LMNP-gouv.

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Investir dans l’immobilier meublé

Le statut
LMNP
Conditions
Fiscalité

ZOOM SUR
L’investissement
en résidences
étudiantes
Conseils
d’experts :
Les clés d’un investissement réussi
Définition
LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Par Non Professionnel il est entendu la perception
de loyers inférieurs à 23 000 € par an.

L’objectif principal de cette loi de défiscalisation

immobilière est de développer la construction
d’infrastructures jugées d’utilité publique.

Les biens concernés par cette loi sont :

• Les biens anciens rénovés à neuf et les biens neufs

• Qui sont mis à la location en meublés
Les conditions à respecter
pour bénéficier du statut LMNP

Dans l’ancien Dans le neuf

 Réaliser des travaux de rénovation  Proposer le bien à la location, meublé
dans le bien pour qu’il s’approche des des éléments nécessaires au locataire
performances et du confort d’un loge- pour dormir, cuisiner, prendre ses re-
ment neuf. pas, se détendre etc.

 Le proposer à la location, meublé des  Ne pas dépasser 23 000 € de revenus

éléments nécessaires au locataire pour locatifs par an. Au dessus c’est le statut
dormir, cuisiner, prendre ses repas, se LMP (Professionnel) qui s’applique.
détendre etc.

 Ne pas dépasser 23 000 € de revenus

locatifs par an. Au dessus c’est le statut
LMP (Professionnel) qui s’applique.
Le point sur la
fiscalité

Comme les autres résidences de services, celles réservées aux

étudiants se placent sous le régime de la location meublée non
professionnelle (LMNP).

Le statut LMNP permet de générer des revenus

complémentaires nets d’impôt, mais aussi de récupérer la TVA
sur son achat.

Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non-professionnel est meublée ne dépassent pas 70 000 euros/an. Dans le cas
accessible à tous les investisseurs dans la mesure où le contraire il faudra passer au régime réel.
bien immobilier entre dans la qualification d’une location
meublée, comme c’est le cas pour la résidence étudiante. Le régime réel
Ce statut est partagé en deux régimes différents : le régime Ce régime peut donc être attribué automatiquement si
« forfaitaire » aussi appelé micro-BIC, ou le régime « réel ». les recettes sont supérieures à 70 000 euros/an, mais aussi
Le régime forfaitaire s’applique par défaut mais vous choisi volontairement même si les gains sont inférieurs.
pouvez faire le choix du régime réel, souvent plébicité. Contrairement au régime forfaitaire, le régime réel autorise
Alors, comment choisir son régime ? la déduction des frais et charges sur les recettes (frais
Tout dépend de la manière dont vous souhaitez être d’acquisition, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien,
imposé sur vos revenus locatifs. réparations courantes…) et permet de pratiquer des
amortissements. Ainsi, les recettes locatives peuvent
Le régime forfaitaire (ou micro-BIC) être ramenées à zéro et dans ce cas ne sont donc plus
Le régime forfaitaire est un régime d’imposition simplifié imposables.
qui permet au contribuable de ne déclarer que les
recettes obtenues dans le cadre de son activité de location
meublée. Il ne pourra par conséquent pas déclarer (et Bon à savoir :
donc déduire) les charges engagées pour l’exercice de
son activité, comme les intérêts de son emprunt immobilier Le statut LMNP nécessite l’obtention d’un numéro
ou l’amortissement de l’immeuble. Avec ce régime, le SIRET, que vous soyez au forfaitaire ou au réel, afin de
contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire sur télétransmettre votre liasse fiscale. En cas de cession, le
ses revenus locatifs de 50 %. Mais pour avoir droit à ce régime fiscal est transmissible au nouvel acquéreur.
régime il faut que les recettes tirées de l’activité de location
 Coup d’oeil sur
Les avantages fiscaux du statut LMNP
• Abattement fiscal forfaitaire de 50 % ou déduction des charges
en fonction du régime fiscal choisi(1)
• Possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition(2), soit 20 % du prix d’achat
• Perception d’un loyer par le biais d’un bail commercial(3) (voir p. 07)
• Bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pour une
durée pouvant dépasser 20 ans(4)

POURQUOI Comme démontré plus haut, notre pays manque

grandement de logements pour héberger ses
l’État nombreux étudiants. L’État a donc mis en place,
propose-t-il depuis plusieurs années, une politique de
ces systèmes construction de logements étudiants neufs et pro-
pose aux investisseurs d’aider au développement
d’avantages fiscaux ?
de ce parc locatif. Le but est d’inciter les français à
investir dans la construction de logements en les
récompensant par des avantages fiscaux !

(1) Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait
être garantie par la mise en place d’un bail commercial. (2) Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf
proposant un certain nombre de services dans une résidence / Confier l’exploitation du bien à un professionnel / Être soumis à la TVA / Exploitation par bail commercial pour une
durée de 20 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 20 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. (3) Dans la limite des recettes selon l’article 156
du CGI. (4) Selon les dispositions prévues à l’article
39C du CGI.
Dossier : Investir en résidence étudiante
Je me lance ?
Vous avez étudié le marché, vous avez bien noté les différents avan-
tages fiscaux du dispositif, mais vous hésitez encore pour statuer sur la
question : l’investissement dans une résidence étudiante est-il fait pour
moi ? Voici quelques éléments de réponse pour vous aider.

Zoom sur
Le bail commercial en
résidence étudiante
• Une durée de 9 ans minimum.

• Montant du loyer fixé dans le bail.

• Les loyers sont réglés par le gestionnaire de

la résidence et non par l’étudiant.

• Loyers versés généralement au trimestre,

mais possibilité de négocier au mois.

Commencer par lister les avantages

Pour savoir si un investissement est adapté à notre projet,
la première étape est de lister les bénéfices que l’on
pourrait en tirer. Ces derniers sont propres à chacun, d’une
personne à l’autre le critère qui se trouve être un avantage du neuf. Cela s’explique en grande partie par la taille des
pour l’un, peut représenter un inconvénient pour l’autre. En logements proposés. En effet, les résidences étudiantes
ce qui concerne l’investissement en résidence étudiante, sont principalement composées de studios (de 15 m² à 20
voici les principaux intérêts qu’il présente. m² en moyenne), qui sont logiquement moins chers que
des surfaces d’habitations familiales.
La réduction fiscale
Concrètement, un investisseur peut devenir propriétaire
L’investissement locatif permet d’obtenir de la part de l’État d’un appartement en résidence étudiante pour environ
des abattements forfaitaires, des déductions de charges 100 000 € et parfois même dès 70 000 €, dans certaines
ou encore la récupération de la TVA. Il n’est donc pas villes. Cela rend plus accessible ce type de bien à des
nécessaire d’être fortement imposé pour que l’opération profils d’acquéreurs présentant quelques difficultés à
soit intéressante, même avec un montant d’imposition emprunter, tel que les jeunes ou les personnes âgées.
annuel relativement bas cela reste toujours avantageux. Un jeune investisseur obtiendra plus facilement un prêt
immobilier dans le cadre d’un achat d’un petit montant.
La mise de départ
Les logements en résidences étudiantes sont la plupart
du temps sur des prix moins élevés que des logements
«classiques », même si il s’agit toujours d’un achat dans
Le gain à long terme La gestion locative
Une question cruciale doit aussi être posée, et La signature d’un bail commercial induit qu’un gestionnaire
ce pour tout type d’investissement : l’opération locatif s’occupe de toutes les démarches administratives
sera-t-elle rentable sur les années à venir ? liées à la gestion du bien. Le propriétaire n’intervient
Avec un bien en résidence étudiante, l’investisseur peut donc pas dans le processus de location, et se trouve ainsi
compter sur un loyer assuré pendant les 9 premières déchargé de tâches administratives très chronophages.
années grâce au bail commercial. Ce dernier est reconduit Le gestionnaire de la résidence devient ainsi son seul
tacitement tous les 9 ans et garantit donc un loyer interlocuteur.
constant, sans interruption, réglé par le gestionnaire de la
résidence qui devient locataire du bien. En effet, lors d’un
investissement en résidence étudiante le bail est signé
entre le propriétaire et le gestionnaire, l’étudiant quant à
lui peut être considéré comme le sous-locataire.
Contrairement à une location sur un circuit classique, le
propriétaire ne court donc aucun risque de loyer impayé
par le locataire. Ces loyers assurés sont donc un complément
de revenu pour envisager l’avenir de façon sereine.

En conclusion
Privilégier un type d’investissement immobilier plutôt
qu’un autre dépend du projet de chacun et des objectifs
que l’on se donne. La meilleure façon de savoir si investir
en résidence étudiante pourrait être un bonne chose pour
vous est de vous renseigner auprès d’un conseiller en
gestion de patrimoine. Il sera le plus à même d’étudier votre
situation et de répondre correctement à vos questions.
L’analyse de votre profil fiscal et la proposition de solutions
de défiscalisation personnalisées sont des services gratuits
et sans engagement. Loin d’être réservés aux grosses
fortunes, ces conseils s’avèrent particulièrement précieux
lorsque l’on est dans une démarche d’investissement
locatif.
Les conseils pour bien
choisir sa résidence
Si l’on devait ne retenir que deux critères principaux pour arrêter
son choix sur une résidence, ce serait son emplacement, et le pro-
fessionnalisme de son gestionnaire.
Décryptage des spécificités de ces deux éléments essentiels.

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

Comme pour tout achat immobilier, le critère numéro un reste
l’emplacement. La localisation de la ville à l’échelle nationale
puis la situation du bien au sein de l’agglomération choisie, sont
primordiales pour déterminer l’attractivité de la résidence, son
remplissage et sa future plus-value lors de la revente.

En effet, toutes les villes ne présentent pas la même attractivité

pour les élèves de l’enseignement supérieur. Ainsi, si Paris Lyon
et Bordeaux forment le trio de tête du classement des villes les
plus prisées, Lille et Toulouse les suivent de très près. D’après
une étude menée en 2017*, on constate que les régions les plus
déficitaires en matière de logement, sont par ordre décroissant : De manière
l’Île-de-France, la région Rhône-Alpes, la région PACA, le Nord-
Pas-De-Calais, les Midi-Pyrénées et l’Aquitaine. générale,
Le dynamisme économique de la ville doit donc être étudié avec pour tout investissement
soin, tout comme l’environnement immédiat de la résidence.
Cette dernière doit se situer proche de moyens de transports, à
immobilier voici les
proximité des grandes écoles et établissements de formation, et facteurs à prendre en
non loin des commerces et autres commodités essentielles à la compte pour qu’il soit réussi :
vie des étudiants. Une résidence bien placée est la garantie d’un
taux de remplissage élevé.

Le choix du gestionnaire Définir ses objectifs

Même si le LMNP en résidence de services reste l’un des
investissements immobiliers les plus sûrs, il demeure essentiel
d’examiner, avant tout achat, la fiabilité de son gestionnaire. En
effet, le propriétaire et lui sont liés par un bail commercial. Avoir Bien choisir son emplace-
l’assurance d’un gestionnaire locatif solide et expérimenté permet ment et son bien
d’envisager une collaboration sereine et fructueuse tout au long
de la mise en location.
Calculer sa rentabilité
Pour se renseigner sur la fiabilité d’un gestionnaire, des critères locative
comme la date de son arrivée sur le marché, le nombre de ses
résidences en gestion ou la solidité de la société ou du groupe
auquel il appartient, sont à considérer. L’intérêt de choisir un Obtenir son financement
gestionnaire de qualité est double, car il impactera également
la revente de votre bien. Le marché de la transaction en matière
de logement étudiant est particulièrement attentif à l’exploitant
d’une résidence et exclut d’emblée les mauvais gestionnaires. Faire gérer son bien
Ce paramètre représente un gage de sécurité pour les futurs
acheteurs, ainsi, une sélection rigoureuse dès votre acquisition
vous donnera par la suite l’assurance de revendre en toute
sérénité.