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Le guide des murs Le guide de l'isolation Le guide des assurances

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Le guide des régimes Le guide de la loi Duflot Le guide du rhume
Auteurs : MM. Bonnamy et Mérinis
© Fine Media, 2013
ISBN : 978-2-36212-137-1
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108 rue des Dames, 75 017 Paris
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Table des matières
Le permis de construire en un coup d’œil 7

Permis de construire ou déclaration de travaux ? 8
Les règles d’urbanisme 9
Les surfaces 9
Les formalités 10
La gestion d’un permis de construire 12
I. Les règles d’urbanisme 14
Permis de construire ou déclaration de travaux ? 15
La réglementation 18
Le certificat d’urbanisme 20
Les surfaces 22
Le droit à construire 24
Le recours à un architecte 26
AA Pour aller plus loin 28
Astuces 28
Questions/réponses de pro 32
II. Les formalités 37
La déclaration de travaux 38
La procédure du permis de construire 41
La déclaration d’achèvement des travaux 47
Les contentieux 48
Astuces 51
III. Gérer son permis de construire 59
Le permis de construire modificatif 60
Le transfert de permis de construire 61
La prorogation du permis de construire 62
Les autres permis 63
Les coûts 68
L’assurance construction 70
Astuces 72
Index des questions / réponses et astuces 81
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 82
Trouver un pro près de chez vous 84
Le permis de construire en un coup d’œil
Le permis de construire
et la déclaration préalable
de travaux sont des auto-
risations administratives
qui donnent droit à la
construction.
En règle générale, c’est-

à-dire en présence
d’un plan local d’urba-
nisme, un permis de
construire est exigé pour
les constructions de plus
de 40 m² de surface de
plancher, tandis qu’une
déclaration de travaux est nécessaire pour la création d’une surface de plan-
cher supérieure à 2 m² et inférieure à 40 m².
En parallèle, dans toutes les communes, il existe des règles d’urbanisme à

respecter lorsque l’on construit ou que l’on modifie un bâtiment. Il est donc
important d’en prendre connaissance avant de monter un dossier.
Au même titre que toutes les autres constructions, une maison en bois se doit
de respecter les normes techniques inhérentes au bâtiment.
7
Des règles particulières s’appliquent aussi aux constructions édifiées dans

certaines zones protégées : secteurs sauvegardés, sites classés, montagne et
littoral, etc.
Ces nombreuses réglementations imposent de toujours demander un certi-

ficat d’urbanisme en mairie avant l’achat d’un terrain ou d’une maison. Et si
vous optez pour une construction respectueuse de l’environnement, sachez
également que vous serez soumis à des exigences élevées.
Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Le permis de construire et la déclaration
préalable de travaux sont des docu-
ments administratifs qui permettent de
vérifier qu’un projet de construction
est conforme aux règles d’urbanisme.
S’agissant des constructions neuves,
un permis de construire est obligatoire,
mais une simple déclaration suffit pour
les projets de faible envergure. Pour les
constructions existantes, en revanche,
une déclaration de travaux est exigée,
tandis qu’un permis de construire n’est
demandé que lorsque les modifications
sont importantes.
Par ailleurs, la déclaration préalable de

travaux donne le droit de construire ou
d’agrandir un bâtiment jusqu’à 40 m².
C’est donc une autorisation adminis-
trative qui permet d’ériger une construction, sans avoir besoin d’un permis
de construire. Pour obtenir cette déclaration, il est nécessaire de constituer
un dossier, en deux exemplaires, à déposer à la mairie de la commune où se
situe le terrain. Le maire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour instruire le
dossier ; la date à partir de laquelle les travaux peuvent commencer est men-
tionnée sur le récépissé du dossier.
8
Les règles d’urbanisme

Dans toutes les communes, il
convient de respecter des règles
d’urbanisme lorsque l’on sou-
haite construire ou modifier un
bâtiment. Il est important d’en
prendre connaissance, c’est la
première étape importante de
tout projet de construction, amé-
lioration, agrandissement, etc.
Par ailleurs, les zones dites protégées sont soumises à une réglementation
particulière, souvent plus contraignante, et ce, afin de protéger l’environne-
ment et le paysage. Cela concerne notamment les secteurs sauvegardés, les
sites classés, les zones de montagne et de littoral, etc. Ces différentes règles
sont encadrées à la fois par le Règlement National d’Urbanisme (RNU) et le
Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui détermine les zones d’habitat et d’activités
d’une commune, les transports et les services ; mais aussi par le Plan d’Occu-
pation des Sols (POS) et le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT).
De plus, il est préférable de toujours demander un certificat d’urbanisme en

mairie avant d’acheter un bien immobilier ou un terrain. Il peut alors être de
deux types : le certificat d’urbanisme d’information générale (ordinaire) ou
le certificat d’urbanisme pré-opérationnel, qui précise si le projet mentionné
dans la demande peut être réalisé sur le terrain.
Les surfaces
Pour réaliser une demande de permis de construire, il est important de
déterminer plusieurs données concernant les surfaces du terrain et de la
construction : le COS, la SHOB et la SHON.
La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) sert à déterminer le recours au per-

mis de construire (ou à la déclaration de travaux) ainsi que l’obligation ou
non d’un architecte, tandis que la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) sert
9
I. Les règles d’urbanisme
Permis de construire
Dans certains cas précis, la question ne se pose pas : le permis de construire
est obligatoire.
C’est le cas pour les constructions de plus de 40 m²

de surface de plancher ou la création d’un niveau
supplémentaire de plus de 40 m² de surface de
plancher à l’intérieur d’un bâtiment, créant une aug-
mentation de la surface d’habitation.
Il en est de même en cas de changement de destination d’un bâtiment, dès

qu’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
ou lors de la modification du volume de l’habitation en cas de création d’une
ouverture sur un mur extérieur.
Déclaration de travaux
Quand le permis de
construire n’est pas
nécessaire, la déclara-
tion de travaux prend
le relais.
Elle est alors exigée

pour la création d’une
nouvelle construction
d’une surface de plan-
cher supérieure à 5 m²
et inférieure à 40 m²,
les modifications de
l’aspect extérieur
d’une habitation
(création ou modification des ouvertures extérieures), le changement de des-
tination d’un bâtiment (par exemple : transformer un atelier en habitation),
ou encore l’aménagement des combles, si la surface créée est supérieure à
10 m² de surface de plancher.
16
Mises en situation
Pour savoir si votre projet nécessite un permis de construire ou une déclara-
tion de travaux, reportez-vous au tableau ci-dessous.
Autorisations nécessaires
Nature des travaux
Permis de construire Demande de travaux Aucune formalité
Création ou augmen-
Aménagements Création d’un espace
tation de la surface Jusqu’à 5 m²
intérieurs supplémentaire < 40 m²
d’habitation > 40 m²
Changement de Modification de la
destination d’un structure porteuse et
Autres modifications,
même sans travaux ×
bâtiment de la façade
Construction nouvelle Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² Jusqu’à 5 m²
Travaux
Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² Jusqu’à 5 m²
d’agrandissement
Abri de jardin Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² Jusqu’à 5 m²
Barbecue × Emprise au sol ≥ 5 m²

Jusqu’à 5 m²
d’emprise au sol
Clôture × Hauteur ≥ 2 m Hauteur < 2 m
Éolienne Hauteur ≥ 12 m Hauteur < 12 m ×

Garage Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² ×
Habitation légère de
loisir (mobile-home,
Surface de
plancher > 35 m²
Surface de
plancher < 35 m² ×
chalet, yourte)
Maison sur pilotis Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² ×
Bassin de plus de
Bassin entre 10 m² et
100 m² et couverture
Piscine extérieure 100 m² et couverture en Bassin ≤ 10 m²
de plus de 1,80 m de
deçà de 1,80 m de hauteur
hauteur
Ravalement × Obligatoire ×
Hauteur ≥ 12 m et
Statues, monuments
et œuvres d’art Volume > 40 m3
Hauteur < 12 m et
Volume < 40 m3 ×
Terrasse Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² Jusqu’à 5 m²
Véranda Au-delà de 40 m² Entre 5 m² et 40 m² Jusqu’à 5 m²
17
La réglementation
Avant de faire construire ou de modifier l’aspect de votre habitation, il est
important de prendre connaissance des documents liés aux règles d’urbanisme :
ππRNU, SCOT, PLU, POS, etc. ;

ππcertificat d’urbanisme ;
ππsurfaces et occupation des sols (COS, SHON, SHOB, surface de
plancher) ;
ππrègles d’augmentation du droit à construire.
Zones protégées
Des règles particulières s’appliquent aux constructions
édifiées sur des zones protégées : secteurs sauvegar-
dés, sites classés, zones de montagne et de littoral,
etc. Ces nombreuses réglementations imposent de
toujours demander un certificat d’urbanisme en mai-
rie avant l’achat d’un terrain ou d’une maison. Pour
connaître la réglementation applicable à chaque zone
protégée, reportez-vous au tableau ci-dessous.
Zones protégées Description Règles d’urbanismes

Respect du plan de sauvegarde et de
Secteurs Périmètres définis par arrêté mise en valeur applicable selon les
sauvegardés préfectoral opérations : conservation, restaura-
tion, mise en valeur
Sites classés • Aucune modification possible, sauf
autorisation spéciale de l’Ordre
Sites placés sous la protection
des architectes des Bâtiments de
de l’État et présentant un inté-
Monuments France
rêt d’un point de vue historique,
historiques • Aucune construction possible dans
culturel, artistique, scientifique
un périmètre inférieur à 500 m
autour du site
Réserves
Travaux soumis à une autorisation
naturelles et Zones protégées
préfectorale, certains étant interdits
parcs nationaux
18
Zones protégées Description Règles d’urbanismes

• Application des règles du plan local
Zones dont l’aménagement et
Zones d’urbanisme
l’équipement des terrains sont
d’Aménagement • Surfaces de plancher et coeffi-
réalisés par une collectivité
Concerté (ZAC) cient d’occupation des sols parfois
publique
imposés
Construction en zone protégée pas
Lotissements N/A
toujours possible
À noter : si vous habitez un monument historique ou dans le périmètre d’une

zone protégée, vous pouvez bénéficier de déductions fiscales.
Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Le règlement national d’urbanisme s’applique
aux communes françaises qui ne sont pas dotées
d’un Plan d’Urbanisme Local (PLU), d’un Plan
d’Occupation des Sols (POS) ou d’un autre docu-
ment d’urbanisme. Il impose des conditions aux
constructions en termes de localisation, desserte,
implantation, volume et aspect.
Le règlement national d’urbanisme détermine aussi au niveau national la salu-

brité et la sécurité publiques, la conservation ou non d’un site ou de vestiges
archéologiques, les conséquences sur l’environnement, ainsi que les atteintes
aux lieux avoisinants, sites, paysages naturels ou urbains, et perspectives.
Schémas de COhérence Territoriale (SCOT)

Le Schéma de COhérence Territoriale (SCOT) établit les grandes orientations
d’urbanisme et d’aménagement pour un territoire. Depuis le 1er janvier 2001,
il remplace peu à peu le schéma directeur.
Au regard des prévisions économiques et démographiques, le SCOT présente

un projet d’aménagement et de développement durable en déterminant les
espaces et les sites à protéger, mais aussi en délimitant les zones d’aménage-
ment commercial, ainsi que les projets d’équipements et de services.
19
Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le plan local d’urbanisme correspond au
projet urbain d’une commune.
Au regard des prévisions économiques et

démographiques, il précise quels sont les
besoins d’une commune en matière de développement économique, d’agri-
culture, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de
l’habitat, de transports, d’équipements et de services.
Plan d’Occupation des Sols (POS)

Le Plan d’Occupation des Sols (POS) est un document d’urbanisme créé par
la Loi d’orientation foncière (1967), qui, depuis décembre 2000, est peu à
peu remplacé par le PLU.
Instrument réglementaire et régulateur de l’usage du foncier, il est cependant

moins opérationnel que le PLU qui revêt un caractère plus dynamique.
Le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme renseigne sur la
constructibilité d’un terrain et sur les droits
et obligations qui y sont liés.
Ordinaire ou détaillé
Il est conseillé de demander un certificat
d’urbanisme avant d’acheter un terrain, puisque ce document administratif
indique l’état des règles d’urbanisme qui s’y appliquent. Il peut être simple ou
détaillé.
Le certificat d’urbanisme ordinaire, d’information générale, indique le régime

juridique auquel le terrain est soumis, les limites au droit de propriété (servi-
tudes d’utilité publique, par exemple) et les taxes d’urbanisme (raccordement
à la voirie et aux réseaux).
20
Le certificat d’urbanisme détaillé pré-opérationnel précise, en plus, si le pro-

jet mentionné dans la demande peut être réalisé sur le terrain. Il donne aussi
l’état des équipements publics présents ou prévus, et desservant le terrain en
question.
Formalités
Toute personne peut demander un certificat
d’urbanisme, même sans être propriétaire du
terrain. Si la commune est dotée d’un PLU,
d’un POS ou d’une carte communale, le maire
est compétent pour instruire la demande.
La demande se fait à l’aide de l’imprimé

Cerfa n° 13410*02 adressé à la mairie en
deux exemplaires pour le certificat d’urbanisme d’information générale, et en
quatre exemplaires pour le certificat d’urbanisme pré-opérationnel.
Le dossier doit alors comporter l’identité du demandeur, la localisation, la

superficie et les références cadastrales du terrain, mais aussi le type de certifi-
cat demandé (ordinaire ou détaillé) et un plan de situation afin de localiser le
terrain sur la commune.
Délivrance
Le certificat d’urbanisme peut être positif
ou négatif pour la construction.
Après un délai maximum d’un mois

d’instruction, le maire notifie ou non au
demandeur le certificat d’urbanisme.
Sachez néanmoins qu’un certificat positif

n’apporte pas la certitude du permis de
construire ultérieur, et qu’un certificat négatif peut tout de même aboutir à
l’obtention d’un permis de construire. Il est en outre valable dix-huit mois à
compter de sa date de délivrance.
21
À noter : s’il n’est pas obligatoire, le certificat d’urbanisme est recommandé

avant tout achat immobilier.
Les surfaces
En préalable à une construction ou aux modifications d’une habitation, il est
nécessaire de s’informer sur les règles d’urbanisme afin de définir la super-
ficie, l’épaisseur des murs et les prolongements du projet. De plus, certaines
règles ont récemment été modifiées ; ce qui suit vous permettra d’en prendre
connaissance.
COS, SHON, SHOB

Depuis le 1er mars 2012, la SHOB et la
SHON sont remplacées par une sur-
face unique, la surface de plancher.
Pour calculer la surface constructible,
il faut donc tenir compte du coeffi-
cient d’occupation des sols, ainsi que
des surfaces hors œuvre brute et hors
œuvre nette.
Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) détermine la densité de construc-

tion pour chaque construction. Il est fixé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
et peut varier selon les zones. Il se calcule en mètres carrés constructibles par
mètres carrés de sol.
Exemple : Terrain (390 m²) × COS (0,4) = Construction possible de 156 m².
Un dépassement du COS et du volume constructible peut cependant être
autorisé par le conseil municipal, notamment pour les logements locatifs
sociaux, les bâtiments à haute performance énergétique et les bâtiments à
usage d’habitation.
Ensuite, la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) sert à déterminer s’il faut
demander un permis de construire ou une déclaration de travaux ; il faut alors
faire appel à un architecte. La SHOB est égale à la somme des surfaces de
22
plancher de chaque niveau d’une construction et comprend l’épaisseur des

murs et les prolongements extérieurs, comme un balcon ou une loggia, ainsi
que la surface de plancher du rez-de-chaussée et des étages, des niveaux
intermédiaires (mezzanine, par exemple), des combles et des sous-sols, et des
toitures-terrasses.
La Surface Hors Œuvre Nette (SHON), quant à elle, sert de base au calcul
des taxes d’urbanisme. Elle s’obtient en déduisant certaines superficies de la
SHOB : sous-sols et combles de moins de 1,80 m de hauteur, toitures-ter-
rasses, balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée,
bâtiments ou parties de bâtiments servant au stationnement des véhicules,
bâtiments des exploitations agricoles.
Surface de plancher
La surface de plancher augmente
la surface de construction envisa-
geable. Elle correspond à la synthèse
de la SHOB et de la SHON.
Cette nouvelle définition, plus

proche de la surface habitable,
permet aussi de calculer les taxes
d’urbanisme. Les professionnels de
la construction estiment qu’avec
cette nouvelle réglementation, on
bénéficie d’un droit à construire supplémentaire de 5 % à 15 %.
Le calcul de la surface de plancher est beaucoup plus simple que celui de

la SHOB et de la SHON, puisqu’elle se calcule à partir du nu-intérieur des
façades : elle exclut ainsi les surfaces consacrées à l’isolation.
Elle est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau closes
et couvertes de plus de 1,80 m² de hauteur de plafond.
Cela permet de ne pas pénaliser les constructions à haute performance éner-

gétique dont les murs sont épais.
23
Pour calculer la surface de plancher, on déduit les

éléments suivants :
ππsurfaces d’épaisseur des murs entourant les

embrasures et les fenêtres ;
ππsurfaces de plancher des combles non aména-
geables pour l’habitation ;
ππvides et ouvertures des escaliers et ascenseurs ;
ππsurfaces de plancher des locaux techniques
utiles au fonctionnement d’un bâtiment ;
ππsurfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
ππsurfaces de plancher des caves et celliers ;
ππsurfaces de plancher aménagées pour le stationnement de véhicules ;
ππ10 % des surfaces de plancher d’habitation en cas de logement desservis
par des parties communes.
À savoir : les balcons et loggias sont exclus du calcul de la surface de plancher.
Par ailleurs, l’emprise au sol est utilisée en complément de la surface de plan-
cher pour déterminer si ces projets de construction nécessitent un permis de
construire ou une demande préalable, mais aussi pour apprécier si un projet
de construction doit recourir à un architecte. Les constructions non closes,
comme les hangars et les espaces de stationnement, sont exclues de la nou-
velle surface de plancher, mais incluses dans le calcul de l’emprise au sol.
Le droit à construire
L’augmentation du droit à construire a pour but d’augmenter les possibilités
de logement.
Règles d’augmentation
L’augmentation du droit à construire de plus 20 % vise les demandes de per-
mis de construire ou d’autorisation préalable dans les zones urbaines où le
conseil municipal l’a autorisée.
24
Les règles d’augmentation concernent alors le

gabarit, la hauteur, l’emprise au sol et le COS.
Cette majoration permet à la fois d’agrandir une
construction existante en largeur ou en hauteur
et de construire une annexe.
Bâtiments et secteurs concernés

Le droit à construire de plus de 20 % s’applique
uniquement à certains bâtiments et secteurs.
Cette majoration s’applique uniquement à la
construction ou l’agrandissement de bâtiments
d’habitation. Les constructions du secteur ter-
tiaire (bureaux et commerces) en sont donc exclues.
Elle concerne également les communes dotées d’un plan local d’urbanisme,
d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan d’aménagement de zone. Les
communes souhaitant l’appliquer doivent soumettre au public une note d’in-
formation expliquant les conséquences de cette augmentation.
Attention : l’augmentation du droit à construire ne peut pas s’appliquer aux

secteurs sauvegardés, comme les sites naturels ou les quartiers historiques où la
construction est encadrée.
Augmentation du droit à construire

La majoration des droits à construire per-
met d’augmenter de 20 % la surface
constructible sur un terrain, l’emprise au
sol d’une habitation ou encore son volume
ou sa hauteur. Cela, tout en respectant
les règles du plan local d’urbanisme (par
exemple : hauteur maximale des habita-
tions) et les servitudes d’utilité publique.
À noter : les extensions dans les immeubles en copropriété devront être votées
par l’ensemble des copropriétaires.
25
D’autre part, dans les communes où une majoration de 30 % des droits à

construire a été adoptée entre le 20 mars et le 7 août 2012, cette dernière
continue à s’appliquer pour les permis de construire et les déclarations préa-
lables déposés avant le 1er janvier 2016.
Le recours à un architecte
Le recours à un architecte des
Bâtiments de France est obligatoire
pour une construction de plus de
170 m² ou située sur un site classé,
et pour la rénovation d’un bâtiment
historique.
Sinon, il n’est pas obligatoire, même

s’il peut être réellement utile pour
la constitution du dossier de demande de permis de construire, la maîtrise
d’œuvre du projet, l’étude et le suivi du projet de construction. Il est par ail-
leurs possible de prendre conseil gratuitement auprès d’un architecte d’un
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE).
Maisons individuelles
Un architecte des Bâtiments de France est un professionnel diplômé par le
gouvernement. Son intervention est obligatoire pour toute construction
de 170 m² et plus. Cette nouvelle obligation s’applique à tous les permis
de construire déposés à compter du 8 mai 2012 et concerne les maisons
individuelles.
Pour calculer la surface et savoir si l’intervention d’un architecte est néces-

saire, il convient d’effectuer le calcul en fonction de l’emprise au sol de la
construction constituée par la surface de plancher. Cela signifie que seules les
surfaces habitables sont prises en compte. Par exemple, les garages, auvents,
loggias ou balcons n’entrent pas dans ce calcul. Pour les constructions d’au
moins un étage, il faut additionner les surfaces de plancher de chaque niveau
pour calculer la surface globale.
26
Zones classées
Le recours à un architecte de
l’Ordre national des bâtiments
de France est obligatoire pour :
ππles constructions situées à

moins de 500 m d’un site
classé ou d’un monument
historique ;
ππles modifications sur un
monument historique ;
ππles bâtiments classés aux monuments historiques.
En cas d’absence de réponse de l’architecte des Bâtiments de France
deux mois après le dépôt de la demande, il faut considérer cette dernière
comme refusée. Un recours judiciaire est alors possible.
Tarifs
Les honoraires des architectes sont fixés
librement, mais ils dépendent le plus
souvent de la région d’exercice, de la
complexité du projet et de la renommée
de l’architecte.
Les prix sont calculés en fonction

d’un forfait ou d’un pourcentage,
généralement un prix au mètre carré
constructible. Ils correspondent plus ou moins à 3 % du coût total des tra-
vaux pour l’étude et la conception du projet, jusqu’à la demande de permis
de construire ; et à 9 % ou 12 % du coût total des travaux pour l’ensemble
de la maîtrise d’œuvre (conception, permis de construire, consultation des
entreprises, exécution).
À savoir : une construction neuve coûte généralement entre 1 000 € et

1 200 € HT/m².
27
AA Pour aller plus loin

Astuces
Les monuments historiques et zones protégées
Les propriétés situées à proximité de monuments historiques ou dans un secteur
protégé doivent faire l’objet d’autorisations spécifiques en cas de travaux. Il est
alors vivement recommandé de prendre le temps de bien se renseigner, car les
règles divergent d’une zone à l’autre. Voici quelques pistes susceptibles de vous
aider.
Tout d’abord, dans une zone protégée ou proche d’un monument historique
(dans un rayon de 500 m), plus que dans tout autre lieu, une construction doit
respecter la cohérence architecturale du lieu (matériaux, style, couleurs…). C’est
pourquoi les dossiers sont examinés avec minutie, et les délais d’instruction
allongés d’un ou plusieurs mois selon les services concernés et la nature des
travaux.
Pour une déclaration de travaux, le dossier est transmis à l’architecte des
Bâtiments de France qui doit donner son aval ; il faut alors compter un mois
de plus que le délai normal. Pour un permis de construire, l’autorisation de
l’architecte des Bâtiments de France est, là aussi, nécessaire et allonge donc le
délai d’un mois. Dans certains cas spécifiques, l’autorisation des instances supé-
rieures des monuments historiques est aussi exigée : il faut alors compter trois
à cinq mois supplémentaires. Les travaux d’intérieur ne nécessitent en revanche
aucune autorisation spécifique.
Ensuite, pour savoir si une propriété est concernée, il convient de consulter
le document d’urbanisme de la commune ou bien contacter le SDAP (Service
Départemental de l’Architecture et du Patrimoine), qui peut apporter aide et
conseil.
Si, après confirmation, la propriété est adossée à un monument historique, cela
impose de faire valider la demande de permis de construire ou la déclaration
préalable de travaux par le préfet de région si le monument est classé, le préfet
de département si le monument est inscrit au patrimoine ou l’architecte des
Bâtiments de France. Si, en revanche, la propriété est située dans une zone pro-
tégée d’intérêt environnemental ou architectural, la demande de travaux est
28
soumise à une autorisation de la commission départementale des sites si la zone

est classée, ou de l’architecte des Bâtiments de France si la zone est inscrite au
patrimoine. Comme pour toute demande de permis de construire classique, il
convient de déposer son dossier en mairie ; c’est elle ensuite qui se chargera de
le transférer aux autorités compétentes.
Quelle réglementation en auto-construction ?

La construction de son habitation, bien que complètement personnelle, ne peut
se faire en oubliant la réglementation, qui s’impose donc aussi à l’auto-construc-
teur, et ce, à toutes les étapes de la réalisation, depuis la déclaration des travaux
jusqu’aux finitions de la maison.
Ainsi, l’élaboration du plan de la future maison est une étape capitale, car c’est
sur cette base que la mairie valide ou non le permis de construire. L’idéal est de
faire appel à un architecte qui pourra vérifier que le plan est conforme au plan
local d’urbanisme de la commune, concevoir un plan correspondant aux attentes
de la commune (type de tuiles, couleur de la façade, etc.) et réaliser la demande
de permis de construire auprès de la mairie.
Même si vous réalisez vos plans seuls, de plus en plus de communes exigent
qu’ils soient signés par un architecte ou un ingénieur. Cette mesure permet de
s’assurer que la future construction respecte bien le code du bâtiment.
Ensuite, dans la mesure du possible, il est conseillé d’effectuer sa demande
de permis de construire le plus tôt possible, car le délai d’obtention d’environ
deux mois ralentit la date de début des travaux.
Une fois le permis obtenu, il faut aussi penser à l’obligation d’affichage, qui ne
prendra fin qu’une fois les travaux terminés, et ce, même en auto-construction. Cet
affichage permet aux riverains de contester la construction en mairie, le cas échéant,
s’ils jugent qu’elle leur porte préjudice et/ou est contraire aux règles d’urbanisme.
En outre, lorsqu’on se lance dans l’auto-construction, il faut être capable de tou-
cher à tous les corps de métier : plomberie, électricité, menuiserie, etc.
Chacun est régi par des règles qu’il est primordial de connaître : mieux vaut donc
se procurer la liste des règles et documents techniques unifiés pour chacune de
ces professions avant de se lancer. Les cas les plus délicats sont la plomberie et
de l’électricité. En effet, la réglementation entourant les travaux d’électricité est
fournie et complexe.
29
Une fois ces travaux achevés, il est obligatoire de faire appel au Consuel, seul
organisme habilité à autoriser le fournisseur d’énergie à réaliser le branchement
définitif. Ce dernier vérifie différents aspects de l’installation : nombre de prises
par disjoncteur, diamètre des câbles, position du disjoncteur d’abonné par rap-
port à l’habitation, etc. C’est donc une fois la visite terminée qu’il se prononcera
sur la conformité des travaux réalisés au regard de la norme NF C15-100, qui
régit toute l’électricité dans une habitation domestique.
Quant aux travaux de plomberie, ils doivent eux aussi respecter de nombreuses
législations, dont le règlement sanitaire du département. Pour un débutant, il est
préférable d’opter pour des éléments en PER : plus souple que le cuivre, son ins-
tallation ne requiert pas une grande expérience. En revanche, il sera nécessaire
de prévoir une protection contre les rongeurs, et différencier les tuyaux achemi-
nant l’eau chaude de ceux acheminant l’eau froide. Bien qu’il n’existe aucune
obligation, il est plus prudent de faire contrôler son installation sanitaire par un
professionnel, une fois les travaux finis.
Comment gagner de la surface habitable ?

La démarche qui consiste à transformer son garage en pièce à vivre est très sou-
vent pratiquée afin de gagner en superficie. Néanmoins, il est à noter que cette
pratique est soumise au Code de l’urbanisme, mais aussi au plan d’occupation des
sols ou au plan local d’urbanisme spécifique de la commune de résidence. Cela
implique de se renseigner en mairie pour savoir si cette opération est possible.
Le service urbanisme de votre commune vous informera du coefficient d’occu-
pation des sols de votre terrain, qui détermine sa densité de construction. En le
multipliant par la superficie du terrain, vous aurez votre surface habitable ou
surface hors œuvre nette maximale autorisée. Si, en ajoutant la surface habitable
de votre maison à celle de votre garage, vous ne dépassez pas cette SHON, votre
projet est envisageable. Parce que chaque situation est différente, il convient
néanmoins de savoir que si la nouvelle surface habitable totale dépasse les
170 m², vous devrez faire appel à un architecte, et si votre maison se situe
dans un lotissement ou un secteur sauvegardé, la législation sera encore plus
contraignante.
De plus, en transformant votre garage, vous supprimez votre place de station-
nement couverte. Or, de plus en plus de PLU imposent pour chaque maison
individuelle une place de stationnement couverte et une place de parking
30
extérieure. Dans ce cas, vous aurez l’obligation de créer une nouvelle place de
stationnement couverte sur votre terrain. Sachez toutefois qu’un simple abri de
voiture est suffisant. Vous en trouverez à partir de 300 € et jusqu’à 5 000 € pour
un abri double en véritable charpente.
En outre, la création de nouvelles ouvertures et/ou la transformation de la porte
du garage auront pour conséquence de modifier l’aspect d’une ou plusieurs
façades de votre maison. Si la surface habitable ajoutée est inférieure à 20 m²,
une demande préalable sera suffisante, car selon l’article R.421-17-b du Code
de l’urbanisme, la transformation d’un garage en pièce habitable ne constitue
pas un changement de destination. En revanche, si elle est supérieure à 20 m², il
faudra faire une demande de permis de construire.
Enfin, en plus de la taxe locale d’équipement liée au permis de construire, une
augmentation de la surface habitable entraîne automatiquement une augmen-
tation de la taxe foncière.
Se faire aider pour l’obtention d’un permis de construire

Se lancer dans la construction de son habitation n’est pas chose aisée. Entre les
formalités à remplir et les travaux à superviser, on peut vite se sentir dépassé par
l’ampleur de la tache. Pour vous aider dans votre projet de construction, vous
pouvez demander les services d’un architecte du Conseil d’Architecture, d’Urba-
nisme et d’Environnement (CAUE).
Présents dans chaque département, les CAUE délivrent gratuitement bon nombre
de conseils utiles. Ils ont pour mission de vous informer sur les règles d’urba-
nisme, en fonction de l’architecture globale de votre région ou village, et de
vous conseiller, si besoin est, sur le choix de votre maître d’ouvrage. L’une des
missions des CAUE consiste d’ailleurs à former des maîtres d’ouvrage et des pro-
fessionnels du bâtiment. Enfin, ils vous informent sur les gestes à adopter pour
préserver votre environnement local.
Par ailleurs, pour être sûr d’obtenir l’accord de la mairie à votre demande de
permis de construire, vous pouvez peaufiner votre projet en prenant rendez-
vous avec des spécialistes, à l’échelle départementale ou au sein même de votre
future commune. La Direction Départementale du Territoire (DDT) est un ser-
vice public décentralisé, ce qui signifie qu’il possède une certaine autonomie à
l’échelle locale. Soumis à l’autorité du préfet du département, il a pour mission
de vous informer sur l’urbanisme local, la protection de l’environnement et les
31
possibilités de sécurisation de votre futur habitat. Son intérêt réside dans sa

vocation essentiellement locale : plus au fait des problématiques spécifiques
au département dans lequel vous souhaitez construire, il s’oppose en cela aux
CAUE, moins concernés par les thématiques locales.
Vous pouvez également prendre rendez-vous avec le service urbanisme de votre
future commune. Des spécialistes examineront votre dossier et vous aideront à
le peaufiner. Il aura ainsi plus de chances d’aboutir ; attention, ce service vous
renseigne uniquement sur les réglementations en matière d’urbanisme. Pour
connaître les moyens à mettre en œuvre pour appliquer ces réglementations,
renseignez-vous plutôt auprès d’un CAUE ou de la DDT.
Et si vous envisagez de construire votre maison, vous aurez besoin d’un permis
de construire. Ce dernier doit, par conséquent, être parfaitement constitué. Pour
gagner du temps et éviter un stress supplémentaire, faites-vous aider en vous
renseignant auprès d’un centre d’urbanisme qualifié, la direction départemen-
tale du territoire ou le service urbanisme de votre mairie, ainsi qu’auprès d’un
comptable pour la partie financière.
Vous pouvez aussi négocier pour que la constitution du dossier de permis de
construire soit incluse dans le prix de la construction ; de cette façon, l’organisme
qui vous vend le terrain devra vous aider à constituer votre dossier. En revanche,
cette solution n’est envisageable que si vous faites appel à un constructeur ou à
un promoteur immobilier, c’est-à-dire un vendeur d’espaces à construire.
Questions/réponses de pro
Permis de construire en zone non constructible
Est-il possible d’obtenir un permis de construire pour un terrain situé dans une
zone non constructible, même s’il n’apparaît pas sur le plan cadastral ?
Question de LolaS
ΔΔ Réponse de CC
Oui, il est possible d’obtenir un permis de construire pour des travaux
à réaliser sur un bâtiment (maison, grange, garage, hangar) en zone non
constructible, s’il s’agit d’une construction existante. La notion de construc-
tion existante implique la réunion de deux conditions : une existence légale
et une existence physique.
32
La preuve de l’existence physique de l’édifice peut être apportée par tout

moyen. Elle suppose que la construction ne soit pas en état de ruine ou, si
elle est inachevée, qu’elle ait atteint un état d’avancement des travaux suf-
fisant pour qu’elle puisse être qualifiée de construction.
La construction sera considérée comme légale si elle a été construite avant
la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, ou conformément à
une législation applicable à l’époque de la construction, ou conformément
au permis de construire accordé.
C’est à celui qui demande le nouveau permis de construire d’apporter la
preuve de l’existence légale de cette construction. À défaut, la construction
sera réputée illégale et la demande de travaux devra porter sur l’ensemble
de la construction. Or, si le terrain est inconstructible, l’autorisation ne
pourra pas être délivrée.
Le cadastre n’entre pas en jeu. Le plan cadastral identifie et représente
la propriété foncière dans un but fiscal, sans garantir ni sa consistance ni
l’identité des propriétaires. La valeur juridique du cadastre est limitée au
rang d’indice réfutable. Une autorisation d’urbanisme ne peut donc pas être
refusée simplement parce que la construction n’apparaît pas sur le plan
cadastral.
Non-conformité d’un passage de toit

Pour la rénovation d’une ancienne grange, le permis de construire d’un pas-
sage de toit en zinc nous a été accordé. Mais le zinc devant être posé par un
professionnel et n’ayant pas les moyens financiers pour le faire, nous avons pro-
visoirement utilisé un matériau moins coûteux. J’ignorais toutefois qu’il fallait
un certificat de conformité.
Que puis-je faire ? Je n’ai pas les moyens de me mettre en conformité avec le
permis de construire délivré.
Question de Tibz56
ΔΔ Réponse d’Expert Construction

Vos travaux ne sont pas conformes au permis de construire délivré par la
commune. Première conséquence : votre conformité va vous être refusée.
Deux solutions s’offrent alors à vous : soit vous vous mettez en conformité
en refaisant vos travaux avec le matériau déclaré au permis de construire,
33
soit vous essayez de négocier avec la mairie, mais il faut vérifier si le POS
ou le PLU n’imposent pas certains matériaux, et ce, de manière obligatoire
et sans dérogation possible.
Refus d’établir un procès-verbal

La mairie refuse de faire constater les irrégularités qui entachent le permis de
construire d’un voisin. Elles sont pourtant nombreuses : permis caduc, pas de
recours à un architecte pour une surface supérieure à 170 m², non-respect du
PLU, ouvertures non conformes, travaux non conformes au permis de construire,
défaut d’affichage (constat d’huissier).
Que puis-je faire ?
Question de Live30

Pour information, la mairie n’a pas à prendre en compte les irrégularités que
vous avez constatées. Seul un recours devant le tribunal administratif peut
vous permettre d’obtenir satisfaction.
Le maire peut intervenir au moment de la délivrance du certificat de confor-
mité, mais en aucun cas, il n’est habilité à établir un procès-verbal.
Il faudrait savoir si le certificat de conformité a été délivré et par qui.
Dans ce cas, vous pourrez engager la responsabilité du maire.
Extension d’une maison sur une zone classée

Nous venons d’acheter une petite maison de 30 m² que nous avions prévu
d’agrandir de 39,50 m² pour rentrer dans les 40 m² prévus pour une simple
déclaration de travaux.
Mais, tout compte fait, nous aimerions demander un permis de construire et
agrandir la maison, pour une superficie totale de 90 m².
On m’a dit qu’en plus du permis de construire je devais aussi faire appel à un archi-
tecte, car la maison se situe à côté d’un monument historique. Est-ce bien vrai ?
Combien peut coûter un permis de construire si notre surface habitable ne
dépasse pas les 100 m² ?
Question de Shadowclo
34
ΔΔ Réponse de Claloum
Non, vous n’avez pas à faire intervenir un architecte, car la surface de plancher
est inférieure à 170 m². Par contre, deux points importants : procurez-vous
en mairie le cahier des charges des constructions de votre commune et res-
pectez les prérogatives, vous serez protégé d’une manifestation des MH.
En règle générale, les déclarations de travaux sont pour les constructions
inférieures à 20 m². Au vu de vos interrogations, renseignez-vous de tous les
sondages, diagnostics… à produire au dépôt du PC. Vous allez être surpris !
Ce n’est pas un simple dessin à mainlevée, c’est beaucoup plus technique.
Construction et visite du maire

Le maire vient procéder à une visite de mon habitation pour l’obtention du cer-
tificat de mise en conformité, suite à ma déclaration de fin de travaux. A-t-il le
droit de rentrer à l’intérieur de l’habitation, dans le cas où la surface hors œuvre
nette créée correspond à la déclaration du permis de construire ?
Question de Filou

La visite des lieux est nécessaire pour délivrer le certificat de conformité,
pour la partie neuve créée, et ce, afin de vérifier la véracité des travaux. Pour
le reste des lieux, cela relève de votre libre appréciation, mais ce n’est pas
obligatoire et indispensable.
ΔΔ Réponse d’Archi Concept 34
Il n’a pas le droit de rentrer chez vous sans autorisation, à part s’il possède
une autorisation spéciale (mandat de perquisition, par exemple). Il doit
apprécier la conformité des travaux depuis l’espace public. Ceci dit, si vous
ne l’autorisez pas à rentrer dans votre propriété, il peut très bien refuser la
conformité.
Quelles règles d’urbanisme appliquer ?

Je souhaite faire construire ma maison sur un terrain en lotissement. Une partie
de ce terrain est en zone non constructible du PLU.
L’arrêté de lotir a pourtant été autorisé avec la partie non constructible comprise
dans le lotissement (une erreur probablement).
35
De fait, est-ce le règlement du lotissement qui s’applique ? Puis-je construire sur

la partie non constructible ?
Question de Carima
ΔΔ Réponse de Féros
Entre les deux règles, c’est toujours la plus stricte qui s’applique. De plus,
le PLU étant approuvé antérieurement au lotissement et n’étant donc plus
opposable, c’est lui qui entre en vigueur. Vous ne pourrez donc pas construire
sur la partie non constructible.
Dans vos titres de propriété, il n’est pas obligatoirement fait mention d’une
partie de terrain inconstructible, dans la mesure où la réglementation urba-
nistique évolue, et qu’il est impossible de modifier les titres de propriété au
fur et à mesure de ces changements.
Un recours est toujours possible en cas d’ignorance de votre part lors de
l’achat pour vous faire indemniser sur la partie non constructible.
Une zone non constructible peut très bien être incluse dans un lotissement,
sans que cela gêne les règles d’urbanisme. De toute façon, cette zone est
inconstructible et doit le rester.
Pour ce qui est d’un recours, il est voué à l’échec et à l’irrecevabilité, car s’il
apparaît dans les plans approuvés en Préfecture, cela officialise le lotisse-
ment tel qu’il est.
Il arrive fréquemment que des zones inconstructibles soient incorporées
dans les lotissements, sans que cela puisse être entaché d’irrégularités.
36
II.
Les formalités
La demande de permis de
construire ou de déclaration
de travaux exige différentes
formalités, qu’il convient
d’anticiper avant d’envisager
et/ou d’entreprendre tout
travaux de construction ou
d’agrandissement.
Cela comprend notamment la

constitution du dossier, l’affi-
chage, la déclaration d’ouverture des travaux, le certificat de conformité et
la déclaration d’achèvement. Tout particulier acquéreur d’un terrain à bâtir à
but résidentiel doit également s’acquitter de droits d’enregistrement, payables
directement au notaire qui, à son tour, les reversera à l’administration fiscale.
Le calcul est basé sur un pourcentage, qui prend lui-même appui sur une esti-
mation du prix du terrain, à moins que le centre local des impôts n’impose un
autre calcul.
37
II. Les formalités
Obtenir un permis de construire prend en outre entre trois mois et deux ans
en fonction de la pertinence des démarches entreprises et du respect du pro-
jet avec les réglementations en vigueur. En revanche, si vous passez par la
VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous n’aurez pas besoin d’obte-
nir de permis de construire, car c’est le vendeur lui-même qui s’en chargera.
La déclaration de travaux
La déclaration de travaux comprend plusieurs phases, de l’ouverture à l’achè-
vement des travaux.
Déclaration préalable
La déclaration préalable donne le droit
de construire ou d’agrandir un bâtiment
d’une superficie allant jusqu’à 40 m².
C’est une autorisation administrative
qui permet d’ériger une construc-
tion, sans avoir besoin d’un permis de
construire. On parle aussi de demande
de travaux.
La déclaration préalable permet à l’ad-

ministration de vérifier que le projet de
construction est conforme aux règles
d’urbanisme, elle s’applique différem-
ment selon que la commune est dotée
ou non d’un plan local d’urbanisme.
Quoi qu’il en soit, elle précise les élé-
ments nécessaires au calcul des impôts
fonciers.
La demande de déclaration préalable se

fait à l’aide du formulaire Cerfa n° 13703*02 pour une maison individuelle.
Depuis le 1er janvier 2012, elle est obligatoire pour les travaux énoncés dans
le tableau page suivante.
38
II. Les formalités
Dans quels cas faire une déclaration préalable ?
Travaux Précisions
Création d’une surface de plancher < 20 m² Pour les zones non dotées d’un PLU
Création d’une surface de plancher < 40 m² Pour les zones dotées d’un PLU
Percement ou agrandissement d’un mur
Travaux de modification d’un bâti existant
extérieur
Modification de l’aspect extérieur d’un bâti N/A
Changement de destination d’un bâti sans Exemple : transformation d’un local com-
modification de l’aspect extérieur mercial en habitation
Ravalement de façade N/A
Constructions temporaires < 3 mois Durée limitée à 15 jours en secteur classé
Murs dont la hauteur ≥ 2 m N/A
Piscines dont le bassin ≤ 100 m² Couverture de moins de 1,80 m
Attention : pour les extensions de 20 m² à 40 m² de surface de plancher por-

tant la superficie totale à 170 m², un permis de construire est nécessaire.
Demande de travaux
Pour la réalisation de certains tra-
vaux, il est nécessaire de déposer une
demande de travaux. Cette décla-
ration préalable est une autorisation
administrative qui permet d’ériger une
construction, sans avoir besoin d’un
permis de construire. Pour ce faire, il
convient de remplir un formulaire Cerfa
selon la nature des travaux (non sou-
mis à un permis de construire) :
ππCerfa n° 13703*02 pour les constructions et travaux d’une maison

individuelle ;
ππCerfa n° 13404*02 pour les constructions, travaux, installations et amé-
nagements comprenant ou non des démolitions.
39
II. Les formalités
Ensuite, d’autres informations sont à fournir, notamment l’identité du deman-

deur, la situation et la surface du terrain, la nature et la destination des
travaux, et le cas échant, un justificatif du dépôt de la demande du permis
de démolir. Le demandeur doit également joindre plusieurs plans concernant
son projet : un plan de masse pour la création d’une construction ou sa modi-
fication, ainsi qu’une représentation de l’aspect extérieur de la construction
faisant apparaître les modifications projetées. En cas de site protégé, il sera
nécessaire d’inclure également un plan des façades et des toitures, les maté-
riaux utilisés et un graphique pour apprécier l’insertion du projet par rapport
aux constructions et paysages environnants.
➥➥ Pour aller plus loin, téléchargez notre modèle de lettre :

Déclaration de travaux en mairie
Le dossier, établi en deux exemplaires, doit

ensuite être adressé à la mairie de la com-
mune où se situe le terrain soit par courrier
recommandé avec avis de réception, soit
directement à la mairie contre décharge.
Un exemplaire supplémentaire est néces-

saire pour les travaux en site protégé. Le
maire dispose alors d’un délai d’un mois
pour instruire le dossier et doit afficher en
mairie la demande de travaux pendant toute la durée de l’instruction. La date
à partir de laquelle les travaux pourront commencer sera alors mentionnée sur
le récépissé de réception du dossier.
Si la demande de travaux est acceptée, l’administration ne notifie pas son

acceptation, mais son silence vaut acceptation passé un délai d’un mois : le
demandeur dispose alors de 2 ans pour effectuer les travaux. En cas d’impos-
sibilité de réaliser les travaux dans le délai alloué, il est possible de demander
un prolongement d’un an, avant expiration.
En revanche, si la demande est refusée, l’administration notifie sa décision au

demandeur, qui peut lui demander de revoir sa position. Ce dernier dispose
de deux mois après le refus pour saisir le tribunal administratif.
40
II. Les formalités
La procédure du permis de construire

Afin de construire ou de réa-
liser des travaux en toute
légalité, le propriétaire doit
faire une demande de per-
mis de construire.
Travaux concernés
La demande de permis de construire s’effectue auprès de la mairie de la
commune où se situe le terrain concerné. Cette demande permet à l’adminis-
tration de vérifier que le projet de construction est conforme non seulement
aux règles d’urbanisme, mais aussi aux servitudes publiques ou privées.
Pour savoir si votre projet fait partie des travaux concernés par cette autorisa-
tion, reportez-vous au tableau ci-dessous.
Travaux Permis de construire ?

Absence de PLU et construc- Existence d’un PLU et construc-
tion > 20 m² (surface de plancher) tion > 40 m² (surface de plancher)
Constructions
Extensions entre 20 m² et 40 m² de surface de plancher si la superficie
totale du bâtiment doit atteindre 170 m²
• Travaux de modification des structures porteuses et de la façade du
bâtiment
• Changement de la destination d’un bâtiment (si modification de la
Aménagements façade ou des murs porteurs)
• Création d’ouverture sur un mur extérieur
• Travaux de restauration immobilière
• Travaux sur un monument historique ou en secteur sauvegardé
Dossier
Selon le type de travaux que vous envisagez, un formulaire et un ensemble
de documents sont à préparer. En cas d’obtention, vous devrez déclarer l’ou-
verture des travaux et afficher votre permis de construire jusqu’à l’obtention
du certificat de conformité et la déclaration d’achèvement des travaux.
41
II. Les formalités
Le dossier de permis de construire est constitué d’un formulaire et de docu-

ments d’information sur le projet de construction.
Il existe deux types de formulaires pour une demande de permis de construire

selon les types de travaux, à choisir en fonction des travaux à réaliser.
Formulaire Travaux concernés

• Construction d’une maison individuelle ou de ses annexes
• Agrandissement d’une maison individuelle ou de ses
Cerfa n° 13406*02 annexes
• Aménagement d’une construction existante pour
l’habitation
• Terrain de camping
• Lotissement
• Aire de stationnement
• Parc d’attractions
Cerfa n° 13409*02
• Terrain de sports ou de loisirs
• Logement collectif
• Exploitation agricole
• Établissement recevant du public
À noter : les formulaires Cerfa se retirent en mairie et sur les sites internet des
administrations.
S’il n’est pas obligatoire d’utiliser ces formulaires, ils offrent l’avantage de lister
l’ensemble des informations et des pièces à fournir pour constituer un dossier
complet. Ensuite, il convient de réunir les documents demandés en annexe.
À noter : si le projet de construction prévoit un assainissement non collectif, le

dossier doit contenir un document attestant de sa conformité réglementaire.
Pour finir, le dossier de permis de construire doit être déposé ou adressé
par courrier recommandé avec accusé de réception en mairie, en
quatre exemplaires.
La mairie délivre alors un récépissé comportant un numéro d’enregistrement

et la date à laquelle les travaux pourront commencer.
➥➥ Pour aller plus loin, téléchargez notre fiche pratique :

Obtenir un permis de construire
42
Dossier de permis de construire : documents à fournir
Documents et justificatifs Exemplaires

• Permet de connaître la situation du terrain sur la commune, les règles d’urba-
Plan de situation du
nisme applicables (par exemple : COS) et les éventuelles servitudes 6
terrain
II. Les formalités
• Indiquer l’échelle et la direction du nord

• Présentation du projet dans sa totalité : indiquer l’échelle et la direction du
nord, ainsi que les cotes (longueur, hauteur, largeur)
• Faire apparaître les bâtiments existants sur le terrain avec leurs dimensions et
Plan de masse de la emplacements exacts, les bâtiments à construire avec leurs dimensions et leur
construction à modifier emplacement exact projetés, les parties du terrain qu’il est prévu de creu- 6
ou à édifier ser pour réaliser le projet, les arbres existants en indiquant ceux qui seront
maintenus et ceux qui seront supprimés, les arbres qui doivent être plantés,
l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux ou l’installation du
système d’assainissement individuel
• Faire apparaître le profil du terrain avant et après les travaux et l’implantation
Plan en coupe du terrain
43
de la construction par rapport au profil du terrain 6
et de la construction
• Indiquer le volume extérieur des constructions
Notice décrivant le terrain Comporte une présentation initiale du terrain, une présentation du projet et les
1
et présentant le projet matériaux et couleurs du projet de construction
Plan des façades et des
Permet d’apprécier l’aspect extérieur de la construction 1
toitures
Document graphique
pour apprécier l’insertion
Dessin ou photographie 1
du projet dans son
environnement
Photographie situant
le terrain dans Doit montrer les constructions ou terrains à proximité immédiate 1
l’environnement proche
Photographie situant
le terrain dans Doit montrer la rue, les façades ou le paysage environnant 1
l’environnement lointain
II. Les formalités
Délais
Le délai d’instruction du permis de construire
permet à l’administration de vérifier si le projet
est conforme aux règles d’urbanisme. Le délai
court à partir de la date de dépôt du dossier.
Dès lors, il est de deux mois pour une maison
individuelle (ou annexe) ou trois mois pour les
autres bâtiments. À compter de la réception du
permis de construire, le titulaire dispose d’un délai de deux ans pour réaliser
les travaux. Si ces derniers ne sont pas entrepris dans ce laps de temps, le per-
mis de construire sera périmé. Dans ce cas, il faudra renouveler sa demande.
Néanmoins, le maire peut prolonger le délai d’instruction de la demande de

permis de construire. Pour cela, il doit la notifier au demandeur par courrier
recommandé avec accusé de réception. Cette prolongation doit de plus inter-
venir avant la fin du délai. Cela s’applique dans les cas indiqués ci-dessous :
ππRecours de tiers : le permis de construire est contesté devant un tribunal,

le délai est alors suspendu jusqu’à la date du jugement.
ππDemande d’aide juridictionnelle : le délai de réponse de l’aide juridiction-
nelle prolonge d’autant le délai de l’instruction du permis de construire.
ππRefus d’obtention : le demandeur dispose d’un délai de deux mois pour
demander à l’administration de revoir sa décision.
ππDossier incomplet : l’administration accorde quinze jours supplémentaires
au demandeur pour compléter son dossier.

Recours en cas de refus de permis de construire
➥➥ et notre modèle de lettre :

Recours gracieux suite à un refus de permis de construire
L’absence de réponse du maire dans le délai normal vaut acceptation du permis.

En cas d’absence de recours judiciaire ou administratif, le permis de construire
tacite est légal. Toutefois, mieux vaut recevoir une notification de la mairie.
44
II. Les formalités
Déclaration d’ouverture des travaux

Le bénéficiaire du permis de construire doit
avertir la mairie du commencement des
travaux.
Pour cela, il doit adresser en trois exemplaires

le formulaire Cerfa n° 13407*02 par cour-
rier recommandé avec accusé de réception ou en le déposant en mairie, qui,
dans ce cas, n’adresse pas de réponse au bénéficiaire. Une fois cette formalité
accomplie, les travaux pourront commencer.
À noter : seul le titulaire d’un permis de démolir est dispensé d’une déclaration
d’ouverture de chantier.
Le chantier commence ensuite au moment des travaux préparatoires : instal-
lation de palissades, travaux de terrassement, livraison du matériel, etc.
Affichage
Une fois les travaux commencés, l’af-
fichage du permis de construire est
obligatoire, tout comme la déclaration
d’ouverture de travaux. L’affichage a lieu à
la mairie et sur le terrain.
Le maire doit d’abord procéder à l’affi-

chage de la demande de permis de
construire à la mairie. Cette publicité dure
pendant toute la durée de l’instruction du dossier. L’affichage doit être réalisé
dans les quinze jours suivant le dépôt du dossier.
Ensuite, sur les lieux des travaux, le permis de construire doit être affiché sur
le terrain de manière visible de l’extérieur, c’est-à-dire sur la voie publique ou
sur des espaces ouverts au public. Cet affichage est obligatoire pour le bénéfi-
ciaire du permis, dès la notification de la décision par la mairie ou la naissance
du permis tacite (absence de réponse une fois le délai légal dépassé). Cela est
valable pendant toute la durée du chantier.
45
II. Les formalités
Attention : le non-respect de l’obligation d’affichage d’un permis de construire

est passible d’une sanction pénale entraînant une contravention.
L’affichage du permis de construire est très
réglementé. Il doit se faire sur un panneau rec-
tangulaire avec des dimensions supérieures à
80 cm et contient les mentions suivantes : nom,
raison ou dénomination sociale du bénéficiaire,
date et numéro du permis de construire, nature
des travaux, superficie du terrain, superficie de
plancher autorisée, hauteur de la construction en mètres, adresse de la mairie
où le dossier peut être consulté. L’obligation d’affichage s’applique également
à la déclaration préalable, au permis de démolir, à l’autorisation d’installations
et travaux divers ainsi qu’aux coupes et abattages d’arbres en zones urbaines.

Afficher son permis de construire sur son terrain
Certificat de conformité
Les travaux réalisés doivent être conformes au permis
de construire. Cette vérification peut être constatée à
l’aide d’un certificat de conformité.
En effet, le maire ayant délivré le permis de construire

peut procéder à un récolement ou contrôle des travaux.
Si ces derniers ne sont pas conformes au permis de
construire, le maître d’ouvrage sera mis en demeure de
déposer un dossier de permis de construire modificatif
ou de mettre les travaux en conformité. Le certificat est
en outre obligatoire pour les travaux suivants :
ππtravaux sur un immeuble classé monument historique ;

ππtravaux sur une construction située dans un secteur sauvegardé ou dans
un site inscrit ou classé ;
ππtravaux sur un immeuble de grande hauteur ;
46
II. Les formalités
ππtravaux sur un immeuble recevant du public ;

ππtravaux dans un parc national ;
ππtravaux dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques.
L’administration dispose d’un délai de trois à cinq mois pour procéder à un
récolement des travaux et établir (ou non) le certificat de conformité.
En revanche, si les travaux précités sont soumis à une obligation de certificat

de conformité, d’autres ne le sont pas. Cependant, dans la pratique, ce certifi-
cat est toujours demandé en cas d’acte de vente d’un immeuble.
La déclaration d’achèvement des travaux

Tout comme la déclaration d’ouverture des travaux, la déclaration d’achèvement
est obligatoire : elle clôt l’autorisation accordée par le permis de construire.
Principe
Le bénéficiaire est tenu de souscrire à une
déclaration attestant de l’achèvement et
de la conformité des travaux au permis de
construire ou à la déclaration préalable.
Cette déclaration se fait à l’aide du formu-
laire Cerfa n° 13408*01 : « Déclaration
attestant l’achèvement et la conformité des
travaux. »
La déclaration d’achèvement des travaux est à adresser à la mairie en

trois exemplaires par courrier recommandé avec accusé de réception ou dépôt
à la mairie contre décharge.
Contenu
Selon les cas, la déclaration d’achèvement des travaux doit comporter diffé-
rentes informations. Ainsi, pour les travaux par tranche, elle doit indiquer s’il
s’agit de la totalité ou d’une tranche de travaux.
47
II. Les formalités
Ensuite, concernant les accès handicapés, une attestation du respect des

règles d’accessibilité doit figurer dans la déclaration d’achèvement des
travaux. Enfin, pour les immeubles de plus de 8 m de hauteur, la déclara-
tion d’achèvement doit indiquer le bon respect des règles parasismiques et
paracycloniques.
Délais de recours
Le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux fait courir les délais pour
les recours. À compter de la date de réception de la déclaration, la mairie dis-
pose d’un délai de trois à cinq mois pour contester la conformité des travaux.
Les tiers, quant à eux, disposent d’un an pour contester le permis de construire.
Les contentieux
En matière de travaux et de construction, il peut exister des contentieux.
Dans ce cas, deux options s’offrent à vous : la contestation ou le recours.
Contestation
Diverses causes peuvent amener un voi-
sin à contester un permis de construire
accordé par le maire. Cela peut d’abord
concerner une non-conformité au plan
local d’urbanisme, au plan d’occupation
des sols ou au coefficient d’occupation
des sols.
Ensuite, un permis de construire peut être jugé illégal. Cela concerne les per-
mis délivrés selon une procédure irrégulière (par exemple : pièces obligatoires
manquantes) ou non conformes au Code de l’urbanisme.
Par ailleurs, un permis de construire peut être contesté en cas de non-res-

pect des prévisions : par exemple, le nombre de mètres carrés et l’aspect de
la construction ne peuvent être modifiés en cours de chantier. La construction
doit être identique au projet contenu dans le permis de construire. Enfin, les
48
II. Les formalités
troubles de jouissance ou les troubles anormaux du voisinage sont aussi un

motif légitime de contestation. C’est le cas notamment si la construction fait
perdre un droit de passage, empiète sur le terrain voisin ou ne respecte pas
les servitudes de vue. Une association de défense du patrimoine peut, par
exemple, estimer que votre construction ne respecte pas le site classé sur
lequel elle vient d’être édifiée.
À noter : afin d’être bien informé et d’éviter ce type de situations, il est essen-
tiel de connaître les règles d’urbanisme à respecter en matière de construction.
En outre, selon le motif de la contestation d’un permis de construire, le
contestataire s’adressera à différents types d’instance. Pour faire annuler un
permis de construire litigieux, il convient alors de s’adresser à un juge admi-
nistratif, mais pour demander réparation suite à un préjudice, c’est le juge civil
qui est compétent. Enfin, pour faire condamner un voisin, il faut s’adresser à
un juge pénal.
À savoir : le plaignant peut également solliciter le maire qui a accordé le per-

mis afin que celui-ci l’annule.

Contester un permis de construire
Recours
Toute personne peut consul-
ter un dossier de permis de
construire en mairie. Le recours
administratif peut ensuite se faire
devant le maire ou le tribunal
administratif. Le recours devant
le maire ayant délivré le per-
mis est la première démarche à
réaliser en cas de contestation.
Il doit être envoyé, par courrier
recommandé avec accusé de réception dans les deux mois suivant la date
d’affichage sur le terrain, au maire et au bénéficiaire du permis de construire.
49
II. Les formalités
Le maire a alors deux mois pour répondre : une non-réponse signifie que
votre demande de recours est rejetée.
En revanche, en cas de permis illégal, de non-conformité de la construction

au permis de construire ou de non-respect des règles d’urbanisme, le recours
doit se faire devant le tribunal administratif. Ce dernier aura alors compé-
tence pour annuler l’autorisation administrative que constitue le permis de
construire. La requête est à adresser au président du tribunal administra-
tif du lieu du permis de construire par lettre recommandée avec accusé de
réception.
Par ailleurs, pour obtenir une indemnisa-

tion ou une condamnation, le recours doit
se faire par voie judiciaire devant le juge civil
ou pénal. Le recours devant le Tribunal de
grande instance a pour but l’indemnisation.
Le contestataire doit engager une procédure
en responsabilité contre le titulaire du permis
de construire. Si le permis cause un dommage prouvé, le contestataire peut
demander le versement de dommages et intérêts pour réparer le dommage.
Le recours pénal sert, quant à lui, à faire condamner un voisin fautif en cas
d’infraction. Le plaignant doit s’adresser au maire ayant délivré le permis pour
demander la constatation de l’infraction. Le maire notifie alors l’infraction
dans un procès-verbal et ordonne l’arrêt des travaux. Il transmet ensuite un
arrêté au Procureur de la République, qui peut choisir de poursuivre péna-
lement le fautif et demander la démolition de la construction. Les sanctions
pénales peuvent aller jusqu’à 6 000 €/m² et un an d’emprisonnement en cas
de récidive.

Annuler un permis de construire
50
II. Les formalités

Astuces
Construire sans permis
Certains ouvrages et constructions sont soumis à une déclaration préalable en
mairie. Ainsi, si les travaux requérant une autorisation n’ont pas été déclarés,
vous vous exposez à des sanctions pénales et civiles. De même, un permis de
construire est délivré pour un ensemble de travaux précis décrits au préalable
dans le dossier. Toute opération supplémentaire non déclarée ou le non-respect
des travaux décrits peut entraîner des sanctions pénales et civiles.
Construire certains ouvrages sans déclaration de travaux constitue une infraction
au Code de l’urbanisme. Un agent de l’État ou un agent de police peut dès lors
constater l’infraction en déposant un procès-verbal et demander au Tribunal de
grande instance l’arrêt des travaux (toutes les mesures peuvent être prises dans
ce sens : saisie du matériel de chantier, etc.), la démolition de la construction ou
la mise aux normes des travaux (article L.480-14 du Code de l’urbanisme).
Sachez toutefois que n’importe quel particulier peut saisir les autorités compé-
tentes. Dès lors, l’infraction doit être constatée par un agent de l’État dans un
délai de trois mois après l’achèvement des travaux, c’est-à-dire après la récep-
tion de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Le
service municipal compétent procédera ensuite à une vérification pour juger
de la conformité ou non des travaux réalisés. S’ils ne sont pas conformes, une
mise en demeure pourra être envoyée au titulaire afin que ce dernier dépose un
permis de construire modificatif ou réalise les interventions nécessaires. En cas
d’absence de déclaration d’achèvement des travaux, le service instructeur peut
constater l’infraction dans un délai de trois ans.
Il est à noter que le non-respect d’un permis de construire est un délit. À ce
titre, il peut être puni par une amende pouvant aller de 1 200 € et 6 000 €/
m² construit, ou d’un montant de 300 000 €, selon les cas (article L.480-4 du
Code de l’urbanisme). En cas de récidive, le constructeur fautif encourt six mois
de prison ; de plus, le non-respect des décisions du Tribunal de grande instance
(arrêt des travaux, démolition ou mise aux normes) entraîne de nouvelles sanc-
tions (article L.480-7 du Code de l’urbanisme). Enfin, si un tiers estime qu’il y a
51
II. Les formalités
préjudice direct et personnel, des sanctions civiles peuvent aussi être appliquées.
Il convient alors de demander des réparations pour le dommage causé pour les
10 ans à venir (article 2270-1 du Code civil).
Par ailleurs, un permis de construire peut aussi être considéré comme fraudu-
leux. Dans ce cas, lorsque la mairie s’aperçoit qu’une construction est illégale,
elle dispose de dix ans pour saisir le Tribunal de grande instance.
Elle peut en outre décider de faire démolir l’ouvrage ou obliger ses propriétaires
à le mettre en conformité en cas de non-respect les règles locales d’urbanisme et
de sécurité. Passé ce délai, la mairie n’aura plus aucun recours contre la construc-
tion illégale.
Dans tous les cas, il est préférable de faire les démarches pour obtenir un permis
de construire. Vous gagnerez du temps, de l’argent et de l’énergie !
Demande de permis de construire par un non-propriétaire

Pour réaliser d’importants travaux, un projet d’extension ou de construction, un
non-propriétaire est en droit de faire une demande de permis de construire à
partir du moment où il a l’accord du propriétaire ou s’il est mandaté par ce der-
nier (article R.423-1 du Code de l’urbanisme).
Le dépôt d’un permis de construire par un non-propriétaire est une opération rela-
tivement fréquente lors de l’achat d’un terrain comportant une clause suspensive
de vente en cas de refus de permis de construire ou de projets de constructions
complexes réalisés par des professionnels.
C’est pourquoi la demande est souvent réalisée par un futur acheteur, une société
de lotissement, de construction de bâtiment, etc., ou un agent immobilier.
Pour que le permis de construire soit valable et conforme, le non-propriétaire
doit toutefois avoir obtenu l’autorisation préalable du propriétaire ou son man-
dat. Comme pour toute autre demande, le dossier devra expliquer la nature des
travaux et comporter les pièces obligatoires : plan de situation du terrain, plan
de masse des constructions et plan en coupe du terrain et de la construction
en six exemplaires ; une notice décrivant le projet ; un plan des façades et des
toitures ; un document graphique permettant de juger le projet de construction
au sein de son environnement ; une photo du terrain et de son environnement
proche et photo du terrain et de son environnement lointaine. Une fois rempli,
le dossier devra être remis au service compétent de la mairie.
52
II. Les formalités
Méfiez-vous du permis de construire tacite !

Toute construction exige un permis de construire préalable. Un dossier doit être
constitué et adressé à la mairie qui statue sur son éligibilité. Pour ce faire, elle
dispose d’un délai de deux mois pour répondre s’il s’agit d’une maison indivi-
duelle ou de trois mois s’il s’agit d’une autre construction.
Si le demandeur ne reçoit aucune réponse de l’administration dans les deux mois,
on considère que ce silence vaut autorisation tacite de construire. En effet, si la
demande a entraîné un rejet de l’administration, le propriétaire reçoit une lettre
de refus. Il peut également recevoir un courrier lui notifiant un sursis pris par
l’administration pour rendre sa décision.
Néanmoins, afin de sécuriser son permis de construire tacite, il est vivement
conseillé au propriétaire de demander une attestation certifiant que sa requête
a bien été validée. Surtout que dans certains cas, le silence de l’administration
peut signifier un rejet. C’est le cas notamment pour les travaux soumis à l’auto-
risation du ministre de la Défense, pour les travaux devant avoir lieu sur un site
classé ou une réserve naturelle, pour les travaux concernant un bâtiment classé
monument historique ou un monument proche d’un bâtiment classé monument
historique, pour un projet soumis à une enquête publique, lorsque l’Assemblée
de Corse doit être consultée, ou encore pour des travaux devant avoir lieu dans
un parc naturel. Dans ces cas précis, le silence de l’administration signifie impli-
citement le rejet de la demande du permis de construire.
Les démarches post-déclaration de travaux

La déclaration préalable de travaux concerne les travaux ou les aménagements
mineurs sur un bâtiment existant. Après avoir déposé un dossier en mairie expli-
quant la nature des opérations, celle-ci est en droit d’autoriser ou non l’exécution
des travaux. Mais une fois l’autorisation obtenue, quels sont vos droits et vos
obligations ?
Tout d’abord, sachez que la déclaration de travaux est valable deux ans
(article R.427-17 du Code de l’urbanisme). Vous disposez donc de ce délai pour
effectuer au moins une partie substantielle des aménagements décrits sur le
document. Il est cependant possible de demander une modification de la date
du début du chantier et ainsi prolonger le délai d’un an maximum. En revanche,
si vous interrompez les travaux pendant plus d’un an avant leur achèvement, la
déclaration devient caduque.
53
II. Les formalités
Ensuite, l’obtention d’une déclaration préalable de travaux implique la mise en

place d’une publicité sur votre terrain et en mairie. Vous devez donc afficher
la déclaration délivrée sur votre terrain, afin qu’elle soit visible de la rue, et ce,
pendant toute la durée des travaux.
Il convient alors de reporter sur un panneau de 80 cm de largeur votre nom, la
nature des travaux et la superficie du terrain, les coordonnées de la mairie et
les mentions légales pour le recours (articles R.600-1 et R.600-2 du Code de
l’urbanisme).
En parallèle, la commune dispose de huit jours à partir de la date de décision
d’attribution de la déclaration de travaux pour procéder à son affichage ; ce
dernier dure deux mois minimum. Une fois les travaux exécutés, vous devrez
informer l’administration en remplissant et en envoyant à la mairie une déclara-
tion attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Les constructions ne nécessitant pas de permis de construire

De nombreuses extensions ou constructions n’exigent pas de permis de construire.
C’est le cas notamment de toutes les constructions extérieures et intérieures ne
modifiant pas la destination de l’habitation. Dans la majorité des cas, seule une
déclaration préalable auprès de la mairie suffit. La condition principale est que
la totalité de la construction (agrandissement compris) ne dépasse pas 170 m².
De façon générale, en cas d’agrandissement ou d’aménagement d’une construc-
tion existante, une déclaration préalable est suffisante. S’il s’agit de travaux
d’agrandissement de la surface au sol de moins de 5 m² (hors secteur sauvegardé),
aucune formalité n’est nécessaire ; en revanche, s’il s’agit de travaux d’agrandis-
sement compris entre 5 m² et 20 m² d’emprise au sol, une déclaration préalable
de travaux sera tout de même nécessaire. Enfin, si l’habitation est située dans
une zone urbaine couverte par un PLU, la superficie d’agrandissement sans per-
mis de construire est portée à 40 m².
D’autre part, les travaux réalisés à l’intérieur d’un bâtiment sont exemptés de
permis dès lors qu’ils n’entraînent aucune modification générale de l’habitation,
et qu’ils ne modifient pas sa destination, son aspect général et ses volumes.
Néanmoins, il faut noter que la création de niveaux supplémentaires intérieurs
est soumise à un dépôt de permis de construire. Les travaux extérieurs comme le
ravalement, la pose de nouvelles fenêtres, le changement d’un portail, la réfec-
tion d’une terrasse, quant à eux, ne nécessitent pas la demande d’un permis de
54
II. Les formalités
construire. L’aménagement de terrasses dont la hauteur n’excède pas 0,60 m, et

les ouvrages extérieurs ayant une surface au sol inférieure à 2 m et une hauteur
maximale de 1,50 m entrent dans ce cadre.
Par ailleurs, la création d’une piscine non couverte ou hors-sol (ex. : gonflable)
n’exige aucune autorisation administrative, à condition de ne pas dépasser
10 m² de surface et que cette dernière soit installée pour une durée n’excédant
pas trois mois. En revanche, l’installation d’abris de piscine sur une structure
existante peut, selon leur forme et leur hauteur, nécessiter différentes formalités.
Les articles R.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme décrivent les diffé-
rentes constructions exemptées par principe d’un dépôt de permis de construire.
Peuvent ainsi être soumises à une simple déclaration de travaux la mise en place
d’une cabane de jardin ou d’un poulailler dont la surface n’excédera pas 20 m²,
d’une piscine de plus de 10 m² dont la hauteur, couverture incluse, ne dépasse
pas 1,80 m, ou d’une pergola.
Droit de visite
J’ai terminé la construction de ma maison et ai donc déclaré la fin des travaux
en mairie. J’ai reçu un recommandé m’avertissant de la venue d’un expert pour
vérifier la bonne conformité de la construction.
Sur le courrier, l’administration parle d’un « droit de visite et de communica-
tion ». Pourriez-vous me fournir quelques détails sur ce point ?
Qu’ont-ils le droit de vérifier ? Peuvent-ils rentrer à l’intérieur de la maison ?
Question de Pierre07
ΔΔ Réponse de CC
Le Code de l’urbanisme prévoit deux types de contrôle et de visite : le droit
de visite, qui a pour but de vérifier la conformité des travaux en les com-
parant à ceux décrits dans le dossier de demande de permis de construire ;
et le droit de communication, qui permet à l’administration de demander
au propriétaire des documents d’ordre technique (par exemple, le dossier
d’accès PMR) pour certaines constructions. C’est l’article L.461-1 qui définit
le cadre précis de ces investigations ainsi que leur portée.
55
II. Les formalités
Le droit de visite peut s’exercer par l’administration compétente pendant

une durée de 3 ans suivant la date de la DAACT (Déclaration Attestant
l’Achèvement et la Conformité des Travaux), mais aussi et surtout pendant
toute la durée du chantier.
En cas de non-conformité, l’autorité compétente ayant délivré le permis
de construire, c’est-à-dire la mairie, peut vous mettre en demeure d’entre-
prendre les modifications nécessaires pour que le projet soit respecté.
Le contrôle et le droit de visite n’intègrent, eux, que l’aspect extérieur du
projet : hauteurs des pignons, distances entre la maison et la voirie, recul de
la maison, taille des ouvertures, etc.
En aucun cas, le contrôle ne pourra porter sur la position des cloisons inté-
rieures, la surface de la cuisine ou encore la surface d’une chambre !
Pour le contrôle d’un domicile, l’occupant doit avoir donné son accord avant
la visite. S’il refuse, une enquête préliminaire pourra être demandée par le
Procureur de la République ; celui-ci peut aussi saisir le juge d’instruction
pour ordonner une visite du domicile concerné.
Attention, dans le cas où le bâtiment concerné n’est pas une habitation,
le refus du droit de contrôle à l’administration vous expose à une amende
de 3 750 €, ainsi qu’éventuellement à une peine de prison d’un mois
(article L.480-12 du Code de l’urbanisme).
Construction sur un passage obligatoire

L’entrepreneur qui a construit ma maison l’a implantée, en partie, sur un passage
obligatoire (sur trois mètres au moins). Quelles sont les sanctions possibles à
mon encontre ?
Le voisin veut que je démolisse toute la construction.
Question de Labanina

Votre maçon ou constructeur a commis une faute lourde en implantant votre
construction. En effet, votre voisin est parfaitement en droit de demander
la démolition de votre construction, car elle n’est pas conforme aux règles
d’urbanisme. Un point malgré tout à préciser : êtes-vous conforme au per-
mis de construire délivré ?
56
II. Les formalités
Dans votre situation, il y a lieu d’alerter votre assurance dommages-ouvrage,

qui constatera l’ampleur du sinistre, car cela en est un, et il est lourd de
conséquences. Il y a de fortes chances que votre construction soit démolie.
Modification du permis de construire refusée

Nous avons signé un sous-seing pour un terrain qui avait déjà un PC accepté par
la DDE et l’urbanisme. Nous avons fait un modificatif qui a été refusé, car il y
avait trop de changements.
Nous aimerions savoir s’il est possible maintenant de déposer un nouveau per-
mis sur ce terrain.
Question d’Isa 64
ΔΔ Réponse d’Expert Constructions

Il est normal que votre demande n’ait pas abouti, dès lors que les modi-
fications demandées sont trop nombreuses et que lesdites modifications
remettent en cause l’harmonie générale du projet.
Il vaut mieux, dans ces conditions, déposer un nouveau permis de construire,
conforme à vos souhaits.
Mise en conformité d’un bâtiment

Je fais rénover une grange, construite dans les années 1800, qui se situe dans le
périmètre de protection de deux monuments historiques.
J’ai le permis de construire avec l’accord des Bâtiments de France, mais ils m’im-
posent certaines règles : matériau naturel, pas de PVC, pas de velux…, ce qui
entraîne des frais supplémentaires. J’ai réalisé les raccordements aux égouts, à
l’eau et à l’électricité.
J’aimerais savoir si je peux prétendre à des aides auprès du Conseil général, des
impôts ou autres (TVA réduite).
Question de Math
ΔΔ Réponse de Mageo
Je ne sais pas dans quelle région se situe cette grange, mais j’aurais ten-
dance à vous orienter vers l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de
l’habitat). Renseignez-vous auprès des services des impôts et à la mairie.
57
II. Les formalités
Ce sont des dossiers un peu « lourds » à constituer, mais cela peut valoir le
coup. Les aides dépendent de la destination affectée à votre grange (rési-
dence principale, location…), de vos revenus, du coût des travaux… Vous
auriez pu déposer ce dossier en même temps que le permis.
En ce qui concerne la TVA réduite, il en est de même, cela dépend de la
teneur des travaux à effectuer. Y a-t-il encore une toiture en « état », des
planchers ? Afin de bénéficier de cette TVA, les travaux ne doivent pas
constituer une reconstruction trop importante.
Défaut d’affichage en mairie

Quelles sont les actions possibles en cas de défaut d’affichage d’une demande
de permis de construire en mairie ainsi que les sanctions applicables selon la
jurisprudence actuelle ?
Réponse de Duretie

Dans le principe, le recours des tiers ne peut s’effectuer en raison de l’ab-
sence de l’affichage légal prévu par la réglementation, même si le permis de
construire est affiché sur le terrain concerné. En effet, si la mairie n’affiche
pas le permis et que le pétitionnaire en fait de même sur son terrain, le
recours des tiers prévu dans le délai de deux mois à dater de l’affichage ne
peut s’exercer, ce qui peut rendre le permis illicite.
Demandez à la mairie, les raisons pour lesquelles le permis n’a pas été
affiché. Vous pouvez aussi saisir le tribunal administratif pour obtenir une
condamnation de principe de la mairie.
58
III.
Gérer son permis de construire
Il arrive qu’en cours de
travaux des contraintes
techniques ou per-
sonnelles exigent la
modification, le trans-
fert ou le prolongement
du permis de construire.
Selon la situation, dif-
férentes possibilités
s’offrent alors au bénéfi-
ciaire de l’autorisation.
Ce dernier peut donc demander des aménagements à son permis de

construire initial, principalement s’il s’agit de changements mineurs, et ce,
tout au long de la durée des travaux. Il est aussi possible de transférer son
permis de construire, sous certaines conditions. La demande est alors à
adresser en mairie. Enfin, l’administration peut également, après demande
du titulaire du permis, le proroger, mais encore une fois, sous certaines
conditions.
59
III. Gérer son permis de construire
Enfin, il existe d’autres types de permis adaptés à des demandes plus spéci-
fiques. On retrouve ainsi le permis de construire valant division qui concerne
la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain, divisé avant
l’achèvement des travaux ; ou le permis de démolir, demandé quand la
construction se situe dans une zone spécifique ou inscrite aux monuments
historiques.
D’autre part, le permis d’aménager permet de cumuler des opérations de

construction, de démolition, de division foncière et d’aménagement.
Le permis de construire modificatif

Le titulaire d’un permis de construire peut
demander des modifications pour des change-
ments mineurs. Cela est valable tout au long des
travaux, mais avant la déclaration d’achèvement.
Principe
Pour être acceptées, les modifications au permis de construire doivent
être mineures. Elles peuvent concerner l’aspect extérieur du bâtiment
(par exemple : la façade), l’augmentation ou la réduction de la surface de
construction, mais aussi le changement de destination de locaux.
Démarches
La demande de permis de construire modificatif se fait
en mairie. Le titulaire du permis de construire fait une
demande de modification, en mairie, à l’aide d’un for-
mulaire Cerfa n° 13411*02.
Pour ce faire, il doit constituer un dossier avec les pièces

listées sur la notice jointe au formulaire, puis l’adresser
à la mairie concernée par courrier recommandé avec
accusé de réception ou le déposer contre décharge. À la réception du dossier,
le maire délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement.
60
Ce dernier indique la date à laquelle les travaux modificatifs pourront com-

mencer en cas d’acceptation. Le délai d’instruction de la demande de
modification dure deux mois. Pendant ce temps, la demande est affichée en
mairie.
Ensuite, trois options peuvent se présenter : accord de la mairie, refus de

la mairie et absence de réponse. En cas d’accord, le titulaire du permis de
construire reçoit un arrêté municipal par LRAR. En cas de refus, le titulaire
dispose de deux mois pour demander au maire de revoir sa décision ; si la
réponse est identique, il pourra alors saisir le tribunal administratif. Enfin, en
l’absence de réponse dans un délai de deux mois, le titulaire peut considérer
que le permis de construire modificatif a obtenu un accord tacite.
Attention : le maire peut demander au titulaire de faire une nouvelle demande

de permis de construire. Dans ce cas, l’intéressé perd les droits acquis lors du
premier permis.
Le transfert de permis de construire

Un permis de construire étant lié à un terrain et non à une personne physique
ou morale, il est possible de le transférer.
Conditions
Le transfert du permis de construire est
possible, à condition qu’il soit en cours de
validité, légal et définitif. Le titulaire et le
futur bénéficiaire doivent également être
d’accord.
D’autre part, il est nécessaire que le nou-

veau bénéficiaire ait la qualité pour construire (par exemple : pour construire
en milieu rural, la qualité d’agriculteur peut être demandée).
Le transfert de permis de construire n’apporte pas de délai supplémentaire

pour la réalisation de la construction. Le nouveau titulaire a alors les mêmes
obligations d’affichage qu’un bénéficiaire classique.
61
Attention : en cas de désaccord du titulaire initial du permis de construire, un

nouveau permis devra être demandé par le nouveau propriétaire.
Formalités
C’est le titulaire du permis de construire qui doit réaliser la demande de trans-
fert via l’imprimé Cerfa n° 13412*02 : « Demande de transfert de permis
délivré en cours de validité. »
La demande de transfert est à adresser à la mairie qui a accordé le permis ini-

tial, où il fera l’objet d’un arrêté municipal. Ce dernier a pour but de constater
l’accord entre l’ancien et le nouveau titulaire du permis de construire, le chan-
gement du nom du titulaire, ainsi que le transfert des droits et obligations au
nouveau bénéficiaire.

Obtenir un transfert de permis de construire
La prorogation du permis de construire

Le prolongement du délai du permis de
construire peut être accordé au titulaire.
Cette opération peut alors être à l’initiative
du bénéficiaire (pour prolonger la durée
des travaux) ou de l’administration (pour
prolonger l’étude du dossier).
Principe
À compter de la notification du permis par l’administration, la durée de vali-
dité de ce dernier est de deux ans. Une prorogation peut néanmoins être
accordée, mais seulement une fois par an. Pour ce faire, il convient d’adres-
ser sa demande deux mois avant l’expiration du délai, en double exemplaire
à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en
mains propres contre décharge. Le maire dispose ensuite de deux mois pour
répondre à l’intéressé.
62
En cas d’absence de réponse dans ce délai, le titulaire peut considérer sa

demande de prorogation comme acceptée.
Prorogation par l’administration

L’étude de la demande de permis de construire par l’administration est de
deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de trois mois pour
les autres bâtiments. Mais l’administration peut proroger le délai d’instruction
du dossier de permis de construire dans certaines situations. Pour connaître
les cas concernés et les prolongations accordées, reportez-vous au tableau
ci-dessous.
Cas de prorogation Durée

Permis de construire dépendant d’une autorisation de défrichement 3 mois
Permis de construire soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de
2 mois
France
Permis de construire soumis à une autorisation d’aménagement
5 mois
commercial ou cinématographique
Attention : l’administration est tenue d’informer le demandeur du permis de

construire de la prolongation exceptionnelle.
Les autres permis

Parmi les permis de construire nécessaires
pour des opérations immobilières plus
spécifiques, on peut notamment citer le
permis de construire valant division, le
permis de construire tacite, le permis de
démolir et le permis d’aménager.
Permis de construire valant division

Le permis de construire valant division concerne la construction de plusieurs
bâtiments sur un même terrain qui sera divisé avant l’achèvement des tra-
vaux. Son champ d’application est fortement encadré.
63
En pratique, différents profils peuvent être intéressés par ce type de permis.

C’est notamment le cas des propriétaires uniques qui, après division du ter-
rain, cèdent une partie à un second propriétaire, des propriétaires uniques qui
peuvent transférer partiellement leur permis de construire, ou de plusieurs
constructeurs solidaires dans la réalisation des équipements communs.
Application du permis de construire valant division
Obligations Précisions
• Parcelles de terrain contiguës appartenant à un même propriétaire :
deux parcelles séparées par un chemin appartenant à un tiers ne
Un même terrain constituent pas une même unité foncière
• Plusieurs terrains contigus appartenant à des propriétaires diffé-
rents ne sont pas considérés comme une seule unité foncière
• Construction d’au moins deux bâtiments autonomes et distincts,
Plusieurs tous bâtiments confondus
constructions • Exclusions : réhabilitation d’un bâtiment existant et construction
d’un nouveau bâtiment
• Division du terrain en propriété ou en jouissance
Division • Division du terrain intervenant avant la déclaration d’achèvement
des travaux
Par ailleurs, le dossier de permis de construire valant division est identique au

dossier classique. Cependant, il comporte deux documents supplémentaires :
un plan de division, et, en cas de voies ou d’espaces communs, le projet de
constitution d’une association syndicale des acquéreurs, chargée de la gestion
et de l’entretien. Ce permis permet en outre de diviser un terrain sans créer
un lotissement et dispense l’opérateur du permis d’aménager.
Permis de construire tacite

En cas de demande de permis de construire, le maire dispose d’un délai de
deux mois pour répondre. Ce délai d’instruction permet de vérifier que le
projet est conforme aux règles d’urbanisme. Cependant, il arrive que l’ad-
ministration ne notifie pas sa décision au demandeur. En cas d’absence de
réponse dans le délai légal, le demandeur peut alors considérer que le permis
de construire lui est accordé tacitement.
64
L’absence de réponse administrative ne

constitue donc pas nécessairement un
refus. Le demandeur a alors le droit de
solliciter un certificat de non-opposi-
tion à la mairie ; ce dernier est accordé
au demandeur dans un délai de
quinze jours. En cas de refus de déli-
vrance du certificat de non-opposition,
le demandeur peut déposer un recours
auprès du tribunal administratif.
Dans certains cas, le permis de construire tacite ne peut exister, même en cas
d’absence de réponse de l’administration. Cela concerne les travaux soumis
à autorisation au titre des sites classés ou réserves naturelles, les projets sur
un immeuble classé ou adossé à un immeuble classé monument historique,
les projets soumis à enquête publique au titre de son incidence sur l’environ-
nement, les projets situés dans un parc national ou soumis à une autorisation
d’aménagement commercial.
Attention : le permis de construire tacite peut être illégal si le projet ne res-

pecte pas les règles d’urbanisme.
Permis de démolition
En principe, la démolition d’une
construction n’est pas soumise à
une autorisation administrative.
Néanmoins, un permis est exigé
quand la construction est située dans
une commune où le permis de démo-
lir a été voté par le conseil municipal
ou dans un secteur sauvegardé ou un
site classé. C’est aussi le cas lorsque le
bâtiment concerné est inscrit aux monuments historiques, situé dans le champ
de visibilité d’un monument historique ou identifié comme un élément à pro-
téger et à mettre en valeur par décision du conseil municipal.
65
Il peut en outre être remplacé par une autorisa-

tion. Lorsque la démolition est nécessaire pour
réaliser un projet de construction ou d’aménage-
ment, la demande de permis de construire peut
porter à la fois sur la démolition et la construc-
tion. Dans ce cas, le seul permis de construire
autorise la démolition.
Pour obtenir un permis de démolir, il est néces-

saire de remplir le formulaire Cerfa n° 13405*02
indiquant l’identité du demandeur, la date
approximative des travaux de démolition, et
l’attestation indiquant que le demandeur peut
déposer le permis. Le dossier doit également contenir un plan permettant de
situer le terrain sur la commune, un plan de masse de la construction à démo-
lir et une photographie présentant le bâtiment dans son environnement. Le
dossier doit ensuite être adressé à la mairie par lettre recommandée avec
accusé de réception ou déposé contre décharge.
L’administration dispose d’un délai de deux mois pour son instruction. En cas de
silence passé ce délai, le demandeur peut considérer que le permis de démolir
lui est accordé de manière tacite, sauf si l’avis de l’architecte des Bâtiments de
France est nécessaire : dans ce cas, son silence équivaut à un refus.
Le permis de démolir peut en outre être refusé si les travaux envisagés sont
de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine
bâti, des quartiers, des monuments ou des sites.
À noter : le permis de démolir ne peut être refusé quand la démolition est le

seul moyen de mettre fin à la ruine d’un immeuble.
Permis d’aménager
Avec les permis de construire et de démolir, le permis d’aménager est l’une des
trois catégories d’autorisation d’urbanisme. Il permet de cumuler des opéra-
tions de construction, démolition, division foncière et d’aménagement. Selon
les cas, une simple déclaration préalable peut remplacer le permis d’aménager.
66
Par ailleurs, la demande concerne seulement certaines opérations immobi-

lières, détaillées dans le tableau ci-dessous.
Type de construction Précisions

• Création de plus de deux lots
Lotissement • Réalisation d’espaces ou de voies communs
• Lotissements situés dans une zone protégée
• Création d’un terrain de camping de plus de vingt
personnes
• Terrain d’une capacité de six tentes, caravanes ou
Terrain de camping
mobile-home
• Agrandissement d’un terrain de camping de plus
de 10 %
• Création ou agrandissement d’un parc de loisirs
Terrain de loisirs • Aménagement d’un terrain pour la pratique de sports ou
de loisirs motorisés
Parc d’attractions et aires de Aménagement d’un parc d’attraction ou de loisirs d’une
jeux superficie supérieure à 2 ha
Aménagement d’un golf d’une superficie supérieure à
Golf
25 ha
• Garages collectifs de caravanes ou mobile-home d’au
Aire de stationnement ouverte
moins cinquante unités
au public
• Aires de stationnement d’au moins cinquante véhicules
Affouillement et • Hauteur supérieure à 2 m
exhaussement du sol • Superficie d’au moins 100 m²
À noter : le permis d’aménager remplace les anciennes autorisations de lotir et

celles pour les installations diverses.
La demande de permis d’aménager est établie
avec le formulaire Cerfa n° 13409*02. Pour
la constitution du dossier, il convient de réu-
nir les pièces suivantes : un plan de situation
du terrain, une notice décrivant le terrain et
le projet d’aménagement, un plan de l’état
actuel du terrain, un plan de composition
d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions. Selon la nature du pro-
jet, d’autres pièces peuvent être demandées : la liste figure sur la notice jointe
67
au formulaire. Le dossier complet doit ensuite être adressé

en quatre exemplaires à la mairie par lettre recomman-
dée avec accusé de réception (LRAR) ou déposé contre
décharge.
L’instruction d’un dossier de permis d’aménager dure

trois mois, à compter de la date de réception de la
demande. Plusieurs cas peuvent alors se présenter : refus
de la demande, accord ou absence de réponse.
En cas d’accord, la mairie prend un arrêté municipal et l’adresse au titulaire du

permis par LRAR.
En revanche, en cas de refus, le demandeur dispose de deux mois pour

demander à la mairie de revoir sa position ; en cas d’échec, il pourra alors sai-
sir le tribunal administratif.
Enfin, en cas de silence de l’administration au-delà du délai de trois mois,

le demandeur peut considérer avoir obtenu un accord tacite de la mairie.
Néanmoins, il est préférable de demander un certificat de non-opposition.
Les coûts
Le dépôt d’une demande de permis
de construire est gratuit, mais d’autres
coûts peuvent venir s’ajouter au prix
de la construction : taxes, frais d’archi-
tecte, etc.
Taxes locales
Différentes taxes locales viennent s’ajouter au coût d’une construction. Plus
une nouvelle construction aura une superficie élevée, plus le montant des
taxes en sera augmenté.
La valeur locative cadastrale dépend aussi des éléments de confort de cette

dernière (nombre de fenêtres, balcon, nombre de salles de bains, etc.).
68
Taxes locales
Taxes Explications
• Travaux concernés : opérations d’aménagement et de construc-
tion, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments +
tous les travaux nécessitant un permis de construire ou une
Taxe d’aménagement
déclaration préalable
• Prend effet à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme
• Calcul : surface de construction × Valeur/m² × Taux du secteur
• Taxe payée chaque année par le propriétaire d’une construc-
tion : la possession d’une construction au 1er janvier rend son
propriétaire redevable pour l’année en cours
Taxe foncière sur les • Nouvelles constructions soumises à une déclaration au centre
propriétés bâties des impôts, dans un délai de 90 jours avant leur achèvement
• Calcul fondé sur trois éléments : valeur locative cadastrale, coef-
ficient de revalorisation annuelle, taux d’imposition voté par les
collectivités locales
• Redevable sur les appartements, maisons, dépendances situés
à moins de 1 km du logement (par exemple : garages, remises,
etc.)
• Correspond à la valeur locative cadastrale de l’habitation et de
Taxe d’habitation ses dépendances servant au calcul de la taxe d’habitation : cette
valeur locative est ensuite pondérée par la situation familiale et
les revenus pour donner une valeur locative nette ; les services
fiscaux appliquent ensuite les taux d’imposition votés par les col-
lectivités locales
Professionnels du bâtiment
De nombreux professionnels du bâtiment pro-
posent la réalisation du dossier de permis de
construire. Elle est généralement incluse dans le
prix de la prestation des constructeurs.
En outre, si la surface de plancher est inférieure

à 170 m², vous pouvez passer par un dessinateur
indépendant en architecture ou en bâtiment pour
concevoir vos plans et constituer votre dossier de
permis de construire.
69
La plupart facturent ce service complet au forfait en fonction du nombre de

mètres carrés. Il vous en coûtera généralement entre 1 000 € et 2 000 € HT.
Il est également possible de faire appel à un architecte. Son recours est d’ail-
leurs obligatoire pour toute construction de plus de 170 m² de surface de
plancher. Les honoraires sont fixés librement et varient selon les régions, la
complexité du projet et la renommée du professionnel. Ils diffèrent aussi selon
la mission confiée : étude et suivi du projet ou maîtrise d’œuvre. D’autre
part, les tarifs sont souvent calculés en pourcentage du coût des travaux et
varient entre 2,5 % et 4 % du coût total pour l’étude et la conception du
projet jusqu’au permis de construire ; et entre 9 % et 12 % pour une maîtrise
d’œuvre complète (conception, permis de construire, consultation des entre-
prises, exécution). Pour une construction neuve, vous pouvez estimer vos
travaux entre 1 000 € et 1 200 € HT/m², selon le niveau de prestations.
L’assurance construction
Une fois le permis de construire obtenu,
les travaux peuvent commencer si vous
avez contracté une assurance construc-
tion. Celle-ci doit comporter une
couverture dommages-ouvrage ainsi
qu’une garantie en responsabilité civile.
Assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne physique
ou morale faisant réaliser des travaux de construction. Sont ainsi assujettis
le maître d’ouvrage, le vendeur d’immeubles, le promoteur immobilier et le
constructeur de maison individuelle. Le particulier qui construit lui-même sa
maison n’est toutefois pas tenu de souscrire à cette assurance : il doit néan-
moins assurer son bien dès sa conception.
Cette garantie couvre l’immeuble contre les risques décennaux de la construc-

tion. C’est donc une assurance de la chose : elle garantit le remboursement et
la réparation des dommages causés à la construction.
70
Elle couvre aussi un ouvrage impropre

à sa destination (par exemple : habita-
tion), et dont la solidité est compromise.
Elle assure également les désordres
cachés après la date de réception des
travaux.
Par ailleurs, l’assurance dommages-

ouvrage offre une garantie décennale,
qui débute un an après la réception des travaux ; elle est valable dix ans.
L’obligation d’assurance démarre avant la date de déclaration d’ouverture
du chantier.
Responsabilité professionnelle
Cette obligation d’assurance s’impose à tous les professionnels de la construc-
tion et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.
L’assurance responsabilité des constructeurs couvre les désordres cachés, mais

aussi les désordres apparents dont la gravité se révèle à l’usage. Elle offre
aussi une garantie décennale qui débute dès la réception des travaux.
71

Astuces
Démolir un bâtiment près d’un monument classé
Démolir un bâtiment non loin d’un monument classé est soumis à un certain
nombre de contraintes qu’il convient de prendre en compte avant le début des
travaux. Alors, dans quelles conditions est-il permis de démolir un bâtiment
situé à proximité d’un monument classé ou inscrit ?
Les immeubles classés ou inscrits sur la liste des monuments historiques
bénéficient d’un périmètre de protection qui interdit toute démolition des bâti-
ments environnants. Cette interdiction est en outre soumise à deux conditions
(article L.621-30-1 du Code du patrimoine). D’abord, le bâtiment doit se situer
dans le champ de visibilité de l’immeuble classé, c’est-à-dire être visible du pre-
mier ou en même temps que lui, ainsi qu’être situé dans un périmètre inférieur
à 500 m.
Selon la jurisprudence du Conseil d’État, « le périmètre de 500 m doit s’entendre
de la distance de 500 m entre l’immeuble classé ou inscrit et la construction
projetée » (CE, 29 janvier 1971, n° 76595). Il faut donc bien noter que c’est le
bâtiment qui doit être situé dans le périmètre des 500 m du champ de visibilité
de l’immeuble inscrit ou classé, et non la parcelle.
De plus, certains bâtiments classés peuvent faire l’objet d’un périmètre de sécu-
rité plus étendu (dépassant les 500 m). Pour s’en assurer, il est fortement conseillé
de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans lequel les périmètres de pro-
tection à respecter sont inscrits.
Pour rappel, les articles R.421-26 à 29 du Code de l’urbanisme définissent les
règles en matière de démolition. Le permis de démolir est donc obligatoire si le
bâtiment concerné se situe dans une commune où le conseil municipal a insti-
tué le permis de démolir ou sur un secteur sauvegardé, s’il est lui-même inscrit
comme monument historique, adossé à un bâtiment classé, ou encore protégé
dans le plan local d’urbanisme. En revanche, il n’est pas nécessaire de se procurer
un permis de démolir en cas d’insalubrité ou menace de ruine du bâtiment, ou
encore de démolitions effectuées sur décision de justice définitive. Le permis de
démolir n’est pas non plus nécessaire pour les lignes électriques et canalisations.
72
Permis d’aménager : durée de validité et obligations

Le permis d’aménager concerne les opérations de construction, de démolition,
de division foncière et d’aménagement sur un terrain spécifique. Il s’obtient
auprès de la mairie qui est en droit ou non d’autoriser les travaux. Mais une fois
ce permis d’aménager obtenu, quelles sont vos droits et vos obligations ?
Un permis d’aménager est valable durant deux ans après l’obtention de l’ac-
cord : concrètement, vous devez commencer les travaux avant ce délai. Il est en
outre possible de le prolonger d’une année, à condition d’en faire la demande
deux mois avant la date d’échéance du permis.
Si vous interrompez les aménagements pendant plus d’un an avant leur achève-
ment, le permis deviendra alors caduc. Dans les huit jours suivant l’obtention du
permis d’aménager, la mairie doit aussi afficher pendant au moins deux mois un
extrait de l’autorisation délivrée.
Par ailleurs, pendant toute la durée des travaux, vous devez vous soumettre à
une obligation d’affichage. L’affichage doit ainsi être installé sur votre terrain et
se doit d’être visible depuis la rue. Pour être conforme, il doit se faire sur un pan-
neau d’au moins 80 cm de largeur et comporter votre nom, la nature des travaux,
la date et le numéro de l’autorisation, la superficie du terrain où le dossier peut
être consulté, les coordonnées de la mairie, les mentions légales pour le recours
des tiers (articles R.600-1 et R.600-2 du Code de l’urbanisme).
À la fin des travaux, vous devrez envoyer à la mairie une déclaration attestant
l’achèvement et la conformité des travaux.
Annuler un permis de construire

L’annulation d’un permis de construire, délivré ou non, peut être demandée par
un particulier en cas d’irrégularité ou par le demandeur lui-même si celui-ci
renonce à son projet de construction.
Le délai diffère alors selon la personne à l’initiative de la demande d’annula-
tion du permis de construire. Pour le demandeur initial du permis, il est fixé à
trois mois à partir de la date de signature ou d’acceptation ; pour un particulier
voulant contester le permis, le délai est de deux mois à compter du premier jour
d’affichage du permis de construire sur le terrain. En outre, la demande d’annu-
lation d’un permis de construire peut être effectuée soit par voie administrative
auprès de la mairie, soit par voie judiciaire auprès du Tribunal de grande instance.
73
Si les travaux n’ont pas encore commencé, l’autorisation de construire sera alors
automatiquement annulée.
Pour annuler un permis de construire délivré, le demandeur doit néanmoins faire
une demande auprès du service compétent de la mairie.
Cette dernière doit être explicite : il est indispensable, pour que le juge l’accepte,
d’expliquer par écrit les raisons du retrait.
De plus, il est nécessaire que le permis revête une irrégularité de forme (non-
consultation d’une commission, par exemple) et/ou de fond (non-respect des
réglementations du plan d’occupation des sols, par exemple).
Enfin, si le permis de construire n’a pas encore été délivré, le demandeur peut
quand même faire une demande d’annulation par écrit adressée au service com-
pétent de la mairie.
Formalités après obtention du permis de démolir

Comme son nom l’indique, le permis de démolir concerne les opérations de
démolition partielle ou totale d’un bâtiment. Il s’obtient en mairie après avoir
constitué un dossier explicatif du projet.
Mais une fois ce permis de démolir obtenu, quelles sont vos droits et vos
obligations ?
Le permis de démolir est valable deux ans à partir de l’arrêté ou de la date d’ob-
tention tacite du permis.
De même qu’un permis de construire, vous devez afficher sur votre terrain le
permis de démolir délivré, et ce, dès la notification de l’arrêté d’autorisation et
de manière visible tout au long des travaux.
Visible depuis la rue, il devra prendre la forme d’un panneau d’affichage de
80 cm de largeur et comporter votre nom, la nature des travaux, la superficie du
terrain, les coordonnées de la mairie, et les mentions légales pour le recours.
En outre, si un tiers repère une ou plusieurs irrégularités sur un permis de démo-
lir, il peut, comme pour un permis de construire, user de son droit de recours.
Ainsi, toute personne estimant que la démolition lui porte préjudice peut relever
les non-conformités entre le projet et les règles d’urbanisme en vigueur, puis
déposer une requête auprès du tribunal administratif dans les deux mois à partir
du premier jour d’affichage du permis de démolir sur le terrain.
74
Installer de nouvelles fenêtres

Les travaux sur des constructions existantes sont très réglementés. Le plus sou-
vent, il vous faudra demander l’autorisation de la mairie avant de commencer le
chantier.
La situation est différente non seulement selon qu’il s’agit d’une création ou
d’un remplacement de fenêtre, mais aussi selon qu’on remplace la fenêtre par
une menuiserie identique ou différente.
Ainsi, lorsque vous remplacez une fenêtre par une autre aux caractéristiques
physiques différentes, vous devez faire une déclaration préalable auprès de votre
mairie (par exemple, remplacement de fenêtres en bois blanc par d’autres en
bois verni).
Ce n’est pas tant le matériau que la couleur qui compte : des menuiseries en
bois blanc et en PVC blanc sont somme toute assez identiques, il n’y a donc pas
besoin d’autorisation. Après le dépôt de votre dossier complet, une réponse vous
parviendra dans un délai d’un mois.
En revanche, si vous changez des fenêtres à l’identique, vous serez alors dispensé
d’autorisation en mairie. Cela implique néanmoins des matériaux ou teintes
strictement identiques à ceux d’origine, ainsi que les mêmes caractéristiques
(nombre d’ouvrants, etc.).
Le remplacement de fenêtres en simple vitrage par de nouvelles fenêtres en
double vitrage reste néanmoins considéré comme un changement à l’identique.
Par ailleurs, le Code de l’urbanisme régit les règles de construction. En principe,
un permis de construire doit être demandé à la mairie dans le cas de travaux
lourds, notamment ceux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment, ceux visant
à modifier l’utilisation du bâtiment ou la façade du bâtiment (ravalement, ajout
d’un balcon).
Or, un arrêt du Conseil d’État du 21 mars 1986 confirme que le percement d’une
fenêtre correspond à une modification de l’aspect extérieur du bâtiment. Un
permis de construire est donc nécessaire.
En outre, la création d’une nouvelle fenêtre ne doit pas causer un trouble à
vos voisins, en créant une vue proche et directe sur leur habitation. La Cour de
cassation l’a rappelé dans un arrêt du 18 janvier 2011, en considérant qu’un œil-
de-bœuf situé à 40 cm du balcon d’en face et offrant une vue sur l’appartement
du voisin dépassait les inconvénients normaux du voisinage.
75
Ainsi, même en toute conformité avec la loi et en l’absence de faute, vous pour-
rez légalement être empêché de construire une fenêtre par un de vos voisins qui
fera valoir ses droits.
Enfin, dans une copropriété, les fenêtres, qui sont des éléments privatifs, impactent
néanmoins la façade de l’immeuble, qui est un élément commun.
Avant toute chose, il vous faut donc soumettre votre projet à l’assemblée pour
vérifier dans le règlement de propriété si une autorisation est nécessaire.
Permis de construire modificatif
Un architecte nous a obtenu un permis de construire ; or, nous souhaiterions
faire une modification sur une fenêtre et sur les matériaux de la façade.
Peut-on déposer la demande nous-mêmes ou doit-on repasser par l’architecte ?
La demande de modification annule-t-elle le permis initial ou le conserve-t-on ?
Question de Martine

D’une manière générale, vous ne pouvez modifier le projet établi par l’ar-
chitecte, car il est propriétaire de son œuvre.
En conséquence, vous avez l’obligation de lui demander son autorisation, à
défaut à ses héritiers.
En aucun cas, les modifications apportées à votre projet n’annulent le per-
mis initial. Vous obtiendrez un permis indexé sans problèmes.
ΔΔ Réponse de Nanaka
Un permis modificatif ne nécessite pas d’architecte à partir du moment où
vous ne faites pas de modification sur la surface de plancher ; vous pouvez,
en effet, le faire vous-même.
Le permis modificatif ne remplace pas le permis initial, mais le complète, et
vous conserverez le même numéro d’autorisation.
Je confirme qu’il n’est pas possible de modifier un projet établi par un archi-
tecte sans son autorisation, même sans changement de surface.
76
Dans le cas qui nous est soumis pour avis, il y a modification de la façade,
modification des revêtements de façade et, en conséquence, modification
de l’œuvre.
J’ai été confronté à ce problème, il y a quelques semaines, et je persiste et
signe : il faut l’autorisation de l’architecte pour modifier son projet, parce
qu’il lui appartient.
Consultez l’Ordre des architectes de votre région qui vous confirmera mes
dires.
SHON d’un abri démontable

Comment doit-on calculer la SHON d’un abri de piscine en plexiglas démon-
table avec un point haut supérieur à 1,80 m ?
Question d’Hervé

Vous n’avez pas à prendre en compte votre abri de piscine dans le calcul de
votre SHON.
Les abris démontables ne sont pas soumis à la réglementation du permis
de construire, puisque votre abri n’excède pas une hauteur supérieure à
1,80 m.
De plus, il s’agit d’une installation démontable et non fixe.
Création d’un ascenseur

Ma copropriété veut installer un ascenseur à l’intérieur de la cage d’escalier, ce
qui nécessite de démolir une partie de l’escalier.
Le syndic me dit qu’un permis de construire n’est pas obligatoire. Est-ce exact ?
Question de Victoria
ΔΔ Réponse de Louise
Il n’y a absolument pas besoin de demande de permis pour installer un
ascenseur, car cela n’engendre ni modification extérieure ni changement du
POS intérieur…
Il suffit d’avoir l’accord des copropriétaires.
77
Dépassement SHOB et permis de construire

Quels sont les risques encourus si la SHOB accordée au permis de construire a
été dépassée ?
Question de Poupinette
ΔΔ Réponse de Costes
Une mise en demeure de destruction du bâtiment pour non-respect du per-
mis de construire (construction illégale), à vos frais. Et si vous ne le faites
pas, par les autorités (mais toujours à vos frais).
Mais aussi de nombreux problèmes avec l’administration fiscale : soit vous
déclarez la surface du permis et vous risquez un redressement avec une
pénalité de mauvaise foi à la clé (vous aurez menti au Fisc), soit vous décla-
rez la bonne surface et ils sont susceptibles de comparer avec le permis et
d’alerter la mairie.
Dans le POS ou le PLU, selon les communes, le dépassement du COS, en
l’occurrence la SHON et non pas la SHOB, est interdit, sauf si vous résidez
dans une grande agglomération, car dans ce cas, vous pourrez subir une
pénalité financière fixée dans le POS ou PLU. Il est surprenant toutefois
qu’un permis de construire vous ait été délivré pour dépassement de SHON
et non pas de SHOB.
Permis d’aménager demandé au nom des acquéreurs

Je possède un terrain sur lequel je vais construire deux lots avec une entrée com-
mune, que j’ai ensuite l’intention de vendre.
Puis-je demander un permis d’aménager directement au nom des deux acqué-
reurs avec lesquels j’ai signé un compromis de vente, ou suis-je obligé de faire
la demande à mon nom, avant de procéder à un transfert de permis d'aménager
une fois la vente effective ?
Question de Maminelle
ΔΔ Réponse de LTAP
Information à vérifier, mais à ma connaissance, vous pouvez monter pour
eux le dossier et le leur faire signer, mais vous ne pouvez pas le déposer en
leur nom.
78

Vous ne pouvez pas faire une demande au nom d’un tiers. Vous devez donc
faire la demande à votre nom, et dès que les conditions suspensives seront
levées et la transaction effective, vous pourrez effectuer le transfert au profit
de vos acquéreurs.
Refus de permis de construire

Ma demande de permis de construire pour une maison individuelle a été refusée
pour non-respect du PLU. Malgré tout, le maire est revenu sur sa décision et m’a
transmis un arrêté portant autorisation à la construction. Toutefois, j’ai reçu de
la préfecture un courrier me précisant que le courrier n’était pas valable et que
je n’avais donc pas de permis de construire. Je me retrouve dans l’obligation de
déposer un nouveau permis de construire avec les normes RT 2012 et donc un
surcoût !
J’ai entendu que dès lors que le permis de construire est déposé avant le
31 décembre, même en cas de refus, on dispose de trois mois pour apporter les
modifications nécessaires. Cela est-il vrai ?
Question de Terrain
ΔΔ Réponse d’Émilie Darrot – Architecte DPLG

Non, ce n’est pas tout à fait exact. On peut éventuellement apporter des
pièces complémentaires dans les quinze jours, avec l’accord du service ins-
tructeur, dans le but de ne pas retarder l’instruction. Sinon, il faut faire une
demande de permis modificatif, mais s’il y a eu changement de PLU, il fau-
dra en tenir compte, et si le dossier a été déposé après le 31/12/2012, la
RT 2012 est à respecter.
Effectivement, vous aurez un surcoût puisque vous devrez recourir à un
bureau d’études thermique pour pouvoir fournir l’attestation RT 2012 pour
le permis et à une entreprise spécialisée pour réaliser le test d’étanchéité à
l’air en cours de chantier. Aussi, les prescriptions vous imposeront peut-être
des matériaux isolants plus coûteux par exemple, ou un mode de production
d’énergie utilisant des ressources renouvelables. Cependant, sachez qu’en
construisant de manière plus responsable, car il s’agit bien de cela, en plus
de respecter l’environnement, vous ferez des économies considérables sur
votre consommation énergétique à long terme.
79
Vous vous y retrouverez forcément, sans compter que la classe énergétique

de votre maison sera valorisée, ce qui est très intéressant pour une éven-
tuelle revente de votre bien. II ne faut pas voir cela comme une sanction,
mais plutôt un service qu’on vous rend. Bien sûr, l’apport financier de départ
est un peu plus conséquent !
Modificatif pour une diminution de surface au sol ?

Est-il obligatoire de déposer une demande de permis modificatif pour une dimi-
nution de surface au sol ?
Question de Didith

Je vous conseille d’effectuer une demande de permis de construire en réduc-
tion de surface.
En effet, la surface déclarée sert de base pour le calcul des impôts fonciers,
d’où une réduction de votre imposition.
ΔΔ Réponse de Lorenzeo13150
Toute modification est soumise à une autorisation préalable. Et, en effet,
si les surfaces réduites sont génératrices de surface taxable, vous réduirez
d’autant vos taxes d’urbanisme.
ΔΔ Réponse d’ArTalie
Il est obligatoire de déposer un permis modificatif, surtout pour l’obtention
du certificat de conformité et aussi pour réduire la surface taxable.
ΔΔ Réponse de Fouzia
Si les modifications sont importantes, un permis modificatif (démolition
partielle) pourrait être nécessaire pour que l’administration vérifie la qualité
architecturale résultante.
Un autre intérêt de cette démarche serait de régulariser les surfaces impo-
sables de votre patrimoine.
80
Index des questions / réponses et astuces
I. Les règles d’urbanisme 14
Les monuments historiques et zones protégées 28
Quelle réglementation en auto-construction ? 29
Comment gagner de la surface habitable ? 30
Se faire aider pour l’obtention d’un permis de construire 31
Permis de construire en zone non constructible 32
Non-conformité d’un passage de toit 33
Refus d’établir un procès-verbal 34
Extension d’une maison sur une zone classée 34
Construction et visite du maire 35
Quelles règles d’urbanisme appliquer ? 35
II. Les formalités 37
Construire sans permis 51
Demande de permis de construire par un non-propriétaire 52
Méfiez-vous du permis de construire tacite ! 53
Les démarches post-déclaration de travaux 53
Les constructions ne nécessitant pas de permis de construire 54
Droit de visite 55
Construction sur un passage obligatoire 56
Modification du permis de construire refusée 57
Mise en conformité d’un bâtiment 57
Défaut d’affichage en mairie 58
III. Gérer son permis de construire 59
Démolir un bâtiment près d’un monument classé 72
Permis d’aménager : durée de validité et obligations 73
Annuler un permis de construire 73
Formalités après obtention du permis de démolir 74
Installer de nouvelles fenêtres 75
Permis de construire modificatif 76
SHON d’un abri démontable 77
Création d’un ascenseur 77
Dépassement SHOB et permis de construire 78
Permis d’aménager demandé au nom des acquéreurs 78
Refus de permis de construire 79
Modificatif pour une diminution de surface au sol ? 80
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Départements d’intervention : 84
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82
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