Velletri Regolamento Edilizio
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Velletri Regolamento Edilizio
COMUNE DI VELLETRI
Provincia di Roma
REGOLAMENTO EDILIZIO
Approvato con
Delibera di Giunta Regionale
n. 122 del 21.02.2003
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adeguato alle prescrizioni regionali
Comune di Velletri Regolamento Edilizio
Gruppo di lavoro:
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adeguato alle prescrizioni regionali
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INDICE
1. Finalità
2. Contenuto
3. La progettazione architettonica: l’architettura come ambiente di vita
4. Ammissibilità degli interventi
5. Deroghe
6. Diritti dei terzi
7. Norme per la compilazione dei documenti da presentare all'amministrazione
comunale
8. Tolleranza dimensionale
9. Adeguamento del regolamento alle nuove disposizioni nazionali e regionali
Parte II - Organi
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adeguato alle prescrizioni regionali
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101. Superfici
101.1 Superficie territoriale (ST)
101.2. Superficie destinata ai servizi ed alle attrezzature pubbliche (SP)
101.3. Superficie fondiaria (SF)
101.4. Superficie utile lorda (SUL)
101.5. Superficie coperta (SC)
101.6. Superficie utile complessiva (SUC)
101.7. Superficie utile (SU)
101.8. Superficie accessoria (SA)
102. Indici e rapporti
102.1. Indice di utilizzazione territoriale (UT)
102.2. Indice di utilizzazione fondiaria (UF)
102.3. Rapporto di copertura (RC)
103. Distanze
103.1. Distanza tra fabbricati
103.2. Distanza minima dai confini
103.3. Distanza dalle strade
104. Destinazione d'uso
105. Tipologie edilizie - definizioni
106. Volumi
106.1. Volume del fabbricato (Vf)
106.2. Volume del fabbricato ai fini della determinazione della potenzialità
edificatoria
107. Altezze
107.1. Altezza utile degli spazi (Hu)
107.2. Altezza dei piani (Hp)
107.3. Altezza delle fronti (Hf)
108. Sagoma dell'edificio
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1. - FINALITÀ
2. - CONTENUTO
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adeguato alle prescrizioni regionali
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La qualità degli interventi edilizi deve prevalere su ogni altro aspetto; pertanto, tutti gli
interventi, ferma restando la loro conformità agli strumenti urbanistici vigenti e adottati
ed al presente Regolamento nonché a tutte le norme in materia, sono ammissibili
qualora siano fondamentalmente finalizzati alla conservazione e/o alla valorizzazione
dell'edificio e del suo contesto ambientale in relazione ai materiali, finiture e coloriture
nonché ai caratteri architettonici, tipologici e del paesaggio costruito e naturale.
A tal fine, tutti gli interventi dovranno essere tassativamente rispettosi degli elementi
tipologici, architettonici, formali, artistici, decorativi, nonché dei caratteri di interesse
storico-architettonico ed ambientale.
Essi dovranno essere adeguatamente documentati nel progetto ed essere supportati da
un attento studio sullo stato dei luoghi dove essi ricadono con il fine di dimostrare il
rispetto delle specifiche peculiarità urbane o, in assenza di queste, l'intenzione
progettuale per crearle, al fine di costruire una nuova identità urbana.
Gli interventi devono, inoltre, contenere le valutazioni sulle caratteristiche peculiari
dell'edificio e delle sue pertinenze (tipologia, caratteristiche costruttive, materiali,
finiture, elementi di arredo, essenze arboree, ecc.) che possono avere valore
documentale e che in tal senso devono essere tutelate e valorizzate nel progetto.
5. - DEROGHE
I poteri di deroga di cui all’art. 41/quater della legge 17/8/1942 n. 1150, possono essere
esercitati, anche se non previsti dagli strumenti urbanistici comunali in conformità a
quanto previsto dall’art. 14 del Decreto Legislativo 6 giugno 2001. n. 380 – “ Testo
Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ”con le
procedure di cui all’art. 41 quater della Legge 1150/42 1 .
1
Comma aggiunto a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67.
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8. - TOLLERANZA DIMENSIONALE
Articolo soppresso 2
L'entrata in vigore di nuove norme di leggi statali e regionali, attinenti alle materie
considerate dal presente Regolamento, comporta l'adeguamento automatico del testo
regolamentare senza che ciò costituisca variante al Regolamento stesso.
Le disposizioni contenute nel presente regolamento sono applicate a condizione che
non siano in contrasto con norme legislative e regolamenti dello Stato e della
Regione Lazio, nel qual caso si applicano direttamente le suddette norme
gerarchicamente sovraordinate. 3
PARTE II – ORGANI
La Commissione Edilizia è l’organo tecnico consultivo del Comune per l'esame dei
progetti e delle questioni d’interesse architettonico ed urbanistico e più in generale per
tutti i problemi connessi alla gestione del settore Edilizio e dell'Assetto del territorio.
Essa, esprime il proprio parere, obbligatorio ma non vincolante, sulla qualità
architettonica ed urbanistica delle opere progettate e si esprime in merito al loro
armonico inserimento nel contesto ambientale e paesaggistico.
La Commissione Edilizia è chiamata in particolare ad esprimere un parere consultivo
obbligatorio:
• sulle domande di nuova concessione edilizia;
• ai Piani Particolareggiati, Piani di Recupero, Piani di lottizzazione a scopo
edificatorio;
2
Articolo soppresso a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
3
Comma aggiunto a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
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b) Membri elettivi:
1) n° 5 esperti nominati dal Sindaco;
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ha validità di un anno dalla sua comunicazione, qualora nel frattempo non siano
intervenute varianti urbanistiche che interessino la zona oggetto della richiesta di
concessione/autorizzazione.
Con l’entrata in vigore del T.U per l’edilizia il comune provvederà alla costituzione
dello sportello unico per l’edilizia secondo quanto indicato dall’art. 5 dello stesso TU.
Lo sportello Unico provvede in particolare :
a) alla ricezione delle denunce di inizio attività e delle domande per il rilascio di
permessi di costruire e di ogni altro atto di assenso comunque denominato in materia di
attività edilizia, ivi compreso il certificato di agibilità, nonché dei progetti approvati
dalla Soprintendenza ai sensi e per gli effetti degli articoli 23, 38 e 46 del decreto
legislativo 29 ottobre 1999, n. 490;
b) a fornire informazioni sulle materie di cui al punto a), anche mediante
predisposizione di un archivio informatico contenente i necessari elementi normativi,
che consenta a chi vi abbia interesse l’accesso gratuito, anche in via telematica, alle
informazioni sugli adempimenti necessari per lo svolgimento delle procedure previste
dal presente regolamento, all’elenco delle domande presentate, allo stato del loro iter
procedurale, nonché a tutte le possibili informazioni utili disponibili;
c) all’adozione, nelle medesime materie, dei provvedimenti in tema di accesso ai
documenti amministrativi in favore di chiunque vi abbia interesse ai sensi dell’articolo
22 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché delle norme comunali di
attuazione;
d) al rilascio dei permessi di costruire, dei certificati di agibilità, nonché delle
certificazioni attestanti le prescrizioni normative e le determinazioni provvedimentali a
carattere urbanistico, paesaggistico-ambientale, edilizio e di qualsiasi altro tipo
comunque rilevanti ai fini degli interventi di trasformazione edilizia del territorio;
e) alla cura dei rapporti tra l’amministrazione comunale, il privato e le altre
amministrazioni chiamate a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio oggetto
dell’istanza o denuncia, con particolare riferimento agli adempimenti connessi
all’applicazione della parte II del testo unico.
Ai fini del rilascio del permesso di costruire o del certificato di agibilità, l’ufficio di cui
al comma 1 acquisisce direttamente, ove questi non siano stati già allegati dal
richiedente:
a) il parere dell’ASL nel caso in cui non possa essere sostituito da una
autocertificazione ai sensi dell’articolo 20, comma 1;
b) il parere dei vigili del fuoco, ove necessario, in ordine al rispetto della normativa
antincendio.
L’ufficio cura altresì, gli incombenti necessari ai fini dell’acquisizione, anche mediante
conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14, 14-bis, 14-ter, 14-quater della legge 7
agosto 1990, n. 241, degli atti di assenso, comunque denominati, necessari ai fini della
realizzazione dell’intervento edilizio. Nel novero di detti assensi rientrano, in
particolare:
a) le autorizzazioni e certificazioni del competente ufficio tecnico della regione, per le
costruzioni in zone sismiche di cui agli articoli 61, 62 e 94 del Testo Unico;
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Ai sensi del D.P.R. 20 ottobre 1998 n. 447 le imprese si avvarranno dello SU istituito
presso il Settore edilizia e urbanistica a seguito della costituzione di quanto necessario
per il funzionamento dello SU.
Lo sportello unico assicura, previa predisposizione di un archivio informatico
contenente i necessari elementi informativi, a chiunque vi abbia interesse, l'accesso
gratuito, anche in via telematica, alle informazioni sugli adempimenti necessari per le
procedure previste dal presente regolamento, all'elenco delle domande di autorizzazione
presentate, allo stato del loro iter procedurale, nonché a tutte le informazioni utili
disponibili a livello regionale comprese quelle concernenti le attività promozionali.
La struttura dello SU , su richiesta degli interessati, si pronuncia sulla conformità, allo
stato degli atti, in possesso della struttura, dei progetti preliminari dai medesimi
sottoposti al suo parere con i vigenti strumenti di pianificazione paesistica, territoriale e
urbanistica, senza che ciò pregiudichi la definizione dell'eventuale successivo
procedimento autorizzatorio. La struttura si pronuncia entro novanta giorni.
Salvo diverse disposizioni previste dalla disciplina regionale, e comunque nel rispetto
delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in
particolare, delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, i
seguenti interventi possono essere eseguiti senza titolo abilitativo:
a) interventi di manutenzione ordinaria;
b) interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino
la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell’edificio;
c) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere
geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
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Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispetto delle norme previste
dal decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, nelle aree nelle quali non siano stati
approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali
come presupposto per l’edificazione, oltre agli interventi indicati dalle lettere a), b) e c)
del comma 1, art. 3 T.U.4, sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del
medesimo 1 comma, che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse.
4
Art. 3 T.U.
- Ai fini del presente testo unico si intendono per:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire
parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", […]gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni
d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle
esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
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Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e
modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del
permesso si impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese
dell'interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso
residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a
concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui all’art. 16 del T.U.
Articolo soppresso.5
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso
dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e
successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e
caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa antisismica.
5
Articolo soppresso a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67.”
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Le opere che, ai sensi della legislazione vigente in materia, non siano subordinate ad
alcun atto che abiliti la loro esecuzione, potranno essere eseguite senza alcun
adempimento preliminare, fermo restando che anche per le medesime è richiesto
l’integrale rispetto delle prescrizioni del presente Regolamento e di specifiche
normative in materia – sicurezza sui cantieri mobili ecc. Rientrano tra queste le opere di
manutenzione ordinaria così come definite dall’art. 82 del presente Regolamento.
E’ fatta eccezione per le opere di manutenzione ordinaria da eseguirsi sulle parti esterne
(coperture, facciate, recinzioni e simili) di edifici vincolati ai sensi degli artt, 2, 3 e 143
del D.Lgs. 490/99 e assimilabili e sugli edifici di rilevante valore storico ambientale per
l’esecuzione delle quali è prescritto, prima dell’inizio dei lavori, l'inoltro, ai fini
conoscitivi, di apposita comunicazione al Comune con allegato Nulla Osta della
competente Soprintendenza.
La comunicazione deve essere presentata all’Ufficio Protocollo Generale del Comune
almeno 15 giorni prima della data d’inizio dei lavori.
Il Responsabile del procedimento, entro 15 (quindici) giorni dalla data di presentazione,
verifica l'ammissibilità dell’intervento rispetto alla procedura proposta, fermo restando
che la conformità dell’intervento alle leggi e al presente Regolamento viene dichiarata
dall'interessato o dal tecnico.
Qualora vengano riscontrate delle difformità alle norme vigenti il Responsabile del
procedimento, entro lo stesso termine di 15 giorni, notifica all’interessato gli eventuali
vizi delle procedure amministrative e gli elementi progettuali o esecutivi che risultano
in contrasto con le norme o i regolamenti vigenti, diffidando l’esecuzione delle opere.
Resta ferma la possibilità dell’Amministrazione Comunale di ordinare quanto previsto
dalla legge qualora le dichiarazioni, a seguito di accertamento, dovessero risultare
mendaci.
Alla comunicazione deve essere allegata la documentazione fotografica d’insieme e di
dettaglio a colori proporzionata al valore dell’edificio ed all’entità delle opere da
eseguire; la stessa deve contenere esplicita dichiarazione in ordine alla conformità delle
opere da eseguire alle prescrizioni del presente Regolamento.
L'inizio dei lavori dovrà essere, ove previsto, preceduto dalla presentazione al Comune
di tutte le autorizzazioni, nulla-osta, pareri od atti e documenti comunque denominati di
competenza di altri Enti.
Qualora sia prevista l'adozione di tecniche diverse da quelle originarie, è obbligatorio
che le opere siano progettate e dirette da un tecnico abilitato; in tal caso la dichiarazione
di cui al presente articolo è sostituita da specifica relazione del tecnico che illustri le
tecniche alternative evidenziando come le medesime consentano di conseguire dei
risultati paragonabili a quelle originarie.
E' fatta salva la facoltà dell'Amministrazione Comunale di svolgere accertamenti in
qualsiasi tempo sulla congruità dell'intervento dichiarato, sulla rispondenza delle opere
al presente Regolamento Edilizio, alla legislazione vigente, nonché sulla consistenza
delle opere da eseguire o eseguite.
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adeguato alle prescrizioni regionali
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Articolo abrogato 6
Sono soggette a denuncia di inizio attività ai sensi delle norme statali e regionali vigenti
sempre che sussistano tutte le condizioni in esse contenute, nonché nel rispetto delle
disposizioni del presente Regolamento e delle prescrizioni del vigente PRG le seguenti
opere in relazione alle distinzioni operate alle lettere da a) ad h) dell’art. 4 comma 7
della L. 493/93 come modificato dall’art. 2 comma 60 della L.662/96:
a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
Manufatti pertinenziali non valutabili in termini di superficie e/o di volume
(piscine, campi da tennis, ecc.) nonché nuove concessioni o autorizzazioni nel
caso di opere già assentite e non ultimate nei termini di validità dell'atto
originario quando le opere da ultimare sono assimilabili a quelle di
manutenzione (apposizione di pavimenti e rivestimenti, intonaci, tinteggiature,
infissi ecc.);
b) opere finalizzate alla eliminazione di barriere architettoniche in edifici esistenti
che comportino la variazione della sagoma dell’edificio (rampe ed ascensori
esterni od altri manufatti eseguiti in aggiunta alla costruzione esistente, anche
quando costituenti incremento di superficie o di volume), da eseguirsi in
conformità alla specifica normativa vigente in materia;
c) realizzazione o modifica di recinzioni, muri di cinta e cancellate, anche quando
non di pertinenza di edifici esistenti;
d) realizzazione di attrezzature sportive su aree a ciò destinate dal vigente PRG,
senza realizzazione di edifici o comunque di manufatti costituenti Superficie
Utile Lorda;
e) opere da eseguirsi internamente a singole unità immobiliari, senza variazione
della sagoma e dei prospetti, che non rechino pregiudizio alla statica
dell'immobile e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A
di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, non
modifichino la destinazione d'uso. Non concorrono a determinare modifica della
sagoma e dei prospetti: le modifiche alla porzione interrata dell’edificio, la
realizzazione di lucernari con le dimensioni di normali passi d’uomo, modifiche
alle aperture di facciata su pareti che non siano qualificabili come prospetti
(cortili, chiostrine, cavedi, ecc.);
f) opere relative alla revisione o installazione di impianti tecnologici al servizio di
edifici o di attrezzature esistenti nonché quelle per la realizzazione di volumi
tecnici, quando dette opere si rendano indispensabili sulla base di nuove
disposizioni e non siano riconducibili nei limiti degli interventi di cui alla
precedente lettera a);
g) varianti alle concessioni ed autorizzazioni edilizie, nonché alle denuncie di
inizio attività di cui al presente articolo, che non comportino modifica dei
parametri urbanistici previsti dal vigente PRG relativi alla zona od all’edificio,
non comportino variazione della destinazione d’uso e della categoria di
6
Articolo abrogato a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
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adeguato alle prescrizioni regionali
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Per il disposto dell’art. 4 comma 8 della L. 493/93 come modificato dall’art. 2 comma
60 della L. 662/96, non è possibile avvalersi della denuncia di inizio attività di cui al
presente articolo nel caso di:
a) interventi da eseguirsi su immobili, o parti di essi, soggetti al vincolo di cui al
D.Lgs. 490/99 ;
b) interventi da eseguirsi su immobili ricadenti in zone sottoposte a vincolo
paesaggistico ai sensi del D.Lgs. 490/99 e L. 394/91, per i quali sia prescritto il
rilascio dell’autorizzazione ambientale di cui all’art. 151 del D.Lgs. 490/99 (in
assenza di preventiva autorizzazione);
c) interventi da eseguirsi su immobili interessati da disposizioni immediatamente
operative dei piani di cui alla legge 8 maggio 1989, n. 183 che siano comunque
assoggettati dagli strumenti urbanistici a discipline espressamente volte alla
tutela delle loro caratteristiche paesaggistiche, ambientali, storico-archeologiche,
storico-artistiche, storico-architettoniche e storico-testimoniali;
d) interventi che non risultino conformi alle prescrizioni del presente Regolamento
nonché alle N.T.A. del vigente PRG eccezion fatta per gli interventi da
realizzare in deroga in base alle vigenti leggi (es.: garage di pertinenza ai sensi
della L. 122/89);
e) interventi sugli immobili compresi nelle zone omogenee "A" che comportino
modifiche all'aspetto esteriore del fabbricato e/o alle sue pertinenze.
7
Commi aggiunti a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02 ai
sensi dell’art. 12 Legge 765/67
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adeguato alle prescrizioni regionali
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Per le opere di cui al presente articolo, qualora non sia possibile procedere tramite
denuncia di inizio attività per il mancato rispetto di una o più delle condizioni di cui al
comma precedente, si dovrà procedere mediante richiesta di autorizzazione o
concessione edilizia a seconda del tipo di intervento.
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Richieste di autorizzazione edilizia potranno essere avanzate solo nei casi in cui gli
interventi siano assoggettati dalla legge ad autorizzazione edilizia e sempre che non sia
possibile avvalersi della procedura per la denuncia d’inizio attività.
Con l’entrata in vigore del TU, gli interventi di seguito elencati saranno subordinati alla
nuova normativa.
Di norma non è pertanto ammesso avanzare richieste di autorizzazione edilizia nei casi
in cui gli interventi proposti sono assentiti con le procedure previste [per la
presentazione della relazione di asseveramento ai sensi dell'art. 26 della L. 47/85 e 8]
per la denuncia di inizio attività.
Sono di norma soggetti all'autorizzazione edilizia gli interventi sugli immobili compresi
nelle zone omogenee "A" che comportino modifiche all'aspetto esteriore del fabbricato
e/o alle sue pertinenze per i quali non é ammesso avvalersi delle procedure per la
denuncia di inizio attività.
In particolare sono soggetti ad autorizzazione edilizia i seguenti interventi edilizi, così
come definiti dal presente Regolamento, che comportano:
a) realizzazione dei volumi tecnici;
8
Comma emendato a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67.
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adeguato alle prescrizioni regionali
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b) lettera soppressa 9;
c) realizzazione delle attrezzature tecnologiche di pubblici servizi (cabine ENEL,
ecc.);
d) manufatti esterni per protezione di impianti tecnologici;
e) demolizioni;
f) opere a carattere temporaneo o stagionale;
g) depositi di materiali a cielo aperto;
h) scavi e rinterri;
i) movimenti terra - sbancamenti;
j) interventi sugli immobili compresi nelle zone omogenee "A" che comportino
modifiche all'aspetto esteriore del fabbricato e/o alle sue pertinenze;
k) interventi di manutenzione straordinaria da eseguire sugli immobili soggetti al
vincolo di cui all’art 2 e 3 del D.Lgs. 490/99;
l) interventi di manutenzione straordinaria per i quali occorre il rilascio
dell'autorizzazione ambientale ai sensi dell'art. 151 del D.Lgs. 490/99 (non
ricorrendo la possibilità di avvalersi della procedura di denuncia di inizio
attività);
m) installazione di insegne di esercizio, di manufatti pubblicitari, cartelloni, ecc.
9
Lettera soppressa a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
10
Comma aggiunto a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
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L’autorizzazione edilizia decade e perde ogni validità qualora entro sei mesi dalla data
posta in calce alla stessa il concessionario non dia inizio ai lavori; in tal caso per
l’esecuzione delle medesime opere deve essere richiesta una nuova autorizzazione.
Dell’inizio dei lavori deve essere data formale comunicazione.
Quando i lavori regolarmente iniziati non siano ultimati entro il termine di validità
dell'autorizzazione l'interessato deve presentare istanza diretta ad ottenere una nuova
autorizzazione concernente la parte non ultimata.
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o colui che, essendo interessato ad agire per danno temuto, sia a ciò
autorizzato per ordine del giudice;
o colui che richiede un provvedimento cautelare innominato a norma dell'art.
700 del Codice di Procedura Civile;
7. i titolari di diritti derivanti da speciali situazioni previste dalla legge quali:
1. il tutore, che può richiedere ogni tipo di concessione;
2. il curatore, che può richiedere solo di effettuare interventi di manutenzione
straordinaria ed interventi di restauro conservativo;
Tutti i soggetti elencati dalla lettera a) alla lettera d), per attestare il loro titolo ad
ottenere la concessione edilizia, nei limiti sopra specificati, debbono allegare alla
domanda copia del titolo con allegata dichiarazione di autenticità dello stesso redatta ai
sensi dell’art. 38 comma 3 del D.P.R. n. 445 del 28/12/2000.
Il soggetto di cui alla lettera e) per dimostrare il proprio titolo, deve allegare alla
domanda una copia del documento di delega.
Per tutti i soggetti elencati alle lettere f) e g), il documento attestante il titolo è la copia
del provvedimento amministrativo o giudiziale.
Le qualità personali dell’istante (esempio la dichiarazione di fallimento del soggetto
interessato) non costituiscono motivo ostativo al rilascio della Concessione Edilizia.
Esula dai poteri dell’organo preposto al rilascio della concessione edilizia contestare la
validità di un atto notarile di proprietà, in quanto facendo la concessione edilizia salvi i
diritti di terzi, le controversie sulle titolarità della proprietà dell’area risultano irrilevanti
ai fini del rilascio del titolo abilitativo.
Nel caso di opere edilizie ricadenti su parti condominiali, in quanto rientranti tra le parti
comuni, l’istanza del condomino deve essere corredata dal verbale di assenso della
Assemblea condominiale.
I soggetti legittimati a chiedere il provvedimento abilitativo possono ottenere i pareri o
provvedimenti autorizzatori nei procedimenti connessi. Soggetto legittimato a chiedere
l’autorizzazione paesaggistica è il proprietario, il possessore o detentore a qualunque
titolo secondo l’art. 151 del Decreto Legislativo 490/99.
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19.6. - Opere non eseguite nei termini di validità della concessione edilizia
Quando i lavori regolarmente iniziati non siano ultimati entro il termine di validità della
concessione, a seconda del caso ricorrente, deve essere presentata l'istanza per il rilascio
di una nuova concessione concernente la parte non ultimata oppure per la proroga del
termine di ultimazione. La proroga può avere luogo solo per fatti estranei alla volontà
del concessionario.
Un periodo di tempo più lungo di tre anni per l'ultimazione dei lavori, può essere
concesso in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue caratteristiche
tecnico-costruttive, di particolari condizioni idrogeologiche in cui si operi, e nel caso,
infine, che si tratti di opere pubbliche o realizzate con finanziamenti pubblici le cui
erogazioni siano previste in più esercizi finanziari.
La concessione edilizia è inoltre prorogabile anche quando le opere ancora da eseguire
abbiano la consistenza quantitativa e qualitativa della manutenzione straordinaria. In
tale eventualità i termini temporali di validità della concessione non possono essere
prorogati oltre trentasei mesi dalla originaria scadenza.
La proroga viene accordata senza tener conto della conformità della concessione alla
normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della proroga medesima.
Quando la concessione non risulti prorogabile o comunque quando non risulti avanzata
alcuna istanza di proroga nei termini di validità della concessione, il concessionario
deve presentare istanza diretta ad ottenere una nuova concessione concernente la parte
non ultimata.
20.1. - Apertura del cantiere - Punti fissi di linea e di livello - Servizi a rete
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Nel caso che si renda necessario occupare o eseguire lavori sul suolo o nel sottosuolo
pubblico in rapporto ad opere soggette a concessione/autorizzazione edilizia o denuncia
di inizio attività, deve essere prima richiesta ed ottenuta l'apposita autorizzazione del
Comune.
La domanda per l'autorizzazione deve contenere le generalità e la firma del richiedente,
gli estremi di carattere burocratico ed amministrativo fissati dai competenti uffici
dell'Amministrazione Comunale, l'esatta individuazione dell'area oggetto della
domanda, con la precisazione della superficie che dovrà essere occupata o delle opere
pubbliche che dovranno essere manomesse, i motivi che rendono necessarie tali
operazioni. Dovrà inoltre essere indicata la presumibile durata dell'occupazione di
suolo/sottosuolo pubblico.
Sono ammesse, inoltre, la creazione di intercapedini o di aperture al livello del suolo per
aerare gli scantinati esistenti nonché la costruzione di manufatti legati allo smaltimento
delle acque reflue quando non possono essere ubicati all'interno dei fabbricati esistenti.
La concessione dell'occupazione di suolo/sottosuolo pubblico (per eseguire i lavori o
per il deposito temporaneo di merci e materiali di cantiere, ponteggi ed altro che
riguarda l'attività edilizia) è subordinata al sopralluogo sull'area richiesta, da parte della
Polizia Municipale e/o dell'Ufficio Tecnico, che verificheranno la congruità della
richiesta in rapporto ai problemi di transito pedonale e/o di traffico, a quelli
dell'accessibilità alle proprietà limitrofe all'area oggetto della richiesta, ai requisiti
previsti dalle leggi e dai regolamenti di settore.
Il richiedente, per impedire ogni danno alle persone ed alle cose, deve realizzare, con
materiali idonei, opportuni ripari necessari apponendo segnali ben visibili di giorno e di
notte. In particolare deve essere assicurata la realizzazione dei passaggi pedonali
occorrenti ad evitare la deviazione dei normali percorsi, garantendo tali passaggi sotto
ogni aspetto antinfortunistico; se del caso dovranno essere realizzati anche marciapiedi
provvisori.
Le concessioni di occupazione di suolo/sottosuolo pubblico possono essere revocate
quando lo richiedano motivi d’interesse pubblico.
Fatta eccezione per la zona omogenea A, centro storico, l'Amministrazione Comunale
può prescrivere la demolizione o la rimozione di opere su suolo pubblico o sporgenti su
di esso, quali gradini, scale, sedili esterni, paracarri, gabinetti, tettoie e grondaie molto
sporgenti, imposte di porte e finestre a piano terreno che si aprono all'esterno,
sovrappassi, ecc., sia per un particolare interesse pubblico sia per la presenza del
degrado edilizio che pregiudichi il decoro urbano.
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Per l'uso pubblico deve essere pagato un canone per l'occupazione. A garanzia di
eventuali danni che potrebbero essere arrecati alle opere pubbliche, nonché per il
ripristino a regola d'arte di quelle manomesse deve essere versata una congrua cauzione.
La durata della concessione di occupazione del suolo/sottosuolo pubblico è stabilita da
apposito regolamento comunale.
La rimessa in pristino deve essere effettuata allo scadere della concessione
dell'occupazione del suolo o allo scadere del termine concesso per la manomissione
dell'opera pubblica; il Comune può richiedere la rimessa in pristino anche nel caso di
prolungata sospensione dei lavori.
I materiali di risulta derivanti dall'esecuzione delle opere, se non opportunamente
utilizzati, devono essere trasportati in una discarica autorizzata a cura e spese degli
interessati.
Ogni utilizzo ed il trasporto dei materiali di risulta deve avvenire in conformità alle
norme vigenti in materia di smaltimento dei rifiuti.
Nei casi in cui è prevista la demolizione e/o la rimozione dell'amianto ovvero dei
materiali contenenti amianto, prima di procedere ai lavori di bonifica, deve essere
predisposto un piano approvato preventivamente dalla competente ASL nel rispetto
delle norme in materia.
In ogni intervento edilizio debbono essere adottate tutte le necessarie precauzioni per
garantire l'igiene e l'incolumità dei lavoratori e dei cittadini nel rispetto delle norme
vigenti.
Il costruttore, il proprietario, il titolare della concessione/autorizzazione edilizia ovvero
della denuncia di inizio attività, i tecnici ed i singoli addetti, nell'ambito delle loro
competenze e mansioni, sono responsabili della conduzione dei lavori e di quanto ne
deriva ai fini della responsabilità verso terzi in conformità a quanto previsto dalle leggi
vigenti.
Il titolare dell'atto, qualora venissero effettuati ritrovamenti di presumibile interesse
archeologico, storico o artistico, a seguito dell'esecuzione dei lavori, deve informarne le
autorità competenti (Soprintendenza, Comune); in tal caso i lavori, per la parte
interessata dai ritrovamenti, devono essere sospesi per lasciare intatte le cose ritrovate,
fermo restando l'obbligo di osservare le prescrizioni delle leggi speciali vigenti in
materia.
Tutte le strutture del cantiere (ponti di servizio, impalcature, rampe, scale, parapetti,
ecc.) devono avere requisiti di resistenza e di stabilità ed essere dotate di protezioni per
garantire l'incolumità delle persone e l'integrità delle cose; esse devono altresì
conformarsi alle vigenti disposizioni di legge per la prevenzione degli infortuni sul
lavoro.
La stabilità degli scavi deve essere assicurata in modo da resistere alla spinta del terreno
circostante e da non compromettere la sicurezza di edifici ed impianti posti nelle
vicinanze, nonché delle persone.
Le fronti dei ponteggi verso aree pubbliche vanno chiuse con stuoie o graticci o altro
mezzo idoneo e devono essere provviste di opportune difese di trattenuta, nonché di
idonei strumenti per lo scarico dei materiali, onde evitare la formazione e la
propagazione di polveri.
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Gli angoli sporgenti delle recinzioni o di altre strutture di cantiere devono essere dotati
o dipinti a strisce bianche e rosse riflettenti per tutta la loro altezza e muniti di segnale
illuminato a luce rossa.
Ogni cantiere deve, comunque, essere organizzato, recintato e decorosamente
mantenuto libero da materiali inutili, dannosi o che comunque producano inquinamento
per polveri, cattivi odori, liquami ed altro per tutta la durata dei lavori; deve essere
altresì provvisto di segnalazioni di ingombro e di pericolo diurne (bande bianche e
rosse) e notturne (luci rosse), integrate, ove occorra, da illuminazione stradale e da
dispositivi rifrangenti. Tutte le segnalazioni dovranno essere provvedute, gestite e
mantenute dall'assuntore dei lavori che ne è responsabile.
Il responsabile di cui al comma precedente dovrà inoltre provvedere che l'accesso al
cantiere non costituisca pericolo per la circolazione stradale e comunque per la pubblica
incolumità; in particolare, le porte di accesso al cantiere non devono aprirsi verso
l'esterno e devono rimanere chiuse quando i lavori non sono in corso.
Qualora per qualsiasi ragione i lavori iniziati venissero interrotti, il titolare dell'atto deve
darne immediata comunicazione al Comune, indicando i motivi che hanno determinato
l'interruzione stessa, e adottare le precauzioni necessarie a garantire, durante detta
interruzione, la sicurezza, l'igiene ed il decoro. Della ripresa dei lavori deve essere data
immediata comunicazione al Comune.
Nel caso di interventi prospicienti aree pubbliche, le recinzioni ed i ponteggi, anche
provvisori, dovranno garantire decoro e sicurezza per i cittadini; al fine di salvaguardare
il decoro urbano i ponteggi possono contenere il prospetto o planivolumetria
dell'intervento. È vietato servirsi delle recinzioni per le affissioni pubblicitarie ad
eccezione delle informazioni di carattere tecnico inerente al cantiere.
Per i cantieri ubicati in prossimità di strade urbane ed extraurbane, oltre alle prescrizioni
sopra riportate, devono essere previsti dei dispositivi visivi di segnalazione atti ad
avvisare delle eventuali modifiche della carreggiata stradale e delle conseguenti
limitazioni della velocità di marcia.
Nel caso di lavori estemporanei e/o di breve durata, sono ammesse difese equivalenti
consistenti in un’adeguata vigilanza e/o segnalazione purché siano messe in atto idonee
misure protettive per evitare ogni possibile inconveniente.
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Il cantiere deve essere provvisto di una tabella decorosa e costruita con materiali
resistenti alle intemperie e di dimensioni adeguate per essere ben visibile dalla pubblica
via con le seguenti indicazioni:
a) del tipo e titolo dell'opera in corso di realizzazione;
b) degli estremi della concessione/autorizzazione edilizia o della data di
presentazione al Comune della denuncia di inizio di attività;
c) dell'inizio e termine dei lavori;
d) del nominativo del titolare della concessione/autorizzazione edilizia ovvero
della denuncia di inizio di attività;
e) dei nominativi del progettista e del direttore dei lavori;
f) dei nominativi degli esecutori e dell'eventuale assistente di cantiere;
g) del nominativo del calcolatore, eventuale, delle opere in cemento armato o
delle strutture;
h) del nominativo del coordinatore per la progettazione e del coordinatore per
l'esecuzione dei lavori, nei casi previsti dalle leggi sulla sicurezza nei
cantieri.
Tale tabella è esente dal pagamento di tasse e diritti comunali.
Il progetto delle opere edilizie deve essere firmato da tecnici a tal fine abilitati:
ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti, ecc. iscritti ai rispettivi albi
professionali e ciascuno nell'ambito delle competenze fissate dalla legislazione.
Il direttore dei lavori e l’assuntore degli stessi, hanno l’onere di prendere completa
conoscenza della concessione/autorizzazione edilizia o della denuncia d’inizio attività e
dei relativi allegati.
Il committente titolare della concessione/autorizzazione edilizia o della denuncia di
inizio attività, il direttore dei lavori e l'assuntore dei lavori sono responsabili di ogni
inosservanza delle norme generali di legge e di regolamento, come delle modalità
esecutive fissate nell'atto amministrativo.
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Il mancato rispetto del termine fissato nell'atto per l'inizio dei lavori comporta la
decadenza dell'atto stesso.
Il titolare dell'atto, nei modi previsti dal primo comma del presente articolo, deve
immediatamente comunicare la data di ultimazione dei lavori.
I lavori si considerano ultimati quando l'opera risulta realizzata interamente e
conformemente all'ultimo procedimento amministrativo attivato.
L'assuntore dei lavori deve sempre lasciare libero accesso al cantiere alla Polizia
Municipale, agli incaricati dei Sevizi Tecnici Comunali, al personale addetto dell'ASL,
agli ispettori del lavoro ecc., per i controlli di loro competenza durante l'esecuzione dei
lavori.
21. - COLLAUDI
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Le medesime sono eseguibili sotto la diretta responsabilità del direttore dei lavori,
fermo restando l’obbligo di richiederne l’approvazione o di denunciarle prima della
dichiarazione di ultimazione dei lavori.
In caso di richiesta presentata oltre detto termine si applica la sanzione amministrativa
di L. 1.000.000 (unmilione).
La notifica di accoglimento o di presa d'atto di dette varianti agli interessati, da parte del
Responsabile di procedimento, costituisce la conclusione del procedimento
amministrativo sostituendo ogni provvedimento autorizzativo senza necessità di
ulteriori adempimenti.
Le varianti relative a denuncie di inizio attività possono essere presentate anche
contestualmente all'inoltro del certificato di collaudo finale.
Ferme restando le varianti di cui all’art.15 della legge 47/85, nonché quelle relative a
denuncie di inizio attività, in nessun caso la presentazione di varianti in corso d'opera
che eccedono i limiti di cui sopra, legittima l'esecuzione di opere difformi da quelle
previste nell'atto amministrativo originario.
Dette varianti non potranno essere eseguite prima dell’avvenuto rilascio di un nuovo
provvedimento secondo le procedure di approvazione stabilite per le nuove istanze. Per
le varianti alle concessioni o alle autorizzazioni da effettuarsi con le procedure stabilite
per le denuncie di inizio attività, i relativi lavori non possono essere iniziati prima di 20
giorni dall’avvenuto deposito.
Le determinazioni del Responsabile di procedimento sul progetto di variante o il rilascio
dei relativi atti amministrativi non modificano in alcun modo i termini di validità e di
decadenza previsti per il progetto originario.
I progetti di variante sono ammessi se presentati prima della scadenza della data di
scadenza degli atti originari.
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Nel caso in cui vengano riscontrate gravi carenze igieniche o statiche in fabbricati
esistenti, il responsabile dell’ufficio competente può dichiarare inabitabile o inagibile un
fabbricato o parte di esso.
Tale ordinanza si applica anche in caso di risultanza negativa conseguente
all’effettuazione di controllo a campione e per gravi difformità rispetto a quanto
previsto dal presente regolamento.
Per le abitazioni esistenti la dichiarazione di inabitabilità/agibilità potrà essere emessa
quando ricorra almeno una delle seguenti situazioni:
1) condizioni di degrado delle strutture e degli impianti tali da pregiudicare
l’incolumità degli occupanti;
2) insufficienti requisiti di superficie o di altezza dell’alloggio;
3) insufficienti condizioni di aerazione e di illuminazione;
4) assenza di servizi igienici;
5) mancato allacciamento alla fognatura ove esistente o ad altro idoneo sistema di
trattamento delle acque reflue.
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Le istanze edilizie devono essere redatte su carta legale o sugli appositi moduli
gratuitamente forniti dall’Amministrazione Comunale e devono essere presentate
all’Ufficio Protocollo Generale del Comune complete di tutti gli elaborati e
documentazioni previsti dal presente Regolamento.
Dette istanze devono riportare oltre alla specificazione dell'oggetto della domanda,
anche le generalità, il domicilio ed il codice fiscale del proprietario o dell'avente titolo e
del progettista.
Alle domande devono essere allegati il progetto, costituito dagli elaborati prescritti dal
presente Regolamento in funzione di ciascun tipo d’intervento, nonché gli appositi
moduli predisposti dall'Amministrazione Comunale.
Le domande devono essere altresì corredate da tutte le autorizzazioni, nulla-osta e pareri
previsti dalle vigenti disposizioni.
Nei casi previsti dalle vigenti disposizioni normative, se il richiedente non è proprietario
dell'area o del fabbricato, alla domanda dovrà essere allegata la dichiarazione di assenso
del proprietario.
Per gli interventi da eseguire sulle aree e sui fabbricati appartenenti a persone
giuridiche, la domanda di concessione deve essere sottoscritta dall'organo che ha la
legale rappresentanza.
Gli elaborati ed i documenti a corredo delle relazioni di asseveramento ai sensi dell'art.
26 della L. 47/85 nonché quelli a corredo delle denuncie di inizio attività (D.I.A.), sono
riportati in modo schematico negli articoli 16 e seguenti del presente Regolamento.
Detti elaborati e documenti devono essere redatti in conformità ai contenuti di quelli
prescritti dal presente articolo in funzione del tipo e dell'entità di intervento che si
intende eseguire.
I moduli, predisposti dall'Amministrazione Comunale, non possono essere modificati né
nel contenuto né nella forma, possono essere riprodotti fedelmente per mezzo di stampa,
copia fotostatica o qualunque altro mezzo purché ne rimangano inalterati i contenuti e la
forma. Ogni errata o non completa compilazione dei moduli o documenti previsti per la
presentazione delle istanze, comporta la loro sospensione.
L’eventuale sostituzione del direttore o dell’assuntore dei lavori deve essere
immediatamente comunicata per iscritto al Comune, contestualmente, dal titolare
dell'atto e dagli interessati.
Gli atti di cui sopra devono riportare la firma, sin dal momento della presentazione, di
chi ha titolo a presentare l'istanza nonché la firma ed il timbro o il numero di iscrizione
all'albo professionale di un tecnico abilitato alla progettazione del tipo di intervento
ricorrente, il quale se ne assume ogni relativa responsabilità.
I progetti devono contenere tutte le indicazioni e verifiche necessarie per poterne
valutare la conformità al vigente PRG, al presente Regolamento ed alla restante
normativa in materia edilizia ed urbanistica.
La documentazione minima obbligatoria costituente il progetto è determinata dal
presente Regolamento in funzione del tipo di intervento ed è precisata nell’apposito
modello riepilogativo che ne costituisce parte integrante.
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Devono essere allegate al progetto, prima del rilascio della concessione edilizia, quando
necessarie in funzione dell’intervento, le seguenti certificazioni, dichiarazioni, nulla-
osta, pareri od atti e documenti comunque denominati:
a) titolo o certificazione di proprietà;
b) relazione asseverata dalla quale risulti la potenzialità edificatoria dei lotti,
verificata attraverso la ricostruzione catastale e dichiarazione di consistenza a
partire dalla data del 3/8/1976 (data di approvazione del PRG vigente) ; ciò nelle
more di approvazione della Variante Generale al PRG adottata con delibera di
C.C. 185 del 29/12/2000 che all’art. 9 prevede la ricostruzione catastale al
1/1/2000;
c) documentazione sulla destinazione d’uso, in atto o passata, nei casi in cui detto
elemento assuma rilevanza al fine di accertare l’ammissibilità dell’intervento
proposto;
d) parere igienico-sanitario rilasciato dalla competente ASL;
e) nulla-osta rilasciato dalla competente Soprintendenza, nel caso di interventi su
immobili vincolati ai sensi dal Decreto Legislativo 490/99 Titolo I° e II°;
f) nulla-osta per gli interventi soggetti al vincolo idrogeologico secondo le
procedure stabilite dalla normativa vigente;
g) ogni altra autorizzazione, nulla-osta, parere od atto e documento comunque
denominato e previsto dal presente Regolamento, dal PRG e dalle norme vigenti.
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a) estratto del vigente PRG (nonché di quello adottato nel caso di varianti o
strumenti urbanistici in itinere) con l’individuazione dell'immobile oggetto
dell'intervento;
b) estratto di mappa catastale con perimetrazione dell’area interessata
dall’intervento;
c) estratto del Piano Territoriale Paesistico;
d) planimetria in scala 1/500 con indicazione:
1) delle quote planimetriche ed altimetriche sia del lotto interessato che degli
spazi pubblici prospicienti, riferite a punti fissi facilmente identificabili e
stabili nel tempo;
2) delle strade, dei parcheggi, delle linee ferroviarie, degli elettrodotti di alta
tensione, dei corsi d’acqua e di tutti gli altri elementi che possono
condizionare la progettazione ai fini del rispetto delle distanze e delle
altezze (altezze edifici adiacenti, pareti finestrate, cigli stradali e
ferroviari, corsi d’acqua pubblica, servitù pubbliche, ecc.);
3) delle aree a giardino e delle alberature di medio e alto fusto;
e) profili dell’andamento altimetrico dell’edificio rispetto al terreno, alle strade ed
agli edifici circostanti (nel caso di nuove costruzioni o di interventi che
comportino modifica della sagoma dell’edificio);
f) pianta di ogni piano dell’edificio (o dell’unità immobiliare interessata dal
progetto) nella scala minima 1:100, complete di:
1) quote atte ad indicare le dimensioni di ciascun vano e delle aperture di
facciata;
2) indicazione della destinazione di tutti i vani, compresi quelli accessori;
3) indicazione della superficie di ciascun vano abitabile con verifica del
relativo rapporta areo-illuminante;
g) sezioni nella scala minima 1:100, in numero e posizione sufficienti a fornire una
completa rappresentazione altimetrica dell’edificio, o dell’unità immobiliare
interessata dal progetto, con indicazione dell’altezza dell’edificio, dell'altezza
interna netta di ciascun piano nonché delle altezze minima e massima di
eventuali porzioni con copertura inclinata. Nel caso di nuove costruzioni, o di
interventi sul patrimonio edilizio esistente che comportino modifiche della
sagoma dell’edificio, le sezioni dovranno inoltre contenere gli ulteriori elementi
atti a rappresentare compiutamente i rapporti altimetrici con le aree scoperte e
gli edifici contigui. Potrà ammettersi una rappresentazione grafica semplificata
delle sezioni, con la sola indicazione delle altezze interne, nel caso di interventi
sul patrimonio edilizio esistente di modesta entità e riferiti a singole unità
immobiliari, per loro natura non suscettibili di comportare modificazioni della
sagoma;
h) prospetti dell’edificio nella scala minima 1:100, con indicazione dettagliata dei
materiali previsti dal progetto. Nel caso di interventi sul patrimonio edilizio
esistente, potrà omettersi la rappresentazione dei prospetti che non siano
interessati da modifiche. Sempre per detti interventi, quando i medesimi siano di
modesta entità e riferiti a singole unità immobiliari, potrà ammettersi che la
rappresentazione sia limitata alla porzione di prospetto interessata
dall’intervento, fermo restando, in ogni caso, l’obbligo di fornire un’idonea
rappresentazione delle facciate mediante la documentazione fotografica a colori;
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i) eventuali particolari architettonici e decorativi nella scala più idonea alla loro
rappresentazione.
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Gli elaborati costituenti il progetto devono essere nel formato "A4" (circa cm. 21x29,7)
o ad esso ridotti mediante piegatura. Essi devono essere prodotti in triplice copia, ad
eccezione di autorizzazioni, nulla-osta, pareri, dichiarazioni, asseveramenti, ecc. nonché
della documentazione fotografica, per i quali sarà sufficiente produrre una sola copia.
Per gli interventi da eseguire sugli immobili soggetti al vincolo di cui agli artt. 2 e 3 del
D.Lgs 490/99 nonché per quelli da effettuare sugli immobili per i quali è prescritto il
rilascio dell’autorizzazione ambientale di cui all’art. 151 del D. Lgs 490/99,
l'esecuzione stessa delle opere resta subordinata ai relativi Nulla Osta.
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Qualora il Responsabile del procedimento, nel termine di 15 (quindici) giorni dalla data
di presentazione della domanda, accerti che la documentazione è incompleta o
comunque che la stessa non è sufficiente ai fini dell’esame del progetto, provvederà a
richiedere all’interessato, una sola volta, gli atti o elaborati mancanti.
Nel caso in cui l’interessato non provveda all'integrazione del progetto entro 30 giorni
dal ricevimento della richiesta, si procederà all’archiviazione della pratica.
Fatti salvi gli interventi di manutenzione ordinaria soggetti, ove previsto dal presente
Regolamento, alla sola comunicazione, non sono sottoposti ad alcun tipo di
autorizzazione:
a) quelli di assoluta urgenza e di necessità immediata da eseguire su ordinanza
emanata per la tutela della pubblica incolumità;
b) quelli oggetto di ordinanza emanata per il ripristino di opere abusive;
c) le normali conduzioni agricole, nonché quei modesti lavori relativi alla
sistemazione di spazi verdi;
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I Piani Attuativi sono lo strumento attuativo del PRG nelle aree appositamente
individuate, nonché in tutti i casi in cui il Piano medesimo sia prescritto o ammesso
dalle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del PRG o dal presente Regolamento.
La presente parte integra i contenuti delle norme tecniche di attuazione (NTA) del
P.R.G. . In caso di contrasto con le N.T.A. prevalgono quest’ultime 12
In attesa della formazione di detti Piani, ove prescritti, non sarà possibile rilasciare
concessioni edilizie per nuove costruzioni, mentre per gli edifici esistenti saranno
consentiti gli interventi ammessi dal PRG o dalla legislazione vigente in materia di
interventi ammissibili in attesa della formazione degli strumenti attuativi .
I PA possono essere sia d’iniziativa pubblica che di iniziativa privata. Il loro contenuto
e le loro modalità di formazione sono definiti dalle leggi nazionali e regionali vigenti in
materia nonché dalle N.T.A. del PRG e dal presente Regolamento.
I PA di iniziativa pubblica o privata comprendono:
a) piani particolareggiati di iniziativa pubblica di cui all’art. 13 della L. 1150/42;
b) piani particolareggiati di iniziativa privata (lottizzazioni convenzionate) di cui
all’art. 28 della L. 1150/42;
c) piani delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (P.E.E.P.) di cui alla
L. 167/62;
d) piani delle aree da destinare agli insediamenti produttivi (P.I.P.) di cui all’art. 27
della L. 865/71;
e) piani di recupero del patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 28 della L. 457/78 ;
f) piani di recupero urbano di cui all’art. 11 del D.L. 5 ottobre 1993 n. 398 convertito
nella legge 493/93;
g) programmi integrati di intervento promossi dal Comune ai sensi della L.179/92;
h) ogni altro strumento di iniziativa pubblica o privata che abbia valore di piano
attuativo ai sensi e per gli effetti della legislazione nazionale vigente in materia.
Per i Piani Particolareggiati ed i Piani di Recupero di iniziativa privata valgono le
norme generali di cui ai successivi articoli del presente Regolamento nonché quelle
previste dalle N.T.A. del PRG. Per gli altri strumenti che assumono la qualificazione di
12
Comma aggiunto a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67.”
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I Piani di Recupero di iniziativa privata sono ammessi nelle zone di recupero di cui
all’art. 27 della L. 457/78 nonché in tutti i casi in cui il Piano medesimo sia prescritto o
ammesso dalle N.T.A. del PRG, dal presente Regolamento o in generale dalle norme
vigenti in materia.
All’interno delle zone di recupero vengono individuati gli immobili, i complessi edilizi,
gli isolati e le aree per i quali il rilascio della concessione è subordinato alla formazione
del Piano di Recupero. Detta deliberazione può anche essere contestuale a quella di
adozione del Piano di Recupero.
I Piani di Recupero possono essere presentati dai proprietari di singoli immobili o
complessi immobiliari, compresi nelle zone di recupero, rappresentanti in base
all’imponibile catastale almeno il 75% degli immobili interessati. Il limite minimo non
può essere inferiore alla particella catastale od all'unità tipologica di base.
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I PA, ad eccezione dei Piani di Recupero, sono costituiti dai seguenti elaborati:
a) estratto dello strumento urbanistico vigente (nonché di quello adottato nel caso di
varianti o strumenti urbanistici in itinere) con individuazione della zona soggetta al
PA;
b) estratto aggiornato di mappa catastale con individuazione della zona soggetta al PA
ed allegato elenco delle proprietà, superficie delle relative particelle o porzioni di
esse;
c) estratto di cartografia in scala 1:5000 o 1:10000 (formato A3 o A4) che localizzi
l'ambito sottoposto a Piano Attuativo;
d) Norme Tecniche di Attuazione e vincoli relativi alla zona;
e) relazione tecnica illustrativa;
f) indagini geologico-tecniche di supporto al PA così come previste dalla normativa e
dalle deliberazioni regionali vigenti;
g) rilievo quotato degli edifici esistenti e dei terreni, con indicazione delle alberature e
degli altri elementi significativi nella scala più idonea in relazione alla dimensione e
natura dell’intervento;
h) documentazione fotografica con indicazione dei relativi punti di vista;
i) progetto planivolumetrico, nel rapporto 1:500 o 1:200, costituito da planimetrie
quotate riportanti la delimitazione dell'area soggetta al PA, la forma e dimensione
dei lotti o delle aree di edificazione con indicazione degli allineamenti, delle
distanze tra i vari edifici e dai confini, delle destinazioni d’uso, degli spazi pubblici
e di uso pubblico, ecc.;
j) tavola urbanistica corredata dalla tabella contenente parametri urbanistici/edilizi del
PA (altezza degli edifici, computo delle aree pubbliche e di uso pubblico, delle
superfici coperte, delle superfici utili lorde, ecc., suddivise per usi) e dai confronti
dei dati suddetti con le prescrizioni del PRG e del presente Regolamento;
k) gli elaborati illustranti le opere di urbanizzazione primaria costituiti da planimetrie
quotate riportanti il tracciato delle strade ed i relativi profili longitudinali, con
indicazione degli impianti di fognatura, di illuminazione pubblica con ubicazione
delle eventuali cabine, di acquedotto, per il gas, telefono e quant'altro previsto nel
PA quali opere di urbanizzazione primaria con eventuali particolari costruttivi
relativi ai muri di sostegno e ad altre opere, marciapiedi, fognature, impianti di
illuminazione, ecc.;
l) planimetria quotata nel rapporto 1:500 o 1:200 delle strade, delle piazze e degli altri
spazi pubblici (verde e parcheggi), nonché delle altre aree pubbliche e di uso
pubblico, corredata dal computo delle superfici che dovranno essere cedute al
Comune;
m) rappresentazione grafica in sovrapposizione del nuovo PA su rilievo
aereofotogrammetrico;
n) eventuale ulteriore documentazione necessaria in relazione allo specifico intervento;
o) computo metrico estimativo di massima relativo ai lavori per l'esecuzione di tutte le
opere di urbanizzazione primaria occorrenti;
p) schema di Convenzione.
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I Piani Attuativi (PA), su richiesta del proprietario o dei proprietari interessati, sono
approvati dall'Organo competente del Comune, previo parere della Commissione
Edilizia.
La domanda di approvazione del PA, redatta su carta bollata, deve essere indirizzata al
Sindaco e deve contenere le generalità, la firma ed il codice fiscale del richiedente o dei
richiedenti e del progettista. La domanda deve contenere inoltre il titolo che legittima il
richiedente o i richiedenti a presentare l'istanza.
Alla domanda devono essere allegati gli elaborati indicati nel presente Regolamento e
ciascuna tavola od elaborato deve contenere l'oggetto dell'intervento, la firma del
richiedente, la firma del progettista, con recapito, indicazione del Codice Fiscale ed il
timbro con il numero d’iscrizione all'Albo Professionale del medesimo.
Il progetto del PA è istruito dai competenti Uffici Comunali e quindi sottoposto al
parere della Commissione Edilizia. Quando la proposta del PA presenti difformità
rispetto alle norme previste per la zona dal PRG, il Dirigente del Settore competente,
sentito il parere della Commissione Edilizia, respinge la domanda dandone
comunicazione all'interessato; in caso di conformità, la proposta del PA viene
sottoposta, unitamente allo schema di Convenzione, all’esame dell'Organo competente
del Comune.
Il PA è adottato, pubblicato ed approvato definitivamente secondo le procedure stabilite
dalla normativa vigente. Ad approvazione avvenuta è reso esecutivo nei modi di legge e
si procede alla stipula della convenzione che viene registrata e trascritta a cura e spese
del richiedente.
Il Dirigente del servizio, quindi, rilascia l'autorizzazione per l'attuazione del PA
corredata da una copia dei documenti di progetto, notificandola in via amministrativa al
proprietario.
35. - CONVENZIONI
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a) la cessione gratuita, entro i termini stabiliti, delle aree necessarie per le opere di
urbanizzazione primaria e secondaria nel rispetto delle quantità minime fissate
dal PRG;
b) la realizzazione a carico del proprietario di tutte le opere di urbanizzazione
primaria inerenti il PA, comprese quelle relative alle opere di allacciamento ai
pubblici servizi e di adeguamento degli stessi; i progetti esecutivi delle opere da
eseguire e le modalità di controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le
modalità per il loro trasferimento al Comune;
c) gli elementi progettuali di massima delle opere di urbanizzazione secondaria da
realizzare, la suddivisione in lotti delle aree edificabili, le caratteristiche
costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare e le relative destinazioni
d’uso;
d) l’assunzione, a carico del proprietario, della quota di oneri relativi alle opere di
urbanizzazione secondaria, proporzionali all'entità degli insediamenti secondo
quanto stabilito dalle tabelle parametriche regionali;
e) l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri di manutenzione di tutti gli
spazi pubblici e di uso pubblico, fino alla loro cessione al Comune;
f) il termine, non superiore a dieci anni, entro il quale deve essere ultimata
l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria del PA;
g) congrue garanzie finanziarie vincolate a favore del Comune per l’adempimento
degli obblighi derivanti dalla convenzione per un valore pari al costo presunto
delle opere di urbanizzazione incrementato almeno del 20% e comunque non
inferiore all'ammontare presunto degli oneri di urbanizzazione;
h) l'eventuale rimborso delle spese di progettazione per la lottizzazione compilata
d'ufficio;
i) le sanzioni convenzionali a carico dei proprietari per l’inosservanza degli
obblighi stabiliti nella Convenzione;
j) l'obbligo di collaudo in corso d'opera per le opere di urbanizzazione con incarico
affidato da parte dell'Amministrazione Comunale ad un tecnico abilitato ed a
spese degli interessati.
Lo schema di Convenzione deve essere approvato dall'Organo competente del Comune,
nei modi e forme di legge, ai fini del rilascio della prescritta autorizzazione.
La stipula della suddetta Convenzione non esclude e non limita le potestà
amministrative previste dalla legge anche in materia urbanistica ed anche per la
realizzazione di opere pubbliche. La convenzione può prevedere la cessione gratuita al
Comune anche di aree da destinare ad attrezzature pubbliche.
Il Comune può convenire che, in luogo della cessione di aree per l'urbanizzazione
secondaria, il proprietario versi una somma corrispondente al valore della quota a suo
carico delle aree stesse, in tutti quei casi in cui l'area oggetto dell'intervento non
comprenda spazi destinati ad opere di urbanizzazione secondaria; in tal caso il valore
delle aree sarà calcolato ai sensi della vigente normativa di espropriazione.
Ugualmente può convenire che, in luogo della cessione di aree per singole opere,
vengano cedute integralmente, per la quota corrispondente, le aree occorrenti per una o
alcune soltanto di tali opere.
Nel caso di cui al comma precedente, il proprietario deve versare la somma
corrispondente alla quota degli oneri per le opere di urbanizzazione secondaria oppure
la somma corrispondente alla quota parte degli oneri per le opere necessarie ad
allacciare la zona ai pubblici servizi.
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Al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie, il richiedente dovrà versare
gli oneri previsti dalla vigente normativa ai sensi dell'art. 3 della legge 28.1.1977 n. 10.
Avrà peraltro diritto allo scomputo totale o parziale degli oneri di urbanizzazione
primaria, in dipendenza delle opere eseguite direttamente.
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I requisiti dimensionali di locali ed alloggi dovranno garantire che gli stessi consentano
un buon livello di comfort abitativo, in relazione a spazi, volume d'aria, arredabilità,
fruibilità e sicurezza.
Indifferentemente dalla dimensione, in ciascuna unità immobiliare devono essere
assicurati alcuni servizi minimi che possono venire ampliati in relazione all'uso ed al
numero dei possibili utenti. All'interno delle unità immobiliari potrà essere consentita la
realizzazione di soppalchi solo se questi non riducono in maniera considerevole i
requisiti di vivibilità degli ambienti in cui si inseriscono e con i criteri indicati dal
presente Regolamento Edilizio.
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I locali di cui all’articolo precedente di categoria a) non possono misurare meno di:
- mq. 14, se si tratta di soggiorni o di camera da letto per due (o più) persone;
- mq. 9, se si tratta di camere da letto singole; ogni alloggio deve essere dotato di un
locale di almeno 14 mq.
L'altezza minima dei locali di categoria a.1) , a.2) ed a.3) è di m. 2,70; quella di
categoria a.4) m. 3,00; quella dei locali di categoria b.1), b.2) e b.3) è di m. 2,40.
All’altezza minima, come precedente definita, è ammessa deroga, limitatamente agli
interventi di ristrutturazione edilizia, qualora l’intervento preveda la realizzazione di
sistemi di climatizzazione e previa acquisizione del parere della competente ASL.
Per i locali abitabili sottotetto a copertura inclinata, l'altezza media deve essere di m.
2,70 con minimo tra pavimento finito e intradosso del solaio o dell’orditura minuta del
tetto di ml. 1,70.
Per ogni abitante, in un alloggio, deve essere assicurata una superficie abitabile, esclusi
gli accessori, non inferiore a mq. 14 per i primi quattro abitanti e di mq. 10 per ciascuno
dei successivi.
Il lato minore delle camere da letto e dei soggiorni non può essere inferiore a m. 2,5.
I locali abitabili o agibili, ivi compresi i monolocali, devono essere provvisti di finestra
apribile all'esterno.
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L'alloggio monovano, per una persona, deve avere una superficie, comprensiva dei
servizi igienici non inferiore a mq. 28 e non inferiore a mq. 38 se per due persone.
La superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore ad 1/8 della superficie
del pavimento 13
Ogni nuovo alloggio destinato ad uso di abitazione deve essere fornito di almeno un
servizio igienico completo di tazza w.c., lavabo, bidet, vasca o doccia.
Tutti i nuovi locali destinati ad attività di vario genere con permanenza di persone
(negozi, uffici, studi professionali, bar, altri esercizi pubblici) devono essere provvisti
almeno di un gabinetto ed un lavabo a suo servizio esclusivo.
Per la ristrutturazione dei suddetti locali esistenti si richiede un adeguamento e quando
questo risulti impossibile un miglioramento igienico; qualora negli esercizi pubblici si
preparano alimenti è obbligatorio un servizio ad uso esclusivo degli addetti e si
dovranno rispettare le normative specifiche di settore approvate dal comune
(Regolamento per l’igiene degli alimenti).
Ogni immobile destinato ad attività produttiva deve avere un sufficiente numero di
servizi igienici (W.C., lavabi, docce) in funzione del numero dei dipendenti e
dell'attività svolta, secondo il D.P.R. n. 303/1956.
E' vietato l'accesso diretto ai servizi dai locali adibiti a cucina, nonché dai locali
destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande.
Le stanze da bagno nelle unità abitative non possono avere accesso dalle stanze da
soggiorno, da pranzo, cucine e camere da letto se non attraverso disimpegno, salvo il
caso di unità edilizia con più servizi igienici, in cui è ammesso l'accesso diretto dalle
camere da letto purché almeno uno dei servizi sia disimpegnato. E' in ogni caso vietato
l'accesso dalla cucina, dalla stanza da pranzo e soggiorno.
I servizi igienici devono avere superficie di almeno mq. 2, con lato minore di almeno
1,00 m. ed altezza di almeno m. 2,40. Il pavimento deve essere di materiale liscio,
impermeabile e facilmente lavabile; le pareti rivestite di materiale impermeabile fino ad
un'altezza di 1,50 m.
13
Comma aggiunto a seguito delle modifiche ed integrazioni regionali di cui alla nota 1914 del 30/09/02
ai sensi dell’art. 12 Legge 765/67
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Le scale che collegano più di due piani (compreso il piano terreno) debbono essere
arieggiate e illuminate direttamente dall'esterno a mezzo di finestre a ciascun piano e di
superficie libera non inferiore a mq. 1 . Eccezionalmente potrà essere consentita l’aero-
illuminazione dall'alto con lucernario, la cui apertura di ventilazione sia pari a mq. 0,40
per ogni piano servito, compreso quello terreno. Gli infissi delle aperture di ventilazione
debbono essere agevolmente apribili.
Oltre alle norme del precedente comma dovranno essere rispettate le seguenti
prescrizioni:
- i vetri che costituiscono parete nel vano scala, devono essere adeguatamente protetti
od essere di materiale tale da non costituire pericolo per l'incolumità delle persone;
- nei vani scala è fatto assoluto divieto di realizzare l'apertura di finestre per l'aerazione
dei locali contigui.
Le scale devono essere agevoli e sicure sia alla salita che alla discesa, essere sempre
dotate di corrimano ad una altezza non inferiore a mt. 1,00; in corrispondenza delle
interruzioni dei corrimano, questo deve essere prolungato di 30 cm. oltre il primo e
l'ultimo gradino.
Il parapetto che costituisce la difesa verso il vuoto deve avere un'altezza minima di 100
cm., essere inattraversabile da una sfera di diametro di 10 cm. e non consentire
l'arrampicamento.
E' vietata l'apertura delle porte in adiacenza al gradino della rampa e comunque la
distanza fra i punti più vicini fra il primo gradino delle rampe in discesa e la soglia del
vano-porta non potrà essere inferiore a m. 0,60.
La larghezza della rampa e dei pianerottoli deve essere commisurata al numero dei
piani, degli alloggi e degli utenti serviti, comunque non deve essere inferiore a mt. 1,20.
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Nei casi di scale interne che collegano locali di abitazioni, o che collegano vani abitativi
con cantine, sottotetti, ecc., può essere consentita una larghezza di rampa inferiore a m.
1,20 ma non minore di m. 0,60.
I gradini delle scale devono avere le seguenti misure:
- alzata minima 15 cm., massima cm. 18; solo per casi particolari o comunque solo per
progetti di ristrutturazione è consentita un'altezza diversa;
- pedata di larghezza tale che la somma di essa con due alzate sia di cm. 62 - 64.
Per il collegamento di più alloggi, le scale devono essere interrotte almeno ogni dieci
alzate con idonei pianerottoli che per le nuove costruzioni non devono essere inferiori a
m. 1,20 x m. 1,20.
In nuovi edifici unifamiliari la larghezza minima delle scale può ridursi a m. 0,80 e
possono anche essere senza presa diretta di aria e luce, purché a giorno all'interno di
altri locali abitabili sufficientemente areati ed illuminati.
Sono ammissibili le scale a chiocciola come collegamento tra vani abitativi con altri
vani accessori, purché abbiano un'apertura (diametro) minima totale non inferiore a m.
1,20.
Nelle nuove costruzioni la scala d’accesso all'alloggio, se unica, deve essere coperta.
Le presenti disposizioni non si applicano alle scale in aggiunta a quelle principali od a
scale occasionali per accedere a soffitte, tetti, scantinati o simili.
L'utilizzo degli spazi di sotterraneo per attività che comportino la permanenza delle
persone potrà essere assentito solo in presenza di requisiti minimi di ventilazione ed
illuminazione previa verifica da parte dell’ASL in relazione alle attività svolte; sono
escluse, in ogni caso, le attività residenziali primarie.
Di norma i locali dei piani interrati possono essere utilizzati esclusivamente per le
destinazioni accessorie alla residenza a condizione che, fatte salve eventuali prescrizioni
particolari in relazione alla destinazione d'uso sia garantito l'isolamento dall'umidità e
sia assicurato il ricambio d'aria. Nell'eventualità che il deflusso delle acque di scarico
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del fabbricato avvenga a quota superiore a quella del piano interrato, deve essere
installato un impianto di sollevamento delle acque, onde evitare inconvenienti di
carattere igienico.
I progetti per la costruzione dei locali sotterranei devono contenere, oltre ai documenti
prescritti in genere, anche lo schema dei sistemi di ventilazione, illuminazione, i sistemi
di isolamento dall'umidità, il tipo di fognatura con l'impianto di sollevamento nei casi in
cui si rende necessario.
La ventilazione dovrà essere il più possibile naturale, attraverso feritoie-aperture e potrà
essere integrata da aerazione meccanica.
Oltre alle altre tecniche di isolamento dall'umidità in uso, si potrà ricorrere alla
realizzazione di uno scannafosso ispezionabile per l'isolamento e la ventilazione delle
strutture dell'edificio.
42.3. - Sottotetti
I locali sotto le falde del tetto, o in ogni caso sotto il soffitto inclinato, a seconda delle
caratteristiche e dei requisiti, possono essere classificati come abitabili o non abitabili.
Le condizioni principali per essere classificati come abitabili sono:
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a) l'altezza minima tra pavimento finito e intradosso dell'orditura minuta del tetto
m. 1,70 e l’altezza media netta dei vani utili m. 2,70 e dei vani accessori m.
2,40;
b) le superfici minime dei locali devono corrispondere a quelle previste per i piani
normali.
Ai fini della determinazione della superficie minima dell’alloggio, non vanno computate
le superfici aventi un’altezza inferiore a m. 1,70.
La verifica della sussistenza delle condizioni sopra esposte dovrà essere effettuata sullo
spazio abitabile come sopra definito e non sui singoli ambienti quando delimitati, che
possono avere altezze inferiori.
Le condizioni di illuminamento e ventilazione dei sottotetti dovranno essere verificati
sulla base della superficie dell’alloggio come prima definita e tenere conto della
specifica qualità dell’illuminazione zenitale e della collocazione delle aperture in
relazione alle caratteristiche morfologiche dell'unità immobiliare.
In relazione ai requisiti di comfort, con riferimento alla temperatura radiante delle
superfici interne, potrà essere suggerita l'adozione di sistemi di copertura ventilata,
consentendo variazioni dello spessore del pacchetto degli strati di copertura.
I sottotetti non abitabili, possono essere utilizzati come soffitta, per deposito, servizi
accessori e tecnici, resi accessibili anche attraverso scala fissa.
Fermo restando quanto previsto in materia di prevenzione incendi, per gli ambienti
destinati al ricovero degli autoveicoli è necessario che vengano rispettati i requisiti di
compatibilità con gli spazi abitabili delle unità immobiliari soprattutto in relazione alla
disposizione delle aperture di ventilazione.
Tutte le autorimesse sono soggette alle norme e prescrizioni di cui al D.M. 1/2/1986,
alla Circolare del Ministero dell’Interno 1/2/1988, n. 1800/4108 e successive modifiche,
integrazioni e aggiornamenti.
42.5. - Soppalchi
I soppalchi nei locali residenziali, negli interventi di recupero del patrimonio edilizio,
sono ammessi quando:
o la proiezione orizzontale del soppalco non eccede ½ della superficie del locale;
o l’altezza minima per le parti con soffitto orizzontale sia 2.20 m. sia sopra che sotto
la parte soppalcata; nel caso di soffitto inclinato l’altezza minima dovrà essere 1.70
m e l’altezza media 2.20 m.fermo restando un’altezza minima di m. 2,20 al disotto
del soppalco;
o le zone abitabili dei soppalchi sono aperte e la parte superiore è munita di balaustra;
o ai fini del calcolo del rapporto illuminante, questo va calcolato sull’effettiva
superficie utilizzabile complessiva della parte a soppalco;
o l’altezza media della parte non soppalcata deve essere pari a quelle previste per le
specifiche attività.
Per gli interventi di nuova costruzione e comunque negli alloggi minimi sono ammessi
soppalchi, a condizione che l’altezza delle singole parti non sia inferiore a m 2,40 per
soffitti orizzontali, con valore minimo non inferiore a 1,70 m per soffitti inclinati.
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42.6. – Cortili
La realizzazione di cortili fra i corpi di fabbrica potrà essere assentita solo se verranno
rispettati alcuni elementi di dimensionamento minimo rivolti a salvaguardare le
condizioni di illuminazione degli ambienti che vi si affacciano.
La distanza minima tra le pareti opposte deve essere quella stabilita dalle norme delle
relative zone residenziali per le distanze tra i fabbricati e le distanze tra pareti finestrate
e pareti di edifici antistanti. Per i cortili da realizzarsi sui confini di un’altra proprietà,
debbono essere soddisfatte le condizioni di area minima e di distanza minima tra due
muri opposti di cui sopra, supponendo costruito sui lati di confine un muro dell'altezza
massima consentita per la zona; se già vi fossero fabbricati di altezza maggiore, si
valuterà nel computo dell'altezza effettiva. Le ampiezze dei cortili confinanti di case
diverse possono essere sommate per costituire lo spazio regolamentare di area scoperta
che sarebbe sufficiente nel caso di edificio unico, a condizione che venga conclusa tra i
confinanti a loro spese una convenzione registrata e trascritta; la divisione dei cortili
comuni così realizzati potrà essere costituita da una recinzione di altezza non superiore
a cm. 90 e possibilmente realizzata con essenze vegetali.
Ove il cortile sia interessato dalla proiezione di balconi o poggioli, le aree
corrispondenti a dette proiezioni non vanno detratte a quelle del cortile, purché la
sporgenza degli stessi non superi cm.120; nel caso di sporgenze superiori la superficie
di proiezione va detratta interamente; in ogni caso non è ammissibile la realizzazione di
coperture totali dello spazio aperto.
I cortili devono essere muniti di opportune pavimentazioni e canalizzazioni atte a
convogliare le acque meteoriche ed essere facilmente accessibili dall'esterno.
42.7. - Chiostrine
E’ permessa la costruzione di pozzi e chiostrine allo scopo di dare luce ed aria solo alle
scale o ai locali di servizio. Ogni lato del pozzo luce non dovrà essere inferiore a m.
4,00; in ogni caso la superficie della chiostrina non potrà essere inferiore ad 1/20 della
somma delle superfici delle pareti che lo recingono.
I pozzi di luce e le chiostrine devono essere facilmente accessibili per la pulizia.
Nei pozzi di luce e nelle chiostrine non sono permesse rientranze nei perimetri.
42.8. – Cavedi
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42.9. – Patii
43. - MARCIAPIEDI
Tutti gli edifici di nuova costruzione potranno essere dotati di marciapiede perimetrale
di larghezza minima pari ad almeno cm. 90, oppure si possono costruire intercapedini
areate e drenate, realizzate all’esterno dei muri perimetrali fino al di sotto del piano di
calpestio. Nel caso di impossibilità di tale esecuzione, sarà consentito l’uso di idonea
pavimentazione. Tale norma si applica anche ai cortili ed alle chiostrine. In ogni caso
dovrà essere assicurato il rapido deflusso delle acque meteoriche ed evitata
l’imbibizione del sottosuolo.
I giardini privati sono considerati elementi fondamentali oltre che della qualità edilizia,
anche della qualità urbana e del decoro.
Il verde privato deve in qualche modo essere prospiciente verso le vie pubbliche al fine
di creare una situazione di decoro del tessuto urbano. Deve essere mantenuto sempre e
costantemente attraverso potature periodiche e tagli periodici di siepi ed erbe anche al
fine di non arrecare danno per la pubblica incolumità.
Ai fini della rispondenza degli impianti termici ai requisiti richiesti per la conformità
alle disposizioni della legislazione vigente, le centrali termiche dovranno rispettare
prescrizioni differenziate secondo la potenzialità della centrale ed il tipo di combustibile
usato.
Tutti gli impianti di potenzialità superiore a 35 Kw (la potenzialità dell’impianto è data
dalla somma delle potenzialità dei singoli apparecchi installati nello stesso locale),
destinati al riscaldamento centralizzato di edifici, alla produzione di acqua calda per
edifici civili, a forni da pane e forni di altri laboratori artigiani, a cucine e lavaggio
stoviglie, al lavaggio biancheria e sterilizzazione, ad incenerimento di rifiuti (fino ad 1
tonnellata/giorno) devono osservare le disposizioni ministeriali in materia.
Gli insediamenti, costituiti da elementi costruiti, spazi esterni privati e spazi pubblici
dovranno garantire l'accessibilità, la visitabilità e l'adattabilità in maniera direttamente
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Tutti gli edifici pubblici o privati in cui ci sia frequenza o permanenza di persone,
qualunque sia la loro destinazione d'uso, devono essere costruiti o modificati in modo
da permettere la loro utilizzazione anche a persone con ridotta o impedita capacità
motoria e sensoriale anche temporale.
Analoga modalità deve essere adottata per gli spazi di pertinenza degli edifici stessi, i
parcheggi, i percorsi di accesso, nonché per gli impianti tecnologici sia ad uso collettivo
che a servizio di singole unità immobiliari, con esclusione dei locali tecnici il cui
accesso è riservato ai soli addetti specializzati.
Tutti gli edifici e gli impianti pubblici, in particolare quelli di carattere sociale, le
strutture ricettive alberghiere, nonché i locali pubblici e le banche debbono essere
costruiti in conformità alla norme vigenti per la eliminazione delle barriere
architettoniche.
Rientrano nel campo di applicazione gli interventi di nuova costruzione, anche di
carattere temporaneo, e tutti gli interventi su edifici e spazi esistenti suscettibili di
limitare l’accessibilità, almeno per la parte oggetto dell’intervento stesso. Rientra nel
campo d’applicazione anche il solo cambio di destinazione (con o senza opere) in
favore di un uso pubblico, anche se limitato ad una sola parte.
Per gli edifici e spazi pubblici esistenti, anche se non soggetti a recupero e
riorganizzazione funzionale, devono essere apportati tutti gli accorgimenti necessari per
migliorarne la fruibilità; in altre parole, le opere per rendere accessibili gli edifici e
spazi pubblici non devono essere applicate in occasione del primo intervento edilizio
previsto, ma hanno cogenza autonoma.
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2) negli altri edifici solo in caso di intervento di ristrutturazione edilizia, anche quando
parziale e limitatamente allo specifico intervento progettato;
3) per tutte le opere finalizzate esclusivamente al superamento delle barriere
architettoniche per la cui realizzazione vengono richieste ed ottenute le procedure
particolari, le deroghe regolamentari e i finanziamenti previsti dalla L. 13/89.
Per dimostrare la conformità dei progetti presentati alla normativa vigente in materia di
eliminazione e superamento delle barriere architettoniche, gli elaborati tecnici devono
chiaramente evidenziare le soluzioni progettuali e gli accorgimenti tecnici adottati per
garantire il soddisfacimento delle prescrizioni in materia di accessibilità, visitabilità ed
adattabilità dei locali.
In particolare, per quanto concerne l'adattabilità, le soluzioni progettuali e gli
accorgimenti tecnici atti a garantirne il soddisfacimento devono essere descritti tramite
specifici elaborati grafici.
Al fine di consentire una più chiara valutazione di merito, gli elaborati grafici devono
essere accompagnati da una relazione contenente la descrizione delle soluzioni
progettuali e delle opere previste per l’eliminazione delle barriere architettoniche, degli
accorgimenti tecnico-strutturali ed impiantistici nonché dei materiali di cui si prevede
l’impiego, del grado di accessibilità delle soluzioni previste per garantire l'adeguamento
dell'edificio.
Ogni qualvolta il progetto preveda il ricorso ad una o più delle soluzioni tecniche
alternative di cui all’art. 7.2 del D.M. 236/89, ciò deve essere chiaramente evidenziato
nella relazione di cui ai precedente paragrafi.
Dette soluzioni tecniche alternative sono ammesse quando rispondano ai criteri di
progettazione sottintesi dalla normativa applicabile al caso specifico e garantiscano esiti
equivalenti o migliori rispetto a quelli conseguibili mediante l’applicazione delle
soluzioni tecniche indicate dalla norma di riferimento.
La conformità del progetto alla normativa vigente in materia di superamento delle bar-
riere architettoniche deve essere certificata dal progettista, nella sua qualità di
professionista abilitato, mediante la dichiarazione di cui all’art. 1 comma 4 della L.
13/89.
Ogni qualvolta siano previste una o più delle soluzioni tecniche alternative di cui sopra,
l’idoneità delle medesime deve essere esplicitamente certificata dal progettista nella
dichiarazione di cui al comma precedente. Detta dichiarazione deve inoltre essere
accompagnata da una relazione, corredata dagli elaborati grafici necessari, con la quale
viene illustrata l’alternativa proposta e l’equivalente o migliore qualità degli esiti
ottenibili.
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adeguato alle prescrizioni regionali
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In relazione alla qualificazione dell'edificio, dell'uso a cui è adibito e delle opere che si
eseguono, devono essere perseguiti i livelli di accessibilità, visitabilità ed adattabilità
così come definiti dalle norme in vigore in materia di eliminazione delle barriere
architettoniche.
In relazione all’utilizzo degli spazi costruiti, sono stati definiti dalla legge 13/89 tre
livelli di qualità:
a - Accessibilità:
Per accessibilità si intende la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita
capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l’edificio e le sue singole unità
immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in
condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia (D.M. 236/89, art. 2 lettera g).
b - Visitabilità:
Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o
impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno
un servizio igienico di ogni unità immobiliare. Sono spazi di relazione gli spazi di
soggiorno o pranzo dell’alloggio e quelli dei luoghi di lavoro, servizio e incontro, nei
quali il cittadino entra in rapporto con la funzione ivi svolta (D.M. 236/89, art. 2 lettera
h).
Ad esempio: chi apre un ristorante e quindi offre un servizio al pubblico è obbligato a
rendere accessibile l’eventuale parcheggio, l’ingresso, la sala, almeno un servizio
igienico, il guardaroba, la cassa.
In proposito va ricordato che per gli alloggi visitabili, essendo necessaria l’accessibilità
al servizio igienico, occorre fino dalla sua realizzazione predisporre un vano già
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Negli edifici, unità immobiliari o ambientali esistenti aperti al pubblico, che non
vengano sottoposti a ristrutturazione e che non siano in tutto o in parte rispondenti ai
criteri per l’accessibilità contenuti nel D.M. 236/89, ma nei quali esista la possibilità di
fruizione mediante personale di aiuto anche per le persone a ridotta o impedita capacità
motoria, deve essere posto in prossimità dell’ingresso un apposito pulsante di chiamata
al quale deve essere affiancato il simbolo internazionale di accessibilità. L’esercizio
inferiore a 250 mq. di superficie, di natura privata, finché non compie opere di
trasformazione, non ha l’obbligo dell’adeguamento. Dovrà soltanto applicare in
prossimità dell’ingresso il suddetto pulsante di chiamata.
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La dotazione di servizi all'interno delle unità immobiliari sarà verificata sulla base del
prevedibile numero degli utenti. E' lasciata libera la facoltà di disporre liberamente il
numero e la tipologia di apparecchi per singola unità ambientale purché siano verificati i
minimi funzionali per l'uso degli stessi.
Ogni alloggio deve essere fornito di bagno completo di tutti gli apparecchi igienici
(lavabo, vaso, bidet, vasca o doccia).
E' consentita l'installazione di servizi igienici in ambiente non direttamente aerati ed
illuminati dall'esterno a condizione che:
1) ciascuno di detti ambienti sia dotato di idoneo sistema di ventilazione forzata;
2) gli impianti siano collegati ad un acquedotto con funzionamento continuo e gli
scarichi siano dotati di un’efficiente e distinta ventilazione primaria e
secondaria;
3) in ciascuno di detti ambienti non vengano installati apparecchi a fiamma libera.
47.2. – Scale
Tutti gli edifici residenziali, costituiti da più unità immobiliari servite dalla stessa scala,
possono essere dotati di idonei locali di deposito per biciclette, carrozzine ecc., ubicati
in prossimità delle scale e degli ascensori e a livello dell’ingresso principale.
Detti locali devono avere un’altezza minima netta di m. 2,40 e rapporto minimo di
illuminazione ed aerazione come stabilito per i locali residenziali ed essere dotati di
almeno un servizio igienico munito di disimpegno; essi possono essere ubicati al piano
terreno o al seminterrato, possibilmente con verde a livello, ovvero al piano di copertura
o nel sottotetto.
Le superfici lorde dei locali integrativi per la residenza di cui sopra non vanno
computati ai fini del calcolo della superficie utile (SU) dell’edificio, e, pertanto, per tali
volumi non viene corrisposta la quota di contributo relativa al costo di costruzione ed
agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
L’accesso ai locali sopradetti deve avvenire mediante percorsi continui orizzontali e
raccordati con rampe e/o ascensori al fine di poter essere fruiti anche da persone anziane
o con ridotte o impedite capacità motorie.
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Tutti i nuovi locali destinati ad attività di vario genere con permanenza di persone
(negozi, uffici, studi professionali, attività produttive, ecc.) devono essere provvisti di
almeno un locale WC ed un lavabo a suo servizio esclusivo della dimensione minima
risultante dall’applicazione della normativa sull’abbattimento delle barriere
architettoniche e comunque non inferiore a mq. 2,00 salvo deroghe per gli interventi sul
patrimonio edilizio esistente.
I servizi pubblici (bar, edifici pubblici, ecc.) devono essere dotati di almeno un servizio
igienico per il pubblico delle dimensioni minime risultanti dall’applicazione della
normativa sull’abbattimento delle barriere architettoniche e comunque non inferiore a
mq. 2,00 e locale antibagno di adeguate dimensioni salvo deroghe.
Ogni immobile destinato ad attività produttiva deve avere un sufficiente numero di
servizi igienici (wc, lavabi, docce) secondo il numero dei dipendenti e dell'attività
svolta, della dimensione minima risultante dall’applicazione della normativa
sull’abbattimento delle barriere architettoniche e comunque non inferiore a mq. 2,00.
Per i servizi igienici dei locali adibiti alla cottura di alimenti, nonché dei locali destinati
alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande deve essere
previsto un locale di antibagno di adeguate dimensioni.
Nei centri abitati potranno essere realizzati servizi igienici pubblici secondo standards di
pubblica igiene, di accessibilità per i portatori di handicap e di facile fruizione da parte
dell'utenza, da localizzare preferibilmente in aree di verde pubblico con eventuali
schermature costituite da essenze arboree ed arbustive di tipo autoctono.
La tipologia dei servizi potrà essere tradizionale realizzata in opera o del tipo
prefabbricato con o senza sistemi automatizzati di pulitura e da analizzare al momento
della progettazione e sulla base anche di costi/benefici ed efficienza in fase di gestione.
Ogni gruppo di servizi dovrà prevedere un WC e lavabo per ogni sesso, salvo sistemi
unisex, ed essere agibile anche per portatori di handicap.
Il Comune realizzerà direttamente o a mezzo di convenzione con privati un centro
servizio per camper con relativa fontanella pubblica e impianto di scarico dei liquami
dei WC chimici degli automezzi.
Tale attrezzatura sarà ubicata in una zona baricentrica rispetto ai principali flussi di
traffico.
In relazione alle possibili trasformazioni nel tempo delle unità immobiliari dovranno
essere previste soluzioni atte a consentire sia l'incremento della dotazione minima di
servizi, sia l'eventuale suddivisione degli spazi.
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In relazione al prevedibile sviluppo futuro delle reti all'interno degli edifici, nella
individuazione delle soluzioni tecnologiche dovrà essere valutata l'opportunità di
realizzare intercapedini verticali ed orizzontali accessibili.
Per l'igiene e la salute dell'ambiente interno dovrà essere garantita la ventilazione delle
reti di smaltimento dei liquidi, l'adeguato smaltimento delle acque meteoriche, il
controllo delle temperature superficiali, la protezione dalle intrusioni di insetti ed
animali, il controllo dell'illuminazione naturale, il controllo dell'umidità superficiale.
Dovranno essere garantiti l'assenza di odori sgradevoli, il controllo di elettricità statica,
il controllo dell’illuminazione artificiale in riferimento alla sicurezza ed al benessere
visivo e psicologico, il controllo della temperatura dell'aria interna, compreso il
controllo degli apporti di calore e di inerzia al fine di valutare il benessere igrotermico
estivo attraverso calcoli e valutazioni qualitative relative all'inerzia termica.
Dovrà essere garantito il controllo dell'umidità relativa per evitare la formazione di
condense e muffe, il controllo della velocità dell'aria per evitare correnti d'aria dannose,
il controllo della ventilazione per limitare l'umidità relativa garantendo un ricambio
d'aria orario, l'oscurabilità per le attività di riposo, la protezione dall'aria incontrollata
intromessa dall'esterno, il controllo della combustione degli impianti termici anche al
fine del contenimento energetico e della salubrità dell'aria, il controllo della temperatura
di uscita del fumo per gli impianti di climatizzazione al fine di evitare l'inquinamento
termico dell'aria e per garantire la salvaguardia dell'ambiente esterno.
Dovranno, inoltre, essere garantite la protezione dalle infiltrazioni d'acqua sia dal
sottosuolo che meteoriche, l'asetticità, l'attitudine a non accumulare scorie, depositi di
origine animale, funghi e microrganismi per le chiusure superiori, le quali devono
essere dilavabili dalle acque meteoriche e non permettere ristagni delle stesse; per
quanto concerne le reti di distribuzione, i materiali ed i componenti devono essere tali
da non causare o favorire lo sviluppo di germi patogeni di origine vegetale o animale e
da non cedere al fluido le sostanze nocive.
Dovrà, infine, essere garantita la facile pulibilità delle superfici.
Fermo restando quanto prescritto dalla normativa vigente in materia di contenimento dei
consumi energetici, nella progettazione delle nuove costruzioni dovranno essere
rispettati i parametri di comfort per quanto riguarda la temperatura operante e le
temperature superficiali interne delle pareti esterne, in relazione alle specifiche funzioni
svolte all'interno di ciascun ambiente. Gli edifici debbono essere progettati e realizzati
in modo che sia possibile stabilire e mantenere in ogni locale, sia nei mesi freddi che nei
mesi caldi, temperature dell’aria e delle superfici interne compatibili con il benessere
termico delle persone e con la buona conservazione delle cose e degli elementi
costitutivi degli edifici medesimi. .
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adeguato alle prescrizioni regionali
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In tutte le attività previste dalle nuove edificazioni dovranno essere previsti dei sistemi
di schermature atti a garantire un efficace controllo del soleggiamento, riducendo nel
contempo gli effetti della radiazione solare incidente. Il controllo del soleggiamento
può, in alternativa, essere ottenuto attraverso la formazione di aggetti sopra le superfici
finestrate e/o un loro arretramento rispetto al filo di facciata.
Gli edifici devono essere progettati in modo che l'illuminazione dei loro locali sia
adeguata agli impegni visivi richiesti.
Tutti i locali di abitazione ed i servizi igienici devono avere un’adeguata superficie
finestrata ed apribile, atta ad assicurare l'illuminazione e l'aerazione naturale.
Si potrà derogare da tale norma per i vani wc, per le stanze da bagno e per i ripostigli;
nel caso di servizio igienico senza finestrature dovrà essere realizzato un ricambio d'aria
forzato atto ad assicurare il coefficiente previsto al precedente articolo 41.2 del presente
Regolamento.
La superficie finestrata dovrà assicurare in ogni caso un fattore medio di luce diurna
non inferiore allo 0,018, misurato nel punto di utilizzazione più sfavorevole del locale
ad un'altezza di m. 0,90 dal pavimento. Tale requisito si ritiene soddisfatto qualora la
superficie finestrata verticale utile non sia inferiore ad 1/8 della superficie del
pavimento dello spazio abitativo utile. Le superfici finestrate o comunque trasparenti
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delle pareti perimetrali o delle coperture dei locali abitabili o agibili devono essere
dotate di dispositivi permanenti che consentano la loro schermatura ed il loro
oscuramento. Al fine del perseguimento dei requisiti di temperatura, condizionamento e
isolamento acustico, di regola i serramenti devono essere dotati di doppia vetratura o di
altri accorgimenti tecnici, che consentano il raggiungimento di uguali risultati. Resta
inteso che tutte le superfici finestrate devono essere comunque accessibili, alle pulizie,
anche per la parte esterna.
Comunque qualunque costruzione che contenga locali abitabili o agibili deve essere
dotata di impianto elettrico. Ogni spazio di abitazione, di servizio o accessorio deve
essere, di conseguenza, munito di impianto elettrico stabile, atto ad assicurare
l'illuminazione artificiale tale da garantire un normale confort visivo per le operazioni
che vi si svolgono.
Possono tuttavia fruire di illuminazione diurna naturale indiretta oppure artificiale:
a) i locali destinati ad uffici, la cui estensione non consente l'adeguata
illuminazione naturale del piano di utilizzazione;
b) i locali aperti al pubblico destinati ad attività commerciali, culturali e ricreative,
nonché i pubblici esercizi;
c) i locali destinati ad attività che richiedono particolari condizioni di
illuminazione;
d) i locali destinati a servizi igienici, gli spogliatoi, gli antibagni;
e) i locali non destinati alla permanenza delle persone;
f) gli spazi di cottura;
g) gli spazi destinati al disimpegno ed ai collegamenti orizzontali e verticali.
Gli accessi, le rampe esterne, gli spazi comuni di circolazione interna devono essere
serviti da adeguato impianto di illuminazione notturna anche temporizzato.
La conservazione delle minori superfici trasparenti per gli edifici già esistenti, anche se
sottoposti ad opere di ristrutturazione, può essere autorizzata quando la modifica delle
aperture non risulti compatibile con la conservazione delle caratteristiche ambientali del
manufatto.
Comunque, quando possibile, si potrà raggiungere i minimi prescritti delle superfici
trasparenti attraverso lucernari complanari al tetto.
Dovrà essere effettuato controllo della pressione sonora in relazione ai rumori indotti
dall'esterno e dall'interno, dai rumori provenienti dagli impianti, dalle apparecchiature
ed attrezzature nei vani tecnici. Pertanto dovrà essere garantito l'isolamento acustico ai
rumori trasmessi per via solida, per via aerea ed ai rumori d’impatto (pioggia, grandine);
dovrà inoltre essere verificato il livello di rumore prodotto da elementi costituenti il
sistema tecnologico e la riverberazione sonora per garantire il benessere auditivo negli
spazi per attività comuni, sale riunioni, spettacolo e musica.
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Le pareti perimetrali esterne degli alloggi devono avere in opera, a porte e finestre
chiuse, un isolamento acustico normalizzato il cui indice di valutazione sia inferiore a
30 decibel.
Cura particolare dovrà essere osservata nelle murature di divisione tra i diversi alloggi
che devono, come minimo, avere uno spessore minimo di 20 cm. e contenere un
adeguato spessore acusticamente coibente.
Gli impianti tecnici (ascensori, impianti idrosanitari, impianti di riscaldamento e di
condizionamento, ecc.) devono essere opportunamente isolati per impedire la
trasmissione del rumore di esercizio.
In particolare deve essere garantita un’adeguata protezione acustica degli ambienti per
quanto riguarda:
- rumori di calpestio, di traffico o di apparecchi comunque installati nel fabbricato;
- rumori o suoni aerei provenienti da alloggi contigui e da locali o spazi destinati a
servizi comuni o da locali per pubblici esercizi;
- rumori provenienti da laboratori e da industrie.
Sono fatte salve le diverse o ulteriori prescrizioni deducibili dalla normativa vigente in
materia.
La definizione del volume d'aria in ciascuno spazio chiuso deve essere valutata in
relazione al complesso degli aspetti geometrici della morfologia di tale ambiente e in
relazione alle effettive condizioni di permeabilità all'aria dei materiali impiegati nella
realizzazione degli elementi di chiusura. Fanno parte degli elementi che influenzano la
qualità dell'aria le eventuali emissioni dei materiali impiegati nella costruzione e le
condizioni di effettiva utilizzazione di tali spazi. La misurazione della qualità dell'aria
deve essere commisurata anche alle condizioni di inquinamento atmosferico al
contorno, nella consapevolezza di significative differenze fra le zone nei diversi contesti
urbani.
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Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a condizioni che non
consentano di fruire di ventilazione naturale in tutti i locali, si deve ricorrere alla
ventilazione meccanica immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici
confacenti. I locali destinati a servizi igienici e bagni, le scale ed i relativi disimpegni
negli edifici di abitazione individuale e collettiva possono essere illuminati ed aerati
artificialmente.
Ai fini della prevenzione degli incendi, nei fabbricati devono essere rispettate, a
seconda delle caratteristiche dell'edificio stesso, le condizioni di seguito specificate:
1) i vani delle scale e degli ascensori, nonché i relativi accessi e disimpegni, non devono
essere in comunicazione diretta con magazzini, depositi, negozi, laboratori ed in genere
locali destinati ad abitazione e ad uffici; sono ammesse scale esterne aperte;
2) la struttura portante delle scale ed i pianerottoli devono essere in cemento armato o in
materiale con analoghe caratteristiche di resistenza termica. La larghezza minima delle
rampe e dei pianerottoli delle scale a servizio di più di due piani non può essere
inferiore a m. 1.00 salvo che norme specifiche richiedano dimensioni maggiori o
comunque diverse;
3) ogni scala può servire sino ad un massimo di 500 mq. di superficie utile coperta per
piano e non più di quattro alloggi per piano;
4) le pareti dei vani scala e dei vani ascensore devono avere uno spessore minimo di due
teste se in muratura di mattoni pieni e di 15 cm. se in cemento armato;
5) scale ed ascensori possono arrivare alla cantina solo attraverso zone scoperte e
disimpegni aerati direttamente dall'esterno con una superficie minima di mq. 0,50 e
provvisti di porta metallica;
6) ogni scala deve essere dotata all'ultimo piano di un'apertura munita di infisso apribile
eventualmente anche sul soffitto; scale interne "a pozzo" sono consentite solo in edifici
di altezza inferiore a m. 14.00;
7) gli edifici di nuova costruzione a più piani devono avere le strutture orizzontali
(comprese le coperture) incombustibili; i solai e le coperture sopra le autorimesse, locali
caldaie, magazzini di deposito materiale combustibile devono essere in cemento armato,
o se in materiale laterizio, con protezione costituita da una soletta in cemento armato di
almeno cm. 4 di spessore;
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adeguato alle prescrizioni regionali
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8) in tutti gli edifici sono vietate le pareti divisorie in materiali combustibili; sono
consentite le pareti mobili con carattere di infisso, pareti divisorie con mobili interparete
per uffici e locali simili.
I locali abitabili per residenza ed uffici e quelli accessori devono essere serviti da idonei
impianti di riscaldamento del tipo centralizzato o autonomo, con apparecchiature
radianti omogeneamente distribuite in relazione all'uso dei singoli locali.
La legge 9/1/1991 n. 10 ed il relativo regolamento di esecuzione (D.P.R. 26/8/1993 n.
412) disciplinano i consumi di energia negli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia
la destinazione d’uso.
Nel caso di recupero del patrimonio edilizio esistente, l’applicazione delle norme sopra
citate è graduata in relazione al tipo d’intervento secondo la tipologia edilizia dell’art.
31 della legge 457/78.
54.2. - Relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni della legge 10/91
Per la certificazione ed il collaudo delle opere previste nel presente articolo si applica
quanto previsto dalla legge 5/3/1990 n. 46.
Il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità è subordinato alla presentazione del
certificato di conformità, redatto secondo il modello ministeriale di cui al D.M.
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20/2/1992 e degli allegati previsti dall’art. 98 della legge 5/3/1990 n. 46 e dal relativo
regolamento di attuazione di cui al D.P.R. 6/12/1991 n. 447.
55.1. – Sicurezza
Gli edifici, nel loro complesso di parti murarie, impianti ed attrezzature, dovranno
garantire la sicurezza contro le cadute (parapetti, infissi), la limitazione dei rischi di
ustione (impianti, fornitura servizi), resistenza allo sfondamento, resistenza alle
sollecitazioni statiche degli impianti di fornitura servizi, resistenza meccanica alla
pressione interna degli impianti di fornitura servizi, controllo delle fughe di gas onde
limitare i rischi di esplosione, stabilità al vento, sicurezza elettrica.
Dovrà essere garantito il funzionamento dei sistemi di emergenza: allarmi,
illuminazione d'emergenza, alimentazione reti antincendio, dispositivi elettrici di
emergenza ascensori, oltre al controllo della scabrosità attraverso la valutazione dei
fattori geometrico morfologici.
L’illuminazione diurna artificiale d’emergenza dei locali aperti al pubblico deve essere
assicurata anche durante le interruzioni dell’energia elettrica di rete.
L’illuminazione dei locali destinati alla circolazione delle persone, ed, in generale,
quella degli spazi comuni interni ed esterni degli edifici debbono essere assicurate
anche di notte.
Le coperture non orizzontali degli edifici debbono essere dotate di dispositivi,
opportunamente posizionati, per l’ancoraggio delle cinture di sicurezza degli addetti alla
loro manutenzione.
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Qualsiasi edificio deve essere adeguatamente isolato dalla umidità del suolo e da quella
derivante da agenti atmosferici.
I locali ad uso abitativo posti al piano terreno, indipendentemente dalla quota del
pavimento rispetto al terreno circostante (a sistemazione avvenuta), debbono avere -
salvo casi particolari in edifici con destinazione d’uso non residenziale - il piano di
calpestio isolato mediante solaio. Tale solaio deve essere distaccato dal terreno stesso a
mezzo di intercapedine aerata (di adeguato spesore). I pavimenti debbono essere isolati
mediante materiale impermeabile in strati continui.
Qualora i locali abitabili risultino anche parzialmente al di sotto della quota del terreno
circostante (a sistemazione avvenuta), deve essere prevista un’intercapedine aerata che
circondi detti locali per tutta la parte interrata. L’intercapedine deve avere una cunetta
più bassa del piano di calpestio dei locali abitabili e larghezza pari ad un terzo della sua
altezza.
Le griglie d’aerazione delle intercapedini o pozzi luce che, previa autorizzazione da
parte del Comune, siano eventualmente aperte sul marciapiede debbono presentare
resistenza alle ruote di un automezzo e debbono avere caratteristiche tali da non
costituire pericolo per i pedoni.
Per i locali non abitabili posti a livello del terreno o seminterrati è ammessa la
costruzione su vespaio aerato di ciottoli.
Il solaio dei locali, abitabili o non, di cui al comma 1 del presente articolo , deve essere
sempre posto ad un livello superiore a quello della falda freatica e a quello di massima
piena delle fognature.
Tutte le murature debbono essere isolate mediante stratificazioni impermeabili continue
poste al di sotto del piano di calpestio più basso.
A protezione delle precipitazioni atmosferiche, terrazze, giardini pensili, coperture piane
(su tutto l’edificio o su parte di esso) vanno impermeabilizzati con materiali in strati
continui e devono essere realizzati in modo da evitare qualsiasi ristagno di acqua,
curando in particolare tutti i punti soggetti a possibili infiltrazioni.
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In qualunque costruzione l’impianto elettrico deve essere realizzato nel rispetto della
legislazione vigente (L. 1/3/1968, n. 186).
Tutti gli impianti tecnologici in genere ed elettrici in particolare devono inoltre
rispettare le disposizioni di cui alla legge 5/3/1990, n. 46 e relativo Regolamento di
attuazione.
Tutti i materiali ed apparecchi impiegati devono essere conformi alle norme del D.P.R.
447/91 e muniti di marchio di qualità rilasciato da istituti autorizzati o comunque
costruiti in rispondenza alla regola d’arte (art. 7 della L. 46/90) e certificati tali dal
costruttore; inoltre a seconda della destinazione d’uso dei locali dovranno essere
rispettate le normative e prescrizioni specifiche sia nell’esecuzione che nella scelta dei
materiali.
Ogni fabbricato deve essere provvisto di acqua corrente potabile distribuita in modo
proporzionale al numero dei locali abitabili, così da garantire un regolare rifornimento
per ogni famiglia.
La conduttura di allacciamento all'acquedotto deve essere dotata di valvola di non
ritorno.
Nelle zone di nuova edificazione deve essere prevista idonea rete di distribuzione
dell'acqua potabile, pubblica o privata.
L'erogazione dell'acqua mediante conduttura a rete deve avvenire in modo diretto senza
l'utilizzo di serbatoi di carico aperti.
Qualora gli edifici abbiano locali abitabili con il pavimento a quota tale che non possa
essere garantita una regolare erogazione, devono essere dotati di apparecchiatura per
l'accumulo ed il sollevamento dell'acqua. Della stessa apparecchiatura, devono essere
dotati gli edifici situati in località non adeguatamente servite dall'acquedotto comunale.
Il richiedente la concessione edilizia è tenuto ad informarsi presso il competente ufficio
comunale di tale necessità prima dell'inoltro della domanda ed a prevedere nel progetto
l'installazione di tali apparecchiature, se necessarie. L'impianto di accumulo e di
sollevamento dell'acqua è comunque richiesto per edifici e complessi di edifici di
notevoli dimensioni.
In nessun caso l'autoclave dovrà aspirare direttamente dalle reti pubblica o privata. Detti
strumenti devono essere sottoposti a manutenzione e a periodica disinfezione.
Di norma i serbatoi d’accumulo privati, di acqua potabile, non possono essere interrati,
fatto salvi i casi in cui non vi sarà altra soluzione tecnica adottabile da valutarsi da parte
dei Servizi di prevenzione dell’A.S.L.
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Tali disposizioni potranno essere dettate sia dall’Amministrazione comunale, sia dalle
autorità competenti al controllo degli scarichi idrici, ai sensi della L. 319/1976 e D.Lgs.
152/99 e successive modifiche ed integrazioni .
Nel caso che l’insediamento produttivo debba comunque ricorrere al prelievo di acque
di falda, la realizzazione del pozzo è soggetta ad autorizzazione.
Per l’allacciamento alla rete di distribuzione del gas, l’utente dovrà eseguire l’impianto
interno secondo le norme UNI-7129-72, per gli impianti per uso domestico di potenza
non superiore a 35 Kw, e le norme di cui al D.M. 12/4/1996, per gli impianti di potenza
superiore a 35 Kw.
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Per insediamento civile s'intende uno o più edifici o installazioni adibiti ad abitazione o
allo svolgimento di attività alberghiera, turistica, sportiva, ricreativa, scolastica,
sanitaria, prestazione di servizi, nonché alle attività produttive ed attività relative ad
imprese agricole, secondo quanto specificato dall'art. 2135 del Codice Civile e dalla L.
8/10/1976, n. 690.
Le possibilità di scarico potranno essere effettuate come di seguito indicate e comunque
nel rispetto della normativa vigente:
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Nelle zone sprovviste di pubblica fognatura tutte le calate delle acque nere devono
terminare in basso in sifoni a chiusura idraulica, muniti di bocchetta di ispezione o in
pozzetti interruttori a chiusura idraulica ispezionabili. Tali sifoni o pozzetti devono col-
legarsi mediante condutture interrate ad un impianto di depurazione conforme a quanto
previsto dal presente Regolamento, dagli uffici ASL e comunali competenti e comunque
atto a dare un refluo con caratteristiche qualitative conformi alle normative vigenti.
Devono inoltre essere installati due pozzetti di prelievo, uno a monte ed uno a valle del
sistema di depurazione, per la consentire verifica dei limiti imposti dalle norme vigenti.
Le acque nere che debbano essere smaltite nel suolo devono essere preventivamente
condotte ad una vasca settica di tipo Imhoff conforme a quanto prescritto dall’articolo
62.8. Alla stessa vasca debbono essere condotte anche le acque saponose, previo pretrat-
tamento in un pozzetto ad interruzione idraulica. I liquidi in uscita dalla vasca settica
Imhoff devono essere condotti con una unica tubazione al recapito finale nel suolo, che
potrà avvenire mediante pozzo disperdente o sub-irrigazione a pettine.
Le acque reflue che debbano essere smaltite in acque superficiali devono essere pre-
ventivamente trattate in un impianto ad ossidazione totale.
Le fosse biologiche, o vasche settiche di tipo tradizionale, sono caratterizzate dal fatto
di avere compartimenti comuni per il liquame ed il fango.
Esse devono essere adottate per il trattamento delle acque nere in tutti i casi in cui siano
prescritte dal presente Regolamento.
Alle fosse biologiche non possono essere mai condotte acque saponose o acque pluviali.
Le fosse biologiche dovranno, di norma, essere collocate nel resede dell’edificio ad una
distanza non inferiore a ml.1,00 dalle fondazioni del medesimo.
Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente, laddove non sia possibile il rispetto
delle distanze sopradette, è ammessa la collocazione ad una distanza inferiore purché si
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dimostri che sono stati adottati tutti gli accorgimenti atti ad evitare che la rottura
accidentale della fossa possa provocare infiltrazioni al di sotto delle fondazioni dell’edi-
ficio o nei locali ai piani interrati.
Nei soli casi in cui non sia possibile alcuna conveniente collocazione esterna all’edifi-
cio, e comunque esclusivamente per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, è
ammessa la realizzazione della fossa biologia all’interno di un vano riservato esclusi-
vamente a tale scopo oppure, ove anche ciò non risulti possibile, nel vano scala.
In tutti i casi di collocazione interna all’edificio la fossa biologica dovrà rispettare le
seguenti ulteriori condizioni :
— essere separata dal solaio di calpestio del vano soprastante da una camera d’aria
di altezza non inferiore a cm. 40, adeguatamente aereata con condotti di ventilazione
sfocianti direttamente all’esterno;
— presentare gli accorgimenti già prescritti per le fosse a ridosso degli edifici,
— essere dotato di idoneo passaggio o condotto che ne consenta la vuotatura
meccanica senza interessare locali abitabili o nei quali è comunque ammessa la presenza
continuativa di persone.
Le fosse biologiche, ovunque posizionate, devono essere accessibili ed ispezionabili.
Le fosse biologiche bicamerali, qualsiasi sia il materiale di cui sono costituite, devono
rispondere alle seguenti prescrizioni tecniche generali :
— la profondità del liquido, in ciascuna camera, deve risultare compresa tra ml.
1,50 e ml. 1,70;
— in ciascuna camera, deve essere assicurato uno spazio libero di almeno cm. 20
tra il livello del liquido ed il cielo della fossa;
— le tubazioni per l’afflusso e l’efflusso dei liquami devono avere diametro non
inferiore a cm. 10 e devono immergersi almeno 30 cm. sotto il livello del liquido;
— il dispositivo di comunicazione tra una camera e l’altra (sella) devono essere rea-
lizzati con tubazioni di diametro non inferiore a cm. 10, poste ad “H” o ad “U” rove-
sciato, prolungate in alto sino al cielo della fossa (in diretto contatto con le relative
lapidi) ed in basso sino ad immergersi almeno 30 cm. sotto il livello del liquido;
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Ogni fossa biologica dovrà essere dotata di propria tubazione di ventilazione posizio-
nata in prossimità del cielo della fossa, di diametro non inferiore a cm. 10 e sfociante
sopra la copertura dell’edificio o comunque in posizione tale da non disperdere cattivi
odori in prossimità di locali abitabili. L’estremità superiore della tubazione di ventila-
zione dovrà essere dotata di reticella antinsetto di materiale inossidabile.
Nella parete che divide le due camere dovranno essere realizzati, al di sopra del livello
del liquido, idonei fori di ventilazione in modo da mantenere uniforme la pressione ed
assicurare la ventilazione di entrambe le camere. In mancanza di tale requisito dovranno
essere previste tubazioni di ventilazione per entrambe le camere.
Gli elementi prefabbricati utilizzabili per la costruzione delle fosse biologiche possono
essere sia di tipo monoblocco che di tipo ad elementi separati da comporre in opera
(cosidette ad anelli).
Gli elementi monoblocco possono essere realizzati sia in calcestruzzo che in altri ma-
teriali con idonee caratteristiche di impermeabilità (vetroresima e simili).
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Le fosse settiche tipo Imhoff sono caratterizzate dal fatto di avere compartimenti distinti
per il liquame e il fango e devono essere adottate per il trattamento congiunto delle ac-
que saponose e delle acque nere in tutti i casi in cui esse siano prescritte secondo il
presente Regolamento e secondo quanto indicato dagli uffici competenti.
Alle fosse settiche Imhoff non possono essere mai condotte acque pluviali.
Le fosse settiche Imhoff devono essere dimensionate in funzione del numero di abitanti
equivalenti corrispondente all’edificio (o porzione di edificio) che vi recapita.
Il comparto di sedimentazione dovrà avere capacità pari a 40-50 litri per abitante
equivalente, con un minimo assoluto di 250 litri. Il compartimento del fango dovrà
avere capacità pari a 150-160 litri per abitante equivalente, con un minimo assoluto di
900 litri. E’ ammesso ridurre la capacità del compartimento del fango fino a 100-120
litri per abitante equivalente a condizione che l’estrazione del fango sia eseguita due
volte l’anno.
Le fosse settiche Imhoff, qualsiasi sia il materiale di cui sono costituite, devono rispon-
dere alle seguenti prescrizioni tecniche generali :
— deve essere assicurato uno spazio libero di almeno cm. 20 tra il livello del li-
quido ed il cielo della fossa;
— le tubazioni per l’afflusso e l’efflusso dei liquami devono avere diametro non
inferiore a cm. 10 e devono costituire idonea interruzione idraulica sia in ingresso che in
uscita, immergendosi almeno 30 cm. sotto il livello del liquido;
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L’utilizzo dei depuratori ad ossidazione totale, nella varie forme in cui i medesimi si
trovano in commercio, è richiesto ogni volta che, per il tipo di ricettore finale cui si in-
tende convogliare le acque trattate, si debba conseguire un livello di depurazione molto
spinto, con degradazione pressochè totale delle sostanze organiche biodegrababili e
nitrificazione delle parti azotate.
I depuratori ad ossidazione totale sono solitamente costituiti da elementi monoblocco
prefabbricati, in genere suddivisi in più vasche o scomparti, ed utilizzano un sistema di
depurazione a fanghi attivi ad ossidazione totale, basato sull’azione dei batteri presenti
nel liquame che, riuniti in colonie, costituiscono il fango attivo. Nell’impianto viene in-
sufflata meccanicamente l’aria necessaria alla sopravvivenza ed alla riproduzione dei
batteri, i quali utilizzano per la loro nutrizione le sostanze organiche inquinanti
contenute nel liquame, abbattendole.
Considerato come in commercio esistano numerose tipologie di impianto ad ossidazione
totale, accomunate dal principio di funzionamento ma differenti tra loro per tipo di ma-
teriali impiegati, numero e capacità degli scomparti, numero e natura degli ingressi non-
chè per lo stesso percorso delle acque internamente all’impianto, non vengono impartite
prescrizioni e specifiche tecniche vincolanti in merito agli aspetti costruttivi di tale tipo
di impianti di depurazione.
Il livello di depurazione conseguito da ciascun impianto dovrà risultare da apposita do-
cumentazione tecnica o certificazione rilasciata dalla ditta produttrice e l’impianto
medesimo potrà essere utilizzato solo per il trattamento di acque reflue destinate a corpi
ricettori congruenti con il livello di depurazione garantito.
Sia la posa che la manutenzione dell’impianto dovranno avvenire in completa con-
formità alle specifiche tecniche fornite dal costruttore.
61.6. - Altri tipi di depuratori
Potranno essere ammessi impianti di trattamento e depurazione delle acque reflue di-
versi da quelli contemplati negli articoli precedenti solo quando venga dimostrato che i
medesimi conseguono livelli di depurazione non inferiori a quelli prescritti dagli uffici
competenti secondo il Regolamento e dalle altre norme vigenti in materia, in funzione
del tipo di ricettore finale cui sono destinate le acque trattate.
L’utilizzo del suolo come recapito finale, mediante sub-irrigazione, dei liquami prove-
nienti dal trattamento delle acque reflue è ammesso nelle zone sprovviste di pubblica
fognatura, secondo quanto previsto dal presente Regolamento e dalle indicazioni degli
uffici competenti.
Il liquame chiarificato in uscita dalla fossa settica tipo Imhoff (o da altro idoneo disposi-
tivo di trattamento) deve essere condotto, mediante tubazione a tenuta, in un pozzetto e
da qui immesso nella condotta o rete disperdente.
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L’utilizzo del suolo come recapito finale, mediante pozzo assorbente, dei liquami prove-
nienti dal trattamento delle acque reflue è ammesso nelle zone sprovviste di pubblica fo-
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gnatura, secondo quanto previsto dal presente Regolamento e le indicazioni degli uffici
competenti.
Il liquame chiarificato in uscita dalla fossa settica tipo Imhoff (o da altro idoneo disposi-
tivo di trattamento) deve essere condotto, mediante tubazione a tenuta, in un pozzetto da
cui deve essere poi immesso nel pozzo assorbente.
Il pozzo deve avere forma cilindrica e diametro interno di almeno un metro. Esso può
essere costruito in muratura (pietrame o mattoni) oppure in calcestruzzo, e deve essere
privo di platea. Nella parte inferiore, in corrispondenza del terreno permeabile, le pareti
devono essere permeabili (praticandovi feritoie o realizzandole in muratura a secco o
con altra idonea tecnica costruttiva). Sul fondo del pozzo, in luogo della platea, deve es-
sere realizzato uno strato di pietrame e pietrisco dello spessore di circa mezzo metro.
Analogo anello di pietrame e pietrisco (sempre dello spessore di circa mezzo metro)
deve essere formato esternamente alla porzione permeabile delle pareti del pozzo. In en-
trambi i casi, in prossimità del fondo e della parete permeabile, il pietrame deve essere
di pezzatura maggiore rispetto al pietrisco soprastante o retrostante.
La copertura del pozzo deve trovarsi ad una profondità di almeno cm. 60. Il pozzetto di
cui al secondo comma di questo articolo deve essere collocato sulla copertura del pozzo
e dotato di adeguati chiusini. Lo spazio residuo soprastante la copertura del pozzo e l’a-
nello di pietrisco circostante, deve essere rinterrato mediante terreno ordinario con so-
prassesto per evitare ogni avvallamento e previa interposizione di uno strato di tessuto-
non tessuto o di altro materiale atto ad impedire che il terreno di rinterro penetri nei
vuoti del sottostante riempimento in pietrisco. Per la ventilazione dello strato drenante
devono essere poste in opera tubazioni di aerazione di opportuno diametro, che interes-
sino lo strato di pietrisco per una profondità di almeno un metro.
Di norma i pozzi assorbenti debbono essere posizionati lontano da fabbricati, aie, aree
pavimentate o altre sistemazioni che ostacolano il passaggio dell'aria nel terreno
La differenza di quota tra il fondo del pozzo ed il massimo livello della falda non dovrà
essere inferiore a 2 metri. Nel tratto a valle della condotta l’acqua di falda non potrà es-
sere utilizzata per uso potabile o domestico o per irrigazione di prodotti mangiati crudi,
a meno di accertamenti chimici e microbiologici caso per caso da parte dell'autorità
sanitaria. Fra il pozzo e un qualunque serbatoio, pozzo od altra opera destinata al servi-
zio di acqua potabile deve essere mantenuta una distanza minima di 50 metri.
La superficie della parete perimetrale del pozzo, deve essere determinata in funzione
della natura del terreno e del numero di abitanti equivalenti secondo in seguenti parame-
tri:
tipo di terreno superficie per abitante equivalente
sabbia grossa e pietrisco 1 mq/abitante
sabbia fine 1,5 mq/abitante
argilla sabbiosa o riporto 2,5 mq/abitante
argilla con molta sabbia o pietrisco 4 mq/abitante
argilla con poca sabbia o pietrisco 8 mq/abitante
argilla compatta impermeabile non adatta
Potranno essere ammessi valori diversi da quelli sopraindicati nei casi in cui le caratteri-
stiche del terreno siano preventivamente accertare mediante apposite prove di percola-
zione. In ogni caso la capacità del pozzo non deve essere inferiore a quella della vasca
di chiarificazione che precede il pozzo stesso.
Per l'esercizio si controllerà periodicamente che non vi sia accumulo di sedimenti o di
fanghiglia nel pozzo od intasamento del pietrisco e del terreno circostante, che non si
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verifichino impantanamenti nel terreno circostante; che non aumenti il numero delle
persone servite ed il volume di liquame giornaliero disperso, che il livello della falda ri-
manga in valori compatibili.
Il sistema di percolazione nel terreno mediante sub-irrigazione con drenaggio deve es-
sere adottato in tutti i casi in cui sia ammessa la sub-irrigazione normale ma ci si trovi in
presenza di terreni impermeabili.
Il liquame chiarificato in uscita dalla fossa settica tipo Imhoff (o da altro idoneo disposi-
tivo di trattamento) deve essere condotto, mediante tubazione a tenuta, in un pozzetto da
cui deve essere poi immesso nella condotta o rete disperdente.
Il sistema consiste in una trincea, profonda da ml. 1,00 a ml.1,50 con il fondo costituito
da uno strato di argilla, sul quale si posa la condotta drenante sovrastata in senso verti-
cale da strati di pietrisco grosso, minuto e grosso. Nello spessore dell'ultimo strato si
colloca la condotta disperdente.
Tubi di aerazione di adeguato diametro devono essere collocati verticalmente, dal piano
di campagna fino allo strato di pietrisco grosso inferiore, disposti alternativamente a de-
stra e a sinistra delle condotte e distanziate da 2 a 4 metri l'uno dall'altro.
La condotta drenante sbocca in un idoneo ricettore (rivolo, alveo, impluvio, ecc.), men-
tre la condotta disperdente termina chiusa 5 metri prima dello sbocco della condotta dre-
nante.
Lo sviluppo lineare delle condotte si dimensiona assumendo come parametro minimo
ml. 2,00 per abitante equivalente.
Per quanto attiene le caratteristiche costruttive e di posa delle condotte, il loro posizio-
namento, le distanze di rispetto e quanto altro non espressamente trattato nel presente
articolo, si applicano le prescrizioni già impartite per le normali condotte di sub-irriga-
zione.
Per l'esercizio si controllerà periodicamente il regolare funzionamento del sistema, dal
sifone del pozzetto di alimentazione, allo sbocco del liquame, ai tubi di aerazione e si
verificherà nel tempo che non si abbia aumento del numero degli abitanti equivalenti e
che livello della falda rimanga in valori compatibili.
61.10. - Fitodepurazione
L’utilizzo di impianti a fitodepurazione come recapito finale dei liquami provenienti dal
trattamento delle acque reflue è ammesso nelle zone sprovviste di pubblica fognatura,
secondo quanto previsto dal presente Regolamento e le indicazioni degli uffici
competenti.
L’impianto a fitodepurazione (impianto fitodepurativo assorbente) sfrutta il potere de-
purativo di determinati tipi di vegetazione ed è costituito sostanzialmente da uno o più
letti assorbenti, sul fondo dei quali corre una tubazione disperdente che rilascia il li-
quame in prossimità dell’apparato radicale delle piante.
I letti assorbenti sono costituiti da vassoi di estensione complessiva commisurata alla
potenzialità dell’impianto e realizzati in materiale atto a garantirne la tenuta
(calcestruzzo, resina poliestere od altro idoneo materiale). Sul fondo dei letti viene steso
uno strato di ghiaietto (pezzatura mm. 8-15 ) dello spessore di almeno cm. 30. Al di
sopra del ghiaietto viene riportato uno strato di terreno vegetale di spessore non
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inferiore a cm. 40. Il terreno vegetale viene quindi adeguatamente piantumato con ar-
busti sempreverdi od altra vegetazione idrofila.
Il liquame chiarificato in uscita dal dispositivo di trattamento (tipicamente, ma non ne-
cessariamente, una fossa settica tipo Imhoff) deve essere condotto, mediante tubazione a
tenuta, in un pozzetto da cui deve essere poi immesso nella condotta disperdente. Detta
condotta corre sul fondo del letto assorbente, immersa dalla strato di ghiaietto, ed è co-
stituita da tubazioni microfessurate continue, posate con pendenza non superiore allo
0,4%.
Il livello del liquame nell’impianto sarà determinato dal livello del pozzetto di distribu-
zione è dovrà corrispondere alla strato di ghiaietto posato sul fondo del letto assorbente.
Da qui i liquidi saranno assorbiti, per capillarità, dall’apparato radicale delle piante
collocate nel soprastante strato di terreno vegetale.
In uscita dall’impianto, sul lato opposto a quello di ingresso del liquame, deve essere
posto un secondo pozzetto di ispezione e da questo deve dipartirsi una tubazione di
troppo pieno di sicurezza che consente il celere deflusso di improvvisi ed eccessivi ap-
porti meteorici, mantenendo il liquido nell’impianto ai livelli di progetto. La tubazione
di troppo pieno smaltirà l’eccesso di acqua nel suolo mediante un breve tratto di tu-
bazione disperdente per sub-irrigazione.
Le dimensioni dei letti assorbenti e della superficie piantumata dovranno essere tali da
garantire sufficienti livelli di depurazione ed evitare la formazione di reflui effluenti. A
tal fine l’impianto dovrà presentare una estensione (superficie della faccia superiore
dello strato di ghiaietto) di almeno mq. 1,50 per ogni abitante equivalente, con un
minimo assoluto di mq. 6.
La vegetazione da piantumare dovrà essere costituita da arbusti o fiori con spiccate ca-
ratteristiche idrofile, quali ad esempio :
ArbustiFiori
Aucuba Japonica Auruncus Sylvester
Bambù Astile Calycantus Florindus
Elymus Arenarius Cornus Alba Felci
Cornus Florida Iris Pseudoacorus
Cornus Stolonifera Iris Kaempferi
Cotoneaster Salicifolia Lythrum Officinalis
Kalmia Latifolia Nepeta Musini
Laurus Cesarus Petasites Officinalis
Sambucus Nigra Thuya Canadensis
Per l'esercizio si controllerà periodicamente che non vi sia intasamento della tubazione
disperdente, che non si manifestino impaludamenti superficiali, che non aumenti il nu-
mero delle persone servite ed il volume di liquame giornaliero disperso.
E’ consentita l’installazione di pozzi a tenuta solo nei casi in cui è prevista la fertirriga-
zione e con le limitazioni previste dalla vigente normativa regionale. Il pozzo dovrà rac-
cogliere esclusivamente reflui di tipo organico (liquame animale ed acque di vege-
tazione) privi di ogni altra contaminazione chimica ed avere caratteristiche di perfetta
tenuta e capacità adeguate allo scopo, oltre che essere muniti di colonna di ventilazione
sul tetto.
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Per insediamenti produttivi s'intendono uno o più edifici o installazioni nei quali si
svolgono prevalentemente, con caratteri di stabilità e permanenza, attività di produzione
di beni secondo quanto stabilito dalla legge n. 690 del 8/10/1976.
Gli scarichi degli insediamenti produttivi sono soggetti alle norme stabilite dal D.Lgs. n.
258 del 18 agosto 2000 e dagli artt. 15 e 16 della L. 650/79.
Fanno eccezione gli impianti e manufatti ove si svolgono attività di lavorazione,
trasformazione ed alienazione di prodotti derivanti esclusivamente dalla conduzione
delle aziende stesse nel normale esercizio dell'agricoltura.
Gli scarichi degli insediamenti produttivi esistenti dovranno adeguarsi alle norme del
presente articolo nei tempi e secondo le procedure previste dalle leggi vigenti.
Le opere da realizzare per l'attuazione dei programmi di disinquinamento vengono
considerate opere di manutenzione straordinaria e vengono, pertanto, assoggettate alle
procedure autorizzative.
L'autorità competente al controllo, è autorizzata ad effettuare tutte le ispezioni che
ritenga necessarie per l'accertamento delle condizioni che danno luogo alla formazione
degli scarichi.
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E’ vietato realizzare nuove costruzioni su terreni che siano stati utilizzati come deposito
di immondizie, di letame o di altro materiale insalubre che abbia potuto comunque
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Negli interventi edilizi nei quali è prevista una dotazione di verde su terreno permeabile
secondo gli standard fissati dal PRG, gli spazi a verde urbano saranno eseguiti sulla
base di un progetto presentato contemporaneamente agli stessi interventi edilizi.
In particolare, nelle parti del lotto e nei lotti privi di idonee alberature, all'atto
dell'attuazione degli interventi edilizi e in forma definitiva, dovranno essere poste a
dimora nuove alberature di alto fusto, nella misura minima di una pianta ogni 150 mq.
di superficie del lotto non coperta, oltre a specie arbustive nella misura minima di due
gruppi ogni 150 mq. di superficie del lotto non coperta.
La scelta delle specie deve avvenire in conformità alle disposizioni del Piano
Territoriale Paesistico laddove vige.
In tutti i progetti presentati le alberature esistenti dovranno essere rigorosamente rilevate
individuando genere e specie botanica e indicate su apposita planimetria, con le
corrispondenti aree di pertinenza; dovrà inoltre essere fornita apposita documentazione
fotografica.
I progetti edilizi, e in particolare quelli interessanti il sottosuolo, dovranno essere
studiati in maniera da rispettare le alberature di alto fusto, nonché tutte le specie
pregiate esistenti, avendo particolare cura di non offenderne gli apparati radicali.
Parte integrante di ogni progetto di piano particolareggiato è un progetto preliminare
elaborato in scala 1:500 da cui emergano dettagliatamente le aree destinate
rispettivamente:
1) a copertura inerte non permeabile;
2) a bosco;
3) a copertura arborea;
4) a copertura arbustiva;
5) a prato;
6) a coltivo;
7) a zona umida e/o superfici d’acqua.
L’elaborato dovrà essere corredato dall’indicazione dei generi e delle specie botaniche
utilizzate e dalle consociazioni botaniche previste.
Parte integrante di ogni progetto edilizio, oltre a quanto definito al punto precedente, è il
progetto definitivo delle sistemazioni degli spazi aperti. Tale progetto definitivo dovrà
chiaramente individuare tutti gli impianti a verde che si intendano eseguire ivi comprese
le attrezzature in caso di verde attrezzato ed ogni altra sistemazione inerente la
progettazione dell’area.
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Quando un edificio esistente in qualsiasi punto del territorio comunale venga suddiviso
in due o più proprietari, nei rapporti dell'edilizia si continuerà a considerarlo come un
solo stabile indiviso; sarà possibile accordare la concessione o l'autorizzazione alle sole
modifiche o interventi esterni che si estendano a tutto il fronte e ne conservino
l'omogeneità, sarà invece negata a quelle che abbiano per risultato di rendere manifesto
il frazionamento dello stabile.
Potrà essere ammessa la deroga a tale prescrizione, quando non ne derivino alterazioni
alle caratteristiche urbane o ambientali.
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Ogni proprietario deve mantenere il proprio edificio e tutte le parti di esso in piena
conformità con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza, di igiene e di decoro
pubblico.
Tutti i muri di fabbrica, quando siano visibili dalle vie pubbliche, devono essere
intonacati e convenientemente tinteggiati, oppure rivestiti di materiale idoneo in modo
da rispettare le caratteristiche ambientali dominanti.
Qualora i rivestimenti o le tinte presentino un aspetto indecoroso per vetustà ed incuria,
il Dirigente del Settore ne ordinerà il rifacimento totale o parziale, fissando un congruo
termine per l'esecuzione.
Particolari prescrizioni potranno essere imposte nel caso di fabbricati di valore storico
e/o architettonico e situati in strade o località di valore ambientale.
In casi particolari, tenuto conto della località o della destinazione dell'edificio, il
Dirigente potrà prescrivere speciali accorgimenti nelle opere di rifinitura e nell'impiego
dei materiali di rivestimento.
Sarà inoltre attribuita la facoltà di prescrivere l'uso di un determinato tipo di materiale
per la copertura, quando ciò non sia previsto dalle norme di attuazione degli strumenti
urbanistici e sia giustificato da motivi di carattere ambientale.
Gli aggetti dalle facciate non devono costituire pericolo per le persone o le cose. In
particolare, negli edifici e nei muri fronteggianti spazi pubblici sono ammessi i seguenti
aggetti:
1. lo zoccolo degli edifici può occupare lo spazio pubblico per una sporgenza non
superiore a cm 5;
2. gli aggetti e le sporgenze quali cornici, bancali, serrande a rotolo, cancelli,
vetrine, ecc., fino all'altezza di 2,50 m dal suolo, non possono superare i 12 cm
di sporgenza;
3. le vetrate, le gelosie e le persiane possono aprirsi all'esterno solo ad un'altezza
non inferiore a m. 2,50 misurata dal piano del marciapiede, o di m. 5,00 sul
piano stradale (sono fatti salvi gli infissi scorrevoli);
4. per gli edifici pubblici o di notevole interesse o pregio artistico e architettonico il
responsabile del servizio può consentire sporgenze maggiori di quelle fissate e
anche occupazione di suolo pubblico con zoccoli, basamenti di colonne, gradini,
corpi aggettanti, ecc.
Le tende aggettanti poste al piano terreno sono di regola vietate nelle strade prive di
marciapiedi.
Nelle strade con marciapiede l’aggetto della tenda dovrà essere inferiore di almeno 40
cm. rispetto alla larghezza del marciapiede stesso.
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Le tende, loro appendici e loro meccanismi non possono essere posti ad un’altezza
inferiore a m. 2,20 dal marciapiede. Sono proibite le appendici verticali, anche di tela o
guarnizioni di frangia che scendano al di sotto di m. 2,20, salvo casi speciali in cui una
minore distanza non nuoccia al decoro della località o al libero transito.
Ove nulla osti nei rapporti della luce e dell’aerazione dei piani ammezzati, può essere
rilasciata l’autorizzazione all’installazione di tende verticali nel vano delle arcate degli
intercolonnati dei portici.
In questo caso le tende debbono avere uguale forma, colore e decorazione ed avere dei
meccanismi per l’innalzamento o l’abbassamento.
Per gli immobili di interesse archeologico o storico il rilascio dell'autorizzazione è
subordinato al nulla osta della competente Soprintendenza.
L'autorizzazione di apporre tende di qualsiasi specie può essere revocata quando queste
non siano mantenute in buono stato e pulite, o quando vengano a nuocere al libero
transito ovvero impediscano la veduta in danno dei vicini.
I proprietari dei percorsi pedonali di tratti privati ad uso pubblico, allo scopo di
eliminare condizioni di pericolo, debbono garantire la manutenzione dei piani di
calpestio ed eliminare tempestivamente tutte le cause di alterazione quali rigonfiamenti,
discontinuità, lesioni, avvallamenti, ecc.
A tale fine i proprietari hanno l'obbligo di presentare un progetto di massima con
l’indicazione dei materiali e degli accorgimenti idonei ad eliminare le barriere
architettoniche.
Limitatamente agli edifici esistenti, pubblici, di pubblica utilità, di pubblico servizio
(poste, banche, uffici pubblici, Asl, consultori, strutture sanitarie, ecc.) e per particolari
esigenze organizzative e funzionali è ammessa la chiusura dei portici esistenti con
strutture temporanee e amovibili.
L’intervento sopra citato deve essere preventivamente autorizzato e deve acquisire gli
eventuali nulla osta previsti per legge.
E' fatto obbligo ai privati che intendono costruirsi o aprire al pubblico transito strade e
passaggi, coperti o scoperti, di richiedere la preventiva autorizzazione.
Sarà possibile concedere tale autorizzazione, in rapporto alle esigenze del traffico e del
luogo, nonché alla situazione ambientale. In relazione a tali elementi sono definite
anche le caratteristiche dell'opera quali larghezza, tipo di pavimentazione, eventuale
alberatura, parcheggi, illuminazione, fognature, ecc.
E' vietato ricoprire di asfalto o sostituire con altri materiali le sedi stradali e i percorsi
lastricati e acciottolati.
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per intero a carico della proprietà, la quale inoltre sarà soggetta all’applicazione delle
tasse stabilite dal Comune per l'occupazione di suolo pubblico.
I proprietari debbono sistemare le soglie dei loro accessi carrabili in modo tale che
l’acqua piovana dei cortili non fuoriesca sulla strada pubblica e che il piano dei
marciapiedi esistenti e da eseguire non debba, per quanto possibile, essere abbassato in
corrispondenza degli accessi medesimi.
Tutti gli elementi sporgenti dalle coperture degli edifici quali torrette di ascensori, scale,
camini, abbaini, altane, antenne radio e televisive, ecc. devono essere inseriti in forma
organica nel contesto architettonico dell'edificio e dettagliatamente rappresentati nel
progetto.
In tutti gli edifici in caso di manutenzione straordinaria estesa all’intero edificio e di
rifacimento della copertura, le antenne radio, televisive e satellitari devono essere
centralizzate, comprese le antenne paraboliche satellitari.
I climatizzatori non possono essere installati sui fronti principali né con mensole né
mediante tasselli, e neppure stabilmente sui davanzali delle finestre e sui balconi. Vanno
ricercate quindi soluzioni con climatizzatori posti all’interno di nicchie opportunamente
schermate in forma organica nel contesto architettonico dell'edificio.
Nel caso di sottotetti i climatizzatori con macchina esterna possono essere ubicati in
punti non evidenti della copertura ed adeguatamente mimetizzati anche nel colore.
I sistemi antifurto con elementi di allarme acustico e luminoso esterno non possono
essere collocati sulle facciate principali né nei sottoportici. Vanno collocati sui fronti
secondari quando esistono, o all’interno dell’edificio su corti, cortili e chiostrine o sopra
i tetti in prossimità dei comignoli, camini, ecc. Per i negozi sottoportico tali elementi
vanno collocati nell’ambito o nell’intorno dell’incorniciatura della vetrina esterna.
Per quanto riguarda le parabole satellitari, la loro collocazione non può avvenire sui
colmi verso i fronti principali, né sui corpi edilizi emergenti di altane e torri e tanto
meno sulle falde e sui colmi delle stesse. Vanno invece collocate su falde secondarie
nascoste il più possibile da viste panoramiche dall’alto.
74. - ILLUMINAZIONE DI STRADE, PORTICI E PASSAGGI PRIVATI
Le strade, i portici e i passaggi privati aperti al pubblico transito devono essere dotati di
razionale impianto d’illuminazione, da costruirsi a cura e spese della proprietà secondo
un progetto da approvarsi dal Comune.
Il Sindaco, su richiesta dei privati proprietari, può autorizzare l'allacciamento
dell'impianto di illuminazione alla rete di energia che alimenta l'illuminazione pubblica
comunale. In tale caso la proprietà ha l'obbligo di eseguire anche tutte le opere
necessarie (cavi, trasformatori, ecc.) per l'allacciamento fino al punto di presa che verrà
indicato dal Comune.
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76. - ALLINEAMENTI
I nuovi edifici dovranno essere armonizzati col tessuto urbano esistente e il Dirigente,
sentita la Commissione edilizia, potrà consentire o imporre allineamenti stradali degli
edifici o dei manufatti diversi da quelli esistenti o previsti dal presente Regolamento,
qualora lo consiglino ragioni estetiche, ambientali, di traffico o urbanistiche in genere.
Le insegne relative agli esercizi commerciali, esercizi pubblici, agli uffici pubblici e
privati, dovranno essere contenute all'interno della dimensione dei vani porta di
pertinenza delle attività stesse. Nelle more dell’approvazione di apposito regolamento
comunale per una disciplina specifica in materia, le insegne dovranno essere in metallo,
a lettere singole, eventualmente illuminate con luce riflessa.
Sono vietate le discese di antenne di ogni tipo mediante cavi volanti.
Le pavimentazioni esterne nelle aree di pertinenze degli edifici dovranno essere
realizzate con materiali normalmente in uso nella tradizione locale.
Tutte le aperture di porte, di negozi e di rimesse verso la strada, devono essere munite di
serramenti che non si aprano verso l'esterno, a meno che ricorrano motivi di sicurezza.
In tal caso dovranno essere costruiti con cautele atte ad eliminare ogni molestia e
pericolo e sottostare ad apposita autorizzazione comunale.
Anche le finestre del piano terreno non possono essere munite di serramenti che si
aprano o abbiano dispositivi a sporgere verso la strada.
Le finestre dei locali interrati devono essere protette da inferriate.
Per gli infernotti (piano più basso di una cantina a più piani) e bocche di lupo da
realizzare su suolo pubblico, la cui concessione sarà del tutto eccezionale, saranno
impartite di volta in volta delle disposizioni e caratteri esecutivi in relazione alle
esigenze dei pubblici servizi e della percorribilità pubblica.
Gli spazi circostanti gli edifici o tra essi compresi, dovranno essere sistemati e
mantenuti decorosamente.
La stessa disposizione si applica anche nel caso di aree non ancora fabbricate e per
qualunque ragione non fabbricabili.
I muri di cinta aventi carattere definitivo posti sulle linee delle vie e piazze sistemate, o
in via di sistemazione, devono avere carattere decoroso, intonato all'ambiente.
La suddetta prescrizione si applica anche ai muri di divisione dei giardinetti e dei cortili
visibili dalle vie pubbliche o soggette al pubblico transito.
Le recinzioni non potranno avere un'altezza superiore a complessivi m. 2,40 rispetto al
piano di campagna e la parte in muratura non potrà essere di altezza superiore a m. 1,20
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adeguato alle prescrizioni regionali
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sempre rispetto al piano di campagna, fatte salve le prescrizioni del Piano Territoriale
Paesistico.
Per i muri di contenimento e recinzioni di nuova realizzazione prospicienti strade
interpoderali gravate da pubblico transito il filo fondazione del muro, sul lato strada,
deve essere arretrato per non meno di ml. 1,00.
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adeguato alle prescrizioni regionali
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Il Comune assegnerà a ogni accesso che dall'area di circolazione immette all'interno dei
fabbricati di qualsiasi genere (abitazioni o ambienti destinati all'esercizio di attività
professionali, commerciali o simili) il numero civico e ne farà apporre l'indicatore a
cura e a spese del proprietario o dell'amministratore del condominio.
Il numero civico verrà collocato di fianco alla porta di ingresso (possibilmente a destra
di chi guarda), ad un'altezza variabile da 2 a 3 metri, in posizione ben visibile.
Non sono ammessi numeri civici di tipologia diversa da quelli standardizzati approvati
dal Comune.
In caso di demolizione di fabbricati, o in caso di soppressione di porte esterne di
accesso, il proprietario dovrà comunicare al Comune, a demolizione o soppressione
avvenuta, il numero o i numerici civici che verranno così ad essere aboliti,
consegnandoli all'Ufficio Toponomastica.
Nel caso di costruzioni di nuovi fabbricati o di aperture di nuovi ingressi in fabbricati
esistenti i proprietari dovranno richiedere al Sindaco, con apposita domanda, e
comunque contestualmente alla domanda di licenza d'uso, l'attribuzione dei civici da
applicarsi alle porte d’ingresso dei fabbricati medesimi.
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materiali analoghi agli originali nel pieno rispetto delle quote di imposta dei
solai, delle dimensioni di ogni opera e delle sue forme;
f) ripristino degli elementi architettonici od edilizi (stipiti, scale, mazzette, soglie,
ecc.) che dovrà avvenire impiegando tecniche costruttive e materiali analoghi a
quelli preesistenti;
g) ripristino degli elementi decorativi sia esterni che interni (stemmi, decorazioni
pittoriche, ecc.);
h) eliminazione di elementi, documentandone opportunamente la totale assenza di
valore storico-documentario, non congrui con l'impianto originario (volumi
aggiunti, tramezzature, scale, ecc.);
i) conservazione e ripristino degli spazi aperti di diretta pertinenza e dell'arredo
urbano.
Opere che comportino anche la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità
immobiliari, senza che ne siano alterati i volumi e le superfici con modifiche agli
elementi verticali non strutturali e fermi restando i caratteri architettonici e decorativi
dell'edificio, nonché gli elementi costituenti arredo urbano e delle sistemazioni esterne.
Negli edifici o loro porzioni ricadenti nella categoria RE1, saranno quindi permessi, nel
solo intento di favorire o migliorare le qualità della residenza o delle attività esistenti,
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Opere che, oltre a quanto indicato per la ristrutturazione edilizia RE1, anche in deroga
agli artt. 7,8,9, del D.M. 2.4.1968 n. 1444, comportino la riorganizzazione funzionale
interna delle singole unità immobiliari ed il loro adeguamento igienico-sanitario con
modifiche incidenti parzialmente anche sugli elementi verticali e/o orizzontali
strutturali.
Sono, tra l'altro, considerati interventi di ristrutturazione edilizia RE2:
a) rialzamento dell'ultimo piano, nel caso che questo risulti abitato e senza che si
costituiscano nuove unità immobiliari; tale sopraelevazione potrà ottenersi fino
al raggiungimento dell'altezza di ml. 2,40 con un massimo rialzamento di ml.
0,80 e senza operare alcuna variazione di quota del solaio dell'ultimo piano, se
non per esigenze strutturali nell'ambito di 30 cm;
b) interventi che prevedono l'incremento della superficie senza comportare
l'incremento di volume, quando questo non sia altrimenti classificato (es.:
quando non si tratta di ampliamento);
c) interventi che prevedono l'incremento di volume senza comportare l'incremento
della superficie, quando questo non sia altrimenti classificato (es.: quando non si
tratta di ampliamento).
Opere che, oltre a quanto indicato per la ristrutturazione edilizia di tipo RE2,
comportino la ristrutturazione e la modifica anche degli elementi strutturali orizzontali
e/o verticali dell'edificio, fino allo svuotamento dell'involucro edilizio ed alla sua
ricostruzione con volumi e/o superfici consentite dalle norme dello strumento
urbanistico vigente e secondo le norme del presente Regolamento Edilizio ovvero fino
alla demolizione totale dell'edificio ed alla sua ricostruzione.
Sono, tra l'altro, considerati interventi di ristrutturazione edilizia di tipo RE3:
a) interventi che prevedono demolizione e ricostruzione dei solai anche
relativamente al solaio di un solo vano fatti salvi gli interventi classificabili nella
lettera a) della RE2;
b) interventi di ricostruzione a seguito di un recente crollo;
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sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli
isolati e della rete stradale.
Ai fini delle presenti norme gli interventi di ristrutturazione urbanistica si suddividono
nelle seguenti categorie:
• ristrutturazione urbanistica RU1
• ristrutturazione urbanistica RU2
Opere che eccedono i limiti indicati per la ristrutturazione edilizia RE3 e che possono
portare, anche attraverso la totale demolizione e ricostruzione dell'immobile originario,
alla complessiva riorganizzazione planivolumetrica di uno o più edifici, anche con
diversa collocazione sul lotto dei medesimi, nel rispetto dei parametri indicati dal
vigente PRG.
Opere complesse volte alla sostituzione e alla modifica del tessuto edilizio ed
urbanistico esistente mediante un insieme sistematico di interventi che possono
comportare anche la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete
stradale.
14
Art. 7 Legge Regionale 02.07.1987 n. 36 – art. 3 NTA ZTO variante generale al PRG adottata con
delibera C.C. 185/2000.
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Gli spazi pubblici degli standard urbanistici devono già esistere ed essere già attrezzati
allo scopo; in caso contrario, è necessaria la loro realizzazione in funzione della nuova
destinazione d'uso ai sensi di quanto indicato nel comma precedente. Gli immobili
devono essere immediatamente idonei sotto tutti i profili con i requisiti di cui al
presente Regolamento, per l'utilizzazione secondo la nuova destinazione.
Le destinazioni d'uso in atto prima del 27 ottobre 1976 (data di pubblicazione del P.R.G.
vigente) sono da considerarsi legittimate anche se in contrasto con le attuali N.T.A. di
P.R.G.
Al fine di riqualificare e salvaguardare il tessuto urbano di antica origine, eliminando
fenomeni di degrado e di abbandono, è ammesso il riconoscimento della destinazione
d’uso dei locali ricadenti in Zona “A” di P.R.G. ove sia dimostrata l’esistenza della
destinazione richiesta alla data del 27/10/1976. Tale destinazione deve risultare da
contratti di locazione, da atti di trasferimento degli immobili e da attività svolta
pubblicamente diversa da quella prevista dalla licenza o concessione rilasciata o da
certificazioni ufficiali (certificato storico catastale, certificato catastale all’impianto,
licenza commerciale).
E’ altresì ammesso il cambio di destinazione d’uso dei locali ricadenti in Zona “A” e
“B”, a condizione che il richiedente dimostri di disporre delle aree necessarie per il
soddisfacimento degli standard previsti dalla L. 122/89 e L.R. 33/99 reperiti nel raggio
di 1000 m. dalla unità immobiliare per la quale si richiede il cambio di destinazione
d’uso e purché siano vincolati a quest’ultima attraverso atto d’obbligo regolarmente
registrato e trascritto.
E’ ammesso, inoltre, nelle zone a destinazione residenziale (C1 – L) il cambio di
destinazione d’uso di porzioni di un fabbricato da un utilizzo non compatibile con la
zona di P.R.G., a uso residenziale.
89. – RICOSTRUZIONE
Si definiscono interventi di ricostruzione quelli volti alla totale demolizione del
fabbricato ed alla sua ricostruzione, quando si voglia:
o adeguare il fabbricato alle normative antisismiche;
o adeguare il fabbricato alle normative igienico sanitarie;
o adeguare il fabbricato a criteri di contenimento dei consumi energetici;
o unificare fabbricati diversi in un unico manufatto;
o applicare i criteri e tecnologie della bioarchitettura;
o nonché quando le condizioni statiche e strutturali, adeguatamente documentate
dal tecnico abilitato non consentano interventi compresi nelle categoria delle
ristrutturazioni come prima definite.
o Modificare l’ubicazione del fabbricato per migliore l’aspetto architettonico,
ubicativi e ambientale.
Tale intervento, è escluso per gli edifici vincolati ai sensi degli artt. 2, 3 e 143 del
D.Lgs. 490/99. Il fabbricato interessato dall’intervento potrà subire modifiche
nell’altezza, nella sua conformazione globale o di qualsiasi altro elemento costitutivo
per migliorare l’aspetto architettonico, ubicativo, ambientale della volumetria
dell’edificio esistente regolarmente concessionata ovvero oggetto di condono edilizio e
nel rispetto solo dei seguenti parametri di PRG: altezza massima dell’edificio, distanza
dai confini e tra i corpi di fabbrica. Non è consentito frazionare la volumetria esistente
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in più manufatti, mentre potrà essere concessa la fusione di più volumetrie al fine di
realizzare un unico fabbricato.
É consentita la variazione della destinazione d'uso conforme alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente, la variazione di prospetto, la riduzione dimensionale e la
modifica della tipologia strutturale e degli stessi materiali solo ai fini dell'ottenimento di
una riqualificazione ambientale, di un migliore inserimento del fabbricato nel contesto e
per osservare le prescrizioni in materia antisismica.
Gli eventuali interventi finalizzati alla ricostruzione di edifici crollati o resi inagibili a
seguito di eventi calamitosi, accidentali o comunque derivanti da cause di forza
maggiore sono sempre ammissibili in qualsiasi zona del territorio comunale purché non
in contrasto con i vincoli assoluti di inedificabilità e con le destinazioni degli strumenti
urbanistici vigenti.
Qualora la richiesta di concessione preveda una ricostruzione sostanzialmente fedele e
venga presentata entro dieci anni dall’evento che ha determinato il crollo, si procede per
intervento edilizio diretto e la concessione edilizia viene rilasciata a titolo gratuito;
decorso tale termine, l’intervento è ammissibile previa approvazione di apposito Piano
di Recupero e l’eventuale concessione edilizia viene rilasciata a titolo oneroso.
Nei casi in cui l’evento che ha determinato il crollo è dovuto alla mancata manutenzione
ed all'incuria a seguito dell'abbandono dell'immobile, la concessione edilizia viene
rilasciata sempre a titolo oneroso ed in conformità agli strumenti urbanistici vigenti.
Sono comunque fatte salve le ricostruzioni filologiche riconducibili nei limiti
dell’intervento di restauro.
Sono gli interventi autonomi volti a rimuovere in tutto od in parte manufatti esistenti,
qualunque sia l'utilizzazione successiva dell'area risultante. Le demolizioni da eseguire
nell'ambito di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica, sono soggette ai criteri ed alle
procedure previste per tali interventi, tuttavia nel caso di demolizioni parziali, deve
essere salvaguardata la stabilità e l'uso della residua parte della costruzione.
Non è consentita la demolizione degli immobili o parti di essi sottoposti a tutela in base
alle norme vigenti.
Prima della demolizione o rimozione di materiali da costruzione contenenti fibre di
amianto, dovrà essere predisposto un piano di lavoro finalizzato alla tutela dei lavoratori
addetti alla demolizione stessa ed alla salvaguardia dell'ambiente di vita e comunque
sottoporre all'esame dei competenti uffici dell'ASL.
Le demolizioni dovranno prevedere:
a) le eventuali opere di chiusura delle canalizzazioni esistenti di qualsiasi tipo e
particolarmente della rete fognaria;
b) la sistemazione e la recinzione del terreno che non abbia una utilizzazione
immediata;
c) la protezione e conservazione dell'eventuale patrimonio arboreo esistente.
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E’ considerata serra ogni impianto che realizzi un ambiente artificiale, mediante speciali
condizioni di luce, temperatura ed umidità per le colture ortofloricole e per la
preparazione di materiali di moltiplicazione delle piante.
Per la realizzazione delle serre sono consentite solo opere murarie strettamente
necessarie alla installazione di detti impianti, non emergenti da terra per più di 50
centimetri.
Le chiusure laterali e la copertura degli impianti serricoli dovranno essere realizzate con
elementi amovibili, trasparenti ovvero opachi, ancorati al basamento e tali da perdere la
loro funzione se asportati.
Ai fini del rilascio del titolo abilitativo si rimanda allo specifico regolamento adottato
con delibera di Consiglio Comunale n. 151 del 30/10/2000.
Sono definite tali le opere che non comportino alcuna durevole e permanente
trasformazione edilizia e/o urbanistica del territorio e che per la loro stessa natura
risultino destinate a soddisfare necessità contingenti e limitate nel tempo la durata della
cui utilizzazione sia predeterminata mediante atto d’obbligo.
94.1. - Opere varie
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Per sopravvenute esigenze d’interesse pubblico può in ogni caso disporsi la rimozione
anticipata delle opere di cui trattasi anche prima della scadenza del termine di validità
dell’autorizzazione.
94.2. - Serre ad uso agricolo
La realizzazione delle serre per colture a ciclo stagionale, senza opere di fondazione,
con struttura in legno o tubolare metallico e con copertura degli impianti in film
plastico, è subordinata a comunicazione al Sindaco, corredata della documentazione in
appresso indicata15:
a) certificato catastale;
b) planimetria catastale;
c) planimetria indicante la localizzazione su scala 1:500 e 1:2.000;
d) planimetria indicante la dimensione delle opere in progetto su scala 1:200;
e) piano di produttività agricolo.
15
Legge Regionale 12 agosto 1996 n. 34 art. 2 comma 3 bis
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Sono considerati interventi di arredo urbano quelli eseguiti nelle aree pubbliche, in
riferimento alle strade, ai percorsi pedonali e ciclabili, ai parcheggi e alle aree verdi e
nelle aree private di interesse pubblico, per localizzarvi manufatti particolari quali:
chioschi, gazebi, fontane, statue, panchine, tavoli, illuminazioni particolari, dissuasori di
sosta, parapedonali, elementi pubblicitari, orologi, parchimetri, pensiline per fermata
bus, fioriere, pavimentazioni, recinzioni, cestini, porta-biciclette, cabine telefoniche,
nonché messa a dimora di alberature e siepi e taglio di quelle esistenti.
Quando una casa, un muro o in genere qualunque fabbrica o parte di essa minacci
pericolo, il proprietario, i conduttori o gli inquilini sono in obbligo di darne
immediatamente denuncia al Comune, e, nei casi di urgenza, provvedere a un
immediato sommario puntellamento.
Oltre agli interventi da eseguire con ordinanza per la tutela della pubblica incolumità,
possono essere eseguiti, senza preventivo atto autorizzativo, gli interventi che si
rendono strettamente necessari al fine di evitare un pericolo imminente per l'incolumità
delle persone e sotto la personale responsabilità del proprietario e/o dell'avente titolo.
A tal fine deve essere presentata immediatamente una comunicazione al Comune
corredata da perizia redatta da tecnico abilitato, relativa alla sussistenza del pericolo.
Entro i quindici giorni successivi alla comunicazione dovrà seguire un progetto per i
lavori oggetto della comunicazione. Per tutti gli ulteriori lavori di
ricostruzione/ripristino del manufatto dovrà essere presentato al Comune un'idonea
istanza.
Nel caso di edifici sottoposti alla tutela dalle norme statali, regionali e comunali l’opera
di rimozione del pericolo non può comportare la demolizione dell’edificio ed il
proprietario e/o avente titolo deve dare comunicazione contestuale anche all'Ente
preposto alla tutela del vincolo ai fini dell'adozione degli atti di competenza dello
stesso.
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Si definisce piano fuori terra il piano di un edificio il cui pavimento si trovi in ogni suo
punto perimetrale a una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante così
come risulta modificato anche in seguito alle opere di sistemazione.
Si definisce piano interrato il piano di un edificio il cui soffitto si trovi in ogni suo punto
perimetrale ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno circostante, intesa come
linea di stacco dell’edificio.
La superficie degli interrati non può eccedere il doppio della superficie del piano terra
con il limite comunque di non invadere l'area compresa nei distacchi dai confini, sono
ammesse deroghe esclusivamente per il raggiungimento degli standard minimi di
parcheggio previsti dalle normative vigenti.
100.6. – Soppalco
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Intendendo per tali, i volumi compresi entro le falde del tetto, con pendenza inferiore al
35%, aventi altezza massima utile al colmo non superiore a m. 2,20.
101. - SUPERFICI
Per superficie territoriale (ST), sulla quale si applica l'indice di utilizzazione territoriale
(UT), s’intende quella comprendente la superficie fondiaria (SF), le aree per
l'urbanizzazione primaria e secondaria ed eventuali altre aree di rispetto e/o d’interesse
ambientale comprese nelle zone formalmente perimetrate del PRG.
La superficie territoriale va misurata al netto delle zone destinate alla viabilità dal
P.R.G. ed al lordo delle strade eventualmente esistenti o che saranno previste interne
all'area, nonché al lordo delle eventuali aree di rispetto e/o di interesse ambientale.
E' la superficie delle aree destinate alla viabilità, al verde, al parcheggio e in genere ai
servizi ed alle attrezzature pubbliche.
16
A maggior chiarimento ed a titolo esemplificativo si precisa che possono essere considerati “locali o
volumi tecnici”, per le sole parti emergenti dalla linea di imposta del tetto, quelli occorrenti per contenere:
il vano scala, i serbatoi idrici, le canne fumarie, o di ventilazione, gli impianti di riscaldamento e/o
condizionamento, il vano corsa degli ascensori. Non sono, invece, da considerare come “locali o volumi
tecnici”, sempre a titolo esemplificativo: i sottotetti, il vano scala (per la parte sottostante la linea di
imposta del tetto), gli stenditoi coperti, i bucatai, i locali di sgombero.
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E' la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurati al lordo degli
elementi verticali (murature, vani ascensore, locali di servizio, scale interne, scale
esterne, ecc.).
Negli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente non possono essere
computate nel calcolo della SUL le superfetazioni, ancorché legittimamente realizzate,
che costituiscono alterazione incongrua e non integrata tipologicamente ed
architettonicamente nell'organismo edilizio originario (con particolare riguardo alle
parti dell'edificio originariamente aperte e/o scoperte: porticati, loggiati, altane, terrazzi,
cortili interni, chiostrine, e alle parti esterne coperte con tettoie precarie, baraccamenti,
ecc.).
Ai fini della verifica della potenzialità edificatoria relativa agli edifici esistenti, si
considera SUL unicamente quella calcolata con le modalità qui descritte, risultante dai
dati contenuti negli elaborati allegati alla licenza edilizia o alla concessione a edificare,
o al condono, se esistenti.
I manufatti appartenenti alle strutture di arredo urbano (chioschi, gazebo, pensiline di
attesa per il trasporto pubblico, box, cabine e similari), se di dimensione non superiore a
25 mq e comunque conformi alle misure minime richieste per gli usi specifici dalle
norme sanitarie vigenti, sono ammessi nelle aree a destinazione pubblica senza verifica
della capacità edificatoria, salvo diverse disposizioni previste dal P.R.G. e dai piani
preventivi urbanistici.
Ferme restando le suddette prescrizioni ed il rispetto dei caratteri tipologici ed
architettonici degli edifici e del loro contesto, non costituiscono SUL:
a) murature perimetrali esterne per la parte eccedente cm. 30 dello spessore;
b) parapetti;
c) scale di sicurezza;
d) scale esterne a servizio del primo piano;
e) pensiline con sporgenza fino a ml. 2,40;
f) pensiline e tettoie degli impianti di distribuzione di carburante;
g) balconi coperti e scoperti a sbalzo fino a ml. 2,40;
h) portici, gallerie e pilotis destinati ad uso pubblico;
i) portici, gallerie, pilotis e logge ad uso privato o ad uso condominiale,
limitatamente ad una superficie complessivamente non superiore al 20% della
SUL;
j) vani ascensore con dimensioni conformi alle norme in materia di superamento
delle barriere architettoniche;
k) locali per i volumi tecnici;
l) cavedi, chiostrine e simili;
m) soppalchi e sottotetti con altezza media non superiore a ml. 1,70;
n) palchi morti ed in genere le superfici che presentino caratteristiche analoghe a
quelle già indicate per i soppalchi;
o) interventi relativi all'attività produttive, così come previsti dalla Circolare
Ministero LL.PP. n. 1918 del 16/11/1977 "Criteri per l'individuazione delle
opere di ordinaria manutenzione connesse all'attività industriale".
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E' la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le parti edificate
fuori ed entro terra comprese le eventuali costruzioni annesse all'edificio medesimo,
delimitate dalla superficie esterna delle pareti perimetrali.
Le parti sotterranee degli edifici non potranno invadere aree non di pertinenza
dell'edificio e tanto meno aree pubbliche, salvo diverse disposizioni previste dalle
norme di attuazione del P.R.G. e di piani preventivi urbanistici.
La loro superficie non potrà eccedere il doppio della superficie del piano terra a meno
che ciò risulti necessario per rispettare lo standard sui parcheggi ai sensi della legge
122/1989.
Sono esclusi dal computo della superficie coperta:
a) aggetti di coperture e aggetti ornamentali;
b) scale di sicurezza;
c) scale esterne a servizio del primo piano;
d) pensiline con sporgenza fino a ml. 2,40;
e) pensiline e tettoie degli impianti di distribuzione di carburante;
f) balconi coperti e scoperti a sbalzo fino a ml. 2,40;
g) vani ascensore con dimensioni conformi alle norme in materia di superamento
delle barriere architettoniche;
h) locali per i volumi tecnici;
i) interventi relativi all'attività produttive così come previsti dalla Circolare
Ministero LL.PP. n. 1918 del 16/11/1977 "Criteri per l'individuazione delle
opere di ordinaria manutenzione connesse all'attività industriale".
Si definisce superficie utile (SU) la superficie di pavimento di tutti i piani fuori ed entro
terra di un organismo edilizio, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci,
vani di porte e finestre ed al netto delle SA.
La SU comprende in generale le parti degli edifici utilizzate per le funzioni
fondamentali dell'attività che vi si svolgono (lavorare, abitare, ecc.).
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adeguato alle prescrizioni regionali
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Si definisce superficie accessoria (SA) quella costituita dalla somma delle superfici di
pavimento dei locali destinati ad accessori e servizi, misurata al netto di murature,
pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
Sono considerate, a titolo esemplificativo, SA:
a) cantine, vani ascensore e vani scala, soffitte e locali a stretto servizio
dell'organismo edilizio. Per il vano scala e l'ascensore si considera la superficie
relativa alla proiezione sul piano di accesso fatta eccezione per i pianerottoli di
distribuzione che devono essere computati per ogni piano;
b) autorimesse singole o comuni, fuori terra, entro terra e a tettoia;
c) vani ed androni di ingresso comune e porticati, ad uso esclusivo dell'organismo
edilizio;
d) logge e balconi;
e) le coperture piane ed i lastrici solari, praticabili.
E' il rapporto SUL/ST fra la superficie utile lorda (SUL) costruibile e la superficie
territoriale (ST), entrambe espresse in metri quadrati.
E' il rapporto SUL/SF fra la superficie utile lorda (SUL) costruibile e la superficie
fondiaria (SF), entrambe espresse in metri quadrati.
E' il rapporto SC/SF fra la superficie coperta (SC) e la superficie fondiaria (SF).
103. - DISTANZE
Per distanza tra i fabbricati si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente
la parte più sporgente del fabbricato e quella prospiciente, esclusi gli aggetti di
coperture, gli elementi ornamentali, le pensiline e balconi a sbalzo fino a 1 ml, ecc. che
non concorrono alla determinazione della sagoma dell'edificio, fermo restando le
distanze minime previste dal Codice Civile 17.
L'obbligo del rispetto delle distanze opera tra costruzioni che si fronteggino anche solo
in parte.
È ammessa, in conformità a quanto disposto dal Codice Civile, la costruzione in
aderenza a pareti non finestrate di edifici esistenti.
17
Il Codice Civile detta disposizioni circa le distanze reciproche degli edifici (metodo relativo) mentre la norma di
Regolamento Edilizio definisce distanze assolute da riferimenti fissi (metodo di valutazione assoluta). La norma di regolamento
edilizio è di carattere pubblicistico e come tale è inderogabile, la norma del Codice Civile è di natura civilistica (definisce diritti tra
privati) è quindi derogabile per accordo tra le parti e per eventuale indennizzo del danno provocato.
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Fatte salve le disposizioni del vigente P.R.G. e dei piani urbanistici attuativi, le distanze
tra i fabbricati sono stabilite secondo i seguenti criteri:
a) per i nuovi edifici (intendendosi per questi gli immobili di nuova edificazione o
quelli derivanti da interventi di ristrutturazione urbanistica U2) è prescritta in
tutti i casi la distanza minima assoluta di ml. 10 tra parete finestrata e parete
anche non finestrata di edifici antistanti e ml. 6 tra pareti non finestrate.
b) per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente diversi da quelli di
ristrutturazione urbanistica U2 potrà essere ammesso il mantenimento delle
distanze preesistenti oppure la possibilità della loro riduzione fino al minimo
previsto dalla precedente lettera a), quando superiori.
c) nelle aree libere circostanti i fabbricati è ammessa la costruzione di autorimesse
o vani accessori, purché costituiscano un inserimento architettonicamente
armonico in relazione agli edifici esistenti, rispettando le specifiche peculiarità
urbane e la contemporaneità dei seguenti requisiti:
1) abbiano un'altezza di gronda non superiore a ml. 2.50;
2) si trovino ad una distanza di almeno ml. 5,00 dai fabbricati circostanti,
quando l'altezza di gronda non superi l'altezza del davanzale dei locali di
abitazione più bassi prospicienti l'autorimessa o il vano; nel caso in cui la
gronda dell'autorimessa o del vano superi l'altezza di detto davanzale, la
distanza di ml. 5,00 sarà aumentata del supero di altezza oltre il davanzale.
Per distanza minima dai confini, si intende la lunghezza del segmento minimo
congiungente la parte più sporgente del fabbricato ed il confine di proprietà
prospiciente, esclusi gli aggetti di coperture, gli elementi ornamentali, le pensiline e
balconi a sbalzo, ecc. che non concorrono alla determinazione della sagoma
dell'edificio, fermo restando le distanze minime previste dal Codice Civile.
Fatte salve le disposizioni del vigente P.R.G. e dei piani urbanistici attuativi, la distanza
dai confini di proprietà dovrà essere comunque non inferiore a ml. 5; detta distanza
minima è riferita ai soli confini tra due proprietà private e contigue, non rilevando, a tal
fine, eventuali diverse delimitazioni (limiti di zone territoriali omogenee e simili), le
strade od altri spazi pubblici o di uso pubblico.
Le prescrizioni in materia di distanza minima dai confini si applicano altresì ai volumi
completamente interrati; è ammessa deroga esclusivamente per il raggiungimento degli
standard minimi di parcheggio previsti dalla norme vigenti e per la realizzazione di
parcheggi multipiano interrati atti al soddisfacimento degli standard urbanistici per i
quali si rimanda alle specifiche NTA del Programma Urbano dei Parcheggi.
Per la realizzazione di piscine, cisterne e simili la distanza dai confini viene fissata in
ml. 5,00.
Fermo restando quanto disposto dal presente Regolamento per distanza tra fabbricati
relativamente alle autorimesse ed ai vani accessori, è consentita, in conformità a quanto
disposto dal Codice Civile, la realizzazione dei fabbricati sul confine nei seguenti casi:
a) costruzioni da realizzarsi a ridosso di edifici già esistenti sul confine di proprietà
con appoggio al muro reso comune o con l'edificazione in aderenza al
medesimo;
b) costruzioni da realizzarsi sul confine di proprietà in forza della libertà di scelta
del primo edificante (principio della prevenzione).
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Per distanza dalle strade, si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente la
parete più sporgente del fabbricato e la linea che delimita il confine tra la proprietà
privata e la strada, esclusi gli aggetti di coperture, gli elementi ornamentali, le pensiline
e balconi a sbalzo, ecc. che non concorrono alla determinazione della sagoma
dell'edificio, fermo restando le distanze minime previste dal Codice Civile.
In assenza di specifiche prescrizioni del P.R.G., la distanza degli edifici dalle strade
dovrà essere conforme alle prescrizioni del D. Lgs. 30/4/1992, n. 285 (Nuovo codice
della strada) e del relativo Regolamento di esecuzione ed attuazione (D.P.R.
16/12/1992, n. 495).
Ogni qualvolta il P.R.G. preveda la rettifica, l’ampliamento o la formazione di nuovi
tracciati stradali, tale distanza minima deve essere verificata con riferimento sia
all’attuale stato dei luoghi che a quello derivante dall’attuazione delle previsioni di
P.R.G.
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Per tipologia “monofamiliare” s’intende prevalentemente un edificio con una sola unità
abitativa. L’edificio può comprendere anche un’altra unità abitativa subordinata a quella
principale.
Per tipologia “bifamiliare” s’intende prevalentemente un edificio con due unità
abitative. L’edificio può comprendere anche un’altra unità abitativa subordinata a quella
principale.
Per tipologia “a schiera” s’intende un edificio con unità abitative disposte generalmente
su due livelli. Le unità abitative sono poste una accanto all’altra con ingresso
indipendente e resede privato.
Per tipologia “in linea” s’intende un edificio con unità abitative distribuite da corpi scala
comuni.
106. – VOLUMI
Si definisce:
1) Volume utile (Vu): è il volume definito come somma dei prodotti delle superfici utili
per le relative altezze utili.
2) Volume lordo (Vl): è il volume complessivo, misurato all’esterno vuoto per pieno di
tutte le parti costruite fuori terra, dalla linea di stacco dell’edificio dal terreno
circostante, con riferimento alla configurazione finale, alla copertura compresa, escluso
i balconi aggettanti e le terrazze scoperte.
3) Volume totale (Vt): è il volume complessivo, misurato vuoto per pieno di tutte le
parti costruite fuori e dentro terra, dal piano di calpestio più basso alla copertura
compresa, escluso i balconi aggettanti e le terrazze scoperte, misurato all’esterno.
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relative altezze di piano (Hp), compreso l’eventuale volume del piano semi interrato
determinato come prodotto tra la sua Superficie Utile Lorda per l’altezza di piano (Hp)
fuori terra.
In tutte le zone della V/PRG sono esclusi dal computo della cubatura realizzabile
unicamente i volumi relativi a superfici coperte con apertura su tre lati e quelli relativi a
locali interrati o seminterrati (non oltre un metro fuori terra) destinati esplicitamente a
cantine (a servizio di appartamenti e negozi), autorimesse condominiali, parcheggi
anche pubblici e ad uso pubblico, impianti tecnici ad uso condominiale, o vespai di
isolamento.
Ove, invece, siano previsti, ai piani interrati o seminterrati, volumi con destinazione
diversa da quella tassativamente indicata al comma precedente, detti volumi verranno
computati interamente nella cubatura realizzabile.
107. - ALTEZZE
E’ data dall’altezza misurata da pavimento a soffitto.18 Negli spazi locali aventi soffitti
inclinati ad una pendenza o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l’altezza media
risultante dalle altezze minima e massima della parte interessata. Negli spazi locali con
soffitti inclinati a più pendenze o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l’altezza
virtuale data dal rapporto Vu/Su dove Vu è il volume utile dello spazio interessato e Su
la relativa superficie utile.
E’ data dalla differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del
pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura dal
pavimento all’intradosso del soffitto o della copertura. In tale misura non si tiene conto
delle travi e delle capriate a vista. Qualora la copertura sia a falde inclinate, con
pendenza superiore al 35%, il calcolo dell’altezza si effettua come al punto precedente.
E’ data dalla differenza fra la quota del marciapiede, ovvero la quota della linea di
stacco dell’edificio nella sua configurazione finale e la più alta delle seguenti quote, con
esclusione dei manufatti tecnologici.
o nel caso di edifici coperti a terrazzo:
- pavimento del solaio sovrastante l’ultimo piano;
- sommità del parapetto in muratura piena, avente l’altezza superiore a m. 1.20 (per gli
edifici con copertura piana).
o nel caso di copertura a tetto:
18
intendendosi come soffitto il piano di imposta di strutture monolitiche quali solette o solai oppure il piano di imposta dell'orditura
minuta nel caso di strutture composte quali quella in legno o assimilabili oppure il piano di imposta degli elementi di copertura nel
caso di strutture prefabbricate.
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- se la linea di colmo è posta non oltre 2,80 ml sopra l’intradosso del solaio di copertura
dell’ultimo piano abitabile, l’altezza del fronte va riferita alla linea di imposta del tetto
19
(linea di intersezione tra l’intradosso del tetto e la facciata dell’edificio);
- se la linea di colmo è posta oltre 2,80 ml , sopra l’intradosso del solaio di copertura
dell’ultimo piano abitabile, l’altezza del fronte va riferita ai 2/3 della linea di pendenza
(dall’imposta verso il colmo) 20;
Ai fini della valutazione dell'altezza massima non sono conteggiati:
a) i muri taglia fuoco, ove prescritti dalle norme vigenti o dalle Autorità
competenti;
b) i volumi tecnici, gli impianti e gli apparecchi tecnologici;
c) la parte di fronte al di sotto del piano naturale di campagna, resa visibile per la
realizzazione di rampe o scale di accesso al piano seminterrato/interrato.
Sagoma di un edificio è la figura solida definita dall'intersezione, delle facce esterne, dei
piani delle pareti esterne (da intendersi quegli elementi della costruzione che, anche se
privi di murature perimetrali, costituiscono comunque SUL) con i piani delle coperture
(falde, lastrici solari, coperture a terrazza, ecc.) e con il piano o piani di campagna.
Non concorrono alla determinazione della sagoma:
a) la porzione interrata dell'edificio, qualsiasi sia la destinazione e la consistenza
della medesima;
b) le rampe di accesso ai piani interrati o seminterrati;
c) tutti quegli elementi che non costituiscono SC.
La Commissione Edilizia determina i casi in cui può ritenersi ininfluente, ai fini della
determinazione della sagoma, la sostituzione tra coperture piane e quelle inclinate.
19
in analogia alla nota precedente la misura è da intendersi riferita al piano di imposta di strutture monolitiche quali solette o solai
oppure il piano di imposta dell'orditura minuta nel caso di strutture composte quali quella in legno o assimilabili oppure il piano di
imposta degli elementi di copertura nel caso di strutture prefabbricate.
20
In analogia a quanto stabilito dall’art. 8 punto 2 lettera b delle NTA allegate alla Variante Generale al PRG adottata con delibera
di C.C. 185 del 2/12/2000.
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Gli elementi costitutivi sono gli elementi che formano gli oggetti edilizi nel loro
complesso, come le strutture, i tamponamenti e gli impianti.
109.4. – Prospetti
110.1. – Balcone
110.2. – Terrazza
Si definisce come loggia lo spazio coperto prospettante direttamente all’esterno che sia
delimitato da pareti, pilastri od altri elementi della costruzione.
Non sono qualificabili come logge, e vanno pertanto considerati a tutti gli effetti locali
chiusi, gli spazi che non presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:
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a) almeno un lato sia aperto verso l’esterno, senza interposizione di infissi vetrati
od altri elementi suscettibili di determinare un vano chiuso;
b) almeno due lati siano aperti verso l’esterno, senza interposizione di infissi vetrati
od altri elementi suscettibili di determinare un vano chiuso;
c) almeno 1/3 del perimetro complessivo della loggia sia direttamente aperto verso
l’esterno, senza interposizione di infissi vetrati od altri elementi suscettibili di
determinare un vano chiuso.
E’ ammessa l’installazione di strutture amovibili quali frangisole, grigliati lungo i lati
aperti delle logge a condizione che l’intervento costituisca una soluzione organica con
l’intero fronte del fabbricato.
111.2. – Tettoia
111.3.- Gazebo
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Il presente Regolamento Edilizio entra in vigore nei modi e nei tempi stabiliti per legge.
Per le istanze presentate prima della data di adozione del presente Regolamento Edilizio
continuano ad applicarsi le disposizioni contenute nel precedente R.E. approvato con
deliberazione n. 146 del 31.08.1929.
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Con l’entrata in vigore del TU e della Legge 21.12.2001 n. 443 (Legge Obiettivo),
definizioni, procedure (incluse scadenze temporali ) del presente regolamento edilizio
vengono modificate e/o integrate da quando indicato nel D.Lgs. 6.6.2001 n. 380 e
successive modifiche ed integrazioni e nella Legge 21.12.2001 n. 443.
115. – SANZIONI
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