inadimplente à cláusula penal (arts. 409 e seguintes do Código Civil).
Por inadimplemento involuntário: origina-se no caso fortuito ou força maior, de acordo com o artigo
393 do Código Civil; o devedor não responde pelos prejuízos ocasionados, salvo na hipótese do artigo
399 do Código Civil – se estiver em mora e não conseguir demonstrar que o dano sobreviria mesmo
que a obrigação fosse cumprida a seu tempo.
Por onerosidade excessiva: deve decorrer de fato extraordinário; extingue o contrato pela aplicação da
teoria da imprevisão, que impõe a regra rebus sic stantibus.
b) Resilição (artigos 472 e 473 do Código Civil)
Deriva da manifestação de uma ou ambas as partes. A manifestação bilateral verifica-se no distrato, e a
unilateral é vista como exceção, porque, em regra, apenas um contratante não pode romper o
avençado.
c) Morte de um dos contratantes
É forma de extinção anormal dos contratos personalíssimos, que não permitem a execução pelos
sucessores do de cujus.
d) Rescisão
Utilizado como sinônimo de resolução e resilição, trata-se de modo específico de extinção de certos
contratos celebrados em estado de perigo (quando uma parte tem a intenção de prejudicar a outra com
o contrato), ou decorrentes de lesão (quando uma parte aproveita-se da inexperiência ou necessidade
da outra para auferir vantagem).

MÓDULO XI

DIREITO CIVIL
Contratos

Prof. Vitor Frederico Kümpel

1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1.1. Conceito
Contrato de compra e venda é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a entregar um bem corpóreo
ou incorpóreo, e o comprador compromete-se a pagar o preço em dinheiro ou valor fiduciário
correspondente (título de crédito).
O contrato de compra e venda não transfere a propriedade: trata-se de um justo título, uma causa para
que a propriedade se transmita. O artigo 481 do Código Civil demonstra que o acordo apenas obriga as
partes reciprocamente, ocorrendo a transmissão do domínio com a tradição (para bens móveis, artigo
1.267, parágrafo único, do Código Civil), ou registro (para imóveis, artigo 1.246 do Código Civil).

1.2. Características do Contrato de Compra e Venda

Bilateral: gera obrigação para ambos os contratantes;
Oneroso: os contraentes auferem vantagem que corresponde a um sacrifício, existindo equilíbrio
econômico;
Consensual: a manifestação de vontade torna perfeito o contrato (artigo 482 do Código Civil);
Informal: não exige forma predeterminada, salvo se o bem for imóvel;
Comutativo e aleatório: em princípio é comutativo – pode-se antever as obrigações das partes; no
entanto, será aleatório na incidência dos artigos 458 a 461 do Código Civil.
Contrato aleatório, como o próprio nome explica, é aquele que possui uma álea (risco, sorte) que torna
impossível a previsão da prestação de uma ou das duas partes.
Há dois tipos de álea no contrato de compra e venda:

a) Álea de coisa futura

É aquela em que o risco recai sobre um objeto que não existe no plano real, no momento da
manifestação de vontade. Existem duas hipóteses de coisa futura:
Artigo 458 do Código Civil – emptio spei (esperança de venda): o objeto é imaterial, existindo mera
probabilidade de sua existência. No momento do cumprimento da obrigação (por exemplo, lançar a
rede para pegar os peixes), o comprador obriga-se a pagar pelo lanço, ainda que nada advenha.
Artigo 459 do Código Civil – emptio rei speratae (esperança sobre a coisa vendida): compra-se um
objeto futuro indeterminado em sua quantidade (diz a lei) e qualidade (acrescenta a doutrina).
Tomando o exemplo anterior, o comprador obriga-se a pagar pelo peixe, não pelo lanço da rede, o que
traz maior segurança para o comprador.
Obsesrvação: o artigo 1.119 do Código Civil contém um erro gráfico em seu parágrafo único – não é
adquirente, é alienante. O erro foi corrigido na atual redação do parágrafo único do artigo 459.

b) Álea de coisa exposta a risco

O objeto é certo e determinado; porém nem o comprador nem o vendedor conhecem sua qualidade no
momento do cumprimento da prestação.
Dispõe o artigo 460 do Código Civil que, se o risco for assumido pelo adquirente, o alienante terá
direito ao preço, ainda que a coisa não exista, no todo ou em parte, no instante do cumprimento do
contrato – por exemplo, envio de mercadoria por meio de transporte de segurança duvidosa.

1.3. Elementos do Contrato de Compra e Venda

1.3.1. Objeto

Existência
A existência deve ser real ou potencial.

b) Comerciabilidade
O objeto deve estar no comércio. Estará fora do comércio se a lei, a ordem natural ou a vontade das
partes (cláusula de inalienabilidade – artigo 1.911 do Código Civil) assim estipular. Não se pode
colocar cláusula de inalienabilidade em negócio oneroso; somente em doação ou testamento.

c) Exeqüibilidade
O objeto deve ser possível de ser levado à hasta pública e possuir liquidez; para isso deve-se conhecer
o gênero e a quantidade.

d) Transferibilidade
Poder que o vendedor tem sobre a coisa para transmiti-la ao comprador. Exceção: transferibilidade
retroativa – ocorre quando o alienante transfere a propriedade de um bem que adquirirá
posteriormente. Exemplo: A empresta uma caneta para B, que a vende para C (alienação de coisa
alheia, não permitida pelo nosso Direito); acontece que, em ato seguinte, A vende a caneta a B – deu-
se, então, a superveniência do domínio que torna perfeita a alienação de B para C.

1.3.2. Preço

a) Pecuniariedade
O bem deve permitir sua conversão imediata em dinheiro.
b) Seriedade
Seriedade é a equivalência do preço com o objeto.

c) Certeza
É a determinação do preço no momento da manifestação de vontade das partes. Exceções:
quando houver fator de indexação (preço estabelecido em bolsa ou mercado de balcão);
quando as partes nomearem árbitro, mandatário, para fixar o preço. Esse mandato é irrevogável.

1.3.3. Consentimento
O consentimento é uma limitação subjetiva ao poder de contratar e requer capacidade das partes.
Um cônjuge não pode alienar bem imóvel ao outro cônjuge (fere o regime de bens). Dissolvido o
casamento, não há qualquer impossibilidade. Ainda: um cônjuge somente poderá alienar um bem
imóvel com expressa autorização do outro.
O ascendente, para alienar um bem a um descendente, precisa da expressa anuência dos demais
descendentes, sob pena da anulabilidade da compra e venda. Para doação não há necessidade de
anuência.
Ocorrendo a venda, o bem não é chamado à colação, visto ter havido pagamento em troca do bem.
Doação aos descendentes: há presunção de que recai sobre a legítima;
Doação a terceiros: sai da parte disponível.

1.4. Efeitos da Compra e Venda

O vendedor deverá fazer a entrega da coisa e o comprador pagar o preço.
Se houver ausência de determinação no contrato, o comprador deve pagar primeiro, seguindo-se a
entrega do objeto pelo vendedor (artigo 491 do Código Civil).
No caso de perecimento do bem, quem perde é o vendedor (res perit domino – a coisa perece para o
dono), se ainda não ocorreu a tradição da coisa móvel ou o registro do imóvel.

1.5. Compra e Venda de Imóveis

a) Ad corpus
É aquela em que o comprador adquire um bem certo e determinado, independentemente da metragem
desse objeto, como, por exemplo, compra do imóvel X, seja qual for sua medida.
b) Ad mensuram
A metragem é fator essencial do negócio; o preço é avaliado com base na extensão do imóvel.
O nosso sistema autorizou as duas hipóteses: quando houver dúvida, o juiz deve considerar a venda
como um todo, ad corpus, sendo a referência dimensional apenas enunciativa, conforme dispõe o § 1.º
do artigo 500, do Código Civil.
O Código de Defesa do Consumidor proíbe a compra e venda ad corpus, pois a publicidade e as
informações as sempre essenciais.
O Código Civil, no artigo 501, estabeleceu que o prazo para propor ação redibitória ou ação "quanti
minoris" ou mesmo a "actio ex empto" (complemento da área) é de um (1) ano decaindo a contar do
registro do título. Lembre que o prazo anterior era de 20 (vinte) anos.

1.6. Cláusulas Especiais da Compra e Venda

Cláusulas especiais da compra e venda são preceitos que implicam uma variabilidade no contrato de
compra e venda, dando poder de disposição às partes contratantes. As cláusulas podem ser adjetas ou
adjetivas.

1.6.1. Retrovenda
Cláusula acessória, acidental ou adjeta é a que vem unida ou jungida à principal, estando subordinada a
ela. A retrovenda ou pactum de retrovendum é a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o
vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o
preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramentos do imóvel
(artigos 505 e seguintes. do Código Civil).
Exemplo: Fulano, em dificuldade financeira transitória para arranjar capital, vende seu imóvel a
Sicrano, sob a condição de recobrá-lo no prazo pactuado ou legal, mediante restituição do preço e
demais despesas feita pelo comprador.
O pacto de retrovenda só é admissível se o objeto for bem imóvel e torna a propriedade resolúvel, já
que tem o condão de restituir as partes ao status quo ante. O imóvel vendido retorna ao patrimônio do
alienante que restituir ao adquirente o preço e todas as demais despesas, inclusive as de escritura,
impostos de transmissão de bens imóveis, emolumentos de registro e melhoramentos.
O vendedor conserva ação contra terceiros adquirentes do imóvel em que se estipulou a retrovenda,
ainda que esses desconheçam a cláusula de retrato (artigo 507 do Código Civil); isso ocorre porque o
comprador tem propriedade resolúvel do imóvel (artigo 1.359 do Código Civil). É o próprio exercício
do direito de seqüela do vendedor que, pelo princípio da aderência, buscará o bem onde quer que se
encontre. Resolve-se a propriedade mesmo que o pacto de retrovenda não tenha sido averbado no
Registro Imobiliário.
Dispõe o artigo 505 do Código Civil que o prazo para o retrato não pode exceder três anos, reputando-
se não-escrito o excesso convencionado pelas partes e presumindo-se estipulado o máximo do tempo
se os contratantes silenciarem.

1.6.2. Venda a contento e sujeita a prova

A venda a contento é a cláusula que subordina o contrato à condição de ficar desfeito o negócio se o
bem não agradar o comprador. É a venda que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e
obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz. O comprador precisa aceitar o
bem alienado.
Qualquer que seja o objeto, é possível estabelecer a cláusula que terá mais eficácia nos contratos de
gêneros que se costuma provar, medir, pesar, ou experimentar antes de aceitos (artigo 509 do Código
Civil). Exemplo: venda de roupas sob medida.
Nesses contratos estabelece-se uma condição suspensiva, não se aperfeiçoando a avença até que o
adquirente se sinta satisfeito. É possível, porém, o estabelecimento de cláusula resolutiva, dissolvendo-
se o contrato ante o desagrado do comprador. Se estabelecida a condição suspensiva, o comprador
assume a condição de comodatário (artigo 511 do Código Civil), com o dever de restituir a coisa que
lhe foi emprestada, respondendo por perdas e danos em caso de culpa ou mora. O comprador não se
responsabiliza pelo caso fortuito.

1.6.3. Preempção
A preempção ou preferência, de acordo com Caio Mário, é o pacto adjeto à compra e venda em que o
comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lha vendeu, para que
esse use de seus direitos de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-
la em pagamento (artigo 513 do Código Civil). Tal cláusula dá ao vendedor a condição de readquirir o
bem que já foi seu, caso o comprador resolva aliená-lo.
O prazo decadencial varia conforme a natureza do objeto: tratando-se de bem móvel, decai em três
dias; se bem imóvel, em sessenta dias, contados da oferta, isto é, da data em que o comprador notifica
o vendedor (artigo 516 do Código Civil). Ressalte-se que o prazo anterior para o bem imóvel era de 30
dias segundo o velho artigo 1.153. Após esse prazo, o comprador poderá vender a terceiros.

P.: É possível a prelação parcial?

R.: Segundo caio mário, não é possível. Porém, se a pessoa adquiriu cotas ideais de diversos
condôminos, a preferência poderá ser exercida pró-parte.

Se o comprador não notificar o vendedor da alienação, responderá por perdas e danos (artigo 518 do
Código Civil). O atual dispositivo legal acresceu que o adquirente responde solidariamente quando
procede de má-fé. Tal disposição não existia no Código Civil de 1916. Não é possível ao ex-
proprietário reaver o bem e somente será indenizado pelas perdas e danos. O mesmo ocorre na
desapropriação, caso o poder expropriante pretender vender o imóvel expropriado e deixar de oferecê-
lo ao ex-proprietário pelo mesmo preço. O expropriado tem cinco anos para mover ação de
retrocessão, pleiteando perdas e danos – que consistem no valor do bem no instante que deveria ter
sido oferecido ao expropriado, caso o expropriante respeitasse a preferência.

1.6.4. Pacto de melhor comprador

O instituto foi revogado pelo atual Código Civil, porém era previsto no sistema anterior e deve ser
mantido apenas para um conhecimento histórico –evolutivo.
O pacto de melhor comprador ou pactum addictiones in diem era a estipulação em que se dispunha que
a venda de imóvel ficaria desfeita caso se apresente, dentro do prazo não superior a um ano, outro
comprador oferecendo preço mais vantajoso.
O prazo de um ano era decadencial, não se prorrogando nem se suspendendo.

1.6.5. Pacto comissório

O instituto acima era previsto pelo Código Civil de 1916, não tendo sido acolhido pelo atual sistema
legal, pelo simples fato do instituto da compra e venda com reserva de domínio ser muito mais
moderno e abarcar todas as situações prestigiadas pelo pacto comissório. A manutenção do instituto
também tem apenas um cunho histórico – evolutivo. A venda com reserva de domínio, muito embora
prevista pelos artigos 521 a 528 do Código Civil, não deve ser estudada no Direito Civil, pois já que se
trata de instituto processual devendo ser analisado quando da análise modular do Código de Processo
Civil.
O pacto comissório, pactum de comissium, era a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes
anuíam que a venda se desfizesse, caso o comprador deixasse de cumprir suas obrigações no prazo
estipulado.
A venda remanescia sob condição resolutiva; se no prazo estipulado o comprador não pagasse o preço,
poderia o vendedor desfazer o negócio ou pedir o preço.
O vendedor podia optar, no caso de inadimplemento, em pedir o preço ou desfazer a venda, sendo que,
passados dez dias do vencimento do prazo e não existindo reclamação do preço pelo vendedor, estaria
desfeito o negócio. Desnecessária era a interpelação para a constituição em mora.
Prescindia de pronunciamento judicial resolutório do contrato, porque esse produzia seus efeitos
automaticamente. Desfeita a venda, a coisa voltava a integrar o patrimônio do vendedor, que repunha
ao comprador as quantias que dele recebeu. Nada impedia que o direito do vendedor fosse exercido
pelos seus sucessores e contra os sucessores do comprador.
1.6.6. Da venda sobre documento
É uma nova cláusula especial estabelecida nos artigos 529 a 532 do Código Civil. É uma modalidade
de compra e venda na qual a tradição da coisa é ficta, isto é, é substituída pela entrega de um título que
representa o objeto do contrato de compra e venda.
O comprado ao receber o documento, que corresponde ao objeto não pode se recusar em pagar o
preço. O pagamento deve ser feito na data e no local da entrega do documento, já que a entrega do
documento é a entrega do próprio objeto.
2. CONTRATO DE TROCA OU PERMUTA
2.1. Conceito
Segundo clóvis bevilácqua, contrato de troca ou permuta é o contrato pelo qual as partes se obrigam
dar uma coisa por outra que não seja dinheiro.
2.2. Características
É um contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e informal (salvo se um dos bens for imóvel,
quando será realizado por escritura pública).
A propriedade não se transfere com o contrato, mas sim com a tradição (bem móvel) ou registro (bem
imóvel).

2.3. Objeto
São dois os bens objeto da permuta. Não haverá escambo se a obrigação de uma das partes for a
prestação de serviços. São objetos de troca todas as coisas que podem ser alienadas, não precisando
haver uma correlação precisa de valores. Exemplo: um móvel por um imóvel.

2.4. Relação com a Compra e Venda

A troca tem a mesma natureza da compra e venda, dela diferenciando-se em primeiro lugar porque a
prestação das partes é sempre em espécie. A segunda diferença é que, no contrato de troca, a parte tem
direito de pedir de volta o que deu, caso não tenha recebido o outro objeto. No contrato de compra e
venda isso não é possível, já que a inexecução de uma das partes gera perdas e danos. A troca encerra
uma dupla venda, enquanto a compra e venda encerra uma única venda.
O artigo 533 do Código Civil dispõe que: “Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e
venda, com as seguintes modificações: I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes
pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II – é anulável a troca de valores desiguais
entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do
alienante”.
O Código Civil trata nos artigos 534 a 537 do contrato estimatório, porém a matéria refoge a alçada do
Direito Civil, pois o contrato em questão é mercantil e deve ser tratado no lugar próprio.

3. DOAÇÃO

3.1. Conceito
O artigo 538 do Código Civil define a doação como o contrato em que uma das partes, por
liberalidade, transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para terceiro, que os aceita.

3.2. Características
Contratualidade: o nosso Código Civil considerou expressamente a doação como um contrato,
exigindo para sua formação a intervenção do doador e do donatário. Dessa maneira, temos a distinção
do testamento que é uma liberalidade causa mortis, ato unilateral.
“Animus donand”i: é a vontade do doador de fazer uma liberalidade, que proporciona ao donatário
vantagem à custa do patrimônio daquele. O ato do doador deve ser espontâneo.
Transferibilidade: consiste na transferência de bens ou de direito do patrimônio do doador para o
donatário. É necessário que o donatário enriqueça e o doador empobreça.
Aceitação do donatário: o contrato só se aperfeiçoa quando o beneficiário manifesta sua aceitação com
relação à doação. Portanto, de um lado há o animus donandi e do outro a aceitação do donatário,
consentindo na liberalidade do doador. Trata-se de um contrato benéfico em que o donatário não
precisa ter capacidade de fato para aceitar a doação, de acordo com o artigo 543 do Código Civil.

3.3. Classificação
Unilateral: somente uma das partes tem ônus; a outra aufere a vantagem, não tendo contraprestação.
Formal: o artigo 541 do Código Civil exige a escritura pública ou o instrumento particular para o
aperfeiçoamento da doação. A doação verbal só é válida para bens móveis de pequeno valor, desde que
a tradição seja imediata.
Gratuito: gera para o donatário apenas enriquecimento. Caso seja imposto um encargo ao donatário, o
contrato passa a ter natureza de oneroso.
P.: Pode o nascituro receber doação?
R.: O artigo 542 do Código Civil menciona que o nascituro pode receber doação, desde que aceita
pelos pais. Caso nasça morto, caduca a doação, por ser o nascituro titular de direito sob condição
suspensiva. Se tiver um instante de vida, recebe o benefício e transmite aos seus sucessores.
O doador pode revogar a doação, enquanto o donatário não a aceitar expressa ou tacitamente. Após a
aceitação, impossível a revogação unilateral pelo doador.
As doações feitas em contemplação de casamento futuro independem de aceitação, que se presume
com o mero casamento (artigo 546 do Código Civil).
3.4. Requisitos
a) Subjetivo
É a capacidade ativa e passiva dos contraentes, limitada pelas seguintes regras:
os absoluta ou relativamente incapazes não podem, em regra, doar, nem mesmo representados ou
assistidos;
os cônjuges não podem fazer doação com os bens e rendimentos comuns do casal, a não ser que seja
remuneratória ou de pequeno valor (artigo 1.647 do Código Civil);
a doação pelo cônjuge adúltero ao cúmplice gera anulabilidade (artigo 550 do Código Civil);
o mandatário do doador não pode nomear donatário; a limitação se dá porque o próprio mandante é
obrigado a, no instrumento, nomear o donatário, pois tal ato é privativo do doador;
as pessoas jurídicas de direito público podem receber doação de acordo com as restrições
administrativas, e as de direito privado podem receber doações impostas pela sua natureza e estatutos
constitutivos;
o falido não pode fazer doações, porque tal ato lesa os credores, além do mesmo não estar
administrando seus próprios bens; a ação pauliana é o remédio para anular essas doações;
a doação do pai ao filho representa adiantamento da legítima – artigo 544 do Código Civil. O bem
deve, por conseguinte, no instante do inventário, ser colacionado, salvo dispensa do doador. Nessa
hipótese, o valor deve sair da metade disponível da herança. Havendo excesso, considera-se doação
ineficiosa (artigo 2007 do Código Civil). É nula qualquer cláusula que altere norma sucessória.
A capacidade passiva é a aptidão para receber doação. Não possui qualquer limitação. De acordo com
o artigo 543 do Código Civil, até as pessoas que não podem contratar podem receber doações puras.
Os nascituros (artigo 542 do Código Civil) e as pessoas jurídicas podem receber doações, devendo
haver a intervenção dos representantes legais.
b) Objetivo
O objeto da doação precisa ser sempre coisa que esteja no comércio (bens móveis, imóveis, corpóreos,
incorpóreos, presentes, futuros etc.). Restrições:
É nula a doação de todos os bens do doador, sem reserva de parte ou renda suficiente para sua
subsistência (artigo 548 do Código Civil). O Código quis evitar a penúria do doador, ainda que o
donatário fique com o encargo de prover subsistência do doador enquanto este viver (RT 515/87). A
doação universal só vale se houver usufruto dos referidos bens para proteger a pessoa do doador,
assegurando-lhe, por conseguinte, meios de subsistência (RT 440/76).
A doação não pode gerar a insolvência do doador. Nessa hipótese, os credores prejudicados poderão
anular a doação. A doação será válida se o donatário, com o consentimento dos credores, assumir o
passivo do doador, ocorrendo uma novação subjetiva (artigo 360, inciso II, do Código Civil).
A doação não pode ultrapassar a parte disponível da herança (artigo 549 do Código Civil). Nula será a
doação se exceder a legítima, não na doação por inteiro. O herdeiro lesado pode ingressar
imediatamente com ação de redução da doação. A dúvida sobre a matéria está no fato de o herdeiro
poder ingressar em Juízo somente após a abertura da sucessão ou no momento da liberalidade, isso
porque estar-se-ia litigando sobre a herança de pessoa viva. O excesso seria apreciado no momento da
doação e não no momento da sucessão. Procedente a ação de redução, restituem-se os próprios bens,
no que exceder, ou o valor deles, se não mais existirem.
Na subvenção periódica, o doador pode doar uma renda a título gratuito ao donatário (pensão), que se
extingue com a morte do doador por ter caráter personalíssimo, não se transmitindo aos herdeiros.
Pode o doador, porém, estipular que remanescerá pela vida do donatário; entretanto não poderá
ultrapassá-la (artigo 545 do Código Civil).
c) Formal
A doação é um contrato solene que deve observar certa formalidade, sob pena de não ser válida. Pode
ser celebrada:
Por instrumento particular: no caso de móveis com valores consideráveis;
Por escritura pública: no caso de imóveis sujeitos a transcrição no registro imobiliário;
Verbalmente: seguida de tradição, se o objeto for móvel e de pequeno valor (artigo 541, parágrafo
único, do Código Civil). É a hipótese da doação de presentes em aniversários, em casamentos ou para
homenagens.
3.5. Espécies de Doação
Pura e simples: feita por liberalidade, sem nenhuma espécie de condição, termo, encargo, prazo ou
limitação. A doação contemplativa, por mérito do donatário, é pura e simples. Exemplo: Prêmio
Nobel.
Modal: é aquela em que o doador impõe ao donatário uma incumbência, um encargo, que pode
reverter em seu benefício, de terceiro ou geral. É uma doação onerosa. O doador pode estabelecer
prazo para que o encargo se efetive.
Remuneratória: aquela em que o doador deseja pagar por serviços prestados pelo donatário ou por
outra vantagem que haja recebido dele. Não se vislumbra o espírito de liberalidade e sim a necessidade
moral de compensar serviços que foram prestados. Será considerada como doação se exceder o valor
do serviço remunerado; portanto, será pagamento até o montante dos serviços e, a partir disso, doação
(artigo 540 do Código Civil).
Condicional: é a que depende de acontecimento futuro e incerto. É, por exemplo, a doação de um
imóvel feita em contemplação por casamento futuro. A doação somente surte efeito com o casamento.
A termo: é a hipótese de haver um evento futuro e certo final e/ou inicial. Como exemplo, a doação de
um imóvel a duas pessoas, podendo uma usá-lo por dois anos e a outra, a partir daquela data.
De pais a filhos (artigo 544 do Código Civil): hipótese já mencionada. Ou a doação é levada à colação,
por corresponder a adiantamento de legítima, ou não, se sair da parte disponível.
Conjuntiva: feita em comum a mais de uma pessoa, sendo distribuída por igual entre os diversos
donatários (artigo 551 do Código Civil). Se os donatários forem marido e mulher, subsistirá na
totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.
3.6. Revogação
A revogação é um direito subjetivo que garante a possibilidade, em face de causa superveniente, de
resilição bilateral do contrato – somente pode ocorrer em virtude de lei:
Pelos casos comuns a todos os contratos (artigo 555 do Código Civil);
Por descumprimento do encargo (artigo 555 do Código Civil);
Por ingratidão do donatário, já que esse tinha obrigação moral de ser grato ao doador. As causas da
ingratidão estão previstas no artigo 557 do Código Civil, cujo rol é taxativo:
Se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele: esse
ato não pode ser culposo ou em legítima defesa, devendo ser doloso e admitir a tentativa. Não é
necessária sentença penal condenatória transitada em julgado.
Se cometeu contra ele ofensa física: é o caso de lesão corporal, grave, leve ou levíssima, desde que o
ato seja doloso;
Se injuriou gravemente, ou caluniou o doador: não é necessário que sofra condenação penal, exigindo-
se apenas a humilhação;
Se, podendo ministrá-los, recusou ao doador alimentos de que este necessitava: é a hipótese de deixar
o doador na penúria.

MÓDULO XII
DIREITO CIVIL

DIREITO CIVIL

Prof. Vitor Frederico Kümpel

1. LOCAÇÃO

1.1. Conceito e Espécies

Segundo clóvis beviláqua, locação é o contrato pelo qual uma das partes (locador), mediante
remuneração paga pela outra (locatário), compromete-se lhe fornecer, durante certo lapso, o uso e gozo
de um bem infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente, ou a execução de uma
obra determinada.
São três as espécies de locação:
Locação de coisa (locatio conductio rerum): trata do uso e gozo do bem infungível; porque, se for
fungível, teríamos um mútuo, em que o mutuário deve restituir ao mutuante outro bem da mesma
espécie, quantidade e qualidade. O locador concede ao locatário tão-somente o uso de um direito,
mediante a remuneração em dinheiro.
Locação de serviço (locatio conductio operarum): trata-se de uma prestação de serviço
economicamente apreciável, considerada em si mesma, independentemente do resultado.
Locação de obra (locatio conductio operis) ou empreitada: é a execução de determinada obra ou
determinado trabalho, visando-se um fim ou efeito.

1.2. Características Gerais

São as seguintes as características gerais da locação:
Cessão temporária de uso e gozo: tanto na hipótese do objeto quanto da prestação de serviço ou da
execução de obra, não há transferência da propriedade – permite-se apenas o uso e gozo por prazo
certo.
Remuneração: na locação de coisa, é chamada aluguel; na locação de serviço, salário; e, na empreitada,
preço. Esse é proporcional ao tempo ou à obra realizada.
Contratualidade: o contrato divide-se em:
bilateral: as obrigações são recíprocas;
oneroso: as partes detêm vantagens que provêm de um sacrifício;
comutativo: as partes sabem o que devem prestar, há equilíbrio na relação;
consensual: basta a aposição de vontades para formalizar o contrato;
de execução continuada: “são os que se cumprem por meio de atos reiterados” 1. O vínculo contratual
perdura até o fim do prazo avençado para o término do contrato.

1.3. Locação de Coisas

1.3.1. Conceito e elementos essenciais
De acordo com o artigo 565 do Código Civil, a locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes
(o locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa
infungível, mediante certa retribuição. São elementos essenciais da locação de coisas:
Consentimento válido: é a manifestação recíproca de acordo entre os contraentes, com o intuito de
obrigar-se, cada um, a certa prestação em relação ao outro. O contrato será inválido se apresentar vício
de consentimento (erro, dolo etc.). Particularidades:
o usufrutuário pode alugar o bem dado em usufruto (por exemplo: o pai pode alugar o bem do filho
menor);
o tutor ou curador pode alugar bem do tutelado ou curatelado;
o administrador do condomínio pode alugar o bem em condomínio;
o locatário pode sublocar nas hipóteses nos termos do artigo 13 da Lei n. 8.245/91, desde que haja
consentimento prévio por parte do locador (washington de barros monteiro);
o credor anticrético pode arrendar a coisa dada em garantia, já que é possível reter o bem para receber
os rendimentos, amortizando o capital fornecido em garantia.

O condômino não poderá dar isoladamente, em locação, prédio comum, por ter apenas parte ideal. A
locação de bem indivisível só é permitida se os condôminos expressamente permitirem ou houver
vontade da maioria, em caso de divergência. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões,
havendo maioria absoluta quando mais de 50% fizerem opção (artigos 1.323 e 1.325 do Código Civil).
O condômino sempre tem preferência na locação. Caso venha a ser divisível a locação, cada
condômino poderá optar separadamente, sem depender dos demais.

Capacidade dos contraentes: a validade do contrato de locação depende da capacidade dos contraentes
ao contratarem. Como regra:

1
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas: Direito das Obrigações. 5.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2001.
tomo I, p. 32.
Pessoa casada não precisa da autorização do outro consorte para locar objeto que lhe pertence, salvo se
for contrato de locação de prédio urbano por prazo igual ou superior a 10 anos (artigo 3.º da Lei n.
8.245/91). Qualquer um dos cônjuges pode contratar como locatário; após a morte deste, o outro terá
direito de continuar com a locação (artigo 11 da Lei n. 8.245/91).
Tutor e curador só podem dar em arrendamento o imóvel do incapaz sob sua guarda, mediante prévia
autorização judicial e praça pública (artigo 1.747, inciso V, aplicado à tutela e à curatela, conforme
referência feita pelo artigo 1.742, ambos do Código Civil).
O pai poderá, no exercício do pátrio poder, arrendar sem qualquer formalidade.
A pessoa que não é proprietária do bem locado, só pode dar a coisa em locação se puder ceder ao
locatário o uso e gozo.
Os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar imóvel se representados ou assistidos,
respectivamente.

Cessão da posse do objeto locado: deverá ser:

Infungível: o locatário deve restituí-lo no fim da locação; pode ser divisível, indivisível, móvel ou
imóvel. Exemplos.: livros, roupas, automóvel, telefone, animais etc. Se o objeto for fungível, não há
locação, mas sim mútuo.
Observação: A locação de imóveis pode recair num todo ou em parte, no principal ou nos acessórios.
Exemplo: alugar o apartamento e a garagem.
Na locação mercantil de prédios, pretende o legislador a proteção do negócio e da propriedade
comercial, em benefício do inquilino comerciante, impedindo que o locador tire proveito da
valorização trazida pela atividade comercial ao seu imóvel. Por isso, o comerciante, atendendo às
exigências legais, permanecerá no imóvel independentemente da vontade do locador, para ser
prestigiado pelos anos de clientela no local. As normas visam à estabilidade da relação locatícia,
garantindo a renovatória quando: I) contrato por escrito, com prazo determinado; II) o prazo mínimo
da locação a renovar deve ser de cinco anos; III) o locatário deve explorar o mesmo ramo de comércio
pelo prazo mínimo de três anos ininterruptos.
Na soma desses três requisitos, terá o locatário direito de renovar a locação, tutelando-se o fundo do
comércio criado. O direito à renovatória deverá ser exercido dentro do prazo decadencial – um ano até
seis meses da data do término do contrato a prorrogar. Caso o locador alegue que precisa do imóvel,
para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano – e seja ele,
locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital –,o juiz fixará o
quantum de indenização a que o locatário terá direito pela perda do fundo de comércio, abrangendo as
despesas de mudança (artigo 52, inciso II, e §§ 1.º e 3.º, da Lei n. 8.245/91). Os prazos para
desocupação do imóvel locado vêm descriminados no artigo 63 da Lei de Locação.
Inconsumível: se consumível, não haveria restituição no término do contrato.
Suscetível de gozo: significa que o objeto deve ser lícito e possível (artigo 166, inciso II, do Código
Civil).
Determinado ou determinável .
Dado em locação por quem tenha capacidade para tal: proprietário, mandatário, enfiteuta, usufrutuário,
inventariante etc.
Alienável ou inalienável: o bem com cláusula de inalienabilidade pode ser locado.

1.4. Remuneração
Remuneração é a quantia que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa e que ocorre, em
regra, mediante dinheiro. O valor pode ser estabelecido por vontade das partes ou por ato
governamental, como no caso de aluguel de táxi. O preço deve ser certo.
Durante a prolongação tácita da locação, prorrogam-se as cláusulas contratuais, exceto as que se
referem a prazo e preço. O prazo passará a ser indeterminado e o preço será regulado pelos artigos 16 e
17 da Lei n. 8.178/91.
Os contratos de locação residencial poderão ser livremente pactuados, vedada a vinculação à moeda
estrangeira, taxa de câmbio ou salário mínimo. As partes poderão fixar novo valor para o aluguel; não
havendo acordo, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, poderá o locador ou o
locatário pedir a revisão da quantia a fim de ajustá-la ao preço de mercado (artigo 19 da Lei n.
8.245/91). Se o contrato por prazo indeterminado tiver cláusula de reajuste, essa deverá vigorar. Os
reajustes poderão ser semestrais ou anuais, estipulados no corpo do contrato ou no aditamento.

1.5. Tempo Determinado ou Indeterminado

A locação poderá ter tempo determinado ou não, embora não possa ser perpétua. O contrato é
temporário. Não há qualquer limite de prazo locativo, a não ser para pessoa jurídica de direito público
interno. No caso da União, os prazos não podem ultrapassar 10 anos (Dec.-lei n. 9.760/46). A Lei n.
8.245/91, no artigo 3.º, dispõe que, se o contrato de locação for superior a 10 anos, dependerá do
assentimento do outro cônjuge.
Se houver prazo convencionado, o locador não poderá retomar o prédio antes desse período nem o
locatário poderá devolvê-lo sem o pagamento de multa (artigo 4.º da Lei n. 8.245/91).
No contrato de prazo determinado, igual ou superior a 30 meses, cessará o ajuste, findo o prazo
estipulado, independente de notificação ou aviso. Caso o locador não promova a retomada do prédio
locado, sob denúncia vazia, prorroga-se a locação por tempo indeterminado (artigo 46 da Lei n.
8.245/91). O contrato não cessa de pleno direito. Se o locatário permanecer no bem, sem oposição do
locador, ocorre a prorrogação tácita. A interposição da ação de despejo elide a presunção relativa de
ausência de oposição.
No contrato por tempo indeterminado, poderá o locatário, notificando o locador, dar fim ao acordo.
Caso ocorra alienação do imóvel locado, o novo adquirente somente poderá retomar a coisa nos casos
legais (artigo 8.º da Lei n. 8.245/91).
Nas locações não-residenciais, incluídas as comerciais ou industriais, a retomada do imóvel também é
promovida por ação de despejo.
Com a morte do locatário, transmite-se aos herdeiros a locação, por tempo determinado ou
indeterminado, desde que residentes no imóvel (artigo 11 da Lei n. 8.245/91). Com a extinção da união
estável, casamento, separação judicial ou divórcio, a locação remanesce com aquele que permanecer
no imóvel (artigo 12 da Lei n. 8.245/91).

1.6. Forma Livre

O contrato tem em regra a forma livre: não é necessário que seja feito por documento escrito, podendo
ser ajustado verbalmente. A locação independe de forma especial para sua celebração. Há a presunção
de veracidade da palavra do locador, no que se refere à matéria de locação (RT 117/153). Todos os
meios de provas são hábeis a demonstrar a locação, desde que o valor seja inferior ao décuplo do
salário mínimo (artigo 401 do Código de Processo Civil). A prova escrita é de grande utilidade para
provar o contrato; em havendo dúvida, deve ser entendida em favor do devedor e contra o locador (RT
180/238).
1.6.1. Direitos e deveres do locador

Direitos
Receber o pagamento do aluguel: o locador tem o penhor legal sobre os móveis que o inquilino tiver
no prédio, como garantia do pagamento dos aluguéis (artigo 1.467, inciso II, do Código Civil).
Cobrar antecipadamente o aluguel: desde que a locação não seja garantida por caução real ou
fidejussória e também não seja para temporada com prazo não superior a três meses.
Exigir do locatário, na locação de prédio urbano (artigos 37 a 41 da Lei n. 8.245/91), as seguintes
garantias:
Caução real em bens móveis, penhor (registrado no Cartório de Títulos e Documentos) e em bens
imóveis, registrada e averbada à margem do Registro de Imóveis.
Caução em dinheiro, espécie de garantia real que não poderá exceder o valor de três meses de aluguel,
efetuada mediante depósito em poupança, em nome do locador e do locatário (conta conjunta), pelo
prazo de duração da locação. As correções monetárias e os juros revertem em favor do inquilino,
quando levantados no término da locação.
Garantia fidejussória, ou seja, a fiança, nos termos do artigo 818 do Código Civil, modalidade
preferida do locador, que possibilita avaliar a capacidade patrimonial e econômica do fiador. Esse não
precisa ter mais de um imóvel no município, pelo artigo 41, pois o único bem do fiador torna-se
penhorável pela Lei n. 8.009/90.
Seguro de fiança locatícia, qual seja, o pagamento de uma taxa correspondente a um prêmio anual ou
mensal ao locador. Garante-se, mediante prêmio, o valor do aluguel. É a forma mais comum nas
locações comerciais.
Não é possível a cumulação de garantias. Na prorrogação contratual, o locador pode mudar de garantia
ou exigir um fiador.
Mover ação de despejo (artigos 5.º, 59 e 66 da Lei n. 8.245/91): se o imóvel locado for residencial, a
ação de despejo será intentada com base na denúncia vazia ou condicionada (artigos 46 e 47). Se o
imóvel for comercial ou industrial, o pedido poderá ser intentado com base na denúncia vazia. Em caso
de locação mista, em que o imóvel é utilizado para moradia e fins comerciais, a jurisprudência tem
admitido a retomada com base na preponderância de uma finalidade sobre a outra. Caso prepondere o
uso residencial sobre o comercial, as regras a serem observadas serão as da locação residencial e vice-
versa.
Reaver a coisa locada após o vencimento da locação (artigo 4.º da Lei n. 8.245/91).
Autorizar, por escrito, a cessão da locação, sublocação e o empréstimo do prédio (artigo 13 da Lei n.
8.245/91).
Pedir a revisão judicial do aluguel ou atualização dos aluguéis nas locações residenciais (artigo 17 da
Lei n. 8.178/91). O prazo para propositura da ação revisional foi mudado de cinco para três anos, a
partir da vigência do contrato ou da locação anterior, devendo ser comprovada por anúncios de jornais
e tabelas imobiliárias. Visa ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. A ação revisional deve ser
proposta no lugar do imóvel, e o valor da causa deverá considerar o valor do aluguel que se pretende
fixar, multiplicado por 12. Se houver acordo na pendência da ação, essa ficará prejudicada. O novo
aluguel prevalecerá a partir da propositura da ação, considerando-se a citação (artigo 69 da Lei n.
8.245/91). A ação revisional não tem relação com o reajustamento previsto no contrato, pois esse tem
como objetivo a correção monetária.
Ser comunicado de sub-rogação na locação: em caso de extinção da sociedade conjugal por separação
judicial, separação de fato ou divórcio, ou da relação concubinária do locatário, aquele que permanecer
no prédio deve comunicar o locador, que tem direito de exigir novo fiador, ou qualquer outra garantia
locatícia prevista legalmente (artigo 12 da Lei n. 8.245/91).

b) Deveres
Entregar ao locatário a coisa alugada: em estado que possa servir ao uso a que se destina (artigo 566 do
Código Civil e artigo 22, inciso I, da Lei n. 8.245/91). Os elementos de fruição, tais como – no caso de
imóvel – instalação elétrica, serviço de água etc. devem estar intactos no bem. Muito se discute a
respeito do telefone integrar a locação; há julgado afirmando que a linha telefônica não integra o
contrato locatício. Caso o imóvel esteja em construção, com obra inacabada no momento da locação, o
locatário poderá pedir a resolução do contrato, com devolução das prestações pagas e pagamento da
multa contratual. A entrega da coisa locada é o principal dever do locador, por ser o meio
indispensável para fruição do uso e gozo do bem, que constitui elemento essencial do contrato de
locação. Sem tal entrega, a locação não se efetiva. O locador deverá fornecer ao inquilino, caso esse
solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando do início da locação, com expressa
referência aos eventuais defeitos existentes (artigo 22, inciso V, da Lei n. 8.245/91).
Manter o bem no estado em que entregou, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em
contrário (artigos 566 do Código Civil e 22, inciso III, da Lei de Locações): o locador deverá realizar
reparações necessárias para que a coisa possa continuar sendo utilizada. Exemplo: telhado quebrado
deve ser reposto. De acordo com o artigo 567 do Código Civil, se durante a locação, a coisa alugada se
deteriorar, sem culpa do locatário, esse poderá pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o
contrato, se a coisa não servir mais ao fim a que se destinava.
Responder pelos vícios ou defeitos do bem locado, anteriores à locação (artigos 568 do Código Civil e
22 da Lei de Locações).
Garantir o uso pacífico da coisa locada, durante o tempo do contrato (artigo 22, inciso II, da Lei de
Locações e artigo 566, inciso II do Código Civil).
Pagar impostos, taxas e despesas imobiliárias.
Fornecer o recibo de aluguel de encargos (artigo 22, inciso VI, da Lei de Locações). Tal imposição
acarreta sanção penal de três meses a um ano, substituída pelo sursis e multa de 12 a 24 vezes o valor
do último aluguel atualizado (artigo 44, inciso I, parágrafo único, da Lei de Locações).
Indenizar as benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo locatário de boa-fé (artigo 35 da Lei de
Locações): o locatário terá direito de reter o imóvel até receber a indenização (artigo 1.219 do Código
Civil). No que diz respeito a benfeitorias voluptuárias, o locador poderá pagá-las ou deixar que o
locatário as remova, desde que sem detrimento da coisa (artigo 36 da Lei de Locações). Há julgados
que entendem que não são indenizáveis as benfeitorias quando o contrato de locação expressamente
negue esse direito (RT 523/326).
Dar preferência ao locatário ou sub-locatário na aquisição do prédio: em igualdade com terceiros, o
locatário deve ser notificado pelo locador da sua intenção de vender e ceder os direitos do imóvel
locado (artigos 27 e 34 da Lei de Locações).
Não exigir nada além de alugueres e encargos primitivos: o descumprimento dessa obrigação enseja
pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa entre três e 12 vezes o valor do último
aluguel (artigo 43, inciso I, da Lei de Locações).

1.6.2. Direitos e deveres do locatário

a) Direitos
Exigir do locador a entrega da coisa e do recibo do aluguel e a manutenção do bem locado pelo tempo
previsto: o recibo deverá incluir o valor do aluguel e a parcela cobrada e paga, bem como impostos,
seguro, taxas e encargos.
Exigir do locador descrição minuciosa do estado da coisa locada (artigo 22, inciso V, da Lei de
Locações).
Reter o prédio locado no caso de ter realizado benfeitorias necessárias e úteis: essas devem ser
autorizadas por escrito pelo locador (artigo 35 da Lei de Locações), e a retenção dura enquanto o
locatário não receber a indenização. As voluptuárias podem ser levantadas (artigo 36 da Lei de
Locações). As benfeitorias úteis, feitas sem a licença do locador, são consideradas de má-fé e não
garantem o direito de receber a indenização correspondente. Apesar de não ter direito de retenção por
benfeitorias úteis não-autorizadas, o locatário deverá ser indenizado pelas mesmas;, caso contrário, o
locador enriqueceria indevidamente. Tal matéria deverá ser alegada em contestação ou reconvenção
para reconhecimento em sentença. Não é matéria de embargos, a não ser que se trate de execução de
título extrajudicial. A não-alegação em contestação implica preclusão.
Ter preferência para aquisição em caso de alienação do imóvel locado (artigo 27 da Lei n. 8.245/91):
não tem direito de preferência no caso de venda judicial, permuta e doação. O direito caduca se não for
exercido nos 30 dias subseqüentes à notificação. O locatário preterido na preferência poderá reclamar
perdas e danos, desde que o contrato de locação esteja transcrito no Registro Imobiliário (artigo 33 da
Lei de Locações e Súmula n. 442 do Supremo Tribunal Federal), ou depositar o preço mais as despesas
com a transferência, havendo para si o imóvel locado – no prazo de seis meses – desde que o contrato
de locação esteja averbado no Registro de Imóveis há pelo menos 30 dias.
Purgar a mora: tal direito serve para evitar a rescisão da locação – requerido no prazo da contestação
da ação de despejo – e engloba o pagamento dos aluguéis e demais encargos, além dos honorários do
advogado do locador (artigo 62, inciso II, da Lei de Locações). Não cabe o pedido de purgação se o
locatário utilizou esse benefício por duas vezes, no prazo de 12 meses anteriores ao novo
requerimento. No caso de obstáculo judicial, poderá purgar a mora além do prazo legal.
Ser despejado somente nos casos previstos em lei, mediante denúncia cheia (motivada) ou vazia.
Ceder, emprestar ou sublocar o imóvel locado, com prévia e expressa anuência do locador (Súmula n.
411 do Supremo Tribunal Federal).
Renovar a locação: tanto na hipótese de prorrogação automática da locação quanto na hipótese de
contrato por prazo certo, desde que não se estipule de forma diversa. Se a locação for mercantil, a
renovação é compulsória, desde que atendido os requisitos da Lei n. 8.245/91 (artigo 51 e seguintes.).
Impedir a penhora de bens móveis, quitados, de sua propriedade, que guarneçam o imóvel locado
(artigo 2.º, parágrafo único, da Lei n. 8.009/90).
Possibilidade de participar, se locatário de apartamento em edifício, das assembléias condominiais na
ausência do locador: segundo o artigo 24, § 4.º, da Lei n. 4.591/64: “nas decisões da Assembléia que
não envolvam despesas extraordinárias de condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino–
locador a ela não compareça” (parágrafo acrescentado pela Lei n. 9.267/96).

b) Deveres
Usar o bem para o destino da locação: o imóvel residencial só deve ser usado como moradia, e o
comercial para as atividades a que se destina. Não configura mudança de destinação o advogado ou
médico manter escritório ou consultório; o dentista manter consultório num dos cômodos da
residência; manter um instituto de beleza em casa, e até pequena escola primária.
Tratar o bem alugado como se fosse seu (artigos 569, inciso I, do atual Código Civil, e 1.211, do
Código Civil de 1916): a desobediência implica rescisão e indenização das perdas e danos.
Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados ou, na falta de convenção, até o sexto dia do mês
seguinte ao vencido (artigos 23, inciso I, da Lei de Locações, e 569, inciso II, do Código Civil): a
dívida, na falta de convenção em contrário, é quesível e não portável, devendo o locador ir até o
domicílio do locatário. Nas locações de prédio rústico, salvo acordo diverso, a esterilidade ou o
malogro da colheita advinda de fortuito, não autorizam o locatário a exigir abatimento no aluguel
(artigo 1.214 do Código Civil de 1916). Não pode o locatário subtrair-se ao pagamento, sob alegação
de que a coisa locada encontra-se em péssimo estado de conservação, não servindo às suas finalidades
(RT 538/156).
Apresentar ao locador as turbações de terceiros, fundadas em direito (artigos 23, inciso IV, da Lei de
Locações, e 569, inciso III do Código Civil): não impede que o locatário utilize os remédios
possessórios adequados, quando sua posse for turbada ou esbulhada, inclusive se a turbação ou esbulho
forem cometidos pelo próprio locador.
Restituir a coisa ao locador no mesmo estado que a recebeu (artigos 23, inciso III, da Lei de Locações,
e 569, inciso IV, do Código Civil): excluem-se as deteriorações decorrentes do uso regular da coisa. O
contrato que cede a terceiro a exploração de pedreiras ou salinas é de compra e venda e não locação,
exatamente porque a devolução não será nos moldes em que foi entregue o bem.
Pagar os encargos e despesas referentes ao uso regular da coisa (artigo 23, inciso VIII, e parágrafos, da
Lei de Locações): incluem-se as despesas de condomínio, limpeza, taxas, salários dos empregados
referentes ao condomínio por unidades autônomas.
Cumprir a convenção do condomínio e regulamentos internos.
Fazer consertos no bem locado (artigo 23, inciso V, da Lei de Locações): não deixar que a deterioração
impere, como, por exemplo, realizando a substituição de vidros quebrados, goteiras, fechaduras etc.
Permitir que o locador realize reparos urgentes (artigo 26 da Lei n. 8.245/91): por ter o locatário a
posse, deverá consentir que o locador realize consertos. Se os reparos durarem mais de 10 dias, terá
direito ao abatimento no aluguel proporcional ao período excedente. Se o conserto demorar mais de 30
dias, terá o direito de resilir o contrato.
Dar a garantia exigida pelo locador (artigos 37 a 42 da Lei de Locações).
Pedir prévio e expresso consentimento do locador para sublocar, ceder ou emprestar o prédio locado
(artigo 13 da Lei de Locações).
Responder pelo incêndio do prédio (artigo 1.208 do Código Civil de 1916): pode se eximir da
responsabilidade se demonstrar que houve caso fortuito ou força maior, vício de construção ou
propagação de fogo originado em outro prédio. Se o imóvel tiver mais de um inquilino, cada um
responde pela sua parte.
Não alterar a fachada e a forma interna do prédio sem anuência prévia e escrita do locador (artigo 23,
inciso VI, da Lei de Locações).
Entregar todos os documentos de cobrança de tributos e encargos, intimações e multas, ainda que
dirigidas ao próprio locatário (artigo 23, inciso VII, da Lei de Locações).
Permitir vistoria no imóvel locado (artigo 23, inciso IX, da Lei de Locações): previamente agendada,
podendo o mandatário comparecer no lugar do locador. Em caso de alienação, o locatário deve
permitir que terceiros visitem o imóvel.
Pagar o prêmio de seguro de fiança (artigo 23, inciso XI, da Lei de Locações).

1.7. Extinção do Contrato de Locação

a) Causas
Distrato ou resilição bilateral: basta que o locatário, de comum acordo com o locador, restitua o bem
locado, antes do fim do prazo de duração do contrato (artigo 9.º, inciso I, da Lei de Locações).
Retomada do bem locado: por denúncia vazia ou cheia. Basta comprovar o fato extintivo, como, por
exemplo, a necessidade de utilizar o prédio para residência de familiares sem imóvel próprio. Pode
também requerer para uso próprio, para edificação ou reforma que lhe dê maior capacidade de
utilização. Para maior aprofundamento ver Súmulas ns. 80, 175, 374, 409, 410, 483, 485 e 486 do
Supremo Tribunal Federal.
Ao término dos contratos celebrados depois da entrada em vigor da atual Lei e com prazo igual ou
superior a 30 meses, o proprietário poderá pedir a desocupação do prédio sem precisar justificar,
notificar ou avisar, desde que ingresse com ação de despejo (artigo 46 da Lei de Locações). O locatário
terá 30 dias para desocupar o imóvel – artigo 63 da Lei de Locações.
Nos contratos com prazo de locação inferior a 30 meses, não é possível a retomada do imóvel com
fundamento na denúncia vazia, se o contrato prorrogou-se, automaticamente, por prazo indeterminado.
Para o locador reaver seu imóvel é preciso demonstrar uma das hipóteses previstas nos incisos do
artigo 47 da Lei n. 8.245/91.
Nos contratos assinados antes da vigência da atual Lei, que vigorem ou venham a vigorar por prazo
indeterminado, o locador pode retomar o prédio sem qualquer justificativa, concedendo ao locatário o
prazo de 12 meses para desocupação. Se houve revisão no valor do aluguel, a denúncia somente
poderá ser exercida após 24 meses da data da revisão, se essa ocorreu nos 12 meses anteriores à data
da vigência da Lei de Locações (artigo 78). O prazo para entrega do imóvel inicia com a notificação do
locatário.

Implemento de cláusula resolutiva: pode ser expressa ou tácita e permite a resolução do contrato, com
perdas e danos, fundada em seu inadimplemento – artigo 476 do Código Civil.
Perda total da coisa locada: é a hipótese do perecimento do imóvel tornando-o inapto para suas
finalidades – artigo 77 do Código Civil de 1916.
Perda parcial ou deterioração do bem: pode ocorrer por culpa do locador ou do locatário, ensejando
perdas e danos ao lesado – artigo 570 do Código Civil.
Vencimento do prazo contratual estipulado: quando às partes não interessar a prorrogação ou
renovação.
Desapropriação do prédio locado: com a imissão do expropriante na posse (artigo 5.º, parágrafo único,
da Lei de Locações) extingue-se a locação, e o locatário tem direito de exigir indenização por
eventuais benfeitorias necessárias e úteis.
Morte do locatário (artigo 11 da Lei de Locações): se não deixar sucessor.
Nulidade ou anulabilidade do contrato locatício (artigo 45 da Lei de Locações).
Resilição unilateral: o locador pode resilir unilateralmente nas hipóteses de denúncia vazia ou
motivada; ao locatário também é possível na hipótese do artigo 4.º da Lei n. 8.245/91.
Extinção de usufruto ou fideicomisso: artigo 7.º da Lei de Locações.
Falência ou concordata de um dos contratantes: é preciso cláusula expressa dispondo sobre a rescisão
contratual por esse motivo (RT 541/219).
Alienação: artigo 8.º da Lei de Locações – “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for
por tempo determinado, se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel”.
2. CONTRATOS REAIS

2.1. Mútuo
2.1.1. Conceito e características básicas
Mútuo é o contrato pelo qual uma das partes transfere a propriedade de um bem fungível à outra, que
se obriga a lhe restituir coisa do mesmo gênero, quantidade e qualidade (artigo 586 do Código Civil).

a) Características
Contratualidade: é indispensável a manifestação de vontade de ambas as partes.
Real: o contrato só se perfaz com a tradição, isto é, com a entrega do objeto emprestado.
Gratuito: no silêncio, o contrato é considerado gratuito; porém, pode ser oneroso, quando estipulada
contraprestação a ser cumprida pelo mutuário. Exemplos: pagamento de juros nos empréstimos em
dinheiro (mútuo feneratício); repetição de juros pagos pelo contratante não prevista no contrato, pois
consiste em obrigação natural (artigo 882 do Código Civil).
Para carvalho de mendonça, o mútuo é mercantil bastando que uma das partes seja comerciante. O
empréstimo bancário é sempre mercantil, mesmo que o mutuário não seja comerciante, pois é
atividade habitual das financeiras (comércio) conceder empréstimos a curto, médio ou longo prazo.
Unilateral: é o mutuário que, em regra, tem obrigações.
Temporariedade: não pode ser perpétuo, caso contrário, transformar-se-ia numa doação. O artigo 592
do Código Civil trata do prazo do mútuo: se de produto agrícola, vai até a próxima colheita; se de
dinheiro, vence, pelo menos, em 30 dias; nas demais hipóteses, no prazo convencionado.
Fungibilidade: o mútuo recai sobre bens que podem ser substituídos por outros do mesmo gênero,
quantidade e qualidade. Exemplo: empréstimo de um livro, desde que o exemplar não seja raro nem
sua edição esteja esgotada.
Translatividade: significa a transferência da propriedade que acontece com a simples tradição. O
mutuário pode usar a coisa como quiser. Pode consumir, alienar e dar, inclusive em submútuo. Não
precisa da autorização do mutuante. Assume todos os riscos da coisa, já que há a verdadeira
transferência do domínio.
Obrigatoriedade da restituição: a coisa deve ser restituída na mesma espécie, quantidade e qualidade.
Não fosse assim, haveria troca, ou compra e venda. A restituição de dinheiro é nominal, não
importando se o valor perdeu seu poder de compra pela incidência da inflação. Pode o mutuante exigir
garantia do mutuário, pois esse poderá sofrer mudança em sua fortuna. Em caso de morte do mutuário,
os herdeiros devem restituir a coisa.

2.1.2. Requisitos
O mútuo apresenta três tipos de requisitos:
Subjetivos: os contraentes precisam ter capacidade comum e especial. O mutuante deverá ter aptidão
para dispor, alienar a coisa emprestada, pois essa será transferida ao mutuário; deve ter jus disponendi.
De acordo com artigo 588 do Código Civil, o mútuo feito à pessoa menor, sem autorização daquele
que detém sua guarda, não poderá ser reavido pelo mutuário, nem pelos fiadores, salvo (artigo 589 do
Código Civil):
ratificação do responsável pelo menor, suprindo a autorização;
necessidade do empréstimo para os alimentos habituais;
bens adquiridos pelo magistério, serviço militar ou função pública do menor. A disposição é ociosa
porque o menor passa a ser maior, capaz, em decorrência de tais fatos;
na hipótese de o menor dolosamente ocultar sua idade, para obter empréstimos (artigo 180 do Código
Civil).
Objetivos: o objeto emprestado deve ser fungível, substituível por outro da mesma espécie, quantidade
ou qualidade (artigo 85 do Código Civil).
No mútuo em dinheiro, o devedor se exonera da obrigação, restituindo a mesma soma, ainda que o
valor seja depreciado. As normas sobre o curso forçado da moeda nacional vedam a estipulação do
pagamento em moeda de ouro, prata ou estrangeira. O empréstimo em moeda estrangeira só é válido se
uma das partes residir e for domiciliada no exterior.
O mútuo feneratício (oneroso) é permitido no nosso Direito, com cláusula expressa que fixa os juros
do empréstimo. Os particulares não podem convencionar taxa superior a 12% ao ano, sob pena de
usura.
Os juros constituem o proveito tirado do capital emprestado e podem ser compensatórios (representam
a renda ou o fruto do dinheiro mutuado), compensando o mutuando pela disponibilidade do dinheiro;
ou moratórios, pagos a título de indenização pelo atraso verificado para o adimplemento do contrato.
A capitalização de juros é proibida pela Lei de Usura – Súmula n. 121 do Supremo Tribunal Federal,
exceto no contrato de empréstimo e de conta corrente. A integridade do valor emprestado é garantida
pela correção monetária – ajuste do valor do débito, constituindo a própria dívida atualizada para a
data do vencimento ou do efetivo pagamento da obrigação.

Formais: o mútuo tem forma livre, exceto se for oneroso, caso em que deverá ser convencionado
expressamente (artigo 591 do Código Civil). A prova do mútuo poderá ser feita pela emissão de nota
promissória, confissão formal de dívida ou recibo da soma emprestada. O mútuo mercantil não requer
forma escrita, salvo para efeito de prova e de registro contábil; se for elaborado verbalmente, a prova
testemunhal só poderá ser admitida se o valor do empréstimo não exceder a 10 salários mínimos
(artigo 401 do CPC).

2.1.3. Efeitos jurídicos

a) Obrigações do mutuário
Restituir o que recebeu: deve o mutuário devolver a coisa da mesma espécie, quantidade e qualidade,
dentro do prazo estipulado. Caso seja impossível, poderá devolver o equivalente pecuniário.
Não compelir o mutuante a receber em parte se isso não for convencionado.
Pagar os juros no mútuo feneratício.
b) Direitos do mutuante
Exigir garantia da restituição: para o caso de mudança no patrimônio do mutuário (artigo 590 do
Código Civil).
Reclamar a restituição de coisa equivalente, com o vencimento do prazo. Caso não haja prazo
estabelecido deverá o mutuante notificar o mutuário concedendo prazo razoável para cumprimento do
avençado.
Demandar a rescisão do contrato se o mutuário não pagar os juros no mútuo feneratício.

c) Obrigações do mutuante
Entregar a coisa objeto de mútuo.
Não interferir no uso da coisa durante a vigência do contrato.
Não exigir a restituição antes do convencionado.

2.1.4. Causas extintivas do mútuo

As causas de extinção do mútuo são:
Vencimento do prazo convencionado para sua duração.
Ocorrência das hipóteses do artigo 592 do Código Civil, quando não estipulado prazo.
Rescisão por culpa de uma das partes. Exemplo: não pagamento de juros.
Resilição bilateral: distrato, acordo entre as partes para extinção do contrato.
Resilição unilateral por parte do devedor. Há a presunção de que o mutuário tem direito de pôr fim ao
negócio a qualquer momento, oferecendo a prestação.
Efetivação de uma cláusula terminativa prevista no próprio contrato.
2.2. Comodato
2.2.1. Definição e características básicas
De acordo com washington de barros monteiro, o comodato é um contrato unilateral, gratuito, pelo
qual uma das partes entrega à outra coisa infungível, para ser usada temporariamente e depois
restituída (artigo 579 do Código Civil).
Características
Contratualidade: decorre de um acordo de vontades.
Unilateral: apenas uma parte obriga-se em relação à outra.
Gratuito: acarreta ônus para o comodante e vantagem para o comodatário. Fere o princípio do
equilíbrio das relações contratuais (princípio da equivalência), porque há cessão sem contraprestação,
muito embora o comodatário possa assumir a obrigação de pagar impostos e taxas sobre o bem, o que
não retira a natureza de gratuidade do empréstimo.
Real: o comodato só se completa com a tradição do objeto. Com a entrega do bem do comodante ao
comodatário este passa a ter posse direta, remanescendo a posse indireta àquele. O comodatário pode
defender sua posse por meio dos interditos (RT 236/418). Apesar de ser um contrato real, não gera um
direito real.
Intuitu personae: o objeto não pode ser cedido pelo comodatário a um terceiro, porque, diverso do que
ocorre com o mútuo, o comodato não transfere a propriedade, e sim apenas a posse direta.
Infungibilidade: a coisa emprestada poderá ser móvel ou imóvel, porém não poderá ser substituível por
outra da mesma espécie, qualidade e quantidade. A mesma coisa cedida deve ser restituída. É possível
o comodato de bens fungíveis desde que destinados à exposição ou ornamentação. Exemplo: uma
garrafa de uísque para exibição numa exposição.
Não-consumibilidade: o comodato de bem consumível é admitido, como na hipótese anteriormente
mencionada, para exposição ou ornamentação. Exemplo: frutas não utilizadas para consumo e sim para
enfeite (comodatum pompam vel ostentationem causae).
Temporariedade (artigo 581 do Código Civil): a coisa dada em comodato é para uso temporário,
podendo o prazo ser determinado ou indeterminado. Na segunda hipótese, presume-se o tempo
necessário para que o comodatário possa servir-se da coisa. O comodante não poderá exigir a
restituição do bem antes de vencer o prazo, salvo necessidade imprevista urgente, reconhecida pelo
juiz. (RT 547/166 e artigo 581 do Código Civil). Não existe comodato perpétuo, pois tal implicaria
doação.
Restitutibilidade: caso o comodatário se recuse à restituição, estará praticando esbulho e o comodante
promoverá a devida ação judicial de reintegração de posse. Com o falecimento do comodante a
devolução deve ser feita aos herdeiros.
No comodato é descabida a ação de despejo e o processo de execução, por não haver relação ex locato.
O direito de cobrar o aluguel do comodatário moroso não transforma o contrato de comodato em
locação, pois serve apenas para coagi-lo a devolver a coisa, sendo mera penalidade. Não é uma
retribuição pelo uso do objeto cedido em empréstimo.
No comodato por prazo indeterminado, é preciso o comodante interpelar o comodatário, para a entrega
do bem, ocasião em que ocorrerá a mora, dando ensejo à reintegração.

2.2.2. Requisitos
São requisitos do comodato:
Subjetivo: além da capacidade de exercício genérica, o Código Civil, em seu artigo 580, com a
intenção de proteger certas pessoas, estabelece incapacidades especiais, para outorga de comodato. Os
tutores, curadores e administradores de bens alheios não podem dar em comodato, salvo autorização
especial, os bens confiados à sua guarda porque o comodato não é um ato de administração normal;
ademais, diminui o patrimônio de alguém sem compensação, pois não há vantagem ao administrado. A
autorização especial deverá ser do dono, no caso pessoa maior e capaz, e do juiz, ouvido o Ministério
Público, se for um incapaz.
Objetivo: os bens dados em comodato devem ser:
infungíveis;
inconsumíveis;
móveis ou imóveis.
Formal: o comodato se estabelece de forma livre. Não se presume; na dúvida entre locação, essa
prevalece, por ser onerosa.

2.2.3. Obrigações do comodatário

Ao comodatário cabem as seguintes obrigações:
Guardar e conservar a coisa como se fosse sua (artigo 582 do Código Civil): o comodatário deve
procurar não desgastar ou desvalorizar a coisa, sob pena de responder por perdas e danos. Não pode
alugar o bem emprestado nem emprestar novamente a coisa. O ônus com a guarda e manutenção da
coisa correm por conta do comodatário, que pode cobrar as despesas extraordinárias e as benfeitorias,
e ainda reter o bem até o ressarcimento (artigo 1.219 do Código Civil).
Limitar o uso da coisa estipulada no contrato (artigo 582 do Código Civil): caso o comodatário não
respeite o acordo, responderá por perdas e danos. O uso indevido que acarreta, por terceiro, um dano
qualquer no bem, é de responsabilidade do comodatário, podendo o mesmo requerer regressivamente o
pagamento efetuado (RT 487/75).
Restituir a coisa emprestada "in natura" no momento devido: vencido o prazo do contrato ou verificada
a hipótese do artigo 581 do Código Civil, a coisa deverá ser restituída. O comodante não pode, sem
justificativa, requerer o bem fora desses casos.
Responder pela mora: o comodatário, em caso de mora, responde pela perda e deterioração da coisa
emprestada, sendo obrigado a pagar um aluguel, arbitrado pelo comodante, pelo tempo de atraso na
devolução (artigo 582 do Código Civil). O aluguel inclui os honorários advocatícios (RT 413/381).
Responder pelos riscos da coisa (artigo 583 do Código Civil): correndo risco, o objeto do comodato e
outros do comodatário, se esse salvar os seus, abandonando o do comandante, responderá pelo dano,
ainda que advindo de fortuito e força maior. É a hipótese de incêndio e de inundações. Nessas ocasiões
o comodatário não é obrigado a salvar nenhum bem, porém se salvar algum deve ser o do comodante.
Caso proceda em contrário, pagará pelo prejuízo. É o proprietário (comodante) quem responde pelo
caso fortuito e força maior, porém não na hipótese supramencionada.
Responsabilidade solidária de vários comodatários (artigo 585 do Código Civil): cada comodatário é
responsável solidário em relação ao comodante, para melhor assegurar a restituição da coisa, ante a
gratuidade do contrato. O comodante pode acionar qualquer comodatário para devolver a coisa.

2.2.4. Obrigações do comodante

São obrigações do comodante:
Não pedir a restituição do bem dado antes do prazo: o bem dado em comodato deve permanecer com o
comodatário até o prazo estipulado ou até o fim a que se destina (artigo 581 do Código Civil).
Restituir as despesas extraordinárias feitas pelo comodatário.

2.2.5. Extinção do comodato

A extinção do comodato ocorre quando existe:
Advento do termo: se não houver termo ajustado, extingue-se após o uso regular da coisa para os fins a
que foi emprestada.
Rescisão por culpa: na hipótese de o comodatário usar o bem de modo diverso do estipulado, ou ceder
a outrem o uso.
Resilição unilateral: o comodante pode provar que precisa da coisa antes do prazo acordado, em
decorrência de situação urgente e imprevista à época do negócio, reconhecida pelo juiz. O comodatário
pode resilir com a mera devolução (desinteresse).
Resilição bilateral: distrato – as partes resolvem extinguir o contrato.
Morte do comodatário: apenas se o contrato for intuitu personae, porque as vantagens não podem ser
transmitidas aos herdeiros. Podem as partes estipular em contrário, ou a natureza do contrato dar a
entender que o uso não é estritamente pessoal.
Alienação da coisa.

2.3. Depósito
2.3.1. Conceito
É o recebimento da guarda temporária de um bem móvel, pelo depositário, até o momento em que o
depositante o reclame (artigo 627 do Código Civil).

2.3.2. Elementos
Cinco são os elementos do depósito:
Personalíssimo: é um contrato intuitu personae e decorre da confiança que o depositante imprime no
depositário.
Real: o contrato só está perfeito com a coisa na mão do depositário.
Temporariedade: quer por prazo determinado, quer por prazo indeterminado, a relação é sempre
temporária.
Objeto móvel: algumas legislações latinas admitem o depósito do bem imóvel; no Brasil é
inconcebível.
Gratuito: no silêncio, o depósito é gratuito, mas podem as partes estipular remuneração.

2.3.3. Espécies de depósito

São as seguintes as espécies de depósito:
Voluntário: é o que decorre da vontade das partes.
Obrigatório ou necessário: independe da vontade das partes, podendo ser:
legal: decorre da lei, como, por exemplo, artigo 649 do Código Civil;
miserável: decorrente de calamidade pública (artigo 647, inciso II, do Código Civil).
Regular: é o que recai sobre bens infungíveis.
Irregular: é o que recai sobre bens fungíveis.

2.3.4. Obrigações das partes contratantes

Por ser um contrato unilateral, cria obrigações apenas para o depositário:
guardar a coisa;
restituí-la quando exigida;
ser diligente na guarda do objeto.
O depositante pode exigir a coisa a qualquer momento, sendo o depositário obrigado a entregá-la,
salvo se o objeto for judicialmente embargado, ou se pender execução ou suspeita de que a coisa foi
furtada ou roubada (artigos 633 e 638 do Código Civil).

2.3.5. Extinção do contrato de depósito

O contrato de depósito extingue-se pelo decurso do prazo; pelo distrato; e pelo depósito judicial da
coisa por parte do depositário.

2.3.6. Prisão do depositário infiel

A prisão civil do depositário infiel é a medida coercitiva que visa obrigá-lo a devolver a coisa
depositada. A medida é cabível tanto no depósito voluntário quanto no depósito necessário, e o prazo
máximo da prisão civil é de um ano. A Constituição Federal de 1988, artigo 5.º, inciso LXVII, admite
essa prisão.

3. MANDATO

3.1. Conceito
É o contrato pelo qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou
administrar interesses (artigo 653 do Código Civil).
Importante distinguir representação comercial e preposição. Na primeira, representação comercial, o
titular do direito pratica atos jurídicos em seu nome e em seu interesse, por meio de terceiros. A
representação é a utilização de serviços alheios para a prática de atos jurídicos. Na segunda,
preposição, decorre do contrato de trabalho ou da locação de serviços.
O fundamento do mandato é a fidúcia, confiança, elemento subjetivo. Há um acordo entre as partes
para que uma delas possa agir em nome e por conta da outra, na prática dos atos jurídicos. A relação é
personalíssima.
Mandante: é quem outorga o mandato, investindo o terceiro de poderes para representá-lo.
Mandatário: é aquele que passa a atuar na vida jurídica em nome e por conta do mandante.

3.2. Natureza Jurídica

Unilateral: gera obrigações apenas ao mandatário. Pode ser bilateral imperfeito quando estipular
remuneração a ser paga pelo mandante.
Oneroso ou gratuito: o mandato mercantil é presumidamente oneroso; o civil, gratuito. Tal presunção é
juris tantum, ou seja, admite prova em contrária.
Consensual: o contrato torna-se perfeito com a manifestação de vontade das partes. Precisa da
aceitação do mandatário, que pode ser tácita, como, por exemplo, quando começar a executar o
contrato. O silêncio não importa aceitação tácita, salvo quando o negócio para que foi dado o mandato
é da profissão do mandatário (por exemplo, quando outorgado a advogado ou despachante), ou foi
oferecido mediante publicidade, e o mandatário não fez constar imediatamente a sua recusa.
Não solene: não exige forma prescrita em lei para ter validade (artigo 656 do Código Civil).

3.3. Mandato e Procuração

Embora o Código Civil mencione que a procuração é o instrumento do mandato, a doutrina moderna
entende que a procuração é um negócio jurídico pelo qual se constitui o poder de representação
voluntário. Classifica-se em unilateral, receptício e autônomo, e não se confunde com o contrato
subjacente – tanto que nem sempre esse precisa ser mandato; pode ser prestação de serviço, compra e
venda, corretagem etc.

3.4. Procuração em Causa Própria

O mandato em causa própria é outorgado no interesse do mandatário, que fica isento de prestar contas,
tendo amplos poderes. É um mandato irrevogável (artigo 683, do Código Civil) e que subsiste após a
morte do mandante. Exemplo: o mandante pode nomear um mandatário para vender o imóvel para
terceiro ou transferi-lo para seu nome.

3.5. Obrigações do Mandatário

São obrigações do mandatário:
ser extremamente diligente na execução do mandato;
executar pessoalmente os atos do mandato;
prestar contas ao mandante;
indenizar os prejuízos advindos de dolo ou culpa;
atuar dentro dos limites do mandato;
concluir negócio começado, mesmo tendo ciência da morte, interdição ou mudança de estado do
mandante, para não lhe trazer prejuízos (artigo 674 do Código Civil).

3.6. Obrigações do Mandante

São obrigações do mandante:
cumprir as obrigações assumidas pelo mandatário em relação a terceiros;
reembolsar o mandatário nas despesas e nos prejuízos experimentados;
sendo o mandato remunerado, efetuar sempre os pagamentos.

3.7. Extinção do Mandato

A extinção do mandato ocorre nos seguintes casos:
renúncia do mandatário;
revogação pelo mandante;
morte ou interdição de qualquer das partes;
fim do termo do mandato;
consecução do objetivo almejado.

4. SEGURO

4.1. Conceito
Seguro é o contrato pelo qual uma das partes (segurador) obriga-se para com outra (segurado),
mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la de prejuízo decorrente de riscos futuros, previsto
no contrato (artigo 757 do Código Civil).
O segurador é aquele que suporta o risco, assumido mediante o recebimento do prêmio, obrigando-se a
pagar a indenização.
O prêmio é o valor que o segurado paga à seguradora para obter o direito a uma indenização, se
ocorrer o sinistro oriundo do risco garantido e previsto no contrato. É denominado por alguns ágio de
seguro.
O risco é o acontecimento futuro e incerto, que poderá prejudicar os interesses do segurado,
provocando-lhe uma diminuição patrimonial evitável pelo seguro.
A indenização é a importância paga pela seguradora ao segurado, compensando-lhe o prejuízo
econômico decorrente do risco assumido na apólice.
A atividade do segurador é exercida por companhias especializadas, por sociedades anônimas
mediante prévia autorização do Governo Federal (artigos 192, inciso II, da Constituição Federal, e 29
da Lei n. 8.177/91) ou cooperativas devidamente autorizadas (artigo 24 do Dec.-lei n. 73/66); porém,
tais cooperativas só poderão operar nos seguros agrícolas e seguros de saúde.
A autorização para funcionamento será concedida por portaria do Ministério da Indústria e do
Comércio, com a apresentação pela Superintendência de Seguros Privados (S), com depósito, no
Banco do Brasil, da parte já realizada do capital, descrita no Estatuto.
Para fins de constituição, organização e funcionamento das sociedades seguradoras, deverão ser
obedecidas as condições gerais da legislação das sociedades anônimas e as estabelecidas pelo
Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP). O que varia de uma sociedade seguradora para outra
é apenas a dosagem de encargos.
O segurado é aquele que tem interesse direto na consevação da coisa, fornecendo uma contribuição
periódica e moderada, em troca do risco que o segurador assume de indenizá-lo. O segurado não
precisa fazer prova de culpa do causador do dano (RT 433/96); deverá apenas e tão-somente
demonstrar a existência do dano.
Aplica-se a teoria do risco nas relações de seguro: "o pagamento das indenizações será efetuado
mediante a simples prova do dano e independentemente da apuração da culpa".
A noção de seguro, portanto, supõe a de risco. Ocorrendo o evento, o segurador pagará a indenização,
se o dano atingir pessoas ou bens do segurado.
O contrato de seguro é tanto o meio pelo qual a pessoa física ou jurídica se protege contra os riscos que
ocorrem em sua vida como uma garantia de execução contra as obrigações contraídas, um reforço de
crédito, pois as dívidas do segurado estarão afiançadas pelo contrato de seguro.
4.2. Características Básicas
As características básicas são as seguintes:
Bilateral: gera obrigações para o segurado e para o segurador, já que esse deverá pagar a indenização,
se ocorrer o sinistro, e aquele pagar o prêmio, sob pena de o seguro caducar. O segurador tem o direito
de haver o prêmio estipulado pelo risco, mesmo que o sinistro não se verifique (artigo 764 do Código
Civil).
Oneroso: cada um dos contratantes obtém vantagem que corresponde a um sacrifício.
Aleatório: não há equivalência nas prestações. O segurado não tem condições de antever o que
receberá em troca de sua prestação. O segurador assume um risco, elemento essencial desse contrato, e
deve ressarcir o dano sofrido pelo segurado, se o evento incerto previsto no contrato ocorrer. O
segurador terá vantagem se não ocorrer o sinistro, hipótese em que receberá o prêmio sem nada
desembolsar. Se verificado o sinistro, o segurador terá obrigação de pagar a indenização, que poderá
ser muito maior do que o prêmio recebido. O ganho ou a perda dos contraentes depende de fatos
futuros e incertos, que constituem o risco.
Formal: é obrigatória a forma escrita, considerando-se perfeito o contrato no momento em que o
segurador remete a apólice ao segurado, ou faz nos livros lançamento usual da operação (artigo 758 do
Código Civil).
Execução continuada: o contrato é satisfeito mediante prestações reiteradas, nos termos do
convencionado.
Adesão: não há discussão das cláusulas estabelecidas pelo segurador na apólice, de forma que existe
uma aceitação incondicional pelo segurado. O escopo é justamente por ser um ajuste indenizatório, não
podendo o segurado se locupletar às custas do segurador.
O segurado não pode receber indenização que supere o objeto do seguro (artigo 778 do Código Civil),
com exceção do seguro sobre a vida, por ser um bem inestimável – é livre a convenção e a fixação do
valor, admitindo-se mais de um seguro sobre a vida.
O próprio Estado exigiu uma padronização, regulada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados.
Compete à Susep aprovar condições de coberturas especiais. Há uma adesão bilateral, pois a própria
seguradora obedece às normas de controle governamental (RT 510/239).
Boa-fé (artigo 765 do Código Civil): a sanção por não guardar a boa-fé é a perda do valor do seguro e
o pagamento do prêmio vencido (artigo 766 do Código Civil), se tal se der por parte do segurado; e o
pagamento em dobro do prêmio, se por parte da seguradora.
4.3. Requisitos

a) Subjetivos
O segurador deve, obrigatoriamente, ser pessoa jurídica: autorizada pelo Governo federal para operar
no ramo.
O segurado deve ter capacidade civil: o incapaz que desejar fazer um contrato de seguro deverá estar
devidamente representado ou assistido. Se o contrato for feito mediante procurador, esse também
responde perante o segurador pelas inexatidões ou lacunas que inserir no contrato.

b) Objetivos
Licitude: o objeto descrito na apólice deve ser lícito e possível. Se for ilícito, como, por exemplo,
seguro de operações de contrabando, nulo será o contrato. Esse é o teor do artigo 762 do Código Civil.
Valor determinado: o valor do objeto deve ser certo. A apólice precisa conter o valor do objeto
segurado para cálculo da indenização do risco.
Equivalência: o pagamento da seguradora deve ser equivalente ao valor real do bem ou de sua
reposição. O segundo seguro de um bem já segurado é anulável por qualquer das partes. O segundo
segurador, que ignorava o primeiro contrato, pode, sem restituir o prêmio recebido, recusar o
pagamento do objeto seguro, ou recobrar o que por ele pagou, na parte excedente ao seu valor real,
ainda que não tenha reclamado contra o contrato antes do sinistro (artigo 782 do Código Civil).
Pagamento do prêmio: o segurado deve pagar o prêmio fixado pelas partes quando suceder o risco. As
partes estipulam livremente a taxa do prêmio, cuja forma de pagamento deve ser prevista na apólice.

c) Formais
Apólice: o contrato de seguro exige documento escrito para se tornar obrigatório (artigo 758 do
Código Civil) – é a apólice. A apólice deve conter as condições gerais e as vantagens garantidas pelo
segurador, bem como os riscos assumidos, o valor do objeto, o prêmio devido pelo segurado, o termo
inicial e final de vigência e as demais particularidades.

4.4. Direitos e Deveres do Segurado

a) Direitos
Receber a indenização: nos limites descritos pela apólice.
Reter os prêmios: na hipótese de o segurador falir antes de passado o risco. Porém, as sociedades de
seguros não estão sujeitas à falência nem podem impetrar concordata – passam por um processo de
liquidação. Pode, então, o segurado, reter os prêmios no caso de insolvência ou liquidação da
companhia seguradora.
Não ver aumentado o prêmio: sem justa causa.
Denunciar a lide à seguradora: artigo 70, inciso III, do Código de Processo Civil.
Optar pela não utilização do seguro: casos em que o pequeno valor do dano não compensa acionar o
seguro.
b) Deveres
Pagar o prêmio convencionado, no prazo estipulado.
Responder por juros moratórios, independentemente de interpelacão do segurador: os juros legais são
de 12% ao ano – artigo 192, § 3.º, da Constituição Federal – e serão observados se a apólice ou os
estatutos não estabelecerem taxa maior. Devem ser pagos dentro do prazo estipulado na apólice, sob
pena de caducidade.
Abster-se de tudo que possa aumentar os riscos: não pode dar causa ao aumento dos riscos, sob pena
de perder o seguro. Exemplo: seguro de residência e posterior instalação de depósito de fogos de
artifício.
Comunicar ao segurador todo incidente: deve o segurado comunicar o imprevisto possível de agravar o
risco, para que o segurador possa tomar as providências cabíveis, sob pena de perder o prêmio do
seguro (artigo 769 do Código Civil). Exemplo: seguro de residência, com posterior instalação de uma
usina nuclear no bairro.
Levar, imediatamente, ao conhecimento do segurador a ocorrência do sinistro: para que o mesmo
realize as medidas necessárias, a fim de que o pagamento da indenização se efetive.
Ser leal: ser sincero e agir de boa-fé, sob pena de anulação do contrato por dolo (artigo 765 do Código
Civil) ou de perder o valor do prêmio (artigo 766 do Código Civil).

4.5. Direitos e Deveres do Segurador

a) Direitos
Receber o prêmio a que o segurado se obrigou, durante a vigência do contrato.
Isentar-se do pagamento da indenização se:
o segurado agiu com dolo:por exemplo, se o segurado destruir a coisa segurada para receber o valor
previsto na apólice;
o segurado deu à coisa segurada valor superior ao real (artigo 778 do Código Civil);
existir vício, no contrato, que possa tirar sua eficácia (artigos 766 e 784 do Código Civil);
ocorrer caducidade da apólice, pelo não-pagamento do prêmio.
Responder exclusivamente pelos riscos que assumiu.
Acionar o autor do sinistro, para reaver o desembolso que teve com o pagamento da indenização do
segurado.
Reajustar o prêmio para que corresponda ao risco assumido (artigo 778 do Código Civil).
Comunicar ao segurado as alterações havidas com o risco ou com a titularidade da apólice.
b) Deveres
Indenizar o segurado (artigo 776 do Código Civil): se a perda for parcial, a indenização será apenas
sobre os prejuízos apurados. O valor do bem é o considerado na data do sinistro e não na data do
contrato (RT 122/107). A indenização deve ser feita em dinheiro, a não ser que as partes
convencionem o contrário.
Pagar a indenização a terceiro quando assim estipulado (artigo 785 do Código Civil).
Constituir reservas para garantir as obrigações assumidas: são os fundos especiais.
Restituir o prêmio, em dobro, se expediu apólice sabendo ter passado o risco (artigo 773 do Código
Civil).
Tomar medidas para eliminar ou diminuir os riscos que podem afetar a coisa segurada.
Tomar as providências necessárias assim que souber do sinistro.

4.6. Extinção do Seguro

A extinção do seguro pode ocorrer nos casos a seguir:
pelo decurso do prazo estipulado;
pelo distrato: quando as partes concordam em dissolver os vínculos contratuais;
pela rescisão: decorrente do inadimplemento da obrigação legal ou de cláusula contratual;
pela superveniência do risco que faça perecer o bem segurado: pago o valor pela seguradora, o
contrato perde seu objeto;
pela nulidade: imperfeição antecedente que torna o contrato ineficaz.