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ARRET N° 055/2023 REPUBLIQUE TOGOLAISE

DU 05 AVRIL 2023 Travail-Liberté-Patrie

AFFAIRE « AU NOM DU PEUPLE TOGOLAIS »

- Société BEC. CO Ltd Sarl U COUR D’APPEL DE LOME

- ADAKANOU Koffi Blaise 3ème CHAMBRE COMMERCIALE

(SCPA FEMIZA)
AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU MERCREDI CINQ
C/ AVRIL DEUX MIL VINGT-TROIS (05/04/2023)

L’union Togolaise de Banque (UTB) La Cour d’appel de Lomé, statuant en matière commerciale et en
S.A. appel, en son audience publique ordinaire du mercredi cinq avril
(Me DEGLI) deux mil vingt-trois, tenue au Palais de justice de ladite ville à
laquelle siégeaient :
PRESENTS : M.M.
Monsieur Ouro-Gnaou KONDO, Conseiller à la Cour d’appel
KONDO : Président de Lomé, PRÉSIDENT ;

LARE Messieurs Mondou LARE et Kosi EDZOLEVO, tous deux

: Membres Conseillers à ladite Cour, MEMBRES ;
EDZOLEVO
En présence de Monsieur Koffi Essolissam POYODI, Procureur
SANDARGOU : Greffier Général près ladite Cour ;

POYODI : M. P. Avec l’assistance de Maître Daméli SANDARGOU,

Administrateur de greffe à ladite Cour, GREFFIER ;
OBJET DU LITIGE :
ATTRIBUTION JUDICIAIRE A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause pendante entre :

ARRÊT CONTRADICTOIRE La Société BEC.CO Ltd SARL U, sise à Lomé, quartier

Hedzranawoé, prise en la personne de son Gérant, y demeurant et
domicilié et Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise, demeurant et
domicilié à Lomé, assistés de la SCPA FEMIZA ASSOCIES,
Société d’Avocats, sise à Lomé, au 390, rue M’Bômé, Tokoin,
Tamé, 14 BP 64, Tél. 93 01 83 56, en l’étude de laquelle
domicile est élu pour la présente et ses suites ;

Appelants d’une part ;

Et

L’Union Togolaise de Banque (UTB) SA, ayant son siège social

à Lomé, place Van Vollenhoven, représentée par son Directeur
Général, sieur ZAKARI DAROU Salam, demeurant et domicilié
audit siège, ayant pour conseil Maître Jean Yaovi DEGLI,
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Avocat au Barreau du Togo ;

Intimée d’autre part ;

Sans que les présentes qualités puissent nuire ou préjudicier aux

droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire
sous les plus expresses réserves de fait et de droit ;

POINT DE FAIT : Suivant acte d’appel en date du 26 novembre

2019, la Société BEC. CO Ltd SARL U, sise à Lomé, quartier
Hedzranawoé, prise en la personne de son Gérant, y demeurant et
domicilié et monsieur ADAKANOU Koffi Blaise, demeurant et
domicilié à Lomé, assistés de la SCPA FEMIZA ASSOCIES,
Société d’Avocats, sise à Lomé, ont relevé appel du jugement N°
103/2019 rendu le 17 septembre 2019 par le Tribunal de
première instance de Lomé dans l’affaire qui les oppose à
l’Union Togolaise de Banque (UTB) SA, ayant son siège social à
Lomé, place Van Vollenhoven, représentée par son Directeur
Général, sieur ZAKARI DAROU Salam, demeurant et domicilié
audit siège, ayant pour conseil Maître Jean Yaovi DEGLI, pour
les torts et griefs que leur cause ladite décision dont le dispositif
est ainsi libellé : « Statuant publiquement, contradictoirement à
l’égard de toutes les parties, en matière commerciale et en
premier ressort ;
En la forme :
Déclare l’action de la demanderesse régulière et partant
recevable ;
Constate que l’Union Togolaise de Banque (UTB) S.A est
créancière de la société BECCO SARL U de la somme totale de
160.425.105 F CFA ;
Condamne en conséquence ladite société à payer à l’UTB, la
somme de 160.452.105 F CFA ;
EN AVANT-DIRE-DROIT
Ordonne une expertise immobilière ;
Désigne pour y procéder, le cabinet d’Etude Topographique
d’Immobilier et Bâtiment (CETDB) de M. AMECHINU Elom
Kokou, expert en immobilier près la Cour d’appel de Lomé, Tél :
91 36 20 21, aux fins d’évaluer l’immeuble, objet de
l’hypothèque ;
Mets les frais d’expertise à la charge de la caution et de la
débitrice principale ;
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Dit que l’immeuble urbain bâti, sis à Lomé, d’une contenance de

sept ares zéro huit centiares (07a 08ca) objet du titre foncier n°
36368 RT vol. 205, F°185, est attribué à l’Union Togolaise de
Banque (UTB) S.A à titre de paiement à concurrence de la
somme de cent soixante millions quatre cent vingt-cinq mille
cent cinq (160.425.105 F CFA) FCFA et éteindra ladite créance à
concurrence de sa valeur telle que déterminée par l’expert
désigné ;
Dit qu’au cas où la valeur de l’immeuble serait supérieure au
montant de la créance, la soulte sera remise à la caution et que
dans le cas contraire les défendeurs devront payer à l’UTB le
solde dû ;
Dit que les frais de licitation et de mutation éventuels ainsi que
tous autres frais se rapportant à l’opération seront à la charge des
défendeurs ;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision sur
minute nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;
Condamner les défendeurs aux entiers dépens dont distraction au
profit de Maître Jean Yaovi DEGLI, « Cabinet JYD » Avocat à
Cour, aux offres de droit. » ;

L’objet de la demande est de demander à la Cour, tant pour les

motifs exposés devant le premier juge que pour ceux à exposer
ultérieurement devant la Chambre commerciale de la Cour,
d’infirmer le jugement entrepris et d’adjuger aux appelants
l’entier bénéfice de leurs demandes qu’ils croient devoir formuler
devant la Cour ;

Suite à cette procédure, la cause fut inscrite au rôle général sous

le n° 05/2020 et les parties ont été invitées à comparaître le
mercredi 05 février 2020 à 09 heures et jours suivants s’il y a lieu
à l’audience et par-devant la Chambre commerciale de la Cour
d’appel de Lomé séant au palais de justice de ladite ville ;

Evoquée à l’audience du 05 février 2020, l’affaire fut renvoyée

au 1er Avril 2020 pour la requête d’appel, puis après plusieurs
autres renvois successifs pour divers motifs, il sera retenu à
l’audience du 02 février 2022, date à laquelle les parties ont
développé les faits et sollicité l’adjudication de leurs demandes
respectives ;
Le Ministère public qui a eu la parole pour ses réquisitions, a
déclaré s’en rapporter à justice ;

Les débats ont été publics ;

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POINT DE DROIT : La cause en cet état présentait à juger les

différentes questions de droit résultant des déclarations des
parties ou de leurs conseils et des pièces du dossier ; quid des
dépens ?

Sur quoi, la Cour a mis l’affaire en délibéré pour arrêt être rendu
le 04 mai 2022, lequel délibéré a été d’abord rabattu puis mis en
délibéré pour être vidé le 03 août 2022 avant d’être de nouveau
rabattu pour une nouvelle composition pour enfin être remis en
délibéré pour arrêt être rendu le 05 avril 2023 ;

Et ce jour 05 avril 2023, la Cour en vidant son délibéré a rendu

l’arrêt dont la teneur suit :

LA COUR

Ouï les conseils des parties en leur plaidoirie ;

Le Ministère public entendu ;

Vu le jugement N° 103/2019 rendu le 17 septembre 2019 par le

Tribunal de commerce de Lomé ;

Vu l’appel interjeté ensemble avec les pièces de la procédure ;

Ouï le conseiller EDZOLEVO en son rapport ;

Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

EN LA FORME

Attendu que suivant exploit en date du 26 novembre 2019, la

société BEC.CO Ltd SARL U, sise à Lomé quartier
Hedzranawoé, prise en la personne de son gérant, y demeurant et
domicilié et Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise, demeurant et
domicilié à Lomé, assistés de la SCPA FEMIZA & ASSOCIES,
société d’avocats, ont relevé appel du jugement n° 103/2019
rendu le 17 septembre 2019 par le Tribunal de Commerce de
Lomé ; que cet appel ayant été interjeté dans les forme et délai de
la loi, il échet de le déclarer régulier et partant recevable ;

AU FOND

Attendu que les appelants demandent qu’il plaise à la Cour :

- Confirmer le jugement en ce qui concerne le montant de la

créance ;
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- L'infirmer au contraire en ce qu'il a attribué l'immeuble objet

de la garantie à l'UTB ;

Statuant à nouveau :

- Constater que les parties n'ont pas consenti à cette attribution

judiciaire lors de la signature de la convention ;

- Donner acte aux appelants de ce qu'ils entendent payer le

montant de la condamnation ;

- Condamner l'UTB aux entiers dépens dont distraction au profit

de la SCPA FEMIZA ASSOCIES, Société d'Avocats aux offres
de droits ;

Attendu qu’au soutien de leur appel, la SCP FEMIZA, conseil

des appelants expose que suivant exploit de Maître Bertin
AMEGAH-ATSYON, Huissier de justice à Lomé en date du 26
octobre 2018, l'UTB a fait donner assignation à la Société
BEC.CO Ltd SARL U et à son Gérant, Monsieur ADAKANOU
Koffi Blaise à comparaitre par-devant le Tribunal de Commerce
de Lomé pour s'entendre :

- Dire et juger que l'immeuble bâti de 7 ares 08 centiares

appartenant au sieur ADAKANOU Koffi Blaise et objet du Titre
Foncier n° 36368 RT est attribué à l'UTB en paiement d'une
créance évaluée en principal et frais à 170 782 705,88 F CFA ;

- Désigner en avant-dire-droit un Expert pour évaluer

l'immeuble ; qu'au soutien de ses demandes, l'UTB alléguait,
entre autres que face à des impayés, la Société BEC.CO Ltd
SARL U et son Gérant sont devenus injoignables ; qu'ils sont
introuvables aux adresses connues refusant ainsi d'assumer leurs
responsabilités ; qu'en consentant à une dation en paiement sans
condition suspensive de l'inexécution de son obligation sur ses
biens, le sieur ADAKANOU Koffi Blaise avait entendu offrir
l'attribution conventionnelle dudit immeuble à la Banque en cas
de défaillance de la Société BEC.CO Ltd ; que dans la mesure où
la mise en œuvre d'une procédure de réalisation d'hypothèque
entrainerait des frais énormes, elle a choisi de se faire attribuer
l'immeuble sur la base de l'article 198 de l'Acte Uniforme de
l'OHADA portant Organisation des Sûretés ; que devant le
Tribunal de Commerce, les concluants ont fait valoir que non
seulement le montant de la créance n'est pas exactement ce que
réclame l'UTB et qu'il n'appert pas de la convention de prêt que
l'attribution judiciaire de l'immeuble fait partie du champ
contractuel, le Tribunal a, contre toute attente, rendu à l'encontre
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des concluants, la décision suivante :

« - Constate que l'Union Togolaise de Banque (UTB) SA est

créancière de la société BECCO SARL U de la somme totale de
160.425.105 F CFA ;

- Condamne en conséquence ladite société à payer à l'UTB, la

somme de 160.425.105 F CFA ;

EN AVANT-DI RE-DROIT

Ordonne une expertise immobilière ;

Désigne pour y procéder, le Cabinet d'Etude Topographique

d'Immobilier et Bâtiment (CETDB) de M. AMECHINU Elom
Kokou, expert en immobilier près la Cour d'appel de Lomé, Tél :
91 36 20 21, aux fins d'évaluer l'immeuble, objet de
l'hypothèque ;

Mets les frais d'expertise à la charge de la caution et de la

débitrice principale ;

Dit que l'immeuble urbain bâti, sis à Lomé, d'une contenance de

sept ares zéro huit centiares (07a 08ca) objet du titre foncier n°
36368 RT vol.205, FO 185, est attribué à l'Union Togolaise de
Banque (UTB) SA à titre de paiement à concurrence de la
somme de cent soixante millions quatre cent vingt-cinq mille
cent-cinq (160.425.105) F CFA et éteindra ladite créance à
concurrence de sa valeur telle que déterminée par l'expert
désigné ;

Dit qu'au cas où la valeur de l'immeuble serait supérieure au

montant de la créance, la soulte sera remise à la caution et que
dans le cas contraire les défendeurs devront payer à l'UTB le
solde dû ;

Dit que les frais de licitation et de mutation éventuels ainsi que

tous autres frais se rapportant à l'opération seront à la charge des
défendeurs ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision sur minute

nonobstant toutes voies de recours et sans caution. » ; que si sur
le montant de la créance, les concluants n'ont pas d'objection à
faire au premier Juge, l'appel interjeté a pour objet de voir
infirmer partiellement le jugement d'avoir attribué l'immeuble
objet de la garantie à l'intimée ;
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Que sur les moyens d’appel, ils soutiennent que le premier juge a
à tort attribué l’immeuble objet de la garantie à l’UTB ; qu'ils
font observer qu'il ressort clairement de la convention de prêt que
la garantie première exigée par la banque était la dation en
paiement et subsidiairement, une promesse d'hypothèque de 100
000 000 F CFA sur le Titre Foncier lorsqu'il sera créé ; que la
dation en paiement prise comme garantie étant proscrite dans
l'espace OHADA comme contraire à la loi, la banque s'est
subrepticement appuyée sur les dispositions de l'article 198 de
l'Acte Uniforme sus-visé pour se faire attribuer l'immeuble
alléguant mensongèrement qu' « en consentant à cette dation en
paiement sans condition suspensive de l'exécution de son
obligation sur ses biens, Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise
avait entendu offrir l'attribution conventionnelle dudit immeuble
à la banque en cas de défaillance » ; qu'il s'agit là d'une formule
savamment conçue par la banque et qui viole de manière
flagrante l'esprit et la lettre tant de la convention que des
dispositions de la loi ; qu’en effet, s'il est vrai que Monsieur
ADAKANOU Koffi Blaise a consenti à une hypothèque
conventionnelle sur le Titre à créer, il n'a jamais été entendu qu'il
offrait à la banque de s'attribuer l'immeuble en cas de non-
paiement, la convention n'ayant prévu aucune clause dans ce
sens ; qu'il appartient donc à la banque d'aller réaliser
l'hypothèque par les voies légales indiquées plutôt que de vouloir
choisir subrepticement cette voie courte et facile qu'est
l'attribution judiciaire de l'immeuble ; qu'en adoptant les moyens
de l'intimée, le Tribunal de Commerce expose son jugement à
l'annulation ;

Attendu que dans ses conclusions en réponse en date du 12 mars

2020, Maître Jean DEGLI, avocat à la Cour et conseil de
l’intimée soutient que si la demande relative à la confirmation du
jugement en ce qui concerne le montant de la créance ne pose pas
de problème, il en va autrement des autres demandes et
prétentions des appelants, lesquelles ne peuvent aucunement
prospérer, ainsi qu'il va être ci-après démontré ; qu'il importe
pour ce faire, de retracer les circonstances de l'affaire et la
procédure, pour ensuite en débattre ;

Que sur les faits, il expose que dans le cadre d'une convention de
découvert à Lomé en date du 14 février 2012, l'UNION
TOGOLAISE DE BANQUE (U.T.B) a consentie une ligne de
découvert d'un montant de cinquante millions (50 000 000)
FCFA à la société BECCO Ltd SARL U ayant son siège social à
Lomé, Avenue du Grand Séminaire quartier Hedzranawoé,
représentée par son gérant Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise,
Tél : 22 26 13 80 ; qu’à la sûreté et garantie du remboursement
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de ladite dette, Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise, caution

hypothécaire, a offert en garantie hypothécaire avec dation en
paiement à la banque un immeuble à l'UTB à concurrence de la
somme de cent millions (100 000 000) ; que l'immeuble ainsi
affecté en garantie est un immeuble urbain bâti, d'une superficie
de sept ares Zéro huit centiares (07a 08ca), sis à Lomé Attiégou
Ségbé (Préfecture du Golfe), et qui était alors objet de la
réquisition d'immatriculation N° 30413 RT ; que ledit immeuble
a été par la suite immatriculé au Livre foncier de la République
togolaise sous le numéro 36368 RT Vol. 205, FO 185 ; qu'une
hypothèque a été régulièrement inscrite sur ledit immeuble ; que
ledit immeuble qui appartient en propre à Monsieur
ADAKANOU Koffi Blaise est immatriculé en son nom ; que la
société BECCO Ltd SARL U et ADAKANOU Koffi Blaise n'ont
pas respecté leurs engagements ; qu'à la date du 12 décembre
2016, la société BECCO Ltd SARL U restait devoir à la
concluante la somme de cent quarante-cinq millions cent mille
zéro cinq (145.100.005) FCFA ; que n'ayant pas respecté son
engagement pris auprès de la banque, la société BECCO Ltd
SARL U reste devoir à ce jour à la Diamond Bank la somme
totale de cent soixante-dix millions sept cent quatre-vingt-deux
mille sept-cent-cinq virgule quatre-vingt-huit (170 782 705, 88)
F CFA dont les détails suivent :

En principal--------------------------------------145 100 005 FCFA

sous réserve des intérêts à échoir et des frais de recouvrement
supplémentaires à engager ;

Frais de recouvrement 15% -----------------21 765 000,75 FCFA

TVA ------------------------------------------ 3 917 700, 135 FCFA,

Soit au total la somme de cent soixante-dix millions sept cent

quatre-vingt-deux mille sept-ce nt-cinq virgule quatre-vingt-huit
(170 782 705, 88) F CFA, sauf mémoire pour les frais
supplémentaires de recouvrement et notamment d'huissier et
d'expertise immobilière ; que face à cette situation d'impayés
permanente, la société BECCO Ltd SARL U et son gérant ont
préféré disparaître à la cloche de bois puisqu'ils étaient désormais
injoignables ; que lors de la signification des courriers, de mise
en demeure et de clôture de compte, en date respectivement du
10 novembre et du 15 décembre 2016, adressés par la Banque à
la débitrice principale, cette dernière était introuvable à son
adresse connue ; qu'aucune des coordonnées téléphoniques
remises à la banque au nom de la société BECCO Ltd SARL U et
de son gérant, caution hypothécaire, n'était joignable ; que les
courriers adressés par le conseil à la débitrice principale et sa
caution tous en date du 26 décembre 2016 étaient aussi revenus
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non délivrés pour les mêmes motifs ; que face à cette situation de
débiteur de mauvaise foi qui s'est arrangé pour disparaître au lieu
d'assumer ses responsabilités, la banque dont la créance est
clairement en grave péril n'a eu d'autre voie que de faire procéder
à la réalisation de la garantie consentie à son profit par Monsieur
ADAKANOU Koffi pour obtenir paiement de sa créance ; que
c'est ainsi qu'en date du 26 octobre 2018, la banque a assigné en
attribution judiciaire de l'immeuble consenti, la société BECCO
Ltd SARL U et Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise, caution
hypothécaire ; que le 17 septembre 2019, le Tribunal de
Commerce de Lomé a rendu à cet effet un jugement N° 103/19
constatant que l'Union Togolaise de Banque (UTB) SA est
créancière de la société BECCO Ltd SARL U de la somme totale
de 160.425.105 F CFA et condamnant ladite société à payer à
l'UTB la somme de 160 425 105 F CFA ; que ledit jugement a de
ce fait décidé que l'immeuble en cause, sis à Lomé, d'une
contenance de sept ares zéro huit centiares (07a 08ca) objet du
titre foncier n° 36368 RT vo1.205, FO 185, est attribué à l'Union
Togolaise de Banque (UTB) SA à titre de paiement à
concurrence de la somme de cent soixante millions quatre cent
vingt-cinq mille cent-cinq (160 425 105) F CFA et éteindra ladite
créance à concurrence de sa valeur telle que déterminée par
l'expert désigné ; que c'est donc contre ce jugement que le
présent appel est interjeté ; qu'on en juge ;

Qu’en discussion et sur la prétendue priorisation de la dation en

Payement, il relève que pour solliciter l'infirmation du jugement
attaqué, les appelants soutiennent qu'il ressort de la convention
de prêt que la garantie première exigée par la banque était la
dation en paiement et subsidiairement une promesse
d'hypothèque de 100 000 000 F CFA sur le titre foncier lorsqu'il
sera créé ; qu'il n'en est rien ; que d'une part, dans la convention
de découvert en date du 14 février 2012 versée aux débats, il ne
ressort d'aucun article que la banque a exigé comme première
garantie la dation en paiement ; qu'au contraire, dans ladite
convention au titre des garanties, la promesse d'affectation
hypothécaire a été prévue en principal à l'article 15 qui dispose :
« En garantie du remboursement de toutes sommes dont
l'emprunteuse pourra être débitrice envers l'UNION
TOGOLAISE DE BANQUE, tant en principal qu'intérêts,
commissions, frais et accessoires et d'une manière générale, à
l'exécution de toutes les obligations résultant du présent concours
financier, Monsieur ADAKANOU Koffi Blaise promet d'affecter
et d'hypothéquer spécialement et volontairement au premier rang,
jusqu'à concurrence de la somme de cent millions (100 000 000 )
de francs CFA au profit de l'UTB, ce qui est accepté pour elle par
Monsieur Yaovi Attigbé BIOU es qualité, l'immeuble dont la
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désignation et l'origine de propriété sont ci-après mentionnées » ;

qu’or, la dation en paiement est prévue à titre subsidiaire et
résulte de l'article 18 qui dispose : « Pour plus de garantie du
remboursement du montant de l'obligation sus-énoncée, du
service des intérêts dont elle est productive et du paiement des
frais et accessoires, l'emprunteuse offre en dation en paiement à
la BANQUE qui se réserve la faculté d'option, l'immeuble ci-
dessus désigné et ce, conformément aux dispositions de l'article
1243 du Code Civil moyennant un prix qui se compensera avec
le montant principal, intérêts et accessoires » ; qu'il ressort très
clairement de la lecture de ces articles que la principale garantie
offerte est l'hypothèque, la dation en payement ne venant qu'en
renforcement de celle-ci ; que c'est ce que révèle d'ailleurs
l'expression « pour plus de garantie du remboursement ... »
utilisée en tout début de l'article 18 suscité ; que la promesse
d'hypothèque a donc été faite à titre principale et non à titre
subsidiaire, contrairement à ce que tentent de faire croire les
appelants à la Cour de céans ; que la dation en paiement est en
réalité une modalité d'extinction de l'obligation par paiement du
débiteur ; que par ce fait, le créancier est indirectement satisfait,
car il n'obtient pas la chose prévue au contrat, mais une chose
réputée équivalente convenue par les parties ; que la dation
consiste donc en l'aliénation d'un bien du débiteur, laquelle
emporte transfert de propriété du bien au créancier ; qu'elle peut
également consister en l'exécution d'une prestation de service ;
que la dation en paiement suppose la réunion de quatre (4)
conditions qui sont l'existence d'une dette à payer, l'accord du
créancier, la capacité à disposer des deux parties, la propriété de
la chose objet du paiement par le débiteur ; que dans le cas
d'espèce, les parties ont justement entendu pouvoir faire éteindre
l'obligation des débiteurs par le biais de ce mécanisme qui ne se
substitue pas à l'hypothèque et ne la prime pas ; qu'au regard de
ces réalités, il y a lieu de débouter les débiteurs sur ce moyen
comme étant mal fondé ; que d'autre part, selon les appelants, la
banque se serait subrepticement appuyée sur les dispositions de
l'article 198 de l'Acte Uniforme portant organisation des Sûretés
pour se faire attribuer l'immeuble hypothéqué ; que là également,
il n'en est rien ; que suivant l'article 198 de l'Acte Uniforme
portant organisation des Sûretés, « A moins qu'il ne poursuive la
vente du bien hypothéqué selon les modalités prévues par les
règles de la saisie immobilière, auxquelles la convention
d'hypothèque ne peut déroger, le créancier hypothécaire impayé
peut demander en justice que l'immeuble lui demeure en
paiement ... » ; que cet article reconnait expressément à tout
créancier impayé, la faculté de demander une attribution
judiciaire de l'immeuble mis en garantie ; que loin donc d'avoir
usé de quelque malice que ce soit, la concluante a simplement
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exploité une faculté que lui offre la loi ; que cette réaction de la
banque est donc légale et judicieuse ; qu’elle est d'autant plus
judicieuse que la procédure d'hypothèques est une procédure
longue et coûteuse ; qu'en passant par cette procédure, les
dépenses supplémentaires viendront grever la dette que la
Banque a sur les débiteurs ; que les débiteurs n'étant déjà pas
arrivés à payer ce qu'ils doivent, il reviendra encore à la Banque
de faire l'avance de ces frais et certainement de les supporter de
façon définitive ; que c'est pour éviter cette complication
supplémentaires que la Banque a opté pour la possibilité que lui
offre l'article 198 ; qu'il y a donc lieu de dire mal fondée la
prétention des appelants ;

Que sur le Bien Fondé de l'attribution judiciaire, il fait observer

que pour les appelants, c'est en usant d'allégations mensongères
que la concluante se serait fait attribuer l'immeuble en cause ;
que selon eux, il n'a jamais été entendu que Monsieur
ADAKANOU Koffi Blaise offrait à la banque de s'attribuer
l'immeuble en cas de non-paiement et il appartient donc à celle-ci
d'aller réaliser l'hypothèque par les voies légales indiquées plutôt
que de vouloir choisir subrepticement cette voie courte et facile
qu'est l'attribution judiciaire de l'immeuble ; que cependant, il
s'agit là d'une vision erronée des choses si non de la preuve de la
mauvaise foi criarde des appelants ; que d'abord, l'attribution
judiciaire reste un mode de réalisation de l'hypothèque offert au
créancier par la loi, notamment par l'article 198 de l'Acte
Uniforme de l'OHADA portant Droit des Sûretés ; que la
concluante était par conséquent libre d'user de cette voie et c'est
d'ailleurs pour cette raison que le Tribunal la lui a concédée ;
qu'il n'y a aucune obligation à user uniquement de la voie de la
réalisation de l'hypothèque et il ne revient pas aux débiteurs
d'imposer une quelconque voie à suivre à la créancière dans le
recouvrement de sa créance à leur égard ; que cette faculté et la
demande de la concluante n'ont de surcroit rien à voir avec la
dation en payement qui n'est nullement nécessaire pour que le
créancier puisse solliciter l'attribution judiciaire sur la base de
l'article 198 de l'AUS ; qu’ensuite une réalisation hypothécaire
coûte énormément en temps, en frais et en procédure ; que l'UTB
qui est en très grande difficulté financière justement à cause de
de la défaillance des débiteurs comme les appelants n'a pas les
moyens d'engager ce genre de frais pour réaliser une
hypothèque ; que les appelants qui sont incapables de faire le
minimum d'effort pour payer ce qu'ils doivent ne sont
certainement pas en mesure non plus d'avancer lesdits frais
nécessaires pour une telle procédure ; que par ailleurs, ces frais
doivent peser au final sur les débiteurs alors que ceux-ci ne sont
pas actuellement en mesure de payer ce qu'ils doivent à la
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Banque ; que si des frais de réalisation d'hypothèque doivent

donc venir grever ce que doivent déjà les débiteurs et que la
concluante est obligée de supporter cela, il est évident que la
Banque court encore à sa perte ; que les appelants qui ne sont
donc pas capables de faire le minimum d'effort pour rembourser
leur dette ne sauront prétendre inviter leur créancière à procéder
par réalisation d'hypothèque si ce n'est à faire montre d'une
insoutenable mauvaise foi ; que cependant, la concluante est
totalement disponible à procéder par voie de réalisation de
l'hypothèque si les débiteurs s'engagent formellement et de façon
irrévocable à avancer les frais de la réalisation de cette
hypothèque ; qu'à défaut pour les appelants d'avoir pu donner une
telle garantie à la concluante, c'est à bon droit que celle-ci a pu
solliciter et obtenir l'attribution à due concurrence de l'immeuble
en cause ; que cette attribution répond aux dispositions légales ;
que le fait que l'immeuble ait une valeur plus élevée que la
créance ne pose aucune espèce de problème ; qu'en effet une fois
la dette principale et les frais divers défalqués, la soulte devra
être versée à la caution ; que la concluante n'a jamais prétendu
vouloir prendre la totalité de l'immeuble en contrepartie de sa
créance mais a toujours sollicité que l'immeuble lui soit attribué
« à due concurrence » ; qu'au vu de cette réalité, il y a de quoi
rejeter cette prétention des appelants visant à indiquer à la
concluante la voie à suivre dans le recouvrement de sa créance à
leur égard comme étant également mal fondée ;

Que sur la prétendue disponibilité des appelants à payer le

montant de la condamnation, il fait observer que dans le but de
distraire à tout prix l'immeuble en cause de toute poursuite, les
appelants prétendent être prêts à payer le montant de la
condamnation prononcée à leur encontre ; que cependant, ce
changement brusque d'attitude est très curieux et pour cause ; que
d'une part, si tel était vraiment l'intention des appelants de
s'acquitter de leur dette, il aurait suffi de s'approcher de la
concluante pour ce faire et non continuer d'aller de procédure en
procédure ; que même si aujourd'hui les appelants apportent le
montant qu'ils doivent, la Banque cessera toute procédure à leur
encontre ; que malheureusement, depuis qu'ils se sont engagés
dans ces procédures sans fin, les appelants n'ont jamais versé un
seul centime pour éponger leur dette ; que c'est donc non
seulement pour pouvoir continuer dans leur récalcitrance mais
également pour organiser leur insolvabilité que les appelants
croient devoir faire cette demande ; que la Cour ne saurait se
laisser entraîner dans cette ruse et les en déboutera ; que d'autre
part, si la volonté des appelants est vraiment de rembourser leur
dette, il leur revient de verser immédiatement cette somme à la
concluante pour ainsi mettre fin à la présente procédure ; qu’en
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effet, rien ne garantit que les appelants vont honorer leur

engagement si la Cour accède à cette demande sans s'assurer au
préalable que les fonds nécessaires pour solder la dette soient
versés entre les mains de la banque ; que si tel ne peut être le cas,
cette demande doit être purement et simplement rejetée ; qu'au
regard de tout ce qui précède, il convient de rejeter les vains et
spécieux moyens d'appel des requérants comme étant mal fondés
et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;

DISCUSSION

Attendu que les appelants soutiennent que la convention qui lie

les parties n’a prévu aucune clause d’attribution judiciaire et
qu’il revenait à la banque d’aller réaliser l’hypothèque par des
voies légales ;

Attendu que selon l’article 198 de l'Acte Uniforme portant

organisation des Sûretés, « A moins qu'il ne poursuive la vente
du bien hypothéqué selon les modalités prévues par les règles de
la saisie immobilière, auxquelles la convention d'hypothèque ne
peut déroger, le créancier hypothécaire impayé peut demander en
justice que l'immeuble lui demeure en paiement.
Cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l’immeuble
constitue la résidence principale du constituant » ; qu’il ressort de
ce texte que l’attribution judiciaire constitue un des modes de
réalisation de l’hypothèque offert au créancier pourvu que
l’immeuble concerné ne soit pas la résidence principale du
constituant ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que pour garantir le

remboursement de la créance dont les appelants ne contestent pas
le montant, le sieur ADAKANOU Koffi Blaise a offert en
garantie hypothécaire avec dation en paiement un immeuble qui
était objet de la réquisition d’immatriculation N°30413RT ;
qu’après l’immatriculation de l’immeuble, l’hypothèque y a été
régulièrement inscrite ;

Attendu qu’aucune pièce tendant à prouver que l’immeuble

hypothéqué est une résidence principale n’est versée au dossier ;
que les appelants n’ayant pas pu payer leur créance, l’UTB a la
faculté d’opter pour la voie de l’attribution judiciaire pour rentrer
dans ses droits ; que par ailleurs, l’argument des appelants selon
lequel ils n’ont pas consenti à ce mode de réalisation et que faute
de leur accord, il ne peut pas se faire, ne peut prospérer dans la
mesure où le législateur OHADA n’a pas soumis l’exercice de
l’attribution judiciaire à l’accord du débiteur ;
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Attendu enfin que la demande des appelants tendant à leur

donner acte de ce qu’ils entendent payer le montant de la créance
ne peut prospérer non plus, ces derniers n’ayant rien payé depuis
plus de deux ans que la procédure a commencé ; qu’il y a lieu de
les débouter de toutes leurs demandes et confirmer le jugement
entrepris ;

Attendu que les appelants ont succombé au procès ; qu’il

convient de les condamner aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière

commerciale et en appel ;

EN LA FORME

Reçoit l’appel ;

AU FOND

Le dit mal fondé ;

Déboute les appelants de toutes leurs demandes ;

Confirme le jugement N° 103/19 du 17 septembre 2019 en toutes

ses dispositions ;

Condamne les appelants aux dépens dont distraction au profit de

Maitre Jean Yaovi DEGLI « Cabinet JYD », avocat à la Cour
aux offres de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement par la chambre

commerciale de la Cour d’appel de Lomé, les jour, mois et an
que dessus ;

Et ont signé le Président et le Greffier. /.