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Documents d’étude et propositions réglementaires

Les pages suivantes Les cartes La carte 8 qui illustre les dates de
rassemblent les principaux d’analyse construction des bâtiments en quatre
Pages 122 à 133 grandes périodes: 1890-1925; 1925-
documents cartographiques
1955 ; 1955-1975 et 1980-1994
établis dans le cadre 1. espaces libres et végétation montre ainsi la progression spatiale
de l’étude du patrimoine 2. plantations d’alignement, de l’urbanisation.
architectural et urbain état en 1970 La carte 9 – transformation du bâti
de Phnom Penh 3. plantations d’alignement, et du parcellaire – complète la repré-
et des projets de documents état en 1994 sentation du développement de l’ur-
4. densité des constructions banisation en figurant la densifica-
réglementaires: 5. emprise au sol tion des constructions préexistantes
projet de Servitudes 6. hauteur des bâtiments et les évolutions des parcelles, géné-
d’urbanisme et de 7. typologie des parcelles et des ralement destinées à accueillir de
construction d’une part, constructions nouveaux bâtiments. Avec la carte
propositions de protection 8. date de construction 8, elle montre que l’extension urbaine
9. transformation du bâti s’est faite du centre vers l’extérieur
de bâtiments d’autre part.
et du parcellaire mais aussi, surtout depuis 1980, par
Les documents sont occupation des espaces libres des
présentés sous trois Ces neuf cartes illustrent les grandes secteurs déjà bâtis.
rubriques successives. caractéristiques du tissu urbain et
de son développement décrites dans
les précédents chapitres.
La carte 1 montre bien l’importance
des espaces libres et des plantations
– le long des rues comme dans les
espaces privés– qui donnent à Phnom
Penh son caractère de ville verte. Elle
figure également l’habitat spontané
qui a réduit ce caractère en venant
occuper des espaces publics et des
jardins où de nombreux arbres ont
été coupés. Elle est complétée par
les cartes 2 et 3 qui font apparaître,
par comparaison, la dégradation des
plantations d’alignement depuis une
vingtaine d’années.
Les cartes 4 – densité des construc-
tions –, 5 – emprise au sol –, 6 – hau-
teur des bâtiments – soulignent l’in-
tensité de l’occupation du secteur le
plus commerçant compris entre l’es-
planade de la gare au nord et la rue
154 (Decho Damdin) au sud. Dans le
reste des quartiers centraux l’impor-
tance du bâti est bien plus modérée,
sauf le long du boulevard Monivong.
La carte 7 apporte des informations
sur les types de parcelles et des
constructions qui les occupent : vil-
las, immeubles, compartiments, équi-
pements et habitat spontané.

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Le projet de Servitudes Le recensement La plupart des édifices recensés sont des

d’urbanisme et de construction des édifices et des ensembles bâtiments publics ou administratifs, ce
Pages 134 à 145 Pages 146 à 157 qui est un facteur favorable à leur conser-
vation. Ainsi le long de l’esplanade de la
À partir de l’étude du tissu urbain L’étude a permis d’identifier dans le gare ont été recensés, outre la gare elle-
et du patrimoine, un projet de règle- district de Daun Penh, le plus ancien même, l’ancienne banque d’Indochine
ment d’urbanisme pour le secteur et le plus riche de la ville, les édifices et l’ancien Trésor ; le long de l’avenue
de Daun Penh a été esquissé. et les sites les plus intéressants par Daun Penh, l’hôtel Royal, la Bibliothèque,
Ce projet, dénommé projet de « Ser- leur valeur historique, architecturale l’ancien lycée Descartes; autour du Palais
vitudes d’urbanisme et de construc- ou urbaine. Les sites comprennent royal, le Musée national, l’Assemblée
tion », est présenté ci-dessous par : des groupes de bâtiments et certains nationale, l’hôtel Rénaksé. Ces bâtiments
un texte qui rappelle les objectifs et espaces publics majeurs. sont issus de la période du protectorat.
définit les principes de la future régle- Pour les édifices de qualité excep- Parmi les bâtiments des années soixante
mentation ; tionnelle et les maisons en bois, le se trouvant dans le district de Daun Penh
quatre plans destinés à faire partie recensement a été étendu au-delà de figure notamment le stade olympique.
de cette future réglementation : la zone centrale. En raison du nombre élevé de mai-
– plan des espaces urbains fixant Une fiche a été établie pour décrire sons, seules celles qui sont très carac-
les dimensions des espaces publics ; chaque édifice ou ensemble à partir téristiques d’une époque, d’un style
– plan des hauteurs fixant les hau- de la reconnaissance effectuée sur le ou de la production d’un architecte
teurs verticales maximales et les hau- terrain, complétée par le travail de ont été retenues dans la catégorie 2.
teurs plafond et indiquant les fronts cartographie. Y sont indiqués: la loca- On trouvera dans la catégorie 3 des
de rue où des toitures en pente sont lisation, la nature et la fonction de témoins importants comme la phar-
imposées ; chaque édifice, une description archi- macie Weiss ou d’anciennes villas
– plan des marges de recul impo- tecturale sommaire, la datation, l’état autour du Palais royal.
sées aux constructions le long d’es- de conservation et une évaluation de Les compartiments d’angle – les plus
paces publics ; l’intérêt architectural et urbain sui- significatifs– et quelques édifices com-
– plan du mode d’implantation et de vant une échelle à quatre niveaux : merciaux comme le garage Peugeot
l’emprise au sol du bâti indiquant le niveau 1 : édifices et sites de valeur ont également été recensés dans les
type de tissu (discontinu ou continu) exceptionnelle (39 fiches), catégories 2 et 3.
et les emprises maximales. niveau 2 : édifices et sites de valeur Deux cartes situent l’ensemble des
Ces Servitudes sont à l’état de pro- très remarquable (72 fiches), édifices et sites recensés dans le dis-
jet. Leur procédure de mise au point niveau 3 : édifices et sites remar- trict de Daun Penh et au-delà (615
et d’instruction doit se poursuivre quables (91 fiches), au total).
en 1997. Les documents présentés niveau 4 : autres édifices et sites qui Deux autres cartes situent, parmi les
ne figurent donc qu’un état provi- devraient faire l’objet d’une attention bâtiments et sites recensés, les plus
soire et non approuvé. particulière au cours de l’instruction intéressants classés aux niveaux 1, 2
du permis de construire et de démo- et 3 (202 au total).
lir. Ces édifices sont souvent implan- Sur ces cartes les édifices et sites sont
tés à proximité des principaux monu- repérés par les numéros de leurs dos-
ments et espaces publics. siers de recensement qui renvoient à
Au total 615 fiches ont ainsi été établies. une liste présentée après les cartes.
Des fiches ont été établies pour toutes Les bâtiments classés dans les caté-
les pagodes et pour les principaux gories 1 à 3 ont fait l’objet d’une pro-
monuments tels que le Phnom, le Palais position de protection réglementaire
royal, le marché central, la gare, la en cours d’instruction.
poste, etc. Les édifices de niveau 4 sont Le choix des édifices protégés et la
souvent riverains ou voisins des berges définition précise des mesures de pro-
des Quatre-Bras et des grandes com- tection ne sont pas arrêtés. Ils font
positions comme le boulevard Noro- l’objet d’une procédure qui doit se
dom, le jardin du monument de l’In- poursuivre en 1997 pour aboutir à
dépendance, ou l’esplanade de la gare. une décision du Gouvernement royal.

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Les Servitudes d’urbanisme et de construction:

un instrument pour gérer les transformations au quotidien

Depuis 1990, Phnom Penh est une ■ conserver le caractère aéré et peu à tous de comprendre les spécifici-
ville qui se transforme rapidement. dense du centre en incitant les tés du territoire du district Daun
Mais la réglementation des droits constructions à s’entourer de jar- Penh.
de construire n’y pas été remise en dins ; Ces Servitudes ont été élaborées, dis-
vigueur depuis le redémarrage de ■ mettre en valeur le paysage géné- cutées et mises au point par une com-
1979. ral de la ville en bordure du fleuve mission technique au sein de laquelle
Les permis de construire sont déli- et, pour cela, inciter les construc- étaient regroupés tous les services
vrés par l’administration sur la base tions nouvelles à s’édifier à une hau- techniques municipaux concer-
d’habitudes anciennes, des besoins teur telle que les arbres et les lignes nés – services du cadastre, de l’ur-
ou de facteurs conjoncturels. de toiture des pagodes, du Palais banisme et de la construction, de
Que faire pour que les nouvelles royal et du Phnom continuent de se l’environnement, de la culture, des
constructions renforcent les quali- découper sur le ciel ; travaux publics, de l’industrie et
tés du paysage du site des « Quatre- ■ mettre en valeur la qualité des bâti- Bureau des affaires urbaines. Elles
Bras » du Mékong et mettent en ments publics de Phnom Penh en doivent encore être approuvées par
valeur les espaces publics et les respectant leur architecture et leur le Gouvernement royal.
ensembles monumentaux ? Que faire insertion urbaine et encourager leur
pour conserver son caractère de réhabilitation. Les orientations qui sont présentées
«ville-jardin» sans empêcher le déve- Plus récemment, en 1995, le gou- succinctement ci-dessous résument
loppement urbain et le redémarrage verneur de Phnom Penh a fait les débats et les conclusions des tra-
du secteur du bâtiment après les paraître une circulaire municipale vaux de cette commission.
années de guerre ? qui interdit la démolition de tous les
Telles sont les questions qui se sont bâtiments anciens de Phnom Penh. Ces orientations sont précisées par
posées tout au long de l’étude et lors Mais la rapidité de la reprise des un document écrit et quatre plans
des réunions de travail avec les ser- constructions, la démolition sans qui font partie des Servitudes (et qui
vices techniques de la municipalité autorisation de plusieurs bâtiments sont présentés ci-après) :
de Phnom Penh. et leur remplacement par des ■ plan des espaces urbains,
L’étude du patrimoine avait pour constructions neuves ne respectant ■ plan des hauteurs,
objectif, dès le départ, d’y répondre pas des lieux historiques et des sites ■ plan des marges de recul,
en proposant une règle du jeu pour parmi les plus beaux de la ville ont ■ plan du mode d’implantation et
gérer les futurs projets de toutes montré la nécessité et l’urgence de de l’emprise au sol du bâti.
sortes. mettre en place une réglementation
Les priorités pour l’avenir du centre des constructions qui permette aux
de Phnom Penh ont été fixées, en services techniques de disposer d’un 1. Terrains constructibles et
accord avec Sa Majesté Norodom outil de gestion de ces mutations inconstructibles
Sihanouk, lors d’une audience au rapides et d’indiquer aux proprié-
Palais royal en janvier 1992. taires et aux investisseurs quels Protéger l’espace des rues et des
Les actions destinées à améliorer étaient leurs droits et leurs devoirs. jardins publics
les qualités de la vie urbaine étaient La définition des terrains incons-
alors ainsi définies : tructibles a permis de réaliser un plan
■ protéger et mettre en valeur les Les principales orientations d’alignement général pour le district
espaces publics et leurs plantations ; (plan des espaces urbains) et de pré-
■ créer de nouvelles esplanades La proposition de réglementation ciser les largeurs respectives des
publiques plantées ; des constructions dénommée « Ser- chaussées et des trottoirs. Cette pré-
■ mettre en valeur le fleuve et les vitudes d’urbanisme et de construc- cision est importante car la réalisa-
lacs par la création d’une prome- tions » est un document volontaire- tion et l’entretien des trottoirs est à
nade publique continue sur la digue ment réduit qui ne reprend pas tous la charge des propriétaires riverains.
de berge permettant à tous de pro- les éléments réglementaires néces- De même, des propriétaires ayant
fiter de l’attrait exceptionnel du saires à une gestion complète des tendance à déplacer les clôtures à
Mékong et du Tonlé Sap, et sur le droits de construire. l’occasion des chantiers de construc-
site du lac dit « Beng Kak » en l’en- Le but était plutôt d’édicter des règles tion et à s’approprier ainsi une par-
tourant de jardins ; et des recommandations permettant tie de l’espace public, il était néces-

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saire, pour aider à la gestion des per- la desserte par une voie publique respectent les caractères du site ou
mis de construire et au contrôle des ou privée en rapport avec la desti- les renforcent.
documents cadastraux, de fixer les nation de l’immeuble et la création Il en est ainsi, par exemple, de l’en-
limites des emprises publiques et de places de stationnement répon- semble des immeubles qui entou-
des jardins publics. dant aux besoins. rent le marché central (phsar Thmei),
constitué de huit bâtiments iden-
Protéger les équipements publics Interdire l’implantation d’industries tiques. Dans ce cas les hauteurs
et les pagodes Il a paru souhaitable de ne pas per- maximales autorisées sont identiques
La limite des parcelles réservées aux mettre l’installation d’industries ou aux hauteurs actuelles.
équipements et aux pagodes a sou- d’entrepôts dans le district Daun De même les constructions qui entou-
vent été déplacée depuis 1979, géné- Penh afin de profiter de la qualité rent l’avenue Daun Penh constituent
ralement au détriment des emprises de cette partie de la ville pour l’ha- un ensemble cohérent dans ses hau-
appartenant au domaine de la col- bitat, les commerces, les bureaux teurs et ses implantations. Dans les
lectivité publique. et les institutions publiques. Il s’agit éléments constitutifs du paysage de
Le règlement doit permettre de défi- également d’éviter les pollutions et cette avenue qui met en scène la col-
nir les limites des parcelles d’équi- les trafics trop importants de line du Phnom, les jardins et les cours
pements et, ainsi, de les protéger camions. La desserte des marchés, privés jouent un rôle déterminant.
mais aussi d’empêcher que des des commerces et du port constitue Le règlement de construction pro-
constructions parasites, notamment déjà une contrainte importante pour pose donc de conserver les marges
des bâtiments de logements, vien- la circulation dans ce secteur et il de recul existantes entre les bâti-
nent s’implanter à l’intérieur de leurs n’apparaît pas possible d’y ajouter ments et la rue et de ne pas per-
enceintes sans que l’administration des transports industriels. mettre de hauteurs plus importantes
sache si elle a réellement le droit de Par contre, il a été jugé nécessaire que les hauteurs actuelles. Cet
les interdire. de conserver les activités artisanales ensemble a malheureusement com-
Les cours des écoles, des hôpitaux, existantes dans les rez-de-chaussée mencé à être dénaturé par la
des pagodes... sont autant de respi- des compartiments car elles jouent construction, au pied du Phnom, d’un
rations dans la ville, autant de lieux un rôle économique et social impor- immeuble plus haut que ses voisins
de repos et de calme qu’il faut pré- tant dans chaque quartier. et édifié en avant de l’alignement
server au moment où les construc- des bâtiments existants.
tions se densifient. Dans certains
quartiers, tel le quartier commer- 2. Hauteur maximale, Affirmer l’identité des quartiers
çant, ils constituent, hors des rues, implantation, emprise des Les hauteurs et les marges de recul
les seuls espaces non bâtis. constructions ont été définies pour l’ensemble des
Comme il n’était ni possible ni sou- quartiers centraux dans le souci de
haitable d’empêcher de construire Mettre en valeur le paysage tenir compte des qualités du paysage
de nouveaux bâtiments scolaires, de la ville et le site « Quatre-Bras » mais aussi des fonctions urbaines.
sanitaires ou religieux, des règles du Mékong D’une manière générale, les
précisant les fonctions autorisées Les hauteurs maximales des constructions basses et les implan-
dans les bâtiments futurs et les règles constructions et les implantations tations discontinues et en retrait de
d’implantation et de hauteur par rap- proposées diffèrent selon le carac- la rue sont destinées à préserver les
port aux bâtiments existants sont éga- tère des lieux. Elles sont définies sur quartiers de maisons en bois et de
lement proposées dans les servitudes. le plan des hauteurs et le plan des villas et les habitations isolées, à
marges de recul. empêcher leur transformation en
Éviter la surdensification En bordure des sites d’une qualité compartiments, à éviter la suppres-
et assurer la desserte exceptionnelle, due à la présence sion des jardins, nuisible au bon
Afin d’éviter des divisions excessives d’un monument de grande valeur écoulement des eaux de pluies. Ces
de terrain conduisant à une densi- historique ou symbolique, d’un mesures concernent le quartier du
fication exagérée, les parcelles de ordonnancement des façades ou Palais royal et le quartier du Phnom.
moins de quatre mètres de façade d’une composition d’ensemble, les Au contraire, les hauteurs importantes
sont inconstructibles. hauteurs ont été fixées de manière et les implantations en mitoyenneté
Les Servitudes imposent également à ce que les nouvelles constructions et à l’alignement de la rue sont des-

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tinées à favoriser la construction d’im- Préserver des jardins 3. Architecture

meubles denses, d’activités commer- L’emprise au sol des constructions
ciales, d’hôtels et de bureaux, par varie nettement selon que les lo - L’architecture, l’esthétique, les
exemple dans le quartier commer- tissements ont été créés pour éléments de décoration ne peuvent
çant ou sur les grands boulevards : construire des villas ou des com- être fixés par les mesures régle-
Samdech Preah Monivong et Sam- partiments. mentaires. Ils dépendent des
dech Preah Norodom Sihanouk, mais Depuis quelques années, les exten- époques, de la culture, des tech-
aussi le long de certaines rues de quar- sions successives des villas sur l’em- niques et des matériaux et évoluent
tiers résidentiels qui se transforment prise des jardins et la transforma- donc constamment.
en rues commerçantes et dont les tion de certaines d’entre elles en Le règlement n’a pas pour but de
habitations anciennes sont inadap- compartiments amènent la réduc- prescrire telle ou telle architecture
tées à leurs nouvelles fonctions. tion des jardins et l’imperméabili- mais il doit aider les architectes et
sation des sols. les constructeurs dans leur choix
Tenir compte des habitudes de Ces transformations accentuent les afin que les nouvelles constructions
construction liées au climat effets négatifs des pluies de mous- s’intègrent dans le paysage de la
À Phnom Penh, les hauteurs d’étage son en augmentant les inondations ville et contribuent à son embellis-
sont d’environ quatre mètres en rez- dans les rues du centre ville. sement.
de-chaussée et trois mètres cinquante Afin d’enrayer ce phénomène, qui
en étage. Les toitures ont des pentes abîme considérablement le revête- Conserver les systèmes
dont l’oblique varie entre 30° et 45° ment des rues et augmente les pro- traditionnels de protection contre
par rapport à l’horizontale. blèmes sanitaires dans les quartiers, le soleil et la pluie
Ainsi, traditionnellement une hauteur des emprises constructibles ont été De l’analyse des constructions édifiées
de huit mètres correspond à un bâti- définies pour chaque parcelle du dis- depuis 1990, il ressort qu’un certain
ment de deux niveaux, une hauteur trict à partir du relevé des emprises nombre d’habitudes anciennes qui
de douze mètres à un bâtiment de trois actuelles (cf. plan du mode d’im- contribuaient à la qualité des construc-
niveaux, etc. Dans ce système, la hau- plantation et d’emprise au sol du tions de Phnom Penh sont en train de
teur de huit mètres permet de bâti). se perdre au profit d’une standardi-
construire une villa ou un comparti- Pour les parcelles occupées par des sation internationale peu adaptée au
ment unifamilial, alors qu’à partir de villas, les emprises constructibles climat et au caractère de la ville.
douze mètres il est possible d’édifier proposées sont généralement légè- Il a donc paru nécessaire d’insister
des immeubles d’habitation collectifs. rement supérieures aux emprises sur l’obligation de conserver les sys-
Ces grandes hauteurs d’étage per- actuelles (entre 30 % et 50 %) sans tèmes de protection contre la cha-
mettent d’intégrer des éléments fixes toutefois permettre de transformer leur, le soleil et la pluie.
de ventilation au-dessus des portes une villa en plusieurs compartiments Pour cela il est exigé dans les Servi-
et des fenêtres ; elles ont été prises en supprimant les jardins. Dans ce tudes d’habiller les façades de pare-
comme bases dans le calcul des hau- cas, il est également demandé dans soleil, de loggias, de larges débords
teurs maximales réglementaires et les Servitudes de conserver la moi- des toitures, de pergolas et de ban-
une hauteur minimale des étages a tié de l’espace non bâti en jardin deaux pour maintenir la plus grande
été inscrite dans les Servitudes : quatre planté en pleine terre. part possible des façades dans une
mètres à rez-de-chaussée et trois Pour les parcelles de comparti- ombre constante.
mètres cinquante pour les autres ments, alors que la tendance Il est également exigé d’intégrer des
étages (de plancher à plancher). Il a, actuelle consiste à supprimer la cour ventilations naturelles dans les
en effet, semblé nécessaire d’empê- et à construire la totalité du terrain, façades avec des possibilités d’oc-
cher que l’emploi de plus en plus mas- l’emprise autorisée dans les Servi- cultation et d’ouverture de ces ven-
sif des climatiseurs réduise la hau- tudes est limitée à 75 %. Ce pour- tilations.
teur des étages et supprime toute centage correspond à l’emprise des Cette disposition reste valable lorsque
possibilité de ventilation naturelle. Ce compartiments qui ont conservé leur les bâtiments sont climatisés car elle
souci de conserver les éléments per- cour intérieure et devrait permettre réduit la consommation d’énergie
mettant aux bâtiments de rester habi- de protéger la ventilation traver- et permet de pallier les défections
tables en cas de panne d’énergie a été sante dans les nouveaux compar- des climatiseurs et des sources
jugé important en raison du climat. timents. d’énergie électrique.

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Renforcer l’attrait de la ville par la voie publique comme aire de stoc-

l’emploi de couleurs et de maté- kage des matériaux, sans égard pour
riaux en harmonie avec les bâti- les arbres et les revêtements de sol
ments anciens remarquables existants.
Les prescriptions d’architecture ont De plus, les constructeurs n’hési-
été renforcées pour les constructions tent pas à couper les arbres d’ali-
et les sites qui seront protégés au gnement qui les gênent et, le plus
titre de la loi sur le Patrimoine. Pour souvent, ils ne les replantent pas à
celles-ci il est nécessaire que l’ad- la fin du chantier.
ministration puisse contrôler les C’est pourquoi il était nécessaire de
matériaux employés dans les trans- réglementer les usages des trottoirs,
formations et les réhabilitations. Les de réaffirmer le principe de créa-
Servitudes instituent donc une sorte tion et d’entretien du trottoir à la
de « cahier des charges » spécifique charge du propriétaire riverain et
pour ces constructions protégées ; de fixer le rôle, les droits et les
elles interdisent notamment l’em- devoirs des services techniques et
ploi des façades entièrement vitrées, des propriétaires dans ce domaine.
des vitrages de couleur, des maté- Les Servitudes limitent également
riaux de façade tels que carrelages, la possibilité d’implanter des pan-
enduits en fausse brique ou pierre ; neaux publicitaires : ils sont inter-
elles imposent l’utilisation de cer- dits sur les bâtiments classés et en
taines couleurs : blanc, ocres, jaunes, covisibilité avec eux ainsi que dans
grenat ; elles interdisent également les espaces publics majeurs.
les fermetures de loggias, d’arcades
et de portiques existants.
Certaines de ces prescriptions sont
également valables pour l’ensemble
des constructions du district afin que
les sites historiques et les paysages
perçus en vision lointaine ne soient
pas défigurés par des éléments archi-
tecturaux trop disparates, comme
cela est trop souvent le cas aujour-
d’hui.

4. Espaces publics et plantations

Protéger et embellir les rues, les

esplanades et les jardins publics
La participation des propriétaires
riverains à la construction et à l’en-
tretien des trottoirs est une habi-
tude ancienne. Dans le centre ville,
et notamment dans le quartier com-
merçant, beaucoup de trottoirs ont
été rénovés par les riverains depuis
cinq ans.
Mais, les chantiers se multipliant,
on assiste à une dégradation du pay-
sage des rues due à l’utilisation de

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